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1、无锡金科南长区罗氏中亚地块项目定位策划书102页地块项目定位策划书签字人日期编制一项目营销负责人所辖公司营销负责人所辖公司总经理/董事长编制人：涂相春2009年12月18日第一部分：项目地块及周边环境简介3一、项目土地性质调查3二、项目用地周边环境调查4第二部分：市场调查分析及趋势推断7一、项目所在地房地产市场概况7二、项目所在地商品住宅市场板块的划分及差异说明9三、项目所在地房地产市场条件20四、项目所在地房地产市场概况45五、项目所在地商业市场概况51第三部分：土地属性分析52一、规划条件52二、用地现状52三、土地价值分析52第四部分：项目定位建议59、项目形象定位59二、客户定位64三
2、、产品定位70四、启动区产品物业及户型配比选择建议95第五部分：项目概念设计方案102第六部分：项目开发节点102第七部分：项目经济指标测算102第一部分：项目地块及周边环境简介一、项目土地性质调查1、地理位置项目位于无锡市南长区中南路与金城路交叉口东北侧。四至为：东至运河西路，南至金城路,西至中南路，北侧为规划道路。2、项目土地现状项目用地性质为居住、商业（商业建筑面积不低于总建筑面积的10%）,占地207401平米，容积率2.2,总建筑面积456282.2平米。项目分为六个地块，A地块可建设面积约33435平米；B地块可建设面积约13089平米；C地块可建设面积约55462平米；D地块可建
3、设面积约37759平米；E地块可建设面积约47158平米；F地块可建设面积约20498平米。江苏天圣达集团有限公司金城桥仓库江苏省纺织研究所有限公司帝斯曼柠檬酸（无锡）有限公司别克汽车4S店五洲饭店帝斯曼柠檬酸（无锡）有限公司高压塔无锡市纺织产品品种研究所有限公司项目非净地出让，有地面附着物，多数为厂房，目前地块内部沿中南路南侧拆迁已经启动。地块内部有两条内部路，一条为隐秀路，规划的市区道路，未来从隐秀路靠近运河的东侧架桥至运河东边；另一条道路社区内部路，级别及路尺度并未确定。二、项目用地周边环境调查1、地块四周道路及环境地块东侧为运河西路，双向四车道，车流量相对较少;地块南侧为金城路，双向四
4、车道，属于城市的快车道、噪音大、人流停留性差;地块西侧为中南路，双向四车道，人流导入性相对最好。与项目隔中南路相望，是90年代的老小区，通过与南长区规划局访谈得知，小区近期并未拆迁计划。该小区沿街面为商铺，业态为油条店、小吃店等，业态定位于往常的厂房职工客群，相对低档。中南路对面还有一所新联小学，目前已经拆迁，未来将还迁于地块内部，规划为36班小学；中南路西侧的老小区未来将要还迁于地块围合内部的小学地块北侧为规划路，具体情况未定。沿项目往西为芦庄地区，属于无锡市外来人口居住最密集的地区之一，该地区形象相对较低，通过市场调研发现，该地区形象将会对未来项目的高端定位产生一定影响；项目南侧为金城路高
5、架，车流较多，噪音影响较大：项目东侧为运河，但运河资源的市场价值并未兑现。2、地块周边配套地块周边超市集中，车行10分钟范围，内有包含家乐福、沃尔玛、好又多、易初爱莲、乐购等多家超市；太湖广场地区位于中心城与太湖新城城市进展的轴线上，同时也是东西新城的连接区域，这块华东地区最大的绿地广场被定位为“城市客厅北太湖广场区域将汇合5家五星级酒店、5幢超200米、30幢以上超百米建筑，成为政府配套设施最齐全、高档酒店最集中，购物中心规模最顶级，跨国公司总部入驻最多的国际商务中心。增加“活动功能”，与普通的绿地与休闲地块有所区别，使百姓能动态地与广场融合。从区域借势的角度来讲，未来项目将依靠太湖广场的城
6、市资源。项目的西南方向为太湖蠡湖资源，但通过市场调研发现，客户的对两湖资源的感知，心理距离大于实际距离，该资源并不能成为项目的感知价值点。第二部分：市场调查分析及趋势推断项目所在地房地产市场概况2008.6-2009.9一年多内无锡整体市场经历了从低迷到爆发的过程，09年上半年的成交量接近08年全年的成交量，销售均价呈U型上升，价格、销量整体上扬成交均价（元/m2）近年来南长区一直属于无锡销售价格的高点区域，区域内品牌开发商的陆续进驻，逐步抬升了区域内高端项目的价格与同意程度2009年9月成交前十名项目名称区属套数诺卡花园锡山区171金科观天下崇安区164西城纪北塘区122山语银城滨湖区121
7、愉景湾花园滨湖区106绿地波士顿公馆惠山区105九龙仓时代上城南长区103宝龙城市广场新区103融创理想城市惠山区102魅力万科城滨湖区100单位：套单位：元/平方米09年下半年一级土地市场活跃，地王频出，截止目前为止，共成交54幅土地，其中23幅有居住性质；知名开发商频进，看好无锡后市进展。如下为09年下半年的“地王”地块：龙湖地块龙湖地产是否在无锡拿地，09年第四批土地拍卖之前就吸引了众多关注，在本次土地拍卖会上，龙湖地产可谓毫无悬念地拿下了太湖国际科技园地块，起始价2.8亿，成交价6.44亿。溢价127.8%：位置:地块位于无锡（太湖）国际科技园TKY-HB-A-07、08号地块（湖景路
8、以北、净慧西道以西）；面积（M2）:188496.2;用途：居住、商业；容积率:G.1-L2;建筑密度:35%;出让金起始价（万元）：28274;竞买保证金（万元）：5655绿城地块8月7日，绿城以总价29亿成功竞得无锡太湖一地块，创下近几年无锡市区土地招、拍、挂单宗地块总价的新记录。溢价83.5%资料显示，该地块位于太湖大道以南、鸿桥路以东、隐秀路以西，土地面积222616.8平方米，土地用途为居住、商业、商务办公，容积率2.0-3.0,土地出让起始价158000万元，楼面地价元7097.398/m2o对整体市场进行总结，无锡市场相关于同等GDP水平的城市，房价位于前列，全国知名开发商相继进
9、入，带动房地产市场升级；市场基本面健康，处于快速上升期，拥有较大的溢价与价值拉升空间，并具备下列特点： 住宅市场活跃，随着城市框架的拉大，住宅市场供应呈现由市中心区域向优势进展区域进展，并引导与改变居民关于传统居住区域的懂得 民营经济的进展与新区的产业园区进展带来购房门槛逐年升高，居民关于基本居住需求上升至关于居住品质追求，城市中心区首改及再改客户比例较大 万科、绿地、龙湖、华润、绿城、金科、九龙仓、苏宁、恒隆等知名国内与香港开发商陆续进入无锡市场，带领无锡进入了快速增长型市场 别墅产品、花园洋房、小高层、高层、城市豪宅、科技住宅等多种产品共存，市场初步进入产品与客户细分阶段，但分化不明显 通
10、过08年一轮的住宅市场调整，目前无锡房地产市场显著回暖，压制需求极大爆发二、项目所在地商品住宅市场版块的划分及其差异说明1、高端住宅市场格局本项目的地价水平天然决定了项目的高端定位，放眼整个无锡市场，资源导向型与城市驱动型的高端格局初步成形：太湖广场区域，崇安城市核心区，蠡湖新城区域为三个集中的区域；城市价值与太湖的资源价值得到市场充分认知。藕塘经济技术南站街道长江路街道太湖镇镉滨海经济华庄镇万科金域绕香太湖广场欧风新天地常工城尚城IIOOO爱家金河湾高层7800世贸中心西水东12000金域蓝湾IlOOO蠡湖一号高层IOOOO时代上城绿城玉兰花园9800香榭一品9500茂业IOOoO朗诗120
11、00市中心三个区域高端楼盘价格表太湖广场片区，受到政府规划的利好，成为最有国际化潜力的高档居住片区，是城市旧改重点区域，近年来拆迁量不断放大。崇安老城片区，是无锡城市传统核心区，在无锡人心中的位置不可取代，但土地资源稀缺。以解放环路为界，临近区域为城市旧改重点区域，中心土地出让增多，但由于拆迁成木、拿地成本等,开发商进入成本不断上升。蠡湖新城片区，强势资源优势，配套资源相对稀少，客户高认知区域。未来土地出让量较大,将成为豪宅集中区。2、板块细分细分板块下，各区域中高端项目驱动特点鲜明。*市中心板块河埒口板ranM n南长次中心板蠡湖新城北块蠡湖新城南块太湖新城 河埒口板块：以配套及品牌开发商驱
12、动。代表楼盘为山语银城、万达广场、紫金英郡、阳光嘉园等。板块均价：洋房：100OO元/平；高层：8500-9500元/平。客户特点：大多数为区域内自住改善型客户，看重区域的环境及配套 蠡湖新城北块：资源驱动。代表楼盘为瑜憬湾、盆湖香榭、湖滨壹号、盆湖一号、太湖锦园等沿湖均价：高层：15000元/平，洋房：14000元/平；客户特点：沿湖楼盘客户多以政府公务员与银行人士及生意人为主，看重环境的改善型客户 盆湖新城南块：资源及品牌开发商大盘驱动。代表楼盘为太湖国际社区。洋房均价：15500元/平，湖景高层：14000-16000,小高层：9000o客户特点：洋房客户多为银行及政府人士，要紧来自滨湖
13、、崇安、南长，再改客户；高层客户刚需自住居多，也有部分投资客，看重居住环境。 市中心板块：城市价值及景观、文化价值驱动。代表楼盘为西水东、万科金域蓝湾、香榭一品、欧风新天地。板块均价：洋房：12000元/平，高层：11000。客户特点：多数为私企人员、政府公务员及银行人士，改善客户，与拆迁客户的回归，看重地段与景观资源。南长次中心板块：城市价值驱动。代表楼盘为朗诗未来之家、时代上城、茂业豪园、世界贸易中心、清扬御庭等。板块均价：洋房：13000-15000元/平，高层：8500-12000o客户特点：多数为私企人员，多次置业的再改客户，看中城市价值与未来潜力。项目位于南长区中心，运河西岸；南长
14、区整体定位于都市产业创新区、文化休闲特色区、品质人居引领区，其中依托太湖广场、古运河休闲街等基础设施的完善，未来规划为无锡副中心，成为城市外扩的首位承接区，城市价值彰显。* 进展定位：根据2009年1月无锡市南长区经济转型优化进展规划研究报告，区域定位于都市创业产业创新区、文化休闲特色区、品质人居引领区* 空间布局：依托产业进展基础，区域将打造三大集聚区、三条产业带、十个特色街（区）|土的空间开发总体结构。* J三大集聚区i指太湖广场国际商务集聚区、清名桥古运河历史文化文化创意集聚区、南长科技创新及服务外包集聚今名桥占窗4南氏科技创新人民西路电子数码街西水东国际名品特色振新路抗体休闲特色阳光时
15、尚生活街永乐路娱乐休闲特色清名东路酒吧休闲特色街古运河世界文化遗产清扬路现代商务商业京杭运河滨水休闲风十条特色三大产业太湖新城板块：政府及品牌开发商驱动。代表楼盘为绿城玉兰花园。板块均价：高层：9800元/平。客户特点：银行及政府与看重绿城品牌的人士居多，拥有多套物业的再改客户3、市场竞争总结综合各区域中高端项目发现，在项目成型的过程中，逐步分化产生三种核心竞争力主导项目，地段+资源型的项目市场表现更好。地段/资源型*开发特点：拥有强势资源或者地段，围绕资源做文章*代表楼盘：箧湖一号、太湖国际社区、无锡城市高端住宅产品型开发特点：重产品打造、精雕产品细节、高形象、高品质、国际化代表企业：朗诗未
16、来之家、绿城玉兰*开发特点：营销主导，重体验价值，人文型重展示价值，善于挖掘项目的人文资源从市场竞争来看，本项目所在的南长次中心与市区属于旧城改造，城市价值驱动型；环盆湖片区属于生态资源驱动型；河埒口片区属于旧城改造，综合人居指数高；太湖新城属于新城+生态环境+规划导向型。关于本项目的竞争区域，本项目所在的南长次中心区域、市中心区域、环盆湖片区会成为客户跨区域竞争的优选区域，但环盆湖片区的分流预期将后置。南长次中心市中心环蠡湖片区河埒口太湖新城资源价值太湖广场、古运河、运河市中心城市资源蕊湖、太湖惠山、梁锡河、蠡溪公园、河埒广场蠡湖、太湖、长广溪湿地、雪浪ill配套氛围超市、医院、商业配套齐全
17、超市、医院、商业配套齐全配套缺乏万达广场、大润发、家乐福超市、新体育中心、育红太湖中学小学、四院、妇幼保健所政府规划城市商务中心高档居住区无强势规划引导新城规划但基础配套缓慢无强势规划引导太湖新城，无锡新行政中心物业类型高层为主，少量洋房供应量少，高层、城市综合体为主别型、高层、洋房公寓（多层转向小高层、高层为主）别墅+公寓（复合型市区及单一高层社区）开发商品牌朗诗、茂业、九龙仓恒隆、苏宁、盛高绿城、阳光万达、华润、阳光万科、华润、绿城吸引客户类型全市及区域内的首次改善及再次改善客户，拆迁回归者，急于居住全市及区域内的首次改善及再次改善客户，拆迁回归者、投资客再改客户、投资者、不急于居住，客户
18、后市预期高首次改善型及首置客户为主，急于居住，依靠于相对成熟的生活配套区域外倾向于吸引多次改善型客户及泛公务员阶层，市区价格外溢的首置客户，投资者，不急于居住问题一：区域间竞争是否占优？立于不败之地区域价值推断：南长区规划为现代纯粹的居住与办公区，加上自身的区位优势与太湖广场CBD强势带动，居住价值凸显；在区域竞争中具备优势区域定位功能定位崇安区现在的行政文化与商业贸易的中心商贸居住+文化艺术南长区具有文化特色的集现代商务办公与居住为一体的特色城区现代商务办公+居住滨湖区规划未来的五中心旅游+科研+商服+行政文化城市价值资源价值人文价值综合居住价值崇安区南长区滨湖区南长区与崇安中心区相比：地段
19、稍差，但进入门槛更低南长区与滨湖区（环盆湖）相比：资源稍差，但配套齐全，未来随着盆湖新城的进展将逐步高端，现状南长区竞争占优南长次中心区域在目前已经成为中高端客户优选之地，区域规划利好，后势进展潜力大，在盆湖新城配套完善之前，将具备显著的竞争优势；后期客户将随关于城市价值与资源价值的需求分流而自然分流。O观点一：客户关于南长区居住的传统认知强，项目所在南长次中心区已经成为无锡中高端客户首选区域之一O观点二:南长区规划利好，太湖广场、高星级酒店、集中商业、古运河改造、品牌开发商等进驻，后续进展潜力巨大O观点三:南长次中心区域与市中心区域相比，具备供应充足、进入门槛较低，与盆湖片区相比，具备配套完
20、善等优势问题二：区域内部猛烈竞争如何占位？一一在目前的竞争现实中，立足中高端上层，贴近高端突破（瞄准西水东）是相对稳妥的占位金域蓝湾未来之家茂业豪园世贸时代上城项目核心竞争力万科金域蓝湾品牌：资源朗诗未来之家差异化科技产品茂业豪园配套时代上城规模品牌资源世贸国际公寓配套本项目市场机会+差异化目前市场的主流高端能够产生高价值，但是先天条件（地段及区域认知）不支撑，要获得足够量客户的认同有困难；主流中高端竞争相对猛烈，但存在自身价值再造可能，突破竞争；主流中端无法实现高溢价，不支撑品牌与利润目标项目在城市价值与资源价值上均不占优，同时地价高于九龙仓，竞争突破的凭借？资源价值：运河资源价值认知的提升
21、与体验？会所 市场机会：需求未明显分化，集中于主流，产品序列是时间节奏把控抢占市场先机? 配套价值：幼儿园+小学，优质教育资源驱动？ 城市价值：特色商业提升城市价值体验，自我的中心化？建立地标？ 产品价值：低容积率带来的产品差异与竞争优势？多物业类型，附加价值的提升？ 品牌价值：金科在无锡的口碑。解决之道：竞争占位下的策略回产品结构3I客户偌构施行落雪向制避免与九龙仓形成价格战，形成w2008年1,朗诗未来之家2 .万科金域蓝湾3 .茂业豪园4 .世贸国际公寓5 .清扬御庭6 .太湖国际社区产品结构：08年两房总价集中在6(Mlo万，主力面积在90-110平米。三房总价集中在80-160万，主
22、力面积在120-160平米2009年总价1,朗诗未来之家2 .万科金域蓝湾113 .茂业豪园4 .世贸国际公寓5 .清扬御庭6 .太湖国际社区7 .西水东8 .九龙仓产品结构：09年两房总价集中在80-100万，主力面积在90-110平米。紧凑三房总价集中在100-150万，主力面积在120-140平米，舒适三房集中在140-220万（多数以洋房形式出现），主力面积在160-180平米，产品面积段略有放大产品结构：与08年相比，09年三房，四房产品的供应增大，两房及下列的比例减少，大户型产品呈现供应增多面积增大的趋势无锡2008-2009中心区高层、小高层产品成交30020010009759
23、150 1603456789723161951673)1794511510 140-150 150-1603051796156304116金域蓝湾2009年5-10月份成交情况302010 122m ；.唐） 158m （ 西琳）D 175m, wTO216m 158Ina（四历）O 175m,（WW）O216m,1.:从金域蓝湾】58平米去化说 明市场对这一类产品有需求同时新推产品蠡湖香榭也出 现了 191的三房产品，11.28日 开盘，推226套90及191的产 品，从销售人员处了解到，目 前此类产品所剩不多太湖锦园出现170平米的三 房从市场现状成交来看，140-160面积段中，140-
24、150这一段去化明显快于150-160,上升的趋势，同时从金域蓝湾的成交情况来看，158平米三房去化较好但后者呈现逐步908070 四房房均面积口再改客户承受能力更强，对于 户型的舒适度需求更旺盛口目前区域市场与力户型户均面 积相应较小，螟存在断层供应断层I购穆舞缺 /失万科金域蓝湾清扬御庭52m,（四.Z42n（：世寓、茂业48tf （四房） 245m（房西水先405060708090三房房均面积探求：区域未来的客户演变带来相应的户型产品演变。南京、杭州的高端住宅分化体系与无锡高端住宅分化体系相比，发现无锡住宅供应分化体系存在断层，首改客户与再改客户未进一步细分。三、项目所在地房地产市场条件
25、1、区域内住宅竞争项目调研：本区域一从形象、环境、交通、配套等各方面指数均达到较高标准，被认为是无锡未来最发达的区域，而且因此对各类客户拥有最强的牵引能力，区域内竞争猛烈S-瓯工1J北塘区：无锡传统印象中的。二或公Hl；一、IQ*偷”*4./QrjriI铝3/短/郎/籥j文：I崇安区：成熟的无锡核心区戏.戊泊匚二LW域，趋于老化鹏土、?送Jd尸一1锡山区：工业集群区与农业F/,、洋二基地，非高端:n/张萋曹，*I新区：以高科技、工业园为夕 7 I 东方水族tttWr j,A石山大学 方桥相对较高南长区： 成熟区，：滨湖区：潜力片区JKlUIK:近城市核心区域的 客户最为多元化靠政府规划拉动的主
26、城区的工业企业 ,低端收入群体聚,：料目叶髻A新拉动的区域，客户文化层次1）九龙仓时代上城品牌开发商打造的中高端大盘项目A、经济技术指标占地面积：69000m,总建筑面积：134100户容积率：1.44建筑形态：多层、高层、超高层B、无锡整体项目简介时代上城是九龙仓在无锡的首个项目，在所有的五个项目中，本项目先期启动，作为企业的现金流项目，后续新开72号地块，等待古运河改造完成，会陆续启动古运河地块，打造城市中心稀缺低密度物业（别墅或者洋房）九龙仓大厦：树立形象集写字楼、商业与酒店为一体的综合体项目，规划中拟建一个五星级酒店（马可波罗），目前的规划在调整，已经由前期的两栋超高层，改建为1幢超高
27、层与3栋高层，假如规划通只是的话，可能会退地。72号地块：催熟区域的中端项目。34万方集高层、洋房与商业广场于一体的综合项目，以住宅为主。71号地块：高端项目。项目总建筑面积约24万平米，项目将打造成包含住宅与商业的高端居住住宅。73号地块：高端项目。物业类型有联排别墅、花园洋房、高层，紧邻古运河打造一个高端住宅项目。C、本项目简介一一B地块一期通过主打小户型产品立势，后续产品竞争力减弱品牌：作为品牌开发商在无锡拟建五个项目，本项目是规模最大的一个大盘：规划设计融多层、高层、超高层于一体，总建筑面积约103万m2,容积率2.7,占地38万方，主城区唯一一个逾百万方的超级大盘，沿河还将有9栋高达
28、148米的超高层分期开发：时代上城共分A、B、C、D四个区域开发，B地块率先启动，占地6.9万平米，建面13.41万平米，建筑类型为高层及四个地块中唯一的小高层与多层建筑。A、C、D三个地块建筑类型为高层与超高层建筑及定数量的商业（规划未定）；沿运河排布48层超高层推售节奏:09年8月12日1#、9#、10#开盘09年9月5日加推高层小户型09年10月17日加推第二批洋房2#、3#、4#户型配比表：名称面积（，）|套数套数比例高层精巧两房88、8932862.8%洋房三房125-15315028.7%188-216265%235-255183. 4%四房一期B地块首推五幢户型配比表价格走势图:
29、销售情况表:高层面积面积售价推盘量已售销售率两房89840032832799.6%多层三房125-1451300015010368.7%四房200-2161400026934.6%245-255900018738.9%多层总去化125-255一19411961.3%一期首推五幢销售情况产品：产品并无太大亮点，小户型依靠总价低去化快，大面积洋房相对去化较慢；到目前为止总体去化446套，达到4.8万方1#（3个0元）EjS0r89m4j88m4-911r85rn89m。1-89m?89m，i892悌4户，28F89平米2房2厅1卫9 #（/个3资）1梯2户，9F ffij 积 148155m,1
30、O#（2 个 3 元）1梯2户* ZF面积148155m148-155平米3房2厅2卫客户：整体定位于追求九龙仓品牌的中高端人群；实际的客户情况为：28层的高层以年轻人与老人居多；洋房多以政府公务员、银行人士与企业的管理层与南长区及周边的生意人为主。2）朗诗未来之家河西片区区域形象改变者，依靠细分市场，获得客户青睐，奠定区域价格基础A、经济技术指标占地6万户，总建筑面积15万疔，容积率2.5,总户数约2900户，建筑形态为小高层与高层B、推售节奏2007年6月开盘，第一次推出1#、3#、5#,第二次推出2#、4#、6#,2008年8月推出二期8#、9#、10#,2009年11月28日推出三期1
31、1#、12#C、户型配比表二期户型配比表：三期户型配比表面积(平米)套数套数百分比(%)一房556620.4%656620.4%1333310.2%三房1206219.2%142319.9%四房1723310.2%210319.9%D、价格走势图未来之家价格走势图T-价格E、销售情况面积套数单价总价已售销售率90-9539412000约IlO万39098.9%137-14010512000约165万105100%二期三幢高层销售情况F、产品户型缺乏赠送面积，同时因凹入式阳台影响了采光；目前一二期总销售967套，年均去化量为5.6万到目前为止，一二期共980套，己销售967套，两年内总去化11.
32、2万方三期标准层均为6户，中间是一房小户型，紧邻为三房，端头为大户型，共322套因科技住宅恒温、恒湿、恒氧的特点，为保证景观资源最大化，出现东西朝向三期均价目前16000-17000G、客户客户整体定位于科技时尚的住宅；中高端首置或者再改型中崇尚科技概念的人群。相对前卫时尚具有个性的一批置业者，具有海外经历，教育程度与知识较为渊博，能同意新事业，崇尚科技环保生活；客户实际情况为：50-60平方米比较稀缺，50%以上是老客户再购；大户型为再改型客户，多为公务员、经融机构人员、企事业单位中高层、生意人客户关于项目的认同点在于朗诗品牌；科技产品；区域未来进展前景；交通方便；55、65平米居住性一房；
33、客户的抗性在于缺乏附送面积；大户型单位的高总价；对科技住宅持久性的疑虑；阳台采光3）万科金域蓝湾一优势地块及品牌开发商是项目的要紧价值点，但市场机会把握错失，整体销售情况欠佳A、经济技术指标占地15万户，总建筑面积36万肝，容积率2.4,建筑形态为11栋高层+4栋超高层。B、推售节奏2008年9月23日i期开盘，推出12#、13#,2009年5月加推14#C、户型配比表一期首推三幢户型配比表D、价格走势图金域蓝湾价格走势图1500010000500002008. 09 20009. 03 2009. 052009. 072009. 09-一价格E、销售情况项目总共推出594套，目前去化537套
34、，达到6.9万方面积推盘量已售销售率两房9026426399%三房122664569%四房15813211486%175666395%216665279%F、产品一项目在售14号楼，推出158与122两种户型，户型设计通常，紧凑四房销售情况较好典型户型：15811f户型空间布置合理；但是该户型相对以均衡为主，缺乏亮点；客户关注亮点为入户花园的赠送；122户户型南北不通透，且舒适度有限，去化相对较慢；目前在售14幢楼两梯三户两个单元，均价14000-16000,两种产品差价50万左右，不存在客户重叠G、客户客户整体定位于以运河精品住宅与万科品牌为主线；要紧注重历史地缘、万科品牌的客户；实际客户情
35、况为万科品牌的追随客户，三分之一为万科品牌的二次置业者；158m定位于成熟的改善型客户；122面向年轻小夫妇的改善型客户。客户认同点：万科品牌；梁溪河运河人文景观；精装修；交通便利；未来进展前景客户抗性为：缺乏附送面积；船舶、汽车的噪音；大户型单位的高总价；目前生活配套不完善;建筑密度较大具有压抑感，高楼层抵触大4）茂业豪园依靠地段极度放大城市价值，定位中高端的综合体A、经济技术指标占地Ll万疔，总建筑面积7.1万疔，容积率6.5,总户数501,建筑形态为高层B、项目简介无锡茂业城规划集综合购物中心、甲级写字楼、五星级酒店、高档住宅为一体，近50万平方米的商务休闲综合体，其中包含大型百货商场、
36、国际时装品牌连锁店、美食城及各类娱乐休闲配套设施，一应俱全住宅方面，打造四栋144米住宅楼，为无锡最高的住宅建筑，气派豪华的外立面，凸显都市时尚气息，分为两期，一期推出571套100平米以上房源，二期推出276套300平米以上的房源。C、户型配比表名称面积套数百分比两房114、116、11715230%三房1498417%三房18216834%300平以上312、366、471、4859719%一期茂业户型配比表D、价格走势图E、销售情况期茂业豪园目前销售率达到78.6%。但要紧通过降价打折拉动销售，对项目形象与开发商品牌受到极大影响；一期501套，去化395套，达到55万方，年去化2.8万方
37、s户型面积单价总价推盘量销售率两房113-11710000U3T17万15278%90%66%三房14910000150万84三房18210000182万Ill300平以上312、366、471、48510000300万以上9790%F、产品并无太大亮点二期茂业天地观园大面积户型图G、客户客户定位于无锡当地金字塔尖客户；实际客户情况为一期茂业豪园的客户要紧为无锡本地的中高收入人群，其中经商的为主，占到60%以上，其他的包含金融从业人员、大学教师等；二期茂业天地观园的客群要紧是经商的，约占到80%,还有温州炒房的与开发商。政府官员不可能买，目前处于蓄客期，实际成交情况待观望客户认同点在于成熟的商
38、业配套；便利的交通；区域未来进展潜力；太湖广场核心区高端商业住宅定位客户抗性目前周边环境；大户型较高总价；豪宅形象高度不够5）世贸公寓同样依靠地段极度放大城市价值，定义为城市顶级豪宅，石材立面品质较高，但产品过于超越市场同意程度，社区意向弱，去化缓慢A、经济技术指标占地面积55568nf,总建筑面积30万户，容积率4.55,总户数487,建筑形态为高层B、项目简介一形象诉求为国际型豪宅标准、别室后的CBD王者生活、高层豪宅标杆C、销售情况242平米户型:双面大露台358平米户型:动静面积区段价格总价范围剩余套数剩余百分比160-18014300228-257万26183-20614500265
39、-298万132总共487套；214-27913900297-387万47己售M5套，290-31114700426-457万24已售比例为286-495（商业）356001018-1762万930%D、产品E、客户客户定位于顶级城市豪宅；高形象的建立，定位为顶级城市精英的专享官邸；实际客户情况为无锡金字塔顶层的人群；注重大宅生活的高端商务人士；目前客户50%为大型企业私企主；30%为外企高层及大型企业高层；20%为外地投资者，包含一部分浙江客户，但整体去化缓慢客户认同点成熟的商业配套；便利的交通；区域未来进展潜力；顶端豪宅定位；内部中心绿化;客户抗性为较高总价；关于大面积平层豪宅感知不强，部
40、分别型回归者；6）清扬御庭一非知名开发商之小规模项目，使产品各方面都落入中端A、经济技术指标占地面积93000平方米，总建筑面积为210000平方米，容积率为2.2,建筑形态为酒店式公寓、高层住宅、商铺B、客户配比表面积供应套数套数百分比80-9046100两房90-10044100110-12044100三房120-1305293.9130-1405291.6160-1708797四房180-19075100200以上48100C、价格走势图清扬御庭价格走势图-一价格D、销售情况面积供应套数成交套数去化率80-904646100两房90-1004444100110-1204444100三房1
41、20-130524994.2130-140524892.3四房160-170878597.7户型优点：空间花园、入户花园、有用飘窗及设备平台总送面积大，设备平台可变为一个房间,135 Hl，电梯入户，私密性好，客户感知强烈G、客户一定位于全市范围内的改善（再改）及少量投资人群，最看重项目地段的稀缺性与周边配套客户描述：无锡本地居民较多,占比80%左右，其中约15%为市中心拆迁居民；30%为政府官员，属于投资及再改型客户；20%为周边企事业单位员工及高层管理人员；另外15%为父母为子女购房；现场来人约20%为浙商及沪商投资客。客户特征：现场约20%为28-38岁的客户，大部分客户年龄约为40岁以
42、上。置业口的：70%约以改善型居住为主,另外30%以投资为主，后期以收取租金及出售为要紧动机。客户关注点：非常认可此项目的地段,认为此处适宜居住，周边配套齐全，投资客则认为此地段与地块的稀缺性，与出色的产品规划与后期浓厚的商业氛围，认为非常适合投资且保值。H、市中心板块未来竞争情况城市旧改力度较强，竞争项目及出让用地较多，城市价值较高,为重点竞争区域茅泾浜地块可建设用地面积34850 平，容积率小于2.2-2.4, 用地性明为居住、商业、欧风新天地中百一店地块可建设用地面积14577平，容积率小于8.5,用地性质为商业、办公、酒店用地*一级市场：市中心及,丁:科弗人家金城绽香西水东探矿机械厂地块可建设用地面积约48610平，地块容积率1.8-2.0,用地性 质为商业金融居住用地上世纪80年代80年代初到21世纪近20年进入21世纪* 近邻传统商业中心的密集 型居住区* 独有的梅园与荣氏家族、江 南大学、轻工业大学等人文旅游 资源背景* 兴建了一批市政配套设施 如无锡展览馆、无锡博物馆、江 南商场等* 该区域并没有再出现大规
