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1、,5个预判检验,5个基本面,1个股市,3个市场趋势,目录,Tips：5个预判检验,预判五大趋势,2015年初,政府主城、萧山、余杭同城化的领域将逐步放开，力度将进一步加大。轨道、交通骨架继续延伸，教育配套快速落地，公积金等政策同城实施。,Tips：5个预判检验,趋势一（同城化）检验,Tips：5个预判检验,趋势二（企业区域分化）检验,对企业、区域分化，我们认为会有进一步的深化。企业“森林法则”愈演愈烈，集中度持续强化，连续3个月呈上升趋势，二十强市场份额维持在50%左右。区域“城区突围，郊区低迷”，城区率先步入“蓝海”，部分郊区仍处于“红色预警”。,企业集中度,区域去化周期,Tips：5个预判
2、检验,趋势三（市场容量）检验,我们将对市场容量的判断给予修正。在去年的年报中，我们预测15年的市场容量基本与14年持平，商品住宅成交总量维持在7-7.5万套。主要基于两个方面，一是需求透支，尤其是刚需萎缩，拉动减弱；二是政策宽松带来的效用将被低通胀、汇率贬值等负面因素稀释，导致楼市信心持续低位。但，今年“330新政”、“三次降准降息”等新政带来的直接作用和股市暴涨的间接作用不断刺激楼市，成交结构发生变化，不仅保持刚需成交量稳定，而且带动大量改善涌入。,改善释放,二手房置换,Tips：5个预判检验,趋势四（价格）检验,对价格的预判，我们依然维持14年年底原有的判断结果。第一点：价格上涨的趋势不可
3、逆转，但离普涨的环境尚未成熟；第二点：品牌房企将利润诉求放在第一位，带头回调价格；第三点：个别主流区域价格筑底回升，多数区域维持原有的价格体系，而仅有少数供求失衡的区域依旧以价换量。,板块价格降幅,区域价格走势,Tips：5个预判检验,趋势五（企业竞争力）检验,对企业强化竞争力的预判，我们认为企业在产品、营销等方面转变正在不断深化，在拿地投资、布局方面更趋于理性。拿地范围：放弃市场环境恶劣的区域，偏向于主流区域，如申花、未来科技城；拿地价格：利润第一，严格控制成本，避免高价拿地；拿地方式：多家企业合作，包括与金融、基金公司合作，降低资金投入，避免资金链吃紧。,溢价率,拿地范围,目录,Tips：
4、市场面-全国楼市,全国：整体企稳，城市分化加剧。一线城市和部分供求相对均衡的二线城市成交活跃，多数二线和三四线城市依旧低迷。杭州回暖速度优于全国。,同比平均值：18%,同比平均值：37%,同比平均值：37%,1、全国57个主要城市上半年成交总量同比上涨23%。2、一线城市市场回暖较为快速，其中深圳涨幅最高，达到108%。3、二线城市整体需求相对疲软。其中杭州涨幅最大，同比上涨104%，而成都、合肥、贵阳、南昌、厦门、西宁均有不同程度的下滑。4、三、四线城市由于14年上半年市场成交量处于历史低位，因而同比涨幅较大，达到37%。其中，温州市场在限购取消、330新政等政策刺激下，同比涨幅高达458%
5、。,Tips：市场面-杭州楼市,杭州在“救市”上的政策，紧跟中央。主要体现在降低公积金首付、提高公积金贷款额、人才购房补贴、拆迁赔偿货币化等方面。,杭州政策：1、杭州一体化2、人才新政27条,全国政策：1、央行降准0.5%2、央行降息0.25%，存款利率浮动区间上限扩大至1.3倍,全国政策：1、330新政，公积金首付比例下调，二套最低4成杭州政策：1、“商品房预售条件”听证会，完成主体结构才能销售,全国政策：1、央行降准1%杭州政策：1、公积金最高额度上调至100万元，启动公转商贴息贷款,全国政策：1、央行降息0.25%，存款利率浮动区间上限扩大至1.5倍杭州政策：1、推进住房保障货币化，奖励
6、标准最高提高42%,全国政策：1、央行降息0.25%，定向降准0.5%2、取消商业银行存贷比杭州政策：1、“商品房预售条件”，主体结构完成不低于10层,Tips：市场面-杭州楼市,杭州：上半年商品住宅、二手房市场表现强劲，量价齐升。二季度优于一季度，商品住宅占比69%，二手房占比67%。,注：2009年系统缺失余杭、萧山部分数据。实际商品住宅成交95140套。,*区域：杭州八区；数据来源：CRIC2014；数据口径：商品住宅，含别墅，不含酒店式公寓。数据截至日期2015.06.30,Tips：市场面-杭州楼市,成交结构：刚需下滑（绝对值并未出现下滑），改善释放。,2013-2015年成交结构对
7、比,Tips：市场面-杭州楼市,区域：主城优于余杭、萧山，均价连续三年上涨。拱墅、江干成交占比逾5成。,注：透明柱体表示商品住宅供应套数，有色柱体表示商品住宅成交套数,Tips：市场面-杭州楼市,板块走势：全市整体价格逐步抬升，余杭、萧山大部分板块尚未走出困境，主城区形势较好，板块分化加剧。,Tips：市场面-房企,业绩排行榜：房企格局分化加剧。绿城、万科、滨江等前五为第一梯队，具有极大的优势；远洋、世茂、金地等为第二梯队，互相差距小，排名竞争激烈。,Tips：市场面-房企,集中度：“丛林法则”愈演愈烈。前二十家房企吞噬市场50%的份额，且仍然在上升。,Tips：市场面-项目,上半年商品住宅5
8、19个项目，成交金额833亿，平均成交金额为1.6亿。其中金额大于0.5亿的项目有280个，大于1亿212个，大于2亿135个，大于3亿90个。,主城商品住宅成交金额排行榜,余杭商品住宅成交金额排行榜,萧山商品住宅成交金额排行榜,酒店式公寓成交金额排行榜,办公成交金额排行榜,商业成交金额排行榜,Tips：市场面-项目,项目集中度：区域寡头“成群结队”，明星房企的明星项目占主导地位。,成交金额占比平均值：31%,Tips：市场面-房企,企业投资：房企信心加强，拿地布局、补仓态度坚定，但战略不变。,1、土地市场回暖。从2015年的表现来看，度过成交低谷后，6月成交高涨。表明房企拿地积极性提升。2、
9、从涉宅用地的溢价率走势来看，2015年很难普遍出现往年高价拿地的现象，房企趋于控制成本支出，提高利润，拿地趋于理性。3、从近三年土地出让的范围来看，房企拿地由远郊逐渐将范围缩小至近郊，乃至主流区域。表明房企防范风险意识加强，避免无谓布局，资金被套。,Tips：市场面-存量,狭义存量1142万方，去化周期13-14个月；广义存量2956万方，去化周期35-36个月。,1142万方,数据来源：CRIC2014系统；商品住宅：普通住宅、别墅；狭义存量：指可售房源，不含限制房。广义存量：住宅用地底商按照建筑面积10%剔除，商住用地的商办部分根据实际情况剔除；存量数据时间：2015年06月30日；动态去
10、化周期=存量/2015年4-6月均成交量。注：不包括萧山乡镇组团、仁和、塘栖、径山、瓶窑、其他等非主流板块。,Tips：市场面-存量,五常,闲林,未来科技城,老余杭,临平北,大学城北,下沙 沿江,金沙湖,三墩,申花,蒋村,留下,乔司,城东新城,临平,九堡,勾庄,崇贤,半山田园,丁桥长睦,运河新城,新天地,星桥,良渚,祥符,桥西,市中心,转塘,钱江世纪城,高教,湘湖闻堰,经开区,区府,南部卧城,萧山老城,萧山新区,钱江新城,西湖景区,之江度假区,去化周期60个月以上,去化周期36-60个月,去化周期36个月以下,广义存量（板块）：多数板块去化趋于健康，缩短至36个月以内，主要集中在主城及其自然延
11、伸地带。而供需失衡的远郊地区去化形势严峻，周期长达60个月以上。,数据来源：CRIC2014系统；狭义存量：指可售房源，不含限制房。广义存量：住宅用地底商按照建筑面积10%剔除，商住用地的商办部分根据实际情况剔除；存量数据时间：2015年06月30日；动态去化周期=存量/2015年4-6月均成交量。不包括萧山乡镇组团、仁和、塘栖、径山、瓶窑、其他等非主流板块。,目录,数据来源说明：样本容量本次分析共包含30个项目资料来源访谈对象为各项目案场的相关负责人访谈方式全部采用一对一访问形势，针对股市重挫对楼市的影响进行访谈,Tips：股市与楼市,疑问一：股市与楼市的关系如何？,疑问二：股市重挫对楼市的
12、影响如何？,股市与楼市之间的跷跷板效应逐步减弱，在同一轮完整的上行和下行周期中，两者大致同向而不同步，可分为三个阶段。第一，股市强，利空楼市；第二，楼市回暖，股市继续上涨；第三，股市见顶，利好楼市。,目前股市与楼市正处于第二阶段，楼市回暖，股市继续上涨。而此次股市急转直下，时间之短，多数购房者资金被套，暂缓置业。据调查，改善项目的影响大于刚需，其中高端改善成交比例下滑30-50%，一般改善比例下滑10-15%，刚需下滑10%左右。因此，我们预判，股市的下挫对杭州中高端物业成交的影响较大。,刚需项目,来访量比以前少多了，以前一天十几组有的，现在都是个位数，我想股市肯定是有原因的，当然还有其他原因
13、，比如最近天气不是很好。不少在犹豫的客户被套后，直接没购房意愿了，这样的客户大概有10%左右；还有因为股票下跌，凑不齐首付款，直接放弃定金的，当然这是个别案例。,来访量减少20-30%成交量减少10%左右,访谈关键词：,最近来访有减少，基本减少1/3左右。影响还是有的，基本有10%左右的客户会因为股市的原因想暂缓买房；但是已经交了定金的客户基本不会违约。,Tips：股市与楼市,改善项目,来访客户中大概有5-8%左右的客户因股市跌了，购房计划要暂缓的；已认购的客户因股市大跌在付款时间上出现拖延的占据了4%左右。可能因为我项目现在只剩少量房源，总得来访量不大，所以这样的比例不高。这次股市大跌是全范
14、围的，估计其他项目也差不多,来访量减少20%-30%成交量减少10-15%,访谈关键词：,影响肯定是有的，有客户打算月初卖掉股票过来买的，但是股票跌的太惨，亏了蛮多不忍心割肉，就一直拖着没买。基本上看小户型的刚需减少10%左右，大户型的多一点减少20%-30%吧。,Tips：股市与楼市,高端项目,首先来访量根据营销节点或者是传统热销季来讲的话自然下滑是正常的。但是因为股市的原因我估计我们的客户量的应该下滑到三分之一到二分之一的这样一个数量。之前签约率之前我们统计下来话基本上百分之九十的客户都能够按时，到现在是情况上能够按时的不到四成。肯定是对改善型客户影响较大，因为改善型楼盘的总价比较高，他付
15、的钱更多。这些人中很多都玩股票被套住。,来访量下滑30-50%成交量下滑30-50%,访谈关键词：,来访量明显减少了，有些意向客户本来准备买的现在都不买了，电话都不想接。已经下定金的客户基本还是可以按时签约的，毕竟他们手上也不只是有股市里那点钱，但是来访意向客户中有30%左右会推迟购房计划。,Tips：股市与楼市,目录,Tips：趋势,趋势一,趋势二,趋势三,15年市场筑底回升，成交提升。一方面，房企销售策略更加灵活，把业绩拆分到月度，避免同步竞争，分散销售风险，因此下半年成交量很难出现大幅度下滑，成交量或与上半年维持一致。但另一方面，由于上半年股市推动楼市的效果强劲，而6月中下旬以后，股市暴
16、跌，造成资金被套延迟购房的案例屡见不鲜，因此我们预判股市对楼市造成的损失在10%或以上。,15年四季度或16年涨价区域扩围的概率上升。一方面，15年土地供应减缓，14年左右出让的优质项目基本已上市，形成稳定的量价机制。另一方面，从成交结构来看，二手房置换量加大，促使消费群体由刚需逐步向改善过渡，进一步提升价格上涨。,成交量或迎新阶段，冲刺9万套。,价格上涨趋势，或由主城向边缘蔓延。,企业投资机会增加。,主城区和萧山、余杭的个别板块投资机会将增加。一方面，15年政府受到土地供应计划调整的制约，全年土地量大幅度的减少，但为了维持财政支出，迫使其出让优质土地，提高出让率。另一方面，干预措施逐步退出历史舞台，楼市回暖加速，各项指标趋于健康。,Thanks,
