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1、三亚海上游乐项目崖州湾基地概念性规划中国蓝天集团北京达沃斯巅峰旅游规划设计院二七年十一九月十七日43三亚海上游乐项目崖州湾基地概念性规划规划编制组成员名单规划顾问：刘 峰锋（博士） 国务院发展研究中心 旅游产业发展 专家乔 然（教授） 文化部 旅游文化发展 专家李敬东（总裁） 中国蓝天集团 项目策划顾问规划编制项目组组长：潘亚元（院长） 教授级高级规划师项目经理：王 记（高级景观建筑师）项目组主创成员：潘亚元（院长、教授级高级规划师）王 记（高级景观建筑师）张 康（高级景观、园林设计师）任国才（总监、高级经济师、旅游项目策划专家）白 晶（城市规划师）项目组商务专员： 张雯、邱铭玉 目 录一、开
2、发背景1（一）三亚旅游业保持快速发展，旅游品牌日益突出1（二）三亚旅游产业要素发展不均衡2（三）三亚旅游格局东部度假热、西部观光热4（四）三亚缺乏高品质国际化的综合性海洋运动游乐旅游区5（五）三亚市政府鼓励发展运动休闲产业7二、项目目的和意义8（一）充实和完善三亚旅游产业要素，丰富旅游产品体系8（二）填补三亚中远距离海上游乐的空白，打造海陆空立体运动游乐体系8（三）加快和提升三亚旅游的国际化水平9（四）带动三亚西部地区旅游经济和经济社会的发展9（五）实现当地社区与旅游开发和谐发展，促进社会主义新农村建设10（六）科学合理、深度利用三亚稀缺的滨海一线旅游资源10三、项目地块现状概述11（一）地块
3、环境11（二）土地利用分析11（三）基础设施分析11（四）资源现状分析12（五）生态环境现状分析12四、开发思路和原则13（一）开发思路13（二）开发原则13五、项目总体定位15（一）市场定位15（二）目标定位15（三）功能定位16（四）形象定位16（五）产品定位16（六）旅游规模17六、基地空间布局战略结构18（一）空间布局18（二）用地结构18（三）道路交通19（四）景观控制19七、项目功能分区20（一）入口服务区20（二）天地海三维交互游乐基地20（三）海洋之心地效飞行器指控中心21（四）南海皇冠海洋娱乐城21（五）游艇会所（基地）21（六）海洋之星愿望岛22（七）万国风情精品酒店度假基
4、地22（八）热带风情生态庄园22（九）三亚新天地国际休闲购物街区22八、核心项目策划24（一）海洋之心地效飞行器航站楼24（二）南海皇冠海洋娱乐城24（三）海洋之星愿望岛25（四）万国风情精品酒店度假基地25（五）天地海三维交互游乐基地26（六）热带风情生态庄园26（七）三亚新天地国际休闲购物街区27（八）港湾国际大型直销商业广场27九、项目对外交通组织策划29（一）加入三亚海上交通游线29（二）开通三亚至近中海的游艇游览线29（三）开通崖州湾西沙群岛的旅游飞行路线29十、项目开发运作策划30（一）开发模式策划30（二）开发业主定位30十一、开发步骤安排31（一）旅游项目库和开发时序31（二）
5、支撑项目投资匡算33十二、地效飞行器简介34一、开发背景（一）三亚旅游业保持快速发展，旅游品牌日益突出 2006年三亚全市接待旅游过夜人数454.9万人次，比上年增长11.9% 。其中，接待海外旅游者38.88万人次，比上年增长83.4%；接待国内旅游者416.02万人次，比上年增长8.0%。全年旅游收入65.4亿元，比上年增长27.5% 。其中境外旅游收入17066.21万美元，比上年增长129.1%。2007年上半年，三亚市旅游饭店接待过夜游客279.58万人次，同比增长21.94%，完成年度计划的55%；接待境外游客24.9745万人次，同比增长51.01%。上半年旅游总收入43.14亿
6、元，同比增长27.56%，其中，旅游外汇收入10921.3万美元，同比增长61.97%。按计划，今年三亚旅游饭店接待过夜游客510万人次，旅游收入80亿元。入境旅游市场方面，三亚接待境外游客24.9万人次，同比增长51.01%。入境游方面，重点客源市场稳中有增，新兴客源市场增长强劲。其中，香港游客2.25万人次;外国游客21.57万人次，同比增长62.07%。入境游市场总体上保持港澳台、日韩俄、欧美“三足鼎立”的格局，但市场内部已经发生结构性变化。国内游方面，休闲观光游占主导地位，出游目的日益多样，假日旅游火爆，特色游受追捧，消费升级。上半年三亚接待国内游客 254.6067万人次，同比增长1
7、9.68%。三亚国内客源市场仍以长三角地区、珠三角地区和京津唐地区为主，其他地区为辅。但西部、华中以及东北等新兴客源市场正在崛起，市场占有率呈逐步提高的趋势。三亚旅游业始终保持着快速发展, 旅游已成为三亚城市发展的中心词汇。三亚市通过开展声势浩大的“三亚城市名片”征集评选活动、举办三亚国际美食节、三亚国际电视广告艺术节、首届中国（三亚）国际热带兰花博览会、世界小姐总决赛、世界先生总决赛等重大节庆赛事活动，大大提升了城市人气指数。（二）三亚旅游产业要素发展不均衡（住）三亚市旅游住宿业发展很快走在全国前列，每万人拥有高标准度假酒店数量已经居全国之首，旅游饭店类型多样化趋势明显。截至2006年底，三
8、亚市拥有138家酒店、2万多间客房，年接待能力达到970万人次。而2006年三亚接待过夜游客量仅455万人次。即使按年平均20%的增长速度增长，也要在近五年之后才能消化现有客房量，宾馆饭店总量过剩的矛盾比较突出。从酒店结构和经营收益来看，高星级酒店供不应求，中低星级酒店供大于求。2007年1-5月份统计数据显示，东部亚龙湾区域旅游饭店客房总量虽仅占全市客房总量的22.4%,但营业收入8.86亿元,占全市旅游饭店总收入的65.8%,平均开房率为74.44%,较全市客房平均开房率高8.83个百分点。其次是大东海区域营业收入1.79亿,平均开房率为70.94%,较全市客房平均开房率高5.33个百分点
9、。再次为三亚湾区域营业收入1.16亿、平均开房率为66.43%。 （游）根据旅游资源分类、调查与评价（GB/T18972-2003），三亚252个旅游资源单体中，共有11个五级旅游资源。7个四级旅游资源。五级旅游资源有：天涯海角、亚龙湾、南山、蜈支洲岛、鹿回头、太阳湾、海棠湾、南田温泉、大小洞天、国际婚礼节以及世界小姐比赛；四级旅游资源有：三亚湾、大东海、落笔洞、小东海、崖州古城、崖州湾以及西岛。虽然拥有很好的旅游资源，但目前的旅游景区主要还是观光型的，“好看不好玩”，缺乏运动游乐型、休闲体验型的主题旅游景区，尤其是缺乏海上旅游项目的深度开发。表格2 三亚A级旅游区一览表景区名称A级评定年度三
10、亚南山大小洞天旅游区5A2007三亚南山文化旅游区5A2007三亚亚龙湾国家旅游度假区4A2001天涯海角风景区4A2001三亚蜈支洲岛度假中心4A2006来源：国家旅游网（）（吃）三亚毗邻世界著名的北部湾渔场和南海渔场，是我国所有沿海的渔场中唯一没有被污染的渔场。鲍鱼、海参、海胆是三亚的海中三珍，青蟹、血蚶、蚝和龙虾等也都是三亚特色美味。三亚常见的风味小吃有：椰丝糯米粑、海南鸡饭、煎堆、黎族甜糟、东山烙饼、抱罗粉、苗家三色饭、清补凉、南粉、那大狗肉、椰汁板兰糕等。三亚旅游餐饮颇具规模，2004年大约有110家注册企业提供餐饮服务，特别是海鲜餐饮已经成为三亚旅游业的一张王牌。三亚餐饮以各类海鲜
11、为特色，兼有中国各地菜和海南的四大传统名菜等。三亚春园海鲜市场是大众化散客经常光顾的大排档海鲜餐厅，其他特色海鲜餐厅主要在大东海、榆林湾渔排餐厅等。但是其卫生条件、交易环境比较欠缺。此外，在三亚高档酒店还可以品尝正宗的西餐、日餐、韩餐、俄餐等。（行）三亚市目前已经拥有海、陆、空立体化的交通网络。其中三亚凤凰国际机场是国内干线机场，飞行区等级为国际民航组织制定的4E级标准, 机场可对境外旅客提供落地签证的服务。目前已开通航线106条，其中国内航线103条、国际地区固定航线3条、临时旅游包机航线20余条；与63个城市通航，其中国内城市38个、地区城市2个、国际城市23个。机场年均旅客、货邮吞吐量增
12、长率高达40%，截至2005年12月26日,三亚凤凰国际机场旅客吞吐量达300万人次,，预计到2008年旅客吞吐量达600万人次；三亚拥有客运出租车1080辆,占全省总量的11.2%，城区内设置120-150个出租车临时停靠站；凤凰岛国际邮轮港是三亚市唯一的国际邮轮港，自2006年11月实现通航以来，共接待了23个航次的国际邮轮。（购）三亚因其独特的地理环境和气候环境，三亚市特色旅游商品众多，土特产极为丰富。咖啡、腰果、胡椒、椰子食品、热带水果及果脯、海产干品、特色茶叶（如鹧鸪茶、香兰茶），鹿茸系列产品，如鹿茸胎胶、鹿血酒、鹿茸片、鹿鞭酒等。三亚有多种多样的雕刻工艺品，如椰雕、贝雕、木雕、根雕
13、、牛角雕等；有各种各样的装饰品，如珍珠、水晶、贝壳、红豆、佛珠等；还有缤纷多彩的美术工艺品，如蝴蝶画、艺术陶瓷、工艺藤品、黎锦苗绣等民族工艺品和海螺、海贝等海产工艺品。三亚共有旅游购物网点410个，其中以接待旅游团队为主的旅游购物店39处、诚信购物点25家。但是三亚的旅游商品销售分散，缺乏配套的旅游购物服务体系。（娱）三亚市现有网吧24家、音像店40家、歌舞娱乐场所10家、书店4家、酒吧8家、大型演艺场所2家，此外有市网球中心、市博物馆、水上娱乐设施等。但是，全市没有上档次的电影院、体育馆、艺术馆、博物馆。旅游娱乐设施匮乏、夜间娱乐活动种类少。表格 三亚海上运动重点旅游区游乐项目一览表水上运动
14、游乐项目西岛潜水、香蕉船、快艇 、摩托艇、海底漫步、玻璃船亚龙湾深海潜水、浮潜、平台垂钓、玻璃船、半潜观光、深海垂钓、冲浪飞车、快艇、拖拽伞、飞鱼、快艇游白虎角、快艇巡游、快艇环岛、单人划艇、双人划艇、摩托艇、双人脚踏船、活动太阳伞 、滑水板、四人脚踏船、固定帐篷、香蕉船、水球、沙滩排球 、单人浮床、双人浮床、固定太阳伞、单人浮排、双人浮排、水枪蜈支洲岛帆船、拖曳伞、滑水、摩托艇、潜水三亚旅游产业要素发展不均衡，游、住等要素比较发达，住宿业相对超前，购物、娱乐、休闲运动等旅游产业要素相对滞后，影响和制约了三亚旅游业的全面、协调、可持续的发展。（三）三亚旅游格局东部度假热、西部观光热三亚旅游经过
15、多年发展，形成了东部度假板块和西部观光板块的格局。东部的亚龙湾是国家级旅游度假区，拥有全市最好的3S资源，集中了三亚最好最多的高星级度假酒店，此外，大东海是市区东部传统的度假区块，集中了一批中高星级的度假型酒店。目前，三亚最东部的海棠湾正在开发之中，近期还将开发7家高星级的度假酒店群。而三亚市西部，则集中了天涯海角、三亚南山文化旅游区、三亚大小洞天旅游区等主要的观光旅游景区。三亚度假客源集中于东部,西部旅游主要以观光客为主。根据国内外旅游业发展趋势和三亚旅游发展阶段，三亚旅游业正从观光向休闲度假转型，休闲度假类项目和活动将有巨大的市场需求和发展空间，今后相当长一段时间，三亚接待游客是“观光度假
16、”、“度假观光”、“休闲度假”型游客，因此，每个旅游区块在突出主题和特色的同时，都需要强化观光、娱乐、休闲度假等功能，形成一个个综合性的旅游区。三亚东部的亚龙湾区域，以休闲度假为主题特色，但同时配套有亚龙湾中心广场、贝壳馆、蝴蝶谷等景点以及海滨浴场、海底潜水、水上摩托艇等亲水游乐项目，形成一个功能比较完整、配套比较完善、自我循环发展的度假目的地。而东部的旅游区只有单一的观光型景点，结果造成“增量不增效”的不利局面。因此，西部旅游区急需强化住宿、餐饮、娱乐、水上运动等配套项目，形成西部综合性的旅游区。（四）三亚缺乏高品质国际化的综合性海洋运动游乐旅游区海岸线是度假旅游的最重要、最珍贵的资源依托，
17、三亚境内海岸线209.1公里，有19个港湾，主要海湾有三亚湾、海棠湾、亚龙湾、崖州湾、大东海湾、月亮湾等。目前，亚龙湾、大东海湾、海棠湾、三亚湾作为旅游岸线被开发利用，其他海岸线资源被利用为港口、客货运码头、水产养殖及水产品初级加工。三亚已作旅游开发的几个岛屿，也只有观光、潜水、住宿、疗养等有限的功能，都存在着某些方面的问题与不足（参见如下表格）。与三亚度假旅游的快速发展特别是国内外高端度假区的需求相比，三亚目前缺乏高品质国际化的综合性海洋运动游乐旅游区。崖州湾是三亚可拥有旅游开发的最后一个海岸线，因此，必须高度珍惜这一稀缺的海岸线资源，开发满足当前、面向未来需求的高品质国际化的综合性海洋运动
18、游乐旅游区。表格3 三亚重点旅游区现状与问题旅游区名称现状与问题亚龙湾旅游区旅游区内旅游指示和表示系统，尤其是在语言方面与国际水准还有较大差距；夜生活单调；目前仅开辟了亚龙湾中心广场、贝壳馆、蝴蝶谷等景点以及海滨风光游览和海底潜水观光等项目，尚未形成完整的景点游览系统。大东海湾旅游区公共旅游区域的安全问题较多；建筑密度过高，景观效果不佳，整治和改造的难度较大。鹿回头旅游区经营模式单调，产品单一，体验型产品不足；文化内涵表现不足，游客对鹿回头景区的文化体验浅薄。海棠湾位于三亚市东部，有22.4 公里的海岸线，为三亚是主要海湾之一。三亚湾旅游区位于三亚“西大门”要地，东起三亚港，西行延伸至天涯湾。
19、拥有丰富的旅游资源，“阳光、沙滩、海水、椰林、珊瑚”等海南热带特色在这里得到了极为充分的体现。主要问题有：海岸侵蚀加剧，岸线后退明显；海岸、沙滩、沙堤、沙坝缺乏规划与管理；近海海域水质受到污染；环境卫生及管理水平低，部分路段脏乱差现象严重；由于投机性买房行为的存在，大部分房屋在一年内大部分时间都闲置无用，未营造出应有的度假氛围，也缺乏丰富的夜游项目。蜈支洲岛缺少定向的指示标志，作为最高端度假目的地之一，从海棠湾到到蜈支洲岛的交通可进入性有待提高；旅游活动项目相对较少，度假产品较为单一；购物店、餐饮店缺乏有效的经营管理，欺客宰客想象经常发生。 （五）三亚市政府鼓励应大力发展运动休闲产业根据三亚市
20、政府的总体计划，在巩固发展观光旅游产品的基础上，结合休闲泛化和休闲结构调整，大力发展运动休闲旅游产品的设计开发，实现旅游产业现阶段升级和景区产品提升。三亚将加大体育设施建设力度，促使一批国家级的体育训练基地落户三亚；不断完善高尔夫球场的规划建设，努力把三亚打造成国际高尔夫休闲的重要基地；大力发展潜水，摩托艇、动力伞等海上旅游体育娱乐项目，使三亚成为全国最大的不受季节限制的海上体育娱乐中心，争取举办重大的有影响的体育赛事，培育具有三亚特色的体育运动休闲品牌。二、项目目的和意义（一）充实和完善三亚旅游产业要素，丰富旅游产品体系在三亚旅游产业六要素中，游、娱要素比较薄弱，整体还未形成成熟的市场综合体
21、系，尤其是休闲运动娱乐产品，不仅数量少、规模小，而且仅仅局限于滨海。当今时代,健康是时尚,旅游是时尚,体育娱乐健身与旅游结合更是时尚。作为一种新兴的旅游方式,体育旅游在旅游市场中越来越占有重要的地位。随着外国游客数量的增长，要求三亚除了提供“安静的休闲”之外，还提供更多的“运动的休闲”的旅游产品和服务。例如，高尔夫运动是高端游客首选的休闲娱乐项目。据统计，在三亚的三个高尔夫球场中,海外游客仍是主要的消费对象。日出观光高尔夫球会接待的海外球客占其接待量的90%以上,主要为日本球客;红峡谷高尔夫球场和亚龙湾高尔夫球俱乐部接待的海外球客占其总接待量的60%左右,主要为韩国、日本、欧美球客。通过该项目
22、的开发，在巩固好三亚旅游“观光游”这个基础之上，立足国内市场、衍生或开发出新的旅游产品，尤其要适应热带度假的休闲旅游产品，安排更多的娱乐活动，充实和丰富三亚旅游游、娱要素内容和层次。在崖州湾尽量增加旅游产品的娱乐性，将静态的文化展示和动态的文化体验结合起来，推动旅游活动从纯“观赏”层面到“参与性娱乐”、“文化性体验”的层面转变。从而，完善三亚旅游产品结构，最终在三亚形成参与性强、品味高、类型齐全、管理规范的旅游体育娱乐设施服务接待体系，满足度假游客和观光不同的娱乐、不同年龄的需求。促进三亚旅游六大要素全方位、一体化的协调发展，构建完整和完善的三亚旅游产业链，促进三亚旅游产业经济的大发展。（二）
23、填补三亚中远距离海上游乐的空白，打造海陆空立体运动游乐体系旅游项目开发要从市场需求出发，对资源的各项特色属性进行深度挖掘和提炼，形成独特的甚至具有垄断性的特色。在旅游运动游乐产品开发上，协调三亚度假区高档娱乐和旅游景区大众娱乐产品的开发，注重开发海上娱乐运动休闲旅游产品。面对海南建设“国际旅游岛”和 “08奥运”的良好发展机遇,结合三亚海上游乐产品以近距离海上游乐为主的开发现状，崖州湾的开发应当填补三亚中远距离水上游乐的空白。以低空地效飞行器带动海上游乐项目的多层次多元素的发展，在此基础上，通过低空地效飞行器、游艇、直升飞机等旅游交通工具将海陆交通、陆空交通、海空交通充分有效、科学合理的结合利
24、用，增加旅游产品的参与性、体验性，共同构建三亚市第一个真正意义上的“海、陆、空”立体运动游乐度假体系，给游客带来全方位、现代化的旅游体验，进而培育三亚旅游市场新的增长点，丰富三亚水上游乐的内容和层次，完善三亚多样化的海洋旅游、海洋文化产品体系，以满足多元化的旅游市场需求，将三亚建设成为全国唯一的“海陆空”体育娱乐中心，促进三亚向国际一流的休闲度假目的地迈进。（三）加快和提升三亚旅游的国际化水平现代旅游业的核心是旅游国际化。通过开发现代化的海上游乐项目崖州湾基地，建设三亚旅游发展中的海洋旅游文化标竿，推动三亚旅游业升级转型，加快三亚旅游要素的国际化改造步伐，不断提高三亚旅游的国际化水平，充分开发
25、海上休闲运动娱乐产品，推进三亚旅游业由以观光游为主向以休闲度假游为主转变，加快国际高端游客市场的营销开发、营造国际一流的旅游环境、加快旅游产品升级，构筑起符合热带滨海度假旅游的城市功能、服务体系，向国际高端游客市场展示三亚的独特动感魅力，着力将三亚打造成国际性热带海滨休闲度假旅游目的地，使三亚旅游业逐渐融入世界旅游业的发展主流,三亚的名字将在国际旅游业中更加响亮。（四三）带动三亚西部地区旅游经济和经济社会的发展通过大力开发崖州湾，全力推出一系列滨海和海洋运动休闲娱乐产品，挖掘崖州文化特色，在用地规模、空间布局、发展时序和策略上整体协调，有序拓展三亚西翼滨海休闲运动游乐区，延长三亚西部旅游区的停
26、留时间，增加游客的人均消费，带动三亚西部地区的旅游经济和经济社会的发展，并进一步激活三亚以西乐东县的旅游发展。通过对崖州湾的整体规划和有序开发，促进三亚西部地区的旅游产业集群，有效拓展三亚的西部旅游区的发展空间，挖掘西部旅游区的发展潜力，提升三亚西部旅游区区的旅游品质,调整西部旅游区的旅游产品结构和功能布局, 促进区域旅游产业集群效应,进而拉动西部地区经济社会的发展。（四）加快和提升三亚旅游的国际化水平现代旅游业的核心是旅游国际化。通过开发现代化的海上游乐项目崖州湾基地，建设三亚旅游发展中的海洋旅游文化标竿，推动三亚旅游业升级转型，加快三亚旅游要素的国际化改造步伐，不断提高三亚旅游的国际化水平
27、，充分开发海上休闲运动娱乐产品，推进三亚旅游业由以观光游为主向以休闲度假游为主转变，加快国际高端游客市场的营销开发、营造国际一流的旅游环境、加快旅游产品升级，构筑起符合热带滨海度假旅游的城市功能、服务体系，向国际高端游客市场展示三亚的独特动感魅力，着力将三亚打造成国际性热带海滨休闲度假旅游目的地，使三亚旅游业逐渐融入世界旅游业的发展主流,三亚的名字将在国际旅游业中更加响亮。（五）实现当地社区与旅游开发和谐发展，促进社会主义新农村建设针对有些旅游项目开发占用当地社区土地导致农民失去经济来源的问题，本项目规划在旅游区开发中融入生态农业项目，积极吸收崖州湾当地社区居民，参与生态农业项目的种植养护获得
28、稳定的工作收入，通过多种手段保护当地社区居民在旅游开发中的土地权益，从而实现旅游就业、增加收入、改善民生的和谐发展目标。另外，通过旅游整体开发，按照社会主义新农村的建设要求以及符合国际旅游目的地的环境改善需求，对地块重新进行规划设计，建设新农村，实现新生活。（六五）科学合理、深度利用三亚稀缺的滨海一线旅游资源科学合理的强化三亚滨海一线旅游资源的充分开发与利用 三亚市19个海湾中，三亚湾、海棠湾、亚龙湾、大东海湾、月亮湾等都已经进行或正在进行旅游开发，其他海湾也大多已经被拥有用于码头等开发，其中只有崖州湾还未进行系统开发。目前，位于崖州湾海岸东端的南山、大小洞天两个5A级佛教、道教文化旅游区现也
29、已全部开发建设，崖州湾是三亚最后一块拥有完整海岸线的未为开发用地。作为三亚最后一块稀缺的海岸线资源，必须充分挖掘崖州湾的潜在价值，按照最有价值的方向去开发利用，而旅游开发，是崖州湾科学发展和有序永续利用的最佳选择！三、项目地块现状概述崖州湾位于三亚市以西四十多公里处的海滨，距天涯海角约16公里。崖州湾弧弦百里，碧波万顷，与亚龙湾、大东海湾、三亚湾、海棠湾并列三亚五大名湾。（一）地块环境1. 坡度分析景区规划范围约十五平方公里，基地范围内目前以沙滩用地，水塘水产养殖用地，小型工业用地，坟场用地为主，其间有较少的小陡坎和洼地。规划区域内东西平均距离约1200米左右，南北平均距离约6300米左右，平
30、均海拔在1.8米5.3米之间。整体规划区域地势没有明显的高差变化，坡度变化在2以下，非常适合各种工程建设。2. 地质分析基地位于崖洲湾南部，南山佛教文化风景旅游区北侧，沙滩沙质较好，但因工业和生活污水污染严重，水质和沙滩都需要进行清洁处理。该区从地貌单元看，沙滩，地质条件较好，适合工程建设。（二）土地利用分析规划区域内以地灌植被用地为主，绝大多数为坟场荒地、仙人掌带等，其间分布大量养殖鱼塘和少许农田等。土质优良，可直接作为建设用地，属于一类建设用地。（三）基础设施分析规划用地现状道路基础设施很差，但在规划范围外围已经具备道路交通、水电设施，在规划过程中需要加以利用并改造提升整体配套体系。（四）
31、资源现状分析该生态旅游区内具有发展价值的资源包含以下内容，即：1.自然资源(包括具有景观美学价值的所有自然形态物质，如水体、地形地貌、自然生态条件、动植物物种等等；2.人造景观(区内现有的各类人工构筑的物质景观形态，如各类人工耕种土地及其水电基础设施、池塘等等)；3.人文资源(崖城古镇地域文化中具有开发潜力的地方历史、具有鲜明文化差异的民族传统、习俗、土特产品、庆典、禁忌等)。（五）生态环境现状分析该区域为三亚南部沿海生态破坏和水污染最为严重的区域之一。因其上游崖州城区的大量污水和基地内大量养殖水体的下灌造成海水水质和沙滩环境的严重污染。通过调查发现，一旦污染源得到有效治理和控制，崖州湾的整体
32、环境本底并不输于三亚市南部海岸的其他著名海湾和沙滩，一样可以打造成为“3S”要素的海滨旅游胜地，崖州湾基地项目的另一层意义也在于通过项目开发来彻底的改变崖州湾的生态环境质量。四、开发思路和原则（一）开发思路l 挖掘三亚海洋特色文化并通过弘扬创新，强化海洋意识和权益，形成三亚海洋旅游“母港”l 打造崖州湾以地效飞行器为核心的海陆空观光旅游品牌l 建设综合性的、国际化的海洋运动休闲度假王国l 提升崖州湾综合型休闲度假接待能力并配套海上特色的商业游憩设施l 提高崖州湾海洋综合旅游产品和三亚游艇产业基地为的特色的旅游经济的整体竞争力l 凸现崖州湾的产品文化，实现旅游资源全面提升，旅游产品及吸引物体系的
33、的全新突破，打造差异化市场竞争力l 提升崖州湾在同类海港开发中的综合地位l 带动相关产业的开发，辐射周边，增加本地市民就业机会（二）开发原则开发时应强调不同的特色与文化内涵，按照世界级标准进行建设，形成西部的旅游度假中心和综合服务基地。具体遵循以下原则：1. “文化特色”的原则。将三亚的热带文化、海洋文化与崖州的历史文化与地方文化融入于度假区的开发理念比如建筑与装饰风格、休闲活动内容等，充分挖掘崖州湾的文化魅力，使三亚的美丽插上文化的翅膀，形成其地方文化特色； 2.“协调发展”的原则。统筹考虑一线海滨和二线观海、三线腹地的开发，注重崖州湾与南山旅游景区的互动，生态系统协调，促进旅游与社会经济同
34、步发展，增强区域整体联动效应。3组团开发原则：统一规划，合理布局，将崖州湾基地分成若干个功能各异、同时互补的组团，进行有序合理逐一开发。4项目领先原则：坚持“人无我有、人有我优、人优我特”的原则，崖州湾旅游区选择的龙头开发项目必须做到三亚领先、海南领先乃至全国领先，龙头项目一推出即能产生市场轰动效应，引爆三亚旅游市场，产生持续不断的旅游流，从而带旺人气和地气，带动崖州湾旅游区乃至三亚市西部旅游区的快速发展。5国际指向原则：通过重点打造满足国内外高端游客需求的休闲度假旅游产品，坚持按照国际运动游乐基地和高品质休闲旅游区的标准进行策划、规划、设计、建设和经营管理，引入国际相关运动游乐标准，导入国际
35、规范的旅游标识系统、指示系统，引入国际投资商和国际知名的酒店、游乐设施经营管理商和零售商，积极打造国际名牌旅游产品，通过产品结构的升级实现客源结构的升级，共同打造对接三亚日益增长的国内外中高端旅游市场国际游客的、国际一流的海洋运动游乐度假基地。6.疏密有致原则：在整个港湾区具备较高强度开发的大背景下，在沿海一线和纵深腹地预控岸带和岸基纵深、，绿化休闲景观开敞空间、热带花卉水果种植空间，营造港湾群区别有风味的沙滩娱乐休闲地带和绿色海洋文化主题观光园区，将港湾建筑风格、沙滩“3S”迷人风情和生态环境绿色风情有机地整体合成一个完善的有生命的综合体。五、项目总体定位（一）市场定位1.中高端观光旅游市场
36、具体包括：n 国内外来三亚的豪华旅游团n 国内外来三亚的自驾车旅游者n 国内外来三亚的中高端散客观光旅游者n 海上运动休闲旅游产品的专项旅游者n 分流部分南山文化旅游区、大小洞天的观光旅游者为其提供一个国内唯一的海陆空综合的运动休闲观光项目，丰富海上观光旅游产品的内容，增加观光旅游行程的体验性和娱乐性。2.中高端度假旅游市场：为在三亚亚龙湾、海棠湾、大东海、三亚湾度假的国内外中高端（三星级以上酒店）休闲度假旅游者，提供一个与三亚休闲度假大配套的海上休闲娱乐基地，丰富休闲度假的内容，增添休闲度假的乐趣。 3.海南岛内中高端消费者为海南岛内重要城市如海口、三亚等具有较高消费能力的市民，提供一个全新
37、的新型时尚运动游乐项目，丰富节假日的生活。（二）目标定位l 三亚市乃至国内外规模最大的超级海洋立体运动游乐中心！l 三亚市以运动游乐商业游憩为主题的综合性休闲度假区！l 海南省唯一的近中远海结合海上观光游乐基地！l 全国唯一的热带海陆空游乐中心！（三）功能定位l 住宿：万国风情精品酒店群、热带农庄、星级度假酒店、会议度假酒店、产权酒店、度假公寓等度假酒店、产权酒店、万国风情园、游艇别墅l 餐饮：国际美食中心、美食街、DIY海鲜美食城l 交通：海陆交通、陆空交通、海空交通（地效飞行器、直升机、大型洲际邮轮、中型海上观光游轮、小型游艇等邮轮、地效飞行器、海上观光游轮、直升机观光游艇基地）l 购物：
38、品牌直销购物中心、商业购物街、精品店、名品店、特色市场等l 娱乐：各类特色海、陆、空游乐内容l 游览：直升飞机空中游览、游艇游览、地效飞行器空中游览等（四）形象定位浪漫崖州，欢乐海洋南海之冠，蓝色天堂崖州湾三亚最富有动感魅力的海湾（五）产品定位n 海洋观光n 海上游乐n 会议商务休闲n 美食休闲n 康体理疗n 科普娱乐n 旅游居住n 热带生态n 购物休闲（六）旅游规模三亚海上游乐项目崖州湾基地开业后，将成为三亚市超级轰动大项目，成为到三亚游客的首选项目，成为三亚旅游发展新的里程碑。本项目打破“门票经济”收益模式，构建“综合收入”和“产业经济”收益模式，不设置旅游门票的进入门槛，吸引国内外来三亚
39、的游客轻松进入基地，通过若干个垄断性独特性的项目，吸引游客进行开心消费，通过丰富多彩的各类配套项目，延长游客的停留时间，提高游客的人均消费。预计崖州湾基地开业后，将能分流三亚接待游客的1/4到访，每年约150万人次。其中，人均游乐项目消费按照200元，人均购物消费按照300元计，餐饮等其他消费按照人均50元计，非过夜游客的综合消费约8.25亿元。预计在崖州湾基地过夜游客占总游客量的1/10即15万人次，人均住宿费等综合消费约500元，过夜游客综合消费约0.75亿元。两项合计，基地年综合旅游收入约9亿元（不包括农产品收入和旅游溢价收入）。六、基地空间布局战略结构通过对海湾形态结构和基地自然生态资
40、源综合评价、对规划区环境容量和环境承载力的研究，依据项目策划定位，确定本区的整体功能和空间拓展模式以及开发规模和开发强度。（一）空间布局规划确定崖州湾海上游乐基地整体空间布局战略机构为“一核、两翼、三个圈层、十个功能区”。一核：以“海陆空”三维交互枢纽和水上运动休闲为主的海港区“六要素”综合组团为核心；两翼：以北部海湾国际风情精品酒店度假基地和南部港湾综合配套多功能商业服务区为两翼；三个圈层：由港湾丝米游憩沙滩岸线、港区公共风情商业游憩沙滩岸线和临港大型共建港湾岸线构成的崖州湾一线海滨风情带；由依附于一线海滨岸带的综合商业、度假、文化娱乐等开发项目为临海第二圈层；由大型公共绿地、热带风情庄园、
41、工厂直销店及各类主题小游园构成绿色纵深地带为第三圈层。十大功能区为：入口服务区；天地海三维交互游乐基地；海洋之心地效飞行器指控中心；南海皇冠海洋娱乐城；游艇会所（基地）；海洋之星愿望岛；万国风情精品酒店度假基地；热情风情生态庄园；三亚新天地国际休闲购物街区；港湾国际大型直销商业广场。（二）用地结构用地布局主要根据崖州湾基地整体规划结构和空间创意为主导，以天地海三维交互设施和海上游乐项目设施为主体，增强商业和旅游服务功能，配合以完善的生态环境建设旅游地产开发。用地结构分类如下：港湾及海上游乐设施？ha,?综合旅游商业服务设施？ha,?海景公寓旅游地产？ha,?公共绿地？ha,?万国风情精品酒店海
42、湾区？ha,?热带风情生态庄园及主题小游园 ？ha,?新农村建设用地？ha,?道路广场用地？ha,?水域？ha,?发展备用地？ha,?（三）道路交通基地面向大海，背靠海南环岛高速公路，对外交通条件十分便捷。根据方案中崖州湾基地海湾地区交通需求分析来确定整体道路交通规划。规划区分内外交通需要隔离和外部交通直达港湾进行海空、海路、陆空转换的需求，采取“直通”和“截流”双重模式，明确各条道路功能，降低区内游览道路交通负荷，将进入该区的交通流在区内合理分散，尤其是三个圈层的横向联系按游憩、商服、对外疏散三种功能进行配置，确定崖州湾基地以公共交通环形为主的游览交通形式，合理分布静态交通用地。（四）景观控
43、制以港湾、大小游艇、游轮港群为核心的崖州湾基地的景观控制主要是把握建筑风格、建筑高度和滨海建筑轮廓线（天际线）的节奏变化。临海地段建筑高度应严格控制，个别主要项目地块应考虑形成地标，建筑高度和体量可突破。重点处理好视线通道、纵深绿廊、海滨边界、广场节点和标志性建筑。南侧山体制高点可考虑建景观设施，商业服务街区内部空空间力求时尚和与国际接轨，大型环境绿地和私密度假服务区应极力营造个性特色和度假氛围。七六、项目功能分区根据项目总体定位与项目地块现状，海南三亚“海上游乐项目崖州湾基地”划分为以下十九个功能区：（一）入口服务区位于项目地块东北侧，连接三亚西线高速公路。主要内容包括：n 广场n 游乐项目
44、崖州湾基地总平面图展示n 喷泉n 停车场（地上/地下）n 标志性景观、雕塑n 游客中心等包括国际标准的游客信息中心（I）（Information center）,提供各种基地各类项目的介绍资料和三亚旅游景区、项目的资料；同时提供电视片的循环播放，有多媒体查询机器；同时提供票务服务、医疗服务、问讯服务等。（二）天地海三维交互游乐基地n 基地管理与服务中心n 生态停车场n 大型邮轮港n 中型游轮n 中型游轮港n 小型游艇n 小型游艇港n 直升飞机n 直升机停机坪（三）海洋之心地效飞行器指控中心n 航站指挥中心n 运动休闲酒店n 地效飞行器基地n 地效飞行器码头（四）南海皇冠海洋娱乐城n 近海水上运
45、动区n 沙滩休闲活动n 海洋演艺中心n 国际运动中心n 漂浮海星n 游乐港配套的度假酒店、国际风情产权酒店n 购物中心n 康体娱乐城n 国际美食中心n 其他综合服务配套设施（五）游艇会所（基地）n 游艇俱乐部n 崖州游艇码头n 户外休闲设施n 游艇培训中心n 游艇维护中心n 停车场（六）海洋之星愿望岛海洋之中人造的巨大的漂浮岛屿，主要包括：n 管理中心n 海底观览n 海底宾馆n 海底餐厅n 高档度假酒店n 海豚表演中心n 海底瑜伽馆n 海上俱乐部n 深海垂钓俱乐部n 海上奇珍花园（七）万国风情度假精品酒店度假基地园n 崖州文化主题度假村（五星级或6星级）n 异国风情度假村精品酒店群（加勒比、地
46、中海、东南亚、埃及等风格）（东南亚风情、爱琴海风光、地中海风光）n 游艇停靠码头（八）热带风情生态庄园n 热带植物园n 热带花卉水果园n 百鸟园n 生态农园（八）海洋文化生态主题游览园n 海洋文化生态主题展示区n 餐饮n 纪念品部n 广播台n 洗手间、沿途座椅等基础设施（九）三亚新天地国际休闲购物街区n 沿街特色旅游商品店铺n 咖啡、酒吧街、夜总会n 特色餐饮店铺n 生态步行街（十）港湾国际大型直销商业广场n 工厂直销购物区n 品牌直销购物中心n 特色商品市场n 花园、咖啡、酒吧、快餐街区n 大型停车场（九）三亚新天地特色商业休闲街区n 沿街特色旅游商品店铺n 咖啡、酒吧街、夜总会n 特色餐饮店铺n 生态步行街七八、海上游乐项目崖州湾基地核心支撑项目策划（一）海洋之心地效飞行器航站楼以地效飞行器综合航站楼海洋之心为核心，沿崖州湾海岸线，包括崖州湾海岸线及崖州湾近海海域，建成“三亚西部
