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1、发挥整体优势 推动板块整合,史焯炜 副总裁2010.07,2,发展城市综合体推动大地产整合,发展城市综合体是我们的战略方向发挥整体优势是板块整合的出发点实现大地产整合的路径,目录,发展城市综合体是我们的战略方向,3,发展城市综合体具备良好的市场环境发展城市综合体同集团使命战略高度吻合大悦城的成功实践奠定了发展城市综合体的基础,市场环境持续向好，商业地产日渐升温，成为资本追逐的热点及房地产企业转型焦点,地产新政对住宅调控影响明显，助推商业地产升温城市化率即将达50%，进入商业地产开发与运营的黄金期商业地产作为第三产业发展的重要载体，在扩大内需、城市化高速发展的大背景下，大规模的开发建设还会持续3
2、0-50年城市建设进入新一阶段，商业与公共配套设施的完善与升级改造是这一阶段的重点,4,发展城市综合体具备良好的市场环境,5,城市综合体的特征符合资本市场的意志，深受资本市场的青睐。,发展城市综合体具备良好的市场环境,城市综合体,资本市场,投资额大,稳定的现金流回报,具备一定规模,风险适中,成长性好,收益稳定,中国国贸是是我国最典型、最纯正的持有型上市公司，集良好的经营性现金流、资产重估增值和业绩增长可期等三大亮点于一体。,多元化物业组合,较强保值增值能力,发展城市综合体同集团使命战略高度吻合,6,城市综合体价值链符合集团的核心利益与价值,资产价值功能互补、保值增值能力强资源稀缺，城市地标，资
3、产价值高知名度高，品牌价值高股东价值稳定的现金流回报风险适中金融产品，较高市净比、市盈率社会价值推动城市化进程，复合城市功能集约利用城市土地贡献稳定税收，提供就业岗位提升人民生活品质,平衡投资风险提供稳定现金流形成优质的物业组合提供高品质的生活空间与生活服务,7,发展城市综合体同集团使命战略高度吻合,城市综合体是集团战略主导思想的成功落地,20064号文,20075号文,2008务虚会,20106号文,关于夯实基础，建设流程，落实战略的决定,划分投资性物业和住宅发展业务。投资性物业负责物业项目的投资买卖、出租和管理，逐步建立起有价值的商业物业，形成中粮优质的物业组合。对收益低，没有升值潜力的物
4、业逐步卖掉。,关于加快整合，转变增长方式，进一步推动战略执行若干问题的决定,形成按业务逻辑归类的由粮食贸易物流、粮食加工、食品加工、地产酒店、中土畜、中粮屯河、中粮包装、中粮发展、金融等九大板块构成的业务架构。中粮置业主要从事开发和持有商业地产，同时对目前不符合定位的项目尽快进行清理。,打造全服务链的城市综合体，加快战略转型5年20个大悦城，资产规模目标700亿元,以“大悦城”为品牌，打造包括商业、住宅、酒店、写字楼、公寓等多业态组合的城市综合体，形成可复制的产品线加快地产酒店业务的整合，实现整体上市,关于打造全产业链粮油食品企业深化战略转型实现科学发展的决定,明确“大悦城”城市综合体战略坚持
5、在主要城市做深做强的原则，做好区域布局，以“大悦城”为品牌，打造包括商业、住宅、酒店、写字楼、公寓等多业态组合的城市综合体，形成可复制的产品线；确定资产配比地产酒店业务是集团主业之一，以全服务链城市综合体为基础稳步发展，今后在集团的资产占比达到25%左右。集团通过强化内部协同，形成整体核心竞争力，实现各业务从“好”到“卓越”的跨越，加快地产酒店业务的整合，实现整体上市。培育关键能力强化从策划定位、规划设计到项目建设、销售、招商运营等各环节的关键能力，控制开发成本，缩短开发周期，提高投资回报率。,8,集团6号文对发展城市综合体做了进一步战略部署,发展城市综合体同集团使命战略高度吻合,9,城市综合
6、体是统一当前各业务单元价值诉求、整合优势资源的最佳平台,发展城市综合体同集团使命战略高度吻合,中粮置业,中粮地产,酒店事业部,中粮海南,愿景,5-10年内成为中国商业地产领域内有影响力的企业,致力于成为中国房地产行业最具持续发展能力的综合地产领先企业,成为国内领先的高端、商务、和度假酒店的投资商,中国度假产业引领者,主要产品,大悦城购物中心,中高端住宅工业地产,商务酒店度假酒店,度假酒店旅游产品,均衡而有价值的产品城市综合体,功能复合,业态综合,品牌形象佳,市场影响大,资产价值高,大悦城的成功实践奠定了发展城市综合体的基础,西单大悦城2007年12月开业创建大悦城品牌锤炼一支专业团队积淀城市综
7、合体运作经验,大悦城品牌初具知名度与美誉度顺应行业发展的趋势，占据发展先机,朝阳大悦城2010年5月开业品牌复制战略成功落地打造大悦城旗舰店同城互动凸显大悦城品牌效应成功实践公寓这一物业类型,固化一批品牌资产形成专业化团队，积淀运作经验,大悦城的成功实践创建了行业，树立了品牌，锤炼了团队,10,沈阳大悦城2009年5月开业品牌实现异地复制持有与销售物业的有机结合，销售收入将达成30亿,大悦城品牌率先成功,创建了以时尚为核心内涵的品牌价值;不断提升商业策划和运营管理能力,逐步形成商业地产核心竞争力;逐步成为行业的标杆，商圈的亮点，城市的地标;培育锻炼了团队,为行业发展输送人才;建立了行业标准和专
8、业的关键考核指标。,西单大悦城的成功实践奠定了行业发展的基础,11,大悦城的成功实践奠定了发展城市综合体的基础,12,大悦城已基本形成起步期布局，成为区域主导品牌，成功落地环渤海，强势进军上海,西单大悦城：北京，2007年开业，20万,朝阳大悦城：北京，2010年开业，40万,沈阳大悦城：沈阳，2009年开业，54万,天津大悦城：天津，预计2011年开业，50万,上海大悦城：上海，预计2010年开业，30万,成都大悦城：成都，25万,总计220万平米，其中商业部分120平米目前，商业已投入运营面积为45万平米,大悦城的成功实践奠定了发展城市综合体的基础,13,历时4年，已成为商业地产的主流开发
9、商。,大悦城的成功实践奠定了发展城市综合体的基础,西单大悦城成为新兴的行业标杆，其客流量、销售额、坪效等业绩指标均处于业内领先水平在刚刚结束的“中国商业地产高峰论坛”上，中粮同万达、华润、金融街等一道被称为商业地产领跑者大悦城资产受到了黑石、GGP等众多基金及信托投资者青睐，也吸引了新鸿基、恒隆、华润等诸多竞争对手前来考察相比于西蒙、凯德、太古、恒隆等外资因金融危机、水土不服扩张进程的放缓，朝阳大悦城的如期开业再次增强了品牌吸引力、号召力主流财经媒体，如二十一世纪经济报道、经济观察报等持续关注、剖析大悦城的战略定位与发展脉络,新进入者（2006-2007）,主流开发商（2010-）,引发业内关
10、注（2008-2009）,发挥整体优势是板块整合的出发点,14,地产板块的现状不利于行业健康发展认清自身优势是板块整合的基础形成板块合力是整合的目标,小而散：市场份额小，同主流开发商存有较大差距,15,地产板块的现状不利于行业健康发展,2009年地产酒店业务资产规模对比,地产板块的现状不利于行业健康发展,小而散：地产行业正加速整合步伐，市场领导者占据市场份额迅速上升，促使我们必须迎头赶上，避免在市场竞争中逐步边缘化,16,2010年上市公司50强中，前10强企业房地产业务总收入占前50强业务收入比为52.04%，房地产行业规模化趋势明显，未来呈现行业集中发展态势。,地产板块的现状不利于行业健康
11、发展,17,各自为战，独立运作，互不搭界，不能有效形成合力,近一千人的专业队伍,其中营销专业队伍413人,地产开发专业队伍521人，但没能有效流动与共享。,18,中粮地产,中粮置业,酒店事业部,中粮海南,综合办公室,战略管理部,人力资源部,法律部,北京中心城市公司,上海中心城市公司,成都中心城市公司,沈阳中心城市公司,中心城市公司,投资发展部,商业管理中心,人力资源部,财务部,人事企划部,投资发展部,运营管理部,合约预算部,战略部,办公室,财务部,人力资源部,西单大悦城,朝阳大悦城,天津大悦城,上海大悦,大悦城,三亚MGM项目部,北京WA项目部,北京W项目部,项目部,亚龙湾一级土地开发,酒店投
12、资与管理,旅游资源与湾内管理,住 宅,酒 店,旅游地产与酒店,各自为战，独立运作，互不搭界，不能有效形成合力,地产板块的现状不利于行业健康发展,各单元自成体系，职能重叠，业务交叉，区域分散，形象不统一，品牌资源不共享。,城市综合体,认清自身优势是板块整合的基础,品牌优势：大悦城定位准确明晰，创建了以时尚为核心内涵的品牌价值。,19,国际化时尚青年城,品质时尚生活中心,国际时尚生活城,时尚是所有大悦城共有的最核心价值,国际化时尚生活地标MALL,具有年轻的活力,倡导新的购物消费文化,体现生活品味新趋势,构成城市新地标,认清自身优势是板块整合的基础,品牌优势：大悦城品牌呈现出旺盛生命力，品牌核心
13、竞争力正逐步形成,20,品牌内涵：时尚、年轻、潮流、品位主题定位：主导项目方向和命运产品线：固守产品线，保持产品集中度组合：组合是大悦城品牌的生命力，是实现大悦城主题定位的灵魂。培育亮点：亮点具备较强传播性，有吸引力、聚客力主题街区：mall中mall是shopping mall的升级版，是购物中心发 展的新趋势。混搭：混而有序，形散而神不散,大悦城品牌核心竞争力的形成与创新,认清自身优势是板块整合的基础,品牌优势：大悦城品牌迅速发酵，已跻身国内购物中心三甲，积淀了宝贵的品牌资产,21,大悦城品牌资产,丰富的品牌租户资源,较高的市场知名度,良好的政府及公共关系,时尚的核心价值,优质供应商及媒体
14、资源,团队及经验,品牌典范,认清自身优势是板块整合的基础,团队优势：有一支具有优秀实践经验的商业地产团队,超过150人的经理人队伍，分布于价值链的各个专业环节,招商推广运营三支核心队伍健康成长，已壮大至200余人。,投资策划,规划设计,工程建设,招商推广,运营管理,资产证券化,23,认清自身优势是板块整合的基础,团队优势：有一支系统操作住宅项目的开发团队,通过系统化、专业化、梯队化的培育模式，已形成包括437名专业人员的住宅开发团队。,24,认清自身优势是板块整合的基础,团队优势：有一支策划操作酒店和旅游地产经验的团队,中粮海南共有员工483人，其中地产开发专业人员44人，旅游酒店专业人员30
15、人。,酒店事业部共有员工2640人，本部及项目部72人，其中地产开发专业人员37人，酒店策划管理人员21人。,25,产品优势：大悦城城市综合体的开发，市场准入门槛高，体量大，回报周期长，竞争对手少，保值增值性强,认清自身优势是板块整合的基础,城市价值,片区开发区域中心地标建筑城市名片,彰显实力,规模大周期长投资额大汇报长,资源整合,链条长环节多资源密集合作伙伴多,长期价值,全寿命收益资产保值增值持续稳定现金流平衡风险,有 形 资 产,26,产品优势：城市综合体的开发具有较强的品牌价值，可 以通过品牌资产的沉淀与优化，打造百年老店,认清自身优势是板块整合的基础,美国西蒙集团“人们知道，他们无论走
16、到世界的哪个角落，只要看到西蒙的标志悬挂在商场外，他们就可以预期这个商场的基本水平不会低于一个标准的质量水平。他们知道，可以在这个标志之下的门内，找到他们想要的东西。”,美国梅西百货“150年历史，顾客是企业的利润源泉，员工是打开这一源泉的钥匙，其经营的各种产品都打上梅西(Macys)的商标。”,无 形 资 产,27,产品优势：大悦城家族迅速形成，显示出较强的品牌扩张力,认清自身优势是板块整合的基础,集体亮相，增强号召力发挥整体优势，规模效应凸现品牌资源共享，优势互补,28,产品优势：成功开发了系列住宅产品，树立了值得信赖 的企业形象,认清自身优势是板块整合的基础,29,产品优势：成功打造了国
17、际一流的亚龙湾度假胜地，成 功引入了顶级酒店管理公司,认清自身优势是板块整合的基础,30,资源优势：具备丰富的上下游资源及较强的的资源整合 能力,认清自身优势是板块整合的基础,集团战略上的支持集团融资能力的支持现有优质资产的组合力国企社会影响力中粮的品牌影响力板块整合具备造城造镇能力,整合能形成规模开发，造城造镇，做深做透，扩大影响,31,华侨城，作为国内成片开发的典范，打造“不同的城市，同一个华侨城”，通过一二级联动，打造主题公园欢乐谷、主题地产、主题酒店，实现华侨城成片综合开发运营，构建一个集旅游、休闲、商务、居住等功能为一体的城市新区。,形成板块合力是整合的目标,持有与销售物业相结合，对
18、于培育期内的项目ROE有较大提升，提高资金使用效率。,32,朝北大悦城2010年预计实现公寓销售收入17.2亿元，天津大悦城2012年预计实现公寓、住宅销售收入23.2亿元，快速回笼了资金，减轻了后期经营压力。销售期间，现金净流量较大，可用于股东分红，或偿还银行贷款，或用于建设投入，可极大改善财务状况，以更好符合资本市场要求。,形成板块合力是整合的目标,33,整合是跻身一流地产商的最有效路径，是成功实现整体 上市的前提条件,形成板块合力是整合的目标,投资者青睐的以下条件的地产商：,商业模式清晰，产品线相对集中多种物业类型组合强大的团队执行力优质土地储备规模和流动性强大的资产负债表持有物业对盈利
19、的贡献,成长性良好，可持续发展能力强风险分散盈利可见度高更大的定价弹性市值越大越有吸引力捕捉投资机会的能力强稳定的经常性收入,34,资源共享、聚焦产品线是形成板块合力的关键因素,形成板块合力是整合的目标,酒店事业部,中粮海南,品牌资源共享,团队价值认同,中粮置业,中粮地产,资本平台统一,物业功能协同,整合,35,形成板块合力是整合的目标,一条产品线，可以做成百年老店一座大悦城，可以变成一颗摇钱树,实现大地产整合的路径,36,整合路线图整合四大原则近期工作部署,37,整合路线图,成立整合筹备小组,成立地产酒店事业部,整体上市,对各板块业务深入调研，梳理业务逻辑，探讨多种整合方案初步搭建资源整合平
20、台,组建经营中心形成矩阵式管理架构，将部分职能统筹管理对各版块资产进行深入解析，形成资产打包及整体上市方案,实施整体上市,明确目标 统一规划 专业运营 整体上市,38,整合四大原则,明确目标,将思想高度统一到集团6号文的精神上来，全力发展以“大悦城”为品牌的城市综合体；成立地产酒店事业部，形成地产酒店业务整体战略，打造统一的运营管理平台；坚持主要城市做深做强，推进布局，扩张品牌，提升专业，打造团队；强化从策划定位、规划设计到运营管理等环节的关键能力，打造商业地产核心竞争力；加快业务整合，实现整体上市,39,整合四大原则,统一规划,区域布局：以五大中心城市为核心，以一线及沿海发达城市为重点，完成
21、阶段性战略布局；项目布局：城市中心或极具增长潜力的城市副中心，综合的、有规模的进行成片开发；产品布局：合理进行业态组合，科学进行持有型和销售型物业的配比，统一进行产品规划设计；品牌布局：固守产品线及品牌核心价值，统一进行品牌管理，确保品牌健康发展。,40,整合四大原则,专业管理,城市综合体功能的复合性决定了专业的复合性；单一专业强才能整体强，避免短板；协同好才能整体好，1+12;人才分专业培养，群师群徒；瞄准国际标杆，达到国际化专业标准。,41,整合四大原则,专业管理,案例：中国食品,42,中粮地产,中粮置业,酒店事业部,项目1,项目2,项目3,项目4,北京中心城市公司,上海中心城市公司,中心
22、城市公司,西单大悦城,朝阳大悦城,天津大悦城,上海大悦城,大悦城,三亚MGM项目部,北京WA项目部,北京W项目部,项目部,整合四大原则,专业管理,管理架构现状,43,中粮地产,中粮置业,酒店事业部,项目1,项目2,项目3,项目4,北京中心城市公司,上海中心城市公司,中心城市公司,西单大悦城,朝阳大悦城,天津大悦城,上海大悦城,大悦城,三亚MGM项目部,北京WA项目部,北京W项目部,项目部,整合四大原则,专业管理,地产酒店事业部,管理架构思考：初级模式 以项目为核算单位,财务部,战略与项目发展部,规划与设计部,人事部,44,住宅销售,购物中心租赁,酒店管理,大悦城综合体5,地产酒店事业部,整合四
23、大原则,专业管理,管理架构思考：理想模式 以项目为核算单位,大悦城综合体6,大悦城综合体7,大悦城综合体8,大悦城综合体,大悦城综合体,大悦城综合体1,大悦城综合体2,大悦城综合体3,大悦城综合体4,大悦城综合体9,大悦城综合体,财务部,战略与项目发展部,规划与设计部,人事部,45,整合四大原则,整体上市,集团层面成立上市小组按照国际规范的公司治理要求制定方案，理顺股权结构，引入社会资本，加快股份制改革；培育优质项目，提升投资回报，积极做好资产准备；建立完善的长效激励机制，包括绩效评价和期权等；争取2年左右时间完成整体上市。,46,近期工作部署,积极行动，科学策划，精心布置，于2011年初完成阶段性目标,合并财务报表，进行财务集中管理；组建若干个专业化系统，实现专业化人才的流动与共享；集中进行品牌管理；集中进行项目拓展；集中进行城市综合体项目的定位、策划与规划设计。,47,发展以大悦城为品牌的城市综合体，打造百年老店，是集团赋予中粮地产人的战略使命。我们必须在“明确目标、统一规划、专业管理、整体上市”的原则下，高境界做人，专业化做事，积极行动、周密部署，确保大地产整合快速平稳推进。,谢谢！,
