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1、11月青岛地产报告 2011年9月11月住宅成交创限购后新高 岛城开发商裸奔有理品牌房企带头低价入市、降价楼盘打折力度升级，进入11月后，青岛开发商不得不直面楼市“裸奔”，楼市降价快跑的趋势越来越明显，而岛城楼市迎来强力反弹。据网上房地产数据显示，11月份青岛楼市新房成交8920套，在众新盘强力推动下楼市成交井喷，超过了刚刚过去的金九银十，环比2011年10月上涨4.46%。其中，在成交的8920套新房中，新建住宅占8078套，创下了岛城2月份实施限购令以来的成交量新高。中国指数研究院“2011年11月百城住宅价格指数”显示，11月青岛住宅均价为9668元/平，环比下降0.01%。 进入11月
2、地产分析报告专题2011年1-11月青岛住宅成交走势数据来源：青岛网上房地产11月岛城楼盘扎堆开盘，各项目都推出了不同程度的优惠，“裸奔”价频出。业内人士认为，由于临近年底，开发商迫切需要完成销售任务，回笼资金，新盘直接低开吸引购房者，使得11月岛城楼市成交量保持在高位运行。数据来源：青岛网上房地产从具体区域看，胶州市、城阳和李沧成交量名列前三。胶州市成为本月成交赢家，以2201套196603的成交量一举摘得成交面积排行榜冠军，城阳区和李沧区紧随其后，分别获得销售面积亚军、季军。成交前三甲区域可谓是以价换量，效果明显，胶州市青岛风景3000元/平的超低价支撑了胶州楼市半边天，城阳区正阳路项目青
3、特城领衔5字头价格战，李沧区金水路春和景明直降2000引领7时代【2011年11月住宅销售套数排行分析】数据来源：青岛网上房地产本月成交套数冠军中置青岛风景位于胶州湾北岸板块，以3000多元的价格震撼入市，支撑了胶州楼市半边天。自9月22日开始认购，在一个月时间内总数字已经超过1200套，去化率超过八成，成为青岛楼市月销售套数最多的一个楼盘。青岛风景首付5万起，总价才20万左右，这与周边项目相比，每平米要便宜10002000元，以高性价比赢得刚性客户、投资客户、养老客户等等的追捧。11月成交套数第二名水岸绿城位于胶州市高新区李哥庄，于11月3日开盘。第三名万福馨苑位于莱西市烟台路与梅山路交汇处
4、，于10月底开盘，现有430套多层房源在售，房源面积80-130平不等，起价约4300元/平。【2011年11月住宅销售金额排行分析】数据来源：青岛网上房地产龙湖滟澜海岸的开盘入市给整个楼市带来了不小的冲击，它也不负众望，以3.75亿的成交金额位列再次月度单盘成交金额榜首。龙湖悦澜居10月20日小高层首开，6500元/平的均价和5500元/平的低起价震惊岛城楼市。龙湖滟澜海岸悦澜居于11月21加推，120-140平复式，起价5950元/平，76万起，得126平瞰河海复式。 龙湖低开热销轨迹独家解读保利海上罗兰11月以2.95亿的位列月度单盘成交金额榜第二名。根据保利地产销售记录，自10月份开盘
5、至今，销售额已达10亿，占胶南市商品住宅销售额的1/4，西海岸板块销售额的1/10。近日，依托热销趋势，保利海上罗兰1.2期全海景高层即将加推。保利海上罗兰于今年10月16日首度开盘，首期海景别墅一小时售罄；随后，1.2期海景别墅半小时售罄、1.1期全海景高层持续热销，使得保利.海上罗兰成为岛城最热大盘项目。【2011年11月住宅成交面积构成分析】11月份成交面积构成11月份成交面积统计数据来源：青岛网上房地产11月份成交面积构成中，60-90平米中小户型的市场份额继续放大，成交4741套。在总成交套数的占比由10月的46%上升到了58%，其次仍是90-120平米户型，成交2034套，占总成交
6、套数的25%。【2011年11月住宅成交金额构成分析】11月份成交金额构成11月份成交价格统计数据来源：青岛网上房地产11月成交价格构成中，较10月成交在价格区间的占比上有所波动。从成交金额比例的变化可以看出，本月签约的套数中保障房的比例有所提升，单价6000-8000元/平米价格是比较符合市场的价格。【2011年11月青岛楼市区域成交分析】城阳李沧楼市以价换量 成交回暖明显城阳李沧而以价换量形成风气，城阳区正阳路项目青特城领衔5字头价格战，李沧区金水路春和景明直降2000引领7时代，成交也出现较为明显的回暖。李沧区11月成交1257套，本月成交套数的冠军是海岸华府，本月卖出69套，均价800
7、0元/。第2名李沧万达广场本月卖出59套，均价9700元/。万科生态城成交68套名列第3，均价7500元/（洋房和小高层）。性价比高是李沧销冠海岸华府项目最大的聚焦亮点。目前对于东李沧西部周边来说，起价6000元/米，均价6000-8000元/米基本算是很低的价位了。该项目与10月底开盘，一小时热销近200套。11月中旬，万科生态城打出“起价为6885元/平，其中含有1200元/平的精装修”的广告。项目开盘共推出1332套房源，当天房源售出达1197套，创下青岛年度单盘去化之最。这是大鳄在调控楼市下的顺势而为，但其作为也为周边项目带来了巨大的销售压力。 万科生态城“萝卜价”入市 李沧东部刚需抢
8、房爆棚。11月末，同样位于李沧金水路一楼盘春和景明抛出准现房6300元/平起价的大幅广告，这一价位比之前销售的房源一平米下调了至少2000元，该项目仅11月25日早上7:30-8:30一小时的时间，就创造了劲销186套。金水路再喊降?春和景明6300元起 真降or噱头。城阳区11月成交1075套，本月成交套数的冠军仍然是是龙湖滟澜海岸悦澜居，本月卖出164套，最低价5950元/。第2名青啤TAHA时区本月卖出130套，最低价6300元/，星光之城成交79套名列第3，均价6800元/。数度震撼岛城的龙湖滟澜海岸悦澜居，于2011年10月20日首期房源正式公开发售，当天共计推出421套房源，抵达现
9、场选房的客户多达1000人，3个小时，房源全部售罄，销售金额4亿多元。龙湖滟澜海岸悦澜居于11月21加推，120-140平复式，起价5950元/平，76万起，得126平瞰河海复式。青啤TAHA时区一期在9月底开盘，开盘当日实现了日售300的佳绩，创城阳销冠，现在青啤TAHA时区为答谢客户，二期倾情加推。TAHA时区二期将加推300套左右房源，起价6300元/平。星光之城二期时光里2#和3#1单元于10月28日加推，开盘热销80%。市南市北成交不冷不热 商业地产重头戏市南11月成交387套，本月市南成交商品房冠军是凯悦中心，本月卖出18套，均价42000元/，第2名海信璞园成交17套，成交均价1
10、0841元/，青岛栈桥奥特莱斯商业广场成交16套获得第3名，最高价36000元/。市北区11月成交340套，本月成交套数冠军是万科蓝山，本月卖出81套，均价15600元/。第2名卓越大厦本月卖出33套，最低价18990元/。良辰美景成交29套名列第3，均价14600元/。崂山区成交大跌 远洋风景持续热销崂山区11月成交216套，本月成交套数的冠军仍然是远洋风景，本月卖出24套，均价19000元/。第2名香邑暖山本月卖出11套，最低价13850元/。天宝国际本月成交10套名列第3，均价16000元/。四方区成交大增 保障房唱压轴戏四方区11月成交881套，本月成交套数的冠军是万科城，本月卖出18
11、套，均价13000元/。第2名海信淮安郡本月卖出17套，均价13000元/。保利里院里成交14套名列第3，均价11000元/。开发区成交波澜不惊 桥隧利好提前透支开发区11月成交506套，环比下跌5.35%。开发区本月成交套数的冠军是西海景苑，本月卖出86套，均价9300元/。第2名莱茵小镇，成交45套，最低价6600元/。昆仑山庄成交44套名列第3，均价6959元/。 胶州市11月2201套，本月成交套数的冠军是中置青岛风景，本月卖860套，均价3000元/。第2名水岸绿城本月卖出90套，成交均价3306元/。龙秀山庄成交134套名列第3，成交均价3867元/。位于胶州湾北岸板块的大盘中置青
12、岛风景，以3000多元的价格震撼入市，支撑了胶州楼市半边天。自9月22日开始认购，在一个月时间内总数字已经超过1200套，去化率超过八成，成为青岛楼市月销售套数最多的一个楼盘。青岛风景首付5万起，总价才20万左右，这与周边项目相比，每平米要便宜10002000元，以高性价比赢得刚性客户、投资客户、养老客户等等的追捧。胶南市11月成交772套，本月成交套数的冠军是康大鑫都汇，本月卖出132套，均价7000元/。第2名保利海上罗兰本月卖出123套，最低价6688元/。天一畔城成交89套名列第3，最低价5088元/。 即墨市11月成交424套，本月成交套数的冠军是世贸商都，本月卖出85套，最低价10
13、000元/。第2名信特景苑广场本月卖出71套，最低价5380元/。颐欣家园成交40套名列第3，均价5644元/。平度市11月成交350套，本月成交套数的冠军是星光华府，本月卖出148套，均价4370元/。第2名水岸豪庭本月卖出20套，均价4733元/。金海花园成交18套名列第3，均价3669元/。莱西市11月成交494套，本月成交套数的冠军是万福馨苑，本月卖出180套，最低价4300元/。第2名翡翠城本月卖出123套，均价4400元/。美好家园成交28套名列第3，成交均价3718元/。【2011年11月青岛土地成交分析】11月青岛土地成交54宗 住宅24宗成绝对主力11月份青岛土地市场较上月涨
14、幅较大，推出方面，11月份青岛市共推出土地78宗，与10月推出33宗相比，涨幅达到136%。成交方面，青岛共成交土地54宗，比10月份成交的25宗上涨了116%。11月份青岛市共推出土地78宗，建筑用地面积226.86万平方米，规划建筑面积306.06万平方米，其中住宅用地推出32宗，商业办公用地14宗，工业用地32宗。11月份青岛共成交土地54宗，11月份青岛共成交土地54宗，总建筑用地面积149.75万平方米，其中住宅用地成交24宗，商业办公用地11宗，工业用地19宗。11月土地共推出78宗 与去年同期基本持平11月份青岛市共推出土地78宗，去年同期推出76宗土地，建筑用地面积226.86
15、万平方米，较去年同期的217.06万平方米，同比上涨4.52%。规划建筑面积306.06万平方米，同比下降1.39%。其中住宅用地推出32宗，商业办公用地14宗，工业用地32宗。土地共成交54宗 住宅用地成主力 11月份青岛共成交土地54宗，总建筑用地面积149.75万平方米，其中住宅用地成交24宗，商业办公用地11宗，工业用地19宗。从面积上看，住宅建筑面积为72.85万平方米，占比48.65%，工业用地建筑面积58.34万平方米，占比38.96%，本月住宅用地占绝对主力。本月住宅成交楼面地价为607.92元/平 11月份住宅成交楼面地价为607.92元/平方米，与上月持平，本月住宅用地集中
16、在胶州市和平度市，大部分都以底价成交，溢价率为7.73%。【2011年11月搜房400电话评估报告】2011年11月搜房400电话评估报告11月份青岛各区域来电分布图11月份青岛搜房电话来电曲线图【2011年11月青岛二手房地产报告】11月份青岛二手房成交1153套 逆势上扬8.77%经历了10月份的成交低谷，青岛二手房进入11月份在一片楼市低迷中签约不降反升。据青岛网上房地产的统计数据显示，11月份青岛七区二手房共签约1153套，比上月增加了93套，增幅为8.77%。其中市内四区签约805套，比上月增加73套，增幅约为一成。【数据来源：青岛网上房地产】11月份除城阳区签约套数下降外，其余六区
17、均呈增多态势。城阳区本月签约131套，比上月减少16套，降幅为10.88%。李沧区增幅最大为41.57%，本月签约126套，较上月增多37套。其次是崂山区增幅为36.54%，11月签约71套，较上月增多19套。黄岛区本月增幅也超一成，签约146套，比上月增多17套。市南区签约251套，比上月增多26套，增幅为11.56%。四方区签约178套，比上月增多7套，增幅为4.09%。市北区签约250套，仅比上月增多3套，增幅最小为1.21%。【数据来源：青岛网上房地产】市南、市北仍然是本月的成交主力，分别占全市签约量的22%，分别签约251套和250套。其次是四方区占15%，签约178套。黄岛区签约146套，占比为13%。城阳区和李沧区各占11%，分别签约131套和126套。崂山区签约仍然本月占比最低，为6%，签约71套。【数据来源：青岛网上房地产】青岛搜房网14/13
