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1、历年估价理论与方法判断题大全（一）一、判断题（每小题2.5分,共100分）（）1、某宗房地产2015年6月1日的价格为7100元/m2,现需要将其调整到2015年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2015年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.2、74.5、76.5、85.0、89.1、92.798.0（以2015年1月1日为为0）。该宗房地产2015年10月1日的价格为9095.42元/m2。【答案】正确【解析】考点：市场状况调整的方法。该宗房地产2011年10月1日的价格计算如下:710098.076.5=9095.42（元/m2）。（）2、房地产所处的地区如果经常发生犯罪案
2、件，则意味着人们的生命财产缺乏保障，因此会造成该地区房地产价格低落。【答案】正确【解析】考点:社会因素。房地产所处的地区如果经常发生犯罪案件，则意味着人们的生命财产缺乏保障，因此会造成该地区房地产价格低落。（）3、估价对象带有债权债务，可比实例不带债权债务的：估价对象房地产价格=不带债权债务的可比实例房地产价格一债权+债务。【答案】错误【解析】本题考查的是建立比较基础。如果是估价对象带有债权债务和其他权益或负担，则一般是在比较法最后步骤求出了不带债权债务和其他权益或负担的房地产价值后，再加上债权和其他权益价值减去债务和其他负担价值，就可得到估价对象的价值。（）4、运用比较法求取房地产的价格时，
3、选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模的0.52范围内。【答案】正确【解析】考点:选取可比实例的要求。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5倍2倍范围内。（）5、进行房地产状况调整，是把可比实例在自身状况下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。【答案】正确【解析】考点:房地产状况调整的含义。进行房地产状况调整，是把可比实例在自身状况下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。()6、两个规模、档次、经营品种、经营水平等相同，而所处位置不同的商场，由于位置上的差异也会带来销售净收入的差异，这种差异也是一种地租现象。【答案】正确【解析】本题考杳的是地租理论及地租的测算。假设有两个位于不同繁华
4、地段，但规模、档次、经营品种、经营管理水平等方面均相同的商场，由于位置上的差异也会带来销售净收入的差异。这种销售净收入的差异也是一种地租现象。()7、在卖方市场下，增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产价格上涨。【答案】正确【解析】本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。卖方市场下，卖方处于主导，可以进行税负转嫁，导致价格上涨。()8、成本法与比较法的本质区别不在于是否有减去折旧，而在于“重新购建价格”或“可比实例价格”的来源方式。【答案】正确【解析】本题考查的是成本法概述。成本法与比较法的本质区别不在于是否有减去折旧，而在于“重新购建成本”的来源方式。()9、房地产权利包括
5、物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权；他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。【答案】正确【解析】本题考杳的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权；他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括国有建设用地使用权、集体建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权和地役权等。()10、房地产估价原则是为了使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提有认识上的一致性，对同一估价对象的估价目的具有相似性。【答案】错误【解析】考点:房地产估价原则的作用。对同一估价对象在同一
6、估价目的，同一价值时点的评估价值趋于相同或接近。()11、可比实例的成交价格应为正常价格或可修正为正常价格。【答案】正确【解析】考点:选取可比实例的要求。可比实例的成交价格应为正常价格或可修正为正常价格。()12、服务的行为尚未结束的，估价档案应保存至估价服务的行为结束为止。【答案】正确【解析】本题考查的是保存估价资料。估价资料保存期限自估价报告出具之日起计算。根据资产评估法和房地产估价规范，估价资料的保存期限不少于15年；属于法定评估业务的，保存期限不少于30年；估价资料保存已超过15年或30年而估价服务的行为尚未结束的，应保存到估价服务的行为结束。()13、房地产的特性主要取决于土地的特性
7、，是以土地的特性为基础的。【答案】正确【解析】考点:不可移动。房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。()14、收益法计算中，建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束时，房地产价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期计算的价值。【答案】错误【解析】本题考杳的是净收益测算的基本原理。建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束，或者说土地使用权剩余期限超过建筑物剩余经济寿命。在这种情形下，房地产价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期计算的价值，加上自收益期结束时起计算的剩余期限土地使用权在价值时点的价值。()15、某单位于2009年12月1日与市国土局签订的建设用地使用权出让合同
8、规定，土地的规划用途为住宅，容积率为2.0；2010年10月10日报市规划局批准变更用途为住宅、办公；2011年5月9日报市规划局批准变更容积率为3.0；2011年9月1日市国土局委托房地产估价机构评估需补交的土地使用权出让金数额，则价值时点应为2010年10月10日和2011年5月9日。【答案】正确【解析】本题考查的是价值时点原则。一般情况下价值时点只有一个。但是此题中，产生补地价的情况有2次，2010年10月10口为第一次，变更了土地用途，第二次为2011年5月9口，变更容积率，两次变更时都产生了补地价的需要，价值时点为变更时，所以有两个价值时点。()16、接受估价委托后，受托估价机构不得
9、转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适的估价人员负责该估价项目。【答案】错误【解析】本题考查的是受理估价委托。签订估价委托合同后，未经委托人同意，估价机构不得转让或变相转让受托的估价业务()17、可出售的房地产可以采用比较法估价；出租或自营的房地产可以采用收益法估价；仅适用于自用的房地产主要采用成本法估价。【答案】正确【解析】本题考杳的是房地产的种类。可出售的房地产可以采用比较法估价；出租或自营的房地产可以采用收益法估价；仅适用于自用的房地产主要采用成本法估价。()18、某旧商业综合楼，装修改造完成后租期尚有5年，承租人有两种装修改造方案：一是重新装修但不改变用途，装修费为180万
10、元，每年净收益比装修前增加50万元；二是重新装修且改变用途，装修费为300万元，每年净收益比装修前增加80万元。假定报酬率为10%,则承租人应选择第二个方案。【答案】错误【解析】本题考杳的是假设开发法的理论依据。要符合最高最佳利用原则，第一种增加价值:-180+5010%(1-1/1.15)=9.54(万元)；第二种增加价值：-300+8010%X(1-1/1.15)=3.26(万元)。应该选择第一个方案。()19、运用假设开发法估价的关键，首先是要把握住两头：一头是待开发房地产状况；另一头是未来开发完成后的房地产状况。【答案】正确【解析】考点:假设开发法总结。运用假设开发法估价的关键，首先是
11、要把握住两头：一头是待开发房地产状况；另一头是未来开发完成后的房地产状况。()20、比较法的原理和技术，不可以用于收益法、成本法、假设开法中市场租金的求取。【答案】错误【解析】考点：比较法适用的估价对象。比较法的原理和技术，可以用于收益法、成本法、假设开法中市场租金的求取。()21、不可修兔的房地产损害造成的房地产价值减损评估，通常是先分别评估房地产在损害之前状况下的价值和在损害之后状况下的价值，然后将两者之差作为价值减损额。【答案】正确【解析】本题考查的是房地产的种类。不可修复的房地产损害造成的房地产价值减损评估，通常是先分别评估房地产在损害之前状况下的价值和在损害之后状况下的价值，然后将两
12、者之差作为价值减损额。()22、卖方市场是房地产供大于求，卖方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。【答案】错误【解析】本题考杳的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。买方市场是房地产供大于求，买方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。卖方市场是房地产供不应求，卖方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。在买方市场下，成交价会偏向卖方最低要价；在卖方市场下，成交价会偏向买方最高出价。()23、受贿房地产价值的评估时点有多种，较科学的是委托估价日.【答案】错误【解析】本题考杳的是确定估价基本事项。在评估受贿所收受的房地产的价值时，价值时点有受贿之口、案发之口和委托估价之日等多种选择，
13、但从理论上讲，科学的价值时点应为受贿之日。()24、深圳变为经济特区，海南岛成为海南省并享受特区政策，中共中央、国务院决定开发开放上海浦东、设立河北雄安新区，都曾使这些地方或其周边地区的房地产价格有较大上涨，甚至跳跃式上涨。【答案】正确【解析】本题考查的是制度政策因素。深圳变为经济特区，海南岛成为海南省并享受特区政策，中共中央、国务院决定开发开放上海浦东、设立河北雄安新区，都曾使这些地方或其周边地区的房地产价格有较大上涨，甚至跳跃式上涨。()25、在某一价值时点下，某宗房地产的市场价值反映的是市场上潜在交易者的集体价值判断，可能高于其理论价格。【答案】正确【解析】考点:房地产估价的特点。对估价
14、师或某个特定的市场参与者而言，房地产价值由市场力量决定，是客观的，即房地产价值由众多市场参与者的价值判断所形成，可能高于其理论价格。()26、对理论上适用的估价方法在正式出具的估价报告中未采用的，无需在估价报告中说明未采用的理由。【答案】错误【解析】考点:选用估价方法进行测算。对理论上适用的估价方法在正式出具的估价报告中未采用的，应在估价报告中充分说明未采用的理由。()27、在房地产抵押估价中，与借款人恶意串通高估抵押房地产的价值骗取较多的贷款，这不仅违反了估价职业道德，而且会被依法追究法律责任。【答案】正确【解析】考点:房地产估价职业道德。在房地产抵押估价中，与借款人恶意串通高估抵押房地产的
15、价值骗取较多的贷款，这不仅违反了估价职业道德，而且会被依法追究法律责任。()28、税收是影响房地产价格的制度政策因素之一，在买方市场条件下减少房地产开发环节的税收会使房地产价格下降。【答案】正确【解析】本题考查的是制度政策因素。减少房地产开发环节的税收，降低开发商成本，在买方市场条件下，开发商为促进成交，会更乐于降价促销，导致价格下降。()29、制定估价标准和规范，目的在于防范和减少估价误差。【答案】正确【解析】考点:房地产估价的特点。估价标准或规范、准则、规则、办法，是为了避免不同的估价师对同一估价对象的同一估价目的、同一估价时间的估价结果出现重大偏差。()30、在建筑物折旧中，只有不可修兔
16、的功能落后，不存在可修复的功能落后。【答案】错误【解析】本题考杳的是建筑物折旧的求取方法。功能落后折旧分成可修复的功能落后折旧和不可修复的功能落后折旧。()31、土地剩余技术对于检验建筑物相对于土地是否规模过大或过小很有用处。【答案】错误【解析】考点:剩余技术。建筑物剩余技术对于检验建筑物相对于土地是否规模过大或过小很有用处。()32、就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价是评估房地产的使用价值。【解析】考点:价格和价值。就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价是评估房地产的交换价值。()33、房地产的净收益可分为有形收益和无形收益。在求取净收益时不仅要包括有形收益，而且要考虑各种无形收益。
17、如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。【答案】正确【解析】考点:净收益测算应注意的问题。房地产的净收益可分为有形收益和无形收益。在求取净收益时不仅要包括有形收益，还要考虑无形收益。如果无形收益己通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。()34、宗可比实例房地产2012年1月30目的价格为800美元/m2,该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月下降0.7%,假设人民币与美元的市场汇率2012年1月30日为1美元=6.30元人民币，2012年9月30日为1美元=6.25元人民币，则将该可比实例调整为2012年9月30日的价格约为4726元人民币/
18、m2。【答案】正确【解析】考点:市场状况调整的方法。800X(1-0.7%)8X6.25=4726(元人民币/m2)。()35、与一般物品相比，房地产不仅单价高，而且总价大。【答案】正确【解析】本题考杳的是房地产的特性。与一般物品相比，房地产的单价高、总价大。()36、建筑物的折旧可能在项目竣工之前就已经存在。【答案】正确【解析】本题考杳的是建筑物折旧的含义和原因。建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物价值减损，其金额为建筑物在价值时点的重新购建成本与在价值时点的市场价值之差，在竣工之前可能就已经存在。()37、商品租金也称协议租金，是指由市场供求状况决定的租金。【答案】错误【解析】本题考查的是买
19、卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。市场租金也称协议租金，是指由市场供求状况决定的租金。商品租金也称为全价租金，是指以房地产价值为基础确定的租金，由房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、保险费、地租和利润八项因素构成。()38、一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。【答案】正确【解析】本题考查的是房地产估价的特点。判断估价误差大小，一般不与实际成交价格相比，因为实际成交价格不一定是正常成交价格，判断方法一般是与其他合格估价师对同一估价对象在同一目的、同一价值时点下的重新估价结果进行比较。()39、在实际估价中，判定一宗房地产是收益性房地产还是非
20、收益性房地产，是看该房地产目前是否正在产生经济收益。【答案】错误【解析】考点:按是否产生收益划分的种类。在实际估价中，判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，不是看该房地产目前是否正在产生经济收益，而是看该类房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。()40、在市场经济中，价值是最普遍、最广泛应用的一种分配方式，总是在起着配给有限的供给量的作用。【答案】错误【解析】考点:价格和价值。在市场经济中，价格是最普遍、应用最广泛的一种分配方式，总是在起着配给有限的供给量的作用。历年估价理论与方法判断题大全(二)一、判断题(每小题2.5分，共100分)()1、在实际估价中，可以就其中某一种估
21、价前提的可行，来判断该种估价前提为最高最佳利用。【答案】错误【解析】考点:最高最佳利用原则。在实际估价中，不能以其中某一种估价前提的可行，就来判断该种估价前提为最高最佳利用，而应把它与其他几种可行的估价前提进行比较后，才能作出最高最佳利用的判断与选择。()2、指数曲线趋势法是数学曲线拟合法中最简单的方法。【答案】错误【解析】本题考杳的是长期趋势法。数学曲线拟合法中最简单的是直线趋势法()3、房地产作价入股估价应当采用谨慎价值标准。【答案】错误【解析】本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值本质上是谨慎价值。房地
22、产作价入股估价，要对各出资股东公平，应当以市场价值为基准。()4、路线价法实质上是一种比较法，是比较法的派生方法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理。【答案】正确【解析】考点:路线价法概述。路线价法本质上是一种比较法，是比较法的派生方法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理。()5、比较法中权益状况调整的内容主要包括土地使用期限、规划条件、配套设施状况、出租情况、地役权设立情况等影响房地产价格的因素。【答案】错误【解析】考点:房地产状况调整的内容。比较法中权益状况调整的内容不包括配套设施状况。()6、在商品房价格快速上涨情况下，提高购买商品房首付款比例，上调购买商
23、品房贷款利率，会抑制商品房价格上涨。【答案】正确【解析】考点:制度政策因素。提高最低首付款比例，上调购房贷款利率，会降低购房支付能力，提高购房门槛，从而会减少商品房需求，进而会使商品房价格下降。()7、某一幢旧厂房拟改为超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，在出让合同中已约定不可续期。建筑物的经济寿命为50年。该建筑物折旧的经济寿命应为44年。【答案】错误【解析】考点：求取建筑物折旧应注意的问题C50-6-40=4,50-4二46。()8、估价原则可以使不同的估价师对估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于
24、相同或近似。【答案】正确【解析】本题考查的是房地产估价的要素。估价原则可以使不同的估价师对估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或近似。()9、房地产具有用途多样特性，现实中房地产的用途可以由其拥有者随意决定。【答案】错误【解析】本题考查的是房地产的特性。房地产虽然具有用途多样特性，但现实中的房地产用途并不是其拥有者可以随意确定和改变的。()10、保留价也称为拍卖底价，是竞买人对拍卖师报出的价格的应允。【答案】错误【解析】本题考查的是评估价、保留价、起拍价、应价和成交价。保留价也称为拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价。()11、明确估
25、价目的有助于明确估价对象，有助于明确估价时点，还有助于明确所要评估的价值类型。【答案】正确【解析】考点:估价基本事项概述。只有明确了估价目的，才能确定估价对象、价值时点和价值类型。()12、依法判定的估价对象应当是估价对象的实际状况，不应该是合同、招标文件中的状况。【答案】错误【解析】考点:合法原则。依法判定的估价对象通常是估价对象实际状况，但也可能不是实际状况，而是有关合同、招标文件等中约定的状况或者根据估价目的的需要设定的状况。()13、在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产作为抵押价值时，应包含土地使用权出让金。【答案】错误【解析】本题考杳的是合法原则。评估建设用地使用权是以划拨方式取
26、得的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含划拨建设用地使用权变为出让建设用地使用权应缴纳的出让金等费用。()14、根据物权法、城市房地产管理法等法律法规的习惯用语，可以把房地产分为土地、房屋和其他不动产三类。【答案】正确【解析】考点:按立法用语划分的种类。根据物权法、城市房地产管理法等法律法规的习惯用语，可以把房地产分为土地、房屋和其他不动产三类。()15、对房地产价格有影响的住房相关规划和计划主要有住房建设规划和年度计划、住房保障发展规划和年度计划。【答案】正确【解析】考点:制度政策因素。对房地产价格有影响的住房相关规划和计划主要有住房建设规划和年度计划、住房保障发展规划和年度计划。
27、()16、收益法中的客观收益就是遵循替代原理求取的，而成本法中的客观成本，并非如此。【答案】错误【解析】考点：替代原则。收益法中的客观收益，成本法中的客观成本，假设开发法中的后续开发的必要支出及应得利润等，都是遵循替代原理来求取的。()17、如果有效毛收入与运营费用逐年递增或递减的比率不等，则不能利用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的收益价值。【答案】错误【解析】本题考查的是净收益按一定比率递减的公式。净收益等于有效毛收入减去运营费用，如果有效毛收入与运营费用逐年递增或递减的比率不等，也可以利用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的收益价值。()18、狭义的地租是指超额的工
28、资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。【答案】错误【解析】考点:地租理论及地租的测算。狭义的地租是指利用土地所获得的超额报酬。()19、对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对商品的需求；相反，就会减少对商品的需求。但对于低档商品来说，当消费者的收入增加时，反倒会减少对商品的需求。【答案】正确【解析】本题考查的是房地产需求。对正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对该种商品的需求；反之，就会减少对该种商品的需求。但对低档商品来说，其需求量可能随着收入增长而下降，即当消费者的收入增加时，反而会减少对该种商品的需求。()20、从具体占用者的角度来看，土地在有些情况下是有
29、寿命的，特别是通过政府出让方式取得的土地使用权是有期限的。【答案】正确【解析】考点:寿命长久。从具体使用者的角度看，土地在某些情况下是有寿命的，如以出让方式取得的建设用地使用权是有使用期限的。()21、在影响房地产价格的各因素中，如果某影响因素最初对某房地产价格的影响是正向的，但随着该影响因素的变化，其对该房地产价格的影响可能出现相反的情况。【答案】正确【解析】本题考杳的是对房地产价格影响因素的基本认识。有的影响因素对房地产价格的影响方向和影响程度非一成不变。注意题干中“可能”的字样。()22、一般情况下，商场与住宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。【答案】正确【解析】本题考杳的是房
30、地产区位因素。商业用房地上一层租金最高，其他层一般不到一层的60%o()23、某收益性房地产按经济寿命计算的建筑物年折旧费为100万元，房屋设备年折旧费为10万元，室内装饰装修年折旧费为50万元，则采用收益期限为有限年的收益法公式估价时，计入年运营费用的折旧费为160万元。【解析】本题考杳的是净收益测算的基本原理。建筑物的折旧费用，不能计入运营费用。短寿命周期的资产的折旧才能计入运营费用。计入年运营费用的折旧费应该为60万元。()24、根据物权法、城市房地产管理法等法律法规的习惯用语，房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物，有时特别指国有土地上的房屋，不包括房屋占用范围内的土地。【答案】错误【解
31、析】本题考杳的是房地产的种类。根据物权法、城市房地产管理法等法律法规的习惯用语，房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物，有时特别指国有土地上的房屋，可能还包括房屋占用范围内的土地。()25、经营期的起点通常是取得待开发房地产的日期，终点是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期。【答案】错误【解析】本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。开发经营期的起点是取得估价对象的口期，终点是未来开发完成后的房地产经营结束的口期。()26、假设开发法用于房地产开发项目分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，房地产开发项目分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。【答案
32、】错误【解析】本题考查的是假设开发法适用的估价对象。假设开发法用于估价与用于房地产开发项目分析的区别：在选取有关参数和测算有关数值时，房地产估价是站在一个典型投资者的立场上，而房地产开发项目分析是站在某个特定投资者的立场上。()27、市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针。【答案】正确【解析】考点:市场提取法。市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针。()28、如果有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件相当的土地，甲土地为空地，乙土地上带有一-陈旧的建筑物(
33、已无继续利用价值)，那么甲土地的总价大于乙土地的总价。【答案】正确【解析】考点:最高最佳利用原则。因为乙土地加以利用时，必然要对原建筑物进行拆除。()29、无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值。【答案】正确【解析】考点:完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。无租约限制价值就是完整的产权价值，由出租人和承租人分享。()30、【2013年真题】临街厂房实际用于商业运营，抵押估价时可按商业用途评估，但估价风险应通过估价假设来规避。【答案】错误【解析】本题考杳的是合法原则。应遵循合法原则，按法定用途而不是实际用途评估；另外不得滥用估价假设。()31、若某宗房地产未来第
34、一年的净收益为200万元，房地产为500万元，则收益乘数为4%。【答案】错误【解析】本题考杳的是直接资本化法。收益乘数是房地产价值或价格与其未来第一年的收益的比值。收益乘数=500/200=2.5。()32、在假设开发法估价中，估价结果的可靠程度主要取决于是否能准确预测开发完成后的房地产价值以及需支出的成本、费用和税金等，而与判断房地产的开发利用方式无关。【答案】错误【解析】本题考杳的是假设开发法概述。在实际估价中，假设开发法测算结果的可靠程度，主要取决于以下两个预测：(1)是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳利用原则，正确判断了估价对象的最佳开发利用方式；(2)是否根据当地房地产市场状况，
35、正确预测了估价对象开发完成后的价值。()33、因为房地产具有独一无二性，所以房地产不具备完全替代性。【答案】正确【解析】考点:独一无二。房地产的独一无二特性，使得房地产市场上没有完全相同的房地产供给，房地产之间难以完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别。()34、房地产状况调整是把可比实例在其成交日期的价格处理成在价值时点的价格，市场状况调整是把可比实例在自身状况下的价格处理成在估价对象状况下的价格。【答案】错误【解析】考点：比较法总结。市场状况调整是把可比实例在其成交日期的价格处理成在价值时点的价格，房地产状况调整是把可比实例在自身状况下的价格处理成在估价对象状况下的价格
36、。()35、成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。【答案】正确【解析】考点:成本法的含义。成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。()36、房地产分割后的各个独立部分的价值之和一般小于分割前的整体价值。【答案】正确【解析】本题考查的是土地价值、建筑物价值和房地价值。房地价值在土地与建筑物之间的分配，与房地产分割、合并估价不同：在房地产价值分配的情况下，各部分的价值之和等于整体价值；在房地产分割的情况下，分割后的各个独立部分的价值之和一般小于分
37、割前的整体价值；在房地产合并的情况下，合并后的价值一般大于合并前的各个独立部分的价值之和。()37、实际估价中，不是所有影响因素对房地产价格的影响都可用数学公式或模型来量化，但估价师应尽量用定量分析来量化各种因素对房地产价格的影响，使估价不断科学、精准。【答案】正确【解析】本题考杳的是房地产价格影响因素概述。在实际估价中应尽量采用定量分析来量化各种因素对房地产价格的影响，使估价不断科学、精准。只有当影响因素对房地产价格的影响无法采用定量分析予以量化时，才可以仅凭经验进行判断。()38、均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳使用，它可以帮助确定估价对
38、象的最佳规模和最佳用途。【答案】错误【解析】考点:最高最佳利用原则。均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。均衡原理可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。()39、在城市房屋征收估价中，当征收补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房时，由于估价对象状况为未来某个时点的状况，因此价值时点应为未来。【答案】错误【解析】本题考杳的是价值时点原则。在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值就属于价值时点为现在，估价对象为未来状况下的情形。()40、当估价对象
39、具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是最主要且实用的估价方法。【答案】正确【解析】考点:假设开发法估价需要具备的条件。当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是最主要且实用的一种估价方法。历年估价理论与方法判断题大全(三)一、判断题(每小题2.5分,共100分)()1、如果同一个市场上有两个以上价格相同的相似商品同时存在时，则理性的买者会购买效用最大的。【答案】正确【解析】本题考杳的是替代原则。如果同一个市场上有两个以上价格相同的相似商品同时存在时，则理性的买者会购买效用最大的。()2、一般地说，凡是面积过于小而不利于经济使用的土地，在任何情况下单位价格都较低。【答案】错误【解析】考点:
40、房地产实物因素。一般地说，面积过小而不利于利用的土地，单位价格都较低。但也会有例外，比如如果相邻土地的使用者急于买这块地，可能会使这块小地的价格很高。()3、成新折扣法比较粗略，主要用于初步估价，或者同时需要对大量建筑物进行估价的场合，尤其是大范围的建筑物现值摸底调查。【答案】正确【解析】考点:年限法。成新折扣法比较粗略，主要用于初步估价，或者同时需要对大量建筑物进行估价的场合，尤其是在大范围内开展建筑物现值摸底调查。()4、与其他可移动的商品不同，房地产由于不可移动及变更用途困难，直接决定某一房地产价格水平高低的供求状况，是本地区同类房地产的供求状况。【答案】正确【解析】考点:房地产供求状况
41、的分类。与其他可移动的商品不同，房地产由于不可移动及变更用途困难，直接决定某一房地产价格水平高低的供求状况，是本地区同类房地产的供求状况。()5、不论何种估价目的，评估估价对象价值所依据的市场状况始终是价值时点的状况，估价对象状况一定是价值时点的状况。【答案】错误【解析】考点:价值时点原则。不论何种估价目的，评估估价对象价值所依据的市场状况始终是价值时点的状况，但估价对象状况不一定是价值时点的状况。()6、一般来说，提高房地产的独立使用性，会提高其变现能力。【答案】正确【解析】本题考查的是房地产的特性。所谓独立使用性，是指能否单独地使用而不受限制。例如，某个单位大院内或厂区内的一幢房屋的独立使
42、用性就不好，如果大门关闭，便难以出入。通常情况下，独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，变现能力会越弱。()7、房地产企业及执业人员信用档案的内容包括基本情况、业绩及良好行为两项。【答案】错误【解析】考点：中国房地产估价行业发展。根据关于建立房地产企业及执业人员信用档案系统的通知，房地产企业及执业人员信用档案的内容包括基本情况、业绩及良好行为、不良行为等。()8、房地产估价应遵循合法原则，因此只有依法登记的房地产才能成为估价对象。【答案】错误【解析】考点:合法原则。遵循合法原则并不意味着只有合法的房地产才能成为估价对象，而是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产，就应将其作为那种状况的房地
43、产来估价。()9、比较法求得的价值是最真实、最可靠的，因为它是市场价格的体现。【答案】错误【解析】考点：比较法估价需要具备的条件。比较法求得的价值有时并不一定合理、真实，因为在房地产市场参与者群体过于乐观或过于悲观的情况下，房地产价格可能被市场高估或低估，造成了房地产市场价格不合理偏离房地产本身的价值。()10、从房地产估价角度来说，广义的建筑物通常包括房屋和构筑物两大类。【答案】正确【解析】考点:土地、建筑物和其他相关定着物的含义。广义的建筑物包括房屋和构筑物。()11、一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。【答案】正确【解析】本题考杳的是房地产估价的特点。判断估价误差大
44、小，一般不与实际成交价格相比，因为实际成交价格不一定是正常合理价格，判断方法一般是与其他合格估价师对同一估价对象在同一目的、同一价值时点下的重新估价结果进行比较。()12、因为不是所有的委托人都懂得提出估价目的，甚至不懂得估价目的是什么，所以估价师只得自己提出估价目的。【答案】错误【解析】考点:估价目的的确定。估价目的是由委托人的估价需要决定的，理应由委托人提出。但在实际中，估价师不应指望委托人提出估价目的，特别是提出符合估价要求的具体、准确的估价目的。因为委托人一般不懂得要提出估价目的，甚至不懂得什么是估价目的，更不懂得如何表述它。因此，估价目的应是估价师根据委托人的估价需要，将其表述出来，
45、然后请委托人认可。()13、资金的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的资金与将来同样多的资金相比，资金的价值是更多的。【答案】正确【解析】本题考杳的是收益法概述。资金的时间价值也称为货币的时间价值，是指现在的资金比将来同样多的资金具有更高的价值。()14、房地产评估包括房地产企业资信评估、房地产政策效果评估等。【答案】正确【解析】考点:房地产估价的含义。房地产评估不仅包含房地产价值或价格评估，还可以包含房屋工程质量评估、房屋完损状况评估、房屋使用功能评估、房地产周围环境评估、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估，甚至可以包含房地产企业资信评估、房地产政策效果评估等。()15、管理费用通常按
46、照土地成本与建设成本之和的一定比例来测算。【答案】正确【解析】本题考杳的是房地产价格构成。管理费用通常按照土地成本与建设成本之和的一定比例来测算。()16、某房地产开发项目的利润为360万元，土地成本、开发成本、管理费用、销售费用合计为2000万元，投资利息为200万元，企业应缴纳土地增值税200万元，该房地产开发项目的投资利润率为18%o【答案】正确【解析】本题考查的是开发利润的基本公式。投资利润率=360/2000100%=28%o计算投资利润率时，投资成本主要是土地成本、建设成本、管理费用、销售费用这四个项目(头饰)，投资利息和销售税费是不包括在投资成本中的。土地增值税是在房地产转让的时
47、候才缴纳的，不计入投资成本。()17、一幢有效年龄为8年的建筑物，实际年龄为10年，年折旧率是L67%,经济寿命为60年，则该建筑物的剩余经济寿命为50年。【答案】错误【解析】本题考杳的是建筑物折旧的求取方法。剩余经济寿命608=52(年)。()18、运用比较法估价需要把诸如增值税、所得税、契税等交易税费非正常负担下的价格，处理为正常负担下的价格。【答案】正确【解析】考点：比较法估价需要具备的条件。运用比较法估价需要把诸如增值税、所得税、契税等交易税费非正常负担下的价格，处理为正常负担下的价格。()19、致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章，不得以其他印章代替，法定代表人或执行事务合伙人宜在其上签名或盖章。【答案】正确【解析】本题考杳的是撰写估价报告。致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章，不得以其他印章代替，法定代表人或执行事务合伙人宜在其上签名或盖早。()20、评估毛地的价值，即该土地尚未完成房屋征收补偿，这时减去的项目中包括房屋征收补偿费。【答案】正确【解析】本题考杳的是假设开发法的基本公式。评估尚未完成房屋征收补偿等工作的毛地价值，这时减去的项目应包括房屋征收补偿费、地上物拆除费等费用。()21、评估价值实质上是对估价对象价值或价格的一个估计值。【答案】正确【解析】本题考查
