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1、邯郸市房地产住宅市场分析,2,本报告旨在通过对邯郸住宅市场调查，形成市场数据结论，并以此基础进行分析、研究后形成的对邯郸市房地产市场研判及发展预期，旨在为广府旅游、溢泉湖旅游项目策划提供基础支持。,3,邯郸市简介及经济状况 邯郸市简介 邯郸市经济状况 邯郸市城市定位研究与发展战略邯郸市房地产住宅市场分析 邯郸市房地产住宅市场调查邯郸市房地产住宅市场容量供给及竞争力调查邯郸市房地产住宅市场容量需求及价格调查邯郸市房地产住宅市场营销调查 住宅市场预测住宅市场供给容量分析预测住宅市场销售潜力预测住宅市场主要竞争力分析住宅市场价格分析住宅市场销售推广策略分析住宅市场风险分析,目 录,项目概况 广府项目
2、 广府项目简介 旅游发展规划 SWOT分析 项目开发模式 开发借鉴,4,邯郸市简介及经济状况,5,邯郸是中原经济技术协作区的中心城市。邯郸地处晋冀鲁豫四省交界地带，是一个北望京津、南下粤港、东近齐鲁、西连三晋的交通枢纽，具有较强的辐射能力。邯郸的资源、区位优显，经济基础雄厚，是中原经济技术协作区的中心城市。,邯郸市简介,6,区域交通便利境内有贯穿南北方向的京广铁路，东西方向有邯长铁路和邯济铁路。两支形成“8”字形干线环形铁路穿绕境内,并与京广线相通。此外，京珠高速公路，107国道都从市内穿过。邯郸机场已经投入使用，已经开通到上海、海南、杭州等6条航线邯郸市市内交通也较为发达，各区间除了有较密的
3、公交网络连接外，出租车行业也比较繁荣。,邯郸市简介,7,邯郸矿产资源丰富。邯郸市境内矿产资源种类繁多。主要有铁、煤、石灰石、铝土矿、金、铜、伴生钴、锰、黄铁矿、石墨、耐火粘土、硅灰石等29种矿产，其中已开发20种。全市矿石总产量2969.35万吨，其中煤炭1595.3万吨、铁矿石466.93万吨、其他非金属矿967.12万吨，年矿产品总量价值34.62亿元。就邯郸的矿产储量而言属于半资源城市，丰富的矿产资源多分布在邯郸市周边县城。根据国内其他先进能源城市房地产发展经验，分析认为邯郸的房地产消费增长预计与能源及相关产业的开发成正比例增长。,邯郸市简介,8,邯郸市钢铁行业发展迅速。2006年，邯郸
4、市工业第一大支柱行业钢铁行业完成增加值245.9亿元，增长30.6%，增长速度高于规模以上工业5.7个百分点，占全市规模以上工业增加值比重为57.8%。07年5月，邯钢、宝钢正式签约，联手共建邯钢新区,在未来的发展中结成了密不可分的战略合作关系。预测：随着邯郸市钢铁行业的快速增长，为房地产业的健康发展提供了良好的经济环境与消费基础。,邯郸市简介,9,邯郸拥有悠久的历史文化成语之都邯郸是中国历史文化名城之一，它的文明历史已有7000多年。历史上的许多典故以及美好传说，如黄梁梦、将相和、完璧归赵、毛遂自荐、邯郸学步、胡服骑射等，都和邯郸的历史有关。旅游资源极其丰富，现有名胜古迹500多处，主要古迹
5、和游览景点有武灵丛台、黄梁梦吕仙祠、娲皇宫以及响堂山石窟等，还有新开发的长寿村、京娘湖、武当山等民俗风景区。悠久的历史文化为邯郸孕育着浓厚的文化氛围，同时也为房地产开发（商业）带来了许多可以挖掘的潜力与机会点。,邯郸市简介,10,邯郸市行政区位情况邯郸市主要行政区划复兴区邯山区丛台区高开区,邯郸市简介,11,复兴区位于邯郸市区西部，是邯郸市的重、化工业区，全区辖1个乡，6个办事处，15个行政村，人口24万，面积37平方公里。1996年被命名为“小康区”，所辖彭家寨村被誉为“邯郸第一村”。但由于其区域中存在邯郸钢铁厂等工业项目,存在一定程度的污染，客户普遍对此区域认知度不高。（红色所示区域）,复
6、兴区,邯郸市简介,12,丛台区,市府驻地，人口26.8万，面积26.3平方公里，辖10街道1乡。中华北大街周边地区是目前邯郸市经济比较发达的地区。（绿色所示区域）,丛台区,邯郸市简介,13,邯山区是邯郸市的中心城区。现辖马庄乡、马头镇、十个街道办事处，面积37平方公里，人口26.4万。该区地处繁华商贸密集区，客流充足、物资丰富、交通便利，火车站、长途汽车站、飞机场坐落在本区内，京广、邯济、邯长铁路，京深高速公路和107国道贯穿全区。（蓝色所示区域）,邯山区,邯郸市简介,14,东部高开区是政府批准的省级开发区，新区规划面积23.5平方公里。通过市场调研分析预计随着城市中心整体逐渐向东转移，高开区
7、将逐渐成为城市的热点区域，目前该区域的楼盘均价在4100元/平米（紫色所示区域）,高开区,邯郸市简介,15,邯郸市总人口数量稳步增长市区人口在130万人左右,邯郸市人口每年约增加10万人。随着城市化步伐的推进，预计邯郸周边农村人口将逐渐向城市转移，形成农村人口向中心城市集聚的趋势。此趋势意味着住房有效需求量将逐步提高。,注：根据邯郸市政府多年数据统计所得,邯郸市简介,16,地区生产总值增长迅速。,近年,生产总值迅速增长，涨幅每年保持在15%到25%。根据其他城市经济发展的经验总结，认为邯郸市经济发展态势良好,发展速度将进一步加快。,注：根据邯郸市政府多年数据统计所得,邯郸市经济状况,17,城市
8、人均可支配收入稳定增加。,根据实地探测性调查以及以上表格说明，邯郸市人均可支配收入水平逐年上升，涨幅保持在10%-20%,06年突破10000亿元。邯郸市城镇居民收入将继续保持一个较高的增长水平。随着人均可支配收入水平的提高，人们对居住的需求将进一步提高，这在一定程度上会刺激当地房地产业的发展。,注：根据邯郸市政府多年数据统计所得,邯郸市经济状况,18,地区社会消费品零售总额稳步增长。,社会消费品零售总额是反映人民生活、社会消费品购买力的指标。邯郸市这一指标的迅速增长反映出本市的消费能力较为旺盛，经济形势良好，为房地产的开发销售提供了良好的消费力基础。,注：根据邯郸市政府多年数据及实地统计所得
9、,邯郸市经济状况,19,批发零售企业各类商品销售普遍增长,2006年增长情况值得关注的是，汽车类的商品销售上涨了93.4%,远远超过了其他类商品。根据其他城市的经验，认为城市当地汽车销售率加快，为城市范围扩大提供基础，同时住宅及商业房地产也将稳步增长。随着私家车数量的增加，必然拉动周遍地区旅游市场的发展，同时也将追求高品质的生活。,注：根据邯郸市政府多年数据及实地调查统计所得,邯郸市经济状况,20,城市居民可支配收入总额与消费品零售总额增长趋势:,邯郸市民在用于日常消费品指出外，仍有大量的闲置资金。通过实地调查了解，作为股票、银行存款、房地产投资等多种投资渠道相比，客户比较认同闲置资金用于房地
10、产投资较为实际、安全。,注：统计所得,邯郸市经济状况,21,固定资产扩张有力,邯郸市固定资产投资扩张有力，平均每年有100亿元的增加额。2006年，全市固定资产投资达到599.5亿元，同比增长22%，增长幅度连续3年保持在20%以上。固定资产投资额反映了一个地区房地产市场的热度，由于邯郸市固定资产投资额的持续稳定上升，表明房地产有进一步稳定发展的潜力。,注：根据邯郸市政府多年数据统计所得,邯郸市经济状况,22,基础设施建设进一步完善。已建设中华大街南北延等16条城市道路。06年末主城区实有城市铺装道路长度630公里，铺装道路面积1290万，建成区人均道路面积13.93。,根据国内其他城市建设运
11、营经验，城市基础设施建设进展迅速，良好的基础设施是房地产开发销售的有力支撑，必定为房地产项目提供了极大的升值潜力。,邯郸市经济状况,23,总结邯郸市的自然及历史资源丰富、区位优显，是中原的中心发展城市。邯郸市经济基础雄厚，工业化水准高，矿产资源丰富08年经济将进一步加速发展。邯郸市房地产市场发展迅速，市内别墅虽然总价高，但销售火爆。目前受土地政策的影响，市内已无别墅用地。,24,邯郸市城市定位研究与发展战略,邯郸市战略定位：历史文化名城 新型制造业基地 区域经贸中心在历史、现实和未来相联系，区域、功能和质量相统一的把握中，认为新时期邯郸市城市定位的基本表述为：“以名城、区位、资源三大优势为依托
12、的中原最重要最具活力的新型制造业基地”。简称“三优一地”对一个城市的性质、地位和功能进行定位，邯郸市最常用、最具影响力、感召力和公信力的主要有三种：（1）国家历史文化名城；（2）晋冀鲁豫接壤区经济中心，或晋冀鲁豫接壤区经贸中心；（3）综合性工业基地，或新兴基础工业基地。,25,城市定位支撑新型制造业基地（1）优质重化制造业：主要包括电力、冶金、建材、机械、化工五大工业；（2）精深轻型制造业：主要包括食品、医药、纺织、服装、陶瓷五大工业；（3）高新技术制造业基地：主要包括环保设备、精细化工、生物工程、光机电一体化四大工业。因此，“三位一体”的新型制造业基地又可具体表述为“五重五轻四新”十四大新型
13、制造业基地。,邯郸市城市定位研究与发展战略,26,历史文化名城（1）名城、区位、资源（前有论述）赵国都城、成语之都、太极等（2）国家历史文化名城这是城市对内对外多层次开放和制造业开发利 用国际国内“两个市场、两种资源”中最宝贵、最重要、最具影响 力的文化资源和品牌资源，它将赋予邯郸以深厚而独特的城市文化 背景、文化品格和文化内涵。,邯郸市城市定位研究与发展战略,27,区域经贸中心（1）重要的内陆交通枢纽。这是制造业基地、区域经贸易中心高集散功能的必要条件和有利条件。（2）晋冀鲁豫接壤区经贸中心。这是制造业基地低成本、高效能开发利用区域市场资源的地理优势和有利条件。（3）中原中部中心城市。从我国
14、三大经济地带划分上具有承东启西，吸纳、传递和转换东西经济、技术和文化资源的战略意义。（4）河北南大门。在联结我国南北经济文化交流上，特别是在开展京津冀渤海经济区与长江三角洲和沿江经济区的南北对话上，具有吸纳、中介和枢纽的重要地位和作用。,邯郸市城市定位研究与发展战略,28,总 结：邯郸市新的城市定位给邯郸的发展带来了新的契机，从城市目标和发展观念来说，增强了内在动力。为适应工业化、城市化、开放型的大趋势和实现跨越式发展的战略目标，新一届市委市政府班子提出了“工业强市”和“开放带动”的战略方针，有利于培育和构造城市工业竞争优势及整合旅游资源优势，幷有利于本地资源、市场优势与外部资金、技术在广阔范
15、围内的结合，将实现以旅游和工业为新经济增长点的经济结构，必将推动邯郸经济新一轮的腾飞，同时给房地产业带来新的蓬勃发展。,邯郸市城市定位研究与发展战略,29,邯郸市房地产住宅市场分析,30,市场分析,市场调查,市场预测,市场容量调查,竞争力调查,价格调查,营销调查,供给调查,需求调查,市场容量分析,主要竞争力分析,价格分析,营销分析,风险分析,供给预测,销售潜力预测,工 作 进 程,31,邯郸市房地产住宅市场容量供给及竞争力调查,32,邯郸房地产市场投资市场总体走势平稳。其中，住宅投资增长稳定,04年为20.4亿元,06年增长到21亿元.办公项目的投资增长幅度大,04年为0.3亿元，06年增长到
16、1.7亿元。商业增长缓慢，但整体呈上升态势，06年投资1.7亿元.,注：统计,房地产逐年投资情况(单位:亿元）,住宅市场供给容量调查,33,施工面积逐渐增长,由04年的316.5万增长到06年356万.04至06年，新开工面积分别为151.6万,134.7万和164.3万.04至06年，竣工总面积分别为90万,82.8万和78.2万.其中,每年的竣工面积中,住宅部分的面积分别为78万,75.5 万和70万,注：统计,房地产施工面积表(单位:万平方米),住宅市场供给容量调查,34,邯郸的商品房交易面积整体呈增长态势.住宅部分04年到06年增幅明显,从04年65.6万增长到06年101.8万.办公
17、部分的增幅明显加快,所占比例迅速提高,分别为0.2万,1.4万和6.7万.商业部分分别为3.1万,4.1万和4.6万.,注：统计,房地产交易面积(单位:万平方米),住宅市场供给容量调查,35,由图表可知，商品房总交易金额三种市场都在增长.住宅部分04年到06年分别为10.1亿元,15.1亿元和16.6亿元.办公市场交易总金额增长速度较快,分别为0.01亿元,0.6亿元和2.8亿元.商业部分分别为0.9亿元,1亿元和1.9亿元.,注：统计,房地产交易总金额(单位:亿元),住宅市场供给容量调查,36,商品房交易均价,住宅部分04年到06年分别为1540元,1513元和1631元.办公04年到06年
18、部分分别为5000元,4286元和4179元.商业部分04年到06年分别为2903元,2439元和4130元.,注：统计,房地产交易价格(单位:元/平方米),住宅市场供给容量调查,37,注：实地调查统计,甄选出有代表性重点项目11个并对其进行了深度调查，名称分别为拉德芳斯,创鑫阳光城,雅士名邸,香墅郦舍,鑫港国际(一期星城国际,二期融富中心),华煌芯城,连城别苑,今日佳园,鑫域国际,领秀城市，星城国际。目前在售住宅项目主要集中在丛台区（绿色区域）与邯山区（蓝色区域）,丛台区包括连城别苑,鑫港国际等。邯山区住宅项目包括领秀城市,今日佳园等，其他区域的住宅项目并不多。,位置分布,住宅市场竞争力调查
19、,38,户型比例,目前邯郸市在售项目的户型中,三室两厅两卫所占比例最多,约占总数的54%,其次是四室两厅两卫和三室两厅一卫,分别占总数的15%和13%。,注：对11个可比项目实地调查统计所得,住宅市场竞争力调查,39,面积比例,数据统计均将各种建筑形态修正可比到高层（使用率：高层80%，小高层85%，多层90%）,二居的主力面积为90-100,约占二居所有产品总数的52%三居的面积分布比较平均，主力面积为130-140,约占总数的27%.四居的面积分布比较平均，主力面积为在210-220,约占总数的27%.五居产品与复式结构的面积基本在200 以上,注：对11个可比项目实地调查统计所得,住宅市
20、场竞争力调查,40,产品类型,可比在售项目中高层项目约占总数的46%,小高层约24%,多层及类别墅30%,在售项目中存在少量的叠拼别墅项目,如香墅郦舍.该项目定位于高端别墅项目,项目所处城市闹市区,总价高，该项目退出市场便销售一空.,注：对11个可比项目实地调查统计所得,住宅市场竞争力调查,41,功能间面积调查,住宅市场竞争力调查,42,户内均为毛坯房.仅有鑫域国际可根据业主需要提供菜单式精装修服务；部分项目的公共区间存在装修档次不高、效果欠佳的问题,装修标准：,绿化园林景观及品牌识别：,建筑形式及外立面：,存在投入大于效果；品牌识别差；没有做到因人而异、因地制宜；空间利用不高；景观与建筑的结
21、合性不强等问题,各项目之间外立面设计档次差别较大；存在空间层次感不强；建筑节点做法不够合理、美观；建筑的实用性和美观性结合的不够紧密；建筑材料使用不当；色彩搭配不合理；整体效果与案名、项目初衷有较大差异等情况,户型布局及公摊设计：,部分项目存在户型布局、功能间及公摊布局不合理、实用性差的问题,建筑材料及设备：,建筑材料（装饰材料）的投入与效果不成正比；存在设备选用与项目档次不吻合的状况；存在“小马拉大车”的现象,住宅市场竞争力调查,43,社区配套：,物业管理：,停车位及车库：,70%的项目车位比只是按照规范比例设计，对未来没有前瞻性；整体及细部布局设置不合理，车位 不够用,路网及社区主入口设计
22、：,30%以上项目的路网设计未从“以人为本”的角度出发，使用上存在很大的缺陷；已建成社区入口具备一定的独立形象性，动态下的整体性欠缺,社区配套的主要服务于社区及周边；存在社区配套与开发建设的衔接性不强，投入使用滞后；社区配套的概念性强于实际性的问题,物业管理提供的服务、水平与项目档次之间存在一定的差距；管理理念停留在硬件管理和被动管理的层面,品牌：,开发商对公司和项目品牌打造效果不佳，未形成系统性、系列性的项目品牌,住宅市场竞争力调查,44,邯郸市房地产住宅市场容量需求调查,45,邯郸市主要消费者来源地,通过业内人士提供的客户统计数据资料得知，邯郸市场房地产消费客群包括60%本市中高收入者，其
23、余来自于周边县市，主要包括以下行业从业者：煤，矿业，配件业。,住宅市场需求调查,46,主力购买人群类型及特征说明,住宅市场需求调查,47,希望居住区域：邯郸市东部地区自然环境良好,居住密度比较低,是邯郸市民心中的宜居地带；30%的客户认为老城区地带靠近市中心,从交通便利、配套齐全的角度考虑,希望居住在该地区。希望购买的物业类型：考虑到土地资源的稀缺性、景观优势以及房地产发展的总体趋势，70%购房者接受高层、小高层产品。,住宅市场需求调查,48,建筑风格：邯郸市民比较容易接受新鲜事物，对欧式和现代简约风格的建筑风格有一定的认可程度；同时在邯郸大的历史文化背景衬托下，邯郸市民更希望看到包含部分中式
24、建筑风格或中国古老文化内涵的项目。对朝向的看法：90%的客户要求住宅正南正北的朝向。车库要求：近两年邯郸市家用轿车的购买数量不断增长，购房者对项目内部车位数量也有较高的要求，80%以上家庭要求有车库或车位，其中15%的客户要求有双车位,住宅市场需求调查,49,居住面积：客户面积的主流要求在90-140之间（三室两厅为优）邯郸市区的消费者面积主要要求在120-140 经调查6070%的中低收入者以及年轻人接受90-110 小户型；140-150 的住宅由于契税节点的缘故接受度较低.65%的高端客户从舒适度、以及体现身份的考虑,需求面积在150-180,住宅市场需求调查,50,对卧室的要求：出于居
25、住功能与舒适度的考虑，大约60%的消费者认为三室以上为优对卫生间的要求：购房者基本要求三居室或100以上住宅即配有双卫获取购房信息主要途径：朋友介绍，报纸广告，售楼处或工地现场。消费者购房关注因素：户型与面积，价格，交通,住宅市场需求调查,51,邯郸市房地产住宅市场价格调查,52,可比项目价格区间,邯郸市目前在售项目均价集中在3400-3800元/与3800-4500元/，占到总量的54%。,注：对11个可比项目实地调查统计所得,可比项目价格调查,53,可比项目总价区间,主力总价区间为45-50万元，占总量的28%。其次为40-45万元，占总量的18%。,注：对11个可比项目实地调查统计所得,
26、可比项目价格调查,54,期望房价：中低收入阶层接受房价约在3200元/左右，60%消费者期望房价在3400-3800元/。购房承受总价：中低收入阶层普遍认为可以接受总价为35-40万的住宅，中高水平客群可以承受总价约为50-60万。付款方式：90%客户(主要从事煤,矿,配件业等)由于收入来源的特点,一般选择一次性付清.邯郸市区的居民(含公务员)一般选择按揭贷款方式购买住宅.,需求价格调查,55,邯郸市房地产住宅市场营销调查,56,项目营销市场定位,80%项目市场定位明确,项目包装策略,部分开发商通过“奢华”的案名及LOGO“提升”产品档次；多数开发商借助投资商品牌推动项目品牌80%的开发商不注
27、重接待中心的设置90%的开发商忽略样板间，没有样板区的概念不设置项目引导系统主要由于当地房地产销售异常火爆，无需广告、样板房等手段做宣传，目前当地还是主要以销售楼花为主，体现了当地强劲的购买力,住宅市场营销调查结论,57,项目推广策略,广告宣传基本不做传统媒体，主要以市场口碑传播70%的项目推广策略单一，项目推广各阶段诉求不清晰、重点不明确,项目行销策略,60%的项目在未取得预售许可证既开盘进行销售开盘的随意性较强；销售方式为简单“坐销”方式、团购公关、预订卡方式定价原则主要为市场比较+成本法定价；付款方式为一次性付款、简单分期及按揭方式付款,住宅市场营销调查结论,58,住 宅 市 场 预 测
28、,59,预计08年邯郸房地产住宅投资将平稳增长，开发热点主要集中高新开发区，市场供应存在产品缺口，别墅类物业严重稀缺,住宅市场供给容量分析预测,60,目前邯郸市正处于一个建设增长时期.虽然由于政府土地政策的限制,04-05年间新开工面积下降了约11%的幅度,但从05年开始新开工面积开始持续增加,到07年底,已经超越了06年初的水平.而施工面积一直保持在每年4%-8%的幅度.我们预计08年新开工面积和土地施工面积仍将继续保持平稳增长的势头。,住宅市场供给容量分析预测,61,预计08年商品房交易量在07年的基础上会小幅增长，主要市区内可开发用地的减少，旧城改造项目启动较难，主要热点集中在开发区，由
29、于推出面积有限，该地区强大的购买力，将导致过多的货币追逐少量的楼盘，必然导致房价进一步上涨。,住宅市场销售潜力预测,62,注：实地调查统计所得,70%购房者接受高层、小高层产品,邯郸市在售项目物业类型集中在高层与小高层，高层所占比例达到总量的46%。,住宅市场主要竞争力分析,供给状况：,需求状况：,63,产品类型趋势分析：,根据供需关系表明，高层和小高层的产品具备一定竞争力。土地成本不断增加，开发商必须通过增加建筑高度、提高容积率去降低楼面地价，预计在未来的两年内多层和小高层产品将在邯郸住宅市场“消失”（有限高要求的地块除外）。但随着收入的进一步提高、土地稀缺性的进一步显现、对住宅品质及休闲渡
30、假别墅的需求将进一步加强，受土地政策的影响，市区内无法建设别墅，同时受景观环境的制约，别墅市场必将转移到周边景观环境优越的地区，打政策的擦边球，依托周遍县市的强大购买力，形成旅游、休闲、渡假于一体的房地产市场！,住宅市场主要竞争力分析,64,邯郸市目前对于户型的需求主要集中在三室两厅.,注：实地调查统计所得,目前邯郸市在售项目的居室类型主要集中在三室两厅，只有少量在售项目存在主力面积过大的问题.,供给状况：,需求状况：,住宅市场主要竞争力分析,65,三室两厅两卫的产品从居住的舒适度、功能间设置合理性、实用性、房屋总价等方面都是消费者需求与开发商提供的首选，但在90 以下住宅需占总套数70%的政
31、策影响下，小户型的供给量将有所增加，小户型产品的市场竞争将愈发激烈。,户型比例分析：,住宅市场主要竞争力分析,66,注:修正后数据 实地调查统计所得,对于面积的主流要求在100-120之间,三室两厅两卫为主。,目前邯郸市在售项目的户型主要集中在130-140的三室.,供给状况：,需求状况：,住宅市场主要竞争力分析,67,结合政策的因素，预计90小户型市场有相当大的放量。结合供求关系,100-140面积区间的供给量仍是市场主流。,面积分析：,住宅市场主要竞争力分析,68,住宅市场价格分析,目前邯郸市住宅产品均价集中在3600-3800元/,各地区单价差异不大,东部地区价格稍高.,价格供给状况：,
32、69,现阶段政府将继续贯彻严格控制土地开发的政策，结合各项经济技术指标，预计在未来的一年内，邯郸市住宅产品整体价格水平将上涨500800元/，主力价格区间为40004500元/。,价格对比及趋势分析：,住宅市场价格分析,70,总价区间集中在4050万元之间，占总比例的48%,总价供给状况：,住宅市场价格分析,中低收入阶层普遍认为可以接受总价为35-40万的住宅，中高水平客群可以承受总价约为50-60万，70万以上承受的比例约在26%，若按100平米计算，26%的客户可承受7000元/平米的单价。,总价需求状况：,71,从供需对比来看，主力需求总价区间与主力供给总价区间相对应，总价在4550万元
33、之间的产品市场竞争力较强。未来一至两年内总价的趋势将受价格变化趋势、面积变化趋势的影响。由于土地政策的影响，市内无别墅用地，总价将在4060万左右徘徊，高层和小高层项目是市场的主力产品，高总价必然会出现在环境硬件好、承受力高的区域，产品类别必须提高一个层次！,总价趋势分析：,住宅市场价格分析,72,住宅市场风险分析,对前期进行的市场容量（供、需调查）、竞争力、价格、营销策略调查及相关分析预测，结合外部环境研究（包含经济、社会、政策等多方因素），对邯郸房地产宏观市场风险进行筛选，并针对主要风险进行识别、判断，为后期项目风险预测及不确定分析提供基础帮助。,73,小 结,1、邯郸房地产市场发展迅速，
34、销售火爆。主要体现在卖楼花、市场不做推广，同时基于当地强大的购买力（矿老板），形成了现在的格局。别墅市场需求旺盛，但目前无地可建！2、由于邯郸房地产市场销售火爆，故本土发展商不注重在建筑、规划、户型、景观等方面下苦工，导致整体开发水准不高，对于一线城市的发展商提供良好的切入机会。3、旅游开发还未形成，具有很大潜力，目前政府正在整合资源，以工业为基础，努力发展旅游项目，实现良好的资源配置，形成两架马车拉动邯郸，提出了文化立市的目标。4、邯郸市旅游硬件（环境、文化、资源、经济）相当雄厚，有利于项目的塑造，旅游理念较为落后，景点各具特色，尚未形成核心竞争力，具有大面的湿地资源和景观资源，有利于打造休
35、闲度假项目，告别观光式的旅游。,74,广府项目简介,永年广府古城、水城、太极城位 置：永年县广府镇，坐落在21.5平方公里的水洼中，邯郸市东 20公里处，近临107国道、309国道、京广铁路、京珠高速、青红高速、邯临公路渊 源：记载于春秋，成形于隋唐，繁荣于明清，是历代郡、府、州所在地。距今2600年历史景点配置：古城、十里荷花、芦苇荡、太极城，杨、武故居弘济桥、毛遂墓、黑龙滩、甘露寺、点将台.旅游经济：2007年广府古城接待旅客30万人次，实现7500万元的旅游 收入，08年春节，7天旅游人数达到15万人次,75,广府旅游规划,广府古城及周遍的功能规划 形成了以古城历史景点为中心，以水上自然
36、湿地景观为环绕的休闲、旅游、度假、观光的旅游综合体，最大限度的挖掘历史、引入自然景观，充分利用优越的水资源。,76,广府旅游规划,广府古城内部功能规划 粉色区域为古城核心功能性产品太极文化展示区，古城四个角为亲水休闲产品，红色路线为需恢复的古街（商业，可拆迁出部分居民，安置在城外，通过改造恢复其古建筑的风韵，打造成古色古香的明清商业街，出售当地特色的旅游产品）,77,广府旅游规划,广府古城内部景点规划 总体来说广府内部景点都为历史遗留古迹，看点较多，但分布较为散落，但通过良好的交通动线规划，实现景点与景点的串联，使其景点分布在主要干道上（明清商业街），大大增加了商业街的商业价值和历史人文的价值
37、。,78,广府旅游规划,广府及周边区域详细功能规划 为保护广府历史文化资源及周边环境资源，对古城进行适当改造，以观光、购物、体验文化为主，充分利用周边水资源及湿地资源打造休闲、旅游、度假及水上运动于一体的旅游综合体，从而实现土地增值及拉动房地产业的发展。,79,广府旅游规划,广府周边用地规划 通过实地考察研究，周边资源景观丰富同时具有一定量的历史古迹有利于通过交通组织，将自然度假区域与文化古迹相结合，打造出古色古香的历史、文化、度假三位一体的旅游产品。别墅用地首选地段,80,广府旅游规划,水上旅游路线规划 水上景点较为散落，但通过良好的动线规划将水上自然景观合理串联，形成一道亮丽的风景，未来的
38、旅游规划中还可大力发展水上运动，如：皮滑艇、水上度假等,81,SWOT分析,S:历史名城、景观资源丰富、历史传说景点多，可塑性强，能够便于打造形成文化与硬件景观一体的文化旅游产品。同时有利于推广，易于形成市场关注的焦点，引起市场轰动。目前黄圣依等知名演员已经拍摄了广府太级传奇及神秘水中城、被遗忘的古城，准备在央视播出，届时，必将引起市场的强烈关注，带动旅游业的发展，促进其土地增值，邯郸房地产的发展必将迎来新的基点和增长。中国太极城，国内外享有很强的号召力和感染力，每年举办一次国际太极文化交流，有利于带动旅游的发展及拉动旅游、度假、休闲的发展，从而实现房地产物业增值，同时节省了集团营销推广的成本
39、古城墙保存完好，自然景观优越周边水资源丰富，可利用空间较广，有利于打造水上旅游项目及有利于房地产别墅及度假物业的开发邯郸消费力强劲，随着私家车的普及，生活质量不断提高，对别墅、度假类物业的需求也将不断加大，同时强劲的消费力为高价别墅的开发提供了经济基础目前市政设施不完善，大规模开发不成熟，集团有托词屯地，延迟开发，来实现土地增值，带来收益！旅游项目的收益较为稳定,82,W:古城内的改造涉及拆迁和补偿等问题周边市政设施及配套不全，目前不具备房地产开发条件古城目前的旅游收入结构多为观光，缺少度假环境总投资规模大，旅游项目投资回收期较长,SWOT分析,83,O:市场经济及旅游经济发展非常迅速，私家车
40、的普及将给本项目带来相当的机会和潜力邯郸市房地产发展迅速，同时具有强劲的消费能力，邯郸市内土地地价约在400万/亩邯郸市受土地政策的影响没有可建设的别墅用地，给本项目带来别墅开发的契机政府大力支持旅游项目的开发，一经落实，本项目将是河北省重点发展和扶持的项目，同时享有“特事特办，一事一议”的特权良好的自然景观、古迹景点、深厚的文化底蕴、享誉世界的太极文化将给本项目注入中国元素的精髓，迎合了市场的需求,SWOT分析,84,T:项目目前不具备开发条件，前期投资过大该地区旅游市场还未形成独特的核心竞争力，基本都以观光为主，缺少灵魂主题旅游度假市场还需要培育和引导,SWOT分析,85,项目开发模式,通
41、过前面的分析，政府大力扶持，市场具有良好的前景，邯郸强劲的消费力，优越的自然景观和文化底蕴给本项目带来了很强的开发契机和投资机会，但前期投资过大，旅游投资回收期过长，合理分配资金及资源配置，利用资金的滚动开发实现短期投资和长期投资的相融合，将是项目成功开发的关键。如何实现短期投资和长期投资的融合？,86,我们的观点：旅游开发与房地产开发相结合三部走：1、通过房地产开发实现项目快速销售回笼资金2、通过回笼资金投入到部分旅游开发项目中，培育旅游度假市场，形成旅游热点区域，拉 动土地及物业的增值3、全面开发度假别墅项目，实现项目超额利润，同时实现旅游项目全面开发，实现其长期 稳定的经营收益,项目开发
42、模式,87,如何实现集团顺利拿下该项目？让我们梳理下政府需求及目标：1、邯郸市要实现经济转型，从工业强市转化为工业、经贸、旅游为龙头的经济强市。2、要实现邯郸的新城市定位，做到三位一体的经济发展战略必须扩大邯郸在全国甚至全世 界的知名度，古迹文化、太极文化、旅游将是扩大知名度最好的载体3、建设新邯郸，大力发展旅游业将是政府的门面工程及重大政绩4、旅游业的发展及房地产业的发展给政府提供了强大的税收收益5、旅游业的发展提升了邯郸人民的生活质量和水平,项目开发模式,88,总结：我们大力发展了邯郸旅游业、帮政府实现了经济转型、提高了邯郸在全国和世界的知名度、为政府创造了可观的财政收益、提高了人民的生活
43、质量，为邯郸发展三位一体的城市发展战略做出了杰出的贡献！同时为政客建立了良好的政绩！通过上面的总结的利益点和政府谈判：1、集团整体拿下广府古城及周边湿地的旅游开发项目2、由集团出资拆迁和改造古城商业街，恢复古城内部古迹的风貌，开发古城四角的旅游度 假项目，同时享受商业街开发的经营收益或者销售收益以及景点、度假项目的旅游收益3、政府在周边湿地附近免费补偿集团或者以成本价出让至少1000亩别墅开发用地,项目开发模式,89,开发借鉴黄山宏村,97年中坤集团在黄山宏村投资400万修复江南古建筑群，而现在总投资不超过1000万的宏村仅旅游门票收入每年近4000万，集团也开始在周边开发酒店及供分时度假用的别墅，主要解决宏村旅游者的住宿配套。其在宏村奇墅湖附近以2万/亩征地1500亩修建酒店别墅，现在地价已过百万。该项目的成功主要依靠自然、历史景观的不可复制，提高了竞争门槛，从经济效益的角度考虑，旅游投资属于长期投资，投资回收期一般在57年左右，收益较为稳定，但前期投资过多，积压大量资金，短期内很难实现收支平衡，必须嫁接房地产开发，实现短期收益及滚动开发，解决资金压力，拉动土地增值，最终实现旅游和房地产开发双赢的局面！,90,汇报完毕 谢谢聆听 2008年4月12日,
