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1、深圳中心区晶岛国际广场项目研究报告一.深圳商圈的现状以及发展趋势一、深圳市区核心商业圈分析1 .深圳商圈的划分在2002年的“深圳商圈论坛”上提出的八大商圈，是指：以东门步行街为中心的“东门商圈”，以人口密度、地理优势自然形成的“人民南”商圈，以专业市场、主题商城为主体、多种业态组合的“华强北商圈”，正在兴起的“南山商圈”，位居深南中路市区中心以国际时尚品牌为主流的“深南中路商圈”，以购物、旅游、休闲为特色的“华侨城商圈”，有待创新开发的宝安商圈、龙岗商圈。在2003年，深圳商业飞速发展，各商圈也发生了一定变化，新的商圈已不断涌现：中心区CBD商业圈、宝安中心区滨海商业圈、皇岗、布吉、翠竹一太
2、宁、盐田。因此，按商圈形成的时间划分，可分为老商圈、次新商圈和新兴商圈。老商圈：东门、人民南、华强北次新商圈：南山（分南头、南油中心区、南油蛇口）、深南中、华强城、宝安、龙岗新兴商圈：皇岗、布吉、翠竹一太宁、盐田2 .各商圈的特点及竞争优势（一）东门商圈东门商圈由东门老街沿变而成，东门老街的历史可以上溯到300多年前的明末清初，它一直是深圳商铺最密集、客流最集中、商品最丰富、历史最悠久的商业旺区。东门商圈的形成、繁荣和发展，得益于东门步行街的改造，改造后东门商业步行街区由12条步行街相连，有20多家大型商场和数百家小型商铺，已投入运营的商业面积超过50万平方米，是目前深圳经营品种最为齐全的商业
3、区，因此吸引了大量顾客前来东门购物，目前日均客流量达35万人次，节假日更高达50至60万人次，年营业额逾50亿元。主要百货店有茂业百货、太阳百货、天虹商场。（二）华强北商圈位于福田区的华强北原是个厂房集中的工业区，是一个自发性质的电子产品买卖交易场所。到上世纪九十年代末，华强北已成为令人瞩目的深圳主打商业旺区。其商圈范围东起燕南路，西至华富路，南接南园路，北达红荔路，深圳大动脉深南大道横贯其中，面积达1.6平方公里。商圈内拥有50多万居住人口，大小企业一千多家，工薪白领10多万人，交通四通八达，20多路公交车穿行其中，辐射全市各地，每日人流涌涌，日人流量高达50万人次。发展中的华强北是深圳“业
4、态最全”的商圈：拥有全国最有影响的电子信息、钟表、珠宝、服装等20多家专业市场；有铜锣湾、华强电子世界、紫荆城等30多家商业品牌大型商场，其中面积在一万平米以上的就达14家；拥有大小商家560多家，各式门店3400多家；有金融和证券机构40多家；保龄球馆、迪厅、酒吧等60多家；同时又是达声、桑达、华发等20多家上市公司的总部所在地。整个商圈年销售总额逾200亿元，已成为全国客流、物资、资金流、信息流量最大的商业区之一。目前，华强北正在不断升级扩容。一是政府对华强北进行二期改造，进一步完善交通、人行系统，加强步行街的建设；二是电子市场进一步扩大，新建40000平米的新亚洲电子商城即将开业运营；三
5、是国美、苏宁两家家电巨头的进入，使华强北专业化经营趋势越来越明显；四是茂业百货进驻华强北，已填补了华强北路缺少大型综合百货的空白，将进一步带动华强北百货业的发展，同时茂业百货的进驻，已使曼哈、俪人世界、东方时尚进行重新调整、定位，形成良性的错位经营、优势互补的格局；五是铜锣湾将投巨资打造铜锣湾新干线，将把振中路建设成购物、娱乐、饮食一条街。可以预见，未来几年内，华强北将变得更加繁荣。（三）人民南商圈人民南商圈以人民南路为中轴，北齐深南东路，南止罗湖口岸，东至东门南路，西至和平路，总面积约1.3平方公里。人民南片区曾经是深圳的中心区域和标志性区域，现有各类建筑840多幢，总建筑面积493万平方米
6、，建筑占地面积为47.6万平方米；拥有、国际商场、西武百货、友谊城百货、天安国际商场、罗湖商业城、深房百货等11家大型商场，16家金融机构，33家中高级酒店，有阳光、香格里拉、富临、富苑、彭年等5座五星级大酒店；39家高档次娱乐场所，数百家餐饮业和1万多家公司。有相当一批跨国公司办事处入驻人民南，如沃尔玛亚洲采购中心、丹麦的马士基公司等；全市外资金融机构的90%在该片区。但近年来，随着片区开发的急剧膨胀，交通、配套、市政功能、商业环境诸方面已远远无法适应形势发展的需要，加之东门、华强北商圈的崛起，其昔日的辉煌景象渐失。作为深圳市和罗湖区的商业、金融核心，人民南片区担负着深圳发展的龙头作用，应充
7、分利用人民南片区和罗湖口岸的各种综合优势，因此深圳市政府已出台总投资额达3.1亿元的改造方案，力争把人民南打造成代表城市水平和景观形象的标志性商业街区和国际化的知名商业大街。根据改造后人民南“立足于豪华高档，以众多高档次的百货商店和精品商场为依托，吸引来自内地和深圳的中高层消费者和香港居民”的市场定位，西武、国贸商场等也对卖场作进一步调整、升级，70000平米的“金光华购物广场”也已经。人民南正在建设为集购物、餐饮、娱乐、旅游、商务五大功能于一体的区域型现代化商业文化中心。对于深华商场的商业市场调查，我们曾受深圳景亿投资公司委托进行估价与论证。（四）华侨城商圈华侨城，“国际人居示范小区”，社区
8、住宅、生态环境按国际标准进行建筑和规划，在几年之前，它的商业配套设施却相对落后，以分散出租的小店为主，无法满足高消费人群的消费需求。进入新千年后，随着沃尔玛、铜锣湾的相继入驻，具有良好购物环境和休闲功能的华侨城商圈开始形成。华侨城铜锣湾以“生态景观+海洋文化”获得广东省连锁业协会的“最佳卖场形象设计”奖。目前华侨城商圈以铜锣湾为核心代表，沃尔玛、易家侬家居、步行精品廊、酒吧一条街分布其间，已成为白领阶层、青年一族、外国人和游客休闲购物的好去处。湾畔百货由于抓住了白石州的巨大人流，开业以后非常兴旺，属于大型社区购物中心，是深圳近年来最成功的社区商业物业。由益田集团开发的假日广场是该商圈的一个亮点
9、，也将极大促进华侨城商圈的积聚客流能力，特别是针对广大游客，该项目具有较大优势。（五）南山商圈南山商圈是深圳市区内起步较晚而发展速度最快、发展空间最大的商圈，特别是2002年，其发展速度足可以用“突飞猛进”四个字来形容。南山已成为深圳商业发展的又一重心，目前已形成南油商业中心区、南头、及南油蛇口商圈三个商圈鼎立的格局。人口概况2002年全区常住人口为57万。后海、前海、蛇口片区更成为高薪高素质人才的生活基地，居住人口多为罗湖、福田上班一族，文化水准普遍在大专以上，年龄主要集中在5-40之间，居住人口素质居深圳各片区之首。蛇口聚集了深圳市大部分外籍人士（超过3000名），社区国际化氛围浓烈，具有
10、较高的消费能力。2002年，南山商圈作为深圳西部的商业中心开始迅速崛起，以人人乐为首的零售商家继续巩固本土市场，并重新开设分店；以铜锣湾、曼哈为代表的域外零售商业也纷纷入主南山。到了2003年,这一势头进一步放大,岁宝、万佳、友谊城、百安居、天虹等分店先后开业；铜锣湾、家乐福等又开始了新一轮扩张。尤其是后海片区，新商业文化中心的加速建设，多达几十个项目的陆续开发带来了强大消费力，海雅、人人乐、岁宝、国美、苏宁、友谊城等相继开业，以及在建的10万平方米的海岸商业项目、五星级的希尔顿酒店、南山书城、南山博物馆、歌剧院、保利文化大厦、新一佳等项目，使南山商圈的整体性和连续性进一步增强。保利文化大厦的
11、商业广场，主体建筑面积10万平方米左右，该项目紧邻海岸商业广场，在南山后海离海边距离最近，占有比较好的位置。海岸购物中心也是10万平方米购物中心，开业后南山商业圈的格局将发生变化。由于南山商业圈与宝安中心区商业圈距离最近，因此，南山商圈的特征是值得我们密切关注的，在业态设计上不仅要注意与宝安25区老商业圈错位经营，而且也要考虑与南山商圈形成互补性。（六）深南中商圈以中信城市广场为中心，向深南中路周边辐射，商圈内有地王、岁宝、国际商场等，地处深圳政治、金融、商务中心区域。中信城市广场这一大型购物中心的出现，必将推动深圳商业业态的发展，而吉之岛、西武进驻中信城市广场已大大提升深南中商圈的品位，华润
12、商城的建设是该商圈实力形成的强化剂。（七）宝安商圈“二线关”管理改革具体措施的实施和地铁一号线展入等政策的出台，对宝安新老城区的经济带来了突飞猛进的发展，关内众多商家纷纷提前行动、抢占先机，大举进驻宝安。加上许多宝安本土的大中型商场，一个以广深公路为主轴、各镇村为辐射面的宝安商圈正在形成。3年前宝安只有100多万人口，2003年宝安人口达到400万，占了深圳的半壁江山。人口意味着消费力，人口激增蕴藏的巨大消费潜力自然令各大商家瞩目。同时，宝安近年房地产开发蒸蒸日上，而新城区大规模地产运动呼之欲出，为这一地区新兴商团的崛起提供了基础性平台和有力的支撑。宝安商业的发展，起始于南城百货的问世，尔后恒
13、丰商场、佳华平价商场、新一佳相继出现，进入21世纪后，宝安巨大的消费力使深圳百货业巨子纷纷抢滩宝安城，天虹抢占宝安新中心区，顺电、海雅双雄会于宝城未来的商业步行街，上万平方米的大商场已有20家左右，而商家进驻的步伐也越来越快，人人乐、家乐福、沃尔玛等也正在与宝安区经贸局联系，伺机进入。沃尔玛已经正式进驻扎前进路，该项目物业由深圳国际信托投资公司投资兴建。目前，宝安区政府计划把宝城25区改造成关外的华强北，改造后的功能被定位为宝城的大规模、多功能、一站式购物中心及大型综合零售商贸区，这意味着宝安将出现成规模的商业旺区。（八）龙岗商圈龙岗商圈指龙岗中心城区域。龙岗中心城是深圳东部地区行政、文化中心
14、，一座现代化花园式卫星城市，中心城面积32平方公里，规划人口25-30万人，随着新城区中心的建设，本区域将形成以科技、教育、文化、卫生等高层次的第三产业为主体、高新技术产业为导向的综合型现代化新城区。龙岗巨大的商业发展空间已引发了一场声势浩大的造MA1.1.运动，除世贸中心外，目前在建的有五洲风情MA1.1.、鹏达假日MA1.1.、星河MA1.1.,三个加起来超过60万平方米，如此规模的重复造“MA1.1.”，必将会产生明显的商业结构性失衡。二.新商圈不断崛起（一）皇岗口岸商圈浮出水面皇岗口岸24小时通关和地铁即将开通，直接刺激了皇岗口岸商业的发展，人人乐、国美已先入为主。而皇御苑推出的5万平
15、米裙楼皇御商城，将改变皇岗口岸无大型商业业态的局面，将为皇岗商圈的兴起起到领航作用。皇御商城占据亚洲最大的陆路口岸一一皇岗口岸的一线位置，南面一桥相连，直通香港；北面紧邻福田中心区，连接上海宾馆、华强北大商圈，为中心区的一级辐射区，位置优越，辐射深港两地1400万人口的庞大消费市场；交通便捷，未来地铁连接四面八方，占据地利之势，利于商业发展。皇岗口岸实施24小时全日通关后，通关条件和服务不断完善，日通关人流量达6万人次。随着大量住宅物业的开发，皇岗片区居民日益增多，常住人口近10万人，流动人口达15万之多。由于片区多为中高档住宅，居民消费力较强，商业基础坚实，因此，占据皇岗口岸一线位置的皇御商
16、城，拥有诸多市场利好因素支撑，犹如位于罗湖口岸的罗湖商业城，将成为港人及游客的另一购物及娱乐天堂。（二）布吉商圈即将问世布吉是深圳关外片区人口最多、市场最繁华的区域，95年以来，受购房入户政策的影响，布吉因其紧靠罗湖的特殊地理条件，使得特区内的大量人口涌向这里置业，过去一个荒芜的小镇，一下子变样了，爱热闹的香港人也纷纷赶来这里安家，几年时间，布吉变成了拥有60万人口的广东第一强镇。然而，布吉尚没有一个大型商业中心，大量人群还得经过拥挤不堪的布吉联检站进入市区的东门、华强北等地购物、消费。目前，布吉已走向了“旧城改造”和“中心区开发”的第二次城市发展道路，其中心区开发必然要对房地产和商业布局进行
17、规划。在开发的中心区核心地带已建有大世纪花园、濒景明苑、丽日翠庭、金运家园等楼盘，而潮景明苑和金运家园都设有约2万平方米的商业裙楼，在金运家园和大世纪花园之间，沿路酒楼、咖啡厅、百货店等小型商业布点已成行就市。最具商圈形成趋势的是金运家园附近正在开发的4万平米的万佳商业楼盘，万佳进驻布吉，必将促成布吉新商圈的形成。二.深圳商圈飞速发展的原因分析(1)、经济的发展带来商业的繁荣改革开放以来，深圳经济高速发展，GDP水平远远高于全国平均水平，2002年GDP总额为2211.16亿元,增长14.2%,社会消费品零售总额为688.5亿元，增长13%,与1996年的300.39亿元相比，社会消费品零售总
18、额已翻了一番，居民人均可支配收入为2.46万元，增长5,持续稳定的经济增长环境，极大地改变了人民的生活，给商业提供了新的发展空间。2003年深圳完成社会消费品零售总额801.77亿元，比上年增长16.3%0其中，批发零售贸易业零售额661.35亿元，增长20.5%,饮食业零售额133.91亿元，下降0.2%。批发零售贸易和饮食业全年完成增加值224.54亿元,增长14.0%。消费品市场销售畅旺，其中家电音像销售额增长48.7%,汽车销售额增长150.8%,文化办公用品销售额增长117.1%。(2)、开放的市场为企业经营带来活力，这也是深圳商业之所以能够迅速崛起的根源所在。(3)、人口的增加和居
19、民收入的增长，使深圳消费空间进一步扩大。(4)、通关时间的延长和通关政策的放宽促使大量港人来深购物、消费。据统计，2001年，港人北上广东消费达220亿元以上，其中一半以上在深消费，这一数据已呈不断上升态势。(5)、交通状况的改善特别是深圳地铁的开通，进一步推动“商圈运动”的发展，同时增强了各商圈的幅射力。(6)、房地产开发的升温和无数高档楼盘、高尚社区的涌现，是商圈不断兴起的催化剂。(7)、中国加入WTO,促进了国际间的交流与合作，使市场竞争进一步加剧，国外商业巨头的进入，进一步提升了各商圈的竞争力，同时也促进了本土商业的发展。三.深圳商圈存在的的问题深圳商圈虽然发展迅速，商业虽然繁荣，但与
20、上海相比，还有明显的差距，目前尚没有一个名扬全国的商圈，各商圈也没有象上海的徐家汇商圈一样，拥有太平洋百货、东方商厦、港汇购物广场等响当当的招牌企业。究其原因，主要有：(1)、深圳市场完全开放，缺乏政府规划的指导。开放的市场虽然给企业带来活力，但也造成了开发、经营的盲目性，导致商圈之间和商圈内各店铺的经营特色不明显，这是深圳各商圈无法出现领军商业企业的根本原因。上海的徐家汇商圈，是由政府牵头组建徐家汇商城集团，通过集团的宏观调控，确保商圈规划的错位经营。(2)、由于商圈不能错位经营，使各商圈经营产品无特色，商场主题定位模糊，缺乏严格的功能区分，这样就产生两种不良后果：一是“千店一面”的趋同化竞
21、争，不断引发价格战；二是无法成功地将人流引导上楼，使二楼以上商铺空置严重，甚至东门商业圈的二楼经营状况也不佳。(3)、交通拥挤、停车场不足制约了商圈的繁荣发展。任何一个商圈的形成和发展，都离不开优越的位置和发达的交通，但随着汽车家庭化，汽车数量剧增，各商圈路面交通已不适应发展的需要，交通阻塞、没地方停车的现象在各商圈普遍存在，有的商场甚至没有停车场，有的把地下停车场改为超市，这样做似乎提高了商场利用率、扩大了规模，但往往导致中高层消费群减少，销售额下降，失去了具品牌忠诚度的顾客。(4)、绿化面积、公共空间有限，导致顾客消费时间缩短，集客率降低。(5)、房地产开发商与商场运营商脱节，一些商业楼盘
22、的开发往往不符合商业运营的要求。特别是大量群楼商业，选址荒谬，根据不适应商业经营。四.深圳商圈发展趋势(1)、老商圈升级、突破作为深圳的老商业旺区，人民南、东门、华强北三大商圈一直是人们关注的焦点。自1997年以来，深圳有关部门先后对东门和华强北进行了改造，并取得了显著效果。华强北在进行二期改造，着重完善交通和人行系统，在此值得一提的是铜锣湾百货计划投资3000万元建设铜锣新干线，把振中路建设为集购物、娱乐、消费为一体的商业街区。人民南商圈的改造方案已出台，深圳市政府已下决心投资3.1亿元把人民南打造成代表城市水平和景观形象的标志性商业街区和国际化的知名商业街。人民南的改造，将会把罗湖口岸、国
23、贸、东门步行街三个商业区激活和连通，将形成深圳规模巨大、特色分明而具内涵的东门-人民南商业圈。(2)、深圳中心区将构建新的“顶级商圈”中心区北区也就是深南大道以北的这一片中心区是未来深圳的行政、文化中心。在这180公顷的中心区北区，建有深圳的主要行政设施，如市民中心、文化中心、电视中心等。同时，一幢幢高级写字楼、豪宅拔地而起，是未来的高尚片区。从工作、居住人群来看，未来中心区北区必然是社会名流的聚居地，其文化设施也将吸引大量市内以及来深旅游观光客，大量高素质、高收入的人群自然蕴涵着巨大的商机。据了解，中心区内已有购物公园和世纪家居广场，尚缺少大型的综合性百货商场。天虹购物广场的进驻直接填补了这
24、一空白。天虹购物广场是天虹斥巨资打造的商业旗舰店，选址于星河国际，将目标顾客定为白领、金领的成功人土，也就是将锁定中心区的集中消费群体。定位于高档的大型综合性百货商场的天虹购物广场作为进驻中心区的第一家百货商场，透视了中心区的商业前景。天虹购物广场的此次进驻中心区，首先占据了地理上的优势。而且其高档百货商场的定位，符合政府的规划，也顺应了市场的需求，前景非常让人看好。建筑面积达到10万平方米的中心城生态型购物中心出现，标志深圳中心区商业圈即将形成。(3)深圳滨海中心区商业圈即将形成宝安滨海中心区是深圳唯一经过政府规划的滨海CBD区域，该CBD内中高档住宅区域大量兴建，此外将有无数高级写字楼、酒
25、店以及一些知名的展馆和滨海旅游娱乐场所，随着房地产的进一步开发和积聚，各路商家将会往此迁徙。政府规划形成50万平方米的核心商业圈。(4)、关外将不断闪现新的商业亮点随着取消二线关步伐的临近及关外新兴城镇的崛起，必将促进关外商圈的形成，龙华、福永、横岗将凭借其优越地理位置和基础设施率先起跑。(5)、伊岗一-八卦岭一-清水河大商业物流园区现趋形深圳市政府已将伊岗一-清水河规划为深圳的物流园区，目前已紧锣密鼓地建设之中。该区人口密集，近在咫尺的八卦岭工业区有很多工厂已从此地退出，一部分厂房已为商用，家居商场密布，目前盘踞此地的有香江、金海马、新世纪、国安居、百安居、好又多、华润、新一佳、一致药店等，
26、随着物流园区的建成，这里必将成为物流最为丰富的商圈。(6)、新型社区是众商家争抢的另一要地深圳新型社区不断形成，每一社区聚居着大量人群，暗含着商机，商业配套设施不断完善，因此，商业社区化是未来商业发展的另一趋势。沃尔玛在深圳开设新型社区店，足以说明社区商业经济的发展潜力。谁将成为跨越楚河汉界称雄市场的王者据统计，目前全市已有各类连锁企业100多家，在市内外开设的各类门店3000多间。2000年深圳商家排名全国零售百强只有万佳和百佳，2002年进零售百强的深圳企业增加到8家，华润万佳排名第7位，新一佳、人人乐、民润、铜锣湾、百佳、天虹、茂业分别排名第22、26、29、34、36、45、48位。这
27、说明深圳零售业发展快，市场很活跃，另一方面也反映出深圳零售业实力不强，没有形成象华联、联华一样的全国强势企业。虽然深圳商圈异彩纷呈，各零售商也群雄而起，但要想成就全国乃至跨国名牌企业，尚有待时日。因为深圳的零售企业尚未形成强有力的核心市场竞争力。深圳商圈在形成的过程中，其利润空间已吸引新的企业加入零售业中，使零售业的竞争越来越激烈，竞争必然会导致深圳新一轮资源整合、行业洗牌的风暴。经过洗牌后，深圳零售业的竞争会进一步增强。华润万佳已完成了联合，并向内地发展，新一佳、民润、百佳、铜锣湾、茂业、天虹、岁宝等企业也正加速扩张步伐，规模不断扩大，这些零售企业能否成为称雄市场的王者？我们拭目以待。二.中
28、央商务区的现状、规划以及发展前景。商务中心区，又称中央商务区(CentralBusinessDistrict)简称CBD,最初起源于20世纪20年代的美国，意为商业会聚之地。现代意义上的商务中心区是指集中大量金融、商业、贸易、信息及中介服务机构，拥有大量商务办公、酒店、公寓等配套设施，具备完善的市政交通与通讯条件，便于现代商务活动的场所。商务中心区不仅是一个国家或地区对外开放程度和经济实力的象征，而且是现代化国际大都市的一个重要标志。深圳的CBD建设降组规划、水平、功能完善、环境优化具有一定的先进性和超前性。作为办公、商务和高级商业等功能高度集聚的中心区福田CBD,将重点发展总部经济、会展经济
29、、文化经济，以及金融证券、保险、产权交易、物流、传媒等产业，吸引国内外知名企业总部落户，形成集行政、金融、商务、信息、文化、会展于一体的现代化国际性城市中心。据市会展业协会不完全统计，去年，我市共举办的各类商业性展览达69个，参展商现场成交额达1706.56亿元，有力地促进了我市产品的出口和内销。去年，在中国国际高新技术成果交易会展览中心举办的各类展览多达62个，以每个展览平均六天计，高交会展览中心几乎天天有展。其中，展出面积在5000平方米以上的展览多达38个。今年，深圳高交会展览中心初步安排的展览已达50个，其中，带“国际”字样的展会达34个。目前，深圳的会展业已形成了以“高交会”为龙头，
30、并培育了一批与深圳地方经济发展相适应的、具有市场竞争力的展览品牌。今年总投资25亿元、我市建市以来规模最大的单体建筑一一深圳会议展览中心将投入使用，这将推动深圳会展业发展再上新台阶。借助新会展中心的南方国际广场商务平台必将发挥巨大作用。不仅要在深圳CBD投资，我现在连居住都在深圳的CBD,就是福田中心区那幢最高的住宅。因为福田中心区的交通非常方便，新的规划使生活和工作都很便捷，而且从卫生到环境保护，以及商业配套等，都非常好，在这里生活非常习惯。其实，香港人非常注重生态环境和环保问题，福田中心区具有这样的优势。由于深圳CBD的规划起步很高，并具有前瞻性和超前性，因此，福田CBD必将成为整个深圳的
31、政治、金融、文化中心。从深圳CBD到香港CBD到底用多久时间？昨日记者搭乘两地公共交通工具地铁，发现深圳地铁的开通确实对连接两地CBD起着至关重要的作用从深圳CBD,比如福田的会展中心、购物公园附近，到位于香港中环或者湾仔的香港会展中心，从门到门，包括过关时间只需90分钟左右。据介绍，规划中的福田中心区由滨河大道、红荔路、彩田路、新洲路四条城市干道围合而成，总用地面积413.86万平方米。深南大道由东向西穿越其间，将中心区分成南、北两片区。按照规划设想，中心区的主要职能是作为深圳的中心商务中心(CBD)。商务区内高楼林立，是未来深圳惟一集金融、商贸、信息、文化、会展及行政于一体的城市商务中心和
32、行政文化中心，为深圳实现区域性金融、商贸、信息中心及旅游胜地的战略目标提供城市建设的空间基础。福田区政府有关负责人介绍，深圳CBD建设将在规划、水准、功能完善、环境优化上逐渐迈向国际化，将创新环境来吸引更多的国内外优质企业和实力财团、跨国公司和世界500强企业来福田设立地区总部、物流配送中心、采购中心、研发中心、品牌总代理等机构，推动“总部经济”在福田发展壮大。5月17日，市民中心“入伙”,标志深圳中心区已经正式成为全市的中心，CBD进入热启动时代。伴随着市民中心的启用，中心区的地产进入了一个全新的阶段，以往的概念已经具有了现实的意义。就深圳楼市而言，中心区的概念早在1986年就已经提出。由于
33、核心区域建设规划期较长，中心区概念的价值释放也经历了相当长的时间，目前这个概念已经深入人心。经过多年的建设和完善，中心区周边住宅、商业和写字楼，各种配套已经初具规模，中心区的规划日渐显现，中心区也慢慢成熟。以往中心区人气较淡，而市民中心的启动将会很好地解决这个问题。玉家雄认为，人气的聚集是形成商业中心的必需条件，市民中心正式启用以后，人流量的增加会提升这里的商业发展机会。随着周边楼盘的入伙，居住人群的增加，以及众多写字楼的落成，整个中心区人气渐旺，商业中心就会自然被带动形成。在刚刚结束的“CBD的财富与居住”论坛上，包括曼哈顿区区长菲尔兹女士和地产大腕在内的人士都表示，CBD要想长期持续发展，
34、将在很大程度上依赖其周边的大型居住社区的形成。在商业已经成为CBD下一步发展重点的背景下，就要求CBD周边有稳定的购买力旺盛的消费群体，这意味着CBD的周边必须有相应的高端生活居住区。刘晓光则认为，虽然在CBD周边没有完全形成类似曼哈顿周边的成熟居住社区，但是这种趋势已经显而易见。从早期的京润到现在的棕桐泉，再到阳光上东，都已经昭示了CBD周边高端生活社区的端倪，它们的发展将在相当大的程度上支撑CBD核心区未来的发展。尤其是体量72万平方米的高端大盘“阳光上东”入市之后，必将吸引更多的富豪,从而进一步扩大这个消费力极其旺盛的群体，这样也有利于CBD的持久发展。我国具备发展国际性CBD条件的城市
35、只有3个，分别是上海、北京和广州。从国际上一些成功的CBD来看，CBD一般具有如下特征：首先，CBD具有城市地区（乃至全国、世界）中最高的中心性，即CBD所提供的功能和服务具有最高水准；其次，CBD具有城市地区中最多的人流量，是城市地区中人口最多的区域，24小时人口的变化值也最高；第三，CBD具有城市地区最发达的内部交通和外部交通联系，拥挤程度（人流、车流）在城市地区也最高；第四，CBD具有最高的服务集中性，能提供包括经济、管理、娱乐、文化乃至行政等多方面的服务，具有城市地区最集中、档次最高的零售业；第五，CBD具有城市中最高的土地价格和租金。纽约曼哈顿就是最有代表性的中央商务区，在不足100
36、0米长的华尔街,集中了大量银行、保险、交易所和大公司总部，是世界上商业密度最大的地区；巴黎的拉德方斯则吸引了法国一半的大企业在此设立办公机构，该地区占地170万平方米，有写字楼247万平方米，分散的商业设施10万平方米，多条地铁、高速公路、铁路在此交汇。CBD的服务对象也不只是该城市本身，而是一定的大区域。如上海浦东，它所服务的就不只是上海一个城市，而是服务于整个亚太地区，香港也是这样。在善于创造奇迹的深圳人面前，一个气势恢弘的深圳CBD已经傲然眼前。2004深圳市政府搬迁中心区市民广场，深圳新会展中心即将启用，两大平台力挺深圳中心区板块，至此中心区已形成了以政务经济、会展经济、总部经济为龙头
37、的三大经济圈，其超强的辐射能力不言而喻。如今就在深圳中心南区核心地段，由深圳南方电力建设有限公司鼎力锻造的一个具有国际级的复合型商务建筑南方国际广场正在崛起。随着深圳城市中心的西移，深圳中心区被赋予未来深圳CBD和行政、文化中心的定位。与中心区高起点的规划、高标准的建筑相适应，写字楼将成为未来中心区商业活动的主要特色。占地10万平方米的市民中心启用，政府机构带动中心区的人气几乎都转化为中心区写字楼市场贩卖快感的动力。中心区已建成写字楼约40万平方米，在售、在建写字楼总规模超过100万平方米，占深圳市今年写字楼放量的80%,金融保险、顾问咨询、文化传媒、投资贸易等成为该区写字楼客户的明显特征。二
38、.项目分析1、 项目概况项目位于深圳中心区难中蛀,是一个位于深圳市中心区最重要最核心地段和构成公共空间系统最重要的部分之一，用地面积为42300平方米，建筑面积113892平方米，商业面积58700平方米，项目预计总投资6亿元人民币，于2005年1月开工，在2006年6月完工。地面和屋面由下沉式广场，人行天桥、地面公共交通枢纽站，无顶绿化公园组成，室内以及地下空间作为商业文化娱乐以及交通设施等综合开发利用，是有政府投资和发展商多方参与的复合型城市开发建设专案。本项目的商业部分住要包括三部分，见下表。位置面积停车设备地上一层143974030地下一层246973452地下二层1959914059
39、地下三层033658合计58693551992、 项目分析优势分析：一、区位优势长相项目投资价值项目位于深圳是中心区南中住，拥有和将会拥有中心五大特征。首先具有深圳市最高的中心性，所提供的功能和服务具有最高水准；其次，深圳CBD将会具有城市地区中最多的人流量,是城市地区中人口最多的区域,24小时人口的变化值也最高；第三，深圳CBD具有城市地区最发达的内部交通和外部交通联系，拥挤程度（人流、车流）在城市地区也最高；第四，CBD具有最高的服务集中性，能提供包括经济、管理、娱乐、文化乃至行政等多方面的服务，具有城市地区最集中、档次最高的零售业；第五，CBD具有城市中最高的土地价格和租金。二.中心区即
40、将进入成熟期为项目的发展提供和很好商机。中心区的概念早在1986年就已经提出，经过长期的规划和发展，中心区的概念已经深入人心，中心商务区已经建成40万平方米的写字楼，规划好的写字楼建设面积还有io。万平方米，项目周边众多的高级住宅区已经投入使用，仅项目周边区域的消费者就有7万人。项目周遍有众多的星级酒店已经投入使用，2004深圳市政府搬迁中心区市民广场，深圳新会展中心即将启用，两大平台力挺深圳中心区板块，至此中心区已形成了以政务经济、会展经济、总部经济为龙头的三大经济圈，中心区进入热启动时代，标志着中心区已经进入成熟期。三.规划的前瞻性和超前性是项目具有广阔的发展空间。由于深圳CBD的规划起步
41、很高，并具有前瞻性和超前性，与中心区高起点的规划、高标准的建筑相适应，具有未来广阔的发展前景。四.顺畅的交通体系为作为全市的商业中心提供了交通保证。项目规划有2条地铁出口，20条公交线路枢纽，此外中心区现有的住宅、旧点以及楔子楼都有很高的车为配置，项目本身停车设备使用面积和商业设计面积接近1.1.此外人行天桥本身也是项目交通系统的重要组成部分。五.会展经济以及总部经济的建筑载体为本项目的国际化定位提供了基础。据不完全统计，深圳的会展经济年成交额将近2000亿，并且回站经济的领头羊就是项目前方比邻的高交会馆和会展中心，中心商务区将吸引世界500强的总部在中心商务区建立总部，未来世界500强的总部
42、就在项目周遍的写字楼高级酒店进行。会展经济和总部经济的发展为项目提供了强大的国际发展空间。六.政府投资背景是项目品牌的白金名片。本项目的无顶花园，下沉式广场,地面与周遍连接体由深圳市政府投资,市政副的投资项目在项目的营销中具有很好的宣传效果，可以增加投资商的投资信心。项目劣势1 .中央商务区的商圈影响力正处于初步的建设阶段。目前项目所在的中央商务区已经在运作的项目，比如星河国际旁边的天虹购物广场，万佳百货等虽然有一定的规模，并且本身的规划和管理符合中央商务区的高标准和高规划，但是独木不成林，其影响里仅仅局限于周边区域，中央商务区目前还不具备市级商圈的影响力气。2 .中央商务区周边的大型居住社区
43、还没有形成。CBD要想长期持续发展，将在很大程度上依赖其周边的大型居住社区的形成。在商业已经成为CBD下一步发展重点的背景下，就要求CBD周边有稳定的购买力旺盛的消费群体，这意味着CBD的周边必须有相应的高端生活居住区。而本项目目前周边的消费群体数量还没有大到支持一个中央商务区大量商业项目运营的基础条件。项目机会1. 市民中心的正式入伙为本项目做为中央商务区商圈具有的全市性质的商圈概念提供了现实的载体。市民中心入伙在2004年5月分正式投入使用以后，改变了本区域作为商务区以及富人区在市民中的概念，为本项目聚集了人气。2. 深港经济一体化的发展进程增前了本项目的区域辐射能力。港人投资消费是深圳投
44、资和消费市场的明显特征，深圳市政府有关港人在深圳投资以及消费的限制取消和提供便利，将促使深圳比较于香港的投资和消费优势更加鄂显，为本项目的成功提供更大机会。3. 9+2区域经济合作9+2区域经济合作将增加深圳和区域内城市的经济交流，促使会展经济以及其他产业优势的发展，深圳和区域内其他城市的经济交往同为本项目的发展提供机会。4. 地铁开通扩大了本项目的商圈范围辐射。地铁开通从空间上和心理上缩小了深圳的空间距离，无形中缩小了作为市级商圈定位的本项H的空间局限，扩大了本项R的商圈辐射范围。项目威胁1. 深圳商圈发展的历史和未来使得本项目不具有先天优势和区域性优势。深圳已经比较成熟的商圈：东门、华强北
45、和人民南商圈具有悠久的历史或经历过城市发展的选择，从某种意义上讲，是当时市场化发展的必然选择，已经具有全市的影响力和具有对特定消费群体的影响力气，形成消费者的消费思维定势。而本项目虽然具有属于自己的优势，但是本身优势的发挥面临者改变消费者消费习惯的任务，和已经成熟的商圈相比本项目不具有先天优势。深圳商圈发展的割据告诉我们：商圈的发展是随着城市的发展而发展的，随着南山经济的发展和居住区的成熟，随着未来宝安和龙岗经济发展的成熟，南山、宝安和龙岗也回发展出属于本区域的商圈，而深圳市经济发展和城市布局的空间和方向就是向西发展.一般商圈的消费群体主要集中在本区域，本项目所在商圈消费群体在未来空间扩展方面
46、不具有区域性优势。2. 深圳的地缘劣势使得在同广州的商务竞争中处于不利位置。研究表明，在中国真正具有发展国际性中央商务区的城市只有3个，北京、上海和广州。从地理位置上讲，深圳靠近香港和广州太近，虽然作为经济特区同香港相比资源等方面的优势但是并不具有香港那么强大的国际性优势，同广州相比具有或者确切的说在发展的早期享有较大的政策优势，但是中国南方经济的真正中心从来都是广州，作为中央商务区，在国际化方面，在影响力和辐射性方面永远会落后于广州。3. 周遍竞争项目要求本项目具有错位化的定位与本项目比邻的地块在功能定位上和本项目完全相同，都是购物中心,深圳已经成熟的商圈存在严重的定位相同或相似的情况，导致
47、商业发展停留在低级的恶劣的价格竞争层面。甚至导致更加严重的后果，所以定位错位化是本项目定位的基本要求。3.宏观调控的后续政策的出台有可能影响本项目的发展。中央明确认为中过经济过热，尤其是固定资产投资过快，房地产市场存在价格偏高以及经济结构不平衡等问题，已经采取了提高了利率和购房首期款等相关措施来打击国内以及国际游资对房地产市场时常的过度投机，陆续可能会有更严厉的政策出台，虽然珠三角的房地产市场相比环渤海经济圈、比长三角的房地产市场理性，深圳房地产市场的景气状况还是必然会产生消极影响关注是本项目定位和营销的重要参考。项目发展总体战略思考：但是政策调整对,对宏观政策的面对深圳市商业发展风云变换的市
48、场大环境，晶岛国际广场面临正确定位和有效整合资源，确定营销战略的关键时期。很显然，项目充分主题化、差异化、规模化，并充分体现顶级商圈物业内涵的内在要求是项目定位的关键所在。同时应该关注如下几点】1. 要明确本相目要取代的是谁？从来都是几家欢乐几家愁，从来都是三十年河东，三十年河西，一个商圈的兴盛从来都预示者另外一个或几个商圈的没落或者相对没落，显然，本项目直接的竞争者就是人民南和华强北，对于这两个曾经引领深圳商圈发展和正在发挥重要商业作用的商圈来讲，历史给他们以重要的发展机会，他们也曾经充分的展现峥煤，但是早期交通规划以及由工业区改建为商业区的后遗症正在顽强的折磨着这两个商业奇迹的创造者，政府的几乎完全自由经济政策导致的政府对市场调控力度的弱小正在给两个片区的后续发展带来的枷锁，从来外来的和尚会念经，就是因为后来者可以站在前人的肩膀上面。就这方面来讲，本项目具有后发优势。2. 项目差异化的两个方面1) 本项目和区域内其他项目要作到定位的错位化；2) 本项11内部要体现梯度化。本项目是作为顶级商圈内核心位置的商业项目，定位的高档化是必然的选择，但是定位的
