威宁县龙凤花园工程建设项目可行性研究报告.docx

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1、威宁县龙凤花园建设工程可行性研究报告目录第一章 总论31.1 项目概况31.2 可行性研究报告依据41.3 可行性研究范围51.4 可行性研究的原则51.5 主要经济技术指标51.6 研究结论6第二章 项目建设的必要性72.1 项目建设是整合地方资源、有最大限度利用有限土地资源的需要。72.2 项目建设符合国民经济发展72.3 项目对城市建设将起到促进作用82.4 解决劳动就业的需要8第三章 项目投资环境与市场研究103.1 国内房地产市场行情103.2 贵州省房地产市场行情153.3 销售预测163.4 营销策略19第四章 建设条件214.1 区域社会经济概况及自然条件214.2 建设项目选

2、址情况及建设条件25第五章 建筑方案295.1 设计依据295.2 项目设计主题和开发理念295.3 项目总体规划方案305.4 建筑设计325.5 结构设计345.6 给排水及消防设计355.7 电气设计365.8 暖通设计375.9 建筑方案对比38第六章 节能措施416.1 设计依据416.2 建筑部分节能设计41第七章 环境保护427.1施工期间的环境影响及保护措施427.2 住宅区内的环境保护措施43第八章 安全与卫生458.1 安全458.2 卫生45第九章 组织机构及人力资源配置469.1 组织机构469.2 项目管理509.3 项目监督519.4 项目评价53第十章 项目计划进

3、度安排5410.1 项目前期工作安排5410.2 项目实施进度计划54第十一章 招投标方案56第十二章 投资估算及资金筹措5812.1 投资估算依据5812.2 投资估算59第十三章 财务分析6213.1项目经济效益分析测算依据6213.2 商品住房项目开发成本估算62第十四章 社会评价6314.1 项目对社会的影响分析6314.2 风险分析64第十五章 结论和建议6615.1 结论6615.2 建议66附件：方案图、鸟瞰图第一章 总论1.1 项目概况（1）项目名称：威宁县龙凤花园建设工程（2）建设单位：贵州如龙房地产开发有限公司威宁分公司（3）建设单位法人代表：鄢华军（4）建设项目地址：威宁

4、县健康路，在县医院东南约700m，威宁第一中学东面约900m，威宁三小南面约500m，街心花园北面约800m，城北农贸市场东面300m。 （5）建设项目规模：总建筑面积50900.24，其中：住宅面积50900.24（共464套）。（6）建设项目工期：本项目严格按照国家有关项目建设程序进行，项目实施进度包括准备工作，土建工程勘察设计、施工、竣工验收，附属设备的选购、安装、调试及验收等阶段。经研究，本项目建设期从2012年1月开工建设，2014年5月底完工。（7）总投资估算及资金来源：本项目估算总投资为8546.02万元。其中：建筑安装工程费7902.01万元；工程建设其他费用：644.01万元

5、；基本预备费用：256.38万元。资金来源为：由企业自筹资金。1.2 可行性研究报告依据（1）项目建设单位委托书；（2）中华人民共和国土地增值税暂行条例；（3）威宁县城市总体规划；（4）城市居住区规划设计规范；（5）住宅建筑设计规范；（6）民用建筑设计通则；（7）国家计划委员会、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数；（8）国家计委投资项目可行性研究指南；（9）项目承办单位提供的有关设想及基础资料；（10）国家发改委产业结构调整指导目录2005年；（11）城市房地产开发管理暂行办法；（12）城市房地产开发经营管理条例；（13）城市房屋拆迁管理条例；（14）房屋登记办法；（15）国务院关于修改住

6、房公积金管理条例的决定；（16）中华人民共和国城市房地产管理法；（17）中华人民共和国城市规划法；（18）中华人民共和国城乡规划法中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例；（19）中华人民共和国土地管理法实施条例；（20）中华人民共和国物权法。1.3 可行性研究范围依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对威宁县龙凤花园建设项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、投资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。1.4 可行性研究的原则（1）坚持严格执行国家及省市县有关经济适用房、廉租房和公共租赁房政

7、策的原则；（2）坚持提高社会效益、环境效益的原则； （3）坚持节约土地、节省能源、统一规划、合理布局、配套建设的原则；（4）坚持经济适用、安全美观的原则；（5）坚持采用新技术、新工艺，降低成本、降低能耗，达到建设保本的原则。1.5 主要经济技术指标1.6 研究结论（1）项目建成后可提升企业产品的市场竞争力现阶段，我国房地产市场依然处于火爆状态。就贵州省最近十年而言，城市化、再城市化进程不断加快，房地产业显现出高速成长的特征，并已初步形成新的消费热点和投资热点。房地产业高速增长的原因主要是：居民消费结构升级，人口城市化快速发展，导致房地产需求迅速增长；房地产业与相关产业的产业链长、关联度高，具有

8、成为支柱产业的潜力，进而拉动区域经济增长。另外，目前很多跨国公司大举进军中国房地产业，使我国的房地产发展商、房地产策划业、代理业、房地产金融保险业不得不面对日益强烈的竞争压力。房地产的发展，可以提升我们国家的国际市场竞争力。（2）项目具有良好的社会经济效益房地产的开发将会带动周边经济的发展，同时提供更多的工作岗位。第二章 项目建设的必要性2.1 项目建设是整合地方资源、有最大限度利用有限土地资源的需要。这一地域大都由私人办理了土地使用证，但无力建成规范且上规模的建筑物，各自以自己根据自己的情况进行建设，因而产生了许多规模和层次不等构筑物，致使原有的排水系统受阻，区域变成了水淹地，既影响了城市的

9、美观，又浪费了宝贵的土地资源。为此，贵州如龙房地产开发有限公司威宁分公司依靠威宁县委、县政府的大力支持，在本着互惠、互利的原则下通过与土地使用方协商，达成开发有限的土地资源，整活零散土地开发建设规范的住宅小区的合作开发协议。这样，既解决老城在开发资金不足的问题，又美化了城市环境，改善威宁的局部硬环境，从而产生最大的社会和经济效益，是政府与开发商及土地使用方全面互惠共赢的好项目。2.2 项目建设符合国民经济发展当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地

10、产对国民经济的拉动作用约1.52个百分点。贵州省威宁县房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，2008年，我国城镇居民人均建筑面积将达到22龙凤花园，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到15%，城市化水平将提高到36%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，2010年达到人均建筑面积35龙凤花园，主导户型为三室两厅和两室两厅。正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国

11、民经济发展的需要。2.3 项目对城市建设将起到促进作用目前，贵州省威宁县的人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与贵州省住宅与房地产业发展规划相差甚远。因此，改善威宁县人民的居住条件已经成为威宁县政府特别关心的问题之一。同时，随着威宁县经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使威宁城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。威宁县龙凤花园建设项目符合威宁城市建设总体规划，贯彻了城镇化建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。2.4 解决劳动就业的需要由于我国目前正处于经济结

12、构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为威宁县重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加威宁县当地社会就业岗位作出一定的贡献。综上所述：该项目的建设是必要

13、的。第三章 项目投资环境与市场研究3.1 国内房地产市场行情（1）中国房地产行业正进入显著调整的起点阶段从公司财务的角度讲，一个行业或企业的价值创造能力取决于两个方面：经营杠杆和财务杠杆。在房地产市场化以来、特别是2005年以后，中国居民资产配置渠道的有限性使得房地产成为被“超配”的资产，这一特征叠加于中国房地产的预售杠杆使开发商的经营杠杆成为价值创造的一支重要驱动力，表现在财务指标上，即是奉行高周转率的企业能够通过扩大净经营性负债能力来实现净资产的现金流转换。当前，之所以初步判断中国房地产行业正进入显著的调整阶段，基本的出发点也是基于这样两个视角，即经营杠杆和财务杠杆的“双高”时代即将面临根

14、本性转变。首先，短期来看，行业和企业层面供给相对过剩的格局已经逐步形成，在限购和信贷收缩的双重冲击下，中国房地产行业正进入去库存阶段。其次，2012年保障房的大量入市将对改变房地产市场的供给结构，对定位中低端的商品房供给形成直接冲击。最后，从需求端衡量，基于2010年释放了大量金融危机期间被抑制的房地产需求，未来周期性驱动力将会减弱。原则上，财务杠杆的使用可以扩大房地产企业的净资产回报率（净资产回报率=利润率资产周转率财务杠杆），但是财务杠杆的正向扩大效应发挥作用的前提条件是净经营性资产的回报率必须大于借贷成本，否则财务杠杆的扩大效应将反向启动，成倍减少净资产回报率。从这个角度看，当前及未来一

15、段时间财务杠杆的正向放大功能将会弱化，反向放大功能则可能启动。（2）中国房地产行业将迎来显著的行业洗牌基于经营杠杆与财务杠杆的双重受限，基本面趋弱与调控政策的相互叠加，目前中国房地产行业真正意义上的一次大调整正在发生，而调整的方式和开发商的应对策略则可能是：1）短期内参考融资成本和项目的收益率所决定的盈亏平衡点进行降价；2）中长期行业的分化与整合，房地产行业的破产、兼并与收购将成为常态。短期内，参考项目的收益率所决定的盈亏平衡点进行降价由于不同房地产开发项目的城市和区域定位、需求定位及不同开发企业的融资成本、市场垄断与定价能力存在较大的差异，几乎不可能在统一层面测算出盈亏平衡点所决定的合理降价

16、幅度。尽管如此，仍然可以从宏观层面把握几个决定降价幅度的参考指标。首先，参考不同城市居民住房可承受能力的上限空间选择降价幅度。其次，参考项目利率水平、融资成本和自有资金的机会成本选择降价幅度。区域的分化与行业内的整合将成为常态首先，区域内的分化，即随着一线城市过去几年来过快上涨的房价透支了未来的潜力以及城市化速度的放缓，未来一二线城市的竞争将更为激烈，不少龙头企业将加速布局三四线城市，这一趋势在2006年以来即有所强化，但是当前一线城市更为严厉的调控政策及中长期趋势向下的行业环境，将迫使企业在三四线城市以规模化与城市化推动的更快速度集中。其次，行业内的整合将会明显加剧，这里的影响因素主要是：1

17、）随着行业逐步进入一个相对较弱的景气循环周期，行业外的资本大举进入房地产的激励下降；2）融资环境恶化，现在一些地产商即使支付更高的融资成本，也难以获得资金支持，流动性压力日益加大。大型房地产企业的破产和整合可能会成为本轮调整的标志性事件之一。（3）房地产调整的短期宏观冲击：是否导致投资增长显著回落？站在当前的时点看，房地产行业的中长期调整的序幕已经打开，但就期短期内对宏观经济的冲击渠道来看，其影响主要体现在对房地产投资下滑可能会改变当前经济平稳回落的节奏。参考历史经验，房地产市场短期内显著回落发生的条件是顺周期融资来源的同步急剧收缩和房地产销售同比连续负增长。从房地产投资不同着陆形态对固定资产

18、投资和经济的冲击程度比较看，2004年房地市场的调整对固定资产投资的直接冲击较为有限，房地产投资回落周期中，固定资产投资增速始终保持在25-30%，而且期间GDP平均增速为11%。相反，2008年房地产行业的显著调整，促使政府出台了大规模的财政支出刺激，对冲了房地产投资大幅下滑的负面冲击。事后看，2009年二季度经济增长触底反弹的前奏也是房地产投资在一季度之后强劲的见底回升。从目前的情况看，房地产投资的回落节奏仍然比较温和，但四季度开始，随着保障房全开工导致的房地产新开工同比增速下滑，经过销量下滑、新开工下滑之后，房地产投资将在2012年一、二季度出现较大幅度的下滑，甚至会产生所谓的“尾部风险

19、”。第一， 从本轮周期看，房地产投资在2010年5月见顶，名义增速为38.2%，虽然在过去13个月呈现持续回落状态，但是回落幅度十分温和，基本是匀速递减，单月平均回落幅度不足0.4个百分点。更为重要的是，与2004年相比，本轮资金来源增速69.5%的峰值远远高于投资增速38.2%的峰值，两者之差超过30个百分点，2004年两者之差仅为10个百分点，超额资金来源的支撑作用使得本轮调整以来房地产投资增速并未随着信贷的大幅收缩而同步大幅下滑，波幅明显收窄，对投资和经济增长的冲击也相对较轻。 第二， 从本轮房地产回落的先行指标观察，资金来源领先于房地产投资34个月，三季度资金来源同比增速23%，二季度

20、为18%，虽然资金来源增速总体上仍小于投资增速，预示着四季度房地产投资仍将处于下滑趋势，但于三季度资金来源同比的攀升却同时意味着四季度的下滑幅度也不会太大。以资金来源、实际资金成本等自变量测算的结果显示，2011年房地产投资增速逐季温和回落，预测全年增速为30%，不过统计上，每年最后一个月开发企业和统计部门都会对全年累计增速进行一次校正，幅度通常为-2个百分点，考虑到这一因素，将全年投资增速30%的预测值向下修正之后为28%，仍然高于固定资产投资名义增速约3个百分点，对投资和经济增长仍然有显著的正向贡献。第三， 在信贷资金持续收紧的情况下，四季度的房地产销售同比增速将决定定金及预售回款速度，从

21、而决定2012年一季度房地产投资增速。虽然在新一轮限购范围扩大政策的冲击下，传统“金九银十”效应受到较大程度的影响，但考虑到去年四季度正式启动限购导致的销售基数较低，2011年四季度销售同比增速可能略好于预期。因此，扣除冬季北方天气和春节导致施工减缓的季节性影响，2012年一季度房地产投资增速仍有较大概率延续当前的温和回落趋势。第四， 考虑到一季度往往是销售淡季，预售回款不畅，2012年二季度房地产投资能否触底回升关键取决于2012年一季度的市场销售情况。扣除2010年金融危机期间被抑制需求的集中释放导致当年一季度“淡季不淡”，在正常年份，一季度在全年销售量的占比往往最低，不能指望2012年一

22、季度销售超常规增长为二季度投资提供更多的资金支持。这样看来，如果目前的销量下滑、信贷紧缩延续到2012年二季度，则房地产投资有可能在某一月出现超过10个点以上的下滑幅度，使投资变成个位数增长甚至负增长。这样的“尾部风险”事件曾在2009年2月份发生，即房地产投资增速在前7个月一直处于温和的匀速回落通道，却在最后一个月即2月份发生了20个百分点的降幅，这是因为销售、按揭、定金及预售资金来源同步大幅负增长的同时，信贷增速不仅保持同向紧缩且在此前三个月达到低谷。对比当前的情况，按揭回款增速已经连续7个月负增长，信贷增速也一直保持在5%左右的低位，但由于自筹资金一直稳步上升，且开发商采取了从减少土地购

23、置、减少新开工、放缓在建项目施工进度的有序调整节奏，并通过影子银行体系开拓多元化融资渠道，使得投资温和回落的趋势延续至今，但目前已经启动的对影子银行体系的监管将会对此产生负面影响。进一步考虑到2012年一季度限购、库存明显加大和季节性因素的影响下，如果房地产销售同比增速从当前10%左右大幅回落甚至负增长，且信贷条件未能有所松动，则2012年二季度房地产投资发生“尾部风险”的概率变大。尽管市场预期，如果房地产投资显著回落，进而对地方政府土地出让金收入、经济增长产生明显冲击，则可能会出现房地产调控政策的转变例如限购令的放松。从目前的趋势看，虽然这种可能性是存在的，但是考虑到未来房地产在整个经济中的

24、地位趋于弱化，针对房地产的调控政策难以重演2009年在房地产市场上出现的“旱涝急转”，即使是货币政策阶段性的局部放松也难以改变行业调整的总体方向以及分化与整合的基本趋势。3.2 贵州省房地产市场行情贵州省是全国经济最不发达的地区之一，2010 年全省GDP 仅为为4594亿元，人均GDP 排名全国倒数第一。省内以山地丘陵地貌为主，矿产、林业和旅游资源非常丰富。第二产业的缺失是贵州经济落后的主要原因之一，所以在十二五期间，贵州提出了工业化强省的口号，加大对于资源的开发力度。目前，贵州的房地产市场仍不发达，居民收入偏低和城镇化进程落后是主要制约因素，但是随着整体经济状况的逐步改善，房地产市场的发展

25、空间依然较大。贵阳市。贵阳是目前贵州省内房地产市场最发达的城市，万科、保利等品牌开发商已经进入。以南明、云岩为主的老城区的均价为6000 元/m2左右，金阳新城均价约为4000 元/ m2，全市均价在5500 元/ m2左右。综合考虑其经济发展水平、交通状况以及基础设施情况，我们认为这一价格水平已经不低，未来房价走势将主要取决于金阳新城的开发情况。作为规划中未来的新贵阳行政、商务、居住中心，金阳目前的发展状况并不尽如人意，人气不足，房价偏低。贵阳糟糕的交通状况在很大程度上制约了金阳的发展，将来如果市内交通状况能够得到改善，再叠加高铁通车的因素，我们认为金阳的房价仍存在较大的上涨空间。但值得注意

26、的是，根据我们的实地调研情况，目前金阳的住宅开发量相当巨大，大盘林立，已售楼盘空置率高，市场已经接近饱和，增量空间不大。威宁县。威宁的房地产开发仍处于起步阶段，根据我们的调研，市内的住宅均价不足3000元/m2，开发商以本地和小型地产企业为主，目前并无品牌开发商进入。我们判断，未来威宁的房地产市场仍有望延续量价齐升的景气格局，主要理由是：1、交通状况的改善。随着高速、沪昆高铁的陆续开工和建成，未来威宁的交通状况有望得到极大的改善。2、旅游业的发展。威宁的旅游资源非常丰富，景点几乎遍布全县，而且自然风景和民族文化兼具。当前政府已经明确地将旅游业作为重点产业，加大对于境内旅游资源的开发力度，未来旅

27、游业兴起所带来的人气积聚将是威宁房价的重要推动因素之一。3.3 销售预测本项目所在威宁县是威宁县繁华地段的楼盘,交通发达,但该地区尚没有一个具有一定规模的高档商住小区,在这里工作和经商的人很多,学校、医院、幼儿园、工厂、商品经营与批发等云集在这里，人流量非常大。人们物质生活的不断改善，带来消费的增长，人们对住房的要求越来越高，而本项目地处该地区，以创新的开发理念和居住生活方式打造威宁高品质、高标准、不可复制的舒适住房，成为威宁人民追求新生活的时尚，成为追求高品质生活的一种必然。项目销售目标群定位：本项目规划为威宁地区的中高档楼盘，销售目标客户群定位如下： 一类客户：企事业单位职工。本项目周边的

28、企业较多，上百人的企业包括县医院职工、三小学校职工等。 二类客户：周边的私营业主项目毗临街心花园，周边的中小私营业主较多，主要分布在街心花园等周边街道市场，具备大批有购买实力的经营商家及商铺业主，目前都住在老城，街道狭小，而且普遍家庭人口众多，居住空间不够，急需添置物业解决亲人居住问题。 三类客户：周边学校老师该地区学校众多，从小学到中学皆而有之，如三小学学校等等，从业教师近万人，而且学校老师待遇较高，具有较强的购买能力。 四类客户：威宁县公务员威宁县公务员系统，包括企事业单位员工近千人，该部分客户主要考虑就近工作就近上班，但由于威宁缺少大型的优质物业，不能满足他们改善居住环境的基本要求，而威

29、宁县龙凤花园的出现完全改变了这种尴尬的局面，县城公务员必将置业的目光转移到龙凤花园。 五类客户：威宁县在外地成功人士目前整个威宁，大型规模的社区都罕有，特别是中高档社区，对于在外工作的威宁籍人士回家乡购房，一定选择景观好品质高的规模社区，作为威宁的高品质社区，龙凤花园无疑是该部分金字塔高端人群的置业首选。特别是当地名人作为龙凤花园的准业主，对项目内在品质的提升是更大的促进。威宁人具有很强烈的恋土情结，外地成功人士普遍愿意在当地置业，一方面是为了改善父母的居住环境；另一方面也是考虑逢年过节回家能有一个好的居住环境。 六类客户：各下辖县区、乡镇成功人士“居住农村向城市转移”，这是普遍多数县市以下居

30、民的心愿，其中部分经济条件较好的必将置业眼光投入到城区，对龙凤花园的销售也将起到很大的促进作用。 七类客户：各地房地产投资人士威宁房价目前在全国来讲都偏低，2010年全国地级县房地产销售平均价格3500元/,威宁现在的水平还不到2800元/，有着极大的升值空间，将会吸引各地有眼光的人士前来购买。本项目暂时未作任何广告宣传，已经有近80批客户慕龙凤花园风的名声前来公司作登记，希望能第一时间购买到龙凤花园的房屋。销售部计划在项目开盘前进行为期3个月的蓄客期，计划储备客户400批以上。3.4 营销策略本项目拟在价格策略上采取低开高走的定价策略推向市场。该项目价位有较高的上涨空间，升值的潜力很大。本项

31、目将确定以下推广策略：（1）推广渠道 报纸广告包括威宁日报、贵阳都市报、贵阳晚报，属于典型的政府报，报纸不宜投入过多，开盘和推新品前12周进行34次推广既可。 短信推广 成本低，覆盖面广，操作简单灵活，可以作为一种长期的营销手法。 影视广告当地几个电视台收视率不高，主要用来开盘和新品集中投放。电视广告是唯一的动态广告平台，值得周期性的高密度投放。 单张派发贯穿项目营销始终的宣传利器，威宁地方小，人口集中，单张派发能起到良效。（2）媒体宣传组合开盘前三个月，公司会以电视广告，平面媒体，户外广告三大主力广告集中宣传龙凤花园，增强前期登记客户数量，扩大蓄客量，为开盘销售一半做好蓄客准备。开盘当月，公

32、司会配合龙凤花园景观工程竣工，举办各种活动，扩大在威宁的知名度，加以促进销售。开盘后，公司会出样板房、实景园林开放，加大广告投放力度。影视广告：开盘前一个月高密度投放,开盘后在每次推新货时前一周每天投放。报纸派发：开盘前一月投放34次，以及每次新货上市投放1次。 单张派发：每天均需进行的推广方式,力求单张波及到威宁的每一个角落。短信推广：一般一个月派发46次，开盘前每周发送23次。公关活动：开盘前举行一场活动，开盘当日举行12场，开盘后视销售情况举行。第四章 建设条件4.1 区域社会经济概况及自然条件4.1.1 区域概况威宁彝族回族苗族自治县, 贵州西大门。位于贵州省境西北部，北、西、南3面与

33、云南省毗连。全县总面积6296.3km2，平均海拔2200m,森林覆盖率33.28%；县境中部为开阔平缓的高原面，四周低矮，是贵州省面积最大、海拔最高的县，属毕节地区管辖。是国家新阶段扶贫开发工作重点县之一。 全县辖35个乡镇，620个行政村（居）委会。2010年末总人口140.2万人，少数民族人口占全县总人口的23.1%。三个主体少数民族中彝族112229人，占总人口的 8.9%；回族103379人，占总人口的8.2%；苗族69864人，占总人口的5.6%。县人民政府驻草海镇。高原草场面积大，畜牧业发达。特产威宁火腿。盛产黄梨和苹果。农收产品加工业发达。县城西边是著名的草海。中河区发现有新石

34、器时代文化遗址。 森林面积 18 万公顷 。有煤 、石膏 、铅锌、铁、铜等矿产资源 。产玉米 、马铃薯 、小麦 、水稻 、豆类、荞麦、甜菜。有火腿、苹果、黄梨、党参等特产。工业以煤炭、地毯工业为支柱。贵昆、贵大铁路过县境，是毕节地区唯一一个已通铁路的县。名迹胜地有石门坝教堂、双霞洞摩岩石刻、草海黑颈鹤保护区等。4.1.2 地理概况属亚热带季风气候。年均温11.2，1月均温3.9，7月均温17.0 ，年降水量739mm 。 低纬度、高海拔、高原台地的地理特征，使这里的光能资源和风力资源为贵州之冠，威宁县城也因年平均日照数为1812小时，被气象学界命名为阳光城。太阳神的无私惠顾，使动植物大受其益，

35、又因地处乌蒙之巅，山脊和空旷地带无静风时刻，春风浩荡，秋风送爽，常年艳阳高照与凉风扑面兼备，是理想的避暑胜地。 威宁80%以上地区海拔超过2000m，是贵州省地势最高的县。县境气候温凉，适于马铃薯、甜菜作物生长，是贵州马铃薯良种基地和甜菜生产基地。 4.1.3 经济状况党的十一届三中全会以来，特别是近年来，在党的路线、方针、政策的指引下，在省委、省政府，地委、行署的正确领导下，在国家各部委的关心支持帮助下，威宁县委、政府团结带领全县广大干部职工及百万各族人民，以邓小平理论和 三个代表重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观,按照县第十次党代会提出的抢开发机遇、抓开放带动、谋经济发展、促社会和谐的

36、总体要求，坚持团结、稳定、发展的方针，突出开发和开放两个重点，紧扣毕节试验区开发扶贫、生态建设、人口控制三大主题，实施。三农稳县、工业富县、服务兴县、科教强县四大战略，统筹社会各项事业，加强党的先进性建设,着力构建和谐威宁，全面推进威宁政治、经济、文化和社会建设事业。 2007年底，全县完成生产总值34.57亿元，比2006年增长14.1%；完成财政总收入3.5亿元，同比增长18%；社会消费品零售总额6.74亿元，同比增长26.69%；完成全社会固定资产投资7.5亿元，同比增长40%；城镇居民可支配收入9500元，同比增长41.05%；农民人均纯收入2101元，同比增加356元。人口得到有效控

37、制，国民经济呈现出快速增长的良好势头。 威宁既是贵州的屋脊，又是滇东北走廊的交通要塞，326国道过县境129km，102省道过县境157km，铁路里程187km。威宁县物产资源种类繁多，盛产玉米、马铃薯、荞麦等粮食作物，烤烟、芸豆、蘑芋等经济作物和苹果、黄梨、核桃、板栗等干鲜水果；中药材有党参、天麻、黄柏、三七、半夏、杜仲、厚朴等。其中马铃薯常年产量在15亿公斤以上，品质优良，为全国之冠。全县拥有成片草场和草山草坡320万亩，各类牲畜常年存栏达157.22万头（匹、只）以上，出栏77.47万头（匹、只）以上，已成为我国南方最大的畜牧业基地之一。是著名的马铃薯之乡、中药材之乡、畜牧之乡和南方落叶

38、水果基地。矿产资源主要有煤、铁、铅、锌、铜、金、银、铝、石膏、泥炭、硅石、大理石、水晶石、花岗石等30余个品种，其中煤炭资源远景储量达50亿吨。 4.1.4 行政区划2000年，威宁彝族回族苗族自治县辖19个镇、16个乡。 威宁彝族回族苗族自治县今辖19个镇、15个乡、1个民族乡：草海镇、幺站镇、金钟镇、炉山镇、龙场镇、黑石头镇、哲觉镇、观风海镇、牛棚镇、迤那镇、中水镇、龙街镇、雪山镇、羊街镇、小海镇、盐仓镇、东风镇、二塘镇、猴场镇、金斗乡、新发布依族乡、岔河乡、麻乍乡、海拉乡、哈喇河乡、秀水乡、斗古乡、玉龙乡、黑土河乡、石门乡、云贵乡、兔街乡、双龙乡、板底乡、大街乡。 根据第六次人口普查数据

39、：全县总人口140.2万人。威宁彝族回族苗族自治县辖19个镇、16个乡（其中1个民族乡），610个村委会、10个居委会。少数民族27.81万人；非农业人口4.49万人。4.1.5旅游资源威宁历史悠久，资源丰富。据文献记载，威宁秦朝为汉阳县地，至今已有两千多年的历史。1954年11月11日成立威宁彝族回族苗族自治县，是全省乃至全国成立较早的自治县。历史的沧桑巨变，为威宁留下了众多历史文化遗迹，如中水汉墓群、彝族向天坟、奢香古驿道遗址、百年古刹凤山寺、明代疆界碑、吴三桂金殿、蔡锷点兵场、石门坎柏格里墓、云贵红军桥等。 特殊的气候条件、地理条件和历史沿袭，使威宁县物华天宝、雄奇壮美，旅游资源、文化资

40、源、风物特产在全国别具一格，形成多彩贵州中充满神奇魅力的高原风景线。 在县城东部的盐仓、板底两乡镇范围内，有面积40余万亩的中国南方天然大草原百草坪；有彝族的火把节和歌舞阿西里西；有被列为国家级非物质文化遗产保护名录素有戏剧活化石之称的彝族古戏撮泰吉；有被誉为东方金字塔的彝族向天坟遗迹。这里还是贵州母亲河乌江的发源地，一口古井使千里乌江源远流长。4.2 建设项目选址情况及建设条件 本项目为城中村改造（原址拆除重建），利用地形进行统筹设计和建筑布局，满足项目建设的需要。项目建设场地地形平整，实施较小工程量的场平场工程便可以进行建筑物修建。场址地基良好，周边无工厂，无污染源和噪声干扰，环境清净，交

41、通便利，适宜项目建设。4.4.2 建设条件（1）自然条件场地位于抗震有利地段，未发现对场地稳定性有直接危害的滑坡、泥石流、崩塌、活断层、淹没冲蚀等不良地质现象：地基岩土分布较为连续，场地基岩强风化泥灰岩区厚度不均匀，起伏较大，不宜作基础持力层：中风化泥灰岩厚度较大，有一定的力学强度和力学强度较高，总体埋深不大，适于做建筑地基。（2）地形、地貌拟建建筑物场地位于威宁县健康路。构造上处于扬子准地台黔北台隆毕节构造变形区边缘，场地总体北高南低。地层走向大致为北东南西向，倾向北东，倾角25度。地貌单元为低、中山构造侵蚀、溶蚀缓坡地貌。场区内无区域构造断层穿过，视野较开阔，缓坡地形，地面高差小，地貌单一

42、。场地总体呈北高南低（相对高差约5m左右），第四系土层所覆盖、场区内未见基岩出露。（3）水文地质条件拟建场区一带地形宽缓，南面低，场区内无河流发育，根据周边地质资料，场地内也无地表水体存在，建筑物受地下水、地表水影响小。地下水对混凝土中钢筋无腐蚀性。根据相邻建构筑物取水做水质分析试验表明该场地地下水水质为CCa型水，PH值为7，（CI-+）500mg/L，腐蚀等级弱，所以地下水对裸露钢结构的腐蚀性为弱腐蚀。拟建场地无溶洞、无断裂带，地质结构稳定，适宜建筑。该区域地震基本烈度为7度，属类建筑场地。（4）场地工程地质条件根据周边地质资料显示：(1)场地地层结构，岩土构成特征及力学性质，场地无地下水

43、影响，场地附近无滑坡、塌陷及高边坡，有轻微地震史。场地复杂程度为二级；地基复杂程度为三级，工程重要性等级为二级，场地岩土工程勘察等级划为乙级。(2)场地单工程地质条件较简单，环境工程地质条件较简单 ，地质环境基本未破坏。场地总体稳定性属稳定类别，建筑地段属较稳定类别，地基属较稳定类别，工程建设为适宜类别。(3)综合建筑特点和场地岩土工程条件，拟建筑物的基础方案采用独立基础，持力层应选择可塑粘土，基础埋深以满足设计埋深要求为宜。(4)根据场地岩土试验成果及地区经验，综合各岩土层的有关参数推荐使用： 杂填土：fa=70KPa；可塑状粘土：fa=150KPa，C=39.8KPa，=4.22,Es=8

44、.96MPa；强风化石灰岩：fa=300KPa；中风化石灰岩：fa=8400KPa。（5）场地建、构筑物情况整个场地基本平整，场地内无建、构筑物及文化古迹等。（6）交通状况本项目位于威宁县健康路，处于县城区，项目点已有城市道路，能为本项目的建设和建成后工作和生活提供交通保障。运输车辆均可直接到达拟建小区场址，不需要修建公路。（7）给排水项目拟建场址已有城市供水管网，项目水源可直接与供水管网相接，保障日常生活、办公及消防用水。生活污水经处理后可利用现有市政排污系统排放。（8）供电各拟建项目供电电源属农村电网，已有变压器，项目建设用电可直接从现有变压器接入电源。（9）通讯电话经有关部门许可后可直接

45、安装，移动通讯信号良好。（10）建设用地和城镇规划本项目虽属城中村改造，项目建设符合城镇建设规划。（11）建筑材料供应条件威宁县属于山区，县城周边石材均较为丰富，供应厂商比较齐全。沙、石等建筑材料可就近加工或采购；水泥、钢材、砖等主要建筑材料和水、电安装材料、装饰材料均可在项目建设地的威宁县城或临近的地、州、市选购。综上所述：从建设条件分析，该项目的实施是可行的。第五章 建筑方案5.1 设计依据（1）城市居住区规划设计规范GB50180-93（2002年版）（2）民用建筑设计通则GB50352-2005（3）高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（4）汽车库、修车库、停车场设计防火规范G

46、B50067-97（5）城市规划编制办法（6）威宁县城市规划行政技术准则（7）威宁县2011年城市总体规划5.2 项目设计主题和开发理念龙凤花园，地处被誉为贵州西大门威宁，山水皆自然禀赋，属居家养生之风水宝地。项目建筑设计初期，在建筑设计上，以当地建筑风貌为导向，考量威宁当地居民的生活习惯，利用地形，让建筑楼栋合理布局，充分保持景观的均好性、通风及采光的自然畅通，而且每栋均拥有宽绰楼间距，使每一户均能享受开阔视野和捕捉天生禀赋的自然美景。在项目整体规划上，以当地建筑特色为蓝本，融合少数名族居住理念，倾力打造高档生活标准社区，为业主营造高品位、高质量的居住氛围。龙凤花园项目以建筑、自然与人和谐为

47、理念，旨在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、养生的生活。在住宅的设计理念上，项目引入了“新都市主义”、“街区型规划”、“仿生规划”等先进设计理论，力求将经典艺术的大气、尊贵与东方文化的“天人合一”理念有机结合，将和谐生活氛围的营造融入社区文化建设的精神层面。5.3 项目总体规划方案（1）规划设计原则 挖掘地块核心价值，以城市连营的商业视角规划社区； 以销售为主导规划设计，保证项目有序运作； 节点式园林景观视线轴设计，以建筑群体围合创造灵活多变的环境空间； 人车双路线设计，即相对人车分流系统，避免车流对社区的穿越破坏。（2）项目结构和布局理念本项目总体规划领先于当地其他楼盘规划，力图体现开发商发展视野的前瞻性和产品开发的可持续性，总占地面积13200m2。龙凤花园总建筑面积为50900.24 m2,本项目兼