基于项目开发全周期的投资拓展主题公开市场土课件.pptx

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1、“项目总及投资总培训”【基于项目开发全周期的“投资拓展”主题】,土地投资模式讲解,目录,常见的买地模式勾地等意向性开发土地一级开发经济效益指标及成本构成土地使用权转让股权转让投资相关知识分享,XX,XX,企业获取土地模式,直接招一级开 拍挂发,过户,股权收意向性三旧改其他衍 购拿地造生类型,1常见买地模式,签约主体尚未成立新的项目公 司，用股东公司参与 竞买的，先签订成 交确认书待项目公 司成立后再签署国 有土地使用权出让合 同 (注意：涉及签 订变更协议的，应在 报名竞买时说明清楚，以防涉及转让产生税费的风险)。,土地闲置在合同里需明确项目 交地时间、动工时间、 竣工时间，需特别防 范因土地

2、闲置造成的 损失。,地价款支付时间地价款的支付需与土 地交付挂钩，争取地 价款能分期支付（注 意未交清地价款而先 行动工的，需与政府 谈定未办理国土证先 行报建的手续）。,1常见买地模式直接招拍挂,XX,XX,一级开发流程图,政府公开选择合作方,确定合作方后签 署土地储备合同,甲方办理征地农转用手续及进行征地拆迁补偿,乙方投入土地储备资金,谈定一级开发 协议,项目研究评估,完成土地收储后 将土地公开出让,竞买人报名竞买，竞得后缴纳地价款,甲方返还乙方投资款,产生溢价的，,对溢价进行 分配、使用,合同 签订 阶段,土储 实施 阶段,土地 出让 阶段资金 返还 阶段,1常见买地模式土地一级开发,合

3、作,适用范围政府已经完成（或基本完成）了土地的一级开发，土地具备出让条件，或土地 的一级开发虽未完成，但政府无需企业投入资金完善该工作的，企业直接与政 府签署意向性的项目投资开发协议书，并交纳一定数额的诚意金（或保证金）。政府：办妥土地征地农转用报批手续、完成 征地拆迁工作、完善市政配套设施后，将土 地在一定期限内分期招拍挂出让 。,企业：以一定的价格条件报名参与土地竞买， 并在竞得土地后进行项目的开发建设,企业缴纳 保证金,保证金需要银行托管。,1常见买地模式意向性拿地,XX,XX,1常见买地模式土地使用权转让,注意：成本、税费、审查、用地条件,股权收购对价,股权转让价款,目标公司债务,土方

4、等工程费用,拆迁补偿费用,1常见买地模式股权收购,重点关注：尽职审查、税费、收购条件、价款 支付,XX,XX,1、双方按股比成立合资公司，按比例投资及分配收益；2、对方以土地作价入股，我司投入后期 开发费用，按约定 比例分配收益；3、对方以土地入股，部分变现，合作开发.,1常见买地模式合作开发,企业参与三旧改造的模式,自行改造主体吸收房开企业参与,政府统一 收储后出让,收购改造,。,1常见买地模式三旧改造,企业直接参与旧改,XX,XX,目录,常见的买地模式勾地等意向性开发土地一级开发经济效益指标及成本构成土地使用权转让股权转让投资相关知识分享,2勾地等意向性开发,勾地协议 需确立的 实体内容,

5、勾地协议 解读,土地出让 相关条件 的设置,如何进 行土地现 场勘查,XX,XX,2勾地等意向性开发,勾地协议需确立的实体内容地块完成报批等合法手续、形成净地、完成的地块 外围基础设施建设及地块平整、规划条件、规费优惠 建好围墙、约定出让起始价上线、地块出让时间等。注意：保证金（或诚意金）需银行托管，规避存 在协议出让的法律风险。,2勾地等意向性开发,勾地协议解读案例：XX湘潭天易项目,XX,XX,2勾地等意向性开发,土地出让相关条件的设置项目经常设置的条件：竞买企业的开发资质竞买企业的资金证明竞买企业以往的开发经验（或纳税经验）竞买保证金的数额、地价款的支付时间开竣工时间带规划方案出让开发企

6、业驰名商标（或企业在全国的排名）土地交付条件政府行政干预等,2勾地等意向性开发 案例分享,XX,XX,2勾地等意向性开发,如何进行土地现场勘查现场勘查主要从销售、规划设计、收地进度、工程进展、成 本造价和地质灾害等几个方面考虑。,链接：土地勘查工作指引,目录,常见的买地模式勾地等意向性开发土地一级开发经济效益指标及成本构成土地使用权转让股权转让投资相关知识分享,XX,XX,3土地一级开发整理,土地一级开发是将土地由毛地变成净地的过程，采用“政府主导、 企业参与、市场运作”的方式注意：分清土地一级开发和项目二级开发的区别，界定清一级开发和二级开发的主体、权利、义务、资金等方面,避免关联交易.,3

7、土地一级开发整理,一级开发的目的弥补政府财政不足，加快土地整理力度把控土地出让的节奏，将各项开发工作 前置完成提高土地获取的把握获取大型项目的有效方式最好采用公开招商或招标，签约主体原则上为市、县或土地储备机构,XX,XX,3土地一级开发整理,出让,规划调整(含土规、城规、林规),征地、拆迁补偿、外围基 础设施建设、土地平整,一级开发的几大节点指标、农转用（林转用)报批、征收报批,重点关注：土规、林地、指标、土地现状等,3土地一级开发整理,重点关注 要素,是否有足够指标,是否符合土规,土地一级开发的合法性审查,注意：农转用解决用 地性质的调整，征收 报批解决土地权属的 调整，区别农转用、 征收

8、报批与土地现状、 建设用地、国有用地其它调查的要点 详见“投资分析 报告中的尽职调 查专项评估报告 ”,XX,XX,土 地 利 用 总 体 规 划 制度,1、土地利用总体规划包含的内容,县级以上土地利用总体规划,乡镇土地利用总体规划,上一轮规划实施的评价；土地利 用现状；土地利用远期目标和近 期目标；土地利用结构和布局；,规划指标的分解；环境影响评价；,土规实施的保障措施；土地利用 现状图和土地利用总体规划图； 划定基本农田保护区、土地开垦 区、建设用地区和禁止开垦区等,规划目标；乡（镇）土地利用总 体规划图；允许建设区、限制建 设区、禁止建设区的范围、确定 用地规则及每一块土地的用途； 环境

9、影响评价；划定基本农田保 护区、土地开垦区、建设用地区 和禁止开垦区等。,3土地一级开发整理合法性审查,3土地一级开发整理合法性审查,土 地 利 用 总 体 规 划 制度,2、审批权限：,土地利用总体规划实行分级审批。,全国土地利用总体规划,省土地利用总体规划,省人民政府所在地的市,人口在一百万以上的城市,国务院指定的城市,乡（镇）土地利用总体规划,国务院,省自治区直辖市人民政府,省政府授权设区的市、 自治州人民政府,其他城市土地利用总体规划,XX,XX,3土地一级开发整理合法性审查,城 乡 规 划 制度,1、城乡规划的主要类型,由国务院城乡规 划主管部门会同 国务院有关部门 组织编制，用于

10、指导省域城镇体 系规划、城市总 体规划的编制。 由国务院审批。,内容包括城镇空间 布局和规模控制， 重大基础设施的布 局，为保护生态环 境、资源等需要严 格控制的区域，由 省、自治区政府编,制后报国务院审批。,城市人民政府报省自治区人民政府审批。,省域城镇 体系规划,城市总体规划直辖市的报国务院审 批。省自治区人民政 府所在地的城市以及 国务院确定的城市， 由省自治区人民政府 审查同意后报国务院 审批。其他城市，由,镇总体 规划由县人民政府组 织编制县政府所 在镇的总体规划， 报上一级人民政 府审批。其他镇 的总体规划由镇 人民政府组织编 制，报上一级人 民政府审批 。,全国城镇 体系规划,城

11、市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。详细规划分为控制性详细规划和 修建性详细规划。,3土地一级开发整理合法性审查,城 乡 规 划 制度,2、城市总体规划、镇总体规划与其他规划之间的关系,编制城市的控制性详细规划，经本级人民政府批准后，报本级人 大常委会和上一级人民政府备案；镇人民政府根据镇总体规划要求组织编制镇的控制性详细规划 报上一级人民政府审批县人民政府所在地镇的控制性详细规划，则由县人民政府批准后 报本级人大常委会和上一级人民政府备案。,城市、县政府规划部门和镇人民政府可以组织编制重要 地块的修建性详细规划。修建性详细规划应当符合控制 性详细规划。,不得超过土地利用总体规划确定的城市、

12、集镇建设用 地规模。,与各级土地利必须与土地利用总体规划相衔接，其中建设用地规模,用总体规划,与修建性 详细规划,与控制性 详细规划,XX,XX,建设用地审查报批,是指将现状的农用地按照土,地利用总体规划和国家规定的,是指国家为了公共利益的需要，强制取 得土地所有权人（或土地使用权人）的,建 设 用 地 审查 审批权限转为建设用地的行为 。 土地，并依法给予补偿的行为 。报 批 制度,农用地转用,土地征用,填海、围海、海域使用权证、审批流程,3土地一级开发整理合法性审查,建 设 用 地 审 查 报 批 制度,林地手续问题,防护林和特种用途林,1、分国家、省级、市县级，各级的重点防护林和特种用途

13、林由相应级别的人民政府批准后公布 ；2、涉及到改变为其它林种的，需经原批准机关同意。,林地占用审批程序,1、用地单位应当向县级以上政府林业主管部门提出用地申请，经省级以上 林业主管部门审核同意后，预交森林植被恢复费 ；2、由省级政府林业主管部门审核（防护林或特种用途林10公顷以上的， 用材林、经济林、薪炭林及其采伐迹地35公顷以上的，其他林地70公顷以 上的，由国务院林业主管部门审核 ）。3、用地单位向林地所在地的县级以上地方人民政府林业主管部门或者国务院林业主管部门申请林木采伐许可证。,3土地一级开发整理合法性审查,XX,XX,征 地 补 偿 制度,1、征地补偿的程序,（2）征地补偿登记,（

14、1）征地公告,市、县人民政府应当自收到征地方案批准文件之日起10个工作日内， 在被征用土地所在地的乡、镇范围内公告，公告的内容包括批准征 地机关、批准文号、征用土地的用途、范围、面积以及征地补偿标 准、农业人员安置办法和办理征地补偿登记的期限和地点等,被征用土地的所有权人、使用权人应在公告期限内到公 告指定的土地行政主管部门办理征地补偿登记,（3）拟定征 地补偿、安置 方案并公告,市、县人民政府土地行政主管部门根据土地征用方案， 会同有关部门拟定征地补偿、安置方案并在乡镇、村 予以公告，听取村集体经济组织及农民的意见 （有不 同意见的应举行听证）,（4）批准,征地补偿、安置方案确定后，市、县人

15、民政府土地 行政主管部门将方案报市、县人民政府审批,3土地一级开发整理合法性审查,2、征地补偿费用的构成,地上附属物 及青苗补助费,征地房屋 拆迁补偿费,土地补偿费和安置补助费,征 地 补 偿 制度,按前三年土地年 均产值的30倍计 算（产值倍数 法），也可按片 区综合地价法计 算（各省制定省 域内各市县征地 区片综合地价， 报省级人民政府 批准后公布）,按各 地政 府规 定价 格进 行补 偿。,包括房产评估价格 和房屋装修装饰的 补偿金额，如被拆 迁人通过调换产权 房屋的方式补偿的， 被拆房屋与调换房 屋之间的差价则须 补偿（多退少补）。 计算标准由地方政府制定,包括搬迁补 助费、临时 安置

16、补助费 以及非住宅 房屋停产、 停业造成的 损失赔偿费,预留集体经 济发展用地,在经济发达地区 或城乡结合部去， 可按规划用途预 留一定比例的国 有土地，确定给 被征地的农村集 体经济组织使用， 发展农业生产或 从事多种经营。 广东预留比例为 10-15%。,房屋拆 迁安置费,3土地一级开发整理合法性审查,XX,XX,土地报批费用的构成,征地管理费,建设耕地开垦费项 目 用 地 报 批 收费,分批次农用地 转用占用耕地 时，实行先补 后占的，可用,耕地储备指标,作为补充耕地， 不再缴纳耕地 开垦费；未实 行先补后占， 需使用上级政 府储备的耕地 指标的，在申 请办理转用手 续时缴纳耕地 开垦费

17、,新增建设用 地有偿使用费国务院或省 级人民政府 在批准农用 地转用、征,用土地时， 向取得出让 等有有偿使 用方式的新 增建设用地 的县、市人 民政府收取 的平均土地 纯收益,县以上人民政 府土地管理部 门受用地单位 委托，采用包 干方式统一负 责、组织、办 理各类建设项 目征用土地的 有关事宜，由 用地单位在征 地费总额的基 础上交一定比 例支付的管理 费用,水利建 设基金,新菜地开发耕地建设基金占用税,从地方 征用城市郊收取的 区菜地（不政府性 含县城、建基金和 制镇和工矿行政事 区，连续三业性收 年以上常年费收入 种菜或者养中提取 殖鱼、虾等 3%作为 的商品菜地 水 利 建 和 精

18、养 鱼设 基 金 塘 ）， 用 地（即征 单位须缴纳地管理 新菜地开发费的3%） 建设基金,占用耕地 建房或者 从事非农 业建设的 单位或者 个人，应 缴纳耕地 占用税。 但学校、 幼儿园、 医院可以 免交,3土地一级开发整理合法性审查,土 地 使 用 权 出 让制 度,国有土地的划拨划拨不是土地出让的一种方式，是指县市人民政府乙方按批准，在土地使用 者缴纳补偿、安置等费用后，将国有土地使用权无偿交给土地使用者的行为 。划拨的适用条件,国家机关 用地和军 事用地,城市基础设 施用地和公 益事业用地,国家重点扶 持的能源、 交通、水利 等项目用地,法律、行政 法规规定的 其他用地,2001年划拨

19、用地目录规定由18类具体用地类型可以划拨。划拨用地与招拍挂用地的区别。,3土地一级开发整理合法性审查,XX,XX,土 地 使 用 权 出 让 制度,土地出让收支的管理,土地出让收支管理,土地出让的总成交 价款（不含契税）,转让划拨土地 的补缴地价款,抵押划拨土地的补缴地价款,转让房改房经适 房的补缴地价款,变更出让合同 补缴的地价款,国有土地租赁收入,出租划拨土地上 缴的土地收益,划拨土地收取的 征地补偿费用,上述收入全部纳入地方政府基金预算管理。收入全部缴入地方国库，支出一 律通过地方政府基金预算从土地出让收入中予以安排，实行“收支两条线”管 理。在地方国库中设立专项（即登记簿），专门核算土

20、地出让收入和支出情况。,可由市县财政部门征收， 也可由土地管理部门征收,3土地一级开发整理合法性审查,土地出让收入的支出管理,支出用途,土地开发支出,支农支出,土征地和拆迁地补偿支出使包括土地用补偿费、权安置补助出费、地上让附着物和青苗补偿制费、拆迁度补偿费,含出让土地涉,供水、供电、 供气、排水、 通讯、照明、 土地平整等基 础设施建设支 出，以及需支 付的银行贷款 本息等支出,用于保持被,及的相关道路、征地农民原,有生活水平 补贴支出、 补助被征地 农民社会保 障支出、农 业土地开发 支出以及农 村基础设施 建设支出。,其它支出,城市建设 支出完善国有土地 使用功能的配 套设施建设以 及城

21、市基础设 施建设支出。 具体包括：城 市道路、桥涵、 公共绿地、公 共厕所、消防 设施等基础设 施建设支出,包括土地出让 业务费、缴纳 新增建设用地 有偿使用费、 国有土地收益 基金支出、城 镇廉租住房保 障支出以及支 付破产或改制 国有企业职工 安置费用等,3土地一级开发整理合法性审查,XX,XX,3土地一级开发整理,投资款严格控制，直接支付给相关权利人,投资款采用专户共管，专款专用投资款必须由政府包干，包费用 包完成期限,支付原则,土地一级开发投资款支付原则投资款的构成，包含,案例分享,3土地一级开发整理,土地一级开发首期用地出让前需完成的工作完成地块的征收，并沿红线建好围墙（关注重点：毛

22、地、净地、生地、熟地）临水、临电、临设、临时施工道路已接至首期用地红线边缘确立好水电污等市政配套方案，并签订好实体协议 完成地块的土方平整、钻探等前期工作完成规划及建筑方案的报批工作，完成开工前的各项图纸,XX,XX,3土地一级开发整理,一级开发土地出让溢价的处理,土地出让价款的构成，包含了解包干价、基准地价、分成 临界点、评估价、出让起始价 底价、成交价溢价款分配,溢价处理,重点关注,.溢价款的返还主体和投入使用 主体溢价款使用与成本、税收之间的关系溢价款返还的方式与风险把控,案例分享,3土地一级开发整理,一级开发需确定的实体内容包干价款的构成，不要遗漏任何元素投资款的支付条件需前置完成的工

23、作做好征地、交地分期出让进度图溢价款的处理方案风险把控及违约处理地价、税费的优惠项目规划要点其它(注意政府后期用地涨价、投资款不返还、相关承诺不履行等行为）,XX,XX,3土地一级开发整理,合同签订阶段土储实施阶段土地出让阶段资金返还阶段,总结一级开发的流程及各环节要点,目录,常见的买地模式勾地等意向性开发土地一级开发经济效益指标及成本构成土地使用权转让股权转让投资相关知识分享,XX,XX,4经济效益指标及成本构成,1.重点关注的几项效益指标净利润率净利润率是反映公司盈利能力的一项重要指标，是扣除所有成本、费 用和企业所得税后的利润率。净利润率 = （净利润额 销售金额）100%净利润额=销售

24、金额 土地成本开发成本营业税金及附加土地增值税销管费用所得税,4经济效益指标及成本构成,1.重点关注的几项效益指标毛利润率毛利润率是毛利占销售收入的百分比，其中毛利是销售收入与销售 成本的差毛利润率 = （毛利润额 销售金额）100%毛利润额=销售金额 土地成本开发成本营业税金及附加土地增值税,XX,XX,4经济效益指标及成本构成,1.重点关注的几项效益指标土地成本获利倍数土地成本获利倍数是指项目净利润额与土地成本的倍数关系，反映 土地的盈利能力，即投入1块钱土地款能获取多少元的净利润额。土地成本获利倍数 = 净利润额 土地成本,4经济效益指标及成本构成,1.重点关注的几项效益指标自有资金投资

25、回报率自有资金投资回报率是指企业从一项投资性商业活动中自有资金 得到的经济回报。反映企业在投资项目中自有资金的经济回报水平自有资金投资回报率 = （净利润额 自有资金）100%项目投资总额=自有资金+筹集资金+销售回笼再投入自有资金是指集团所投入的款项合计，一般包括土地款、公司注册资 本、开发报建费用。当自有资金投入达到项目投资总额的35-50%时 可申请开发贷款（筹集资金）。,XX,XX,4经济效益指标及成本构成,1.重点关注的几项效益指标首年资金回笼率首年资金回笼率是计算目标地块首年销售回笼与集团投入资金的对比情 况首年资金回笼率 = （首年销售金额 集团投入资金）100,4经济效益指标及

26、成本构成,成本构成,1.土地成本,2.开发成本,3.营业 税及附 加,4.土 地增 值税,5.销 管费 用,6.所 得税,毛利润额=销售收入-1-2-3-4净利润额=销售收入-1-2-3-4-5-6,XX,XX,4经济效益指标及成本构成,土地成本土地成本由地价款、契税、交易服务费等构成（包括红线外所涉 及的代征土地费用） ，其中契税为土地成交价的3%-4%；交易服务 费各地不同，一般均设有上限，如东莞上限为9.8万。开发成本开发成本包括：前期工程费、土建工程费、机电安装费、精简装 修费基础设施配套费（包括红线外代建工程所涉及的费用，若有）、 项目管理费、财务费用（利息成本）。,4经济效益指标及成本构成,（3）营业税及附加营业税及附加包括营业税、城建税、教育附加。其中营业税为销售 收入的5%，城建税为营业税的37%，教育附加为营业税的3%；合 计约为销售收入的5.5%。（4）土地增值税土地增值税分为预征与实际结算两部分，预征税率为：别墅销售 收入的3%，洋房销售收入的1%，实际结算按公式计算，具体为：土 地增值税=（销售收入-（土地成本+开发成本）120%-营业税及附 加-销管费用-财务费用）对应增值税率-速扣系数。约为销售收入的 5-10%,XX,XX,