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1、易居南通RO734地块前期项目定位报告126页南通RO734地块前期项目定位报告E-HOUSE CHINA11月15日12月05日E-houseChina易居中国研发机构R&DINSTITUTE本次调研，从熟悉南通市房地产宏观经济市场环境、区域房地产市场状况入手，通过实地考察，重点对南通市老城区区域住宅进展状况与趋势进行剖析。调研目的：通过全面深入调研，获知项目地块周边的环境特征，即自然环境、人文环境、交通环境、商业环境、政策环境及综合市场环境，并以此为基础，结合购房者需求调研及南京市房地产市场整体操作水平,研判项目开发规划的前提条件,从而为本项目进行准确的市场定位提供强有力的市场支持。策划单
2、位：易居中国南京房地产研究中心调研人员：易居中国南京房地产研究中心南通项目工作组第一部分：项目价值推断71 .项目分析71.1 项目地理位置分析81.2 项目基本技术指标分析111.3 项目自身条件对规划的影响H1.4 项目物业类型组合中的共融性与矛盾点142、土地属性与客户需求的匹配17第二部分：项目市场研究181 .南通概况181.1 地理位置181.2 面积181.3 地形地貌191.4 气温气候192 .南通市宏观经济背景研究192.1 宏观经济环境192.2 南通与南京宏观经济环境之比较242.3 房地产市场经济指标273 .区域市场分析313.1 南通市规划313.2 中心城区规划
3、建设的重点383.3 中心城区市场分析403.4 可借鉴性产品分析454 .潜在消费者消费特征分析584.1 调研对象特征表述584.2 潜在购房者购房动因及关注点594.3 潜在购房者消费偏好604.4 潜在购房者价格承受能力624.5 装修房专项调研634.6 潜在购房者购房信息获取途径654.7 潜在购房者购房决策模式65第三部分项目市场定位661 .项目特质回顾672 .项目SWe)T分析672.1 项目优势672.2 项目劣势672.3 项目机会点682.4 项目威胁点682.5 优势与机会的充分利用682.6 劣势及威胁的弥补方案683 .项目市场定位694 .项目客户定位694.
4、1 客源分析694.2 目标客户需求705 .最优市场空间推断及产品概念定位715.1 项目方案选型715.2 精装修产品论证726 .项目产品定位756.1 产品概念756.2 产品物业体量的确定766.2.1 地块资源分析766.2.2 项目设计要点：766.2.3 项目总体功能分布：776.3 产品有关配套806.4 项目附加值提升建议907 .项目价格定位937.1 定价方法的选择937.2 市场法价格确定937.3 成本法价格确定947.4 上市预期价格958 .项目营销建议968.2营销点建议96第四部分项目建设进度及投资收益分析98K项目建设进度981.1项目开发周期安排982
5、.投资收益分析（保守方案）992.1 投资分析的目的、根据992.2 投资估算1002.3 项目投入产出分析1012.4 项目销售收入1012.5 项目投资回收分析1022.6 风险分析1043 .投资收益分析（乐观方案）1063.1 投资分析的目的、根据1063.2 投资估算1073.3 项目投入产出分析1073.4 项目销售收入1083.5 项目投资回收分析1093.6 风险分析Ill第五部分总结H2附件一：南通市2007年1-10月土地出让情况一览表（居住类用地）117附件二：与乔丽晶产品介绍及装修标准（苏州）118附件三：润花园产品设计及装修标准（南京）120第一部分：项目价值推断1.
6、项目分析1.1项目地理位置分析北山庄华侪花苑文，花苑越战送公QRO734地块虹发W忖f!fH中远小XM4-畲乾花W 北，东忖*x*H 虹傅M光* ZC城电东，JtiMz *ftJ H期与花园 城南小发x3F用光花网 我 AOH 东花网幺长虹第H W 群图1 - 1地块地理位示意图项目地位于南通市崇川区青年西路东段，为原航运学院新建路校区；北临新建路，西接工农河，南到文峰超市，东至中国工商银行南通分行。距离南通市景观带一一濠河风景名胜区约800米；距离南通市第一商圈一一南大街商圈约1500米；距离南通市长途汽车站约1900米。备注：崇川自古称之“崇川福地”，历史悠久，人文荟萃，被称之长寿之乡、教
7、育之乡、体育之乡。面积99.67平方公里，人口54.89万，下辖两镇、八街道，是南通市人口最密集，生产要素最集中，城市化水平最高的区域。1.1 1地块区位特质项目地处于老城区板块核心地段，距离号称南通“翡翠项链”的濠河不足IO分钟步程，地理优势突出。按照地理位置与楼盘聚集情况，南通市城区大致能够划分为老城板块、新城板块、新东板块、城北板块四大房地产板块，呈现“一主三副”的格局。图1-2地块区位示意图1.1.2 地块所在区域进展潜力根据崇川区规划，老城区将围绕商业、居住、服务与文化中心的功能定位，老城区板块正逐步形成三产服务业布局合理、辐射全面的进展局面，同时，随着任港路、人民西路等片区拆迁改造
8、的进行，项目地周边区域的城市功能进一步得到提升。项目地距离濠河风景区只是5分钟步程，随着濠河风景区的改造完成,区域的价值正逐步得到表达。1.1.3 地块周边配套一交通配套道路公交线路始发站终点站青年西路12路十字街长途车站13路长途车站新开姚港路42路桃坞服饰城观音山52路方天大市场中远小区16路五一路长江路距离南通长途汽车站只是2km,可方便直达南京、上海等地。一商业配套农贸市场：千家惠超市吉星店百货卖场：文峰超市、新一佳七彩店（大卖场）、工农商超市家电卖场：五星电器、千代电器餐饮住宿：肯德基、大娘水饺、瑞基之星酒店金融：工商银行、农业银行、建设银行、江苏银行、中投证券、南京证券一医疗配套南
9、通大学附属医院、南通市妇幼保健院、第三人民医院一教育配套幼儿园：春芽幼儿园、南通市市级机关第二幼儿园中学：南通市跃龙中学、南通中学、南通市濠河中学一政府机关南通市国土局、南通市规划局、南通市规划协会、南通市规划监察大队、南通市地方税务总局第二分局、南通市崇川区人民政府等。结论：项目地周边的生活氛围浓厚。新建路多义社区商业为主，消费档次较低,姚港路及桃坞路上有新一佳超市、农工商超市等大卖场，商业氛围浓厚,经营品种繁多，可满足日常生活所需。同时，姚港路及青年西路上金融机构颇多，且多为银行分部。尽管地块周边绿地广场缺乏，但距离濠河景观区不足800米。值得关注的是，新建路为二车道，人流量较大，目前尚无
10、扩建计划，为未来业主的出行可能带来不便。1.2 项目基本技术指标分析地块编号R0734用地性质居住地块座落原航运学院新建路校区地块面积46627.72平方米建筑面积805平方米容积率1.726出让年期70年起挂价4300元/平方米成交价格9950元/平米楼面地价5763元/平米建筑密度20%绿化率38%出让日期27年8月24日竞价轮次78轮溢价率72.65%总结：从基本指标来看，项目存在如下几个特点：。地价高。地块出让价格达到9950元/平米，按建筑面积8.05万平米计算,地块楼面地价达到5763元/平米,与周边的二手房价格基本持平。b规模中等。70亩的地块，1.726的容积率，20%的建筑密
11、度，说明小区在开发强度上属于中等。c地块关注度高。78轮的竞价轮次，72.65%的溢价率，说明该地块被大多开发商所看好，市场关注度极高。市场期待有着精品的出现，并有了一定的心理预期。1.3 项目自身条件对规划的影响时间：2007年11月16日1.3.2 项目自身条件简述地块占地近70亩，原为原航运学院新建路校区，已拆迁完毕，地块平整。原校区出口设于地块北侧新建路上，路对面是学校教师宿舍楼及纺织厂家属楼，皆为上世纪八十年代建筑，外表较为破旧。路两恻为小面积店铺，经营服装、百货、餐饮等，其中有文峰超市较成规模。地块西侧为工农河，目前水质较差，空气中略有臭味。河对面为南北走向新建路，路西侧有部分童装
12、及五金店面。南北向新建路为人行道，禁止汽车通行，并在路北端设有障碍物。地块西北角与新建西村相连，新建西村多为上世纪八九十年代建筑，外表陈旧，但生活气息浓郁，社区能够看到老人在下棋、聊天。新建西村共分11个组团，计74栋建筑，幼儿园一所一一春芽幼儿园。地块南侧隔文峰超市与青年西路相望。文峰超市经营品种丰富，加之旁边的吉星菜市场，能够满足周边市民的日常生活所需。青年西路为南通市东西向的主干道，与外环路直接相连。值得关注的是，根据开发企业安排，地块的西北角预留一栋建筑，计划内部改造装修后作为后期办公楼使用，是地块上为数不多的建筑之一。图1-3南通Ro734地块红线图1.3.3 项目自身条件对规划的影
13、响根据地块自身特性及周边状况，在规划设计过程中应注意如下事项：地块西临工农河，东、南两侧皆被建筑物包围，短期内并无拆迁改造计划，因此小区出口只能设在北侧新建路上。新建路路面较窄，车流量大，因此新建路的未来拓宽改造将对本项目影响巨大，同时应该考虑尽量缩短未来业主车辆在新建路上行驶的距离。工农河是任港河的支流，受生活污水的污染，水质较差，空气中略有腐败味。由于短期内河水无法得到治理，在项目开发期间需要对此因素进行前瞻性考虑。一方面要充分考虑工农河作为泄洪渠的功能，在生活污水有望隔离或者处理后注入，河道可作为小区的内部自然景观，另一方面也要考虑短期对小区的不利影响，利用小区内部景观的塑造，在保留河道
14、景观的同时消除河水变质所带来的腐朽味。在具体规划过程中，靠近河道一侧可考虑利用乔木或者灌木营造隔离带，并让建筑做适当的退让，一方面使河道景观得到扬长避短，另一方面也可消除新建路人流量大所带来的噪音污染，使小区与周边环境是有机的整体的同时又相对独立。新建路、姚港路、青年西路都为双行道，为未来车辆沿新建路一一姚港路一一青年西路的出行路线提供了条件。1.4 项目物业类型组合中的共融性与矛盾点项目地址崇川区新建路所在板块老城区占地面积46627.72rtf总建面积80500m2容积率1.726绿化率38%用地性质居住使用年限70年建筑密度20%设计要点内容限高6-11层；90平米下列户型不低于50%-
15、60%评价说明由于项目限高（6-11层）要求，根据项目开发强度，在满足规划指标的前提下，项目地块涵盖了公寓（小高层、多层）及别墅类（别墅、花园洋房）用地的多种可能。本报告分别使用易居中国咨询中心土地评估系统模型【住宅、别壁子系统】子模型来评价地块的上述属性。评价程序选取了与地块自身及各自然、社会环境有关的10余个方面，40多种指标来较为全面、客观的评价地块目前的某种属性强度；对可改善指标进行预测，从而评价土地该属性的升值潜力。序号地块现状综合得分评价标杆6适合进展该属性物业6不适合进展该属性物业结合项目经济技术指标考量:公寓类产品：多层、小高层（可结合考量）类别墅类产品：别墅、花园洋房是项目的
16、可进展方向我们首先对2大类产品的合适度进行评分，然后考虑结合的可能性。一公寓类产品进展现状评价：I分类交通人文商业周边生活城市自然经济场地人口市场I指标条件环境环境医疗配套规划景观环境情况环境环境分类权重0.1750.1150.1250.0350.10.10.10.050.0750.0750.05拟合得分8.57888.554.57867.5评价口口口口口口口口口口口口根据我司针对公寓项目土地的评估模型，目前本地块的综合得分为7.150也就是说，本地块目前状况具备开发公寓项目的基本条件。地块在交通、配套方面有突出的优势，可见地块的进展基础较好。目前,地块自然景观方面较差，但可塑性较强。分类交通
17、人文商业周边生活城市自然经济场地人口市场指标I条件环境环境医疗配套规划景观环境情况环境环境分类权重0.1750.1150.1250.0350.10.10.10.050.0750.0750.05拟合得分6.55.5688.53274.567.5评价口口口口口口口口口口口口口口类别墅型产品进展现状评价:根据我司针对别里项目土地的评估模型，目前本地块的综合得分为5.66,本地块不太符合开发类别堂型产品开发的基本条件。地块在周边生活配套等方面有优势，但自然景观及地块自身条件关于类别墅产品而言，仍显不足。土地产品属性适合度分析结论：公寓类产品：小高层、多层是项目的进展方向项目开发潜力分析：不利自然景观之
18、弥补：小区通过打造社区内部景观，并对河道景观进行绿化与美化，营造怡人的居住环境，则地块的景观资源将得到极大改善。同时，随着小区的建设，区域小环境将进一步得到改善，居住品质及档次将进一步推动区域地产价值的提升。改善后住宅产品评价：I分类交通人文商业周边生活城市自然经济场地人口市场I指标条件环境环境医疗配套规划景观环境情况环境环境分类权重0.1750.1150.1250.0350.10.10.10.050.0750.0750.05拟合得分8.58888.568.57867.5评价口口口口口口口口口口口口口口我司根据对城市整体、区域及项目的未来进展改善进行估计，重新评估了本项目土地，项目开发公寓在挖
19、掘潜力后的综合得分为7.76,达标良好。综合评价，地块公寓类产品特质明显，适于打造公寓类产品，市场潜力巨大。结论：一项目地块技术指标特征符合开发高品质社区1.726的综合容积率、完善的生活配套、稀有的城中核心地段优势等使地块具备开发高品质社区的先决条件。一适合进展公寓类物业通过对项目周边区域环境及配套的调研能够看出：公寓类物业（小高层/多层）均适宜在地块进展2、土地属性与客户需求的匹配从实地调研情况来看，南通市民对地块认知度极高，并对地块马上打造的精品住宅产品充满期待。目前，南通市房地产业正处于上升期，在改善居住、城市化、投资保值等因素的支撑下，市场对住宅类产品需求旺盛。特别城中区域，受拆迁难
20、度加大等因素制约，市场供给量相对不足，市场“供不应求”态势明显。在此背景下，居住用地的土地属性与客户需求相契合，有望取得良好的市场表现。第二部分：项目市场研究1,南通概况1.1 地理位置南通位于江苏省东部、长江三角洲北翼，依江傍海，三面环水，形同半岛。南与上海、苏州隔江相望，背依广袤的苏北平原，素有“江海门户”之称,是长江流域进出物资的转运枢纽与长江三角洲地区的重要港口城市。从中心城区与上海市区的直线距离看，苏州不足80公里，南通约100公里，无锡110公里，常州150公里，南京则达到300公里左右。1.2 面积南通市是我国首批对外开放的14个沿海城市之一，现辖如皋、通州、海门、启东4市（县级
21、），海安、如东2县，崇川、港闸2区与南通经济技术开发区，共有146个乡镇。全市总面积8001平方公里，是江苏全省的十二分之一。1.3 地形地貌南通市位于江海交汇处，正当长江入海口，是由长江北岸的古沙嘴不断发育、合并若干沙洲而成，属长江下游冲积平原。南通地势低平，地表起伏甚微，高程通常在2.0米6.5米，自西北向东南略有倾斜。按其地理位置、成陆先后、地貌显示及成因可分为狼山残丘区、海安里下河低洼泻湖相沉积平原区、北岸古沙嘴区、通吕水脊海河相沉积平原区、南通古河汉水网平原区、南部平原与洲地、三余海积平原区、沿海新垦区等。平原辽阔，水网密布是其显著特征。1.4 气温气候南通属北亚热带湿润性气候区，气
22、候温与，四季分明，无霜期长。年平均气温15.8C左右，全年气温稳固在10以上的有220230天，无霜期年平均226天。年平均日照时数21002200小时，年平均降水量IooO1400毫米。1月份平均气温15C2.5C,农作物能正常越冬。7月份平均气温27.5。C左右，有利于水稻孕穗、棉花现蕾结铃。夏季35以上高温酷热天气通常在34天左右，比内陆少。秋季秋高气爽，利于秋熟作物成熟与收获。年平均日照时数2100小时2200小时。年平均降水量IOoo毫米1100毫米，且雨热同季，夏季雨量约占全年雨量的40%50%,年平均雨日120天左右，67月常有一段梅雨。2,南通市宏观经济背景研究1.1.1 GD
23、P总量与增长率单位：亿元 2000.00 1800.001600.001400.00 1200.001000.00800.00600.00400.00200.000.0020002006南通GDP总量HHllI2000200120022003200420052006数据来源：2000-2006年江苏省分市县国民经济要紧统计指标数据来源：2000-2006年江苏省分市县国民经济要紧统计指标图22 2001-2006年南通GDP增长率情况图21200d26年南通GDP总量情况南通是我国14个首批沿海对外开放城市之一,近年来经济进展呈逐年上升趋势，GDP总量从2000年的736.44亿元增长至200
24、6年的1758.34亿元。从GDP排名来看，2006年南通居江苏省第四，仅次于苏锡宁，全国排名从2005年的第32位上升至2006年的第29位。从GDP增长率来看，南通市GDP增长率一直保持每年有一定幅度的上升。同时能够看出，2004年至今GDP增长速度明显加快，连续三年超过15%,运行质量明显提高。南通市经济的规模与总量健康稳步进展，给南通房地产业奠定了稳固的市场环境并制造了良好的进展空间。1.1.2 产业结构分析单位：亿元、%21年2002年2003年2004年2005年26年国内生产总值809.3887.31006.71226.11472.11758.3比上年增加9.99.613.421
25、.820.119.4第一产业增加值135.6140.9141.0148.9162.2168.1比上年增加4.53.94.15.33.04.5占比重16.815.914.012.111.09.6第二产业增加值392.9438.6515.8664.2824.0985.0比上年增加1111.616.819.519.217.9占比重48.549.451.254.256.056.0第三产业增加值280.8307.8349.9413.0485.9605.3比上年增加10.049.612.614.114.415.7占比重34.734.734.833.733.034.4数据来源：南通市2001年-2006年国
26、民经济与社会进展统计公报表2-12001年2006年南通市国民经济增长情况单位：地区生产总值构成（）苏南地区均值苏中地区均值苏dt区均值南京镇江南通扬州第一产业2.49.317.934.1!9.6；fI8.6第二产业59.756.839.84960.6；56：56.4第三产业55.248.234.34835.334.435数据来源：南通市2001年-26年国民经痹写社会进展统计公报表2-226年南通产业构成与周边地区对比南通市的经济结构与苏南地区的平均水平相比还存在差距，表现在农业比例偏高，第三产业比重较低，从苏中地区开看，南通的经济结构处于比较平均的位置，与扬州类似。伴随城市化进程的加快、社
27、会经济的持续快速进展与人民收入水平的不断提高，南通城市服务业迅速崛起，三产内部结构也在迅速发生变化，第二产业与第三产业在近几年增幅显著，以工业为主的第二产业在南通的经济中占据重要的地位，第三产业在近三年以来以14%以上的增速进展。2006年南通第二产业总产值占GDP的比重达到56%,保持首要地位，而第三产业（含服务业、房地产等）比重亦达到34.4%,显示第三产业的蓬勃活力。南通第二产业的实力较强，这也意味着工业发达,工厂多，就业机会多，居民收入稳固，为第三产业的进展带来了机遇。南通市2006年产业结构10%口第一产业第二产业第三产业数据来源：南通市2006年国民经济与社会进展统计公报图2总26
28、年南通产业结构情况1.1.3 财政收入情况近年来南通市财政收入大幅增加，年均增长率基本在20%以上，2006年全年完成财政收入217.56亿元，同比增长27.09%,财政收入逐年增加，说明南通市政府经济实力不断增强，为南通城市建设进展、居民生活水平提高提供了保障。数据来源：2000-2006年南通统计年鉴图2-42000-26年南通财政收入情况1.1.4 人均可支配收入2006年南通市区居民人均可支配收入为14058元，比上年增长13.5%。增幅比上年同期提高L2个百分点。工薪收入的增长是居民家庭收入增长的要紧动力。2006年居民人均工薪收入为9639元，比上年增长15.1%工薪收入占支配收入
29、的比重由2005年67.7%,提高到2006年的68.6%,对可支配收入增长的拉动为9.0个百分点。人均经营性净收入为939元，比上年有所增长。财产性收入增幅最大。2006年居民人均财产性收入368元，比上年增长54.2%,在四大类收入中增幅最大。近年来居民进行二次置业，拥有多套住房的家庭逐步增多，出租房屋收入成为居民财产性收入的要紧构成部分，2006年人均出租房收入189元，比上年增长71.9%,其次其它投资收入增长13.7%。单位:元20。0-2006南通人均可支配收入160001400012000100008000600040002000mlIll2000200120022003200-
30、120052006数据来源：20002006年南通统计年鉴图2-52000-2006年南通人均可支配收入1.1.5 人口2006年底，全市总人口769.79万，人口密度为962人/平方公里，人口出生率为6.35.%,人口自然增长率为-0.81%。人口密度居全国地级市之首。年份21年2002年2003年2004年2005年26年全市年末总人口（万人）782.46780.26777.62773.79770.86769.79全市人口增长率（）0.06-0.2-1.48-1.02-1.08-0.81市区年末总人口（万人）79.5481.2383.0184.3885.3686.64市区人口增长率（）1.
31、241.60.481.350.410.93数据来源：2000-2006年南通统计年鉴表2-3南通历年人口变化情况地区扬州南京苏州无锡泰州南通总人口（万人）458.64772598.85518502.77769.79数据来源：202006年江苏省统计年鉴2-4江苏部分城市常住人口情况对比南通市人口多，市区人口比例小。南通全市人口数量在江苏省仅次于南京市，为769.79万人，但是市区人口只有86.64万人，比例仅占到11.25%o南通市人口连续几年呈下降趋势。1997年南通市实现人口零增长，1998年起开始出现人口负增长，截至2006年，连续五年人口负增长，实行计划生育基本国策以来，全市已累积少生
32、350万人。人口的有效操纵，为南通经济、社会的与谐进展与人民生活水平的提高奠定了坚实的基础。南通是我国人口老龄化最快的地区之一。南通60岁以上人口已经超过了20%,城市人口老龄化程度在全国仅次于上海，人口老龄化与负增长的矛盾日渐突出，这一点在房地产开发设计中也需要特别的关注。2.2 南通与南京宏观经济环境之比较2.2.1 GDP及GDP增长率比较2006年，南通、南京GDP分别为1758.34亿元及2774亿元，南京是南通GDP的1.58倍，两个城市经济总量存在不小的差距；但从GDP增长率来看，近两年南通增长速度已经跟南京基本持平，2006年，GDP增速略超过南京，说明南通经济增长潜力较大。南
33、通（亿元）南京（亿元5|数据来源：2000-2006年江苏省统计年鉴图2-62001年-26年南通与南京GDP比较数据来源：南京统计年鉴2001-2006,南通市国民经济与社会进展统计公报2001-2006图2-7南通、南京GDP增长率比较2.2.2 人均GDP比较南通市GDP总量低于南京，人均GDP也相对弱于南京。2006年，南通人均GDP为22826元，南京是南通的1.75倍，为39818元，由于产业结构与过江交通的相对落后，南通的经济状况并不发达，社会经济效率也低于南京。南通市（元南京市（元）数据来源：南京统计年鉴2001-26,南通市国民经济与社会进展统计公报2001-2006图2-8
34、南通、南京人均GDP比较22.3人均可支配收入比较近年南通的人均可支配收入同南京的差距有拉大的趋势，2001年，南通与南京的差距为363元，2006年，扩大到3479.72元。尽管南通居民的人均可支配收入不断增加，生活水平不断提高，但是与较发达的城市相比，速度比较缓慢，差距正在加大。数据来源：南京统计年鉴2001-2006,南通市国民经济与社会进展统计公报2001-2006图2-92l-26年南通、南京人均可支配收入比较2.2.4 结论南通经济运行平稳增长，财政状况良好，居民生活水平较高，已拥有一定的购买能力，但是与苏南与南京等城市相比还存在较大的差距。南通市核心竞争力在于其苏通大桥的竣工，为
35、高速进展提供保证。2007年底，苏通长江公路大桥通车后，将使南通全面进入上海一小时经济圈，同意上海经济的辐射与产业转移,与苏南各个城市的交通也更加便利快速。比较来看,尽管南通各类宏观总量指标及人均指标在江苏省都不是特别突出，但由于其与上海的近距离，将为南通的未来进展提供强劲的推动力。2.3 房地产市场经济指标2.3.1 固定资产投资从2003年至今，南通全市的固定资产投资保持上升势头，06年全年达到1048.9亿元，但增速持续回落，已从03年的44.7%下降至06年的24.7%,而07年1-10月份则仅有20.78%,下降速度明显。12001000800600400200050.00%45.0
36、0%40.00%35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%固定资产投资（亿元）T-增长率|图2-10南通市历年固定资产投资走势2.3.2 房地产开发投资作为一个新兴行业，房地产业投资呈快速增长态势，已成为南通全社会投资的重要构成部分。“十五”期间，是南通房地产业进展较快的五年,投资总量持续扩张，完成投资连创新高。房地产开发投资由2001年的33.13亿元，进展到2005年的80.05亿元。“十五”期间，南通房地产开发投资摆脱“九五”中前期的持续下降，并继续“九五”后期的快速增长势头，但期间由于受企业改制与国家宏观调控政策的影响，2002年房地产
37、投资增速由2001年的增长26.89%回落到增长8.54%;24年受项目清理等国家宏观调控政策的影响，速度比2003年回落11个百分点；2006年南通房地产投资在国家宏观调控中继续进展，投资增速达到34.83%,接近“九五”期间的最高值38.79%0房地产开发投资2003年至今，南通的房地产开发投资保持高速增长态势，06年全年为107.93亿元，同时增长率也有所提高，其中07年I-IO月份的同比增长率达到34.8%。图2-11南通市房地产开发投资及增幅2.3.3 商品房施工/竣工面积2006年南通市施工房屋面积1165.86万平方米，同比增长31.08%,其中住宅941.43万平方米，同比增长
38、28.23%。市区在建房屋施工面积547.22万平方米，同比增长16.01%,其中住宅438.11万平方米，同比增长8.44%o2006年全市新开工房屋施工面积563.19万平方米，同比增长8.5%,其中新开工住宅477.05万平方米，同比增长6.75%。市区新开工房屋施工面积236.71万平方米，同比下降10.35%,其中新开工住宅193.03万平方米，同比下降17.41%。2006年全市竣工各类房屋面积376.64万平方米，同比增长15.14%,其中竣工住宅308.3万平方米，同比增长10.39%。市区竣工各类房屋面积162.2万平方米，同比下降0.64%,其中竣工住宅132.78万平方米
39、,同比下降6.41%。|一房地产开发投资（亿元）GDP（亿元）占比I从图2-12南通市房地产投资对GDP的奉献房地产投资与全市GDP的对比来看，房地产开发关于GDO的奉献度在不断增加。23年全市的房地产开发投资仅占全市GDP的4.8%,至2006年则已经增加到6.1%,说明房地产开发的大幅增长，成为推动全市GDP上涨的重要力量。2.3.4 商品房销售面积50045040035030025020015010050 050.00%45.00%40.00%35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00% 商品房销售面积（万平方米）-增长率图2-13南通市历
40、年商品房销售面积走势2003年至2004年，南通市商品房销售面积保持平稳，但随着市场的好转，自05年开始市场销售量开始大幅上升，06年则继续走高。，2006年南通市销售各类房屋面积473.27万平方米，同比增长44.78%,其中销售住宅410.04万平方米，同比增长46。市区销售各类房屋面积232.92万平方米，同比增长99.64%,其中销售住宅209.95万平方米,同比增长108.08%o2006年市区居民家庭平均居住人口为2.8人，人均现住房建筑面积29.43平方米，比上年末增加了0.29平方米。2.3.5 2007年房地产市场依旧保持良好的进展态势2007年1-10月，南通市完成房地产开
41、发投资110.13亿元，同比增长42.0%,增速比去年同期上升7.55个百分点，比同期规模以上投资增速快8.04个百分点。I-Io月南通市市施工房屋面积1251.84万平方米，同比增长23.07%,其中施工住宅1021.73万平方米，同比增长22.63%o1-10月全市新开工房屋施工面积467.59万平方米，同比增长0.62%,其中新开工住宅395.59万平方米，同比下降1.5%。1-10月南通市竣工各类房屋面积192.53万平方米，同比增长12.17%,其中竣工住宅154.4万平方米，同比增长8.26%。全市销售各类房屋面积336.59万平方米，同比增长1.18%,其中销售住宅300.41万
42、平方米,同比增长3.37%3.区域市场分析3.1 南通市规划3.1.1 城镇整体空间构架遵循“提升中心城区、强化中心城区、协调城乡区域进展”的进展策略，南通市采取集中于轴向相结合的空间进展模式，在市域范围内构建“四区、三轴、多中心”的空间进展格局。“四区”即指四个进展区，包含中心城市进展区、海安-如城进展区、掘港-洋口进展区、与汇龙-吕四进展区。“三轴”则是指联系四个进展中心的三条轴线进展区域，即市区-金沙-掘港-洋口江海联动进展轴、市区-海门-汇龙沿江进展轴与市区-如城-海安沿路进展轴。“多中心”则是在四个进展区与三条轴线进展区域的基础上，在南通市域范围内建立多个功能不一致、辐射范围不一致的
43、城市职能中心，在不一致地域范围内发挥辐射带动作用，形成南通市域城镇空间结构的节点如城、海安进展区:现状：经济进展通常，农业开发为主，工业处于转型期引导：以如城海安为中心，城镇相向进展，形 成“双核型”城隼空.间结构江海联动经济进展轴：形成以204国道为依托的沿海城镇聚合轴掘港-洋口进展区：现状：经济实力较弱，以农业宇发与滩涂养殖为主；引导：以进展掘港镇为重心，I形成“母子型”城镇空间结南通市中心城市区:项目地汇龙、吕四进展区沿江经济进展轴：以宁通工一启公路为依托的城镇聚合1引导：以南通市为中心城市，海门、金沙、 长江镇为次中心城镇，形成“一主三副”城引导：依托道路交通，形成以汇龙为中 心，吕四、与合、南阳“众星拱月”型现状：经济实力最强，市域政治经济文化中现状：经济实力较强，海洋渔业、养殖心；业、加工业初具规模;图2-14“大南通城镇构架图
