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1、菜单式”物业服务收费管理实用手册文登市物价局编印二O一一年四月H=B刖三2010年12月1日起，我市在新建住宅小区和物业服务合同到期的住宅小区，推行“菜单式”物业服务收费管理新模式，新的“菜单式”收费政策解决了近年来物业服务成本增加、服务质量下降，物业服务纠纷增多的问题，将原来笼统地“按小区类别收费”细化成为“按物业服务项目类别收费”，让开发建设单位或业主通过“点菜”的方式，自主选择物业服务的内容和收费标准，物业服务企业依照“菜单”进行成本测算，依据测算成本确定是否接管小区物业，物业服务企业接管小区物业后，要通过公示牌和业主手册的形式，将物业服务“菜单”内容和收费标准进行公示，并严格依据“菜单
2、”开展服务，业主比照“菜单”监督物业服务企业开展服务和履行义务，从而有效削减物业纠纷，促进物业服务收费更加市场化和透亮化。为确保“菜单式”物业管理政策落实到位，我们将物业服务企业收费前须要办理的事项进行梳理，以好用手册的形式发放，便利开发建设单位、业主委员会和物业服务企业办理相关手续，规范物业管理内容，促进我市住宅物业管理的健康有序发展。由于“菜单式”物业服务收费管理刚刚起先实施，此次编印的好用手册中相关内容不肯定完善，各物业服务企业可将实施“菜单式”收费过程中遇到的相关问题向物价部门反映，以便日后政策调整时做参考。此手册内容在文登市物价局网站：/WdDriCe上我们有登载，市物价局收费管理科
3、电话：8466254o文登市物价局2011年4月前期物业噪单式“收费审批流程图政策解读1“菜单式”物业收费办理程序第一章实行前期物业管理的物业第一步：开发单位申报物业收费标准2(1)小区总平面图2(2)施工图面积确认函2(3)共用设施设备配备状况说明3(4)前期物业服务等级及收费标准申报表5(5)物业服务内容及收费标准明细表7其次步：开发单位选聘物业服务企业7笫三步：双方签订合同办理备案手续7(1)备案申请书7(2)业主临时公约8(3)前期物业服务合同8(4)物业管理服务方案12(5)物业服务成本测算13(6)资质证件复印件15第四步：物业服务企业编印业主手册15第五步：物业服务企业办理收费手
4、续17（1）依据开发初期现有设施提出书面申请17（2）办收费证件19（3）制作收费公示牌20第二章实行后期物业管理的物业第一步：成立业主大会选聘物业企业22其次步：双方签订合同办理备案手续22（1）住宅物业服务等级及收费标打算案表22（2）业主公约22（3）物业服务合同22（4）资质证件复印件22第三步：物业服务企业办理收费手续22（1）办理收费证件22（2）制作收费公示牌22派X政策解读派派针对近年来物业成本增加，服务质量下降，导致物业服务收费投诉较多的问题，2010年4月起，市物价局、房管局在全市范围内开展了物业收费摸底调查，在对各物业公司上报小区成本进行测算的基础上，参照周边地区做法，拟
5、定了我市“菜单式”物业服务收费标准，先后召开两次座谈征求看法和建议，在综合物业公司和业主的看法后，探讨下发了关于公布住宅物业服务分等收费指导标准的通知。通知对住宅物业收费指导标准进行了调整，最低收费标准上调了50%,由原来“按小区类别确定标准”变成“按物业服务内容确定标准”，即将物业服务项目分为五大项：综合管理、清洁卫生、秩序维护、绿化养护和公共部位设施设备运行养护，每个项目划分为不同等级，实行不同的收费标准，共列出31项可选服务内容,相对应有31个收费标准，开发建设单位或业主可以在这31项服务内容中选择须要的服务，对应类别的收费标准相加就是最终的物业服务费了，标精确定后，由选聘的物业公司依据
6、所“点的内容照单”服务就可以，因此我们将这种收费管理叫做“菜单式物业服务收费工实行“菜单式物业服务”后，业主更加清晰地了解到自己所交的物业费包含的物业服务内容，不会再额外要求物业公司开展“菜单”上未列的服务，而有了业主的监督，物业公司就能够依据“菜单”供应服务，这样就能切实有效地缓解了物业公司与业主的冲突，削减物业服务纠纷。如业主须要“菜单”以外的服务，物业公司可以开展各类有偿服务，公示收费标准，由业主自主选择，从而最大限度地为业主供应便利快捷的全方位服务。“菜单式”物业收费办理程序第一章实施前期管理物业实施前期管理的住宅物业，办理物业收费备案及审批手续须要经过五个步骤：第一步：开发单位申报物
7、业收费标准开发建设单位销售房屋前要对所开发的楼盘进行“物业定位”，即对将来楼盘物业供应的综合管理、清洁卫生、秩序维护、绿化养护、公共部位和共用设施设备运行等五个方面，比照政府“菜单式”物业收费指导标准进行“点菜”，选定服务等级、服务内容，计算物业服务费标准后，要向物价、物业主管部门申报物业费标准，申请时须要提交的材料（以下内容格式仅供参考，视各小区状况自行上报）有：（一）住宅小区总平面图（A4纸复印件）（二）施工图面积确认函（由规划设计评审中心出具）（三）共用设施设备配备状况说明内容格式如下：XX小区共用设施设备配备状况说明排水系统：室内采纳污、废水分流；室外采纳污、雨分流；其中生活污水经化粪
8、池处理后与生活废水合流，排入城市污水管网。小区共设置化粪池XX个、污水井XX个、雨水井XX个。公共照明：单元楼梯间公共照明经均分器干脆分到每户，路灯、景观灯单独设表，楼道灯X个，路灯X个，景观灯X个。消防系统：设室内外消火栓、自动喷淋系统、手动报警按钮、事故照明、感烟（感温）探测器、消防限制中心。避雷系统：避雷网、避雷针XX个。弱电系统：24小时监控中心（监控点覆盖单元进出门、电梯小区主要道路出入口）、电子巡更、楼宇对讲（可视）、高层门禁系统、周界报警系统（全封闭）。供水系统：多层由市政自来水压干脆供水，高层XX层以上由地下室变频无负压自动增压给水设备供应。共设二次加压水泵XX个。升降系统：高
9、层住宅每单元均设2部电梯及疏散楼梯，共有电梯X部。水景系统：设泵房将XX河水引入小区中心花园，设X处喷泉。XXXX开发公司（盖章）XXXX年XX月XX日（四）前期物业服务等级及收费标准申报表表格由开发建设单位照实填写（相关数据要与实际相符），打印盖章后送物价、物管部门审核。内容格式如下：住宅物业前期物业服务等级及收费标准申报表房产开发企业名称资质等级法人代表XXXX联系电话XXXX联系人联系电话住宅物业名称住宅物业地址占地面积（户）195000容积率（%）1.17绿化面积（皿）74528绿化率（%）38.20总建筑面积（Itf）228000总套数（套）2896可销售住宅建筑面积（m,）多层：1
10、38600层数：110幢数：52高层：77200层数：241幢数：10可销售经营性用房建筑面积（皿）：规划配套建设的停车1029地下停车泊位数（个）0场（库）泊位数（个）地上停车泊位数（个）1029单体车库数（个）0选定物业服务等级和收费标准状况序号项目物业服务等级缺少设施降低收费标准的状况说明物业服务收费标准（元/月.建筑行）高层多层1综合管理服务二级0.120.122清洁卫生服务高层一级多层二级高层无地下停车场降10%;多层无地下停车场及电梯降20%0.190.123秩序维护服务二级无地下停车场降5%0.170.174绿化养护服务二级0.100.105共用部位、共用设施设备日常运行、养护服
11、务。其中：一级0.220.17(1)共用部位一级0.070.07(2)公共照明一级0.040.04(3)消防系统高层一级多层二级0.060.01(4)弱电系统一级0.040.04(5)避雷系统一级0.010.01住宅物业服务收费标准合计（不含电梯费）多层0.68高层0.80车位运用费标准地上0地下0产发业法房开企看负责人签字：（单位盖章）年月日物业主管部门看法负责人签字：（单位盖章）年月日价格主管部门看法负责人签字：（单位盖章）年月日收费标准执行时间年月日至年月日备案编号：文物费备字号（五）住宅物业服务内容及收费标准明细表内容格式如下:XXX小区住宅物业服务及收费标准明细表序号项目选定级别府导
12、格政指价调整状况调整后物业服务内容及服务标准收费标准（元/月.建筑广）高层多层物业服务收费0.510.451综合管理服务级0.07修理时间、回访率达不到，收费标准降低20%基本要求有签订规范的物业服务合同，完善的物业管理方案和健全的管理制度;物业共用部位、共用设施设备验收手续齐全；管理服务人员行为规范，服务主动热忱；按规定公布办事制度、办事纪律、收费项目、收费标准和物业服务费用收支状况，能够规范运用住房专项修理资金；对违反小区管理规约或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。0.050.05管理处设置小区内设置管理处，配备简洁办公设备，配有电话，办公场所整齐有序。管理人员要求物业管理
13、人员持证上岗，小区经理有二年以上物业管理工作经验日常管理和服务24小时受理报修，急修一小时内到现场处理，一般修理两天内完成（预约除外），有报修、修理记录。接受服务诉求刚好支配处理。每年至少1次征询业主对物业服务的看法，并对薄弱环节进行改进。2清洁卫生服务0.1低10%和20%共用楼道地面、玻璃门厅楼道地面每二日清扫次，每周拖洗次，门厅每日清扫一次；每周清洁一次楼梯扶手；玻璃每月擦拭一次，楼内公共设施、设备每周清洁次，0.090.08广场、道路、绿地每日清扫一次，刚好清除主要道路枳水、积雪扬身施灯宜健设共、遣公具栏消等每半月擦拭次垃圾收集居民自行投放垃圾至小区集中投放点，每Fl清运一次，四周地面
14、无散落垃圾、灭蝇、动蚊螂活灭蟒鼠协作社区会统一开展活动电梯轿厢每日清扫一次，每周擦拭两次3序护务秩维服级0.18无地下停车人员、服装和设备配备中青年专职秩序维护人员；统一着装，仪容仪表整齐；配备对讲装置和其他必备的平安护卫器械并能娴熟运用0.170.17门岗、外来人员和车辆管理封闭小区；出入口24小时值班，主出入口，每天早、中、晚各2个小时立岗值勤，有交接班和外来车辆登记记录；外来人员进入小区进行登记；对进出小区的装修、家政人员以及车辆实行5%临时出入证卡管理巡逻时间、重点部位和处理突发事务按指定的时间和路途每两小时巡查一次，重点部位要有巡更记录。在遇到异样状况或住户紧急求助时，应在五分钟内赶
15、到现场，实行相应措施，并刚好报告相关部门。技防设施和救助（监控岗）设监控中心，具备录像监控（监控点至少覆盖小区主要道路出入口）、楼宇对讲（可视）、周界报警等3项以上技防设施，24小时专人值守。接报警信号后，五分钟内赶到现场进行处理，随时接受用户救助要求。每年应组织不少于一次的火警、警情等应急预案演习。车辆管理车辆行驶有规定路途，车辆停放有明确的停车位，有专职人员巡察和帮助停车事宜。4化护务绿养服四级0.1由绿地面积折算成建筑面积总体布局有专业人员实施绿化养护管理，绿化覆盖率符合规划要求。0.010.01绿化修剪对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。绿化养护定期清除绿地杂草、杂物。预防花草
16、、树木病虫害。5共用部位、共用设施设备日常运行、养护服务。其中：0.190.14(1)共用部位级0.05（D每年二次以上对共用部位进行检查并有记录,发觉损坏刚好编制修理支配，组织修理。（2）每周一次对门、窗、玻璃等房屋共用部位进行检查，保证完好、正常运用。（3）每日一次对休闲椅、景观小品、健身器材等进行巡查，发觉损坏马上修复，保持原有面貌，保证其平安运用。（4）雨、污水管道每年疏通一次：雨、污水井每季检查一次，视检查状况刚好清掏；有化粪池的，每月检查一次，发觉异样刚好做出清掏支配。（5）每天巡查次装修施工现场，发觉影响房屋外观、危及房屋结构平安及拆改共用管线等损害公共利益现象刚好劝阻。（6）简
17、洁危及人身平安的设施设备有明显警示标记和防范措施。0.050.05(2)共明*煦级0.03每周一次巡检公共公照明设备，刚好修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯、路灯、景观灯等亮灯率在95%以上0.030.03消防系统级0.06多层为二级0.01限制中心24小时值班监控，火警报警功能每天检查次，每年火灾探测器及全部限制装置进行一次试验，消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。每月检查次消防栓和灭火器，保证消防通道畅通。0.060.01(4)弱电系统级0.04对录像监控、楼宇对讲系统（可视）、住户报警、
18、周界报警、电子巡更等设施设备不定期进行调试与保养，保证其24小时运行正常0.040.04(5)避雷系统级0.01每年二次维护保养避雷装置，保证其性能符合国家相关标准0.010.01（二）车位运用费地上50地上停车位：30元/车位.月地下100地下停车位：80元/车位.月(三)电梯运用费维护检测分摊费用=本梯维检费总额/本梯总建筑面积*本户建筑面积运行电费分摊=本梯参加分摊电费/本梯已入住总建筑面积*本户建筑面积*10.05*（层差T）其次步：开发单位选聘物业服务企业此步骤须要到市物业管理办公室办理相关审批备案手续（具体状况见：/wdfgj.gov表格下载）。第三步：双方签订合同办理备案手续开发
19、建设单位依据核定的物业服务收费标准，按规定选聘物业服务企业后，要与物业服务企业签订前期物业服务合同，在办理商品房预售许可证前，将合同报物价、物管部门备案，并将前期物业合同及业主临时公约内定制作成刊板，在售楼处予以公示，与购房人签订房屋买卖合同时要将物业服务内容及收费标准明确告知业主。办理合同备案手续时需提交材料有（以下内容格式仅供参考）：（一）备案申请书（样式可于房管局网站下载）（二）业主临时公约（样式可于房管局网站下载）（三）前期物业管理服务合同（合同样式可于房管局网站下载）拟定合同时须要留意事项：1、高层住宅有电梯的物业，要在合同第八条内明确电梯、二次供水等运行费用分摊方法。内容格式如下（
20、仅供参考）：第八条电梯、二次供水等设施设备的运行费用，独立计量核算，合理向业主分摊计收，具体分摊方法如下：1、电梯运用费：（I）维保检测费分摊=本梯维保检测费总额本梯总建筑面积X本户建筑面积（2）运行电费分摊=本梯参加分摊电费总额本梯J入住总建筑面积X本户建筑面积Xl0.05X（与中间层的层差-1）2、二次供水产生的运行费用按用水量平均分摊。2、合同附件五前期物业管理服务质量标准，内容要与选定的物业服务等级一样。内容格式如下：附件五：前期物业管理服务质量标准一、综合管理服务：三级（高层、多层）基本要求：有签订规划的物业服务合同，完善的物业管理方案和健全的管理制度；物业共用部位、共用设施设备验收
21、手续齐全；管理服务人员行为规范，服务主动热忱；按规定公布办事制度、办事纪律、收费项目、收费标准和物业服务费用收支状况，能够规范运用住房专项修理资金；对违反小区管理规划和政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。管理处设置：小区内设置管理处，配置简洁办公设备、配有电话，办公场所整齐有序。管理员要求：物业管理人员持证上岗，小区经理有两年以上物业管理工作经验。日常管理和服务：24小时受理报修，急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外），有完整的报修、修理和回访记录，回访率达70%o接受服务诉求刚好支配处理。每年至少1次征询业主对物业服务的看法，并对薄弱环节进行改进。二、清洁卫生服
22、务1、多层采纳三级标准共用楼道地面玻璃门厅：楼道地面每二日清扫一次，每周拖洗一次；门厅每日清扫一次；每周清洁一次楼梯扶手；玻璃每日擦拭一次，楼内公共设施、设备每周清洁一次。广场、道路、绿地：每日清扫一次，刚好主要道路积水、积雪公共灯具、宣扬栏、健身消遣设施等：每半月擦拭一次垃圾收集：居民自行投放垃圾至小区集中投放点，每日清运一次，四周地面无散落。灭蚊蝇、嶂螂、灭鼠活动：协作社区统一开展活动。水景：保持水体清洁、无漂移杂物、无异味，定期进行水体处理。2、高层采纳二级标准共用楼道地面玻璃门厅：楼道地面每日清扫、拖洗保洁一次；门厅地面每二月保养一次；楼道玻璃每半月擦拭一次，每二日擦拭一次楼梯扶手；楼
23、内公共设施、设备每周清洁一次。广场、道路、绿地：每日清扫一次以上，全天保洁，刚好清除主要道路积水、积雪；刚好清理小区内的乱贴乱画。公共灯具、宣扬栏、健身消遣设施等：每周擦拭二次。垃圾收集：居民自行投放垃圾至小区集中投放点，每日清运一次，垃圾桶刚好清理擦拭，无满溢、无污迹。灭蚊蝇、蜂螂、灭鼠活动：每年至少二次电梯轿厢：每日擦拭、清扫一次；每月对电梯门壁打蜡保养一次地下停车场：场地通风良好，无易燃、易爆及危急物品存放，每日清扫一次。水景：保持水体清洁、无漂移杂物，无异味，定期进行水体处理。三、秩序维护：二级（多层、高层）人员、服装和设备：配备中青年专职秩序维护人员；统一着装，仪容仪表整齐；配备对讲
24、装置和其他必备的平安护卫器械并能娴熟运用；门岗、外来人员和车辆管理：封闭小区；出入口24小时值班，主出入口，每天早、中、晚各2个小时立岗值勤，有交接班和外来车辆登记记录；外来人员进入小区进行登记,对进出小区的装修、家政人员以及车辆实行临时出入证卡管理。巡逻时间、重点部位和处理突发事务：按指定的时间和路途每两小时巡查一次，重点部位要有巡更记录。在遇异样状况或住户紧急求助时，应在五分钟内赶到现场，实行相应措施，并刚好报告相关部门。技防设施和救助（监控岗）：设监控中心，具备录像监控（监控点至少覆盖小区主要道路出入口）、楼宇对讲、周界报警等3项以上技防设施，24小时专人值守。接报警信号后，五分钟内赶到
25、现场进行处理，随时接受用户救助要求。每年应组织不少于一次的火警、警情等应急预案演习。车辆管理：车辆行驶有规定路途，车辆停放有明确的停车位，有专职人员巡察和帮助停车事宜。四、绿化养护：三级（多层、高层）总体布局：植物选配恰当，绿化覆盖率30%以上。有专业人员实施绿化养护管理，绿地及设施管理完好。绿化修剪：对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。绿化养护：定期清除绿地杂草、杂物。预防花草、树木病虫害。五、共用部位、共用设施设备日常运行、养护服务。其中：共用部位：二级（1）每年二次以上对共用部位进行检查并有记录，发觉损坏刚好编制修理支配，组织修理。（2）每周一次对门、窗、玻璃等房屋共用部位进行检
26、查，保证完好、正常运用。（3）每日一次对休闲椅、景观小品、健身器材等进行巡查，发觉损坏马上修复，保持原有面貌，保证其平安运用。（4）雨、污水管道每年疏通一次；雨、污水井每季检查一次，视检查状况刚好；有化粪池的，每月检查一次，发觉异样刚好做出清掏支配。（5）每天巡查一次装修施工现场，发觉影响房屋外观、危及房屋结构平安及拆改共用管线等损害公共利益现象刚好劝阻。（6）简洁危及人身平安的设施设备有明显警示标记和防范措施。公共照明：二级每周一次巡检公共照明设备，刚好修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯火通明具完好，小区内楼道灯、路灯、景观灯等亮灯率在95%以上。消防系统：1、多层二级：每半年检查一次消防
27、水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。每月检查一次消防栓和灭火器，保证消防通道畅通。2、高层一级：限制中心24小时值班监控，火警报警功能每天检查一次，每年火灾探测器及全部限制装置进行一次试验，消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。每月检查一次消防栓和灭火器，保证消防通道畅通。弱电系统：对录像监控、楼宇对讲系统、周界报警、电子巡更等设施设备不定期进行调试与保养，保证其24小时运行正常。避雷系统：每年二次维护保养避雷装置，保证其性能符合国家相关标准。（四）物业管理服务方案内容格式如下：XX小区物业管理服务方案一、项目简
28、介1、项目位置2、物业类型3、开发单位简介4、物业基本状况（面积、户数、绿化率、公用设施设备数量、车位车库状况）二、物业管理实施方案（一）管理目标（收缴率、满足率、投诉处理率、报修修理刚好率等）（二）管理方案包括管理处组织结构（人员配备）、人员培训、工作职责、工作频次、工作流程、各项管理制度（卫生保洁员工作制度、秩序维护员工作人员、投诉处理制度、修理制度等，物业公司依据自己管理须要制定的各种考核制度都要一并列入）（三）物业服务内容（要写清如何加强管理，达到合同约定的服务质量，可在合同附件五“前期物业管理服务质量标准”的基础上，加上车辆停放、装饰装修、档案管理等内容进行丰富完善）（四）物业管理工
29、作支配（前期介入阶段、入伙阶段、管理期内工作支配）(五)物业服务成本测算材料做好成本测算是各物业企业接管小区前的首要工作，曾经有个物业企业做了一份成本测算，结果按开发建设单位供应的物业服务“菜单”算下来，每月亏损近4万元，这样的测算结果明显是极端不负责任的，试想你一个物业服务企业一年拿出40多万元接管一个小区，是来经营的还是来做福利的。所以说，成本测算很关键，下面将成本测算内容介绍如下：(1)综合管理成本包括人员费用、办公费、管理费分摊及固定资产分摊等。人员费用是指管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教化经费，以及依据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工
30、伤、生育保险等社会保险费用。办公费是指物业服务企业为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用。管理费分摊是指物业服务企业在管理多个物业项目状况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务小区担当的管理费用。固定资产折旧是指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在物业服务小区内由物业服务企业拥有的、与物业服务干脆相关的、运用年限在一年以上的资产。(2)清洁卫生费是指保持物业管理区域内环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等。(3)绿化养护费是指管理、养护绿
31、化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。(4)秩序维护费是指维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、平安防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。(5)共用部位共用设施设备日常运行和维护费用，是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常运用和运行、维护保养所需的费用，不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的修理费、应由住宅专项修理资金支出的修理和更新、改造费用。(6)物业服务成本合计(以上5项成本合计，固定资产折旧，不行预见费、利润、税金)(7)收支状况计算(依据
32、成本合计与依据拟定的物业及停车费标准预料的收入总数进行对比)内容格式如下：建议以表格形式完成，明细出具体工资水平，人员数量、耗材及资产名称、数量、价格等内容XX小区物业管理费用核算明细一、综合管理成本核算表序号项目测算依据测算过程测算结果1人员工资经理1人、财务1人，客服1人工资标准X人数2社会保险按缴费基数肯定比例计算缴费数X人数3计提费用按比例计提福费4通讯费估算人均费用5低易易耗品办公用品明细6服装费明细二、清洁卫生成本核算表（表式略）三、秩序维护成本核算表（表式略）四、绿化养护成本核算表（表式略）五、公共部位公用设施设备运行维护成本核算表（表式略）六、物业服务成本合计（以上成本合计，不
33、行预见费、利润、税金）七、收支状况计算（依据成本合计与依据拟定的物业及停车费标准预料的收入总数进行对比，测算出盈亏状况）（六）资质证件复印件（物业公司营业执照、资质证书等）第四步：物业服务企业编印业主手册小区业主入住前，物业服务企业要将小区物业服务内容和标准、物业服务费、停车费、电梯费等收费标准、小区物业管理制度、业主入住须知、前期物业服务合同、业主临时管理规约等内容整理后编印小区业主手册，业主每户一册，内容尽可能丰富好用，印制可精致一些，以便业主妥当保存，随时参阅。业主手册的主要作用是便利业主了解小区的基本状况、物业服务的内容及标准、业主的权利和应履职的义务和遵守的制度，让业主在入住前就了解
34、小区物业服务的具体内容，最大限度消退对物业公司的误会，也在肯定程度上削减了物业公司对业主反复说明相关政策的次数，切实削减业主与物业服务企业的冲突纠纷，促进和谐社区的建设。目前，已有部分住宅小区已经印制了各自小区的业主手册，但通过调查看，各小区业主手册形式各样，内容不一，或多或少会缺少部分必备内容，为此，我们对部分小区印制的业主手册想关内容，归纳出一套业主手册基本内容书目，以备各物业公司参考。内容格式如下：一、封面格式：（用不同颜色将封面设计分成上中下三部分）上部分：XX小区物业手册中部分：设计代表小区特色的图片（如规划效果图、小区图片等）下部分：（为三行落款）XXX物业服务有限公司编印文登市物
35、价局监制文登市物业管理办公室二、书目格式：书目1、小区简介12、业主入住须知23、收费项目及标准34、常用服务电话45、综合管理规定56、开发建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同77、业主临时规约128、现行涉及物业服务政策规定14三、手册主要内容：1、小区简介：（小区座落、规模、特色、开发单位、物业管理单位）2、业主入住须知：指导业主办理入住前的室内验收、办理入手续、装修须知、迁入须知（搬迁时留意单元门、楼梯间墙壁、电梯等）、出租房屋3、收费项目及标准：（以表格的形式公示包括物业服务费、车位运用费、电梯费、二次加压费、装修保证金、特约有偿服务费等内容）4、常用服务电话（紧急用电话、公
36、用事业抢修电话、物业服务电话等）5、综合管理规定：（装修管理、车辆停放、秩序维护、绿化管理、卫生管理、公用设施管理、电梯运用、消防平安管理等规约）6、开发建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同7、业主临时规约8、现行涉及物业服务政策规定（分等收费指导标准、住宅专项修理资金管理方法等）第五步：物业服务企业办理收费手续前期物业服务合同备案手续办好后，可以办理商品房预售许可证，在商品房销售期间，向办理入住手续的业主正式收取物业费之前，物业公司要做好前期物业收费的打算工作。具体要做好以下工作：（一）申请物业收费标准正式收费前，要向物价部门申请物业收费标准，取得物价部门的批复文件，申请时须要提报书
37、面申请和收费明细表格。格式内容如下：关于XX住宅小区物业服务收费标准的请示文登市物价局：依据XX房产开发有限公司与我公司（XX物业服务有限公司）签订的前期物业服务合同规定，小区物业服务收费标准为每平方米0.5元，但由于项目前期小区内部分设施设备不完善，因此依据文登市住宅物业服务分等收费指导标准的规定，本着质价相符的原则，暂收取每平方米0.3元的物业服务费（具体服务标准与内容见附表），待相关设施设备配备完善后，将依据规定相应提高收费标准。以上请示妥否，请予以批复。XX物业服务有限公司XXXX年XX月XX日附表:XX小区住宅物业服务费申请表序号项目选定级别府导格政指价调整状况调整后物业服务内容及服
38、务标准收费标准（元/月.建筑面积m1）1综介管理服务10.07基本要求有签订规范的物业服务合同，完善的物业管理方案和健全的管理制度；物业共用部位、共用设施设备验收手续齐全；管理服务人员行为规范，服务主动热忱：按规定公布办事制度、办事纪律、收费项目、收费标准和物业服务费用收支状况，能够规范运用住房专项修理资金；对违反小区管理规约和政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。0.07管理处设置小区内设置管理处，配置简洁办公设备，配有电话，办公场所整齐有序。管理员要求物业管理人员持证上岗，小区经理有两年以上物业管理工作经验日常管理和服务24小时受理报修，急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完
39、成（预约除外），有完整的报修、修理和回访记录，回访率达70%。接受服务诉求刚好支配处理。每年至少1次征询业主对物业服务的看法，并对薄弱环节进行改进。2洁生务清卫服0.1多层无电梯、无地下停车场；项目前期广场、公共灯具、宣扬栏、健身消遣设施未启用，降低33%楼面门用地璃共IiMJ理厅楼道地面每二日清扫一次，每周拖洗一次；门厅每日清扫一次：每周清洁一次楼梯扶手：玻璃卷月擦拭一次，楼内公共设施、设备每周清洁一次。0.07道路每Fl清扫一次，刚好清除主要道路积水、积雪垃圾收集居民自行投放垃圾至小区集中投放点，每Fl清运一次，四周地面无散落垃圾。灭蚊蝇、螳螂、灭鼠活动协作社区统一开展活动3序护务秩维服1
40、0.11项目前期小区未封闭、录像监人员、服装和设配备专职秩序维护人员：统一着装，能运用消防器材0.06控未到位，无地下停车场，降低45%巡逻时间、重点部位和处理突发事务白天巡查次数不少于四次，夜间重点部位巡查不少于二次，有巡查记录。遇到异样状况和住户紧急求助时，应刚好赶到现场，实行相应措施,并刚好报告相关部门。车辆管理车辆行咬有规定路途，车辆停放有明确的停车位，有专职人员巡察和帮助停车事宜。4化护务绿养服项目前期绿化尚未启用0共用部位、共用设施设备日常运行、养护服务级0.05期务标低前服驰降目分不，埸项部达准细（1）每年二次以上对共用部位进行检查并有记录，发觉损坏刚好编制修理支配，组织修理。（
41、2）每周一次对门、窗、玻璃等房屋共用部位进行检查，保证完好、正常运用。（3）每天巡查一次装修施工现场，发觉影响房屋外观、危及房屋结构平安及拆改共用管线等损害公共利益现象刚好劝阻。（4）简洁危及人身平安的设施设备有明显警示标记和防范措施。0.045级0.03无路灯、景观灯降低15%每周一次巡检公共照明设备，刚好修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯亮灯率在95%以上。0.025级0.01项目前期部分设施配套不齐全降低50%每月检查一次消防栓和灭火器，保证消防通道畅通。0.005级0.02电子防盗门每月巡检不少于2次，闭门曙正常维护调整，做到开关敏捷0.02级0.01每年二次维护
42、保养避雷装置，保证其性能符合国家相关标准0.01物!Ik服务合计0.3（二）办理收费证件物业服务企业接到物价部门关于XX住宅小区物业服务收费标准的批复后，要按要求填写收费许可证申请表及收费员证申请表格，经审核后由物价部门发放收费许可证正、副本及收费员证，物业服务企业持证收费，以后随着小区的设施设备逐步完善，小区物业服务收费标准如须要调整，调整前要刚好报物价部门批准，并办理收费许可证变更手续。如与该小区物业服务合同结束后，要刚好变更收费许可证注销手续，停止收费行为。（三）制作收费公示牌物业服务企业收费，要做好收费公示要求，依据关于公布住宅物业分等收费指导标准的通知要求，将物业服务内容及收费标准、
43、车位运用费收费标准、电梯及二次加压设施设备运行费用分摊方法、物业服务电话制作成公示牌，经物价部门审核后予以公示，未经公示不得收费。格式内容如下：（此表内容仅供各物业服务企业制作收费公示牌时参考）XX小区住宅物业服务及收费标准公示牌序号项目选定级别府导格政指价调整状况调整后物业服务内容及服务标准收费标准（元/月.建筑Itf）高层多层()物业服务收费0.510.451合理务综管服20.07修理时间、回访率达不至1，收费标准降低20%基本要求有签订规范的物业服务合同，完善的物业管理方案和健全的管理制度:物业共用部位、共用设施设备验收手续齐全；管理服务人员行为规范，服务主动热忱；按规定公布办事制度、办
44、事纪律、收费项目、收费标准和物业服务费用收支状况，能够规范运用住房专项修理资金；对违反小区管理规约或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。0.050.05管理处设置小区内设置管理处，配备简洁办公设备，配有电话，办公场所整齐有序。管理人员要求物业管理人员持证上岗，小区经理有二年以上物业管理工作经验日常管理和服务24小时受理报修，急修一小时内到现场处理，-般修理两天内完成（预约除外），有报修、修理记录。接受服务诉求刚好支配处理。每年至少1次征询业主对物业服务的看法，并对薄弱环节进行改进。2清洁卫生服务0.1地停场电，层多收标分降氐无下车及梯高及层费准别彳共用楼道地面、玻璃门厅楼道地面每二日清扫一次，每周拖洗一次，门厅每日清扫一次；每周清洁一次楼梯扶手；玻璃每月擦拭一次，楼内公共设施、设备每周清洁一次，0
