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1、1,谨呈：雅居乐地产,2009年9月29日 雅居乐项目组,海南清水湾项目商业部分市场研究报告,2,了解三亚经济发展状况,三亚宏观经济研究,研究逻辑与思路,研究内容,研究目的,解析三亚城市发展规划,三亚城市发展研究,三亚商业市场发展特征,三亚商业市场研究,为本项目市场定位提供市场依据,陵水县发展规划,陵水县研究,3,三亚宏观经济研究,研究结论,研究内容,研究结论,三亚城市发展研究,三亚商业市场研究,三亚城市经济发展速度落后于其他沿海城市，但近几年经济增长速度高于其他旅游城市，房地产以近30%的速度递增，城市化增长速度高于其他旅游城市。,三亚旅游高速增长，表明三亚已向国际化度假胜地发展，十一五规划
2、三亚将优化旅游产品结构，培育大旅游产业链，增强竞争力及市场吸纳力，未来休闲度假型游客量将持续快速增长。,城市型商业商圈功能单一、商业模式过时、同质化过多，旅游商业未充分挖掘旅游度假资源与整合规划，整体发展层次较低，业态结构、功能、特色都需要进一步提升。,陵水县研究,陵水县是一个以第一产业为主的农业县，近年来大批知名公司投资香水湾、清水湾、土福湾旅游开发建设，重点项目的投资拉动了县城经济的快速发展，带动了其他二、三产业的发展。,4,三亚GDP总值三亚社会消费品总值三亚人口分布特征及人民生活水平三亚主要产业情况三亚居民收入支出情况三亚宏观房地产市场研究三亚宏观商业地产市场研究三亚旅游收入情况三亚旅
3、游人口情况三亚旅游支出情况,报告目录,陵水县研究,4,三亚宏观经济研究,三亚城市发展研究,三亚商业市场研究,1,2,3,5,主要旅游地区生产总值比较亿元，2004-2008年,主要旅游城市人均社会生产总值比较元，2008年,桂林,威海,厦门,丽江,三亚,桂林,威海,厦门,丽江,三亚,16.26%,13.9%,11.1%,12.1%,12.9%,CAGR,排名,1 4 3 2 5,144.31,84.82,1560.02,1780.35,883.02,30572,6984,62651,63519,17435,CAGR,14.6%,8.4%,11.8%,11.9%,13.6%,三亚经济发展水平与沿
4、海发达城市相比差距较大，但其经济总量和人均社会生产总值在旅游城市却名列前茅，经济增长速度远远高于桂林及丽江,三亚宏观经济基本经济指标,6,三亚人均地区生产总值增长预测元,2004年,2005年,2006年,2010年,2011年,9545,14558,20973,42424,49975,按照世界银行统计标准，人均GDP达5000美元，意味着达到了中等收入国家和地区的平均水平按照联合国的标准，当一个国家和地区人均GDP处于3000美元至10000美元之间时，该地区国民经济具备相当实力，进入活跃、加速发展的重要阶段，中产阶层将大量出现,按照17.8%的复合的增长率，预计2011年三亚人均生产总值将
5、突破5000美元，达到中等发达国家水平，中产阶层将大量出现,资料来源：海南统计公报,2007年,2008年,30572,26500,三亚宏观经济基本经济指标,7,三亚与其他城市社会消费品零售总额占比对比亿元，2008年,三亚市与其他城市社会消费品零售总额增长对比%，2008年,桂林,威海,厦门,丽江,三亚,地区生产总值,社会消费品零售总额,38.77,144.31,101.15,1560.27,1780.35,占比,25.3%,31.30%,26.8%,27%,25.3%,三亚,丽江,厦门,威海,桂林,26.5%,16.7%,23.2%,15.7%,23.7%,883.02,31.67,418
6、.92,483.62,227.89,三亚社会消费品零售总额占地区生产总值比重为25.3%，低于其它旅游城市，但消费品零售额增长率相对其他旅游城市增长较快，消费品市场逐年增长,资料来源：各城市统计年鉴，统计公报,三亚宏观经济基本经济指标,8,主要旅游城市人均可支配收入比较元，2008年,主要旅游城市人均可支配收入增长率比较%，2008年,桂林,威海,厦门,丽江,三亚,13471,18537,14636,23948,桂林,威海,厦门,丽江,三亚,15.7%,8%,13.8%,13.4%,11.45%,11918,与主要旅游城市相比，三亚人均可支配收入水平较低，但近年增长率在旅游城市中列居首位,三亚
7、宏观经济基本经济指标,9,三亚宏观经济人口,三亚人口发展万人，2004-2008年,三亚流动人口发展万人元，2004-2008年,资料来源：三亚统计局,2004 2005 2006 2007 2008 2020,常驻人口,户籍人口,流动人口,流动人口增长率,2004 2005 2006 2007 2008 2020,56.5,54.58,占比,96%,55,53.52,97%,53.6,52.5,97%,52.4,51.45,98%,51.1,99%,三亚常住人口每年以1.5万2万增加，预计2020年三亚常住将达到70万左右，户籍人口将达到68万左右,70,68,13.4,9.8,23%,8.
8、25,6.38,6.26,33.4,17.8%,15.3%,12.4%,12%,50.75,10,2008年三亚市非农人口占比达到87%，年均增长9.05%，同时城乡居民收入差距缩小，低于全国水平，三亚消费力逐步增长,2004 2005 2006 2007 2008,2004-2008年三亚非农人口变化万人,总人口数,非农业人口,2004-2008年城市与农村居民收入对比倍,50.75,52.4,53.6,52%,72%,61%,9.05%,3%,注：城市居民人均可支配收入:农村居民纯收入,资料来源：三亚市统计年鉴,2004 2005 2006 2007 2008,全国,3.50,2.5,2.
9、46,2.33,55,56.5,87%,88.2%,2.6,2.5,倍,城市居民人均可支配收入,农村居民纯收入,5189,13471,11642,4376,8325,3177,9732,3850,7360,3157,三亚宏观经济人口,11,恩格尔系数较低，表明三亚居民生活达到小康,三亚与其他旅游城市恩格尔系数对比2008,备注：根据联合国的标准，恩格尔系数40-50%为小康资料来源：各城市统计年鉴，统计公报，慧通行分析,桂林,威海,厦门,丽江,三亚,44.8%,三亚宏观经济人民生活水平,42.3%,33%,29.95%,37.2%,12,三亚平均居民消费倾向达到74%，与其他旅游城市接近，消费
10、正从感性向理性过渡,三亚消费倾向变化元，2004-2008年,可支配收入,7250,8325,9732,74%,76%,消费支出,注：消费倾向=人均消费支出/人均可支配收入资料来源：各城市统计年鉴，统计公报，慧通行分析,2004 2005 2006 2007 2008,三亚与其他城市消费倾向比较元，2008年,桂林,威海,厦门,丽江,三亚,76%,57%,72%,71%,三亚宏观经济三亚居民消费倾向,11642,8065,占比,69%,13471,10627,76%,7295,5365,6243,75%,74%,13,近年来三亚第三产业发展相对稳定，占社会生产总值比例最大，同时增长速度最快，表
11、明三亚第三产业发展迅速,三亚市三次产业结构对比2004-2008年，%,第一产业,第二产业,第三产业,2004 2005 2006 2007 2008,第一产业,第二产业,第三产业,26.3%,25%,48%,CAGR,48.0,23.5,28,45.6,26,28.4,32.55,23,44.39,资料来源：三亚市统计年鉴,三亚宏观经济三亚主要产业情况,21.5,27.3,51.2,21,25,53.7,14,三亚宏观经济全社会固定资产投资额,2008年受金融经济危机影响，固定资产投资总额增长速度有所放缓，但仍然保持高速发展,三亚全固定资产投资额增长比较2004-2008亿元,59.8%,全
12、固定资产投资增长率,38.7,48.95,68.65,109.71,151.58,2008,2007,2006,2005,2004,45.2%,29.3%,40.2%,38.2%,全固定资产投资,投资额,15,三亚宏观经济房地产市场研究,三亚房地产保持快速的增长势头，房地产投资占固定资产投资的一半，三亚房地产每年以30%左右的需求快速增长,三亚固定资产房地产投资亿元，2004-2008年,2004 2005 2006 2007 2008,固定资产资产,房地产开发投资,151.58,76.18,占比,50%,109.77,51.37,46%,70.87,29.66,41%,19.75,39%,3
13、8.46,13.85,36%,50.02,三亚房地产投资增长比例亿元，2004-2008年,2004 2005 2006 2007 2008,房地产开发投资,76.18,增长,32%,51.37,42%,29.66,33%,19.75,29%,27%,13.85,16,三亚宏观经济房地产市场研究,近两年三亚商品房批准预售面积万平方米，2006-2008年,2006上半年 2006下半年 2007上半年 2007下半年 2008上半年,商品房批准预售面积,74.74,增长,39.67%,53.51,6.68%,50.16,5.18%,41.79%,37.31,35%,52.9,近两年三亚新建商品
14、房预售面积万平方米，2006-2008年,2006上半年 2006下半年 2007上半年 2007下半年 2008上半年,72.85,占比,94.8%,32.76,91.61%,60.21,97.28%,95.15%,44.48,94.51%,24.9,商品房销售面积,房地产开发投资对三亚经济的拉动作用越来越大，已经成为了三亚经济增长的主要动力之一，房地产业已成为了三亚的支柱性产业之一,17,三亚旅游收入占地区生产总值70%左右，三亚旅游业为三亚贡献率最高，拉动力最强大的产业，旅游业收入占比不断提高，为商业地产的开发带来巨大的商机,三亚旅游业收入在地区生产总值中的占比亿元，2004-2008年
15、,地区生产总值,旅游业收入,2004 2005 2006 2007 2008,39,48,51,74,81,108,占比,75%,81%,68%,资料来源：三亚市旅游统计局,三亚酒店数量变化情况间，2004-2008年,138,149,160,2004 2005 2006 2007 2008,16.2%,122.32,80.11,144.31,90.1,65%,62%,171,180,三亚宏观经济三亚旅游收入研究,18,与其他旅游城市相比三亚游客高速增长，三亚过夜游客量以14.93%复合增长率快速递增,三亚游客过夜变化情况万人，2004-2008年,2004 2005 2006 2007 20
16、08,454,363,406,14.93%,资料来源：三亚市统计年鉴,主要旅游地区年客流量增长率比较2004-2008年,桂林,威海,厦门,丽江,三亚,13.5%,5.86%,15.8%,8.65%,6.1%,538.4,604.15,三亚宏观经济三亚旅游人口增长,19,三亚旅游收入以19.6%复合增长率快速递增，三亚游客在三亚消费支出逐年增加，商业市场有很大的发展空间,三亚与其他城市旅游总收入变化比较元2008年,桂林,威海,厦门,丽江,三亚,三亚旅游总收入变化情况2004-2008年,2004 2005 2006 2007 2008,39,51,81,58.24,303.6,158.82,
17、100.26,19.6%,资料来源：三亚市旅游统计局,80.11,90.1,90.1,三亚宏观经济三亚旅游收入增长,20,三亚游客用在住宿、餐饮、购物的比例占约总消费的70%，餐饮，购物市场开发有很大空间，其它的消遣娱乐设施在近几年涌现较多，尚处于初级发展阶段，因此在娱乐项目这一方面三亚机会相对较多,过夜游客本市具体花费情况2008年,一日游客在本市具体花费情况2008年,娱乐,交通,住宿,购物,餐饮,其他,26.8%,20.73%,20.71%,6.71%,16.91%,8.68%,娱乐,交通,购物,餐饮,其他,23.27%,13.92%,16.28%,38.32%,8.11%,资料来源：三
18、亚市旅游统计局,三亚宏观经济三亚游客消费支出,21,三亚宏观经济外来人口对当地消费者的贡献,三亚国内外旅游人口增长率万人次，2004-2008年,三亚国内外旅游消费VS社会消费零售总额亿元，2004-2008年,国内旅游者,境外旅游者,国内旅游者增长率,国外旅游者增长率,资料来源：三亚统计局,2004 2005 2006 2007 2008,486.23,51.15,553.00,13.7%,-2.0,52.20,34.3%,16.9%,83.4%,38.88,416.02,8%,21.2,45.0%,385.39,10.4%,14.4,8.2%,349.21,21.7%,2004 2005
19、2006 2007 2008,国内游客购物餐饮支出,境外旅游客购物餐饮支出,外来游客对三亚社会消费品总额的贡献率,0.06,1.53,8%,0.10,1.99,9%,0.20,2.4,11%,0.30,2.9,11.1%,0.30,3.3,9%,受金融经济危机的影响三亚国外旅游人口有所下降，但整体旅游人口仍然保持两位数增长，表明已加快向国际化度假胜地发展,22,三亚旅游市场正从纯观光团体的消费市场向度假型转变，休闲度假需求日益旺盛,度假区家宅散客与旅游团回头率对比天，2004-2008年,三亚游客人均停留天数变化情况天，2004-2008年,2004 2005 2006 2007 2008,1
20、.62,1.51,1.57,6%,1.69,1.72,三亚宏观经济旅游市场研究,23,报告目录,三亚总体城市规划三亚区域定位三亚旅游发展现状三亚旅游发展趋势,陵水县研究,4,三亚宏观经济研究,三亚城市发展研究,三亚商业市场研究,1,2,3,24,三亚城市发展研究三亚总体城市规划,城市性质：三亚城市性质定为：国际性热带海滨风景旅游城市。规划范围和城市规划区 三亚市的规划范围分市域、滨海地区和主城区三个层次主城区：是全市政治、经济、文化、科技、教育和社会服务中心，海南省南部中心城市，热带海滨风景旅游城市、旅游接待基地和服务中心。滨海地区规划：三亚主城区为核心向东西两翼延伸的带状组团式结构，以热带农
21、业为特色、以度假观光旅游为特色，突出生态保护。,主城区,25,三亚城市发展研究三亚区域定位,主城区总体布局：形成沿三亚湾带状布局和沿月川路发展的“丁字形”规划结构，将城市空间发展引入腹地，形成“一心、两轴、两节点、五片、多组团”的布局结构。“一心”：旅游服务中心。“两轴”：沿滨海形成的旅游产业发展轴，沿迎宾大道的城市生活发展轴“两节点”：月川行政服务节点，荔枝沟交通服务节点。“五片”：指旧城片、月川片、鹿回头片、临春片、海坡片。“多组团”：指田独、红沙、榆林、六道等相对独立地区。,26,三亚城市发展研究三亚区域定位,滨海地区规划：滨海地区的布局是以三亚主城区为核心向东西两翼延伸的带状组团式结构
22、，形成“一带、两片、一中心、多组团”的空间布局。“一带”：指沿滨海形成的旅游产业带；“两片”：指东翼的休闲度假片和西翼的休闲观光片；（项目在东翼的休闲度假片区）“一中心”：指三亚主城区形成的城市旅游服务中心；“多组团”：指各旅游区、村镇和主城区形成的组团用地；,27,三亚旅游业发展存在的问题,景区景点老化；旅游产品单一；旅游目的地可进入性差；旅游软环境欠佳；入境旅游多年徘徊不前；旅游规划落后；旅游人才和大型活动专业性市场运作团队严重不足。,主要问题：,三亚城市发展研究三亚旅游业现状,28,三亚城市发展研究三亚旅游发展趋势,十一五规划中将优化旅游产品结构，培育大旅游产业链，增强竞争力和市场吸纳能
23、力：未来休闲度假型游客量仍将保持快速增长,大旅游产业,海上娱乐,游艇经济,高尔夫产业,会议会展旅游,文化旅游,健康休闲旅游,三亚具有成为世界级热带滨海度假目的地的资源条件，但娱乐设施的缺失使其只能依赖自然资源，旅游季节性影响明显随着大旅游产业链的建立，三亚将能逐步消除季节性影响，并完善设施增强竞争力未来休闲度假客户仍将保持快速增长,开辟海上休闲观光及旅游客运航线，努力开通国际油轮三亚的海上航线，深度开发潜水、冲浪、海底观光等旅游项目，丰富海上休闲运动旅游内涵，提高海上娱乐产品质量。,利用三亚海域面积广阔、岛屿众多的地理条件和资源优势、积极发展私人游艇加快建设游艇码头、建立游艇俱乐部、引进各类豪
24、华游艇、吸引大批富裕阶层和游艇爱好者前来休闲度假，形成游艇经济、建设中国一流的“游艇基地”,针对国内外高端市场需求，加快鹿回头、南山等高尔夫球场及配套设施建设、在积极培育国内外市场的基础上，充分发挥价格、气候及海南密集、类型多样的整体优势，大力开拓国外市场、并举办高水平的国际赛事推动高尔夫旅游的发展，打造中国一流、世界知名的高尔夫天堂,加快三亚国际会议会展中心建设，完善现代化通讯、监控、同声翻译、图文传真、影音传送等会务服务与配套设施、培养专业人才：利用环境和区位的优势，重点发展诸如高层论坛、研讨、时尚活动等高级、悠闲式的会议、会展旅游。,积极挖掘三亚热带海洋文化、历史文化、福寿文化、美丽文化
25、、民族风情文化等文化内涵，开发出一批游客参与性强。地方文化特色、突出的旅游产品和旅游项目,加强康复医疗项目的规划和建设、大力发展中医保健、美容美体、温泉疗养等产品、创造条件建设1-2个规模较大的康复医疗项目，努力把三亚建设成为国际知名的，富有特色的中医保健、康复疗养中心,29,三亚宏观商业市场研究分析,解放路商圈研究分析,商品街商圈研究分析,三亚湾商圈研究分析,亚龙湾商圈研究分析,大东海商圈研究分析,海棠湾规划研究,三亚宏观经济研究,三亚城市发展研究,三亚商业市场研究,1,2,3,报告目录,陵水县研究,4,香水湾规划研究,三亚旅游商业市场发展分析,30,三亚市主要商业分析,三亚市区主要商圈分布
26、,级别 名称 特点,本项目,三亚湾,亚龙湾,海棠湾（规划建设中）,解放路商圈,大东海,商品街商圈,市级商业中心,解放路商圈,商品街商圈,市级副商业中心,旅游商业,三亚湾商圈,大东海商圈,亚龙湾商圈,海棠湾商圈,大型综合性商圈,餐饮/休闲娱乐区,餐饮/休闲娱乐,酒吧街/休闲餐饮/娱乐,餐饮/休闲娱乐,综合性度假区,三亚商业市场以餐饮娱乐居多，市区商业多集中在传统商业街道，商圈功能单一、商业模式过时、同质化过多目前三亚旅游商业同质化较多，旅游度假资源尚未得到充分挖掘与整合规划，整体发展层次较低，业态结构、功能、特色都需要进一步提升,香水湾商圈,综合性度假区,31,三亚目前商圈研究,三亚市区商业多集
27、中在传统商业街道，形成由解放路、商品街向周围辐射的网状结构，由百货、超市、电器带动周边商业发展，商圈功能单一、商业模式过时、同质化过多,32,未来三亚市区商业格局主要依托河东的解放路布局，将形成一个市级商业区，商业模式与功能进一步升级，形成以河东商品街为组团的中心城市副中心,市级商业区,河东城市副中心,三亚市区商业格局变化趋势,市级商业区位于三亚市主城区中心区域，核心商圈以解放路为轴线，从吉祥路、三亚河西路由东往西延伸，是三亚传统的商业区 未来升级为以功能齐全，业态结构合理的购物中心为主导、百货店、超市、专业店、专卖店、文化娱乐为辅，有适量的便利店、农贸市场、餐饮网点、生活服务的综合性商业区。
28、区域商业中心区内以特色餐饮、休闲娱乐工艺品市场为主,三亚市区商业格局变化趋势,33,三亚宏观商业市场研究分析,解放路商圈研究分析,商品街商圈研究分析,三亚湾商圈研究分析,亚龙湾商圈研究分析,大东海商圈研究分析,海棠湾规划研究,三亚宏观经济研究,三亚城市发展研究,三亚商业市场研究,1,2,3,报告目录,陵水县研究,4,香水湾规划研究,三亚旅游商业市场发展分析,34,解放路商圈商圈概述,三亚市区主要商圈分布,本项目,三亚湾,亚龙湾,海棠湾（规划建设中）,解放路商圈,大东海,商品街商圈,解放路是三亚商业的中心地带，也是三亚市大型零售网点的主要聚集区，主要是以金融贸易、商务办公和大型商业为特色的现代化
29、商业特点解放路是三亚最中心，也是最重要的交通干道该商圈辐射整个三亚市，及大部分游客,35,解放路商圈内以百货、超市为主要业态，商圈功能单一、商业模式过时、同质化较多，竞争较为激烈,解放路商圈商圈内现有商场分布与特点,解放路商圈主要商场分布,商场名称 建筑面积 类型,56000,购物中心,明珠广场,20000,纯百货,一方百货,15000,纯百货,宝盛广场,6020,纯百货,天鸿商场,33000,商业街,解放路步行街,3000,超市,天成货仓,18000,超市,旺豪超市,12000,超市,福乐多超市,2000,超市,南国佳品超市,2000,电器,国美电器,明珠广场,一方百货,宝盛广场,解放路步行
30、街,天鸿商厦,天成货仓,旺豪超市,福乐多超市,解 放 路,国美电器,万福隆超市,36,解放路商圈重点商场分析配套指标对比,商场业态两极分化严重，一方面服饰、化妆品类业态过于集中，另一方面，餐饮、娱乐类业态偏少，将会导致业态发展冷热不均各商场由于定位不同，其硬件配套标准也不同，档次高，功能多的在数量、品牌上更具优势,37,在楼层布局方面，各商场之前也非常相似，几乎千篇一律，同一种模式，呈严重的同质化特点,解放路商圈重点商场分析分楼层业态,38,解放路商圈租金,建港路：30-80元/（快餐、个体杂货店、茶馆、大排档、药房）榆亚路：60-100元/（中餐、西餐咖啡、KTV）解放路：90-250元/（
31、大型百货商场、超市、银行、家电、通讯类、快餐、建材店）红旗路：60-120元/（服饰、超市、家电、烟酒茶、个体日杂店）新建街：30-100元/（服饰、个体杂货店、小型饭店、美容美发、通讯类）胜利路：50-70元/（银行、美容美发、休闲中心、建材市场等）三亚河西路：80-120元/（中、高档餐饮、西餐、酒吧、酒店及休闲娱乐）,主要街道调研：,商场租金调研,39,解放路商圈-人流量特征,解放路商圈呈现明显特征：冬季人流量明显大过夏季，节假日人流大于非节假日人流，女性多于男性在晚上7-10点是人流的高峰期，主要是因为天气原因导致人流消费的集中结合人流量的特点，在商业发展方面可向女性消费和晚上人群方向
32、靠拢,实测点人流量,39月,10-3月,10:00-12:00 13:0015:00 17:0019:00 19:00以后,时间,万人次,1086420,40,解放路商圈-消费者来源结构,消费者来源,%,1008060403020100,国外游客 国内游客 本地居民 港澳台游客 海南市县游客,解放路商圈辐射范围达整个三亚。其中本地居民及游客的比例接近，是游客及本地居民逛街购物的首选商圈另外有来自海南其他市县的消费者，体现该商圈的的辐射范围已经远远超过三亚市的范畴。,41,解放路商圈未来供应,受三亚长条地形的地域限制，长远看来，解放路商圈商业供应量不大未来主要以升级商业模式，增加商业功能，调整商
33、业业态为主要发展方向,商场名称 建筑面积 类型,110000,购物中心,三亚时代海岸,22000,娱乐+购物,新天地,解放路商圈未来供应,三亚时代海岸,新天地,42,解放路商圈商圈综合分析,突出优势,发展不足,解放路商业底蕴丰厚，具有悠久的商业传统，一直是三亚商业重中之重。既是市级商圈，又是交通主干道，保证了持续的消费人流。商业特点明显，形成百货商场为龙头的大型综合商圈。辐射范围广，不仅涵盖了三亚的消费者，也吸引了三亚地区的大部分游客。,整体业态配比结构失调，百货过多，而餐饮、娱乐相对比重较低，不利于商圈商业的持续繁荣由于路面不宽，交通的过分集中，导致该商圈拥堵状况严重，不利于及时导入和导出大
34、量的人流、车流,解放路商圈当前发展极具竞争力，未来仍是三亚商业的重要区域解放路商圈若能有效解决内部矛盾（如停车位、业态配比等）和合理协调外部商圈关系，其发展潜力将更为巨大,43,三亚宏观商业市场研究分析,解放路商圈研究分析,商品街商圈研究分析,三亚湾商圈研究分析,亚龙湾商圈研究分析,大东海商圈研究分析,海棠湾规划研究,三亚宏观经济研究,三亚城市发展研究,三亚商业市场研究,3,报告目录,陵水县研究,1,2,4,香水湾规划研究,三亚旅游商业市场发展分析,44,商品街商圈商圈概述,商品街地理位置比较优越，北临市政府、中华城广场，南靠市一中，东面是红树林保护区，西面则是三亚西河餐饮、休闲娱乐是商品街商
35、圈的核心功能,三亚市区主要商圈分布,本项目,三亚湾,亚龙湾,海棠湾（规划建设中）,解放路商圈,大东海,商品街商圈,45,餐饮、休闲娱乐是商品街商圈的核心功能，全街共拥有三十几家来自全国不同菜系的食府与小吃店，近二十家的休闲中心、美容美发厅、健身娱乐馆，近十五家的网吧,商品街商圈商圈内现有商业分布与特点,商品街商圈主要商场分布,成都味道江湖火锅,重庆刘一手火锅,重庆三只耳火锅,吉祥馄饨,成都汤锅王,虹祥美食城,旺彩肥牛火锅城,蘑菇世界酒楼,钱亚老鸭汤,香辣口福,时代海岸酒吧街,海港大酒楼,餐饮,东北粥王,挹翠楼,大自然酒楼,徽菜馆,休闲娱乐,粥公粥婆,黄记煌三汁焖锅,湘源居私房菜,老成都酒楼,晨
36、光茶餐厅,46,商品街商圈时代海岸酒吧街,商品街商圈主要商场分布,时代海岸酒吧街,时代海岸酒吧街位处三亚市中心，紧邻三亚湾和鹿回头山顶公园，周边集结了众多高尚住宅和旅游度假村或酒店，是三亚市内唯一一个成规模的酒吧街，辐射范围广，不仅涵盖了本地居民，也吸引不少游客,47,商品街商圈租金,商品街,30-50元/（餐饮、汽配、药房、杂货店）,河东路,碧海国际（二、三楼2000多平米，整租，55元/米，可商谈价格),山水云天,一层278平米，1.3万/月，46元/平米,时代海岸酒吧街,40-70元/平米/月,48,商品街商圈-消费者来源结构,消费者来源,%,1008060403020100,国外游客
37、国内游客 本地居民 港澳台游客 海南市县游客,1%,5%,85%,1%,8%,商品街商圈主要是以本地居民为主要消费群体，由于商品街集中是餐饮娱乐设施，在晚上的人流会更多一些，商品街由于管理相对混乱，游客很少,49,商品街商圈商圈综合分析,突出优势,发展不足,商品街商业，具有悠久的商业传统，一直是三亚商业的重要版块。靠近市政府、三亚河，是城市副中心，人流可达性好。商业特点明显，形成餐饮业为主，休闲娱乐为辅的特色商圈。以三亚本地消费为主，消费群体涵盖三亚本地居民的各个阶层,自然形成的商圈，缺乏统一规划，统一管理商业以三亚本地民房的底商为主，硬件设施陈旧，导致整体商业档次偏低由于就餐时间集中，商圈停
38、车位不足，不利于及时导入和导出大量的人流、车流,商品街商圈当前发展为以餐饮街为特色的商业区，以三亚本地消费为主，在三亚本地具有一定的地位，未来仍是三亚餐饮业聚集区商品街商圈缺乏统一管理，针对消费群体单一，未来商业发展空间有限,50,三亚宏观商业市场研究分析,解放路商圈研究分析,商品街商圈研究分析,三亚湾商圈研究分析,亚龙湾商圈研究分析,大东海商圈研究分析,海棠湾规划研究,三亚宏观经济研究,三亚城市发展研究,三亚商业市场研究,3,报告目录,陵水县研究,1,2,4,香水湾规划研究,三亚旅游商业市场发展分析,51,大东海商圈商圈概述,三亚市区主要商圈分布,本项目,三亚湾,亚龙湾,海棠湾（规划建设中）
39、,解放路商圈,大东海,商品街商圈,大东海毗邻鹿回头广场，交通便利，距三亚市区3公里，片区酒店密集，集餐饮、休闲、购物于一体，是三亚开发较早、较成熟的海滨度假区该商圈主力消费群体为国内及俄罗斯游客,52,大东海商圈聚集近16家酒店，商业配套以夏日百货为主力店，海岸酒吧长廊、休闲餐饮为次主力店，有嬉水乐园、旅游潜艇码头、潜水和跳水基地等水上活动和沙滩运动，已发展为海南颇具规模的热带海滨旅游度假区,大东海商圈商圈内现有商业分布,大东海商圈主要商场分布,商场名称 规模 类型,海岸酒吧长廊,夏日百货,鹿回头广场,大东海,总建筑面积20000,百货,夏日百货,休闲娱乐,海岸酒吧长廊,总长2.8公里,酒店,
40、53,54,大东海商圈海岸酒吧长廊,海岸酒吧长廊包括沙滩酒吧、沙滩休闲音乐茶座、烧烤园、饮食文化中心、望海亭、海景网吧、水疗中心等多项配套设施聚集风格各异的酒吧及一些俄罗斯主题酒吧，仅靠海边，景观好，主要消费群体是国内及俄罗斯游客,55,大东海商圈商圈综合分析,突出优势,发展不足,大东海商圈开发较早，消费适中，发展成一个面向大众的旅游区。周边酒店林立，距离市区较近，交通便利，保证了持续的消费人流。商业特点明显，形成以海岸酒吧街为亮点的大型旅游区商业。辐射范围广，不仅涵盖了三亚的消费者，也吸引了三亚地区的大部分游客。,主题不鲜明，商业没有特色，吸引人群有限,大东海商圈消费适中，是一个面向大众的旅
41、游目的地，在三亚的旅游景点中占据一定的地位大东海商圈若能更加丰富区域业态，合理协调内外部商圈关系，其发展潜力将更为巨大,56,三亚宏观商业市场研究分析,解放路商圈研究分析,商品街商圈研究分析,三亚湾商圈研究分析,亚龙湾商圈研究分析,大东海商圈研究分析,海棠湾规划研究,三亚宏观经济研究,三亚城市发展研究,三亚商业市场研究,3,报告目录,陵水县研究,1,2,4,香水湾规划研究,三亚旅游商业市场发展分析,57,三亚湾商圈商圈概述,三亚市区主要商圈分布,本项目,三亚湾,亚龙湾,海棠湾（规划建设中）,解放路商圈,大东海,商品街商圈,三亚湾位于三亚市主城区的西部，紧挨三亚市区，交通便利，拥有海景酒店、度假
42、村近26家，配套餐饮娱乐类商业22公里海岸线，分为三区域：游乐观光漫游区域，公共海边泳场和海上活动区域，酒店，度假村为主的休闲度假区域该商圈主力消费群体为游客,58,三亚湾商圈聚集大量的度假别墅、度假公寓、度假村、酒店，商业配套以兰海花园商业街及正在招商的鲁能三亚湾新城为主,三亚湾商圈商圈内现有商业分布,三亚湾商圈主要商场分布,商场名称 规模 类型,商业规模54000,综合性商业,鲁能三亚湾新城,餐饮娱乐,兰海花园商业街,7000,鲁能三亚湾新城,兰海花园商业街,59,项目概况,三亚湾鲁能度假区位于三亚市三亚湾西部海坡开发区，是三亚市主城区向外扩展的主要发展方向，属三亚非常重要的区域位置，主城
43、区面朝南中国海，背距三亚凤凰国际机场1公里，东西长9公里，南北平均宽700米，规划总用地面积6.865平方公里，总规划人口为4.36万。三亚湾片区具有明显的区位优势，比邻三亚凤凰机场，是从机场到三亚各风景旅游点和市区的必经之处，是三亚的重要门户，它对于展现三亚的整体形象具有不可替代的作用。,三亚湾商圈鲁能三亚湾新城概况,美丽mall,60,三亚湾商圈鲁能三亚湾新城美丽mall,美丽城位于鲁能三亚湾新城项目东部、机场路西侧，包括购物中心，酒吧街、休闲娱乐城、综合体酒店商业以及度假物业等业态，计划打造成三亚时尚娱乐休闲中心，美丽与时尚交汇，附加与演艺集合的缤纷度假之城，打造三亚独有的主题文化休闲街
44、区。,美丽mall业态规划（正在招商中）,61,兰海花园商业街南临金鸡岭路，西临三亚湾路，业态以餐饮为主，建筑形态为沿街2-3层商业townhouse，目前商业空置率较高，已进驻商家经营状况一般,三亚湾商圈兰海花园商业街,商家名称,咖啡时间西餐厅,夏约风情西餐厅,三禾日本料理,卡萨米亚意大利餐厅,太阳岛渔村,鑫忆德自然海鲜,62,三亚湾商圈商圈综合分析,突出优势,发展不足,三亚湾由于距离市区及机场较近，靠近天涯海角，南山文化旅游区，交通便利。片区以度假别墅为主，聚集了大量的酒店及度假村，保证了持续的消费人流。辐射范围广，主要消费群体为酒店及周边的游客。,商业不成规模，不具特色，吸引力有限,三亚
45、湾商圈时一个以度假别墅、度假公寓为主的旅游区三亚湾商圈若能更加丰富区域业态，作出代表性的商业项目，借助其优越的地理位置，未来有一定的发展空间,63,三亚宏观商业市场研究分析,解放路商圈研究分析,商品街商圈研究分析,三亚湾商圈研究分析,亚龙湾商圈研究分析,大东海商圈研究分析,海棠湾规划研究,三亚宏观经济研究,三亚城市发展研究,三亚商业市场研究,3,报告目录,陵水县研究,1,2,4,香水湾规划研究,三亚旅游商业市场发展分析,64,亚龙湾商圈商圈概述,三亚市区主要商圈分布,本项目,三亚湾,亚龙湾,海棠湾（规划建设中）,解放路商圈,大东海,商品街商圈,亚龙湾位于三亚市东南面，拥有滨海公园、豪华别墅、会
46、议中心、高星级宾馆、度假村、海底观光世界、海上运动中心、高尔夫球场、游艇俱乐部等的旅游度假区 拥有三亚五-七星级酒店最多的湾区，消费群体较高端该商圈主力消费群体为国外游客,65,亚龙湾商圈主要以百花谷为商业中心，针对亚龙湾酒店的游客，缺乏特色性商业，不能形成旅游休闲目的地，针对消费群体有限，商业空置率较高，经营状况一般,亚龙商圈商圈内现有商业分布,亚龙湾商圈主要商场分布,商场名称 规模 类型,35000,餐饮娱乐购物,百花谷,餐饮娱乐购物,亚龙湾商业中心,18000,百花谷,亚龙湾商业中心,66,亚龙湾商圈百花谷,百花谷项目定位：高端的度假型精品购物中心，吸引休闲度假与会议旅游的白领、金领、公
47、司管理层以及当地高端消费群。功能定位：餐饮、购物、休闲、娱乐、景致五大重点，满足了他们高品位的生活品质及多元化的度假生活需求消费群体：亚龙湾的酒店游客,67,项目业态布局：百花谷商业区总建筑面积约35,000平方米，总营业面积为24,800平方米，共分3层经营。,一层业态分布图一层经营面积为13,506平方米，其中餐饮4,938平方米，购物2,218平方米，休闲娱乐6,350平方米。,二层业态分布图二层经营面积为7,731平方米，其中餐饮2,374平方米，购物4,125平方米，休闲娱乐1,232平方米。,三层业态分布图三层经营面积为3,563平方米，其中餐饮2,021平方米，购物1,220平方
48、米，休闲娱乐322平方米。,亚龙湾商圈百花谷,68,百花谷商业中心是亚龙湾目前唯一的规模化并具备较完整度假功能的高端及商品档次较高的商业设施。周边众多五星级酒店群集，使百花谷拥有大量的高端消费人群。百花谷在亚龙湾的地理位置优越，整体形象突出，拥有足够的人流公共活动空间，并可举办各类营销与文化推广活动。地下停车位免费 统一经营与管理，发挥整体运营的综合效应。,优势：,离市区及别的旅游区较远，消费群体局限性大；商家入驻率低，商业氛围不够浓，在三亚影响力不大，知名度低 娱乐场所还不成规模对游客吸引力不大管理模式不够灵活也不够完善，只有固定租金模式 营业额受季节影响较大,劣势：,百花谷小结,69,项目
49、定位:集餐饮、娱乐、购物等为一体的综合公共活动中心建筑特色:依托水系，根据地形的自然走向，溶合东西方的建筑风格，规划为一条中轴步行购物街和西北、东南两个综合组团，其中西北组团设计为东南亚热带风格，东南组团设计为地中海式低层建筑。建成一座具有热带风情、房屋高低错落、门前小桥流水、屋后曲径通幽、水陆交通便捷、商业设施齐全的“水中之城”。,亚龙湾商圈亚龙湾商业中心,分析：目前处于状态，由于亚龙湾主要依靠近20个酒店的旅游人口，酒店本身都有商业配套，且本身商业中心并无强有力的吸引力，吸引不到外来消费者，消费群体有限,70,亚龙湾商圈商圈综合分析,突出优势,发展不足,亚龙湾在景观资源方面已经可以和巴厘岛
50、、普吉岛、夏威夷等国际度假胜地相媲美，度假客人多片区以国际品牌酒店为主，聚集了相对高端的消费群体,商业的整体规划和配套设施明显不足商业缺乏特色，无法吸引外来消费群体，只依靠亚龙湾酒店生存,亚龙湾距离市区2.5公里，位置相对独立，区域主要以国际品牌酒店为主，目前已经发展为世界级旅游度假区未来重点打造商业特色，使其成为休闲目的地，商业才有发展空间,71,三亚宏观商业市场研究分析,解放路商圈研究分析,商品街商圈研究分析,三亚湾商圈研究分析,亚龙湾商圈研究分析,大东海商圈研究分析,海棠湾规划研究,三亚宏观经济研究,三亚城市发展研究,三亚商业市场研究,3,报告目录,香水湾规划研究,三亚旅游商业市场发展分
