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1、 附表1、电话接听记录表目 录1、 销售部员工守则2、 销售部工作范围3、 销售部物业顾问职责4、 销售部物业顾问工作指引5、 销售部经理职责6、 销售部客户接待管理7、 销售部客户登记管理8、 销控及认购管理9、 销售部奖项设置10、 提成的计算及发放制度11、 销售人员形象12、 销售技巧13、 销售常见问题及解决方法14、 客户心理分析15、 部门工作协调16、 附表销售部员工守则1、上下班时间按早班9：0017：00，晚班13：0021：00；开盘、房展会、节假日等特别时期视具体情况而定。2、如特别情况下迟到或早退，必须向销售经理事前通知，否则迟到或早退每分钟罚款一元，超过10分钟，按
2、当日旷工处理。3、员工上班时必须配带公司工章及工作证，否则每欠一次罚款10元；4、员工必须穿着整齐制服上班，如特别情况下未能穿着整齐制服者，必须事前通知销售经理，而销售经理必须于当日考勤表上注明该员工没穿制服理由；5、请假员工必须按当月之假期表放假，如特别情况下，必须事前通知销售经理，否则做旷工论，而旷工后果依公司条例而定。6、每月一号前公司会根据工程进度和广告投放计划决定当月之销售大目标，销售经理会依照大目标来分配给各员工完成小目标，如员工连续三个月未能达到小目标，公司会将该员工扣薪或辞退。7、所有罚款作为当月员工奖，作特别奖金，如当月没有罚款作为员工奖，该特别奖金将由公司支付，若当月罚款总
3、额超过员工奖，则累积至下一个月(如此类推)。8、销售经理负责记录员工值班、休息情况，以便行政人事部每月准确统计考勤，评选当月勤工奖。9、物业顾问请假或补休最少须提前一天向销售经理请假，销售经理请假或补休须提前一天向领导请假，填写请假申请单，领导签字批准方可休假。物业顾问和销售经理请假或补休日必须保持开机。10、物业顾问应按排班表准时上班，不得迟到、早退，未经销售经理同意不得私自调改，若员工因特殊情况不能准时到达售楼部的，应于上班时间前通知销售经理，征得销售经理批准。11、所有假期（包括事假、病假）须事先向销售经理申请，获批准后方可请假，否则按假期天数作旷工处理。（病假须有县级以上医院出具的病假
4、证明，旷工处罚方法依照公司员工手册规定执行）12、被安排踩盘的员工，如果销售经理或同事联系三次后一小时内仍不复机，则视作旷工一天处理。（特殊情况，有效证明除外）13、每天上下班，须在考勤簿上签到或打卡，上班时间除带客睇楼外，不可随便外出，若需外出须经主管同意，并在考勤薄上填写外出原因。14、严禁在售楼部及示范单位内吃东西、喧哗、吵闹、吸烟、看与工作无关的报刊、杂志等与工作无关事项，违反者第一次口头警告，第二次开始每次罚款10元。15、物业顾问各自准备的销售物料，如已填写之计数纸、笔、计算机、销售手册等须仔细保管，如发现销售人员因随意乱放上述物料，致使内部资料丢失，第一次口头警告，第二次开始每次
5、罚款10元（情节严重的须特别处理）。16、被回迁村民、客户书面投诉者视为严重过失，被投诉者除要写检讨报告外，另罚款50元，若被投诉两次以上则加倍罚款，情节严重者将作解聘处理。17、售楼部上班时间内，销售台最少留有一名物业顾问，否则全体当班物业顾问每人罚款10元。18、午休时间不可在销售台上或示范单位内午睡，如有违反，每一次罚款10元。19、物业顾问必须服从销售经理的工作安排，包括支援同事。销售经理分配给各销售人员的具体工作或报告必须按时完成、递交。若未按时完成或迟交报告者一天罚10元，第二天起双倍处罚，如此类推。20、签写认购书或预售合同时应细心周到，若发现有填错或漏填的地方，导致需要重新填写
6、认购书或预售合同次数超过五次，每一次罚款20元。21、销售部培训手册应视为公司物料，项目销售完成或辞职必须缴回，如有遗失或损坏，罚款100元/本。22、工作时间内，员工应避免做与工作无关的事情，例如长时间打私人电话（3分钟为限），或在售楼部为私事接待朋友。23、员工如有工作上的争论或利益分配等问题，应以销售人员各自友好协商为先，如未达成共识，则以楼盘现场销售经理意见为准，如有异议，应请示上一级主管，直至到总经理意见为最终决定。24、销售成员必须团结一致，互帮互敬，严禁拉帮结派，背后拆台，相互诋毁。备注：1、 以上规章制度适用范围包括展销会期间。2、 除公司员工手册所规定之内容外，本售楼部员工守
7、册主要作为售楼部日常运作之指引、评审销售人员日常整体表现之依据。销售部工作范围1、职责 促成公司楼盘与客户的成交，实现公司资金回笼及利润收入。2、原则1) 一切行为必须合法，须在公司制度许可下进行；2) 对于交易的各方须本着认真、负责的态度，提供专业的服务；3) 绝不收取提成以外的其它收入，不赚取差价，不开私单；4) 维护并提高公司的形象与知名度，不能为了成交而给公司利益造成损失。3、工作内容1) 销售公司在售楼盘，接待客户，完成整个交易的全过程；2) 参与公司项目的跟进，保持与公司其他部门的沟通，及时向公司领导通报项目的销售状况，及时发现存在问题并提出解决建议；3) 保持对市场的熟悉与了解，
8、进行调查与资讯的搜集、整理工作；4) 提高业务水平与销售技巧，坚持培训、学习、总结，以保证为公司及客户提供专业水准的服务；5) 定时向公司汇报项目销售的各项状况；6) 与各部门协调合作，共同完成公司的各项工作。销售部物业顾问职责1、认真学习，了解公司各项规章制度，并且严格遵守。2、恪守职业道德，严守公司商业秘密。对于客户、公司都要负责。3、应对公司具有完整的认识，并且将公司的文化融于自身的工作行为中，以此能体现并且提升自身与公司的形象。4、应具有积极旺盛的斗志，锲而不舍的耐性，以优雅亲切的风度，诚挚务实的精神为客户提供服务，努力促成交易。5、通过公司培训及自我充实等方式，提高自身专业素质，以求
9、为客户提供更加完善、周到的服务。6、进行销售工作，认真完成现场接待、洽谈、客户跟进工作。7、充分利用各种资源，发掘出更多客源，提供服务以促成成交。8、努力提高业务水平及销售技巧，熟练掌握楼盘知识及种资料，珍惜每一个客源。9、严禁开私单，不可违规操作，出现问题应及时处理并向上级报告，不推卸责任，敢于担当。10、与同事团结协作，互敬互助，以团队的力量去争取更大的成功。11、对于公司安排的各项工作，不挑选，不消极对待，尽自身努力去完成。销售部物业顾问工作指引一、客户之跟进尚未成交： 最少每星期一次与客户保持联络 切实了解客户之需求，向其推介相关楼盘及安排观楼 已看楼之客户须于看楼后翌日再跟进，并填妥
10、客户记录簿 定时向客户提供市场最新动态已成交： 准时提醒客户签约的日期及所需携带资料 在客户收楼时致电其应注意事项 每个月一次与客户保持紧密联系二、签约流程及注意事项A、流程售前准备工作售中接待工作售后服务工作挞订处理B、操作细则（一）售前准备工作1、了解楼盘的卖点；2、掌握各区楼市情况；3、明确客户对象及客户心态；4、熟习楼盘细节及其竞争对手优劣势；5、熟习填写计算纸、临时订金收据、认购书等文件；6、准备好售楼书、价目表等售楼必要资料；7、核对销控表。（二）售中接待工作 1、来访接待 面带微笑主动迎客； 做好客户登记，了解客户资料，消除客户心理戒备。 宏观介绍楼盘情况，包括地理位置、楼盘特色
11、、小区配套等； 咨询客房要求：面积、楼层、朝向、购买费用预算（以上问题须在介绍楼盘具体面积大小范围、楼层、朝向均有选择前提下）； 根据客户要求主动推介楼盘（结合楼书及价目表等）同时解答客户提出之问题，着重突出楼盘的重点、卖点； 若客户要求参观示范单位，物业顾问应主动陪同； 针对客户所感兴趣单位按客户要求的付款方式详细计算楼款及税费； 根据实际情况为客户拟定落定时间或日期（尽可能使客户即时下定金）。 2、来电接听 接听电话（您好！XXXXXI）； 接听电话同时做好客户登记； 倾听客户要求； 当客户有意于销售人员所介绍的单位时，应尽量约客户到售楼部谈细节问题（此时敬请客户带备订金、代理费）。注意：
12、1）、接听客户电话须简短扼要，时间掌握在5分钟之内，留下客户联系电话，尽量用楼盘优势、卖点吸引客户前来现场参观。2）、电话接听的艺术（接电话应注意的事项）电话接听的最主要目的是说服顾客到现场来，故有以下原则须注意：1、语调须亲切，吐字须清晰易懂。2、说话的速度得当，简洁而不冗长。3、事先准备好介绍的顺序，有条不紊。4、时间不宜太长，也不宜太短，通常不超过五分钟。 c、成交签约 当销售人员推介成功，最终达成交易时，须按以下步骤签约： 收取定金或履约保证金（包括临时订金）； 按收取定金、履约保证金之实际金额分别开出收据证明； 签署收购书； 交销售经理复核认购书及收据，由销售经理最后确认； 注意：经
13、理复核内容；认购单位、面积、折扣、总额、付款方式、补充协议细则； 若经理不在场，须经两名当班销售人员复核方有效。（三）售后跟进工作1、已收定单位，经办人须即时上报销售经理，销售经理及时在销控表上作销售记录；2、销售人员列出成交单位之跟进流程表，按流程表进度提请业主办理相关手续；3、销售人员根据认购书中所拟定之交款时间提前三天（或以上）致电提请客户按时到指定地点交付首期楼款，必要时以邮寄方式提请对方交款，并填写催款记录。 注意：凡对外信函须经由主管级或以上审阅同意后方可寄出，否则不能以公司名义直接至函客户（业主）。4、业主签署认购书后、签署预售合同前，提出变更，须填写有关表格。 客户提出改装修或
14、补充装修意见，需填写客户意见表，列明装修意向、费用承担、装修日期细则，由物业顾问提交销售经理，销售经理联系公司有关部门负责人审理批复。在收到批复后才能办理手续。 当客户要求转换该物业单位，填写变更申请表，由物业顾问提交主管，主管联系公司有关部门负责人审理批复。如公司同意，收回客户原认购书，重开一份认购书，并由公司负责人签字确认。如公司需征收手续费，必须向客户（业主）解释说明，并办理收费手续。 当客户要求转换付款方式，操作细则同。 当客户要求转名、加名时，操作细则同。如在签署预售合同后发生类似上述变更，则以公司的审议结果而定。（四）挞定处理 1、发出三次通知：第一次提醒客户交款日期；第二次提醒客
15、户按合同条例尽快办理；第三次定出交款最后期限； 2、发出三次催款通知书后，客户仍不交款，做客户放弃该物业单位认购权之最终结果处理。 3、销售人员填写拟定通知书和挞定通知书交公司负责人签名确认，并在档案中备案（案中表明挞定原因和处理结果）； 4、交销售经理复核销控表；恢复该单位的销售权； 5、销售经理计算挞定提成、交财务部复核及确定提成日期。销售部经理职责一、售楼部管理1、监督售楼部纪律，督促售楼部物业顾问遵守公司的各项规章制度，包括考勤、仪表仪容等。以身作则，敢于负责，敢于管理，并接受有关部门的检查；2、负责维持协调售楼部营业的正常秩序，督促物业顾问的客户接待和客户登记工作，并及时向有关部门汇
16、报；3、负责协调与策划部、行政部、工程部及公司其他部门的相互配合；4、负责与公司沟通，将其部门意见、要求、想法及时汇报给公司。5、负责保管售楼部的一切单据、文件和公物。二、人员管理1、代表公司执行有关通知及决议，配合行政人事部做好各项人事管理工作；2、负责物业顾问的售楼部培训和考核，解决物业顾问在销售过程中所遇到的问题；3、有全局观念，积极配合人事经理做好人员调配等工作；4、能够团结全组同事，不徇私舞弊，公平公正，一视同仁。三、销售管理销售经理本身不能进行销售开单的工作，而必须以提高售楼部销售业绩，加强售楼部销售力量为前提，进行销售管理。1、销控（1） 销控工作必须严肃认真，要做到公开、公正，
17、不做假销控，不私自截留单位，不搞小动作；（2） 每天销售情况（包括销售单位、挞定单位、更换单位等）要及时汇报，并填写销控表交回公司；（3） 展销会期间和组织外出巡展期间须同时两地销控，随时对数。保证一致。（4） 每天营业结束前向公司财务部报数，填写当日销控明细表，传真至总公司（包括售出单位、定金金额、客户身份等），即使当天没有售出单位，也须汇报；（5） 物业顾问无权私自销控，若有违反，由销售经理和当事人承担责任。2定金（1） 定金由售楼处财务负责收取，并开收据；任何人无权打白条，或私自答应退客户定金，否则，责任自负；（2） 定金的退还，在销售经理和公司领导批准之后，可向财务申请，退款时，应将原
18、收据收回；（3） 销售经理不得私自将尚未交回公司之定金用于退款或换款，一经发现，将严厉追究其责任并予以处理。3认购书、尾数纸及收据（1） 销售经理负责向公司财务部领用有关售楼部认购书，售楼处财务负责向公司财务部领用尾数纸及收据，并在财务部申请盖章及登记领用编号；除销售经理外，物业顾问不得领用上述物品，特殊情况由售楼处财务领取；（2） 认购书及尾数纸上的每一个内容必须认真填写，不得遗漏，特别是姓名、身份证号码、联系地址与电话号码等必须如实填写；（3） 付款方式折扣、成交价格必须仔细核对，无误后方可填入；（4） 销售经理负责认购书、尾数纸的审查工作，并于右下角签字确认，若有失误，由当事人与销售经理
19、两人负责；（5） 售楼处财务负责履约保证金、合同款的收取、保管、上交并开具收据，在收到款项目金额核对无误后，方可将客户联交予客户，若有失误，由售楼处财务自行负责；（6） 认购书、尾数纸及收据必须填写工整，清楚，不得涂改；作废后要将整联上缴财务部，由财务部统一销号；（7） 认购书、尾数纸及收据需在1个工作日内交于公司与公司，除周六、周日及公众假期可顺延外，无特殊情况不得拖延，否则视情节轻重予以罚款处理。4销售总结（1） 为了提高售楼部的销售业绩，销售部至少每周召开一次总结会，交流经验，找出问题，研究对策，并将总结会的记录上报公司；（2） 参与策划部同公司之间的例会，汇报有关销售的情况及建议；（3
20、） 负责与策划部项目负责人进行交流，提出自己的意见或建议；（4） 配合策划部，处理售楼部、客户等投拆事项并及时寻求解决办法；（5） 配合策划部调研人员，负责组织填写客户调查问卷，并及时交回公司；5售后服务及其他（1） 销售经理做好售楼部的销售记录，按公司统一规定的形式进行登记，以便公司掌握第一手的资料和日后的查询。（2） 销售经理负责督促业务员做好售后服务，例如：补齐尾数、按时交首期款、挞定单位的放出等等。四、业务考核标准1 业务考核标准将做为个人评分晋升的重要参考；销售经理负责物业顾问业务考核，每月一次。2 销售经理按公司计划销售目标分配物业顾问每月销售小目标。每季一次，若没有完成，分析原因
21、之后，如确属其个人原因及工作能力所造成的，公司将根据情况做出降职、留公司察看、解聘三种不同程度的处理。销售部客户接待管理1、每天按上班时间先后顺序接待客户，上班最先者为第一个跟客员工，如此类推。2、若轮到的物业顾问不在或正在接待客户，则由下一位物业顾问接待客户，原轮到的物业顾问不予补回。3、销售经理负责监督调整客户接待的秩序，尽量做到公平合理，并保证每个来访客户能及时得到物业顾问的主动热情接待。4、物业顾问轮到接待客户，必须事先做好准备工作，包括资料、楼书，不得随意离开，须主动迎接客户。5、物业顾问不得以任何理由中断正在接待的客户，而转接其他客户。6、物业顾问不得在客户面前争抢客户。7、物业顾
22、问不得在其他物业顾问接待客户的时候，主动插话或帮助介绍，除非得到邀请。8、每个物业顾问都有义务帮助其他物业顾问促成交易。其他物业顾问的客户来访，物业顾问必须立刻与原物业顾问联络，得到同意并了解情况后才能继续接待，物业顾问不得递名片与他人的客户，除非得到原物业顾问同意。9、物业顾问无权私自为客户放盘、转名，无权直接找公司领导打折或申请其他事宜，否则自行承担由此而产生的后果。10、物业顾问接待客户完毕，必须送客户出售楼处，并不得于客户背后谈论，辱骂或取笑该客户。11、每个物业顾问都有义务做电话咨询，耐心解答客户问题，并鼓励客户来访售楼处，但不得要求客户到售楼处指定找谁，应说明找谁都可以。12、已登
23、记的客户来售楼部，由原登记物业顾问接待。如原物业顾问在场却暂时无法接待，可委托其他同事先代为接待，待自己忙过后再来接待，受委托同事不作客户登记。如原物业顾问不在场，或者事先无此委托，则由轮到的物业顾问接待新客户并作客户登记。13、未登记的客户来售楼处时主动找某物业顾问，可由其指定的物业顾问接待，如该物业顾问不在场，则由轮到的物业顾问接待并作客户登记。14、公司领导或其他同事转介的客户，由轮到的物业顾问作客户登记。15、物业顾问不得以任何理由阻止客户落定。销售部客户登记管理1、物业顾问必须请自己在售楼部接待的客户于“来电来访客户登记表”上留名，并作公司的XXXX项目每日销售报告交予销售经理审核确
24、认；2、荣泰河庭项目每日销售报告中有机会客户记录必须为中文全名及有联络电话，如有任何缺少或者错误，都视为无效登记；3、售楼部开电、来访客户记录表和荣泰河庭项目每日销售报告由销售经理保存，记录表用完或楼盘销售结束后交给销售经理，不得涂改和销毁；4、来电咨询的客户做相关客户登记，但不做为接待客户先后顺序评定标准。5、物业顾问第一次接待客户现场看楼时，要主动在客户记录表上做客户登记；6、客户登记有冲突的，以先登记者为准；7、物业顾问必须认真跟进自己的客户，并填写客户跟进记录，客户的有效期为最后一次跟进后一个月以内，因跟进工作不足而造成客户流失的后果自负；8、只有夫妻关系、父母与子女之间的关系视为同一
25、客户，登记一个人的资料即为有效。其余关系系视为不同客户，以先登记者为准。9、成交客户经手人界定：1)客户购买过程中，只一人跟进讲解并作最后鉴单，荣泰河庭项目每日销售报告中仅一物业顾问作过登记，视作一个经手人。2)客户购买过程中，多人跟进讲解并作登记记录，最后由一人鉴单，则查看项目每日销售报告，一个月内有做过此客户登记的物业顾问皆为经手人，大家平均分配提成。3)客户在购买过程中，多人跟进讲解，但一个月内项目每日销售报告除鉴单人外无其他物业顾问登记记录，则鉴单人一人为经手人。另：上述按登记顺序提成方案，虽照顾到接待过成交客户的物业顾问，但因中间存在较多特殊情况，可能会引起较多不必要的纷争，故策划部
26、倾向于选择，如下标准评定经手人：以最后鉴单为准，谁鉴单谁为经手人，之前跟进过的物业顾问无论跟进次数多少，付出多少，皆不得参与分成(房展、开盘特别时期除外)。如此规定后因如下：行百步者半九十，一个好的销售人员，会密切跟进客户，对客户鉴单时间和到场访问时间会有所跟进，决不会把有意向的客户从自己手中流失，如此规定，也能促进销售员内部的自发团结，销售人员可自发寻找合作伙伴，在自己休息时段帮忙接待自己的客户，其之间如何分成，帮助为有偿或无偿皆由双方愿意。销控及认购管理1、销控管理1) 售楼部销控工作由销售经理和专人统一负责，专人不在时，交由销售经理具体执行；2) 物业顾问需销控单位时，须报知专人或销售经
27、理，确认该单位尚未售出，才能进行销控；3) 专人或销售经理进行销控前，必须以物业顾问先交客户的认购履约保证金或身份证原件为原则；4) 物业顾问须在销控确认单位后，方与客户办理认购手续；5) 物业顾问不得在专人或销售经理不知情或销控未果的情况下自行销控单位，否则自行承担由此而产生的一切后果；6) 销控后（24小时内），如客户无下定或挞定，物业顾问必须第一时间向专人或销售经理汇报，专人或销售经理需将最新资料登记于销控登记表； 2、认购管理1) 履约保证金与尾数 物业顾问必须按公司规定的履约保证金金额要求客户落定，如客户的现金不足，物业顾问可争取客户在24小时内补足履约保证金。 如客户的现金少于公司
28、规定的最低履约保证金，必须经得销售经理的同意后才可受理，否则不予销控或认购； 如客户并未交齐全部履约保证金，物业顾问必须按公司规定的补尾数期限（24小时内）要求客户补尾数。如客户要求延长期限的，须知会经理取得同意后方可受理。2) 收款收据与尾数纸 由售楼部财务处负责履约保证金的收取、保管、上交及收据的开具工作； 客户交付履约保证金或尾数时，物业顾问必须于客户面前点算清楚，再交予售楼部财务核对点算无误后，才能开具收据或尾数纸，并即时收妥履约保证金及相关单据； 客户交出的履约保证金不足，需补尾数的，须在收据中注明补尾数的期限及金额，并开具尾数纸，售楼部财务核对无误后，将红色的尾数纸联及收据交予客户
29、做交尾数的凭据； 客户交出的履约保证金或尾数为支票的，须在收据下方的支票栏注明支票货币种类、支票号码及开户银行； 无论客户所交款项为履约保证金或尾数，一律须开具相应收据，严禁出现不开收据及打白条现象，否则由当事人自行承担由此而产生的一切后果。3) 认购书 认购书中的楼价栏，须以客户选择的付款方法所能达到的折扣之后的成交价为准。如该单位有额外优惠，物业顾问须于楼价栏下填写“赠送XX元/M2标准装修”“赠送样板房标准装修”等，并请相关负责人签名，或在相关文件、申请书上签名确认； 认购书中的收款栏，须由售楼部财务核对履约保证金无误后如实填写，并在下方注明所开收据、尾数纸的编号； 物业顾问填写完认购书
30、后，必须交由销售经理核对检查，核对检查无误后方可交予客户作认购凭据，并将其余联收妥。4) 成交报告在已收齐履约保证金填完认购书，或者完成认购手续后，物业顾问需及时填写公司的成交报告，并由销售经理确认。成交报告与相应的认购书、履约保证金同时上交给公司财务。销售部奖项设置及发放奖项金额评选标准评选时间获奖人数参评人员勤工奖100元每月上班时间最多的员工每月一次每月一人物业顾问销售经理头炮奖50元每月最先开单成交的员工每月一次每月一人物业顾问成交单数最高奖200元每月成交单数最多的员工每月一次每月一人物业顾部成交金额最高奖200元每月成交金额最多的员工每月一次每月一人物业顾部微笑奖100元按调查问卷
31、中客户对接待物业顾问的评价一栏“极好”最多的员工每月一次每月一人物业顾部最佳合作奖50元/人分组后，团体合作较好的一组成员获奖每月一次每月一组物业顾部注：所有罚款作为以上奖金发放，如当月罚款总额不足奖金额度，则由公司支付，如当月罚款总额超过奖金额度，则累积至下个月。销售人员形象一、一个合格的销售专业人员应该具备哪些方面的条件：1) 扎实的专业知识；2) 吃苦耐劳的工作作风；3) 随时保持积极良好的心态；4) 仪表仪态符合专业要求；5) 敏锐的市场嗅觉；6) 以不卑不亢的态度面对客户。二、自身职业形象的树立1) 着装：u 衣服干净整齐，无明显污渍，插笔不超过一支；u 鞋：随时保持鞋地面及鞋地跟的
32、干净；u 袜子：以深色为主(男士)，女士以肉色为主，无破损；2) 仪表、仪容：u 以饱满的情绪进入工作状态；u 头发梳理整齐、男士头发不要遮住额头，头发无凌乱；u 眼睛要专注和有神；u 嘴巴口气清新，不要嚼口香糖和客户讲话；u 手：不留长指甲，不涂有色指甲油；3) 接待行为：u 坐姿要稳，给人以谦虚稳重感；u 坐的方向要与客户同排，同侧；u 手势自然平放、放开，手不可单指指人；u 手不可插入裤中给客户介绍；u 握手的力量要适中，不可过重或过轻；u 迎向客户以正前方45度的夹角；u 打呵欠、伸懒腰、化妆、打饱嗝，哼歌、挖鼻子，掏耳朵等行为禁止。4) 语言的运用u 平缓、语调低沉、明朗、态度要坚决
33、；u 语言与表情相结合，要显得真诚、自然，不可太做作；u 注意身体语言的应用；u 不要随意地的打断对方说话争辩。三、销售人员的自身定位站在客户的立场兼顾发展商的利益，即帮客户选到合适于他的房子，又帮助发展商实现利益。房地产销售是一个窗口行业，尽最大努力，为客户提供优质服务，是销售部的工作特点。销售技巧 一、学取别人成功经验是自己迈向成功的一条捷径1）什么是推销推销是指销售人员运用自己专业的销售技巧将手头上产品成功卖出去，而且要保持不间断的客户服务过程就叫推销。其实不管你推销什么，你所要做到的就是与众不同，先要推销自己，让客人喜欢你、令他相信你。如果不能做到，那就没有理由解释“客户为什么会购买你
34、的产品”。但是千万不要忽略一点，就是在你推销产品的同时，亦要推销自己的公司，相信一间声誉好的公司是可以减轻客户对销售人员戒心。2）什么是专业的推销专业推销是指普通的销售人员不具备有的素质亦既是一般的销售人员都可以做到的、具备的素质。而一般销售人员不具备的素质，他们都具备护短就会比其更专业。专业是指专业的仪表，以及内在的素质。3）销售的大法则推销的内容包括自己、观念和产品，运用三大法则就是先推销自己，再推销观念，取后推销产品。4）销售人员的基本素质要求 有爱心爱心是往往会令到销售人员成功的秘诀。因为客户可以拒绝一切，但不会拒绝爱心。爱心可帮助销售人员解除客户心中的怀疑以及恐惧，是帮助销售人员打开
35、客户心灵的钥匙。 信心如果不可以将自己想象成为成功者，你是永远都不会成功，人之所以能够做得到，就是因为有信心可以做到，由此可见，信心是“做不到”的解药。其实当销售人员遇到挫折的时候，不要惊慌，亦都不需要逃避，而是应该大胆地去面对，用信心去化解问题。如果在挫折面前，你越是不敢正视，它就会越为难你，这样你最终都会失败。无论什么事，只有勇敢地去尝试，多多少少都会有所收获，如果因为没有信心而放弃任何尝试机会，自己就永远做不好销售。无论结果如何，如果敢试还有一线机会，如果连尝试的信心都没有，那就一点机会都没有。 恒心恒心，就是指要学会忍耐，一贯和坚持自己的信念。其实我相信每一个人都有恒心，只不过因各自生
36、活目的不同而产生截然相反的“恒心”，比如有部分同事在销售过程当中无论由客户一开始进入售楼部，或者亦都有一部分同事从销售过程中已了解到，到该客户可能未能够即时下决心购买，所以从销售人员的面部表情以及行动都可以看出他会放弃，前者与后者是两种不同心态，一种是有恒心坚持到最后一刻，另一种是有“恒心”放弃。其实作为一个合格的销售人员要令到客户从未有购买欲望到产生购买欲望就算成功，即是专业的销售人员。如果是顾客本来已有购买的动机只不过视乎选购地段或其它情况而定，那促使其下定决心购买就算合格，反之，如果失败了，那就是未具备做销售人员的条件。 热情心热情心是一种意识状态，能够鼓舞同激励销售人员对自己的工作采取
37、积极主动、热情心亦是推销才能中最重要的因素之一，将热情同你所做的工作结合在一起，这样你所做工作就不会显得辛苦和单调。对自己销售工作充满热情的人，不论销售时遇到什么困难面临多大压力，始终都会用不急不躁的态度去进行，唯有抱住这种态度做销售才会成功，才会完成自己的目标。二、被客户拒绝的处理方法被客户拒绝是销售经常碰到的事情，例如一位客户走进一家售楼部，他刚进门，销售人员就问客户是否看楼，可以帮你做点什么吗？引起了客户的条件反射，产生被威胁感，所以有些客户想也不想，就会作出一个轻微的拒绝“不用了”、“谢谢，我只是随便看看”。销售人员常常会被客户的第一道防线挡住，某些销售人员会接受客户的拒绝，而没有再作
38、下一步的举动。但较为专业的销售人员往往不会理会客户的拒绝，继续向客户说，“好的，唔紧要请随便参观，如果有需要我介绍，我即刻过来。顺便问一下你是不是第一次前来参观吗？”如果该客户的反映漫不经心，专业销售人员就会提出一个建议，如：“我们正在搞展销，不知到你有没有兴趣看看。”从上一面的例子可看出来，客户对销售人员的拒绝是一种本能的条件反射。其实一切的销售是由拒绝开始的，但我们不是去接受拒绝，而是去忍耐和坚持，多一点观察客户的反应，这样你与客户倾谈时就不怕找不到他所感兴趣的话题了。由此可见，被客户拒绝是销售中不可避免的一大环节。是看我们用什么样的心态来同对它，在销售未成功之前，要做好心理准备，就是一定
39、会被拒绝。在销售当中要让自己习惯在拒绝中找到快乐，心里面要时常鼓励自己说：“被拒绝的次数越多就意味着将有更大的成功在等着自己”。我们不要因为客户的拒绝而灰心丧气，停止销售。因为我们相信成功就隐藏在拒绝的后面，当客户拒绝你时不要轻易就表示放弃，要找出客户拒绝你的真正原因才是关键。三、如何完成销售过程中最后一个步骤“成交”成交，我相信是销售人员最紧张的时刻，对销售人员来讲他所做的努力有没有白费，将在此时此刻揭晓，对客户来讲他必须落实决心，做出决定，克服心理上的摇摆不定，要决定购买，或拒绝购买。其实有部分新入职的销售人员对这方面缺乏经验，他们已经做足所有工夫，关键就是未能够在最有利的时机促使客户落订
40、，反而是等乏客户作出决定是否购买。我相信主动提出落订购买类型的顾客少之又少，我相信成功的销售人员会用主动的方式去提出，试探客户的反应，千万不要担心客户会拒绝你，因为试探成交可以套出客户心目中的想法，如果未能解决客户心中阻碍其不购买的原因，那客户是不会同意购买；如果销售人员在销售过程中达到这个阶段，那客户亦应该会有购买的意向。所以这个时候就要用试探的方式提出成交。只要你认为时机成熟，就可以采用这种方法，因为试探成交若果不成功，客户必然会讲出，目前未能够落订的理由，这样你就可以进一步解除隐藏在客户内心的异议，同时使你的距成功之门向前一大步。令客户落订要看准时机，正所谓“机不可失，时不再来”，就好似
41、钓鱼一样，不可以心急，看见水面的鱼漂有小小颤动就收竿，必定一无所获，一定要等到鱼漂由水面沉入水时先可以收竿钓到鱼。但是，如果过于沉稳，若是犹豫不决，迟迟不收竿的话，鱼就将鱼饵吃完并且游走。其实销售好似钓鱼一样要把握好时机，对于销售人员来讲，如未能够把握好谷订的时机是十分可惜的，这就要求销售人员要留意客户的反应，但我们可以从客户的表情、体态、语言等方面作判断出客户是否有意欲购买，一旦把握好，会使到我们顺利成交，而且，要争取当天成交。因为此刻是客户购买欲最强的时候，如果拖到第二天，客户对购买的热情就会减退，而且还要浪费时间同精力重新联系，应将这些时间用在更多新的客户身上。四、如何避免客户悔订好多客
42、户购买行为只是一时冲动的结果，销售人员应要充分意识到这一点，所以你必须要防止客户出现潜在的后悔情绪，你千万不要忘记挞订是不成功的交易，此客户后诲不单止意味着你会减少提成，更糟的是，它会削弱你原本积极的自信心，因为挞定比没有成交更痛苦。当销售人员一旦同客户达成交易，如果他想完成这项交易，他必须继续推销，而不是停止销售，当然不是从头开始推销自己楼盘，而是应该推销自己推销公司的支持及售后服务，永远都不要让客户觉得销售人员是为了提成而工作，不要让客户觉得销售人员一旦达到自己的目的，就对客户人失去兴趣，不理会他。如果这样会使顾客有失落感，会导致有可能取消刚才购买的决定。成功之后，销售人员应立即与客户握手
43、，向他表示祝贺，行动胜过言语，握手是客户确认成交的表示，一旦客户握住你伸出来的手，他想改变主意或者退缩都不好意思了。从心理上推测，当客人握住你手，就表示他不愿反诲，当然最重要是定期跟踪客户与客户保持联系，了解客户的想法，帮客户解决问题。五、如何为自己创造多一点“运气”有好多销售人员可能会觉得奇怪，怎样为自己创造多一点，是否在家里摆一个风水局，又或者戴多一点会为自己带来运报的水晶饰物。以上所讲的可能会有效果，但这里所表达的不是这些，这里所讲的创造运气方法是“勤”，举一个简单的例子：同是一个楼盘不同的销售人员，在同等条件下，一个销售人员一天接了四组客户，而另一个销售人员一天接了十组客户，接触客户次
44、数多的销售人员成功的机会必然多于接触客户次数少的销售人员，这样说明“勤”可以多接几组客户，从而为自己创造成功的机会。有好多新的同事刚刚接受完培训，没有什么经验，但为什么往往比经验丰富的销售人员业绩高，因为新的销售人员对销售的经验是零，他要比其他销售人员付出更多才可以补自己的经验不足，而一些较资深的销售人员，他学到的东西越来越多，经验越来越丰富，对产品的了解一清二楚，这时，他接受挑战的欲望就开始减少，对工作的热情就会慢慢减退。六、与客户电话预约的技巧当你拿起电话，想要同一个客户预约时间，是否觉得有些担扰？担心会被拒绝，以下有一种方式可以作为参考：大部分情况下，客户不会自己主动提出约你，你要主动提出，并要给对方觉得他有选择的余地，这样我们就需要透过电话来同客户预约。1）使用两者选其一的方法许多销售人员都采用这一招，即向对方提出两个时间提供选择，例如：是明天早上还是明天下午，令到对方难以拒绝，除非找到理由，因为通常销售人员同客户预约，如果是他明天有没有时间来现场再参观一次，我相信大部分的客户的第一反应就会答你明天没时间，所以我们只能够采用两者选其一的方法，是让其选择什么时间，而不是对方否定你的预约。2）巧妙预约说定预约的确切时间，因为如果你未能说出预约的确切时间，只是说出早上或下午你就会因为这个预约而妨碍了其它接触客户的机会，客户成交固然好，如果未能成交则浪费了其它有
