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1、rc=r:值与第XifIIrrorvvfl三fi*断：M二轻二ZZLi!1leeSTiriirc占IFaBWlRHiiuiuE.-M-I-t-三-三-Pfi;),hhlJIziiirIrjhJf州?IlVlHIIil人4封拼次封二IttidI4*-4-*4-4-4-imrrwi-p三f三三jlll-Wm;l.-il*l-5F1-！:PART，PARTPARTPARTPARTPARTPART需要协调解决的问题开盘前总体部署及营销策略 VI系统及平面表现核心卖点提炼及形象定位项目四至及工程现状市场研判及竞品分析城市及项目区域概况CONTENTSPART城市及项目区域概况A兰州市城市及经济概况A榆中
2、县经济概况1.兰州市城市及经济概况兰州，甘肃省省会，西北第二大城市，是甘肃省政治、经济、文化和商贸中心A【陆都心脏】兰州位于甘肃省中部，是甘肃省政治、经济、文化和商贸中心，也是西北地区的交通枢纽和旅客集散地。在古代，它是中国与亚、非、欧各国友好往来的交通孔道。A【丝绸重镇】兰州市是沿丝绸古道寻古访胜旅游的热点和重要集散地，文物古迹众多，风景名胜各异。A【特色景点】滨河路绿色长廊欣赏黄河、水车园、黄河母亲雕像，并参观白塔山、中山铁桥、省博物馆、五泉山等景点；郊县有兴隆山、鲁土司衙门、吐鲁沟等景点。A【交通】中川机场辟有通往全国主要城市的二十多条航线、312国道穿境而过、陇海、兰新、兰青、包兰四大
3、铁路干线交汇于此。1.兰州市城市及经济概况兰州市主城区人口密度偏大，城市化率偏低，目前新区、新城规模化建设，城市化水平显著提高，正处于快速城市化过程中。A【行政区划】兰州辖3县5区。五区：城关区、七里河区、安宁区、西固区，红古区。三县：榆中县、皋兰县、永登县。A【人口规模】总人口460万，主城区人口约380万。A【城市面积】总面积1.3万平方公里，中心城区面积220平方公里。A【新区建设】兰州秦王川新区是2012年8月20日国务院正式批复的第五个国家级新区，未来发展相当于下一个浦东新区。【移民城市】A外来移民：兰州六成左右的人口是改革开放后支援大西北而来的移民人口；A本土外移：兰州生长的年轻人
4、都在寻找到外面走走的机会；A省内移民：由于兰州周边城市如武威、定西、白银等人口向兰州转移，兰州外来人口购房比例增加，而兰州市区人口购房受主城区限制向安宁、新区、榆中等区域扩展。1.兰州市城市及经济概况GDP兰州市GDP增速与全国GDP增速对比2012-2019年兰州市人均GDP（元）及增速20.0%100000CJ697261207678825237850000020162014年2015年年2017年730427177220.0%10.0%0.0%2018年2019年0.0%20山年2015年2018年2016年2017年2019年0-兰州GDP增速Y1全国GDP增速2019年西匕五省市GD
5、P对比城市GDP（亿元）GDP增速I人均GDP（元）人均GDP增速酸9321.197%922564%乌鲁木齐3413.266.5%948138.7%2837366%717725.1%银川2015.576.30%878974.70%谬436S9-IS%49492-.人均GDP（元）-o-人均GDP增速1 .兰州市城市及经济概况固定资产投资近年来固定资产投资额有所下滑，固定资产投资占GDP比重下降，投资效率提升。2012-2019年固投占GDP总量占比走势2012-2019年兰州市固定资产投资及增长率固投（亿元）12391624161118041991131514751406-O-增长率42.3%
6、27.4%22.3%12.0%10.4%-33.9%12.1%-4.7%l.0%90.0%80.0%70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%2019固投（亿元） 增长率2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年年固GDP79.2%91.4%84.2%86.1%87.9%52.1%54.0%49.6%2 .黄河北基本情况盐场-九州组团定位为高档居住.旅游休闲服务组团A依据兰州市城市总体规划(2011-2020)，兰州市发展将会形成“一河两岸，三心六组团”的多中心组团型的空间结构，一河两岸：依托黄河形成城市主要的景观、人文、活动轴线
7、；三心：城关核心组团、安宁-七里河核心组团和西固核心组团；六组团：即盐场-九州组团、和平组团、定远组团、彭家坪组团、河口南组团、沙九组团。在功能上，城关核心组团被定位为传统商业和商贸中心、旅游文化中心、高新研发服务和总部基地、省级行政办公中心；项目所在的盐场九州组团被定位为高档居住、旅游休闲服务组团。未来区域将发成兰州市生态环境好、宜居的区域，升值潜力大。市场研判及竞品分析.A兰州市写字楼市场概况A竞品分析PAGE 051.兰州市写字楼市场概况2020年受疫情影响,兰州写字楼市场租金5年来首降，空置率稳步上升，类甲级写字楼空置率突破30%o 2019年兰州市约有 30万平米品质写字楼供应入市，
8、带动城市租金平均水平呈上升趋势，主城核心区性价比差、办公条件落后的项目企业外溢加速，空 置率明显上升，但甲级写字楼空置率始终保持10%以内。写字楼市场租金空置率双拐点区域特征明晰城关区七里河区2017 年阵2019 年2Q20 年安宁区一望体号字嘤而星空1军一类甲级号字慢击场空置车截止2020年12月，兰州写字楼市场总存量为278.1万曲，其中仅有约15.4%的面积开发商持有，剩余84.6%的面积均以小面积分割的形式进行出售。目前，兰州整体写字楼市场空置率达31%,全市总空置面积为86.2万门。L兰州市写字楼市场概况一成交情况PAGE。5城关依然是成交主力；七里河区较低空置率与未来3年较低入市
9、供应，或催生中小企业高性价比LOFT公寓办公潮；而安宁区较强劲的市场供应，将导致空置率持续增大，未来市场面临挑战。销售与租赁成交方面，城关依然是成交主力区域，2020年主要项目租赁交易面积约7.2万平米（以签订租赁合同为准），城关与七里河成交租金均高于市场平均租金，企业对于高品质性价比品质项目较为看重。2020年写字楼销售成交9万平方米（以网签为主）,供销比0.48o1、兰州市写字楼市场概况一区域随着城市建设不断发展，城市格局发生变化，七里河受地铁公共交通、租金等影响，成为企业外溢尤其是新型产业及中小企业外溢区域，未来3年相对较少的供应量，其区域催生中小企业公寓办公潮。而安宁区未来3年供应量将
10、占总供应租赁面积101.6万平方米的47.63%,空置率将持续增大,市场挑战加剧。黄河北供应量较少，发展潜力较大，价格成为主要竞争力因素。类甲圾以上殂金均价 一类乙线用金均价1.兰州市写字楼市场概况一Ioft兰州近五年里，才迎来了新建写字楼交付的高发期，随着供应量慢慢增大，写字楼品质良莠不齐的现象也开始显现。一些建设年代久远的写字楼,等硬伤性价比差、办公条件国后来入市的一些高品质写字楼，一方面打压着老旧的写字楼，让这一部分写字楼空置率增高，另一方面也带动了租金的上涨写字楼质越来越高，意味着成本也居高不下。租金上涨又加剧了兰州整体的写字楼空 置率。虽然上一年度兰州的写字楼租金有整体降低的现象，但
11、一些小企业依旧负担 不起。以城关万达广场写字楼为例，目前的在租均价为94.8nf月，按100 m2来算，每年的租金就有11.4万。另外，甲级写字楼的物业费都很高，城关万 达广场为8元m月，年费约为9600元。再加上水电（商业）、采暖、中央 空调的使用等费用，100 nf的写字楼年费就差不多20万了。对一般的企业而 言，20万的办公式租赁成本是相当乏力的，购置写字楼就更不用提了。内的 办公地点了，办公环境较好，交通比较便利，价格也在小企业的承担范围内。在兰州挣钱太难了，个人也难，企业更难，哪有钱去租办公室呢？居民楼不能注册公司,所以很多小企业把目光放到了公寓尤其是LOFT上，因为除了能注册公司外
12、，LOFT办公最大的优势就是便宜。除了租金低.可隔层增大面积外，LOFT也没有中央空调等使用费，所以花费比较少。如：中天健广场58mWLOFT,月租金为6000元左右；名城广场60左右的LOFTz月租金为5000元左右。这基本上都是在核心区域内的办公地点了，办公环境较好，交通比较便利，价格也在小企业的承担范围内。2.竞品分析中天健广场.名城广场、荣光威廉国际、东城都会梦享派MH荣光威廉国际占地面积：8.8万方容积率：61。4超价段：60-100万Ioft面积段：57-84f均价：12000元nfOmwwIOW.SUJnO九点aEIS石谕的用砧中BIBJffl*MO三8文瑁城津华格林XX.甯龙山
13、0ti大愫洌二号住0北渡河西屈0全基山水况Q-AXl火击万科国熔广场%axa0Q等山林H累中常切工00J*WftdS000扶正太和广场名城广场中天健广场兰怅而:s上通破快通他理中心底本山国军,0E!Su.鼻X润ItO易宇获ISQa1tRKXQ中IMS冽大IiO三敦大JI兰用工业竽尼前校区Oi%Onrxa南演河中跳O杉杉M精英RF冷相广场兰州右公安国会通警支队车昌理所I3S9占地面积：5.6万方容积率：4I。、总价段：125-325万Ioft面积段:52-136m均价：24000元/m占地面积：5.2万方容积率:8.79Ioft价段：130-150万Ioft面积段：58m为主均价：待售（2580
14、0元m）占地面积：6.5万方容积率：5.5Ioft总价段：63-157万IOft面积段：42-105m!LOFT均价：15000tm东城都会梦享派兰州11二电zI检电博自小学天XT（东向校区）三州解海Ql布厂场2、竞品分析名城广场6个月3年1年29,00026,000O-vOO_O23,00OTE20,0003月-OO5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月17,00014,000项目名称名城广场项目位置城关区南滨河东路开盘时间2016年6月26日Ioft开盘开发商兰州顺泰房地产开发有限公司交房时间2019年12月部分交房物业类别商业（40年）办公（50年）装修状况毛坯，公区精装建筑类别
15、超高层主力户型2号楼跟3号楼是公寓1号楼跟4号楼为纯写字楼销售价格（公寓）均价25800元/平米周边配套城关区东北端雁滩黄河大桥以南、南河滨东路以东、天水北路以北、高速公路收费站以西。名城广场西侧为南河滨东路，东侧为高速公路收费口，北侧为南河滨东路下穿黄河大桥引桥，南侧为天水北路。地铁：毗邻地铁2号线雁北路站，规划接驳地铁3号线新港城站中小学新港城华侨中小学、天庆实验中学、兰州外国语高级综合场万达广场、美伦百货、大润发超市医院慈和堂医院、骨伤科医院2.竞品分析东城都会梦享派-O-东戒前金较享飘价格-A兰州房价走势V202L03202202茨鹤金分学的J修2021-03月2021-04月2021
16、-05月2021-06月2021-07月2021-08月2021-09月2021-10月2021-11月2021-12月2022-012022-02月项目名称东城都会梦享派项目位置兰州市城关区东岗东路109号开盘时间2019-06-02期开盘开发商甘肃世贸城房地产有限公司交房时间预计2022年年终交房物业类别普通住宅：70年标准写字楼：40年LOFT:40年装修状况钿建筑类别高层主力户型主力户型为84.78-131.12平（2居-3居）销售价格均价12000元/平米周边配套幼儿园自建幼儿园中小学东岗小学、兰钢中小学、范家湾4浮、兰州成功小学、兰州市第四十八中学、综合商场万商国际、瑞德摩尔、新东
17、部品牌服装城等大型购物中心医院兰钢医院、甘肃省三院，甘肃中医学院附属医院、兰州大学第一医院；银行/ATM中国农业银行金城支行、中国工商银行兰州东岗镇支行、兰州银行金祥支行15000元I4SOO1400（阮13S00BOOOtc2.竞品分析一中天健广场-O-七里问2O21JE2O22O2兰用中天电FS岳饰至S212O21O3月2021-04月2O21R5月2021-06月2021-07月2021-08月2021-09月2021-10月2021-11月2021-12月2022-01月2022-02月项目名称中天健广场项目位置兰州市七里河区柳家营十字中天健广场开盘时间2017-08-20开盘开发商甘
18、肃中天健房地产开发集团有限公司交房时间2019-04-30交房物业类别商业,住宅装修状况钮建筑类别板塔璧,小高层，演）层主力户型主力户型为平52-136平销售价格均价24000元/平米周边配套中小学小学（敦煌路小学；西站小学;健康路小学；建兰路小学；火星街小学等2公里内小学十余家）中学（兰州第四中学；兰州第五十五中学；兰州第六十六中学；西北中学；兰州第二十二中学等2公里内中学十余家）医院兰州市人民医院；甘肃省中医院；甘肃省妇幼保健院2SOOO元2000Oit15(XX沅100002.竞品分析荣光威廉国际。亲用B曙际给格安？区房价工丝削题健势V2021-03-2022-02ftl三fflfJ5三
19、I3SOO元I3000元I2500元I2000元IISOO元2021-03月2021-04月2021-05月202196月2021-07月2021-08月2021-8月2021-10月202ITI月2021-12月2022-01月2022-02月项目名称荣光威廉国际项目位置万新北路与建安东路交叉路口东北侧（兰州交通大学旁）开盘时间2021-04-24开盘开发商甘肃鑫雁房地产开发有限责任公司交房时间2024-03-31日物业类别商业装修状况钮建筑类别板楼主力户型主力户型为平57-84平销售价格均价12000元/平米周边配套幼儿园兰飞幼儿园中小学兰飞小学、长风小学、万里幼儿园、万里小学、东方中学等
20、诸多学校综合商场费家营商圈、康桥国际商圈、培黎广场、金牛步行街等商业综合体A项目四至情况A项目工程进度O扶正太和广场X项目四至及工程现状1.项目四至情况二期为商办综合区，北区基地比南区高约2 m。项目西端紧挨港联大道、东接S436 规划路，南临S421规划路,整体交通便利。PAGE。5现状S421J项目四至及工程现状1.项目四至情况S421为规划道路，规划道路宽30米，项目东西两侧道路标高分别为1536.89,1535.10米,高差约为1.79米。现状S421道路约为11米项目两侧高差约3米。现状一期内部道路宽约为7米，一期主入口处标高为1538.30米，地块入口处标高为1536.89米高差为
21、1.41米。El扶正太和广场4项目四至及工程现状项目取证情况五证取得情况商品房预售许可证国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证已取得已取得已取得已取得预计2022年9月16H核心卖点提炼及形象定位MIIIBA核心卖点提炼A项目形象定位项目区域为黄河北区域，可辐射各大商圈，与兰州陆家嘴对望，整体区位优势较大。但目前通达性较差、距离商圈较远。兼具挑战与机遇的环境里，本案如何实现?再次升级项目品质口碑领跑片区综合体标杆优势(strength)项目所在的盐场九州组团被定位为高档居住、旅游休闲服务组团。未来区域将发成兰州市生态环境好、宜居的区域,升值潜力大。项目位于城关区黄
22、河北盐场路中段。处市政府规劣势(weakness)目前板块尚不成熟，商业及公共配套资源较少；目前项目周边道路多为规划在建道路，区域形象较差;S421为规划道路,规划道路宽30米,现状S421道路约为11米项目两侧高差约3米，交通较为不便。SWOT分析划河北商圈的中心区域，以扇形辐射外缘各商圈。与兰州陆家嘴对望,未来区域整体价值将得到进一步提升，整体区位优势较大。机会(opportunity)威胁(threat)项目位于建筑群落内部，道路拓宽难度较大，存在道路拥堵风险;该地段政府高度重视，政策倾斜，支持力度大。黄河北目前暂无大型综合商业，可借此机会大力宣传。项目体量较大，招商运营极其重要，考验团
23、队商业销售及运营能力。品牌价值:区位价值:产品价值：交通价值:生态价值:规划价值:依托一期住宅，在市场有一定的扶正品牌知名度。城关北中轴线，项目所在的盐场-九州组团被定位为高档居住、旅游休闲服务组团。未来区域将发成兰州市生态环境好、宜居的区域，升值潜力大。外立面以暖和系，浅米白色为主，深灰色为辅，色调沉稳，采用对称式布局，前面四栋塔楼与后面两栋塔楼之间有较大间距，拥有较好空间品质。毗邻盐场路，城关黄河大桥连接主城区，雁滩黄河大桥连接东部片区，佛慈大道直通1脚路及高速路徐家山国家森林公园，五一山省级森林公园，白塔山公园，后期规划九州生态公园等，南面L5公里处正式黄河生态景观带，自然景观优势，将增
24、加产品卖点，溢价空间较大。符合兰州市十五分钟生活圈配套设施规划研究与导则,除酒店、1。化平层公寓、商业外,配套有养老服务、体育健身、行政服务、便民商业、绿地、医疗设施、文化活动等。定位本案为城关北商业综合体品质标杆，以22万方综合体的城市名片角色担纲，城市“北拓战略的重要领头兵，在如履薄冰的市场环境里，我们究竟该如何延续传奇，再次获得品质.价格双赢？扶正太和广场扶正太和印象扶正新都会扶正梦幻广场扶正新IOlX备选定位语O扶正太和广场PAGEd5城市之心精粹生活体一城繁华尽在此城关北潮玩新领地零距离解读完美生活许兰州北一个新世界旗舰综合体魅力生活城领启北城未来大境与城市共同起步财富在这里增长在生
25、活的旁边工作让工作更像生活改变一个城市地标收藏一个城市的影响力JLM系统及平面表现MV绢蓝Vi色A缁红Vl色A靛蓝Vl色VISUALRECOGNITIONSYSTEM扶正二太和广场商业视觉识别系统方橐扶正太和广场lSIMR11OXSOl1L缤I纷I多彩TAIHEGOmmercaIPIqzq手提袋档案袋COMMERCIALPLAZAIW佚BAItT.六开盘前总体部署M营*A开盘推货计划A开盘前总体部署扶正太和广场货量盘点1-3F商业序号楼栋号物业类型楼层F建筑面积M套数总建面M1-3F商业广jA.v-:-1A酒店6233539623076.112BIoft公寓41822.283908689.2#
26、E1*商业J1；4-18F办公3CIOft公寓4182044288404D平层公寓4202028957805EIOft公寓4202151010710-AJ:Q1-3F商要6FIoft公寓5272169014490478F办公.1-5F商业623F酒店7商业1528745.93商业8S9讣酒店23076.11m-公寓E938.17e合计100331.24PAGE05项目二期总建筑面积21.55万山，其中酒店建筑面积230万山，loft（含平层）建筑面积11.19万而，商业建筑面积2.87万面。目前写字楼空置率较高/Oft及平层公。寓为办公首选，相似区域内，目前Ioft价格在1200025800元
27、mQ2综合本案基本情况，考虑到通达性因素，建议以起价11500元/Irf的价格释放，吸引客户，可代运营，利用价格重点发动，短期里获取大量有效客群，同时塑造项目热销的态势。后续根据客户及市场情况进行价格调整。项目首期建议销售货源CFD楼共计1421套、29110Irf、总销售额3.34亿元，总计划完成回款2.68亿元。序号楼栋号物业类型楼层F建筑面积向套数总建面面均价元/rf货值元1CIoft公寓4-18204428840115001016600002D平层公寓4-20202895780664700003FIoft公寓5-272169014490166635000合计14212911033476
28、5000预计开盘可推住宅货值约为3.34I亿1X开盘前总体部署（营销节点铺排）三扶正太和广场形象入市期价值重塑期价值升华期集中引爆期雇方笄版i11存荐j醯夫弄逐线上炒作+市场发声价值篁塞+产品输出核心价值+政策输出视取证进度启动认筹7318.6-9.15I9.16-9.3010.1投放内容投放费用（万元）备注兰州北一站式都会中心6S2交2万立享开盘98折全城盛启兰州北TSC都会中心交2万立享开盘98折全城盛启兰州北一站式都会中心交2万立享开盘98折全城盛启56兰州北T三C都会中心交2万立享开盘98折全城盛启兰州北Tit都会中心交2万立享开盘98折全城盛启兰州北T三C都会中心交2万立享开盘98折
29、全城密启兰州北TSI:都会中心交2万立享开盘98折全城盛启兰州北T三C都会中心交2万立享开盘98折全城盛启兰州北Tit都会中心交2万立享开盘98折全城盛启兰州北T三C都会中心交2万立享开盘98折全城盛启兰州北一站式都会中心交2万立享开盘98折全城盛启北TiI;都会中心交2万立享开盘98折全城盛启兰州北一站式都会中心交2万立享开盘98折全城盛启兰州北一站式都会中心交2万立享开盘98折全城盛启兰州北一站式都会中心交2万立享开盘98折全城盛启70.47X推广渠道铺排项目推广渠道投放时间甘肃交通广播、兰州综合广播、甘东言春调频9.16-9.30兰州区报、兰州晚报9.16-9.30兰州方程式、每日甘肃网
30、、中国兰州网9.16-9.30官方领顼号9.16-9.30官方抖音号9.16-9.30官方订闻号9.16-9.30道闸广告9.16-9.30兰州恒大绿洲户外LED大屏9.16-9.30公交车灯箱广告9.16-9.30电梯轿厢广告9.16-9.30户外大牌（张披路）9.16-9.30户外大牌（8路车对面）9.16-9.30出租车顶灯9.16-9.30地铁一号线视频广告9.16-9.30短信9.16-9.30合计兰州恒大绿洲三号院开盘前媒体投放排期日期12B（星期六）13HI14B（星期日）|（星期一）15日I16日（星期二）|（星期三）17日（星期四）18日（星期五）19H（星期六）项目节点低起
31、价+开盘开盘推广媒介广告形式数量单位单价（万元）费用（万元）次数（次）费用（万元）广播FM103.5甘肃交通广播7元/每秒，每天40次（可多力濒次）111111118天0.846.52/6.52兰州综合广播7元/每秒，每天40次（可多力嘶次）111111118天/甘肃青春调频7元/每秒，每天40次（可多力濒次）111111118天/合计6.520.006.52网络兰州方程式首页通知栏7天11111117天0.21.4/1.4每日甘肃网首页通知栏7天11111117天0.342.4/2.4中国兰州网首页演栏7天11111117天0.171.21.2合计5.65.6微信公众号/新媒体官方视频号小视
32、频1111111110天00/0官方抖音号小嬲1111111110天00/0微信朋友圈单图、宫格、4电版111111118天00/0抖音直播直播111115场00/0朋友圈图钉长图1113次00/0官方订阅号推文111114天00/0合计00纸媒兰州晨报11天/兰州晚报11天/合计2.92.9室外社区灯箱750元/部/月1月0.751.1/1.1户外LED大屏：1元/秒，次；国芳百货1月0.123.24/3.2向外LED大屏：0.55大润发1月0.071.78/1.8户外LED大屏0.5元/秒西关十字西单商厦111115天0.120.60/0.6张掖路紫金大厦111115天0.120.60/0
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