20151207物业管理方案-河南宝晟-风尚工业园物业管理方案.docx

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1、风气工业园物业管理方案目录第一章前言1第二章宝晟物业管理公司简介1第三章ZDlk园物业管理方案2第一节提高管理效劳水平的整体设想与筹划2第二节拟采取的管理方式、工作方案和物质需求情况5第三节各项指标的标准及达成标准指标采取的措施11第四节管理规章制度和建筑及其附属物档案、设施、设备、业主档案的建立与管理.13第五节便民效劳16第六节物业管理收费标准建议及收支测算16第七节日常物业管理27第四章局部公众制度及应急措施30第一节精神文明公约30第二节平安防范管理规定30第三节消防平安管理规定32第四节道路及车辆管理规定34第五节工业园区设备平安运行制度36第六节智能控制中心管理规定36第七节消防给

2、水设备保养制度37第八节空调设备巡视管理制度（根据实情定）38第九节电梯巡视监控管理制度39第十节水泵房运行操作规程40第十一节水泵房运行考前须知41第十二节绿化养护制度42第十三节清洁卫生管理规定44第十四节清洁作业规程以及操作要领52第十五节清洁效劳质量标准及检测方法56第十六节意外事件处理方法58第十七节消防应急方案61第十八节停水及事故处理方案65第五章结束语65第一章前百物业管理作为一种新兴的行业，它的产生和开展，对于改善人民群众的生活、工作生产环境，提高城市整体水平起到了积极的作用。物业管理条例的公布和实施更是有力的促进了这一行业的开展，在不断标准行业的法制环境的同时，也使更多商、

3、产、住、用物业进入物业管理市场。河南宝晟物业管理在顺应市场需要，提出“内部精细管理、对外稳健开展的战略思路。在这思路的指导下来谋求企业的出路。我们公司追求的是通过提供专业的效劳创出客户100%的满意度，我们不追求高额的短期回报，我们相信的是“只有最认真，才能最专业，只有最专业，才能最强大。我们企业做好、做大、做强，为客户创造价值，也是对客户的最好回报。第二章宝晟物业管理公司简介河南宝晟物业管理成立于2004年3月，注册资本310万元人民币，是集综合性物业管理、卫生保洁、三维安防、楼宇清洗、园林绿化养护及设施设备维养护等为一体的综合性、专业性的物业管理效劳公司。目前拥有国家物管行业三级资质，公司

4、现有员工100O多人，其中：中级以上职称50人，初级职称230人，95%以上人员具有专业岗位上岗证书。宝晟先后与多家住宅社区、医院、党政机关、企事业单位、银行、商务写字楼建立了长期物业管理效劳业务关系，并协助多家单位、机构争创到省、市级“文明卫生先进单位荣誉称号，公司管理科学、效劳讲质量、交往讲诚心、开展讲创新，以民主化的效劳、标准化的运作、社会化的网络开发市场、拓展市场、引进市场，赢得了广阔客户的信赖，取得了非凡的业绩。第三章工业园物业管理方案第一节提高管理效劳水平的整体设想与筹划风气工业园区是集办公和工业、宿舍一体的园区。总建筑面积约498267.06平方米。该工程布局合理，设施完善，设备

5、高档。针对本次物业管理标的各个要素，我休养所管理思路概括为“一种模式，二项承诺，五个重点，五大措施。一、认识与定位该工业园区作为一个大型工业园区物业，整体形象应该着眼于全市、全省，乃至于全国、全世界。给该工程整体形象定位是：开放、高效、标准开放表达该工业园改革创新的思想和国际化的办公、生产方式高效展示该工业园进取、创新的精神状态和高效的运转机制标准表达该工业园作风严谨、运作标准高效、管理精细的风貌二、一种模式作为国际化工业园需要的是表达：开放、高效、标准、平安、文明、有序、舒适等，为此我公司确定该工业园区管理效劳模式为：一手抓物业管理效劳，一手抓精神文明建设和形象建设的经营型物业管理模式。在我

6、公司进驻后，要将公司“全心效劳，在细微之处见精神；正大卓越，赢万众口碑创品牌的理念全方位导入，并秉持我们的职业操守：“岗不离守，守不离纲，威武文明，诚挚效劳。我们深信通过我们的努力，一定能给贵公司和使用人交一分满意的答卷。三、二项承诺1、自接管该物业管理工程之日起，二年内使该物业管理工程成为优秀示范工程，树立工业园区引进专业化物业管理的成功范例。2、自接管之日起，即按照IS090012000效劳质量体系全面实施物业管理效劳。四、五个重点针对该工程的特点和工作难点，我们确定了在管理上的五个重占.八、1、树立工业园物业整体形象通过环境形象、工业园区形象控制，公共设备和设施管理，治安和交通控制，管理

7、效劳人员行为标准等专业管理和文化气氛的融合，塑造工业园区开放、高效、标准的整体形象。2、确保因管理原因造成的治安消防事件发生率为零从我们管理的经验来看，治安、消防状况的好坏是物业使用人衡量管理绩效的关键。我们相信只要通过对内的准军事化的管理和对使用人人情化效劳，通过技防、人防、物防的有效结合，可以确保该区域内因物业管理原因而造成的治安、消防事件发生率为零。3、维护好工业园区的环境该工业园区是对外的窗口，在环境管理方面，卫生管理是重点，本工业园区的卫生涉及到道路、厂房、宿舍、办公区等公共区域，以及外墙，只有通过专业的管理和不懈的努力，才能从根本上展现工程的良好面貌，同时园区内的绿化的养护要到达茂

8、盛、常绿，无死苗、无杂物，辅助性的展现工程的良好形象4、设施、设备及物业本身的管理，使工业园物业保值、增值另外，该工程的设施设备齐全，我们在管理中，重点是强调专业管理，使其使用寿命增长，从而到达保值增值的目的。5、树立管理公司自身良好形象，使该工程成为口碑该工程我们将从自身人员形象上下功夫，狠抓威武文明及职业化的特色管理，文明执勤、优质效劳，从根本上树立良好形象，给到工业园的人留下良好印象，并为管理叹服，使工业园因我们的管理效劳增加附加值。六、五大措施1、根据该工程特点，在治安管理上充分强调人的因素，所有保安管理员由管理处统一指挥调度，强调多重结合，即流动岗与固定岗相结合，全面防范与重点防范相

9、结合，保安管理与其它人员相结合，白天外松内紧与夜晚严密相结合，小围合与大围合相结合。在物防上加强对物品进出管理，提高防范能力等，结合管理处统一管理、快速调度，确保治安万无一失。2、精心养护园林绿化，实施垃圾分流，加强环境文化建设和环保建设。针对该工程的现状要求，我们将设置环境管理部（环卫、绿化），养护工业园内园林绿化和管理好区域卫生，以保障工业园区环境优美、干净整洁。第一：维护保养好工业园区绿化，使其保持常青、常新，始终焕发勃勃生机；第二：加强和引导环保意识的教育，使每位到工业园区的人员都自觉保护区内环境；第三：垃圾分类收集，建立回收系统；第四：开展环境文化建设和环境形象建设。3、保证车辆有序

10、停放。为防止车辆乱停放现象，我们将对使用人进行引导培训与现场温馨管理、提示相结合，对其讲理无效之后，给予处理，最后到达整齐、标准停车和秩序井然的目的。4、实行大围合整体管理与小围合局部管理相结合的管理方法。这种方法表达在人员安排、治安、消防、卫生设施、设备管理等各方面。我们以管理处为指挥机构统一集中管理，同时每块区域设班、组长负责各自具体业务，各单项业务又设管理人员检查跟踪，做到有条不紊、标准严密。5、我们在管理效劳中将推出24小时值班巡逻的效劳机制，以解决使用者所需。第二节拟采取的管理方式、工作方案和物质需求情况一、拟采取的管理方式二、对于不同的物业，必须有不同的方法，我们拟采取的管理方式为

11、：专业化、标准化、精细化、品牌化、经营型的管理方式。三、根本思路是：1、严格选人、谨慎用人，确保各类人员的专业素质和综合素质；2、提供24小时效劳；3、严格法规和标准制约、标准组织和个人的管理效劳行为；4、致力精神文明建设，实施品牌和形象战略；5、半军事化管理加现代化管理。具体我们的管理分组织系统、运作程序系统、鼓励系统三个局部说明。（一）组织系统：1、贵公司可以直接对管理处下指示，以提高效劳效率。2、管理处实行垂直领导，减少管理环节，管理处设主任、文员、品管、各业务部门管理员和业务块操作员工。（二）运作程序系统:1、整体运作程序2、内部运作流程I指挥TI指挥”ay二I管F处，|二I反馈监督，

12、I二I各业务块员工P管理层,-I操作层说明：1、在内部运作流程设计中，坚持全过程管理，保证指挥、监督的封闭性。管理层既是指挥者，又是监督者，方案、组织、控制、反应集于一身，防止管理环出现缺漏和盲点，有效保证管理及时到位。2、各层职责明确，工作程序有严格的质量文件进行标准。同时充分授权，在权责范围内最大限度地调发动工的工作积极性和主动性。（三）鼓励系统：说明：1、鼓励机制重在尊重个体权利，保持团队战斗力，效劳用户,创造经济和社会效益。2、思想工作机制重在激发潜能，形成共享的价值观，充分发挥员工效能和工作积极性，尊重个人情感，针对个性心理及时做思想工作，方式有谈心、座谈等。3、奖惩机制与监督机制相

13、结合，以奖为主，以惩为辅，坚持优胜劣汰，奖惩清楚，通过奖励引着员工走，通过惩罚“打着员工走，做到人人有动力，个个有压力。奖励分为物质奖励和精神奖励。4、培养提升机制在实际工作中极具价值。我们将培训放在集体和个人开展的重要位置，目的是使员工忠于企业，一专多能，精益求精，在提升上不拘一格，能者上、平者让、庸者让，为人才的开展创造有利环境。5、工资福利机制重在考核，考核分月考核和年度考核进行，实行浮开工资，增强工作能力。6、企业文化机制是开展之源，通过企业文化的开展，增强凝聚力和向心力，增强员工的自信心和认同感，通过企业文化的凝聚力、引导功能、约束功能把员工的目标和公司的目标紧密结合起来。工作方案依

14、据管理方式和管理运作流程，我们将工作方案分为前期管理、常规期管理二局部，现拟工作方案如下。（一）前期管理工作方案序号工程内容时间备注1物业管理标的调研全面了解物业管理标的05年12月31H尽量提前2拟订管理方案结合调研结果拟定管理方案05年12月7日尽量提前3接管合同签订1、方案送审2、签订合同方案确认时止尽量缩短时间4前期介入提出合理化建议根据施工进度5组建管理队伍1、选拔2、培训3、上岗方案确认至进场6整改及完善办公条件1、安排管理用房2、安排员工宿舍3、物质装备到位方案确认至进场7制订管理制度1、制订切合实际的各项物业管理制度2、导入IS09001-20008物业接管验收办理书面移交手续

15、（二）常规期管理工作方案序号工程内容时间备注1房屋及公用部位维修保养1、制定大、中修方案方案；2、日常零修、急修管理；3、日常保养巡查管理；接管验收后开始，局部待施工单位保修期满单责司力助工修公全协施保我尽调属位任将协4、维修质量管理。2公共设施、设备及场所的使用、维修、养护、管理1、建立档案，搞好根底资料管理；2、运行管理；3、维修保养管理；4、险情应急管理；5、水池水泵管理；6、其他。接管验收后开始，局部待施工单位保修期满属施工单位保修责任我公司将尽全力协调协助3安保管理1、24小时值班及巡查、监控等平安防范管理；2、违章私设摊点及设立广告管理；3、消防管理；4、来人来访管理；5、物品出入

16、管理。接管验收后开始4车辆管理1、进出车辆管理；2、停车场管理；3、车辆行驶管理。接管验收后开始5清洁卫生管理1、清洁卫生管理；2、环保管理；3、消杀管理。接管验收后开始6绿化管理1、室内绿化管理；2、室外绿化管理。接管验收后开始7客户效劳管理1、设立效劳员和保安；2、人员形象及效劳意识管理。8标识系统管理标识日常维护管理9档案管理1、建立房屋共用设施设备档案资料；2、建立用户档案、房屋及其配套设施权属清册；3、建立严格的档案管理制度。接管验收后开始（三）物资配备方案工程具体名称数量单价/元金额/元（一）清洁、绿化用具IOL吸尘器1台10001000垃圾车2辆10002000多功能洗地机1台8

17、0008000剪草机2台40008000打药机1台30003000保洁用具17套2003400绿化用具6套2001200（二）工程用维修大型工具等钳形电流表2个300600摇表2500伏/500塞欧1台500500万用表MF-351台800800万用表2台300600手电钻1台300300（博世）电锤1台800800管道疏通机1台800800氮弧、电焊两用机1台20002000手提套丝组合工具2套300600套丝机1台12001200人字梯（L5米）2个300600二托升降梯1个500500潜水泵2台400800（三）通讯器材对讲机23部60013800（四）办公用具吧台吧椅1套1000100

18、0办公桌椅5套6003000文件柜20组4008000门岗桌椅6套5003000保险柜1台10001000库房货架4组3501400倒班宿舍寝具25组40010000更衣柜（4个一13组4005200塑料椅子50把15750电脑3台400012000U盘(8G)2个60120柜式空调3台600018000壁式空调3台30009000打、复印、扫描一1台45004500照相机1部20002000厨房设备1套60006000物业用房装修费用8466084660合计219930第三节各项指标的标准及达成标准指标采取的措施本节参照全国物业管理条例、全国物业管理示范工业园区达标评分细则及IS09001质

19、量标准，我们对工程之物业管理要求的各项指标以表格的形式予以公布，并在列项中概述保障各项指标完成的实施措施。序号指标名称工作标准指标测定依据管理指标实施措施1房屋及配套设施完好率95%全国物业管理条例、全国物业管理示范工业园区达标评分细则、IS09001质量标准采用区域巡查管理与管理中心控制相结合的工作方法，落实责任，责任到人，建立完善的区域日检、周检、月检制度，健全档案记录2房屋零修、急修及时率100%全国物业管理条例、全国物业管理示范工业园区达标评分细则、IS09001质量标准建立严格的修缮制度，要求维修人员接到维修单后携带工具5分钟内到达现场，零修工程及时完成，急修工程不过夜。并建立回访制

20、度和回访记录，以优质效劳为本，24实行小时值班制度3维修工程质量合格率99%全国物业管理条例、全国物业管理示范工业园区达标评分细则、IS09001质量标准建立维修回访制度，及时征求贵单位意见，保证反应渠道畅通，以确保维修效劳质量4大型及重要机电设备完好率100%全国物业管理条例、全国物业管理示范工业园区达标评分细则、IS09001质量标准完善机电设备的运作制度和维护保养制度，配备专业工程技术人员，寻求专业公司支持，所有维修人员全部持证上岗，实行24小时专人值班，出现故障及时排除5停车场完好率95%6路灯完好率100%7消防设备完好率100%8治安案件发生率1%以下全国物业管理条例、全国物业管理

21、示范工业园区达标评分细则、IS09001质量标准实行24小时保安巡查制度，分快速、中速、慢速巡查，24小时值班，接受报警及实施调度，根据实际情况，确立人防、技防与物防相结合的治安思路，明确保安职责，层层防卫，以确保工业园区人身财产平安9财产被盗率1%以下10违章发生率1%以下全国物业管理条例、全国物业管理示范工业园区达标评分细则、IS09001质量标准建立交叉巡查制度，跟踪管理，对私设摊点、广告牌、广告字画、乱贴乱画等现象及时发现及时处理，加强宣传工作，杜绝违章发生并建立相应的回访制度11违章处理率90%以下12火灾发生率1%以下（年）全国物业管理条例、全国物业管理示范工业园区达标评分细则、I

22、S09001质量标准全员义务消防员制，确定消防应急方案，定期培训和演习，加大宣传力度，由保安日常巡查，发现隐患及时处理，确保平安13绿化完好率无全国物业管理条例、全国物业管理示范工业园区达标评分细则、IS09001质量标准建立专业化绿化管理养护队伍，责任到人，区域负责与巡查制度相结合，加强宣传，发现问题，及时修复，确保公共绿化无破坏、无践踏、无黄土裸露；室内绿化常青。第四节管理规章制度和建筑及其附属物档案、设施、设备、业主档案的建立与管理一、管理规章制度科学完善、合理量化。健全实操的管理规章制度是我们取得成功的重要法宝，也是提高效劳品质、提升工业园区形象的重要依据。为进行统一标准和管理，接管后

23、，我们将严格按照IS09001国际标准人、及我公司质量体系文件的要求，对工程实施专业化、标准化管理。我们还将根据该工程实际情况对规章制度及相关程序作适当调整。管理制度主要包括公众制度及应急措施、IS09001效劳质量控制程序文件、公司内部管理制度等。二、档案建立与管理随着建筑设计高科技、专业化的开展，信息成为管理资源中又一重要因素，为此，在信息收取时广开信息渠道，存储时做到内容全面、丰富，收集时尽可能地完整。我们拟对工程所有物业管理与效劳的工程，从主体到配套，从建筑到环境，从硬件到软件等都建立相应的管理档案。并树立档案管理的财富观、资源观和效劳观，使档案管理真正为管理效劳。三、档案管理运作环节

24、1、资料的收集，直接隶属于客户效劳中心。建立相应的规章制度，对所有档案资源进行严格管理。在收集时，坚持内容丰富的原则，根据实际全面收集，小到一盆花都有详细的资料收集。2、资料的分类整理，根据其性质、特点进行细分，做到条理清晰，分类合理。3、资料归档管理，按照资料本身的内在规律、联系进行分类保存，做到便于查找和调用，在进、出档案室都有严格的规定，严防文件流失。档案的管理环境必须做到“三防，即防火、防潮、防变质。四、档案资料的分类1、接管移交资料:名称资料内容工程建筑产权资料A：规划图纸、工程批文、用地批文B：建筑许可证、投资许可证、开工许可证C：拆迁安置资料工程技术资料A：红线图、总平面图B：地

25、质勘察报告、开竣工报告、图纸会审报告C：工程合同、工程预决算D：工程设计变更、通知及技术核算单E：竣工图：1.单体建筑、结构、设备竣工图2.消防、智能化、中央空调等工程及地下管网竣工图F：房屋、消防、智能化、中央空调等竣工验收证明书G：钢材、水泥等主要材料的质量保证书H：新材料、构配件的鉴定合格证书I：供水、供电、电梯、消防、智能化、中央空调等设备的检验合格证书J：供水、供电、电梯、消防、智能化、中央空调等设备技术资料K：砂浆、混凝土试块、试压报告1.：绿化工程竣工图M：其它技术资料2、管理档案资料名称资料内容物业资料A：根本资料B：标识资料事务管理资料A：事务值班表B：事务交接记录表C：物品

26、搬出（入）登记表D：日常事务巡视记录E：事务回访登记表维修资料A：维修申报表B：维修效劳派工单C：维修回访记录本D：公共设施维修记录平安防范及交通管理资料A：日常巡查记录、交接班记录、值班记录B：查岗记录C：物资搬运放行记录、紧急事件处理记录D：车辆管理记录、车辆详细资料、车辆出入记录设备管理资料A：公用设施保养维修记录B：各项机电设备保养维修运行记录C：设备分承包方维修保养记录D：设备检查记录员工管理资料A：员工个人资料、聘用表B：员工业绩考核及奖罚记录C：员工培训方案及实施记录D：员工培训考核记录E：员工外出考评及参加演练记录F：员工住房及内务管理记录意见反应资料A：效劳质量回访记录表B：

27、意见调查、统计记录C：投诉及处理记录表行政文件资料A：管理处主任值班及督察记录B：政府部门文件C：物业公司及主管领导部门文件D：管理处规章制度、通知、通报等文件E：管理处荣誉一览表F：管理处接待来访参观记录表会务资料A：会务承办实施方案B：会务摄影及录音、录像资料第五节便民效劳当我公司接管本工程物业管理后，我们将围绕人员切身需求，秉持“以客户为中心，优质效劳，低价收费的经营方针，尽量开展各项便民效劳，包括无偿效劳工程和有偿效劳工程，以下面所列。总之做到使用人有什么需求，我们就想方法满足。序号工程效劳收费标准备注1代理办公物品维修按维修单位标准收取维修费，每次维修费货比三家，经同意后送修，加收适

28、当效劳费2代购车船航空票除实际费用外，按规定加收手续费3代寄、代领邮件加收适当效劳费4配备急救箱、急救药品按药品的实际收费，不加收效劳费5建立活动组织，组织文体活动活动费用按实际发生收费，不加收效劳费第六节物业管理收费标准建议及收支测算1.3前期介入阶段物业管理经营支出预算一、前期介入阶段的物业效劳费测算：从物业进场实施物业管理到工程竣工（2021年5月1日一2021年6月30日）。物业效劳本钱测算为：19120元，具体测算依据如下：1、员工工资:序号项目人数月工资标准工资总额（元）备注1技术人员270007000*2=14000按2个月计算合计270002、社会保险和按规定提取的福利费:序号

29、项目测算依据测算结果（元）1社会保险按工资总额的30%计算，其中养老20%、医保8%、失业2%14000X0.3=42002员工午餐2人X150元/月X2个月二600元600合计48003、办公费:序号项目测算依据测算结果（元）1费按每月50元话费补贴，2人X50元/月X2个月=200元2002办公用品按每月30元的物资消耗，2人X30元/月X2个月=120元120合计320二、交付准备阶段的费用测算：从2021年12月1日2021年12月31日（1个月）。物业效劳本钱测算为：722357.17元,具体测算依据如下：1、新房拓荒费：498267.067平方米*2元/平方米=996534.12元

30、（专业拓荒公司实施）2、物业效劳本钱测算：共262320元,具体测算依据如下U）：员工工资序号项目人数月工资标准工资总额（元）备注1经理160006000按1个月计算2主管43300132003客服人员82200176004工程人员182600468005秩序人员342500850006保洁人员221700374007绿化人员6170010200合计93216200（2）社会保险和按规定提取的福利费:序号工程测算依据测算结果（元）1社会保险按员工工资总额的30%计算，其中养老20%、医保8%、失业2%2162000.3=648602员工午餐93人X150元/月Xl个月=1395013950合计

31、78810办公费序号工程数量单价（元）测算结果（元）1费经理每人每月200元，主管每人每月100元。1人X200元/月+4人XlOO元/月1个月/6002前期资料制作费交房资料一批15000150003电脑1400040004办公桌及椅子650030005验房工具套装540020006对讲机560030007保洁工具套装1730051008绿化工具套装65003000合计35700三、物资装备方案开办费在减轻开发商负担前提下，保证正常物业管理效劳的需要,物资装备如下：工程具体名称数量单色/元金额/元（一）清洁、绿化用具IOL吸尘器1台10001000垃圾车2辆10002000多功能洗地机1台8

32、0008000剪草机2台40008000打药机1台30003000（二）工程用维修大型工具等钳形电流表2个300600摇表2500伏/500毫欧1台500500万用表MF-351台800800万用表2台300600手电钻1台300300（博世）电锤1台800800管道疏通机1台800800僦弧、电焊两用机1台20002000手提套丝组合工具2套300600套丝机1台12001200人字梯（L5米）2把300600二托升降梯1把500500潜水泵2台400800（三）通讯器材对讲机23部60013800【四）办公用具吧台吧椅1套10001000办公桌椅5套6003000文件柜20组4008000

33、门岗桌椅6套5003000保险柜1台10001000库房货架4组3501400倒班宿舍寝具25组40010000更衣柜（4个一13组4005200塑料椅子50把15750电脑3台400012000U盘(8G)2个60120柜式空调3台600018000壁式空调3台30009000打、复印、扫描一1台45004500照相机1部20002000厨房设备1套60006000合计130870四、物业用房的装修费用：59793元（199.31疔*300元/肝）。五、以上费用合计:前期介入阶段序号工程金额说明1员工工资140002021年10月1日一2021年11月30日（计2个月）2社会保险和按规定提取

34、的福利费48003办公费320小计19120交付准备阶段1员工工资4315802021年12月1日一2021年12月31日（计1个月）2社会保险和按规定提取的福利费12947.43办公费357004清洁开荒费996534.12小计1476761.52物资装备各项工具办公用品130870物业管理效劳办公用品小计130870物业用房装修小计59793合计1686564.52以上前期介入阶段、交付准备阶段的费用以及物资开办费用均由开发商承当。1.4竣工后物业管理经营收支预算一、测算依据根据郑价公(2004)2号文件，物业效劳费用有以下各项构成:1、管理效劳人员的工资，社会保险和按规定提取的福利费；2

35、、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用：3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用：9、法定税费；10、物业管理企业的利润。二、物业效劳本钱测算明细1、管理效劳人员的工资：序号项目人数月工资标准月工资总额备注1经理1600060002主管43300132003客服人员82200176004工程人员182600468005秩序人员342500850006保洁人员221700374007绿化人员6170010200合计932162002、社会保险和按

36、规定提取的福利费:序号工程测算依据测算结果（元/月）1社会保险养老20%、医保8%、失业2%216200X30%=12947.402福利费按工资总额的14%提取21620014%=60421.203教育经费按工资总额的1.5%提取216200l.5%=6473.704工会经费按工资总额的2%提取2162002%=863.165服装费600元义93人12JJ4650.00合计1073453、设施设备维修养护费用明细表工程子工程测算依据费用（元/月）备注电梯维保费300元/部月45600152部年检费450元/部年（电梯年检费300元/部年，限速器年检费300元/部2年，故年检费按450元/部年计

37、算）68400152部电梯配件费100元/部月15200152部电梯运行电费8KW152部X4小时X31天X0.791元/度119270.14二次加压泵房水泵维护费200元/台月X8台1600运行电费6.6KW/台义4台X4小时X31天X0.791元/度2589.42照明系统维护费用估算600.00电费IOKWX6小时/天X31天X0.791元/度1471.26消防系统维护费用估算1000.00变配电系统配件更换2400元/年200.00监控系统维护费用估算100.00监控室电费估算1000.00水系系统水泵维护费200元/台月义6台1200.00绿化用水100o吨/月4.5元4500.00合

38、计262730.814、物业管理公共区域清洁卫生、绿化费用:序号项目测算依据测算结果（元/月）1清洁、绿化工具、材料费60元/人月（60*28人）1680.002化粪池清淘费估计30000.00合计31680.005、物业管理公共区域秩序维护费序号项目测算依据测测算结果1元/月）1装备费300元/年X35人/12个月875合计8756、办公费0.02项目测算依据测算结果(元/月)1费300元/月300.OO2交通费100元/月100.OO3低值易耗品费按每人每月25元的物资消耗2325.OO4办公水电费500元/月500.OO合计3225.OO7、不可预见费：按上述所有费用的2%测算：(1+2

39、+3+4+6)X2%=622055.82X296=12441.12元/月8、法定税费：(1+2+3+4+7)X8.1%=634496.94X8.1%=51394.25元/月9、利润：按上述费用总和的8%计提(1+2+3+4+8)X8%=883260.418%=54871.29元/月10、上述合计：序号工程支出金额(元/月)1员工工资2162002员工保险福利1073453设施设备运行费用262730.824清洁、绿化费用316805公共秩序费875.006办公费3225.007不可预见费12441.128法定税费51394.259利润54871.29合计740762.48IL物业收入测算表:序

40、号工程收费标准收费面积收费率月收费金额（元）1物业费1.60498267.06100%797227.302车位40824个100%32960.00小计830187.30综上所述：物业费支出为740762.48元,收入为830187.30元。两项差额为89724.82元。经我公司综合考虑，确定物业效劳费为1.60元/月平方米；车位效劳费为40元/月位。第七节日常物业管理日常物业管理是物业管理单位实施管理与效劳功能的重要阶段，我们将该工程物业管理工作分为介入期和常规期二个局部，在介入期我们从物业管理角度提出一系列建议，并依据贵单位的认可工程实施整改和进一步完善物业管理方案，为今后物业管理打根底。常规期物业管理工作，包括房屋、设施、设备维护、环境管理、平安防范管理、消防管理、车辆管理等多方面内容，其中有些工程已在前面相关章节表达。在此章节我们只是就其有关内容进行阐述。一、介入期在此阶段，我们主要是进行调研、编写方案、做好验收接管工作。（一）、调研、编写方案工作（二）、验收接管1、拟定验收接管方案，组建验收接管小组。2、对工程进行全面验收、接管，包括资料接管，另附验收接管相关表格。3、如有整改，在整改完毕后对整改工程进行接管，届时另列清单交接。二、常规期物业管理（一）、