中庚城市花园策划报告——产品篇.docx

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1、 产 品 篇 第一章 项目整体定位如果说地产营销是一场战争的话，那么定位则是战争机器中的瞄准镜。精确的定位是一切营销行为的基础。有定位，才有可能。一、定位背景综述 要将市场内的潜在需求达至最大化有效需求，是需要清晰明确项目所面对的市场范畴，充分了解目标客户群的消费取向、心理特征、生活形态，并以此作为项目的开发基础，才能准确寻找到“密码正确”的定位。通过明确具可识别性的物业各项定位后，才有可能满足不同类型的市场需求，增强消费者对本项目的归属感及满足感，从而建立项目的竞争优势，树立品牌效应，赢得良好的经营业绩及社会效益。二、项目整体定位分析1、定位思考之一地段 新城区核心地段物业 项目虽位于盐都区

2、，属于房地产市场的城西南版块，但根据盐城市主城区发展方向“重点西南，适度向西，整合城北，启动河东”的方向，此版块未来将是盐城发展的核心。同时本项目毗邻盐城实验小学、一中南校区，盐都区政府，周围环境优美，不受噪音等污染，是人们居家的理想之地，本项目周边的衡泰冠城、宏都花园等成功开发先例为本案提供了一个绝好的居住环境与氛围。2、定位思考之二档次中高档精品式生态住宅物业 本项目因物业类型，景观环境，完全具备做成高档物业的条件，因而放大项目优势，建议档次定位为中高档次，符合市场接纳的客观要求。 本项目发展商已具多年房地产开发经验，配合之强强联手，引进名牌规划设计院及其他相关伙伴公司，理应做成精品式物业

3、。 项目引入高水准、严要求的智能化港式管理模式的物业管理公司为主业提供居家无忧、享受至上的贴心服务。3、定位思考之三功能“视野无限，回归人本”的自然生态健康居所 回归人本，视野无限，强调了本项目的规划设计处处为住客着想，从每一处私有空间及公共设施，都体现了现代居家的先进理念。而紧贴大自然，崇尚健康的生活指向，则在本项目的每一丝细节中充分得以体现。4、定位思考之四形象独有自然与健康的一线生态住宅物业 现时消费者对住宅的要求已不再局限于单一性需求，而逐渐开始追求综合的生活享受，诸如居住质素、安全感、自由感、环境的美感、生命的感受及楼价保值等方面；尤其对一些拥有特别素质物业的憧憬及追求更甚。因此，有

4、必要勾划出一幅自然现实又具想像空间的形象画卷，是增加客户消费信心与促进其购买的重要条件。 现时环境景观物业不外乎强调外在的景观因素，而忽略了物业本身所具有的特质。因此，提倡自然与健康的居住理念，是能够在物业软硬设施的配合下，将大自然的美景与健康的生活状态联系在一体，更加强化美景的内涵与外延，树立本项目的个性特征。 消费者置业时，极强调环境质素，在本项目中，环境质素确实是重要之特色卖点，中庭有景观岛与自然融合的美景,故而在形象定位中必须重点体现“一线生态家园的真实感受”，以求突出本项目之优良居住的内外部环境。5、定位思考之五风格高贵典雅的新古典主义风格社区 盐城现以现代欧式风格建筑为主，考虑到欧

5、式风格建筑市场接受度较高，但我们的项目又要有别于其他项目，所以我们建议把欧式风格做的更加深入。 新古典主义风格，更像是一种多元化的思考方式，将怀古的浪漫情怀与现代人对生活的需求相结合，高雅而和谐是新古典风格的代名词。 览尽所有设计思想、所有设计风格，无外乎是对生活的一种态度而已，敏锐地把握现代人的居住需求是在建筑上的高度要求，为业主设计适合现代人居住，功能性强并且风景优美的新古典主义风格。 6、定位思考之六生活享受多元化高雅浪漫生活 集居家、娱乐、度假、商业、投资多种功能于一体，给人们提供多样的居家选择。 怡人的环境、优美的建筑、浓厚的文化氛围、先进的智能化管理、高绿化率的规划理念、完善的娱乐

6、设施、人文的休闲街域 满足人们对居住品质的追求，让人享有轻松休闲的心境；自然的生态环境，既有美丽的景观和健康的空气，还有可静可动的生活选择。7、定位思考之七建筑盐城纯板式小高层社区标杆楼盘 项目做成纯板式小高层社区，一方面可以形成项目的卖点，同时也符合项目整体形象。 做成纯小高层社区可以为开发公司实现利益最大化。 有利于项目景观打造，更多的提高社区的绿化率，也是未来盐城楼市的发展方向。三、本项目整体定位本项目定位的五个基本法：规模上：能直观体现为成熟典雅社区内涵上：能包容分期开发的不同组团时间上：不会随着时间的推移而衰落特征上：在同区楼盘中保持鲜明个性心理上：能让目标消费群得到满足感 本项目整

7、体定位 同一个城市 同一个追求 项目定位核心本案的核心形象绿色、悠然、清新、健康、典雅尊贵典雅的生活城南核心地带生态社区 全景社区、原生态水系打造盐都新区新城核心地段原生态水景打造名校学府盐城一中南校区政府重点发展、品牌开发公司大力打造。生活方式核心形象支撑点自然健康休闲生活新城中央生活四、小户型公寓部分定位1、公寓定位：LOFT2、名词解释：LOFT英语的意思是指工厂或仓库的楼层，现指没有内墙隔断的开敞式平面布置住宅。3、LOFT历史：LOFT诞生于纽约的“波西米亚”Greenwich Village，成长纽约南部Tribeca，后迅速繁衍于芝加哥、旧金山、落杉机等地。 当LOFT的居住理念

8、在美国获得巨大成功后，立即被其他国家所效仿。1970年，法国雕塑家Yues De La Tour DAuverngne将一间位于巴黎Boulevard St Germain 地区的钥匙加工厂进行了改造，而英国建筑师Tony Goddard通过改造奥利弗仓库，创造出伦敦第一所LOFT住宅，LOFT最早出现在加拿大范库弗峰的格斯镇，迅速遍布蒙特利尔、多伦多等地，意大利紧随其后，米兰的Navigli是最著名的LOFT街区，接着，西班牙的LOFT异军突起，巴塞罗纳的Poble Nou成为经典LOFT区。 今天，LOFT已经席卷整个西半球从悉尼到斯德哥尔摩，从芝加哥到布宜诺斯艾利斯全世界人们都对这种先锋

9、的居住形态充满期待。 当现代艺术家们开始改造工业化时代的破旧厂房与仓库，当开阔的空间让他们随心所欲，工业化社会的建筑触发了自由个性的艺术光辉，LOFT立刻生动、活跃、自由的重生。4、LOFT定义要素：流动性户型内无障碍； 透明性减少私密程度 开放性户型间全方位组合 艺术性通常是业主自行决定所有风格和格局5、定位思考：一个阶层需要一种独特空间 一个空间可以培养一种气质6、消费群体：LOFT是同时支持商住两用的楼型，所以主要消费群体包括个性上的和功能上的。作为功能上的考虑，LOFT公寓吸引了很多小规模的私有公司等；作为个性上的考虑，许多年轻人以及艺术家都是LOFT的消费群体。五、商业部分定位定位背

10、景：本项目商业布局及商业规模 项目周边商业现状及未来发展方向1、市场定位 打造盐都新区消费新亮点，塑造区域食尚新生活中心2、产品定位盐都新区囊括品牌餐饮和现代便利生活设施的主题社区生活中心。以品牌餐饮的进入弥补区域商业结构的失衡，提升项目整体气质，保证长期收益。 六、本项目目标客群定位1、本项目客户群分析 本项目目标购房客户大体分为两种类型，即实用家庭型、二次置业型。他们在消费动机、人员构成等方面各有侧重及特点，现分述如下： 中高收入阶层：指政府机构及各类公司中高层管理及技术人员，这类客户具以下特点和需求：特点： 以首次置业为主； 以中青年层面为主，年龄结构在26-35岁之间； 家庭结构：2-

11、3人； 文化素质较高，月收入较高； 工作年限较短，积蓄不多，一般采用银行按揭付款； 主要购买中小户型（2房或3房）住宅，面积为80-110平方米； 希望满足心理需求，要求物业综合素质高； 对物业景观有强烈的向往和追求。需求： 希望物业有一定档次； 公共交通方便； 要求物业具时代感； 楼价不能太高； 付款方式灵活； 小区内住户普遍文化的认同感； 外观设计及小区内部环境； 物业管理收费； 各种康体配套设施。 白领阶层：指全市各类企业中高级管理阶层及金融证券界从业人员，有车一族占相当比例。此类客户以下特点及需求:特点： 有一定经济实力的有车一族； 年龄结构在30-40岁之间； 家庭结构：3-5人；

12、主要购买3房以上住宅，面积约110-160平方米； 希望被人认同和尊重，喜欢与成功人士为邻； 追求享受型的生活环境与设施； 对物业景观有强烈的向往和追求。需求： 追求个性、品味、档次； 追求健康的身体与时尚的生活方式； 环境绿化程度； 室外空间的大小； 小区内住户普遍身份地位的认同感； 外观设计及室内设计； 物业的管理水平； 会所设施。 业主阶层：指全市其他区县成功人士，由于他们较向往大城市综合环境，对本区情有独钟。此类客户具有以下特点与需求：特点： 以二次置业为主，首次置业为辅； 属守业者一族，年龄结构在35-45岁之间； 家庭结构：3-4人； 经过一番创业并取得一定的成就； 希望改善居住环

13、境与质素； 主要购买中大户型（3房以上）住宅，面积为110-160平方米。需求： 有品味的生活状态； 未来升值的期望； 对外部景观质素的要求； 外观设计及小区内部环境； 物业管理水平； 小区配套设施及保安措施。2、本项目目标客户比例根据以上对客户群体的分析，结合本项目的实际区位条件，将目标客户的比例大致定位如下：第二章 建筑风格及产品设计建议方式一、建筑风格1、整体项目建筑风格建议 个性鲜明，富有特色，外立面的色彩搭配和屋顶设计应力求美观、大方、新颖、协调，符合国家和盐城市的规划设计要求。根据盐城市目前的房地产发展情况，可考虑全面引入真正的欧式新古典主义住宅风格，建筑外观色彩尽量多采用清新、淡

14、雅之色调为主，建筑单体设计在谐调下尽量寻求多样化、可识别性。 建筑风格要在以下四个要素体现：立面：墙体、阳台、勒脚、门窗等构件统一于同一风格细部处理：各部件的图案及其连接部件统一中求变化。色彩：建筑色彩多样化，按组团或空间序列设计，加强识别性，美化楼体外观。外部环境：建筑风格要与骤变相协调。2、整体建筑风格选择理由探究主力目标客群的需求心理，可以发现：他们对开发商的品牌开始重视他们对交通是否便捷很重视他们对配套是否成熟很重视他们对园林景观的营造很重视他们对物业管理很重视他们对邻里的素质很在意他们对综合性价比有一定鉴别形而下的方面他们向往居住是文明的聚落他们认为居住是优质生活的体现他们认同居住是

15、个人品味的标签形而上的方面 对主力目标客群形而下方面的需求的满足，有的已经客观存在，有的还有待于规划、建造、营销去进一步完善。 对开发理念的探讨，应当从主力目标客群形而上方面的需求着手，对此继续深入，思维落脚点是：“文化”，更确切地说，是“居住文化”。在此补充一点 人们常说文化是一种力量，广告人则竭力鼓吹文化是可以拿来贩卖的，但对于房地产行业的多数开发商来说，文化只是贴在项目外衣上的标签，只有少数开发商能真正体会文化带来的持续推动力。 房地产作为经济的支柱产业，其影响辐射将越来越强，参与其中的人也将越来越多，有人的行为发生，也就会有相应的文化产生；另一方面，房地产项目对于行业中的“原罪”而言是

16、无辜的，作为人类生活的场所，尤其是住宅社区，是需要相应的文化特征，以让居住于内的人们有更浓郁的归属感、认同感，无论是引用异域风情，抑或本土传统，还是自创全新的社区文化。 本项目整体持续开发所需要的时间将是3年或以上，要想在充满变数的市场中保有持久的热度，就应该让她“有文化”，早期用一种文化载体导入项目的开发理念，中期与社区人文相融合，形成真正自身特色的居住文化，这样本项目将拥有长期的生命力。本项目可援用的文化有哪些？看看以下列举文艺复兴造就了人类文明的一次颠峰。到今天，经典与时尚完美结合，实现和谐；个体自由与群体意识相互尊重，形成公德；居住环境的代表城市是巴黎；在那里，艺术融进生活，享受无所不

17、在。欧陆文化：有人说，美国是个没有文化的城市。其实，这是停留在美国没有历史说法上的一种惯性思维，今天，美国经济对世界的影响举足轻重，正是基于美国现代文化的巨大影响：自由、民主、创造价值、享受生活。美国文化：从屈原的离骚、天问到楚歌里的“阳春”、“白雪”、“下里”、“巴人”，均对后世产生极大影响，今天，中国文化好象距离现实已遥远，但仍在中国人的集体潜意识里深种，在中国的湖泊山水间波动。中华文化：那么，选择哪种文化才适合本项目？“中华文化”缺少时代气息，但却是一种非常有内涵的文化，但这样的文化就需要同样有内涵有一定社会历练的客户才可以接受。而作为盐城这个城市，客群都是向往一种象上海那样的大都市生活

18、，需要的一种很现代的生活氛围。植入“中华文化”，违背现有市场规律。必须舍弃！“美国文化”真正被国人接受，是从上个世纪80年代中国高校的师生中开始，从“自由、民主”的思潮开始，直到今天，美国对人们的诱惑，不仅是高度发达的物质生活吸引，更是人们某种程度上对自由、民主生活的向往。但这样的生活对于盐城这样的一个城市来说有点太超前了，还不能被市场所接受。植入“美国文化”，不能引起目标客户的共鸣，应该舍弃！“欧陆文化”对世人充满着吸引，也正因此，全国各地房地产“欧陆风”盛行，盐城也不例外，欧陆风格建筑更容易被认可与接受，符合市场大环境。相比之下，“欧陆文化”最为贴近本项目！在市场多为欧陆风格建筑的情况下，

19、我们的项目如何突破市场？ 差异化 欧陆风格其实是一种很泛泛的概念，如果再进一步细分又可分为如古典复兴主义、古罗马主义、意大利巴洛克、文艺复兴主义、折衰主义等多种建筑风格。本项目就是要在欧陆风格的基础上，把欧陆风格做的更纯粹，区别于市场上的其他项目。 新古典主义是一种建筑风格，同时也是一种充满了法式浪漫尊贵典雅的生活情调、生活内涵。 新古典主义起源于法国，然后在英、德、意等欧洲国家流行，美国步欧洲的后尘也开始流行起来。中国随着房地产的急速发展，新古典主义从南向北也开始慢慢流行起来。 新古典浪漫主义在生活艺术上强调个性、提倡与自然相融合的主张。在建筑上表现为追求超尘脱俗的趣味和法式情调。二、产品设

20、计定位原则1、整体建筑布局建议 建筑布局以规划、建筑、景观三位一体的整体住宅小区设计为目标。住宅布局强调空间塑造，强调单体的围合式布局，通过单体的造型和空间限定，并结合整体绿化景观设计，力求使最多的用户拥有最好的景观，创造空间丰富、具有人情味的居住环境。 小区在沿南侧开元路一线，布置了相互对称、高低错落有致的两栋单体，在强调小区维合性的同时，提供了丰富美丽的天际线。而在沿西侧西环路一线，大间距的点式住宅，使外界可一览小区的中心绿化景观，成为25M宽城市绿化带的 视觉延伸，实现了极大的城市友好度。东侧规划支路的 沿街商业则是“一带”商业步行带的延伸，其东西两侧呼应的风格和对称的 开口，成为双居住

21、组团“对景”和“借景”的窗口，使各居一侧的 两者融合为一个整体2、设计定位物业定位：盐都新区核心之高档生态尊贵府邸。充分体现出高尚的建筑品味，从建筑造型，建筑色彩、小区环境和生活环境等方面进行塑造。充分利用现有的环境资源，最大限度得发扬景观资源，通过窗户或阳台把室外景观导入室内。整个规划设计应围绕目标客户的生活习惯和生活需求考虑，突出环境设计和空间设计的独特性，建造有个性的居住社区。建筑平面布置，结构设计经济合理，实用率高。3、规划布局与空间环境规划布局应考虑路网结构、公建与住宅布局、群体组合、绿地系统及空间环境等的内在联系，构成一个完善的有机整体。组织与居住人口规模相对应的公共活动中心，方便

22、经营、使用和社会化服务。合理组织人流、车流、安全防卫。方便居民生活，有利组织管理。构思新颖，体现地方特色，群体建筑与空间层次应在协调中求变化。合理设置公共服务设施，避免烟、气（味）、尘、噪声对居民的污染和干扰。精心设置建筑小品，丰富和美化环境，应与项目地势规划相融合，保证发挥其功能性、装饰性及分隔空间的作用。注重景观和空间的完整性。公共活动空间的环境设计，应处理好建筑、道路、广场、院落、绿地和建筑小品及其与人的活动之间的相互关系。4、竖向设计建议 本场地经勘察设计确定地面标高在2.0M2.7M之间，本场地室外标高定在2.4M4.6M之间。三、产品设计建议1、外立面表现 新古典主义在艺术上强调个

23、性，提倡自然主义，主张用中世纪的艺术风格与学院派的古典主义艺术相抗衡。这种思潮在建筑上表现为追求超尘脱俗的趣味和异国情调，成为独具艺术魅力的生态景观建筑。造型设计及单体设计在建筑形体设计上，以庄重雅致的新古典风格为主调，暖色系外墙营造出温馨的家园氛围，浅色线条勾勒出丰富的形体与天际变化，花岗岩基座使建筑更具有稳重大气的特点，庄重而不失于亲切。 商场裙房及住宅底层外墙采用干挂花岗岩。 住宅二层以上外墙采用通体砖贴面结合厚质饰纹涂料。 空调位采用铝百叶装饰。 2、住宅平面与空间设计建议 住宅平面与空间布置，应综合考虑用地条件、选型、朝向、间距、绿地、层数与密度、布置方式、群体组合和空间环境等因素。

24、户型南北通透，住宅间距满足日照要求，综合考虑采光、通风，避免视线干扰等。因盐城市民居住习惯于坐北朝南，住宅卧室尽可能朝南布置。面街布置的住宅，其出入口应避免开向城市道路和居住区级道路。住宅空间布置合理紧凑，尽可能考虑房间能自由分隔。有效实现房间的功能分区。住宅平面空间组合住宅平面内卧室、起居室、厨房、卫生间、储藏室等空间齐备，科学布置公用空间与私密空间，避免相互干扰，空间交通流畅，卧室、起居室、厨房空间配置紧密协调，入门考虑设置玄关。室内空间功能设计，各功能房尺度合理，适合布置各种 家具，满足各空间的功能使用。主卧室：使用面积20m2，布置朝南方向。其他卧室：使用面积12 m2起居室：使用面积

25、15 m2，落地窗外连阳台。餐厅：使用面积10 m2厨房：使用面积5 m2，布置于北向。卫生间：使用面积5 m2工作阳台：使用面积3 m2生活阳台：使用面积5m2最短距高设计室内交通空间，交通面积不超过使用面积的5%。窗台设计，考虑采用凸窗，以扩大视线空间，导入室外景观。 卧室窗台设计在保温的条件下，可以考虑低观景窗台。 客餐厅可设计落地窗台。 住宅楼梯间，一至三层采用普通缸砖贴面，三层以上为水泥砂浆面层，栏杆均采用金属栏杆及扶手。3、生活配套系统设计建议 煤气 采用管道煤气系统 给排水系统 采用先进、节能、安全、防锈的给水系统 卫生间设置冷热水系统，热源为煤气热水器 电气 电视：有线电视系统

26、 电话：每户设置一部电话 家庭智能管理系统：防盗、电子对讲、网络智能抄表系统 配电： 在每单元高层住宅大楼地下室或底层设低压配电间。 本工程采用电缆从小区配电所直埋引入住宅各单元配电间、各幢商铺、地下汽车库，进户穿钢管保护。 住宅单元每层设一电表箱，一户一表。在底层住宅电度表箱内加设一只公用单相电度表。商铺也是一户一表。 每层设置电气垂直竖井，电气垂直竖井内设置楼层配电箱、电度表箱、安装垂直电缆桥架和母线槽。 低压配电间配出的主干线均采用交联阻燃电缆在电缆桥架内敷设，垂直主干线采用密集型铜母线。支线均采 用塑料铜芯绝缘导线穿钢管敷设。 干线采用放射式和树干式相结合，干线均通过垂直电气井送至每一

27、楼层电气竖井，然后再经配电箱送至各用电设备。 消防泵、消防电梯等消防设备及特别重要设备的供电均设置双电源末端自动切换设备，消防设备配电装置均设置明显的消防标志。 引至消防设备的配电线路采用耐火电缆，其它电缆根据规定相应采用各级低囱、无烟、阻燃、耐火电力电缆。 照明、动力配电支线采用BV型塑料绝缘铜芯线穿管在墙、楼板或吊顶内敷设。 通风 卫生间预留排气扇、抽风机，厨房设置排气扇、抽油烟机。地下车库设置机械排风系统废除废气，车道自然进风，在地下车库设置排风机，废气经竖井至住宅屋顶排放。 家用电器 设计要布置好家用电器电源设备的位置，厅房、厨卫开关及插座位置合理、安全、适用4、消防设计 地下车库利用

28、平时排气系统作为排烟系统，各排风支管设防烟防火阀。 主楼全部为自然防排烟。5、空调系统设计建议 社区文化中心空调系统主机采用热泵机组，热泵机组设在屋顶，室内采用风机盘管。商场、居委、会社区中心及托儿所等的空调系统：面积较大的区域可采用小型VRV机组，面积较大的区域采用分体式空调主楼空调采用分体式空调。6、照明系统设计建议 照明光源设备优先选用节能型灯具。走廊、机房、电梯前室，楼梯间采用节能型荧光光源灯或高反射率四、交通体系设计建议 基地西侧西环路为城市主干道，路幅宽度70米。南侧开元路为城市次干道，路幅宽度35米 。基地纵向被路幅宽度12米的规划支路分割为东西大小两个地块。1、设计原则：整体性

29、结合维合式总体布局，采用沿小区环通的道路，并在西环路、开元路及规划支路均设有出入口。景观性将小区出入口交通组织与小区入口对景效果相结合，将道路设计与广场空间、绿地空间和建筑空间相结 合，共同塑造户外空间景观。合理性主导性道路尽量直达；步行道路与景观相结合，对景生情，营造停留空间；加强人车交通分离。2、道路体系：小区环通道路车行宽度4.5M，人行道宽度1.5M。步行景观道路宽度12M.第三章 小高层户型面积配比建议一、面积配比建议户型A型A1型B型C型C1型D1型D2型D3型Ea型Eb型F1a型F1b型F2型G1型G2型合计面积8884861131131231101271341311351381

30、496144套型2室2厅1卫2室2厅1卫2室2厅1卫3室2厅2卫3室2厅2卫3室2厅2卫3室2厅2卫3室2厅2卫4室2厅2卫4室2厅2卫4室2厅2卫4室2厅2卫4室2厅3卫公寓公寓一号楼24243684二号楼24243684三号楼3030五号楼151530六号楼151530七号楼151530八号楼18501717102九号楼32283292十号楼3030161692十一号楼285684十二号楼187290合计7610472625875484518501717161872748二、户型设计建议1、2室2厅1卫 2、3室2厅2卫 3、4室2厅2卫 4、4室2厅3卫 三、物业组合建议1号楼由2栋13

31、层及2栋10层共4个单元组成的板式建筑；底层为沿街商铺，2层以上均为90平米以下住宅，一梯二户。2号楼由2栋10层、2栋13层共4个单元单元组成的板式建筑；底层为沿街商铺，2层以上均为90平米以下住宅，一梯二户。3号楼为1栋16层的点式建筑；底层为沿街商铺，2层以上均为90平米以上 住宅，一梯二户。5、6、7号楼为3栋16层的点式建筑；底层为架空层，2层以上均为90平米以上 住宅，一梯二户8号楼由3栋171层共3个单元组成的板式建筑；底层至16层为90平米以上 住宅，一梯二户；17层及171层为复式住宅。9号楼由2栋171层及1栋15层共三个单元组成的板式建筑；西侧的2个单元，底层至16层为9

32、0平米以上 住宅，一梯二户；17层及171层为复式住宅。东侧的1个单元，底层东端为沿街商铺，西端为架空层，2层以上均为90平米以上 住宅，一梯二户；10号楼由2栋171层及1栋15层共三个单元组成的板式建筑；西侧的2个单元，底层为架空层，2层至16层为90平米以上 住宅，一梯二户；17层及171层为复式住宅。东侧的1个单元，底层东端为沿街商铺，西端为架空层，2层以上均为90平米以上 住宅，一梯二户；11号楼由3栋16层共3个单元组成的板式建筑；底层为沿街商铺及三班幼托；2层为物业管理、居委会及社区活动中心；3层以上均为90平米以下住宅，一梯二户。12号楼为1栋12层板式建筑；底层至3层为沿街商

33、铺；4层以上均为90平米以下单身公寓，每层10户。第四章 景观规划建议 景观设计总体采用新古典主义自然风格，广阔的开放草坪，蜿蜒起伏的地形，结合丰富而有特色的植物营造一个有生活情趣的小区空间。一、景观规划结构分析一心中心景观绿地为整个社区视线焦点。一轴自东向西贯穿基地，中心步行景观为主要轴线，支撑整体规划结构。一带小区外部沿道路商业步行带整体结构围合式，特点主要构成部分。双组团东侧小地块半开放式组团，围绕主景观的大地块居住组团。二、景观功能分区 建议根据居民多样的功能需求,以及结合整体规划布局，把景观分为四个不同功能的区块;人口广场区、中心广场区、商业广场区及组团活动区。营造空间层次丰富功能结

34、构合理的人性化小区。如何把项目定位的新古典法式主义元素更多的融合进项目中来，我司认为主要可以在社区景观组团中表现出来：中心景观广场协和广场西南商业广场罗西欧广场东北商业广场香榭丽舍广场社区主干道梧桐大道 三、景观运用1、运用一条欧式景观轴线把人流由小区人行主入口引导进入小区中心景观区。2、中心景观区以一个林荫环道环绕,形成简洁主要的人行系统有机联系各个景观节点。3、通过一个自然形态的水系环绕贯穿在景观轴与林荫环道周围,让两者有机结合,形成多个亲水.观水.听水的空间。 四、景观细化分析运用五、社区儿童乐园建议六、中心水系的布置 水以灵动的气韵贯穿了整个社区，形成最浪漫、最自然的舒张蔓延。大型音乐

35、喷泉和瀑布、法式风情的游憩和休闲空间打造出社区特有的流水景观。七、小区景观小品运用简洁的形式、室内外直接的联系。体现出一种新古典浪漫的风情。八、小区道路设计建议九、小区绿色植物运用建议 绿色植物的选用上充分考虑新古典主义风情与生态的相结合。植物种植设计以乡土树种为主，适地适树。从指物的季相、色相、林缘相、味相、群落，充分考虑搭配与生态性。在重要地点及地段，通过对树池的处理，适当点植大树，形成点景。在中心绿化部分，采用庭荫树种。在各个小组团中，可以根据需要种植庭荫树种。点景部分，种植古怪树种，外部绿荫带，可以分类种植。主要植物品种：红枫、雪松、香樟、广玉兰、女贞、桂花，无患子、银杏、合欢、樱花、

36、紫薇、丁香、腊梅、山茶、南天竹、美人蕉、木槿、玫瑰、栀子花等。第五章 智能化、物业及配套建议一、小区智能化整体方案建议 小区智能化系统的设计要在合理的控制工程造价和执行国家标准的基础上，应用现代化信息技术和网络技术，精心设计，做到安全可靠、使用舒适、先进高效，实现住宅智能化。1、安全防范系统建议:周界防越报警系统 通过在小区周界建立必要的围栏，辅以前端探测器构成小区外围防线，当非正常侵入穿越探测器防范区域即触发报警。系统设计建议如下：a围栏封闭管理：除出入口外，小区周界通过建立围栏将周界封闭，防范外来人员通过周界直接进入小区。b探测器进行防护：设计采用主动式红外入侵探测器，通过在围栏上安装红外

37、探测器进行防护，当有非法翻越时，阻挡红外光线，触发探测器报警。c防区划分：根据小区的地势特点及选用的设备的性能参数，设计将周界划分为多个防区，便于发生警情时进行区域定位。d中心集中检测、显示：中心放置周界报警主机，负责对前端警情接收，根据防范区域的数量选用多防区的报警主机。警情发生时，主机接收到报警信号，在控制键盘上防区灯将显示发生警情的防区；同时为方便保安人员更直观的掌握发生的警情的区域，通过建立小区周界模拟屏在屏幕上直接显示发生警情的区域。 e联动报警：系统与闭路电视监控系统间构成联动，周界系统探测到报警信号时，闭路电视监控系统自动对警情区域进行监视。 f现场语音威慑：当中心接收报警信号后

38、，启动语音芯片，前端喇叭发出留言警告。闭路电视监控系统建议 小区内一些重要区域和主要出入口及对周界防越报警后的现场情况灯图象需实时掌握。因此建立闭路电视监控系统对小区内一些重要区域和主要出入口及辅助周界防越报警系统进行监控。 根据规划总平面图，主要针对小区周界、商业裙楼及重要公建(如：小区出入口、地下车库出入口、公共绿地等处)进行监视。闭路电视监控系统设计如下：a前端点的设置周界及商业裙楼处设置40个监控点，对周界区域、围栏上端及商铺部分进行监视。小区内设置21个监控点。主出入口设置6台，对小区主出入口处的人员及车辆进行监视。中心绿地的设置30台，用于了解小区人员在公共区的情况。地下车库出入口

39、设置2台。对出入车库的车辆及人员进行观察。b报警联动：周界防越报警系统中前端探测器与监控系统的报警终端箱相连，通过控制线接入矩阵控制器，构成闭路电视监控系统与周界防越报警系统间的联动，当警情发生时，计算机将自动弹出发生警情区域摄像点的画面。2、家庭智能化系统建议 家庭智能化系统包括通讯、安全两个方面，这里重点阐述安全防卫，具体包含如下内容：访客对讲、家庭三防两个方面。这两个系统是借助于小区单元对讲系统的布线网络来实现的，各个系统均是独立的完整模块，因此可根据不同需要，方便、灵活地设计和构建各个家庭的智能化方案。系统设计方案、系统功能简介：视频对讲功能：来访者在门口主机拔通住户分机，住户分机振铃

40、，住户摘机可与来访者实现双向对讲并观察到来访者样貌。遥控开锁：住户确认让来访者进入大门，按开锁键即可实现遥控开锁。来访者进入大楼后，大门即可自动关闭，确保大楼内部安全。住户与来访者的双向通话保密。求助报警功能：联网后，住户遇紧急情况或需要物业管理部门帮助时，可按报警求助键向管理中心求助，管理中心有事通知住户，也可拔通住户分机与其它住户实现双向对讲。住户室内的安保措施：在每户住户室内安装紧急报警按钮和煤气体探测器；在底层、二层住户室内加装门磁、窗磁。室内垃圾清理措施：在每户安装室内食物垃圾粉碎系统。3、信息管理系统建议:四表远传自动抄收系统通过建立四表远传自动抄收系统减少人为因素，提高小区物业管

41、理水平。a采集方式：水、煤气、电表采集器采用点对点的采集方式，即每块表对应一个采集器。 b数据终端配置设计：一台数据终端可带不超过192块表，考虑工程布线及数据抄收的准确性，每2栋楼配置1台数据终端。c中心微机集中抄收、管理：小区管理中心设置抄收微机，负责对整个小区住户耗能表数据的抄收。主体通过软件实现对耗能数据录入、数据查询、数据修改、数据通讯、数据打印和系统维护功能，并最终产生得用户消耗能费用帐单，可及时通过工资单或银行划收耗能费。4、停车场自动管理系统建议系统包括住户车辆进出管理、非小区居住人员的车辆进出及收费，加强对进出地下车库车辆的有序管理。本小区有地下停车库，系统设计如下：a采用一进一出停车场管理系统；b采用收费管理方式；c采用接近式读卡技术；d配置自动停车管理设备，减少人为干预。系统特点如下：系统为成套成熟的停车管理系统，管理功能强大，网络化。5、紧急广播与背景音乐系