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1、维修资金需求规格说明书房屋维修资金软件需求规格说明书编 写 日 期：2008年7月17日重庆光大网络技术有限公司1产品描述41.1编写目的41.2产品名称42产品需求概述42.1开发意图42.2应用目标52.3作用范围52.4主要功能52.5与产权交易系统的交互52.6运行环境63功能需求63.1功能划分64功能描述74.1单位机构管理74.1.1单位设置74.1.2单位管理员帐号设置84.1.3单位信息录入登记84.1.4单位信息审核94.1.5单位组织机构设置104.2区域管理104.3楼盘项目管理114.3.1开发项目登记124.3.2开发项目审核124.3.3楼栋楼盘登记134.3.4
2、楼栋楼盘审核134.3.5业主登记144.3.6业主登记审核144.4小区管理154.4.1小区设置154.4.2楼栋管理164.4.3业委会设置164.4.4物管企业设置174.4.5业主管理174.5系统管理184.5.1单位权限授予184.5.2角色管理184.5.3员工管理184.5.4操作员管理194.5.5上机、操作日志204.5.6口令设置204.5.7利率设置214.5.8计息日设置214.5.9缴存标准设置224.5.10账户管理234.5.11公告管理244.6资金归集管理254.6.1首次归集254.6.2续交归集274.6.3综合处理284.7资金使用管理294.7.1
3、申请使用维修资金304.7.2授理申请304.7.3审批申请314.7.4资金使用分摊324.7.5资金拨付执行324.7.6使用入账334.7.7资金使用结算334.7.8归档备案344.8资金账务管理344.8.1利息结转354.8.2资金账目移交354.8.3资金退伙364.9资金增益管理364.9.1增益入账364.9.2增益分摊374.10资金查询374.10.1小区账面374.10.2楼栋账面374.10.3房屋账面384.10.4使用查询384.10.5退伙查询384.10.6业主查询384.10.7银行账单对账查询384.11报表统计394.11.1小区账面统计394.11.2
4、分栋账面统计394.12相关打印391产品描述1.1编写目的在完成了针对物业维修资金管理系统软件市场的前期调查，提出了这份软件需求规格说明书。此需求规格说明书对物业维修资金管理系统软件做了全面细致的用户需求分析，明确所要开发的软件应具有的功能、性能与界面，使系统分析人员及软件开发人员能清楚地了解用户的需求，并在此基础上进一步提出概要设计说明书和完成后续设计与开发工作。本说明书的预期读者为客户、业务或需求分析人员、测试人员、用户文档编写者、项目管理人员。1.2产品名称产品全称：物业维修资金管理系统产品简称：维修资金管理系统版本：V2.02产品需求概述2.1开发意图l 满足维修基金管理办法要求。l
5、 满足不同用户对象的使用需求。l 实现维修基金规范、高效、准确、公正、透明管理。l 提高业主满意度。2.2应用目标2.3作用范围2.4主要功能1、单位机构管理单位设置单位管理员账号设置单位信息录入登记单位信息审核单位组织机构设置2、区域管理区域信息维护3、楼盘项目管理开发项目登记开发项目审核楼栋楼盘登记楼栋楼盘审核业主登记业主登记审核4、小区管理小区设置楼栋设置业委会设置物业管理企业设置业主管理5、系统管理操作员管理上机、操作日志口令设置利率设置计息日设置缴存标准设置账户管理公告管理6、资金归集管理首次归集续交归集综合处理7、资金使用管理使用申报申报授理申报审批使用分摊拨付执行使用入账使用结算
6、归档备案8、资金账务管理利息结转账目移交资金退伙9、资金增益管理增益入账增益分摊10、资金查询小区账面楼栋账面房屋账面使用查询退帐查询退伙查询业主查询银行账单对账查询11、报表统计小区账面分栋账面结息记录总账2.5与产权交易系统的交互如果使用了光大产权交易系统。 存在产权信息的房屋信息从产权交易系统中查询房屋信息。 产权办理时，从维修资金管理系统中查询维修资金是否已经交存、交存的量是否足够。 产权转移时，从维修资金管理系统中查询当前维修资金余额是否足够。2.6运行环境 硬件环境 软件环境u 操作系统(Windows2000或者WindowsServer2003（SP1以上）u 数据库系统(Sq
7、lServer2000、SqlSever2005)u 客户浏览器(IE6.0、IE7.0)3功能需求3.1功能划分本系统主要功能划分为：单位机构管理、区域管理、楼盘项目管理、小区管理、系统管理、资金归集管理、资金使用管理、资金账务管理、资金增值管理、资金查询、报表管理等十一部分。4功能描述4.1单位机构管理4.1.1单位设置A、功能描述：完成使用维修资金系统的单位的新建、修改、删除、查询。设置单位分为：房管单位、开发单位、售房单位、业委会、物业管理单位。B、输入信息：单位名称C、输出信息：D、功能要求：a)系统管理员具有此权限。b)新建、修改时单位名称不允许重名。c)如果使用了产权交易系统，允
8、许从产权交易里查询直接添加开发商单位，添加后的开发商单位只存在引用关系。d)自动生成单位代码4.1.2单位管理员帐号设置A、功能描述：对各单位设置管理员帐号和密码。B、输入信息：管理员帐号C、输出信息：管理员帐号、管理员默认密码。D、功能要求：a)系统管理员具有此权限。b)账号自动生成。4.1.3单位信息录入登记A、功能描述：各单位录入基本信息及相关证件复印件、提交审核。B、输入信息：C、输出信息：D、功能要求：a)进行功能权限控制，本单位用户具有此权限b)提交审核后的信息不能修改。c)房管单位不用录入信息登记。d)从产权交易中直接添加的开发商信息不用录入信息登记。4.1.4单位信息审核A、功
9、能描述：对各单位录入的信息进行审核。B、输入信息：C、输出信息：审批结果、审批意见D、功能要求：a)进行功能权限控制，房管单位具有此权限。b)对于待审核的信息给予提示。c)对于审核结果给予提交审批人提示。d)对于审核未通过的单位不能进行其他功能的操作。4.1.5单位组织机构设置A、功能描述：用于各单位组织机构的添加、修改、删除。B、输入信息：组织机构全称、组织机构简称。C、输出信息：D、功能要求：a)进行功能权限控制，单位管理员具有此功能权限。b)自动生成单位组织机构代码4.2区域管理A、功能描述：对省市、区县、乡镇、街办(村)、路、各级区域信息进行添加、删除、修改操作。B、输入信息：区域名称
10、C、输出信息：D、功能要求：a)进行权限功能控制,房管单位具有此功能权限。b)如果使用了产权交易系统，则可以从产权交易系统中进行区域信息共享。c)自动生成区域编码。d)同级区域名称不能重复。e)对于删除的区域信息只作删除标志。4.3楼盘项目管理如果使用了光大产权交易系统，商品房项目可以直接从产权交易系统中查询，不用进行楼盘项目维护。4.3.1开发项目登记A、功能描述：对开发项目信息的添加、删除、修改、提交审核。B、输入信息：项目名称、项目建设地址、计划开工时间、计划竣工时间、综合验收竣工时间、项目总规划面积、在建面积、总幢数、计划总投资（万元）、完成投资（万元）、总套数、住宅均价、非住宅均价、
11、住宅面积、非住宅面积、拆迁面积、拆迁户数、项目工程总造价（万元）、用款金额、保证金账户余额（万元）、项目选址意见书。C、输出信息：D、功能要求：a)进行权限功能控制。b)从产权交易中选择直接添加的项目不用审核。c)自动生成项目编号d)提交审核的项目不能修改。4.3.2开发项目审核A、功能描述：提交审核的开发项目进行审核。B、输入信息：C、输出信息：审核结果、审核意见D、功能要求：a)进行功能权限控制，房管单位具有此权限。b)对于待审核的信息给予提示。c)对于审核结果给予提交审批人提示。4.3.3楼栋楼盘登记A、功能描述：进行楼栋及楼盘信息的添加、删除、修改、提交审核B、输入信息：楼栋位置(包括
12、所在小区、小区内楼栋号、坐落信息、房屋种类、所属单位、楼栋描述、竣工日期、备注)、楼栋情况(总层数、单元数、住宅数、业主户数、地下层数、有无电梯) 楼盘信息(层数、住宅数、单元数)、房屋信息（房屋编号、房屋序号、产权证号、用途、实测建筑面积、预测建筑面积、房屋单价）；C、输出信息：D、功能要求：a)进行功能权限控制。b)提交审核的信息不能在此环节进行修改。4.3.4楼栋楼盘审核A、功能描述：进行楼栋信息的审核B、输入信息：C、输出信息：审核结果、审批意见。D、功能要求：a)进行功能权限控制，房管单位具有此权限。b)对于待审核的信息给予提示。c)对于审核结果给予提交审批人提示。4.3.5业主登记
13、A、功能描述：设立购房业主B、输入信息：业主姓名、身份证号、购房时间、工作单位、联系电话C、输出信息：D、功能要求：a)进行功能权限控制4.3.6业主登记审核A、功能描述：对登记的业主信息进行审核B、输入信息：业主信息、业主所购房屋信息C、输出信息：审核结果D、功能要求：a)房管单位具有此功能权限4.4小区管理4.4.1小区设置A、功能描述：对小区基本信息的编辑和设置小区所包括的楼栋。B、输入信息：小区名称C、输出信息：D、功能要求：a)根据权限进行功能控制。4.4.2楼栋管理A、功能描述：对审批后的楼栋信息(楼栋位置、楼栋情况、楼盘情况、房屋信息)的修改。B、输入信息：楼栋信息C、输出信息：
14、D、功能要求：a)进行功能权限控制，房管单位具有此功能。4.4.3业委会设置A、功能描述：为相应小区或者楼栋设置业委会。B、输入信息：C、输出信息：D、功能要求：a)进行功能权限控制，房管单位具有此功能权限。4.4.4物管企业设置A、功能描述：为相应小区或者楼栋设置物业管理企业。B、输入信息：C、输出信息：D、功能要求：a)进行功能权限控制，房管单位具有此功能权限。4.4.5业主管理A、功能描述：对业主的基本信息进行维护、业主变更处理。B、输入信息：业主姓名、身份证号、购房时间、工作单位、联系电话C、输出信息：D、功能要求：a)进行功能权限控制，房管单位具有此功能。b)业主和房屋为对应关系。4
15、.5系统管理4.5.1单位权限授予A、功能描述：对不同单位进行不同操作权限的授予。B、输入信息：C、输出信息：D、功能要求：此功能只属于系统管理员4.5.2角色管理A、功能描述：不同单位管理员添加、删除、设置角色操作权限。B、输入信息：C、输出信息：D、功能要求：进行功能权限控制4.5.3员工管理A、功能描述：用于各单位对员工的添加、修改、删除、查看。B、输入信息：C、输出信息：D、功能要求：进行功能权限控制。4.5.4操作员管理A、功能描述：添加、修改、删除和授权操作员。B、输入信息：操作员姓名、联系电话、联系地址、性别。C、输出信息：D、功能要求：b)添加、修改、删除和授权操作只能由本单位
16、管理员进行操作。c)单位管理员只能把单位所拥有的权限用来进行授予。d)操作员创建成功后生成账户和密码。4.5.5上机、操作日志A、功能描述：查阅操作员的上机信息、操作信息。B、输入信息：C、输出信息：D、功能要求：a)系统管理员可以查看所有操作员的上机及操作日志。b)单位管理员可以查看本单位操作员的上机及操作日志。4.5.6口令设置A、功能描述：用于操作员进行密码修改。B、输入信息：C、输出信息：D、功能要求：a)系统中的任何用户都可以设置修改自己的密码4.5.7利率设置A、功能描述：对维修资金的利息利率进行设定。银行利率方式为两种，一种按360天算（及大月31号不计算利息），一种按365天算
17、(按实际天数计算)。B、输入信息：C、输出信息：D、功能要求：a)房管单位具有此权限。b)利率为年利率。c)利率生效日精确到时分秒。4.5.8计息日设置A、功能描述：设置一年中银行的计息日（几月几号）。B、输入信息：C、输出信息：D、功能要求：a)系统管理员具有此权限。b)设置不同银行的计息日。4.5.9缴存标准设置(首次归集标准业务流程图)A、功能描述：设置维修资金首次归集和续交的缴费标准。按照房屋性质不同，分商住宅与售后公有住房。l 按面积收1）商品住宅首次归集标准业主：按物业的建筑面积交存，每平方米建筑面积交存数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%（多层、高级、有无电梯交存标
18、准可能不同）。2）商品住宅续交归集标准业主：业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%，按续交方案续交(续交方案可以是按每平方米交多少金额进行收取、按首次归集的百分比缴纳、用户自定义)。3）售后公有住房首次归集标准售房单位：按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%从售房款中一次性提取。业主：按物业的建筑面积交存，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。4）售后公有住房续交归集标准业主：业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%，按续交方案续交(续交方案可以是按每平方米交多少金额进行收取、按首次归集的百分比缴纳、用户自定义)
19、。l 按房价收1) 商口住宅首次归集标准业主：设置业主首次交存维修资金的交存比例(与房价的比例，普通、多层、高层、电梯房缴交比例可能不同）。2) 商品住宅续交归集标准业主：设置业主首次交存维修资金的交存比例(与房价的比例)（普通、多层、高层、电梯房缴交比例可能不同）。3）售后公有住房首次归集标准售房单位：设置售房单位首次交存维修资金的交存比例(与房价的比例，普通、多层、高层、电梯房缴交比例可能不同)业主：设置业主首次交存维修资金的交存比例(与房价的比例，普通、多层、高层、电梯房缴交比例可能不同)3) 售后公有住户续交归集标准业主：设置业主首次交存维修资金的交存比例(与房价的比例，普通、多层、高
20、层、电梯房缴交比例可能不同)B、输入信息：C、输出信息：D、功能要求：a)维修资金首次归集标准由房管单位制定。b)业委会未成立的，续交标准由房管局制定。c)业委会成立的，续交标准由业委会成立。4.5.10账户管理A、功能描述：用于专项维修资金账户的创建、修改、注销、变更。主要分为房管局帐户、业委会帐户。B、输入信息：C、输出信息：D、功能要求：4.5.11公告管理A、功能描述：用于公告信息的发布管理。B、输入信息：C、输出信息：D、功能要求：a)业委会、物管单位能在自己的管辖范围内进行公告管理。b)发布的公告有区域限制（区域内用户可以看见，区域外用户不能看见）。c)进行权限功能控制。4.6资金
21、归集管理（资金归集业务流程图）4.6.1首次归集A、功能描述：根据首次归集标准和业主物业信息进行首次维修资金的交纳。首次归集的业务划分为以下几种：1） 开发商代收：开发商与房管部门签订代收协议，开发商向业主收取维修资金。 (开发商代收业务流程图)2） 公有售房单位缴纳：公有售房单位向房管单位缴纳维修资金。3）个人缴纳：个人向房管单位缴纳维修资金，分为商品房和售后公有房，未销售的商品房由开发房缴纳。B、输入信息：缴存标准、银行存款凭证、房屋信息C、输出信息：缴款凭证D、功能要求：a）进行功能权限控制b）房管单位具有此功能权限4.6.2续交归集(续交归集业务流程图)A、功能描述：根据续交方案进行维
22、修资金的交纳。交纳对象为商品房业主和售后公有房业主。B、输入信息：缴存方案、银行存款凭证。C、输出信息：缴款凭证D、功能要求：a)进行功能权限控制。b)房管单位或者业委会具有此功能权限4.6.3综合处理A、功能描述：综合处理主要是对归集过程中对资金归集的多退少补、未入账金额的退款等进行处理。B、输入信息：C、输出信息：D、功能要求：a)进行功能权限控制4.7资金使用管理（资金使用业务流程图）4.7.1申请使用维修资金A、功能描述：用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修、更新、改造项目的费用申请。B、输入信息：C、输出信息：申请审批表D、功能要求：a)进行功能权限控制b)能打印申请
23、审批表4.7.2授理申请A、功能描述：对提交的维修资金使用申请进行授理和对相关材料进行登记收件。B、输入信息：C、输出信息：D、功能要求：a)进行功能权限控制b)对于不授理的申请退还申请人，并打印不予授理通知书。c)对于授理的申请提交到审批环节。d)对于不未授理的申请在修改信息后可以重新提交申请。4.7.3审批申请A、功能描述：对授理的申请进行审批。B、输入信息：申请审批表C、输出信息：审批结果及意见D、功能要求：a)进行功能权限控制b)业委会成立前，房管单位具有此权限。c)业委会成立后，业委会具有此权限，但需要提交房管单位备案。d)对于审批未通过的申请直接退回申请人。4.7.4资金使用分摊A
24、、功能描述：对维修物业涉及的费用分摊到相关业主分户账上。B、输入信息：业主信息C、输出信息：资金使用分摊表D、功能要求：a)进行功能权限控制b)分摊不尽的金额进入公有账户。4.7.5资金拨付执行A、功能描述：对于分摊好的资金进行拨付，打印拨付通知书。B、输入信息：C、输出信息：维修资金拨付通知书D、功能要求：a)进行功能权限控制4.7.6使用入账A、功能描述：根据银行的支取凭证进行入账计息。B、输入信息：银行支取凭证C、输出信息：D、功能要求：a)进行功能权限控制b)房管单位具有此功能权限4.7.7资金使用结算A、功能描述：对同一个项目的维修资金拨付与使用情况进行结算B、输入信息：C、输出信息
25、：D、功能要求：a)进行功能权限控制b)房管单位或者业委会具有此功能权限4.7.8归档备案A、功能描述：对于项目的使用的相关材料进行归档。B、输入信息：相关材料C、输出信息：D、功能要求：a)进行功能权限控制b)房管单位具有此功能权限。4.8资金账务管理4.8.1利息结转A、功能描述：对维修资金进行利息的结转处理，分为手动结息和自动结息。B、输入信息：C、输出信息：D、功能要求：a)能够对以前的帐重新结息。b)能具体到对个人进行结息。4.8.2资金账目移交A、功能描述：房管单位将维修资金划转自业委会帐户、账目移交。B、输入信息：C、输出信息：D、功能要求：a)进行功能4.8.3资金退伙A、功能
26、描述：因拆迁等原因致使住宅灭失的，将专项维修资金退还所有人。B、输入信息：银行消户回单、分户注销手续、退伙申请表。C、输出信息：退还分户中的所有余额。D、功能要求：a) 进行功能权限控制4.9资金增益管理4.9.1增益入账A、功能描述：利用业主依法享用的物业公用设置经营所得的收益进行审核入账管理。B、输入信息：银行存款凭证C、输出信息：D、功能要求：a)进行功能权限控制4.9.2增益分摊A、功能描述：利用业主依法享用的物业公用设置经营所得的收益分摊到相关业主分户账上。B、输入信息：C、输出信息：D、功能要求：a) 进行功能权限控制b)分摊可按业主拥有的物业面积进行分摊，也可按比例进行分摊，分摊
27、不尽的计入物业区域的公共帐目。4.10资金查询4.10.1小区账面A、功能描述：对小区的账目进行查询，主要包括（小区帐目概况、单位缴存明细、业主缴存明细、基金使用记录、分摊记录、业主帐面、结息记录）B、输入信息：C、输出信息：D、功能要求：a)进行权限功能控制4.10.2楼栋账面A、功能描述：对楼栋的账目进行查询，主要包括（楼栋帐目概况、单位缴存明细、业主缴存明细、资金使用记录、分摊记录、业主帐面、结息记录）B、输入信息：C、输出信息：D、功能要求：a)进行权限功能控制4.10.3房屋账面A、功能描述：对房屋的账目进行查询，主要包括（缴存明细、使用明细、分摊记录、单位余额、结息记录）B、输入信
28、息；C、输出信息：D、功能要求：a)进行权限功能控制4.10.4使用查询A、功能描述：对申请使用资金未审批和已审批的进行查询。B、输入信息：C、输出信息：D、功能要求：a)进行权限功能控制b)查询方式能够按小区、日期、审批未审批状态进行查询。4.10.5退伙查询A、功能描述：对资金退伙记录进行查询。B、输入信息：C、输出信息：D、功能要求：a)进行权限功能控制4.10.6业主查询A、功能描述：提供给业主进行维修资金查询（账房余额、使用记录、结算记录、分摊记录）B、输入信息：C、输出信息：D、功能要求：a)进行权限功能控制4.10.7银行账单对账查询A、功能描述：提供维修资金的存、取、利息结转记录的查询与打印。B、输入信息：C、输出信息：D、功能要求：a)要求查询能按小区、楼栋、房屋进行账单查询。4.11报表统计功能模块描述：主要用于账务的统计4.11.1小区账面统计功能描述：通过选择时间段（精确到天）和小区进行统计，统计项包括缴存总额、账面余额、使用金额、利息合计、增益合计。4.11.2分栋账面统计功能描述：通过选择时间段（精确到天）和小区下的楼栋进行统计，统计项包括缴存总额、账面余额、使用金额、利息合计、增益合计。4.12相关打印业主催缴单、楼栋催缴单、缴存流水账、个人账面、楼栋账面、分摊明细账、记账凭证、业主缴存发票39
