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1、XX市物业服务项目招投标管理办法第一章总则第一条为了规范物业服务招投标活动，保护招投标当事人的合法权益，促进物业服务市场的公平竞争，根据中华人民共和国招标投标法中华人民共和国招标投标法实施条例、国务院物业管理条例和XX省物业管理条例等有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。第二条本市三个市辖区内住宅及同一物业管理区域内的非住宅物业服务招投标活动适用本办法。第三条物业服务招投标活动，应当遵循公开、公平、公正、诚实、信用的原则。任何单位和个人不得违反法律、法规和规章规定，限制或者排斥具备投标资格的物业服务企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业服务招投标活动。第四条市物业主管部门是全市物业服务项
2、目招投标活动的主管部门。其主要职责是：（一）指导、监督物业服务招投标活动；（二）建立并管理物业服务评标专家库；（三）负责招标代理机构的信用信息核查。区物业主管部门主要职责是：（一）负责本地区物业服务招投标活动的组织实施；（二）负责物业服务招标的备案管理工作；（三）核查投标人信用信息；（四）监督开标、评标和中标过程；（五）组织公示评标结果；（六）批准建设单位协议选聘物业服务企业；（七）处理有关投诉；（八）查处违法招投标行为。第二章一般规定第五条符合以下情形之一的，建设单位或业主大会向物业所在地区物业主管部门出具情况说明和书面申请，经批准后可以采用协议方式选聘物业服务企业的。拟选聘的物业服务企业必
3、须符合相关规定，无不良信用记录。（一）总建筑面积小于3万平方米的住宅物业服务项目；（二）投标人少于3个的住宅物业服务项目；（三）业主大会决定继续聘用原物业服务企业的。第六条前期物业服务期间、业主大会尚未组建，因物业服务企业不能履行前期物业服务合同撤出的，建设单位应征求专有部分占总建筑面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意后，在原物业服务合同约定的服务内容和标准不降低、原收费标准不变动的条件下，制定选聘方案并向全体业主公告，由建设单位通过招投标方式另聘物业服务企业。第七条业主大会通过公开招标选聘物业服务企业前，业主委员会应当拟定选聘方案。选聘方案应当包括以下主要内容：（一）拟选聘物业服务企业基
4、本条件、信用情况和管理实绩要求；（二）物业服务内容和标准；（三）与物业服务内容和标准相对应的物业服务收费标准及分项说明；（四）物业服务费用结算方式；（五）物业服务合同期限；（六）招投标活动实施方案。业主委员会可以经业主大会授权，委托专业机构拟定选聘方案，也可以自行拟定选聘方案。业主大会委托专业机构拟订选聘方案或者代理招标的，应当明确委托范围和权限。选聘方案经业主大会会议表决通过后，业主委员会应当在物业管理区域内公告。第三章招标第八条除建设单位、业主大会经批准采用协议方式选聘物业服务企业的外，住宅及同一物业管理区域内非住宅的物业服务应当采取公开招标方式选聘物业服务企业，总建筑面积4万平方米以上的
5、物业服务项目可以邀请招标。第九条建设单位通过招投标方式选聘物业服务企业的，应当按照下列规定时限完成物业服务项目招投标工作:（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；（二）预售商品房项目应当在取得商品房预售许可证前完成；（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。业主或者业主大会选聘物业服务企业的物业招投标工作，应当在原物业服务合同终止前1个月完成。第十条招标人可以成立招标小组或者委托依法成立的、信誉良好的招标代理机构，办理具体招标事宜。前期物业招标小组成员由建设单位指派，业主或者业主大会物业招标小组由业主大会选举产生。招标小组成员人数不得少于3人。第十一条在本市范围内承接物业服
6、务项目招投标业务的招投标代理机构，由市物业主管部门每年核查其信用信思。招标人从完成信用信息核查的招投标代理机构中选取，开展招投标活动。第十二条招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书10日前，持下列资料向物业所在地区物业主管部门提出申请，并办理招标备案。（一）与物业项目开发建设相关的政府文件或业主大会决议；（二）招标公告或者招标邀请书；（三）招标文件；（四）法律、法规规定的其他材料。招标人委托招标代理机构的，还应当提交招标代理委托合同。区物业主管部门应当在受理申请后5个工作日内完成招标备案；申请材料需要补充证明的，可以要求申请人在规定期限内补充材料；逾期未提交材料或者补充材料不符合要求的，退
7、回受理的相关材料。第十三条招标人应当根据招标项目的特点和需要编制招标文件。招标文件应当包括下列内容：（一）招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业服务用房的配备情况；（二）物业服务内容、服务标准、收费标准、要求及分项说明、结算方式等；（三）投标人资格、投标人信用情况、投标文件格式和主要内容、投标保证金；（四）评标标准和评标方法；（五）招标组织机构、开标时间及地点、投标有效期截止时间；（六）物业服务合同签订说明；（七）其他需要说明的内容。第十四条招标人采用公开招标方式的，应当按照国家有关规定在指定的报刊、信息网络或者其他媒介发布招标公告。招标公告的公示时间自发布之日起不得少于3个工作日。招
8、标公告应当载明招标人的名称和地址、招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。第十五条招标人采用邀请招标方式的，应当向3个以上具备承担招标项目能力、资信良好的物业服务企业发出投标邀请书。投标邀请书应当载明本办法第十四条第二款规定的事项。第十六条招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有招标文件收受人，并报区物业主管部门备案。澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。第四章投标第十七条持有企业法人营业执照、上一年度年企业信用等级评定结果在合格以上的物业服务企业，或者新登记的以及从未取得过物业服务项目的物业服务企业均可
9、按照业务范围参加相应的物业服务项目投标活动。第十八条招标人应按照招标文件规定，向区物业主管部门申请对投标人进行信用核查，区物业主管部门对投标人上一年度企业信用等级、违法违规行为、不良信用记录等方面进行核查，核查后的企业信用等级情况作为评标条件之第十九条核查合格的，由招标人向投标申请人发出信用核查合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法。同时向信用核查不合格的投标申请人告知核查结果。信用核查合格的投标申请人超过5家的，招标人可以从中选择不少于5家的正式投标人。第二十条投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，投标文件包括技术标文件和信誉标文件。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作
10、出响应，投标文件不得含有虚假承诺等不正当竞争行为的内容。有投标竞价的，投标文件可以设立经济标，经济标文件应当按前款要求进行编制。第二十一条投标文件形式应当符合招标文件的要求，技术标、信誉标和经济标文件应当分别编制。第二十二条招标人可以在招标文件中要求投标人提交投标保证金。投标保证金除现金外，可以是银行出具的银行保函、保兑支票、银行汇票或者现金支票。投标保证金一般不得超过该项目一年收取的物业服务费的2机第二十三条投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当签收保存，并向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，不得擅自开启。投标文件提交截止时间
11、过后，有效投标人少于3个的，招标人应当重新组织招标。第二十四条投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回提交的投标文件，并书面通知招标人，补充、修改的内容为投标文件的组成部分。第二十五条招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止时间止，最短不得少于20日。第二十六条投标文件有下列情形之一的，投标无效：（一）未按招标文件规定密封或者加盖印章的；（二）未按招标文件规定的格式要求提交的；（三）逾期送达的；（四）含有虚假、不实、编造内容和信息的。投标人不按招标文件要求提交投标保证金的，视为投标无效。第五章开标、评标和中标第二十七条开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的
12、当日在市物业主管部门监督下由招标人组织公开进行。第二十八条评标应当由依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人代表和有关物业服务方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中物业服务方面的专家不得少于成员总数的三分之二。第二十九条评标委员会的专家，应当由招标人在开标当日从市级物业服务项目招标评标专家库中随机抽取，评标委员会成员的名单在中标结果确定前应当保密。有下列情形之一的，不得担任评标委员会成员：（一）投标人或者投标主要负责人的近亲属；（二）与投标人有经济利益关系的；（三）曾在招标、评标以及其他与招投标有关活动中从事违法或者不正当行为受过行政处罚或者刑事处罚的。第三十条评标委员会经评审，认为所有
13、投标都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标，招标人可重新组织招标。第三十一条评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。评标委员会成员不得私下接触投标人，不得收受投标人的财物或者其他好处。评标委员会成员和参与评标的有关工作人员不得透露对投标文件的评审、比较以及与评标有关的其他情况。第三十二条评标包括评议技术标文件、经济标文件、信誉标文件和现场答辩。除现场答辩外，评标应当保密进行。第三十三条技术标文件评议标准，主要包括但不限于下列内容：（一）物业服务机构设置和资源配置方案;（二）管理方案；（三）创优规划和创新管理方法；（四）服务质量控制方法。第三十四条
14、信誉标文件评议标准，主要包括下列内容:（一）企业规模；具有独立承担民事责任的能力，具有完成本项目所必须的设备技术人员、技术能力并提供良好的经营服务能力。（二）信用情况；（三）经营业绩；（四）物业服务机构负责人及项目经理业绩；（五）物业服务机构负责人及项目经理诚信情况。第三十五条现场答辩评议标准，主要包括下列内容：（一）语意表达；（二）物业服务法规、政策熟悉程度；（三）物业服务业务水平。第三十六条设有经济标的，经济标文件评议标准，主要包括下列内容：（一）物业服务投标报价；（二）物业服务项目经营成本支出测算。第三十七条评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面报告，推荐不超过3名有排序的合格中标候
15、选人。招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。在确定的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人中另行确定中标人或依法重新组织招标。第三十八条评标结果应当在评标会议结束后由区物业主管部门予以公示，公示期为3日；公示期间，投标人或其他利害关系人有权以书面形式向招标人提出异议或者向区级（以上）物业主管部门投诉或者举报。区级（以上）物业主管部门应当自接到投诉或者举报之日起5个工作日内依法处理，并予以书面答复。第三十九条招标人应当在评标会议结束后30日内确定中标人，并向中标人和未中标的投标人发出中标通知书，将未中标的投标文件退还投标人。第四十条招标人应当自确
16、定中标人之日起15日内，特下列材料向区物业主管部门备案：（一）评标委员会的评标报告；（二）中标人的投标文件；（三）法律、法规规定的其他材料。第四十一条招标人应当自中标人接到中标通知书之日起30日内和中标人签订书面合同，招标人和中标人不得另行签订背离合同实质性内容的其他协议。合同签订之日起5日内，招标人应当向中标人和未中标的投标人退还投标保证金及银行同期存款利息。中标人或招标人无正当理由拒不签订物业服务合同的，应当依法承担赔偿责任。第四十二条中标人应当按照物业股务合同履行义务，不得向他人转让中标项目。第四十三条招标人有下列行为之一的，中标无效：（一）招标人向他人透露己获取招标文件的潜在投标人的名
17、称、数量或者可能影响公平竞争的有关招投标的其他情况的；（二）招标人违反规定，与投标人就投标方案等实质性内容进行谈判的；（三）招标人与投标人串通投标的。第四十四条投标人有下列行为之一的，中标无效：（一）投标人互相串通投标或者与招标人串通投标的；（二）投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等违法违纪手段谋取中标的；（三）投标人以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标的；（四）投标人无正当理由拒不签订物业服务合同的。第四十五条试行新建优质资源和老旧小区“打包捆绑”的招投标机制。对参与新建项目物业服务招标，同时承诺完善小区基础设施，接收1万（含）平方米以下单散楼房（老旧小区）的投标人，评标时加10分；接收1万至3万（含）平方米单散楼房（老旧小区）的投标人，评标时加15分。接收3万平方米以上单散楼房（老旧小区）的投标人，评标时加20分。对中标后不履行承诺的，年终一票否决，计入失信黑名单。第六章附则第四十六条对违反本办法规定的行为，由物业主管部门依法予以行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第四十七条物业主管部门工作人员在招投标工作中以权谋私、徇私枉法、收受贿赂的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第四十八条物业服务项目招标费用由招标人承担。第四十九条县物业主管部门可参照执行。第五十条本办法自2023年9月5日起施行。
