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1、山西省工程建设地方标准DBDBJ04T*-2024备案号：J*-2024写字楼物业服务标准ThePropertyServiceStandardofOfficeBuiIdings（征求意见稿）2024-*-*发布山西省住房和城乡建设厅发布本标准是根据山西省住房和城乡建设厅关于印发2022年工程建设地方标准制(修)订计划的通知(晋建科字(2022)152号)的要求，标准编制组经深入调查研究，总结实践经验，参考国内有关标准，并广泛征求意见的基础上，结合我省实际对原写字楼物业服务标准(DBJo4/T298-2013)进行修订。本标准的技术内容包括：总则、术语、基本规定、客户服务、房屋共用部位维护管理、
2、共用设施设备运行与维护、公共秩序维护、环境卫生、绿化养护。本标准修订的主要技术内容是：1、增加物业服务人、物业服务合同、物业服务满意度调查、写字楼物业服务要求、物业服务管理制度、房屋共用部位、共用设施设备维护与管理、节能管理、保密管理等内容；2、完善了装饰装修管理、文化服务、信报服务与快递服务、会议服务；3、对锅炉系统、车辆管理等增加限制性要求。1总则2术语3基本规定4客户服务4.1 接待服务4.2 入驻、撤场服务4.3 装饰装修服务4.4 保修服务4.5 特约服务4.6 文化服务4.7 客户满意度与改进服务质量4.8 信报服务与快递服务4.9 会议服务5房屋共用部位维护与管理6共用设施设备运
3、行与维护6.1 一般规定6.2 公共照明6.3 供配电系统6.4 电梯6.5 通风空调系统6.6 锅炉系统6.7 给排水系统6.8 视频监控系统6.9 车库管理系统6.10 广播、会议背景音响6.11 对讲系统6.12 避雷和接地系统6.13 高空作业设备6.14 网络、通讯设备6.15 公共消防设施7公共秩序维护7.1 人员要求7.2 出入管理7.3 安全监控7.4 巡查7.5 车辆管理7.6 突发事件处理8环境卫生8.1 一般规定8.2 楼内保洁8.3 楼外保洁8.4 垃圾收集与整理8.5 消杀管理9绿化养护9.1 一般规定9.2 楼内绿化9.3 楼外绿化本标准用词说明引用标准目录.o.为
4、规范写字楼物业服务人经营行为，提高物业服务水平，保障客户和物业服务企业的合法权益,促进写字楼物业服务的健康发展，实现物业服务的标准化、规范化、专业化，投资环境优质化、社会环境和谐化、维护广大群众和投资者的权益，结合本省实际情况，制定本标准。1.0.2本标准适用于山西省行政区域内的写字楼物业服务活动。1.0.3物业服务人应与业主、物业使用人签订物业服务合同，合同中约定的服务标准应不低于本标准的规定。1.0.4写字楼物业服务除应遵守本标准外，尚应符合国家、行业及我省现行其他有关标准的规定。2.0.1物业管理propertymanagement物业产权人通过选聘物业服务人，由业主和物业服务人按照物业
5、服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域的环境卫生和秩序的活动。2.0.2非住宅物业non-residentialproperty以非居住为主要使用功能的物业。非住宅物业包括办公楼、写字楼、学校、医院、场馆、产业园区、商业综合体等物业类型。2.0.3写字楼物业服务propertyserviceforofficebuilding物业服务人按照物业服务合同的约定，对写字楼的场地、写字楼本体设施设备和秩序进行养护维修、管理的活动。2.0.4写字楼OffiCebuilding为商务、办公活动提供空间的建筑及其附属设施、设备和相关场地。2.0.5客户customer
6、接受写字楼物业服务的组织或个人，包括写字楼物业产权人、物业使用人及其他相关方。2.0.6物业承接查验propertyacceptanceinspection承接物业管理项目前，物业服务人与业主或建设单位按照规定和物业服务合同或前期物业服务合同约定，共同对物业共有部分、共用设施设备、物业费预收或拖欠情况以及相关档案资料等的检查和验收活动。2.0.7责任性投诉theresponsibilitycomplaints因物业服务人未能履行物业服务合同中约定的责任而引起的客户投诉。2.0.8非责任性投诉non-liabilitycomplaint非物业服务人在物业服务合同中约定履行的责任范围，但写字楼正常
7、办公秩序受到影响而引起的客户投诉。2.0.9客户满意率customersatisfactionrate业主或物业使用人中表示满意的人数占总数人数的比例。2.0.10物业服务区域propertymanagementarea依据城市规划、物业权属、物业共用设施设备、建筑规模、社区建设等因素划分的实施物业管理的地域和空间范围。2.0.11共有部位commonparts建筑区划内，除业主专有部分以外，属于业主共同拥有的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地、空间。共有部分包括共用部位和共用设施设备。2.0.12专有部分exclusiveparts建筑区划内，在构造和利用上具备独立性，可以明确区分、排他
8、使用，能够登记成为特定业主所有权的房屋、车位、摊位等实体和空间。专有部分表现为业主单独和共同拥有的独立性建筑物及构筑物，或业主拥有产权的建筑物室内的所有部分，涵盖建筑物本体及门窗、管道、线路等专有设施设备。2.0.13突发公共事件suddenpublicevents在写字楼物业服务区域内突然发生且造成或者可能造成重大人员伤亡、财产损失、自然灾害（包括气象灾害、地震灾害、地质灾害等）、事故灾难（包括各类安全事故、交通运输事故、公共设施和设备事故、环境污染和生态破坏等事件）、公共卫生事件（包括传染性疫情、群体性不明原因疾病、食品安全事故、严重影响公众健康和生命安全事件）和社会安全事件（包括经济安全
9、事件、涉外安全事件、恐袭事件和群体性事件等）等。2.0.14特约服务speciallyengagedservices物业服务人为满足业主或物业使用人的个性需求，依据相关协议提供的超出物业服务合同约定以外的服务活动。特约服务分为有偿服务和无偿服务。3.0.1物业服务人应与业主、物业使用人签订书面的物业服务合同。合同应明确物业服务事项、服务标准、服务质量、服务期限、服务费用标准及收费方式、物业管理用房的配置，双方的责任、权利、义务以及违约责任等内容进行约定，并按有关规定办理合同备案。3.0.2物业服务人应符合下列规定：1应根据服务合同约定并结合写字楼服务项目规模、范围、定位设置相应的管理机构；具备
10、满足物业服务需要的管理人员、专业技术人员和岗位服务人员；2物业服务人不应将物业服务项目整体转包，专业管理内容可采用专项委托管理方式，委托具有专业资质的专门机构进行管理。3应对写字楼的管理区域，实行项目责任制；4配备满足物业服务需要的办公场所和设施设备工具；5物业服务人应在公共场所公示物业服务企业营业执照或其复印件、项目负责人照片、物业服务内容、服务流程、收费依据、收费标准、投诉渠道等相关信息；提供特约服务的，应公示特约服务项目、服务流程及收费标准等。3.0.3写字楼物业服务要求：1写字楼的维护保养工作，应保持房屋建筑的完好和设施设备的正常运行。2写字楼物业服务人宜从实际出发，充分考虑制定合适、
11、有效的节约能源方案，并付诸实施。3写字楼物业服务人应按照约定，维护物业服务区域的公共秩序，采取合理措施，维护客户的人身、财产和建筑物的安全。4写字楼物业服务人应按时完成规定的环境保洁服务，为顾客提供整洁、卫生、安全、美观的环境。5写字楼物业服务人应对写字楼物业管理范围内的绿地和室内绿化进行养护服务，保持办公楼整体的景观效果。6写字楼物业服务人应对仓储和采购进行控制，使仓储和采购的物资及服务符合本标准及相关标准在质量、环境、安全等方面的要求。7写字楼物业服务人应当制定突发公共事件的应急预案，并组织实施培训、演习、评价和改进，事发时应按规定途径及时报告上级主管部门及政府有关部门，并按应急预案采取相
12、应措施。8应保证房屋共用部位完好，共用设施设备正常运行，保证物业服务区域内环境、秩序符合客户要求。3.0.4物业服务人员应符合下列规定：1热爱物业服务工作，具有良好的职业道德、遵章守法、尽职尽责；2项目负责人应具备项目管理知识和经验，掌握物业管理基本法律法规,熟悉服务项目的规章制度、岗位工作标准，了解相关设施设备和运行维护要求,并取得相应职业资格证书；3管理人员、专业技术操作人员应按照相关专业技能的培训，熟悉写字楼物业服务特点、流程、具备相关专业知识，并取得相应职业资格证书；4应积极参加岗位培训，熟练掌握岗位职责和操作规范；5着装统一，佩戴标识，举止得体，行为规范，服务主动、热情礼貌，使用标准
13、服务文明用语，配带必要的装备；6定期参加专业技能、法律法规、安全等专题培训，熟悉物业的基本情况，能正确使用相关专用设施设备。3.0.5物业服务管理制度应包括下列内容：1物业服务人应建立与项目相符的物业服务管理制度，包括但不仅限于行政管理制度、人力资源管理制度、安全生产管理制度、客户服务管理制度、供水、供电、供暖、供气等机构外联管理制度、节能环保管理制度、房屋维修养护管理制度、装饰装修管理制度、报修服务制度、设施设备运行管理制度及维修养护制度、安全防范管理制度、车辆管理制度、保洁管理制度、绿化管理制度、投诉处理制度、应急处理预案、消防安全防范管理制度、财务管理制度、物业服务费用收取办法、特约服务
14、收费管理办法、维修资金管理规定、档案资料管理规定、客户满意度调查制度等；2物业服务岗位责任制度应包括各部门工作职责、工作程序及标准、员工岗位责任制度、岗位职责考核制度等。3.0.6消防安全防范管理应符合下列规定：1消防安全防范管理应符合国家和省有关部门制定的民用建筑消防安全管理相关法律法规的规定，符合国家行业有关消防标准。2应建立适合写字楼实际的消防安全管理制度、应协助入住客户建立完善消防安全制度、督促客户落实履行消防安全工作；认真执行消防安全防范制度,落实消防安全责任制，逐级逐岗落实消防安全职责；3结合写字楼实际，利用楼宇电视、板报和公示栏等宣传教育设施，进行消防安全防范制度和消防知识的宣传
15、教育，应建立消防安全责任制度，定期对消防产品进行检查；4应制定符合写字楼实际情况的灭火和应急疏散预案，每半年至少组织1次有员工、客户参加的消防演练；5消防岗位工作人员应每半年至少参加1次消防安全教育和培训，熟练掌握消防器材的使用方法；具备检查消除火灾隐患的能力、组织扑救初期火灾的能力、组织人员疏散逃生的能力和消防宣传教育培训的能力；6防火巡查人员、自动消防系统操作人员应取得国家或行政主管部门核发的消防设施操作员职业资格证书，持证上岗；7消防控制室应实行24小时值班制度，每班不少于两人，做好值班记录;保障疏散通道、安全出口、消防通道畅通；消防系统设施设备应齐全，对公共消防设施、灭火器材以及消防安
16、全标志的维护保养,确保其完好有效,可随时启用；建筑消防设施应每年至少进行1次全面检测；8对水泵房、风机房、变（配）电室、监控中心、网络中心、锅炉房等消防安全重点部位设置明显的警示标志，并应设专人每日巡查，做好记录；对易燃易爆品设专人专区管理，并做好记录；9应每日进行防火巡查，每半个月至少开展1次防火检查，并做好防火安全检查记录；应加强写字楼中商业服务网点的管理，增加巡查频次，要求业主和网点使用人配合物业服务企业工作。要将消防工作纳入重要议事日程，每月召开由物业服务人、业主、客户参加的消防安全例会；10发现消防安全违法行为和火灾隐患，应立即纠正或排除;无法立即纠正、排除的，应向辖区应急管理部门和
17、消防救援机构报告。发生火情应立即报警，并组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合消防救援工作；11物业服务区域内，任何业主和物业使用人禁止违规燃烧纸张、纤维、塑料制品、木制品及其他废弃物品，维护消防安全;12应建立消防管理档案，档案主要分为消防安全基本资料和消防安全管理资料。消防安全基本资料包括单位基本概况和消防安全重点部位情况；建筑物或者场所施工、使用或者开业前的消防设计审核、消防验收以及消防安全检查的文件和资料;消防管理组织机构和各级消防安全负责人;消防安全制度；消防设施、灭火器材情况；志愿消防队人员及其消防装备配备情况；与消防安全有关的重点工种人员情况；灭火和应急疏散预案。消防安全管理情
18、况包括公安消防机构和公安派出所填发的各种法律文书；消防设施定期检查记录、自动消防设施全面检查测试的报告以及维修保养的记录；火灾隐患及其整改情况记录；防火检查和巡查记录；消防安全培训记录；灭火和应急疏散预案的演练记录；火灾情况记录；消防奖惩情况记录。3.0.7物业承接查验应符合下列规定：1物业承接查验应参照住建部物业承接查验办法的规定；2物业服务人应依据相关规定和物业服务合同约定，对物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收；3应签订物业承接查验协议，对遗留问题的处理进行约定，移交的物业资料应记录清楚；4对房屋及共用部位、共用设施设备、查验应做好交接记录。3.0.8房屋共用部位、共有设施设备维
19、护与管理1物业服务人应与产权人、开发建设单位按照国家有关规定和物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。2应根据承接查验的设施设备移交清单及现场实际情况建立设施设备台帐,实施设施设备档案管理。3应制定房屋和各类设施设备的管理、巡查、检测、维护保养制度和计划，明确维护保养内容、管理方法与要求、巡检周期。4每年应定期对房屋共用设施设备进行完好率评定，按照设施设备台帐编制设施设备年度保养及大/中/小修计划，并分解到每月完成实施。5房屋和设施设备的巡检、检查检测、维护保养等应有记录，并确保记录文件内容完
20、整、清晰，并存档。3.0.9档案管理应符合下列规定：1物业管理档案应健全，有专人负责管理，查阅方便；档案管理应严格遵守有关保密规定，档案使用登记手续完备，不得外泄客户资料，未经客户许可不得将档案资料转做其他用途；2档案内容应包括物业竣工验收及承接查验资料；房屋及其配套设施权属资料、设施设备管理及维修养护资料、装饰装修管理资料、应急事件处理资料、消防安全管理资料、秩序维护资料、保洁资料、绿化资料、客户资料、投诉处理资料、物业服务日常管理记录和其他资料等；3宜引入智慧物业管理手段，设立电子档案，电子档案包括并不限于：现有客户清单及上述原始档案内文件资料的存档情况、业主和物业使用人的联系方式、历任业
21、主和物业使用人的变更记录（如去向、联系方式等）、物业重大事件记录。电子档案不应保存在日常工作电子设备中。4业主、客户资料应一户一档，清晰便查。业主档案包括但不限于业主收楼资料、产权证、业主身份证、产权变更资料等的复印件；装修档案（内容包括：装修申请、登记、查验资料）；往来文件；客户档案包括但不限于客户营业执照和法人代表身份证、身份信息、公司职员资料等承租资料复印件；装修档案（内容包括：装修申请、登记、查验资料）。3.0.10财务管理应符合下列规定：1严格执行财务管理制度，严格按制度公开物业管理费和其它费用的交纳标准、时间、收取方式（合同另有约定的除外），收费应操作规范，账目清晰；2对客户报修、
22、特约服务等需单独结算的费用应按实际支出费用或约定方式收取；3实行酬金制的，物业服务人应每年公布物业服务资金年度预决算和收支情况，可聘请专业机构对资金情况进行审计。3.0.11标识管理应符合以下规定：1写字楼应建立标识管理制度；2标识管理包括平面示意图、禁止标识、警告标识、提示标识、消防安全标识、道路引导标识、公共信息标识、设施设备标识等;3标识应清晰、准确、分布合理；4标识制作应符合国家及相关行业标准。3.0.12客户满意度调查应符合下列规定：1可自行开展或委托第三方进行客户满意度调查，制定调查方案、确定调查范围、明确数据收集方法；2物业服务人应每半年开展一次客户意见调查，客户对物业服务的满意
23、度应不低于合同约定标准；3每次调查的客户，其专有部分应不低于建筑物总面积2/3且不少于总客户数2/3；4应对满意度调查结果进行分析、形成调查报告，对调查中反馈问题结合服务质量评估进行整改，对客户提出的合理建议应及时整改。3.0.13节能管理应符合下列规定：1制定相应的节能降耗方案，主要内容包括节水、节电、节材；写字楼内应张贴节能提示；2执行国家关于公共建筑空调温度控制的相关规定，应根据作息时间确定合理的照明和空调开关时间；3每日应对共用设备设施进行巡检，防止管道、阀门出现跑、冒、滴、漏等；4楼外绿化用水宜采用中水，而且应采用渗灌等节能方式；5节约办公器材，办公用纸应节能回收。3.0.14保密管
24、理应符合下列规定：1信息安全和保密管理工作，应按照国家保密法和国家保密标准执行；2应对员工进行保密教育和培训，树立员工的保密意识；3应对重要资料运用信息化手段进行加密。3.0.15写字楼物业服务中，对外委托的专项委托服务应参照本标准的规定执行。3.0.16物业服务人应定期对物业服务合同的落实进行考核，结合考核结果和客户满意度调查信息,提出改进意见和措施，并在客户监督下整改,公示整改结果。3.0.17物业服务人应主动接受客户的监督，公布监督、投诉电话。积极配合有关部门做好投诉处理工作，及时反馈投诉处理结果，并对投诉处理结果进行回访,投诉处理率、回访率、投诉处理及时率、可联络投诉回复率应达到100
25、%、客户责任性投诉满意度应达到90%以上；并做好投诉处理相关记录。3.0.18延伸服务管理物业服务人应根据客户的需求，开展延伸服务如租赁服务、室内绿化服务、票务商务服务、会务服务等。4客户服务4.1 接待服务4.1.1 应根据物业服务合同的约定，提供安全、舒适、文明、高效的客户服务。4.1.2 应根据客户的需求建立物业服务中心。提供咨询、服务受理、求助、投诉、接待、引导等服务；对客户的咨询、求助等事项，应及时答复，答复率100%。建立24小时值班制度，在物业服务区域明显位置公布24小时服务电话。4.1.3 应提供多种接待途径，包括对客户现场接待、接听电话及传真、收发信函及电子邮件等。4.1.4
26、 接待服务中应用语文明、礼貌、主动、周到、热情，符合文明礼仪、文化习俗等要求。4.1.5 应提供大堂服务，大堂服务人员应注意大堂的整洁、有序和安全，向客户、访客提供周边交通、景点和写字楼内各服务功能的咨询。4.1.6 受理服务事项应进行记录并存档。4.2 入驻、撤场服务4.2.1 客户入驻和撤场时，应按规定程序及时受理，在承诺的时间内办理完成相关手续，及时建档、归档。4.2.2 应告知客户停车地点、进出搬迁路线、搬运时间、电梯使用规定等细节。4.2.3 客户搬迁时应安排专人进行现场管理和协调。4.3 装饰装修服务4.3.1 装饰装修应符合以下要求：1物业服务人应与客户签订装饰装修管理服务协议和
27、安全管理协议；2按规定审核装饰装修方案，办理施工手续和装饰装修人员登记；3书面告知装修人及施工单位装饰装修的禁止行为和注意事项，并在装饰装修现场公示;4装饰装修现场应有消防及安全管理防范措施；5有效控制装饰装修人员出入和施工时间，施工时间应符合相关约定；6监督装饰装修垃圾定点堆放、定时清运；7每日巡视检查装饰装修现场，及时劝阻和制止违规行为；制止无效的，报告有关部门；8装饰装修记录完整。1.1.2 应保证装修期间的水、电等供应，为客户提供装修便利。1.1.3 客户的装修档案应包括装修方案、协议、验收资料等。1.1.4 集中装修期应设有临时垃圾堆放处，当日清运。4.4 报修服务4.4.1 物业服
28、务人应按照物业服务合同约定及时处理客户的报修，急修20分钟内赶到现场并进行应急处理，小修应当天完成（预约除外）。4.4.2 对重点维修项目进行回访。4.4.3 报修、维修应做好记录。4.5 特约服务4.5.1 物业服务人应在条件许可的情况下，努力满足客户的特约服务需求。4.5.2 特约服务通常包括商务配套服务和生活配套服务，如票务服务、会务服务、信报服务、复印装订；餐饮、购物；写字间租赁代理服务；其它服务。4.5.3 对客户提供特约服务前，应向客户明示特约服务内容、服务标准、收费标准等。4.5.4 举办大型商务和文化活动时应及时疏导人流，防止发生踩踏等安全事故。4.6 文化服务4.6.1 楼内
29、应设置有党建、红色精神文化园地，积极开展宣传、教育、学习等活动。4.6.2 物业服务人每年组织开展健康有益、积极向上的各类文化活动。4.7 客户满意度与改进服务质4.7.1 客户满意度客户满意度调查应符合以下要求：1客户满意度调查方案具有针对性；2满意度调查内容应涵盖物业服务合同的约定；3满意度调查结果、整改措施及改进结果向业主书面反馈；4每年开展客户满意度调查不少于2次，调查覆盖率100%,回收率不低于90%；5客户满意率应达95%以上；1.1.2 应建立服务质量评估与改进机制，通过客户满意度调查，对服务质量进行改进。1.1.3 每年至少开展一次服务质量考核和评估对所有服务项目及服务人员进行
30、全面的评价。对发现的问题、客户评价、满意度调查中提出的问题制定整改报告，并对整改后的结果进行复查。4.8 信报服务与快递服务4.8.1 信报服务设立信报投递柜，正确分拣各类信报，准确投送。做好挂号信件和报刊的收发登记工作。正确处理各类盲信、退信、受损信件。4.8.2 快递服务应建立快递收发制度，为客户收发快递物品提供便利。不应阻止快递人员进入管理区域收发快递，非经收件人许可，不应阻止快递人员上门投递。4.9 会议服务4.9.1 物业服务人可为客户提供会议服务。4.9.2 会议服务应符合以下要求：1详细了解客户需求并填写会议订单，根据需求制定不同类别的会议服务标准。2按客户需求布置会议室，设置会
31、议引导标志，对会议音响、视听、灯光、转播等设施设备进行全面检查调试，确保正常使用。3为会议提供书写用品、卫生用品和饮水杯具，摆放时保持间距精准，确保用品、杯具卫生。4会议服务人员应向参会人员进行安全、疏散通道等提示。5播放投影前将会议室内灯光进行调节，保持现场灯光柔和，投影幕布清晰。6会议服务人员应在会场内停留，细心观察客户需求，并在会议室门口备岗，及时提供茶水服务。7会议结束后，请客户在会议订单上签字确认。8待与会人员全部离场后，清理会场，清洁会议室及使用过的杯具并进行消毒。4.9.3建立建全会议服务安全管理制度，严格执行安全管理制度，制定切实可行的消防疏散应急预案和突发事件应急处理程序。5
32、房屋共用部位维护与管理5.0.1物业服务人应指导客户依据房屋使用说明书正确使用房屋，遵守房屋安全使用的相关规范，保障房屋正常使用功能。5.0.2房屋在使用和检查中发现的质量问题，在保修期内的应及时报建设单位进行维修。保修期外的，属于小修范围的应及时组织修复；属于大、中修范围的应及时编制维修计划，向房屋产权人提出报告与建议，根据房屋产权人的决定，组织维修或更新改造。5.0.3写字楼外观应完好、整洁；外墙面无明显剥落、墙面饰材无明显遗缺、玻璃幕墙安装牢固、无开裂；屋面防水应完好无损，排水通畅；防雷接地等设施应及时防腐，保证其使用功能。5.0.4室外招牌、广告牌、霓虹灯安装牢固，保持整洁、统一和美观
33、，无安全隐患或破损。5.0.5对违反规划在共有部位私搭乱建、私设广告、擅自改变房屋用途的行为应及时劝阻，劝阻无效的，应按物业服务合同约定进行处理并报告相关行政主管部门。5.0.6标识管理应符合以下规定：1各主出入口应设有平面示意图；写字楼大堂内应设置客户楼层分布图；2主要道路、停车场等应设有导向和泊车标识；3紧急出口、消防通道、禁烟区等应设有警示性标识；4各楼层应设有指示、引导标识；5公共卫生间、电话、服务台等公共服务设施应设有引导和位置标识；6共用设备设施、安全设备设施应设有标识或安全警示标识；7召开会议或举办活动等临时性服务应设有指示、引导标识。6共用设施设备运行与维护6.1 一般规定6.
34、1.1 认真执行共用设施设备运行管理制度及维修养护制度；制定针对性的设施设备维修养护计划并组织实施。6.1.2 共用设施设备的管理和操作，应配备具备上岗资格的专业技术人员，各专业人员应严格执行操作规程和安全作业的规定。6.1.3 应明确规定配电系统的限电、停电审批权限并通知客户；遇紧急情况时，应按规定采取必要的处置措施。6.1.4 当发生重大人身、设备安全事故，如电梯、中央空调和锅炉故障、停水、爆管及水污染等,应立即启动相应的应急预案,及时向主管部门报告和通知客户，并做好记录。6.1.5 锅炉系统应有完善的环保和水处理设施设备，且应100%正常投用；燃料应符合省市环保标准，烟尘、二氧化硫等污染
35、物应达标排放；软化水、炉水指标应达到国家规定的水质指标。6.1.6 机房环境应符合设施设备要求，保持环境整洁，无渗漏、无积水、无杂物堆放；设备表面无积尘、无锈蚀；无鼠及虫害发生。6.1.7 共用设施设备运行管理及维修养护应做好记录，并收集整理文字、图像、音频，资料存档。6.2 公共照明6.2.1 合理制定公共照明、亮化、泛化照明系统的开启、关闭时间，满足物业服务区域内使用要求。6.2.2 应每日巡视院落、道路、大堂、电梯厅、楼道等公共部位照明设施和写字楼景观照明、霓虹灯等，不需要的照明应及时关闭，并及时修复损坏的照明设施。6.3 供配电系统6.3.1 供配电系统（未移交电网企业的）管理应符合下
36、列规定：1总变（配）电室应设专人管理，定时检查设备运行状况。具备无人值守条件的变（配）电室应定期检查，用电高峰时期适当增加巡查次数；其他低压配电室应定期巡查；配电室安全标识、安全防护用品齐全，通风照明良好，能有效防止有害生物进入；无有毒有害危险品及杂物存放，环境整洁并符合设备要求,配备符合要求的灭火器材；2应定期对发电机组设备进行检查、维护，保持设备完好，每月二次启动备用发电机（组），确保随时可应急启用；应定期对应急照明（带蓄电池）设施进行检查、维护，每年对蓄电池组进行充放电试验，使其处于有效待命状态；每年对变配电设备设施进行停电全面检修，并做记录；每年对高压电气设备进行预防性试验，留存高压电
37、气测试合格的报告。6.3.2 供配电系统（未移交电网企业的）运行应满足下列要求：1高（低）压变（配）电柜操作运行正常，表计显示准确；2高（低）压变压器运行正常，温控显示准确，联控动作正常；3变（配）电柜直流操作系统运行正常，蓄电池组充、放电量稳定，符合工作要求，至少每年进行一次充、放电实验；4功率因数自动补偿电容器（组）运行正常，功率因素不低于0.9,电容器容量满足工作要求，无鼓包、漏液等异常情况，自动切换正确可靠；5变（配）电系统联络自切正常。633应急供电系统（未移交电网企业的）应符合下列规定：1应按照发电机组设备使用说明书的要求进行维护保养，保证其功能完善;定期更换发电机机油、机油滤清器
38、、柴油滤清器、空气滤清器、冷却液；2应每月对应急照明柜进行检查、维护、清洁和切换试验，保证其工作正常；定期进行蓄电池组充、放电试验；3制定双电源切换操作程序，做好备用电源切换准备。1.1.4 供配电系统安全工器具配置和使用要求应配备质量合格、数量满足工作需求的安全工器具，安全工器具使用前应进行试验有效期的核查及外观检查，安全工器具应妥善保管，存放在干燥通风的场所，不允许当作其他工具使用，且不合格的安全工器具不应存放在工作现场。1.1.5 物业服务区域内应配置电动车充电设备1改建、扩建的民用电动汽车充电基础设施的设计、施工及验收应符合电动汽车充电基础设施技术标准，宜选取停车场中集中停车区域设置电
39、动汽车停车位，充电桩宜实行“一位一桩”。充电设施应处于视频监控设施的监控范围内。2应配置充电桩硬件维护保养人员，维护保养人员应按充电桩生产厂家的顾客手册和国家标准进行月度维护、季度维护和年度维护，并做好相关检查保养记录，每年维护总次数不得少于12次。6.4 电梯6.4.1 应委托有专业资质的维修保养单位对电梯、自动扶梯每半月进行一次维护保养;按市场监管部门要求,每年对电梯进行安全检测并获得安全检验合格证,确保其在有效期内运行。6.4.2 应设专人监督电梯维修保养单位认真落实维修保养过程中的现场安全防护措施，保证施工安全。6.4.3 应设专职管理人员对电梯运行进行管理,应每日巡查,保证电梯正常运
40、行,平层准确、开/关门姿态正常，轿厢照明、楼层显示器、内外呼梯控制板外观及功能完好,警铃或其它救助设备功能完备,称重装置可靠,安全装置有效无缺损；自动扶梯运行平稳舒适，安全防护装置齐全有效；根据温度情况开关轿厢风扇；并做好日常运行巡检及记录。6.4.4 物业服务人应通过多种方式宣传电梯正确使用、应急救援等安全方面的知识，提高电梯乘坐人员的自我保护和安全意识。6.4.5 根据客户使用需求，相应的调整电梯运行时间；电梯故障或因故停止使用时，应及时告知客户。6.4.6 电梯机房应实行封闭管理，安全标识齐全，机房内温度不超过设备安全运行环境温度，配备应急照明和灭火器，盘车工具齐全，并置于显眼方便处。6
41、.4.7 电梯发生故障时，应立即断电停用，采取有效的应急救援措施，并通知维修保养单位和相关部门，及时消除安全隐患。6.4.8 要求电梯维修保养单位设立24小时维修值班电话。电梯发生一-般性故障,专业维修保养人员应在1小时内到达现场维修；发生电梯困人或其它重大事件时,电梯专职管理人员应先进行应急处理，专业维修保养人员应在30分钟内到达现场进行抢修。6.4.9 合格证、年检证明、紧急救援电话和乘梯注意事项，应张贴在轿厢明显位置。6.5 通风空调系统6.5.1 在制冷、供暖期前一个月，应完成设备维护、保养，包括但不限于循环泵、空调主机、冷却风机电柜主电路螺栓紧固，测试绝缘值。6.5.2 空调系统开机
42、前应进行检查，测试其运行控制和安全控制功能，记录运行参数，分析运行记录符合要求后方能开机。6.5.3 每日应检查冷却塔风机、变速齿轮箱、淋水装置、循环泵、电器控制箱，保证冷却塔及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的冷却水。6.5.4 每日应检查空调系统主机、水泵、电机、管道、膨胀水箱、集水器、分水器。6.5.5 每半年应检查空调机组马达、风机的运转情况。6.5.6 应确保各种管道、阀门及仪表完好齐备。6.5.7 应保证冷冻主机及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的冷冻水。6.5.8 保证采暖热水及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的采暖热水。6.5.9 定期委托专业机构
43、对空调系统进行清洗保养，清洗内容和频次应符合空调使用说明相关规定；集中空调通风系统应符合国家卫生标准要求，各设施部件应按照公共场所集中空调通风系统卫生管理办法及相关要求进行清洗维护。6.6 锅炉系统6.6.1 本章规定适用于自行配置锅炉系统的写字楼。6.6.2 承压锅炉使用管理应符合下列规定：1严格执行国务院特种设备安全监察条例和有关安全生产的法律、行政法规的规定，保证锅炉的安全使用;2锅炉在安装前应到特种设备安全监督管理部门备案，锅炉在投入使用前或使用后30日内，应当向设区市的特种设备安全监督管理部门办理注册登记手续，领取锅炉使用证。使用证应置于锅炉的显著位置；3锅炉系统应专门进行承接查验，
44、并做好记录，查验中应把竣工的相关运行调试资料进行移交；4锅炉管理人员及操作人员应当经特种设备安全监管管理部门考核合格，取得由国家统一颁发的特种作业人员证书，方可从事相应的作业和管理工作；5技术档案包括：锅炉的设计文件、能效审查报告、产品质量合格证明、使用维护说明等文件以及安装调试、运转资料；特种设备的定期检验和定期自行检查记录；锅炉的日常使用状况记录；锅炉及其安全附件，高低水位联锁安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表的日常维护保养记录；锅炉运行故障和事故记录；锅炉管理人员、操作人员、水质处理人员的安全教育和技能培训记录；6.6.3 在用锅炉进行检查，发现问题应及时处理；7在锅炉安全检验
45、合格有效期届满前1个月，向特种设备检验检测机构提出定期检验要求：在用锅炉每年进行外部检验，每两年进行内部检验，每六年进行水压试验。未经检验或者检验不合格的锅炉，不得继续使用；8制定锅炉的事故应急措施和救援预案；在用锅炉应做好防爆的安全管理;9锅炉存在严重事故隐患的，无改造维修价值或过户移装的，应及时向原登记的特种设备安全监督管理部门办理注销手续。6.6.4 承压锅炉日常维护保养应符合下列规定：1每年应对锅炉及附属设备进行全面保养，应按规定更换油（气）喷嘴、保养和润滑电机、校验安全阀、温度计、水位表、压力表，检查水处理设备并添加树脂、设备管道补漆；对除氧器、冷凝水箱进行检修清洗；对锅炉内部进行检
46、查，发现问题及时处理；2每季度应对防爆门及泄爆装置进行安检；对燃烧器、鼓风机风叶、烟管进行清理；对机械设备更换或添加润滑油；每季度应进行超压、超温保护试验,进行安全阀自动排气；对管路过滤器进行清洗，对安全连锁装置的安全性能进行试验；3锅炉安全附件及仪表应齐全，动作灵敏可靠，其中安全阀应经常启动排气；4安全阀应每年校验；压力表应每半年检定；水位表应每班冲洗校对；5在额定的流量范围内，锅炉系统各设备应不得超压运行。蒸汽减压装置输出压力波动在20%之内；6汽、水管道完好，阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏；7锅炉启用前应进行试运行，停用后应做好停炉维护保养工作。664非承压锅炉的温度计和水位计应按规定
47、进行保养和清洗，确保对锅炉参数计量准确。应定期检查锅炉顶部的敞口或大气连通管，保证锅炉始终与大气相通。非承压锅炉使用和维护可参照承压锅炉规定执行。6.6.5以天然气为燃料的锅炉,其天然气释放管或大气排放管不得直接通向大气,应通向贮存或处理装置。6.7 给排水系统6.7.1 每日应检查各类水泵、管道、阀门等，确保给排水系统通畅和设备运行正常，供水压力应符合要求，仪表指示准确，无跑、冒、滴、漏现象。6.7.2 每季度应检查排水总管、污水坑、化粪池、排水沟渠（井），定期疏通清掏，使排水畅通无堵塞；定期对水泵、管道进行除锈刷漆；定期对污水处理系统全面维护保养。6.7.3 每年应至少二次由专业清洁公司清洗消毒二次供水水箱、蓄水池，并取得二次供水卫生许可证；供水管理人员每年进行1次健康检查和卫生知识培训I,应持健康证上岗。水质应送有关部门检验，水质检验报告应符合卫生标准并公示。6.7.4 生活水箱（池）入口应封闭，加
