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1、县市住宅物业管理条例实施情况的报告区人大常委会关于住宅小区物业管理和服务情况的调研报告县市住宅物业管理条例实施情况的报告为深入了解和掌握*市住宅物业管理条例（以下简称条例）在*县的贯彻落实情况，县人大常委会成立了执法检查组，在县住建局、城管局、公安局、发改委、生态环境局、市场监督管理局、*街道、*街道等相关职能部门和街道的共同参与下，*月上旬至*月中旬，执法检查组通过听取汇报、查看现场、走访座谈等方式进行实地检查，全面了解条例在我县的贯彻实施情况，另外检查组还组织人员到*区考察学习了物业管理的工作经验。现将执法检查情况报告如下：一、法律责任落实情况及法律实施的实际效果目前，*县主城区（含*、*
2、和*三个街道办）已交付使用的成藻制小区共有*个，总建筑面积*万平方米，已实施市场化物业管理的小区有*个。此外，还有无物业的职工宿舍和生活大院*个。我县从事物业管理工作的物业管理服务企业共*家，其中县内物业服务企业*家，县外企业*家，物业管理从业人员*人。条例自2020年3月1日实施以来，我县物业管理工作从积极实践进入逐步规范化阶段，取得了阶段性成效。（一）县政府重视，各相关部门、街道积极履职。条例实施以来，县政府高度重视，领导有力，认真落实各部门监管责任，出台了关于深入开展物业服务品质达标年活动的实施方案（试行）等配套规范性文件，加强了对物业服务行业的监督和指导。街道和社区的监管工作力度逐步加
3、大，*个街道都设立了物业管理专职机构并配备了专职人员，基层管理力量得到进一步增强。组织开展基础设施整治、供水设施、充电桩建设及飞线、违章搭建、油烟扰民、停车难、公共收益、“五小”等八大专项整治行动，目前已完成住宅小区出入口地砖维修工程量排查*万多平方；投入*万元集中安装了*个充电棚；开放人防地下车位*多个车位，增加临时停车位约*个；拆除新增违法建设*户，*平方米，拆除存量违法建设*户，*平方。（二）坚持党建引领，物业服务水平不断提升。建立党组织网络和社会治理网格两网融合”的小区治理模式，建立小区党支部、物业服务企业、业主委员会（物管会）、公安民警参与“四方共治”格局，*年已建立*、*等*个党建
4、引领示范小区。今年，将打造*、*小区为*市党建引领红色物业示范项目。突出示范带动，以点带面，不断优化物业服务，提升物业管理水平。（三）强化大数据应用，建设物业管理信息平台。“*阳光物管”平台共分为两期建设，一期项目为纪委监管平台、维修资金管理平台、维修资金网上交存服务、微信公众号服务平台、维修资金网上查询、维修资金数据整理服务等，其中涉及物业小区*个，*户，已于*月底完成一期项目险收；二期项目为物业管理平台、资金监管平台、在线投诉平台、GIS（地理信息系统）地图展示、物业费用监管、业务时效预警、公共收益管理、我的社区服务、曝光台等，现已初步上线试运行，其中业主交存数据已全部核对完成进入系统，完
5、成住宅专项维修资金系统的安全等级三级保护测评，正式上线网络版住宅专项维修资金管理系统，同时网上支付和短信平台已部署完毕。（四）坚持建管并举，积极开展老旧小区整治工作。研究制订关于提升社区物业服务水平等一系列管理制度，逐步构建社区物业服务管理新机制。今年，全县计划改造老旧小区*个，计划投入*万元，对小区基础设施提标升级改造，共*万平方米，涉及*户。目前，所有小区均已进场施工。为保证工作顺利进行，成立了城镇老旧小区改造工作领导小组，县委常委、政法委书记任组长，副县长任副组长，组织部、政法委、住建局等职能部门为成员，建立“违建拆除组、管线整治组、工程施工组、矛盾协调组和督导组”*个专班。同时实行县领
6、导挂钩到小区，挂图作战、采取一线工作法，一线座谈、现场推动，明确改造时间表、任务书、效果图。坚决落实“日督查、周会办、月通报”机制，同时，对工作不力的单位和个人严肃问责，确保完成老旧小区改造任务。二、存在的问题通过检查发现，我县住宅物业管理工作虽然取得了长足进展，但也存在物业管理不规范、机制的健全管理体系不完善等问题，不能满足广大居民实际需要，主要表现在以下几个方面：（一）物业管理工作机制不够健全。一是领导力量不够强。尚未建立富有权威、统一高效的领导机构和物业管理行政主管部门负责、相关部门各司其职的工作机构；没有建立以物业管理行政主管部门为主干、以街道办为依托的区域性监管机构，没有形成健全规范
7、的工作机制。二是综合协调力量不强。物业管理是一项综合性较强的服务行业，涉及住房和城乡建设、公安、发改、自然资源和规划、生态环境、城市管理、消防、市场监管等部门，以及供电、供水、供热、供气、通讯、广电网络等多个领域，一些由多部门协调解决的问题，责任不明、事权模糊。部分小区存在自来水收费没有抄表到户，存在强制物业服务企业代收水费现象。三是监督管理机构力量薄弱。物业管理工作量大面宽，但物业管理相关行政主管部门和街道专司其职的人员编制少，无力实施有效的监督管理。虽然有对物业管理监管和指导，但缺乏完善的、作用发挥充分的工作机制，许多管理要求难以落到实处。如对小区内违法建筑不能第一时间进行处置，群众意见很
8、大。（二）行业监督不够到位。一是规划建设不到位。开发商遗留问题较多，主要有配套设施不完善、房屋附属设备不合格等。部分小区在规划建设中缺乏前瞻性，对小区车辆停放场地、物业没有管理的现象不断出现。*、*等小区前期物业承接查验不到位，存在没有雨污分离，电梯、消防等公共设施不合格现象。二是物业服务企业管理不规范。我县物业公司负责人大多无物业管理经验，对小区的人、财、物、房产变更信息等基本信息未及时掌握；大多小区不安装门禁系统，不雇用保安，安全P急患较大；有些企业为了盈利，减少服务项目，降低服务标准，甚至本该属于自己维修的范围推脱不维修，致使一些小区房子漏水得不到解决，小区绿化无人管理。*、*、*等小区
9、，不同程度存在机动车非机动车乱停乱放、墙面乱贴小广告、私拉乱接电线，电动车飞线充电、遛狗未牵绳、地面有宠物粪便、地面有散落垃圾，垃圾桶未密闭等现象。三是物业费收费难，收费不透明、不合理。对必须公开的事项，只公开收费项目和收费标准，不公开服务项目和服务标准。物业费也不能结合小区绿化面积、消防等公共设施实际情况合理收费，一律统一收费，甚至还有乱收费现象。*物业负责的小区有*户业主*年不交物业费，*小区业主反映每平方物业费达*元。（四）业主主体地位保障不够有力。一是业主大会和业委会成立难。住宅小区的居住人员结构复杂，居民素质参差不齐，对物业管理工作的认识比较滞后，参与物业管理的积极性不高，只要不涉及
10、到自己切身利益，对小区事务大多不闻不问，再加上不少业主对业主大会和业委会的成立抱无所谓的态度，导致一些小区物业管理运行多年至今无法召开业主大会和成立业委会。二是业委会正常运行困难。条例第31条对业委会的职责有比较明确的规定，但在实际的工作中，业委会很难将具体的规定落到实处，再加上业委会虽然是业主选举产生的，但组成人员大都没有津贴报酬，属于无偿服务，很难在物业公司和业主之间起到桥梁和纽带作用，对物业企业和业主双方也缺少有效制约，因此工作积极性普遍不高。三是业委会监管困难。业委会是一个自治组织，没有明确具体的权力和责任以及与之对应的奖惩考核办法，很难对其运行情况实施有效监管。三、下一步工作的意见和
11、建议（一）加快构筑完善的物业监管体系。县政府及其有关部门要充分认识深入贯彻实施条例，规范和加强物业管理工作的重要性和紧迫性。一要健全物业监管体制机制。县政府要加强领导，协调各职能部门各司其职、各负其责，消除部门障碍，严格履行各职能部门的监管职责，健全综合执法联动机制，有效解决职能交叉和监管缺失问题，形成齐抓共管的管理格局。对于检查中发现的影响居民生活和出行安全的消防、供电、供水、违建等重点短板要全面摸排，逐一列出整改清单和整改期限，持续推进，跟踪督办。重点解决消防管道无水，无法使用以及长期存在的违法建设，确保短期内得到明显改善。二要提升基层物业管理能力。推进物业管理工作重心下移，注重发挥街道、
12、社区居委会属地管理作用，根据实际工作的需要，进一了防疫物资和人员的短缺，除了完成日常物业服务外，还积极配合区防疫部门、街道办事处、派出所、居委会、行业协会等各部门布置的相关工作，主动承担社会责任，为社区提供定时消杀、卡点值守、上门排查、核酸检测、派发试剂盒、通行证及为业主采购生活物品等物业服务合同之外的工作。形成“社区+物业”协同治理、共同抗疫的模式，物业行业涌现出一批批“保卫大XX”抗疫感人事迹，赢得居委会、业主普遍认可。二、存在问题XX住宅小区物业管理和.服务取得了一定成效，但与人民群众对美好生活向往的迫切需求还有差距，调研发现，存在相关部门依法履职、业主自建自治、物业企业提供服务、专项维
13、修资金使用等方面的不足。（一）相关部门依法履职不足。一是规定学习宣传普及不够深入。相关职能部门对物业管理法规的普及不够积极、主动，对物业管理取得的成果宣传不够广泛。业主普遍对物业政策法规了解不多，参与管理、配合管理和自治管理的意识不够，对小区内权、责、利的认识较为模糊，不能合理、合规的主张权利。二是各街镇在实施物业服务相关行政管理工作、承担房屋管理相关具体事务时，存在人员流动性大、专业性不强等问题，不能及时有效地协调解决相关信访投诉。如针对部分小区建设维保等问题，工作人员在处理具体问题时，将本应由开发商负责的建设维保问题转嫁给在管物业服务企业，导致后续矛盾纠纷投诉不断。三是推动综合执法进小区尚
14、未落到实处，有的职能部门职责界定不够明确，部门之间没形成监管合力，存在多头管理或监管不到位现象。特别是部分事项执法权限重新划分、管理和执法分离后，针对小区内存在的一些违法违规行为，不再由单个部门进行界定处置，导致出现以罚代管或案件办理效率低的情况，管执联动不够。（二）业主自治落实不足。根据调研了解，我区住宅小区已组建业委会366个，在符合条件的小区中组建率为97.6%,其中多数业委会能够按照规定积极履行职责，但仍有少数业委会履行职责比较被动，有些因内部管理、内部约束的机制尚未形成，存在履职越位现象，直接损害小区业主的共同利益，业主自治而实际未治，业委会的作用未真正发挥。（三）物业企业提供服务不
15、足。2023年，12345市民服务热线关于物业服务管理类（物业安保、维修添置、群租、违建、业委会等）的工单立案量为19696件，占总受理量的20.76%。一是少数物业服务企业缺乏责任意识和诚信意识，未按照物业服务合同履职尽责，部分物业收费标准较低的小区，物业企业为降低支出成本往往招用年龄较大、文化程度偏低、综合素质不够全面的物管职工，与业主沟通存在明显不足，总体服务水平不高。二是有关公共场地和设施、设备使用及维护规定执行不足。根据市民投诉情况，主要存在以下问题：高层电梯未定期维保，存在重大安全隐患；健身器材毁坏得不到及时维修，路面、绿化损毁后得不到及时修补；利用全体业主共有场地从事经营活动，其
16、租金账目公示不及时，监管困难等。（四）物业服务市场调节机制不足。从调研的情况看，调价难主要有两个方面原因：一是物业服务企业提供的服务未得到业主认可。据统计，XX区超过15年楼龄的小区占比接近60%,很多小区交付至今十几年未涨物业费，随着物价、维护费用和用工成本不断上涨，物业服务企业只能通过节约支出、降低服务标准的方式维持生存，服务质量越来越差，直接导致业主对物业企业失去信任，调价工作无法推进。二是部分老旧小区业主对物业有偿服务的消费意识薄弱。有些业主还习惯于物业无偿服务，“花钱购买服务”的思想认识不足，商品意识和物业消费意识没有确立，拒绝按质论价甚至拒交物业服务费用。（五）专项维修资金使用效益
17、不足。根据调研，目前维修资金使用主要存在两类问题：一是滥用维修资金。部分小区利用紧急维修的相关规定或将项目拆分为多个小项目，以此简化维修资金申报流程，在未达到2/3业主同意的情况下违规动用维修资金；二是不用或惜用维修资金。专项维修资金的使用门槛较高，程序较为复杂，且部分小区业主未正确认识维修资金作为房屋养老金的作用，仅考虑后期还需要补充缴纳，因此不愿意使用。2022年11月14日，区XX镇一小区居民家中突发火灾，一名七旬老人不幸身亡，据调查了解，事前该小区消防设施设备均已处于瘫痪状态，物业公司曾向业委会提出使用维修资金进行维修，但是业主意见征询未通过。三、建议意见坚持党建引领住宅小区综合治理，
18、重点聚焦与居民利益密切相关的“急、难、愁、盼领域，以精细化的理念，持续补齐民生短板，努力破解住宅小区治理难题，日显紧迫和重要。（一）党建引领，促进理顺物业管理体制机制。一是加强党建引领住宅小区综合治理，突出“党建引领、行业主管、基层主抓、群众参与”的治理新格局。完善区、街镇党政双牵头工作机制，统筹协调业委会、居委会和物业服务企业共同参与基层党组织建设。二是发挥联勤联动，落实长效管理机制。按照房管、城管、公安等相关职能部门和专业单位的管理职责，建立健全条块结合的联勤联动机制，切实解决住宅小区综合性问题。三是进一步完善“三位一体”工作机制，协同运转，完善日常工作机制，及时协调解决住宅小区中跨部门、
19、跨领域的问题。（二）综合施策，持续加大物业行业监督管理力度。一是各级行政主管部门要进一步完善物业管理配套政策，注重顶层设计。严格按照各项指标进行现场督查检查，加强管执联动、信息互联、数字物联，对发现的问题及时反馈各街镇房管机构或相关职能部门，做好整改落实。二是建立诚信体系，物业服务企业做到守法经营。定期公布物业服务企业信用情况，建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，构建以信用为核心的物业服务市场评价机制。三是提升物业从业人员素养。打造XX职业技能竞赛品牌，注重创新型、应用型、技能型人才培养；加强对物业服务企业传染病防护、消杀等方面专业知识和技能的培训；提高物业行业评优评先标准，通过区优评选增强从
20、业人员荣誉感和归属感。给予物业企业在政策、税收优惠等方面进行扶持，同时，加快建立政府购买服务，加大奖励力度、市场有偿服务、居民自我服务、志愿公共服务相结合的防疫长效治理体系。（三）注重选配好业委会成员，充分发挥业委会作用。一是应建尽建业委会，引导组建成功，规范业委会运行，加强对业委会监督。进一步优化业委会人员配置，严格对业委会的人选推荐和审核把关，加强业委会成员法律法规和业务培训，提高业委会成员依法依规履职能力。二是注重对业委会成员的选配，尤其是业委会主任的配备。三是加大宣传力度，广泛宣传物业管理相关政策法规；增强业主法律意识和诚信意识，提高业主对物业质价相符关系和物业费调价必要性的认识，以及
21、小区防疫、生命通道畅通、垃圾分类、消防安全、文明出行、宠物管理、停车难、违建违法等关注，增强业主对所属小区物业服务水平的评价参与度。（四）探索解决住宅小区的突出问题，提升住宅小区品质。一是探索专项维修资金优化使用方式。强化专项维修资金监管，规范物业专项维修资金的使用流程。针对住宅公共收益公布账目和入账情况开展专项检查，狠抓资金监管，对存在违规问题的物业服务企业和项目经理予以记分处理，及时向社会公开。二是加快推进既有多层住宅加装电梯。积极开展加装电梯政策宣传，提升小区业主对于加装电梯工作的认知度。进一步完善既有多层住宅加装电梯工作方案，为各部门、各街镇开展工作提供政策支持。三是全面推进旧住房修缮
22、工程建设。健全按质论价、质价相符、优质优价”的物业服务市场价格机制，积极探索物业管理质价双提升与修缮工作相结合，考虑将已经达成“质价相符的小区优先纳入旧住房修缮项目。四是统筹推进住宅小区电动自行车充电设施建设。按照统一标准，新建住宅同步建设，确保应建尽建，无死角，无遗漏，切实保护居民群众生命财产安全。五是确保无障碍通道、地下空间网络覆盖和消防通道建设。由属地街镇负责，组织住宅小区管理使用单位和物业服务企业，及时清理消防车通道上障碍物，建设醒目的消防、交通等安全标识标牌，畅通生命绿色通道，将严禁占用消防车通道纳入居（村）民防火公约，指导和监督物业服务企业实施消防安全防范服务事项，督促业主、物业使
23、用人履行住宅物业消防安全义务。（五）出台XX区住宅小区物业服务分层、分类实效测评办法，注重考核结果运用。物业服务实效测评是促进物业服务企业健康发展，提升住宅小区物业服务整体水平的重要手段，为更好地提升城市生活品质，改善人居环境，我区应尽快修订制定符合实际、内容完善、可操作性强的住宅小区物业服务分类测评办法。一是实行分层分类管理。新办法应充分考虑小区规模、房屋类型、服务内容等因素，建议对全区范围内的住宅小区按照收费标准、房屋属性进行分层分类并梳理摸底，实现住宅小区“差别化”管理，避免“一刀切”。二是细化测评指标和测评标准。测评指标应涵盖物业管理服务的各项内容，测评标准应具细统一，保证实际打分客观
24、、合理、公正。三是采用分等定级。建议对不同层类的住宅小区设置不同等级评定标准，等级可分为“示范小区、规范小区、达标小区、”不达标小区”，便于测评结果的反馈及运用。四是合理运用测评结果。测评结果可作为物业服务示范项目考评、评奖评优、日常监管、物业服务项目招投标等物业管理活动的重要依据和参考。五是明确奖惩措施。进一步完善实施红名单”正向激励和“黑名单”负面惩戒的管理制度。区政府相关职能部门应尽快出台区住宅小区“美丽家园建设实施方案、区住宅小区物业服务分层、分类实效测评办法、区达标示范小区评定办法等，通过开展进一步强化住宅小区物业服务管理的分类等级管理的试点，注重住宅小区物业等级管理考核结果的运用。探索建立政府主导、业主自治、多方参与、协商共建的物业管理模式，促使物业管理工作的能力进一步增强，物业管理突出问题治理取得成效，实现住宅小区决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享的新格局。
