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1、 解决专业问题 创造增值价值苏州中腾项目别墅市场研展报告苏州中腾项目经过数次调整之后，明确了打造具有苏州本土特色的江南精品别墅。由此，我们对苏州别墅市场的展开了进一步研究，结合目前苏州房地产市场及别墅市场的变化，对以往进行的江南特色别墅调研作出阶段性总结；对苏州高档别墅的发展趋势作出预判；从市场角度出发，提出我司对中腾项目建议和意见，希望从市场的反馈中强化规划理念，突出产品优势，为项目树立苏州顶级别墅形象将来项目推广预埋管线，寻找本项目产品等方面在市场上的机会点，为项目的顺利发展打下良好的基础。一、本次研究的目的与重点1、 苏州别墅市场的现状及未来一年内发展趋势预判2、 苏州高档别墅市场动态，
2、苏州中腾项目的重点竞争个案分析及竞争态势的预判；3、 对苏州中式别墅的阶段性总结及市场认同度的客观反映；从市场角度寻求项目的机会点二、研究的思路与方法（一）研究范围的界定鉴于本项目的高端性质和产品的特殊性，本次市场研究范围主要锁定在苏州市区内的纯别墅社区，其中又侧重于西部太湖旅游度假区及周边西部市场；聚焦于苏州西部市场内总价在500万以上的几个高档别墅项目，具体研究范围如下：1、 苏州市区内纯别墅社区2、 侧重于苏州高档别墅（总价500万以上）3、 苏州中式别墅从市场竞争的角度来看，主要从价格、区域、别墅风格等方面进行分析，认清市场竞争态势及发展趋势。在此需要指出的是，别墅风格本不应成为竞争的
3、主要的因素，但从苏州近年来别墅市场发展的趋势来看，随着具有本土建筑、文化传承色彩的中式别墅走俏及文化消费的趋势，具有江南民居特色的中式别墅在别墅物业的开发中尽显回归主流的趋势，故在此对苏州中式别墅的发展进行阶段性总结。由于本项目在价格和客户方面最主要的竞争来自苏州太湖及周遍区域，因此本次研究的重点以木渎、太湖旅游度假区、西山 等区域内在售和待售的别墅物业为主。（二）研究方法与资料来源1、研究方法u 有针对性地、有重点地进行研究，不求大而全，空而泛；尽量做到有的放矢；u 横向比较（竞争区域）与纵向分析（现状与趋势）相结合；u 定性（中式别墅）分析与定量（价格）分析并重；u 研究注重延续性，后期继
4、续跟进；2、资料来源主要是通过实地考察、电话及网络搜集等多种调研手段获取项目基础资料，在获取新入市项目信息的同时，对以往项目信息进行了及时的更新整理，确保对项目在一段时间内的持续性关注，更能客观反映市场及项目的发展变化，并据此对趋势进行预判，提出我方观点，并希望从中能带来有利于项目发展的影响和启发。主要资源来源如下：u 太湖等区域实地考察获取的一手信息u 苏州搜房网相关信息u 苏州日报品牌传媒工作室交流获取的二手信息u 江南文化及江南特色楼盘调研报告u 苏州区域别墅市场调研报告u 苏州中腾项目总体定位报告三、苏州别墅市场分析1、苏州滋生高档别墅的肥沃土壤成全观点：建筑融于环境，环境凸现建筑，只
5、有二者有机的统一和协调，才能体现出别墅的艺术韵味，在当今房地产发展日趋成熟的嗣后，优越的环境往往是别墅最大的升值空间，同时也是凸现别墅风格的最佳载体。“让建筑成为景观的点缀”，这是上海佘山月湖山庄的开发理念，从一个侧面反映了目前市场上别墅开发的一种理念，也是别墅对景观重视的突出体现。当今别墅价值的体现，一方面依靠产品的创新设计，另一方面则主要依靠优越的自然景观和人文景观提升项目的价值。尤其是自然景观资源的利用，已经成为高档别墅物业不可或缺的重要因素，从某种意义上来看，高档别墅如果离开了优越的自然景观资源，那就无所谓高档了。从项目所处区域来看，自然条件相当优越。东山、西山是离项目较近且较为丰富的
6、自然资源，如能整合其中与项目较为切合的资源，势必形成一股强力的冲击波，震撼整个苏州别墅市场。【西山】西山因太湖而妩媚多姿，太湖因西山而丰富多彩。山峦起伏，奇石嶙峋，峰回路转，曲径通幽，自古就形成了以地带景，以景抒情的八大美景和七大名胜。主要景点有石公山，太湖大桥，林屋洞，罗汉寺，太湖梅园等。【东山】东山，是东洞庭山的简称，以花果丛林、山水名胜、明清建筑著称，东山气候宜人，物产丰富，是名闻江南的鱼米之乡和花果山。主要景点有陆巷古村、雕花楼、紫金庵、三山岛、雨花胜境。成全建议：从项目地块出发，充分利用内部自然资源，可将内部较好的景观资源加以梳理和提炼，作为销售语言在将来的市场推广加以展示。此外，太
7、湖自然资源、旅游资源丰富，整合太湖周边资源，将有利于项目品质的提升。2、别墅区域市场简析成全观点：2500年历史的白发苏州，具有深厚的文化底蕴，优越的人文自然景观，在苏州别墅第三次浪潮的到来之后，苏州别墅的影响在逐渐向华东（尤其是上海）及全国蔓延。碧波荡漾的太湖、物产丰富的阳澄湖、颇具新都市景观的金鸡湖等区域，都具备了建造高档别墅的绝佳环境，并在此基础上形成了苏州三大别墅区域木渎、太湖、园区（金鸡湖区域），其他别墅项目散落于古城区、相城区内的别墅市场格局。而这样的格局正随着太湖旅游度假区的大力开发而产生倾斜，未来一年内的别墅市场硝烟将弥漫在太湖上空，苏州太湖区域将成为别墅市场的主战场。古城区、
8、园区的别墅供应将逐步递减，未来将几乎没有别墅供应，而依托阳澄湖的相城区由于区域环境及房地产市场发展滞后，要成为苏州别墅一大区域仍需加以时日。园区工业园区以优美的城市环境以及高标准的基础设施，获得了苏州房地产开发的制高点，成为苏州市民和外来投资客的理想栖居之地。园区的别墅主要以金鸡湖为景观资源，围绕金鸡湖而建。而从目前市场上看，园区湖东公寓房的开发已经成为未来几年内园区房地产开发的主流。除已建成的东方春晓、澜韵苑、翠湖雅居等湖西项目外，金水湾二期、东岸绿洲半岛二期及高尔湖花园等几个在售项目将更为稀缺。而从去年到今年的市场反映来看，园区的别墅市场的供求状况几乎无任何变化，价格也是根据市场规律略有微
9、幅上涨，目前该片区别墅主要情况如下： 1、 区位：具有明显的区位优势，在苏州房地产开发水平的最高区域及看涨板块，区域价值较高。2、 别墅类型：以独栋别墅为主，联排为辅3、户型： 联排220左右，独栋350左右4、价格： 8000元/左右4、 景观优势： 金鸡湖自然景观及八大人工景观资源5、 置业群体： 园区工作的高级白领和外企管理层人士为主6、 代表楼盘： 金水湾、东岸绿洲半岛木渎木渎是江南著名古镇,地处苏州城西,太湖之滨，拥有灵岩山、天平山等自然景观资源及丰厚的文化底蕴，“山近灵岩地最幽，香溪名胜足千秋”是木渎的真实写照。在去年的苏州别墅年内，木渎别墅市场供应量大幅增长，销售也持续火爆，形成
10、了供销两旺的市场态势。但进入今年以来，别墅市场发展步伐有所减缓，以经济型第一居所为主的别墅在国家宏观调控及轻规计划搁置的影响下，区域价格优势逐渐淡化，整个木渎的别墅市场正随着楼市的调整趋于平稳。1、区位：苏州西部建设的主要通道，随着环城高速的通车及区域市场的成熟，区域价值有所提升，但轻轨计划的搁置对区域市场影响较大。2、别墅类型：联排和双拼为主、独栋别墅为辅3、户型：联排及双拼250左右，独栋350左右4、价格：联排及双拼6000元/左右，独栋8000元/左右5、自然景观：天平山、灵岩山6、置业群体：木渎及新区私营企业家、木渎政府官员等7、代表楼盘：天邻风景二期、艺墅家二期、泉景花园二期太湖太
11、湖旅游度假区内度假别墅拥有太湖等优越的自然生态资源，包括近来西山的西山恬园、太湖翠峰山庄，分别以古樟园和林屋洞为自然景观依托，打造自然景观别墅。太湖黄金水岸、太湖天阕、锦绣太湖处于项目前期规划、准备阶段，贵都项目经过重新包装，即将以崭新的面貌入市。就此来看，太湖区域已日趋成熟，区域内市场竞争也相对激烈，借力打力将是项目形象塑造和品牌塑造的重要工作，不可忽视。1、区位： 位于苏州西南部太湖旅游度假区，拥有苏州最佳的自然景观资源。目前太湖正加紧建设，各项配套等正在完善，区域价值有待于进一步提升2、别墅类型：独栋3、户型：400左右 4、价格：12000元/左右5、自然景观：主要以太湖及附近自然旅游
12、资源为主，拥有较好的自然旅游资源。6、置业群体：上海及苏州企业家为主，并兼有少量其他区域客户7、代表楼盘：天一墅、太湖之星天王谷、碧瀛谷、西山恬园、太湖翠峰山庄。成全建议：苏州市政府100亿打造环太湖经济旅游区的宏伟计划、政府太湖旅游度假区规划的出台和环城高速的通车等利好消息支撑，太湖发展的潜力无可估量。项目可借太湖区域逐步成熟之势，产品面以我为主，倡导苏州原色别墅，区隔竞争对手，适机进行阻击，根据太湖规划建设步伐及区域内竞争对手动态对于片区形象塑造的成果主动出击，整合太湖资源进行推广，完成自身形象品质塑造，树立区域及苏州标杆项目形象。3、苏州中式别墅发展综述成全观点：江枫园等中式庭院别墅的热
13、销，将曾经不是市场主流风格的中式别墅赋予了新的内容，成为苏州别墅的一大亮点。水桥房”的空间格局；“黑白灰”的民居色彩；“轻秀雅”的建筑风格；“情趣神”的园林意境是江南民居具有的四大神韵，体现了江南水乡人间天堂般的生活情境。粉墙黛瓦、飞檐翘角，配合水乡迷人的自然景色，恰似一幅“浓妆淡抹总相宜”的中国水墨画。结合苏州园林特色和江南民居神韵，具有独特魅力的中式别墅，已经成为未来苏州别墅市场的一张名片。从早期的江枫园、寒舍、远香居、紫竹苑，到目前在售的天伦随园等高档别墅，即将发售的西天恬园等项目，基本上代表了苏州中式别墅发展的历程。如果说早期的中式别墅（以江枫园为代表）销售火爆是主要原因是市场供不应求
14、的话，现在推出的中式别墅应该说是是对中式别墅更深层次的理解和认识，产品是一种物质消费和文化消费，在满足建筑功能需求后向精神需求的实质性转变，缔造出一批具体江南本土特色、传承江南文化的现代江南精品别墅。但是从目前市场情况来看，打上江南烙印的中式别墅同样参差不齐，很多项目有附庸风雅之嫌，采用的空间结构和元素符号较为生硬，更多是采用水主题、花园来代替所谓的“江南特色”。在基本功能需求未解决之前，文化仅仅是一种营销手段。从目前苏州中式别墅的销售情况来看，整体销售情况较好，紫竹苑、远香居、江枫园、等早已销售完毕，寒舍200平米左右的一栋联排别墅从早期的70万左右升到了现在的150万，天伦随园的销售表现不
15、佳主要是由于区位及环境塑造不充分，产品的不纯粹、价格偏高等。除去市场及区域因素，可以看到以前所做中式别墅，即使诸多不足，但市场凡响依然很好，目前仍有不少项目坚持走中式路线，正是由于市场确实存这样的需求，开发商对中式别墅的需求所持的乐观态度，中式别墅的市场空间有目共睹。目前古城区、木渎、太湖正在建造的别墅项目多以中式别墅为主，尤其是古城区，项目规模不大，售价却不低，采用苏州园林的造园手法和空间布局都颇具有韵味。反观中腾项目，具有规模、自然景观等综合优势，优越的条件决定了中腾项目应该是一个纯粹苏州的、太湖原生的高端项目，缔造的是一种超越基本功能需求的艺术精品。成全建议：现代的设计和施工技术可以在相
16、同的建筑外表下安排多种功能，而高档别墅项目往往在功能布局上因而形式可以独立于功能而存在。从这一层面看，建筑的灵魂不在于功能，而在于形式。我们建议项目在借鉴江南民居功能布局的同时，增加建筑外观形式及景观的视觉冲击，为项目的视觉形象提供像素，充分体现项目的艺术价值。4、苏州别墅发展趋势预判成全观点从市场供应方面来看，今年下半年到明年上半年期间。苏州别墅主要的供应量将集中于太湖区域，太湖天阕、黄金水岸、西山恬园、太湖翠缝山庄二期、锦绣太湖等一批新项目的入市，将进一步加剧太湖区域的高档别墅市场之争，预计供应面积将达到20万平米（建筑面积）以上。从市场需求来看，未来一年内，经历了2003年苏州别墅年，2
17、004年上半年政府的宏观调控后的苏州别墅市场，预计市场需求量会略为减少。一方面是市场上高档别墅的供应量不断增加，形成竞争压力；另一方面受整个市场宏观调控影响，高端客户对高端别墅项目的投资价值更为关注，保值心理需求更甚于普通别墅，故采取持币也是市场常态。从项目的客户定位看，主要是以苏州和上海富豪为主，而上海近年来高档别墅屡见不鲜，苏州别墅在经过三次浪潮后日趋于成熟，无论从产品、营销等方面均已有了较大提升，苏州本地及上海高档别墅项目对中腾项目的高端客户存在一定分流作用。成全建议：从对未来一年内苏州别墅市场的供求状况来看，未来一段时间内市场供应量将大幅增长，而市场需求则呈现萎缩态势，建议在一期开发量
18、最好控制在20套以内，快速回笼资金，树立市场形象，采取少量多期的开发节奏，根据市场调整的步调进行销控。四、项目竞争分析去年下半年以来，苏州高档别墅比例有所增加，天伦随园、天一墅、太湖翠峰山庄等一批总价在500万以上的项目相继推出，相信在未来一段时间内，包括华新的锦绣太湖等项目将会在太湖展开一场激烈的别墅战。通过本次调研可以明确：成全观点：1、区域竞争：项目竞争区域将主要集中于太湖，金鸡湖区域内因别墅供应匮乏，将不再对太湖区域内别墅形成竞争，木渎、相城等区域高档别墅不多，对项目无竞争威胁，古城区内中式别墅属私人珍藏宅园，规模普遍较小，与项目作为第二居所、度假胜地的功能定位不一，缺乏太湖具备的综合
19、优势，对太湖区域内项目难以形成竞争。因此，2005年，苏州别墅属于太湖，聚焦太湖，关注区域动向，跟踪竞争项目动态，是未来一段时间内在市场竞争中取胜关键。2、竞争项目价值分析本次针对几个重点竞争项目个案进行性价比分析，以目前项目售价为参照，通过以下方面对项目品质进行评定：l 项目景观资源l 项目会所配套l 销售条件及项目特点的展示：l 样板房装修到位；l 现场包装到位；l 外围导示系统到位；l 售楼处包装到位；l 楼体形象进度达到地区要求标准；l 与推广相关方案确认执行；l 内部园林景观或会所等公建部分展示到位。品质(QUALITY)价格(PRICE)元/12000110001000013000
20、90008000天邻风景天一墅太湖翠峰山庄天伦随园太湖之星天王谷碧瀛谷1400001500016000价格竞争将主要集中在单价10000元/左右，总价300万以上的项目，主要竞争对手包括天伦随园、天一墅、太湖翠峰山庄、太湖之星、碧瀛谷、天邻风景，其中尤以天一墅品质较高，其中社区包括五星级度假酒店，三面环湖，自然景观等条件优越。选取部分单价在10000元/以下的天邻风景及太湖之星是因为项目仍有续盘开发，且后期位置及配套相对已开发别墅优越，具备一定升值空间，故将其纳入此次重点分析对象之列。成全建议：因项目在几次调整中损失较大，需要快速回笼资金，结合项目高品质，本项目价格的竞争力主要来自项目本身，在
21、项目销售前应充分展示项目价值。如果因项目价值展示不足，不能保证其品质，则会对本项目产生巨大的影响，这也是我们价格竞争力最大的威胁。因此，关注细节、充分展示，打造苏州NO。1，刷新苏州别墅价格记录！是我们共同的目标。3、竞争项目户型分析100碧瀛谷天伦随园太湖翠峰山庄太湖之星天王谷天一墅别墅主力户型面积（M2）项目名称200300400500600户型面积区间主力户型面积天邻风景成全建议：根据市场主力户型（350-450）和几个竞争对手户型而言，中腾项目更为高端，建议在户型面积上与竞争对手加以区隔，主力户型面积适当加大，增加少量小独栋别墅（350左右）降低风险，减少过度户型面积，在同样户型面积内
22、丰富户型类别，强调个性化色彩。4、重点竞争个案分析【天一墅】楼盘名称天一墅所属区域吴中太湖物业地址苏州太湖国家旅游度假区长沙岛别墅类型独幢别墅发展商苏州宝京旅游房地产开发有限公司规划设计澳洲五合国际建筑设计集团占地面积102564m2建筑面积29978m2绿 化 率64%容积率0.29总 户 数80交楼标准精装修发售时间2004年5月1日入伙时间2005年底户型区间350-590m2套均占地1.5亩均价14000元/m2总 价500-800万元总销售率40%户均车位2物业管理未定管 理 费未定售楼电话66372577调查日期2004年6月调 查 人姚 强项目规划、设计要点评析 总体规划分析天一
23、墅项目整体规划80套别墅,项目地块北低南高, 沿山势一字排开,东面豪华别墅可俯视太户大桥美景,西面温馨别墅沿山坡可远眺太湖之星.从规划方案和建筑的布局来看,充分实现了项目景观资源最大化,三面环湖的自然景观大大降低了视觉容积率, 是目前苏州屈指可数的山地海景别墅精品. 建筑风格分析大幅的玻璃及实木运用,局部采用砖雕修饰, 建筑外观以明亮轻盈的色彩衬托简洁典雅的线条，传递现代别墅风采。 园林、景观分析视野开阔的大露台局部的小品修饰由于项目自然景观资源丰富,内部园林设计较为简单,大露台、多窗设计充分考虑了太湖景观资源. 项目设计特色分析多窗设计砖雕修饰项目周边环境、交通组织、配套设施介绍项目离苏州市
24、区15公里,上海100多公里.目前长沙岛上仅有通往西山公交K58、91,项目配套主要以内部会所、酒店服务为主,可享受独有的五星级物业服务。项目定位分析项目定位为苏州顶级休闲度假别墅，以上海和苏州本地客户为主，从目前销售情况来看，上海、北京等外地客户所占比例较大，苏州本土客户还有待于进一步挖掘。项目销售推广策略分析 核心推广概念在天一墅，你将提炼/传承一种怎样的信仰 广告投放及主要诉求项目在主要在上海及苏州本地进行推广，借易经里“天一生水”和宁波天一阁的背景，结合苏州本身的文化背景，渲染文化因素，为楼盘赋予“传承文化、信仰”的精神意义。同时用“天一生水”暗喻该处的太湖景观优势。 现场包装现场售楼
25、处设在原酒店别墅内，与项目一路之隔，售楼处简陋，甚至连沙盘没有，仅有一规划图作为项目介绍和形象展示。项目SWOT分析 优势分析1、优越的自然景观资源2、产品设计独特，充分运用了太湖景观资源。 劣势分析1、区域内交通不便，配套不足2、西面民房对项目景观有一定影响，内部园林设计善乏可陈 机会分析1、太湖旅游资源的大力开发和旅游度假区的成熟将提升项目的区域价值2、东山、西山自然资源的和人文景观保护、修缮将吸引更多的外地客户到此旅游，项目客户受众面将有所扩大。 竞争分析1、未来一段时间内太湖旅游度假区内将有一批高档项目进入市场，对项目形成冲击。2、太湖之星的高端客户对项目目标客户形成一定分流作用【西山
26、恬园】楼盘名称西山恬园所属区域吴中西山物业地址吴中西山镇金庭路古樟园北侧别墅类型独幢中式园林别墅发展商苏州市天能房地产有限公司代理商苏州市博思堂投资顾问有限公司占地面积58729m2建筑面积15269m2绿 化 率51.1%容积率0.26总 户 数61交楼标准毛坯房开工日期2004年4月15日竣工日期2005年5月1日发售时间2004年9月入伙时间2005年底户型区间200300m2套均占地0.4亩价格区间7000-10000元/m2总 价150-300万元总销售率预约20%左右户均车位1物业管理未定管 理 费未定售楼电话66272999调查日期2004年6月调 查 人姚 强项目动态：目前项目
27、正处于前期规划阶段，规划方案、具体户型图及价格仍未确定，仅接受预约登记，并据现场了解到，上海意向客户比例较多。五、苏州别墅项目调研表更新【胥江花园】楼盘名称胥江花园所属区域吴中区物业地址苏州市灵山路1号别墅类型联体、双拼别墅发展商苏州三汇房地产有限公司建筑设计上海李兴无建筑设计有限公司景观设计上海红满天设计有限公司建筑施工江苏广兴建筑公司占地面积24417 m2建筑面积15624 m2绿 化 率56%容积率0.63总 户 数72户交楼标准毛坯房发售时间2004年1月8日入伙时间预计2004年9月底户型区间208-270 m2均价4000元/ m2价格区间3850-4800元/m2总 价80-1
28、30万元总销售率92%户均车位1-2个物业管理苏州华诚物业管理公司管 理 费1.5元/售楼电话66219558调查日期2004年6月调 查 人姚 强【苏州高尔夫花园】楼盘名称高尔夫花园所属区域工业园区物业地址园区机场路与星港街交汇处发展商苏州鸿意地产发展有限公司营销企划上海新吉阳规划设计法国PA建筑师事务所景观设计苏州市建筑设计研究有限公司建筑设计绿城建筑设计院物业类型高层、小高层、叠加别墅、独立别墅占地面积267000m2建筑面积320000m2绿 化 率58%容积率总1.2，别墅0.38总 户 数余户交楼标准毛坯房发售时间2003年4-5月入伙时间2006年6月前（全部）户型区间一期A区公
29、寓110-160m2，别墅300-400 m2B区主推140-250 m2公寓，小高层，高层。价格公寓5000元、别墅8000元/m2起B区无均价5100元/平米总销售率一期A区100%B区正售户均车位1个物业管理戴德梁行管 理 费B区1.4元售楼电话67628808调查日期2004年6月调 查 人姚 强【天邻风景】楼盘名称天邻风景所属区域吴中木渎物业地址木渎竹园西路底别墅类型独栋别墅投资商浙江久阳集团有限公司发展商苏州久元房地产开发有限公司行销企划戴德梁行建筑设计绿城建筑设计院占地面积180000m2建筑面积45000 m2绿 化 率69.2%容积率0.25总 户 数120余户交楼标准毛坯房
30、发售时间2003年8月入伙时间2004年6月底户型区间340-504 m2套均占地2.25亩价格区间8000-8500元/m2总 价290-400万元总销售率二期100%户均车位1-2个物业管理未定管 理 费3.5元/m2/月售楼电话66259999调查日期2004年6月调 查 人姚 强目前尚无房卖，二期刚动工，价格未定，今年10月底会出相关定价。项目的宣传推广方面没有动作。【天伦随园】楼盘名称天伦随园所属区域吴中木渎物业地址苏州吴中木渎金山路51号投资商苏州天伦置业有限公司发展商苏州天伦置业有限公司行销企划苏州三人行工作群别墅类型独栋别墅占地面积86670 m2建筑面积25000 m2绿 化
31、 率60%容积率0.28总 户 数64户交楼标准装修房发售时间2003年9月入伙时间2005年1月户型区间350-490 m2主力户型400 m2价格区间15000元/m2左右总 价500-800万一期销售率60%户均车位双车库物业管理未定管 理 费4.5元/m2/月售楼电话66269888调查日期2004年6月调 查 人姚 强【艺墅家】楼盘名称艺墅家所属区域吴中木渎物业地址木渎镇竹园路与新化路交汇处别墅类型独体、双拼、二期叠加别墅投资商吴中木渎新区经济技术发展总公司发展商吴中木渎新区经济技术发展总公司行销企划苏州形水房地产咨询策划有限公司规划设计上海禾炎建筑师事务所施工单位江苏金木建设集团有
32、限公司苏州分公司建筑设计常熟市建筑设计研究所占地面积61100 m2建筑面积31160 m2绿 化 率51%容积率0.5总 户 数121户交楼标准毛坯发售时间一期2003年4月二期2004年7月入伙时间2004年6月户型区间一期200-346 m2二期320-380 m2共55户价格区间3600-4000元/m2二期尚未定价总 价76-110万元/m2总销售率一期100%物业管理苏州华新国际物业有限公司管 理 费1.2元/m2/月售楼电话66519132调查日期2004年6月调 查 人姚 强【泉景花园二期石上清泉】楼盘名称泉景花园所属区域吴中木渎物业地址位于木渎镇向阳路和香江路交界处别墅类型独
33、体、双拼、联排投资商吴中区木渎房地产开发公司发展商吴中区木渎房地产开发公司代理商苏州新时代投资顾问公司苏州鑫达房产信息有限公司建筑设计苏州市建筑建设设计院景观设计新加坡GARDEN&LANDSCAPE(PTE).,LTD施工单位苏州市建鑫建筑安装工程有限公司占地面积53333 m2建筑面积36388m2绿 化 率40%容积率0.68总 户 数135户交楼标准毛坯房发售时间一期2003年9月二期200年6月6月入伙时间一期2005年6月户型区间250-366 m2主力户型双拼250 m2，独幢360 m2价格区间4700-5700元/m2独栋7500元/m2总 价120 -210万元总销售率一期
34、100%二期32套已售13套，销售率40%户均车位双拼单车库，独幢双车库物业管理吴城物业管理公司管 理 费1.5元/m2/月售楼电话66511088调查日期2004年6月调 查 人姚 强【碧瀛谷】楼盘名称碧瀛谷所属区域吴中太湖物业地址苏州太湖度假区湖滨路18号别墅类型独立别墅发展商苏州太湖华鑫建设发展有限公司行销企划上海蓝山房地产咨询有限公司建筑设计美国夏威夷大学设计群美国佛罗里达州建筑师事务所占地面积72000 m2建筑面积18000 m2绿 化 率80%容积率0.25总 户 数58户交楼标准精装修发售时间2002年8月入伙时间2004年6月户型区间292-427m2主力户型383 m2价格
35、区间13000-18000元/m2总 价380683万元总销售率75%，剩14幢未销售户均车位1-2个物业管理上海正大管 理 费4.6元/月售楼电话66518615调查日期2004年6月调 查 人姚 强【太湖之星天王谷】楼盘名称太湖之星天王谷所属区域吴中太湖物业地址苏州太湖国家旅游度假区长沙岛别墅类型独立别墅发展商苏州太湖之星开发建设有限公司行销企划上海新联康投资顾问有限公司建筑设计同济大学李兴无工作室占地面积16334.15 m2建筑面积43300 m2绿 化 率70%容积率0.27总 户 数29交楼标准毛坯房发售时间2003年11月入伙时间2004年8月户型区间240-340 m2主力户型
36、320-340 m2价格区间8000 元/m2总 价250万总销售率80%户均车位1 物业管理深圳福田物管管 理 费2.5元/m2/月售楼电话66518999调查日期2003年10月调 查 人姚 强三期将于年底推出，近期会有相关定价和项目推广出街。【东岸绿洲半岛】楼盘名称东岸绿洲半岛所属区域园区金鸡湖物业地址园区金鸡湖东岸星湖路与新机场路交汇处发展商苏州工业园区名人房地产有限公司别墅类型独栋、双拼、联排行销企划新优化策略景观设计美国scr建筑设计咨询有限公司占地面积58720 m2建筑面积40432 m2绿 化 率48%容积率0.69发售时间2003年8月入伙时间2004年12月户型区间207
37、-352交房标准毛坯房价格区间7800元/m2总 价160-270万总销售率100%户均车位1 物业管理不详管 理 费1.4元/m2/月售楼电话62521466调查日期2004年6月调 查 人姚 强【静湖别墅】楼盘名称静湖别墅所属区域苏州相城物业地址相成阳澄湖东路166号别墅类型独幢别墅发展商镜丽湖房产开发有限公司行销企划上海新联康占地面积103210m2建筑面积24600 m2绿 化 率74%容积率0.25总 户 数82交楼标准毛坯房发售时间2003年底入伙时间2004年户型区间288-370m2套均占地1.88亩价格区间7000-8100元/m2总 价200-300万总销售率100%户均车
38、位1.5物业管理万洋物业管理有限公司管 理 费2.8元/m2售楼电话65762888调查日期2004年6月调 查 人姚 强【聆湖丽墅】楼盘名称聆湖丽墅所属区域相城物业地址相成相城区湘城镇凤阳路与苏嘉杭高速公路交汇处别墅类型独幢、双拼、联体发展商苏州卓成房地产开发有限公司代理商苏州市博思堂投资顾问有限公司占地面积110000m2建筑面积46200m2绿 化 率60%容积率0.42总 户 数60交楼标准毛坯房发售时间2004年6月6日入伙时间2005年初户型区间199-320m2套均占地1.15亩价格区间5000-7350元/m2总 价100-200万元总销售率一期基本销售完毕 ，二期130套将在
39、本年7月初推出户均车位1物业管理未定管 理 费未定售楼电话65108881调查日期2004年6月调 查 人姚 强【泰盛澜庭】楼盘名称泰盛澜庭所属区域吴中物业地址吴中石湖东路55号别墅类型独幢、联排发展商泰盛房地产有限公司、鸿兴房地产有限公司代理商苏州市博思堂投资顾问有限公司占地面积23986m2建筑面积11831m2绿 化 率42.5%容积率0.49总 户 数52交楼标准毛坯房发售时间2004年 9月入伙时间2005年年中户型区间250-350m2价格区间未定总销售率认购20%户均车位1物业管理未定管 理 费未定售楼电话65659988调查日期2004年6月调 查 人姚 强【太湖翠峰山庄】楼盘
40、名称太湖翠峰山庄所属区域吴中西山物业地址苏州西山林屋洞别墅类型独栋投资商上海星苑实业有限公司发展商西山镇房地产开发有限公司企划推广上海太阳风代理商天策&力策机构环境设计潘天寿环境艺术设计有限公司装修设计台湾曾文得空间设计工作室占地面积50000m2建筑面积12000m2绿 化 率50%容积率0.24总 户 数一期52户交楼标准精装修发售时间2004年5月1日入伙时间2005年底户型区间400-600m2套均占地0.35亩均价14000元/m2总 价600-800万元总销售率30%左右户均车位1物业管理未定管 理 费未定售楼电话66372577调查日期2004年6月调 查 人姚 强30深圳成全企划有限公司 深圳市深南路财富广场B座24楼AP室 电话:0755-83733268 83733238上海成全置业顾问公司 上海市虬江路1007号307-308 电话:021-56327923 56327957
