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1、海龙湾项目销售手册珠江XX物业顾问有限公司前言3一、项目概况（一）项目基本资料3（二）发展商概况4（=）地理位置及环境4（四）项目交通5（五）项目周边配套6二、项目理解（一）项目开发理念6（二）园林设计理念7（三）项目小区配套8（四）智能化系统9（五）物业管理9（六）项目户型分析11（七）项目优劣势分析15三、项目周边市场竞争对手分析本销售手册对海龙湾项目各项相关资料作了全面的列举和分析，要求全体销售人员认真学习，对销售手册内的相关资料作详细地了解，并做到熟练掌握。项目经理会针对以下相关资料制定测试题，以检查销售人员的学习情况，考试合格者才能进入本项目进行销售工作！一、项目概况（一）项目基本资
2、料1. 项目名称：海龙湾2. 项目位置：XX区大石镇南浦岛3. 发展商：广州XX房地产开发有限公司4. 代理商：广州珠江XX物业顾问有限公司5. 设计单位：广州市XX城市设计院代表作品：星河湾、丽水湾6. 园林设计单位：广州XX园林工程有限公司代表作品：星汇园7. 施工单位：XX局代表作品：锦绣香江8. 物业管理公司：XX有限公司9. 智能化系统安装公司：10. 现时工程进度：第一期全部封顶，第二期已经完成基础工程。11. 交付使用日期：12. 预售许可证号：13. 建筑结构：钢筋混凝土结构14. 使用年限：15. 建筑规划：第一期由13栋11层，10栋12层楼宇组成第二期由11栋9层，1栋1
3、6层，13栋12层楼宇组成。16. 占地面积：127033平方米17. 总建筑面积：214535平方米18. 绿化面积：48757.3平方米（其中规划绿地34108nV,江边绿化14649.3m2）19. 绿化率：33.8%20. 建筑密度：20.8%21. 容积率：2.1522. 实用率：A型84%B型91%C型89.5%D型83-88%23. 居住户数：第一期804户，第二期883户，共1690户24. 停车位数量：机动车位845个，非机动车位1690个，合计35537疔，平均分布在每栋楼宇的负层25. 净高：26. 电梯：日本东芝不锈钢轿厢电梯27. 销售均价：28. 管理费：（二）发展
4、商概况广州XX房地产开发有限公司是二00一年一月十九日在广州市工商行政管理局XX分局登记成立的房地产公司，注册资金为贰仟万元。公司目前开发的“海龙湾”商住小区，位于广州XX区大石镇南浦岛。该项目占地面积127033平方米，于二0。一年八月取得建设用地批准书，规划可建住宅面积214535平方米，设有公共汽车专线站、会所、幼儿园、银行、邮局、市场等，是集文娱乐、居住、度假、体育为一体的综合小区。该项目分两期规划和销售。（三）地理位置及环境1 .地理位置：本项目位于广州XX区大石镇南浦岛，东北面与丽江花园相邻，东南面临珠江支流三支香水道，西南面紧靠碧桂园，隔江对望大石镇公共旅游点“关帝岗”公园。2
5、.政策环境：本项目地理位置得天独厚，位于被广大市民誉为广州后花园的XX区内。随着市政府对新一轮交通线网的规划，为带动广州市沿线土地的利用和开发建立良好的基础，更好地扩展城市空间。而规划A方案就对南浦岛日后的交通带来非常大的改观，南浦岛连通主要的地铁线路和部分的高速公路，广州地铁3号线接驳洛溪、市桥，到达广州市市中心只需十几分钟，交通非常便利。小区40米宽的规划路-丰收路直达碧桂大道。（四）项目交通1 .业主接送专车发展商会针对实际情况安排接送车连接楼盘和洛溪桥脚，或者按班次实行看楼专车方案。2 .公交车线路共有多条公交线路途径小区附近：（发展商计划将125和522部分线路引入小区内）125路：
6、广卫路丽江花园途径：农讲所一一越秀南一一白云路一一大沙头码头一一海印桥中大上冲南洛溪桥脚522路：广源西王圣堂一一广州碧桂园途径：广园路景泰新村白云索道白云宾馆五羊新城一一客村上冲南洛溪桥脚288路：站前路祈福新村途径：交易会一一人民北一一上九东一一凤凰新村一一石溪一一金碧花园洛溪桥脚香江动物园129路：锦城花园南国奥林匹克花园途径：东山口江湾新城云桂村东晓南路晓港湾西窖村洛溪桥脚79路：文化公园洛溪新城途径：洪德路一一凤凰新村一一珠江医院一一保利花园一一金碧花园一一西窖村122号：广州奥林匹克花园广州火车东站途径：林和西时代广场广州大道中五羊新村客村上冲南一一洛溪新城225号：机务段一一长隆
7、夜间动物世界途径：西湾路口-小北路农林下路达道路五羊新城一上冲南一一洛溪新城一一广地花园512号：天河金田花园一一长隆夜间动物途径：天河北体育中心体育东路人民日报社南方日报社一一上冲南一一洛溪桥脚3 .地铁：地铁号线（五）项目周边配套项目周边围绕洛溪新城及广州碧桂园形成了居住气氛浓厚，配套设施成熟的大型社区，生活，教育及商业等配套设施应有尽有，具体配套情况见下表：配套名称名称及所在位置学校小学洛溪中学（洛溪桥脚）医院大石人民医院洛溪门诊部洛溪社区医疗中心门诊银行建设银行，中国银行，工商银行，农业银行邮政XX邮政局洛溪营业处通讯中国电信洛溪电信营业处供电XX供电局洛溪供电所营业处餐饮XX东豪燕窝
8、鱼翅海鲜酒家，裕景大酒楼，碧桂园食街娱乐丽江明珠歌剧院，蓝天艺术中心超市百佳超市，华润超市，碧桂园超市肉菜市场洛溪新城肉菜市场，碧桂园肉菜市场家电商场松厦冷气有限公司，志丰冷气有限公司彳家私商场大石像私城，创兴家居大世界二、项目理解（一）项目开发理念海龙湾从规划开始就导入了全新的居住环境概念，即要为住户提供高质量、高品位、高效率的居住环境，又要突出高档住宅所必须拥有的各项优秀质素，把自然环境景观融入到小区内每一个角落，让住户在感受住宅宽阔华贵的同时，也能体会到来自大自然的温馨。（二）园林设计理念小区景点名称和各项技术指标景点名称技术指标景点名称技术指标人工湖10000m2江边公园22263m2
9、水景广场800m2钓鱼台450m2会所3866.66m2园之韵景区3570肝,12/3座）休闲广场6828m2花之海景区235Oltf（17,18座）艺术长廊230m2花之韵景区2100m,（16,17座）瀑布200ma贡多拉景区1560m2海洋馆200m2凯旋大道长864米，宽10米小区内各水景点：1、大门口：水晶球喷泉一一华贵大方2、春满大地：景观别致3、流香溢彩：电脑自控4、花溪飞涧：电脑自控5、幼儿园路口：感应趣味喷泉6、花之海：感应喷泉7、海之景：感应喷泉8、海岸观鱼：感应喷泉9、休闲广场旱喷泉：电脑自控，观赏娱乐性为一体10、假山瀑布喷泉：景观优雅11、路口标志性喷泉：小型模拟音乐
10、喷泉12、艺术长廊瀑布：长200米，气势磅礴13、水景广场：大型音乐喷泉，雄伟壮观，具有现代气息14、园之韵：扇贝喷泉15、大地之声：电脑自控16、海洋馆：长200米，广州一绝*小区景点详细介绍1 .人工湖小区内占地一万行的人工湖名为“”，约占小区用地的十分之一。因湖面面积较大，海龙湾近二分之一的楼宇都可欣赏到碧波荡漾的优美湖景。2 .瀑布和水族宫长达200米的瀑布和水族宫形成一条颇有特色的艺术长廊。瀑布采用循环水设计，令瀑布水流川流不息，自成一景。而瀑布与水族宫的景观有序地相间，待瀑布水流停止时，客人便可直接欣赏到水族宫内缤纷的水生物世界。水族宫由45个缸组成，每两个缸为一个主题，共分为23
11、个主题，共有200多种鱼类。水族宫内共养殖着数以千计的海洋生物，就连鲨鱼也成为其中之一分子。3 .江畔公园由于本项目的东南面为大石水道，海龙湾有着得天独厚的较为优越的江景。为了让客户能更好地观赏到江边美景，海龙湾在江边精心打造了一个面积约2万平方米的江畔公园。公园内种植多种名贵树种及设置多处休憩场所。另外，为了满足钓鱼爱好者的需要，江畔公园还设有15个钓鱼台，以方便业主在江边垂钓。而在江畔公园旁的11座9层楼宇南向单位也能直接饱揽宽阔的江景，楼宇内所安装的观光电梯更能满足业主全方位观赏江景的需求。4 .水景广场广场位于会所的东面，占地面积达800m2o广场内有一个以“天宿”为主题的特色雕塑，并
12、配以多个感应喷泉。当客人散步至广场喷泉附近，喷泉受到感应后会将水呈抛物线状喷洒向人工湖面，给予客人一个惊喜。5 .休闲广场广场为小区内最大型的休憩广场，占地面积达6828m:广场内有儿童活动场等多个露天活动场所，广场内更有一条长达80米的音乐喷泉，让客人在休息之余更能享受到优美的音乐和视觉新奇的喷泉。另外，广场内还有多个感应喷泉，依然在客人不为意时向湖内喷出水柱。6 .湖心岛“园之韵”景区它是位于湖心岛内的一个面积达3570m2的景区，是由一些错落有致的阶梯式花园组成，各具特色的灯饰与地转相映成趣，让客人有一种赏心悦目的感觉。花园最高处有一溢出式瀑布，并被一些环回水道所包围，瀑布层层外溢到环回
13、水道，在视觉上给予客户一种极具动感的水景观。7 .“花之韵”景区位于16号与17号楼之间，占地面积达210011由多个地涌式喷泉和环回水道构成。地涌式喷泉可减少水流噪音所给客人带来的影响，带有玻璃饰顶的休息亭为客人提供了一个舒适的休息场所，以花心为外型的特色雕塑更令客人所瞩目。8 .“花之海”景区位于17号与18号楼之间，占地面积达2350ma,区内有多个花球式的动感喷泉。组团内种满色彩鲜艳的长花期花卉，喷泉在花丛的映衬中，为花园保持生机勃勃的景色。而外型独特的雕塑更能抓住客人的眼光，令客人停步观赏。（三）项目小区配套悉尼歌剧院式的会所：位于海龙湾北面入口处，建筑面积为3866.66m2o会所
14、楼高三层，首层为售楼部所在位置，二层部分位置为发展商办公室。会所内设有乒乓球室，桌球室，棋艺室及健身房等设施，天台上还有一个标准的网球场。会所的后面有一大型露天泳池，满足业主夏日嬉水，畅泳的需求。会所外型设计新颖，外立面采用大面积的玻璃，更显通透感，晚上加上灯光的配合，就更具另一番特色了。幼儿园：占地面积为3000肝，建筑面积为1897户，是与省委幼儿园合作，教育师资方面有很大的保障。另外，幼儿园内更安装小区域网络，让业主无论身居何处，只要上网就能全方位观察孩子在幼儿园的情况。（四）智能化系统1、对讲系统：全联网的对讲系统，可达到全方位通话功能。2、停车场管理系统：具有自动出卡、自动计费、自动
15、出票等全自动功能，并带有彩色图像对比防盗系统。3、一卡通系统：彩照一卡通，即一卡在手，畅通无阻。4、红外线防盗系统：小区围墙具有红外线防盗监控系统。电梯大堂采用数字全方位监控并具有红外线人体体温感应系统。5、闭路电视监控系统：入户大堂、电梯厢内、地下室均设有监控系统，覆盖地下室每一个空间。6、远程抄表系统：水表、电表、煤气表三表远程抄送，免除人工入户抄表所带来的诸多不便。7、小区内具有公共广播系统：背景音乐形成一个完美的音乐世家。8、小区内设有电子公告栏：设于第4座锦云轩和第10座海云轩旁，在广州市目前甚少楼盘使用，更显电子智能化。9、小区域网络快车：具有水费、电费、煤气费网上查询，拥有收费邮
16、箱，BBS网上讨论，网上免费电影等。还有无论你身居何处，只要上网就能全方位观察孩子在幼儿园的情况，让父母更放心。（五）物业管理1、物业管理各项环境配套（1）电梯：日本东芝品牌电梯，技术先进，性能稳定，轿厢选用发纹不锈钢，轿厢内设有闭路电视监控，具有断电平层等功能，免费保养一年。（2）电话：电话选用“铁通”，“铁通”是中国固定电话第二大营运商，信号稳定，电话初装费和话费在目前均低于中国电信，并具有上门收费服务。目前广州市部分大型楼盘均选用“铁通”，如合生创展期下的“华南新城”、“珠江帝景”，“逸景翠园”等。（3）有限电视：小区采用广东省有限电视网，最高可收到80套节目，数字信号网达到DVD效果。
17、同时，还可以上网，采用先进的750MHZ双向宽带多功能信息网络，能提供40多套模拟电视和40多套数字电视,能提供视讯宽带服务，能提供即时点播，网上证券等多种服务。（4）宽带网：小区内有三种带网方式：电话ADS1.、VDS1.、链网、视讯宽带网，真正实现信息网络自动化，可以尽享网上冲浪乐趣。（5）供水：采用恒压变频供水，减少二次供水污染，供水管网采用PP-R绿化环保供水管。（6）排水：小区生活污水集中处理排放，配套设施超前设计。（7）煤气：采用管送煤气，一户一送。（8）供电：采用一户一表，并具有集中抄表系统，备有消防应急备用电源。2、物业管理公司管理服务内容序号管理服务事项序号管理服务事项1户外
18、墙面、门厅、楼梯间、走廊通道的维护和管理9小区公共道路、楼宇人行楼梯、电梯、娱乐场所等公共场所的清洁卫生2公用上下管道、落水管、水箱、加压水泵的维护和管理10房屋装饰装修的管理3公用电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施的维护和管理11提供24小时保安服务，维护小区内公共秩序4绿地、道路、路灯、沟渠、池井的维护和管理12车辆和交通管理5公益性文体设施的维护和管理13定期清洗水池保证水质6停车场的维护和管理14清通化粪池，沙井7消防设施设备的维护和管理15公共范围除害、灭鼠、防疫8小区内的环境绿化管理16节日装饰布置3、物业公司其它服务项目类别序号服务项目备注类别序号服务项目备
19、注、1旅游查询物业公司四、1代收发快递物业公司执线2其他各项目便物业公司生2代缴电话费物业公司服务民查询活3代定快餐物业公司无偿便民4衣物干洗,煲平家政公司、1地毯清洗家政公司服务5钟点工服务家政公司保2地板打腊抛光家政公司五、1防盗网翻新,安装家政公司洁3家居清洗家政公司维2空调维修与保养家政公司服4空调,冰箱,抽油烟机清洗家政公司修3家电维修家政公司务5电脑,电视清洗家政公司服4家电安装物业公司6卫生间除味去污家政公司务5通下水道物业公司.二.、1打字排版物业公司6洗脸盆,洗菜池堵塞处理物业公司办2复印物业公司7更换门锁物业公司公3传真物业公司8修理拉手等小物件开关,插座物业公司服4收发电
20、子邮件物业公司9更换灯炮,灯罩,灯管物业公司务设立电子邮箱物业公司10安装各种水龙头物业公司公用电话（长,短途）物业公司-X-八、1代客租屋物业公司其它2代出售房屋物业公司服务3临时托管家政公司（六）项目户型分析海龙湾户型多多，各户面积由80多平方米到270多平方米，户型由二房二厅到五房二厅，以满足不同客户的需求。1、浪漫的二房二厅户型设计建筑面积84.536而户型特点：此单位以A型为主，主朝向为东西向，01单位为东南西向，02为东北西向。此单位位于小区边缘，景观方面有所欠缺，只能望附近民居及绿地。虽然景观不太好，但优势在于单位附近没有高建筑物，形成较宽的楼距，令单位采光，对流都较为理想。销售
21、重点：此单位为本项目最低价格的单位，均价在2900元/肝左右，并包含500元/nV的精致装修，室内间隔紧凑实用，非常适合新婚小家庭，能创造出浪漫的二人天地。2、充满温馨气氛的三房二厅户型系列建筑面积：99.717141.156m2户型特点：此单位集中在A,Bl,B2,Dl,D2,D3,D4户型中。A型单位面积为109行，主朝向为东向，03为东南向，04为东北向。此单位厅及每个房间都朝东，真正做到每个空间都朝阳。A2和A3型更可之间观赏到“花之韵”和“花之海”两个组团园林的景观。Bl只有一个三房单位，面积为99.717肝，并集中于17号和18号楼的1梯，朝向为单边东南向，单位采光和对流都较好。单
22、位能直接面对“花之海”和“花之韵”景区，业主能亲身体验花球式和地涌式喷泉所带来的动态美。B2的03,04单位面积为104.679行，并集中于17号和18号楼的2梯，主朝向为南向。单位景观与Bl型一样，能坐拥双景区的园林景观，真实感受到景区内生机盎然的花世界。Dl单位面积为134.252m2,D4单位面积为141.156m2,主朝向都是南北向。此部分单位向内即可面对湖心岛的阶梯式花园“园之韵”,向外又可观赏到湖中美景。而D2和D3的单位面积为136Of左右，主朝向为东西向，向东可全方位欣赏到湖中岛花园的美丽景观，向西可面对宽阔的湖面，形成超宽的楼距，单位自然采光和通风一流。而12和13号楼部分单
23、位西南向更克远眺长达200米的瀑布和水族宫。销售重点：B型单位间隔合理，景观怡人，南向朝向为南方人所喜爱。D型单位的客厅宽度不小于4米，部分单位更宽达4.4米，面积达30以上。餐厅和客厅空间互相渗透，功能分区明确，室内空间更显宽敞豪华。每户均设有大景观阳台，便于单位对流并能尽享庭院美景。主人房能保持面积相对较大的比例，提高居住的舒适性，并且能保证给予主人较大的私密性空间。主人房宽度超过3.6米，窗户面积较大，并采用适当的开窗形式，以保证主人房有很好的采光度和观景效果。多数户型的主人房均采用270度转角弧形落地窗，另室内空间宽敞明亮，室外美景一览无遗。主人房均带有独立卫生间和衣帽间，为主人日常生
24、活带来便利。而D户型带有600元/行的豪华装修，就更令客人所喜爱。3、豪华的三房二厅户型建筑面积：175.185而户型特点：此户型集中在16号楼2梯，17号楼3梯和18号楼3梯。该系列户型是一梯3户12层带电梯楼宇中的一个新户型，数量非常少，只有30套左右。该户型设有两套带卫生间的套房，其中主人房达33平方米，并带有特大观景阳台，半径达3.7米的圆弧形落地玻璃窗，尽览优美的园林，醉人的湖景于一室，为追求高尚舒适生活和豪华气派的成功人士的王者级享受。销售重点：此户型主朝向为单边东南向，是南方人最喜爱的朝向。单边位置所面对的景观非常开扬，独特的户型设计更令客人所动心。4、富贵祥和的四房二厅户型系列
25、建筑面积：131-14511f户型特点S此户型集中在Bl,B2,B5,C,D2和D4户型。户型设计新潮豪华，尽享自由，4.5米开间的客厅，宽敞舒适，餐厅和客厅相对独立，并形成高差错层，显得高贵有别致。销售重点：此户型单位都能全方位观赏园中美景，而B5,C和D户型更可将人工湖美景尽收眼底。二期临江F型为一梯二户单位，更带豪华观光电梯，主人套房及客厅均面向60米的林荫大道和宽阔的江景，具有超佳的视野和朝向。5、尽显尊贵豪华气派的复式户型系列户型特点：该系列户型建筑面积在170270平方米，适合五口以上的大家庭，为追求高尚舒适生活和豪华气派人士提供的别墅式的享受。Bl、B2、B3、B4、B5等户型单
26、元均采用二层贯通的中庭形式，顶层斜屋顶上设有天窗，可直接享受户外阳光和欣赏窗外风景，是该户型的独特之处。某些单位在面积许可的情况下，还设置了大露台作为私家花园，为业主创造了更大的活动空间。销售重点：复式单位能满足需求较大使用面积和独立活动空间的客户的要求。此部分客户经济能力较强，要求较高。销售人员要抓住客户的实际需求作适当的推荐，重点要围绕单位的景观及室内空间使用的合理化来进行介绍。附：实用型装修标准：厅：地面60*60的抛光砖天面一一白色乳胶漆（加手扫漆木质压角线）墙面一一白色乳胶漆主房：地面高级复合木地板天面一一白色乳胶漆加四边玉石膏线墙面一一白色乳胶漆窗台天然大理石衣柜一一夹板制作衣帽间
27、普房：地面一一高级复合木地板加压脚线天面一一白色乳胶漆墙面一一白色乳胶漆窗台天然大理石衣柜夹板制作衣帽厨房：地面防滑砖天面一一铝扣板吊顶墙面一一磁片贴到顶橱柜一一人造石台面橱柜，吊柜洗菜盆一一人造石台面铸出龙头一一高级名牌龙头电器一一送炉头、抽油烟机主房：地面防滑砖卫生天面一一铝扣板吊顶间墙面一一磁片贴到顶座便器一一美标牌或鹰陶牌高级豪华座便器洗手盆一一美标牌或鹰陶牌高级豪华洗手盆浴缸公用：地面一一防滑砖卫生天面一一铝扣板吊顶间墙面一一磁片贴到顶座便器美标牌洗手盆一一美标牌淋浴间工作：地面一一防滑砖阳台天面一一白色乳胶漆墙面一一贴磁片预留一一洗衣机电源、水龙头暗铺：水管一一全部暗装设施电线一一
28、全部暗装开关插座一一主房、普房共2个电脑插座一一普房共1个灯饰：大厅一一配大吊灯主房一一吸顶灯加床头灯普房一一吸顶灯卫生间一一吸顶灯加排气扇n：入户门实木子母门房门夹板门卫生间门一一塑钢门厨房门一一夹板门或塑钢门（七）项目优劣势分析1 .项目的优势：海龙湾的优势在于楼宇建筑的规范化，单位间隔的合理化，园林设计的细致化，地铁沿线物业的地理位置优越性等各个方面，各销售人员应认真理解以上几个项目的优势，经过语言的有效组织，将项目的优势生动地展现在客户的眼前。2 .项目的劣势：海龙湾的劣势在于由于暂时地铁还没有动工和开通，公交车线路还没有引入小区，造成暂时交通不便利。销售人员可将市政道路规划方案和发展商正在进行洽谈的公交车路线等情况告知客户，让客户免除后顾之忧。另外一个劣势是项目内的小区配套较少，没有小学及大型的市场及超市。销售人员可向客户解释，XX地区的学位非常紧张，但本项目已经为业主做好了联系工作。发展商会在广地花园购买学位，业主可选择安排小孩在那里读书，还可将小孩安排在小区附近的桔树小学就读。还有大型的肉菜市场会为业主日常生活带来诸多不便，小区内除设置超级市场外，还安排有业主专车接送业主到洛溪新城购物。（八）项目竞争对手分析见附表
