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1、二OO七年十一月,前 言,11月1516日，我公司项目小组一行9人专程赶赴邯郸，就康奈投资的邯郸项目进行了综合考察。由于时间紧迫，调研过程略显粗糙。通过对邯郸市商业综合状况的调研，项目小组就本案做出如下综合报告。本报告仅对商业综合定位提出建议，不完善之处，敬请谅解！如本报告综合思路得到认可，需要可行性方案及论证报告，我司项目组将在深一步的调研后，再做方案。,1,、邯郸市宏观现状,2,魅力邯郸，雄踞冀南大地,邯郸，是国家历史文化名城、中国优秀旅游城市、国家级园林城市、全国双拥模范城市和中国成语典故之都，是国务院批准具有地方立法权的较大城市和市区非农业人口超过百万的特大城市。邯郸辖14县、1市、4
2、区，总面积1.2万平方公里，人口871万，其中市区人口近140万。,3,魅力邯郸，历史文化悠久,邯郸历史悠久，文化灿烂。早在8000年前，这里就有人类繁衍生息。孕育了新石器早期的磁山文化；邯郸始兴于殷商后期，有着3000多年的建城史；战国时期，邯郸作为赵国都城达158年之久，是我国北方的政治、经济、文化中心；秦统一中国后，为天下三十六郡之一；汉代与洛阳、临淄、成都、宛共享“五都”盛名；东汉末年，曹魏集团在邯郸南部邺城一带建都；北宋时期，邯郸东部的大名成为北宋都城汴梁的“陪都”。抗日战争和解放战争时期，是八路军129师司令部和晋翼鲁豫边区政府所在地 。,4,四省通衢，地理位置、交通优越,邯郸区位
3、优势突出。位于河北省南端，西依太行山，东跨华北平原；是晋、冀、鲁、豫四省临界区中心城市，与省会石家庄、太原、济南、郑州四个省会城市的距离均在200公里左右，离首都北京450公里。邯郸交通便利。京广铁路和邯济铁路交汇于此，167、107和309国道在境内形成两个十字交叉点，京珠高速公路纵贯南北，青兰高速公路沟通东西，是四省临界区内唯一有铁路交叉、国道交汇、高速横贯、机场设施等综合交通优势的城市，这使邯郸成为四省交界的经济、交通中心。,5,魅力邯郸，经济稳健发展,“十一五”期间，城镇居民家庭可支配收入每年递增10%左右，农民人均纯收入增长7%以上，城镇居民人均住房面积达到30平方米，城镇居民恩格尔
4、系数下降到28%，农村居民恩格尔系数下降到36%，城市登记失业率控制在5%以内。 2006年，邯郸市全年批发零售贸易和餐饮业实现增加值74.5亿元，比上年增长12.6%。全市社会消费品零售总额272.78亿元，增长16.3%，增幅比上年提高5个百分点，为1997年以来的最高增速。其中：城镇市场零售额127.6亿元，增长17.1%；农村市场零售额145.2亿元，增长15.6%。 全社会固定投资目标达到590亿元以上，截止目前，100个投资5000万元以上的项目全面展开，其中十大立市兴市项目投资高达622.66亿元，已完成60亿元。,6,魅力邯郸，城市建设健全,邯郸市城市设施齐全，功能完善。现在已
5、开通招商内陆口岸，海关、商品检疫机构完备。邯郸市全国信息化试点和“数字城市”示范市。邯郸正在实施大城市战略，在主城区实施“南连、北延、东扩、西移、中优”工程，扩大主城区规模，建设环城高速，构建30公里为半径，连通7个现代化组团式的大城区。有经济开发区、码头生态工业城、户村工业园等一批产业园区发展势头强劲。,7,魅力邯郸，商贸物流发达,邯郸商贸物流发达，形成了以大批轻纺、汽贸、建材、钢铁等流通企业，建成了一批辐射全国的大型批发市场；鑫港、鼎佳等一批现代物流企业正在建设，金融、保险、旅游、信息等现代服务业快速发展。邯郸是中原经济区常任主席城市，这一区域有13个市，10万多平方公里的面积，5500多
6、万人口，拥有广阔的市场。,8,魅力邯郸，整体经济实力超前,2006年全国地级以上城市前100名排位中，邯郸市以1338亿元的GDP总量位居第44位。,9,二、邯郸市商业概况,10,邯郸市主要商圈概况,人民路商圈人民路商圈位于市府所在的丛台区，以新世纪商业广场、国贸名品城为商圈内的代表商家。陵西大街商圈陵西大街商圈位于邯郸市的老城区邯山区，这里商家云集，商业结构较为完整，是邯郸的核心商业中心。主要商家有：康德、北国、国美、阳光三联、世贸、新赵都、万脑汇等。,11,邯郸市各区域特点及商业现状,丛台区邯郸的政治经济中心，以发展商贸、商务为主，主要居住人口为企业单位职工，全市的商品房供应量相对集中在本
7、区。该区域代表性商业项目：新世纪商业广场，经营面积近10万方，集购物、餐饮、娱乐、休闲等多业态、多功能为一体。与新世纪隔街相望的国贸名品城则是一家以高档概念为经营定位的百货业态。,12,邯山区邯山区是邯郸市的老商业区，商业业态较为完备，百货商场、超市、各类专业市场、专卖店、特色餐饮、住宿等业态一应俱全，商业密集、人流集中。该区域城市建筑和商业结构老化，是目前商业地产开发项目的主要区域。,13,邯郸市各区域特点及商业现状,复兴区是邯郸的重工业区，以钢铁，化工，煤炭等行业为主。本区商业项目较少，各类在建、在售楼盘也较少。,14,邯郸市各区域特点及商业现状,基本情况,邯山商场,位置,开发商,1000
8、0,早9点晚7点,低,1957年,门前停车场,楼层功能,邯山北街与和平路交界处,阳光集团,营业面积,营业时间,商场档次,开业时间,商场配套设施,楼 层,楼层面积,功能/经营商品种类,主要品牌,1234,2500,鞋，化妆品，箱包,万里马，意尔康,2500,2500,2500,女装，毛衫，童装，内衣,男装，床品,羽绒服,北极绒,恒源祥,红豆,租售率 98%,其他,价格均价 110/,付款方式 需商户提供税票，按月结算,其它杂费 押金5000元,经营方式 租赁,经营特点 以中低档消费为目标客群,邯郸市零售业抽样调查,15,基本情况,位置,开发商,1500,早9点晚7点,低,楼层功能,贯通和平路与火
9、磨街,营业面积,营业时间,商场档次,开业时间,商场配套设施,楼 层,楼层面积,功能/经营商品种类,主要品牌,1,1500,鞋，化妆品，箱包，服饰，小商品,租售率 98%,其他,价格均价 100/,付款方式 商户自行收取营业款,其它杂费 物业费用2元/,经营方式 租赁,小商品市场,邯郸市零售业抽样调查,经营特点 以中低档消费为目标客群,16,温州商城,基本情况,位置,开发商,4000,早9点晚7点,低,楼层功能,洛新南大街，火车站旁,营业面积,营业时间,商场档次,开业时间,商场配套设施,楼 层,楼层面积,功能/经营商品种类,主要品牌,1,4000,鞋，化妆品，箱包，服饰，小商品,租售率 98%,
10、其他,价格均价 260/,付款方式 商户自行收取营业款,其它杂费 工商税务每月450元,经营方式 租赁,经营特点：以批发经营为主 ，辅带零售,500停车场,邯郸市零售业抽样调查,17,基本情况,位置,开发商,6000,早9点晚7点,中,楼层功能,洛新南大街，汽车站旁,营业面积,营业时间,商场档次,开业时间,商场配套设施,楼 层,楼层面积,功能/经营商品种类,主要品牌,1234,1500,窗帘，布匹,租售率 95%,其他,价格均价130/,付款方式 商户自行收取营业款,其它杂费工商税务每月500元,经营方式 租赁,经营特点以批发经营为主，附带零售,轻纺城,配备自动扶梯4部，门前停车场,1500,
11、1500,1500,内衣，袜子,内衣，袜子，部分服装,内衣，袜子，部分服装,邯郸市零售业抽样调查,18,康德商场,位置,60000,早9点晚7点,中低挡次,统一消防系统，配备自动扶梯14部，门前停车场约1000，麦当劳进驻该商场一楼，经营面积约400,楼层功能,临西大街与和平路交界处,营业面积,营业时间,商场档次,商场配套设施,楼 层,楼层面积,功能/经营商品种类,主要品牌,-1123456,8000,小商品,哎呀呀,8000,8000,8000,电器，手机，男装，运动系列,鞋类，大小内衣,休闲类，女装,阿迪，才子，杉杉，太子龙,康踏,衣之纯,租售率 100%,其 他,价格均价一层均价270/
12、二层均价160/,付款方式商户自行收取营业款,其它杂费 押金5000元,经营方式租赁 ，可免税,经营特点市场化的经营模式，以中低消费群为主,基本情况,8000,8000,8000,裤区，男装,羽绒服,美食城,杉杉，太子龙,波司登,邯郸市零售业抽样调查,19,北国商城,位置,20000,早9点晚7点,中,楼层功能,陵西大街,营业面积,营业时间,商场档次,商场配套设施,楼 层,楼层面积,功能/经营商品种类,主要品牌,-11234,3500,超市，小电器,租售率 100%,其他,价格一层均价200/二层均价120/,付款方式统一收银,其它杂费押金10000,经营方式租赁+联营 联营扣点为22%+税票
13、结算,经营特点百货业态、中低消费,中央空调，统一消防系统，配备自动扶梯10部，观光电梯2部，肯德基已进驻该商场，经营面积约300,4000,4000,4000,鞋，化妆品，珠宝，钟表,女装，箱包,男装,基本情况,4000,运动休闲类,百丽，康奈，周大福,衣恋，米奇，艾格,劲霸，七匹狼,阿迪，李宁,邯郸市零售业抽样调查,20,位置,46000,早9点晚7点,中低档,楼层功能,陵西大街北国商城对面,营业面积,营业时间,商场档次,商场配套设施,楼 层,楼层面积,功能/经营商品种类,主要品牌,1234,4000,运动，休闲，牛仔，鞋,租售率 95%,其他,付款方式统一收银,其它杂费押金12000,经营
14、方式联营扣点经营联营扣点为22%免税,经营特点 以穿着类为主，其它综合业态尚未完善,配备自动扶梯8部，统一消防系统，垂直电梯2部，门前停车场约500,4000,4000,4000,女装,女装+男装,羽绒服,名典屋,开开,坦博尔,世贸购物中心,开业时间,2007-11-15,红蜻蜓,邯郸市零售业抽样调查,21,位置,12000,早9点晚7点,中低档,楼层功能,和平街北国商城对面,营业面积,营业时间,商场档次,商场配套设施,楼 层,楼层面积,功能/经营商品种类,主要品牌,1234,3000,珠宝，电器，化装品,租售率 100%,其他,付款方式统一收银,其它杂费押金12000,经营方式租赁，免税,经
15、营特点市场化百货业态，中低消费为主,自动扶梯8部，统一消防系统,3000,3000,3000,休闲服饰，男装,女装,羽绒服,衣之纯,以散货为主,红豆，波司登,国风大楼,开业时间,金大福，佳雪,价格一层均价240/二层均价140/,邯郸市零售业抽样调查,22,位置,9000,早9点晚7点,高档,楼层功能,人民东路,营业面积,营业时间,商场档次,商场配套设施,楼 层,楼层面积,功能/经营商品种类,主要品牌,1234以上,2000,男装,租售率 100%,其他,付款方式统一收银,其它杂费押金12000,经营方式 联营扣点25%，税票结算,经营特点以高档概念定位的、以穿着类为主体的百货业态,自动扶梯8
16、部，统一消防系统，中央空调系统1000停车场，配备垂直电梯2部,2000,2000,3000,女装,运动类，礼品类,写字楼,宝姿，范怡文,阿迪，耐克,国贸大楼,卡尔丹顿，宝姿,价格 写字楼租赁价格为25/物业管理费为2.4/，水电及2M宽带到户，简装修,邯郸市零售业抽样调查,23,位置,100000,早9点晚7点,中高档,楼层功能,人民东路,营业面积,营业时间,商场档次,商场配套设施,楼 层,楼层面积,功能/经营商品种类,主要品牌,-1,12500,电器类/床上用品/小型家具/家居饰品,自动扶梯16部，统一消防系统中央空调系统，地下停车场,12500,12500,12500,手机/化妆/珠宝玉
17、器/国际男装/屈臣氏/必胜客/超市/音像制品,度文,新世纪购物中心,开发商名称,罗莱,阳光集团,8,1,2,皮鞋/食品/日化/钟表/照材/办公用品,百丽，思佳图,3,男装/毛衫/内衣/羽绒服,珍贝/波司登/雅鹿/马克华菲,4,12500,女装/箱包/内衣/饰品/中老年服装,ONLY/黛安芬/艾格/纳帕佳/影儿,5,12500,皮具/牛仔/运动休闲/户外运动/眼镜/儿童乐园/玩具/孕婴用品/童装,JEEP，阿迪，耐克，丽婴房,6,12500,保龄球/茶吧/特色小吃/电玩/健身/美甲/美发/台球/书吧,7,12500,12500,电影院，网吧，电子游戏,KTV歌厅,邯郸市零售业抽样调查,24,租售
18、率 100%,其他,付款方式 统一收银,其它杂费 押金30000,经营方式 联营扣点25%，税票结算,经营特点 市区内最大的综合型购物中心,价格 写字楼租赁价格为30/物业管理费为2.5/，水电及2M宽带到户，无装修,新世纪购物中心,邯郸市零售业抽样调查,25,项目名称,商业类别,楼层及主要业态,经营面积,经营档次,经营状况,周边环境,备 注,亚森家具城,家具、办公用品大卖场,单层18000共54000,中高档,好,交通便利商业氛围浓厚,体量大、市场成熟经营档次较高,中华北家具城,1F：家具，办公类,家具、办公用品大卖场,12000,中档,良好,交通便利，人流极大，商业氛围浓厚,缺乏精品，吸引
19、高端消费者乏力,乐颐电脑城,电脑，数码产品，二手电脑市场,1F：数码类2F：专卖店3F：二手市场4F：影碟，电脑桌椅，办公耗材,单层2000共8000,中高档,好,交通便利，人流极大，商业氛围浓厚,品牌多，类别全多为10小铺独立经营,赵都万脑汇电脑城,电脑，数码产品，二手市场,3F：专卖店，二手市场4F：电脑办公用品/耗材/影碟,单层2000共4000,中低档,良好,人流一般，商业氛围不够,品牌多，主力商铺为10小铺,国美电器,家电专业市场,1F/小电器/热水器/燃气灶/数码产品/手机2F/电视/冰箱3F/空调/洗衣机,单层1200共3600,中高档,良好,人气较好，周边商业氛围浓厚,专业电器
20、卖场，连锁经营，实力强,邯郸市大型专业市场抽样调查,26,项目名称,商业类别,楼层及主要业态,经营面积,经营档次,经营状况,周边环境,备 注,阳光三联家电,家电专业市场,单层1500共6000,中高档,良好,人气旺盛，周边商业氛围浓厚,本地家电品牌，为邯郸阳光集团产业，连锁经营,1F：数码/手机2F：电视/小家电3F：冰箱/小家电4F：空调/洗衣机,27,邯郸市大型专业市场抽样调查,邯郸市酒店住宿业抽样调查,28,邯郸市休闲娱乐业抽样调查,29,邯郸市在建商业项目抽样调查,30,邯郸市商业综述一,邯郸市商业相对全国内陆二线城市而言，商业发展已经相对成熟，拥有如万宝龙、宝姿、卡尔丹顿、梦特娇、O
21、NLY、艾格、依恋、LEE等一批国内主流的品牌，且品牌密集度也达到了一定程度，但从城市商业的平行发展来看，休闲娱乐、特色餐饮等业态的发展不均衡，城市的商业时尚度、休闲度（即非商品功能性消费的程度）都不高。邯郸商业的整体水平目前仍还处在发展期中，与全国一线城市和沿海商业发达城市相比还有相当的距离。,31,同时，在城市经济发展的大环境下，大众对商品使用功能的需求还远远大于其对商品时尚度、休闲度的需求，邯郸高端消费群体（泛指邯郸年收入稳定在0000元以上的消费群体）的消费力还无法在本地有效转化成固定消费阶层也是造成邯郸商业现状的重要原因。,邯郸市商业综述二,32,第三，邯郸商业现状表明，市场对时尚的
22、需求迫切，初级商业竞争已逐步向以概念、文化、时尚、品位的竞争转移，尽管迫于眼前的商业企业生存压力在形式上表达的不够充分，但品牌、时尚、休闲的心理诉求十分强烈。以时尚、休闲为主题概念的新型商业呼之欲出。稽山步行街、世贸休闲广场等在建或新张商业企业，都力图在这方面做出探索，并在企业的经营理念里做出明显的主张。只是在“点”的问题上，在具体的表达上尚不经典，不完善。,邯郸市商业综述三,33,三、项目地块及周边条件分析,34,项目地块特征概况,该地块(一期地块S2)坐落于邯郸市邯山区黄金商务区，西邻邯山南大街、东接陵西南大街、北临和平路、南为火磨街。是规划中邯山商业步行街和平大道入口的街首建筑。该地块呈
23、不规则几何图形，整体与S1地块、世贸购物休闲广场用地呈正方形。总用地面积约11952.9m2。,35,项目地块周边状况,项目所在地的周边既有众多大型商业体和专业大卖场，也有各种自发形成、无序经营的老式门店、集市和批销中心，其经营的商品档次较低，商品结构杂乱。地块周边旧民居建筑较多，居民密度高。,36,项目地块周边500m商业分布情况,业 态,细分业态,商网数量,典型商铺名称,休闲,酒吧、咖啡,洗浴、棋牌,7,0,邯郸浴池/新天地洗浴/中银洗浴/金鹏洗浴/大桶水娱乐城（关门）/居家澡堂/典型棋牌等,文化,摄影、婚纱,音像书店,网吧,4,10,5,蓝的梦、蓝的梦婚纱摄影、邯郸照相馆、环球摄影,新华
24、书店/五金音像/大地音像/四方音像/开元音像/中原音像批发/国民教育书店等,燕赵人、四方、奥赛、明日、同行等,购物,百货、购物广场、仓储、超市等,10,万贺超市、永和超市、国营家家乐超市、中银超市、北国商城、康德、国风、邯山商场、快乐小超市、永开百货等,服饰店,46,三源、壹兴、百圆、后街男孩、班博、酷他她、真维斯、三九、依林鸟、好心情、连锁服饰、流行街服饰广场、牛仔基地、大水西服、流行街服饰广场2、韩酷一族等,钟表、鞋帽、箱包、眼镜等,15,邯郸钟表公司、金冠钟表、三鑫家电钟表、时尚箱包、平价箱包、匹克、达芙妮、亨达利眼镜、迎宾眼镜、和谐眼镜、豪华眼镜、箱包大世界等,日杂用品,43,烟酒副食
25、/工具电/萌芽茶行/挂历世界/金兰春副食/烟酒副食/军工产品经销部/名烟名酒/麻光食品批发/宏达食品批发/爽江纸巾批发/金利纸巾批发/三木文具/名都日化/百福康纸业/恒鑫/盛隆日化/振宏名烟/晨光副食/顺达文具行/烟酒门市/茶行/汇源百货/文慧玩具（关门）/美信百货（关门）/富星口杯/隆鑫口杯/刑旺口杯批发/万豪口杯批发/盛隆日化/秀灵毛绒玩具/烟酒/社区小卖铺/便民商店等,精品店,市场,其它,15,239,2,运动361度等,冀南小商品市场（内街，总计千余家）等,利群电器手机、天涯通讯,37,项目地块周边500m商业分布情况,38,项目地块周边500m商业掠影,39,项目地块周边500m商业
26、掠影,40,项目地块商业综述,项目所处位置在和平西路与邯山街的交叉口，临近邯郸火车站，属于邯郸的传统商业区的核心段。周边各类商业项目高度集中，商贸流通业发达，周遍半径500米内分布的主要商家有北国商城、康德、世贸购物休闲广场、邯山商场、阳光邯山超市、阳光三联电器、国美家电、冀南小商品批发市场、纺织品批发中心等，商业十分成熟，商业总量大，业态构成丰满，商业竞争激烈。商业突围已成必然之势。,41,通过调研我们看到，项目周边商业竞争集中在传统商业模式上，以零售市场为核心，争体量、拼价格。部分新的商业理念只是其竞争过程中的口号而已。如：世贸打出了休闲购物广场这一时尚招牌，但其经营理念、经营方式、品牌结
27、构、业态分布都找不出休闲的痕迹。因而，也可以说该区的商业竞争尽管十分激烈，但仅停留在“末端”竞争上。谁最早跳出这一“怪圈”，谁就是胜利者。,项目地块商业综述,42,同时我们也看到，城市商业发展进程中的不均衡性，给我们留下了很多可以想象的空间。如：概念商业、文化商业、时尚商业、体验商业,项目地块商业综述,43,我们可以这样认为：新一轮的商战将率先在这一商区中打响，洗牌、淘汰、成功、崛起一系列惨壮的悲喜剧将在这里上演。我们在思考：本案的生存、发展、成功将如何演绎,项目地块商业综述,44,四、项目商业定位及业态规划建议,45,？,项目商业部分整体定位思考,46,项目商业部分整体定位思考点一,？,47
28、,在相对成熟、密集的商圈里如何实现商业突围,项目商业部分整体定位思考点二,48,？,作为邯山商业步行街的街首龙头项目和第一启动项目如何肩负起整条街未来生存的重担,项目商业部分整体定位思考点三,49,？,如何让开发商的 开发利润最大化,项目商业部分整体定位思考点四,50,？,未来商铺经营者的利益如何能得到保障,项目商业部分整体定位思考点五,51,？,什么样的商业业态及经营方式能得到邯郸市民的认可,项目商业部分整体定位思考点六,？,如何将商业定位的战略高度与现实生存的需要有机的统一起来,52,项目商业部分整体定位思考点七,？,用什么样的策略和手段实现项目的可持续发展,53,项目商业部分整体定位思考
29、点八,？,我们的优势资源在哪里 如何有效的利用 这些优势资源,54,项目商业部分整体定位思考点九,？,如何共享该商圈的消费群，如何通过我们的经营满足共享消费群不同的消费需求,55,56,项目商业部分整体定位思考点,？,我们在思考,项目商业综合定位,57,以满足邯郸人民的时尚需求、休闲需求、文化需求为主题的体验式商业模式通过对邯郸市场调研的数据分析，结合商业发展的一般规律我们发现，功能化消费需求已向时尚消费需求转移，并且时尚消费需求的比重越来越大，这在目前国内一线城市和沿海商业发达城市均已明显的显现。如：武汉民众乐园、长沙黄兴路、大连万达等。,本案的商业定位（概念）：,项目商业综合定位支撑点,以
30、满足时尚需求、休闲需求、文化需求为主题的体验式商业体的定位支撑点：1、是邯郸市民对时尚需求的需要，是本地商业升级、发展的必然，符合商业发展的一般规律； 2、这种定位的可操作性在国内一线城市和沿海商业发达城市取得成功，为我们提供了科学的验证3、在邯郸市的商业构成中具有唯一性；,58,60,项目商业综合定位支撑点,、是商业区域版块中的时尚亮点；、为项目后一期的开发打开了一条通道，形成资源集合效应。,59,本案商业定位发想,业态组合,建筑形态,经营模式,消费需求,时尚需求,文化需求,创造商业进化先驱创造区块走街文化,休闲需求,外部环境,内部因素,满足市民的,60,本案商业定位,由新型购物模式为主力店
31、支撑，以运动大本营、主题餐饮、概念餐厅、复合式娱乐业态等前卫业态为人气支撑，以精致时尚的精品购物为结构主体，形成一个新颖的能满足该区共享消费群体新的消费需求的新型体验式时尚商业街区,61,业态组合模式建议,62,一层业态组合建议,一层的业态设计是业态组合的重中之重，其经营模式大致可分为三种：,63,一、自主经营的主力店模式如： OUTLETS品牌直营中心、ITAT会员店、韩国城,一层业态组合建议,64,二、外开门地铺+内堂组合模式,一层业态组合建议,65,三、内商业街“店中店”模式,一层业态组合建议,66,以上三种模式各有利弊，它应以开发商的主体需求而定，我们比较倾向于第一种模式，这种模式尽管
32、操作难度大，但它将来操作成功，给整个项目带来获益是最大的；,一层业态组合建议,67,68,时尚精品街区（类似武汉民众乐园的内街模式）,其他楼层业态组合建议一,潮流地带：美妆、美甲、时尚饰品 ,69,其他楼层业态组合建议二,概念餐厅、咖啡厅、茶餐厅、主题餐厅、特色餐饮,70,其他楼层业态组合建议三,室内运动大本营（篮球、羽毛球、乒乓球、桌球、垒球、壁球、高尔夫等）,71,其他楼层业态组合建议四,数码影院、网吧、量贩KTV、音乐酒吧,72,其他楼层业态组合建议五,美容美体SPA、健身中心、茶艺中心、艺术培训中心,73,其他楼层业态组合建议六,业态平面分布建议,负一层布局平面图,室内运动大本营（篮球
33、、羽毛球、乒乓球、桌球、垒球、壁球、高尔夫）,74,业态平面分布建议,一层布局平面图,OUTLETS品牌直营中心ITAT会员店韩国城,75,业态平面分布建议,二层布局平面图,精品店（类似武汉民众乐园模式）,76,业态平面分布建议,三层布局平面图,精品店（类似武汉民众乐园模式）,77,业态平面分布建议,四层布局平面图,休闲娱乐业态数码影院、网吧、量贩KTV、音乐酒吧,78,业态平面分布建议,五层布局平面图,概念餐厅、咖啡厅、茶餐厅、主题餐厅,美容美体SPA、健身中心、茶艺中心、艺术培训中心,79,本案业态组合综述,业态组合是商业定位的综合体现，关系到整个经营战略包括商业地产开发成果的实际利益，因
34、而上述组合建议需进一步论证。同时前述方案也可以适度调整，如负一层是否改变其他业态，一层可否一步到位的设计内街式店中店模式等。但局部业态调整后，其余部分的业态比例及形态也应该做出相应的调整，使之符合商业经营的基本规律。本案商业综合定位、业态定位论证（略）本案商业业态组合比例细分（略）本案商业定位和业态定位的可操作性和可持续发展性论证（略）,80,五、产品开发建议,81,产品开发建议一,建议将建筑负一层设计增设为负二层设计,82,建议二,建议五楼顶部采用钢构彩玻挑空顶,83,建议三,三栋高层用转换层改善柱网密度,84,建议四,采用椭圆形中堂设计,85,建议五,中堂主扶梯采用两边双向剪刀布局增设观光
35、电梯,86,建议六,商业建筑层高建议,建议建筑层高规划如下：B2F：3mB1F：8m（也可采用6米）A1F：6mA2F5F：4.5m 以上均为净空高,87,建议七,五层餐饮区要有与三栋主楼风道相连通的排烟孔,88,建议八,五层餐饮区要有独立的排污通道,89,六、项目销售/招商策略,90,产品销售原则,资金快速回笼模式利润最大化模式,如想实现快速资金回笼，其主要方式为：以概念宣传引路、低价优惠为主策略。如想实现项目开发利益最大化，则应以经营设计为先，通过商业价值提升,实现项目整体增值的策略。,91,产品定价策略,1、估算本案销售价格，通过回报率估算本案租金水平；2、通过本案周边代表型项目的租金设
36、定，估算本案的租金水平。3、用放水养鱼的经营策略，尽可能的在前期采用培育、扶持的手段与方法，与经营户共同顺利的度过生存关。,在产品销售原则的指导下，通过对周边代表性项目租售价格、优劣势等影响价格的因素进行综合分析后，在市场的指导下定价。,租赁定价策略,销售定价策略,92,销售/招商具体策略建议,1、二、三层以小铺位（实用面积4m28m2）分割快速实现销售；2、负一层、四层、五层以自然销售+主题/主力店招商；3、一层保留以主题店自有经营，短期内不考虑销售；,执行思路：,具体策略：,93,二、三层先行营销，一层自留，地下一层及四、五层可租可售、以租代售，待市场成熟、物业升值后再对一层进行销售策划（
37、一年左右）。通过采用这种新型的逆向销售模式来实现投资回报最大化的目的。,销售/招商总体策略建议,在这种模式设计下，招商、销售是一个整体、不可分割的，是互相促进的，必须由同一部门统管。招商是为了实现销售利润的最大化，而销售是为实现地产开发的利润；如将两者剥离开来执行，则会出现两者利益上的冲突，而导致开发商整体利益的流失。,94,该项目操作过程中的特别要注意的几个问题（一个关键点、三个要注意的问题）,95,一个关键点,96,！,一个关键点,97,要全面的认识商业地产,成活误区 规划误区 招商误区,一个关键点,98,三个特别要注意的问题,99,要注意的问题一,商业地产项目的竞争，不仅仅是资金实力和资
38、源优势上的竞争，更重要的是思想、智慧和人才等更高端位的竞争；项目的思想高度及执行力，决定着项目整体的成败；在某种意义上来说，一个人决定着项目的成败！,100,要注意的问题二,在现代商业竞争激烈的经济环境下，“短板经济”特征十分明显；做一个商业项目，就应该把商业做足、做透、做活，任何一个失误、任何一个小的省略、任何一个漏洞，少则要付出510倍的代价来弥补损失，大则会给整个项目带来毁灭性的后果。以荆州中山路步行街景观为例：请大家对比以下几组图片,101,荆州中山路前后状况对比,开业前期,开业当天,开业几天后,开业几天后,102,其他项目对比景观,103,其他项目对比景观,104,105,其他项目对
39、比景观,要注意的问题三,在项目营销手段上要换一种思维：一、商业成活只需要解决两大问题：一是为什么来？二是为什么还要来？针对这一问题，商业地产销售就不能用一般地产销售的方法去操作！商铺投资户怎么去推介和宣讲？商铺经营户如何去推介和宣讲？都需要非常专业的商业知识。二、实现商业地产的销售/招商，不是靠广告推广策划的好来实现的，而是靠项目的核心品质。随着社会水平的提高，人们越来越注重理性消费，广告推广策划可以实现将信息有效传播出去，并将目标消费群体吸引过来，但真正能够实现消费的仍然是产品的品质。只有把产品的品质打造好了，再通过有效的广告推广策略，我们的目的才能真正得以实现。,106,THANKS！谢 谢！,
