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1、吉林大学珠海学院 毕 业 论 文广州市廉租住房制度实证研究系别：行政管理专业名称：劳动与社会保障学生姓名：学号：指导教师姓名、职称：完成日期 年 月 日吉林大学珠海学院本科毕业论文开题报告选 题广州市廉租住房制度实证研究院 系行政管理专 业劳动与社会保障学生姓名指导教师一、本选题的意义及国内外发展状况： 近年来，随着城市化的不断扩增，城市居民的住房问题,尤其是中低收入者的住房问题越来越成为政府和社会关注的焦点。沿海城市房价的不断上涨，超出国民人均收入增长以及消费者物价指数，已经给居民与政府无限的压力和困扰。从长远来看，构建健全的住房保障体系，体现政府的责任和义务，有助于促进社会可持续发展；构建
2、完善的廉租保障性住房制度更有助于解决低收入群众的基本生活问题，体现社会保障的社会功能。我国自1998年起初步建立以住有所居为目标的住房保障体系。住房保障制度大致分为两个部分，一是以中低收入群体为对象的经济适用房制度，二是以低收入群体为对象的廉租住房制度。但是，目前的住房保障体系覆盖面狭窄、供给房源短缺、管理实施机制缺乏等问题日益成为阻碍我国住房保障体系发展的重要因素。2011年省委十届八次全会提出“十二五”时期“加快转型升级、建设幸福广东”的目标，而建设全省宜居城乡“首善之区”广州更要率先加快转型升级建设“幸福广州”。幸福从哪里来？幸福要从生活来。住房是关系到国计民生的大事情，而廉租房更是党和
3、政府为城市低收入者解决住房困难的一项民心工程和重大举措。广州市政府不断探索住房保障体系的发展道路，并于2010年在全国率先启动以经济适用房制度、廉租住房制度以及公租房制度为基本框架的住房保障体系，成为解决民生问题的一大举措，也是住房保障体系发展的一个里程碑。尤其是在廉租住房制度上，更是有了一个飞跃的发展，不断放宽准入条件，逐步扩大受惠群众，不断完善监督管理机制，逐渐扩宽退出机制渠道，逐步扩展供给房源的途径等，真正实现人人有房住，住有所居的目标。然而，在探索廉租住房体制的发展道路上，仍然存在廉租住房居民生活幸福度不足、管理机制不完善、筹资渠道缺乏等一系列的问题。廉租住房制度作为保障性住房体系的重
4、要组成部分，也关系到千家万户幸福的民生问题。广州市住房保障新体系的建立，开启了我国住房保障制度改革的新纪元。但广州的廉租住房制度仍在探索中，从制度的制定到具体的实施细节上还存在诸多问题。在这种情况下，广州廉租住房制度存在哪些问题和解决对策，以及为我国住房保障事业改革和发展提供哪些宝贵的措施和经验？这便是本文尝试分析研究的问题。二、国内发展状况:国内对住房问题的研究起步比较晚，在改革开放时期，我国理论界一定程度上忽视了从宏观调控的角度以及政府主导的角度研究住房保障的问题。自1998年起初步建立以“住有所居”为目标的住房保障体系，并不断探索其发展道路，于2007年12月日起实施的由建设部等九部委联
5、合发布廉租住房保障办法正式取代城镇最低收入家庭廉租住房管理办法，标志着我国进入“以低收入群体为主要受惠对象的时代”。然而，我国现有的廉租住房制度还不足以满足广大普通群众的需求，存在着覆盖面狭窄、供给房源短缺、管理机制的不完善、筹资渠道的缺乏许多的不足等问题。国内的不少专家学者也就住房保障的可持续发展做出大量的研究。国外发展情况：19世纪末20世纪初，随着各国以工业化作为重要动力的城市化迅速发展，城市在人口和用地上快速扩展，以住房为突出矛盾的城市社会问题一直困扰着所有国家百姓。即使在发达国家，住房问题仍亟待解决。各国纷纷致力于进行住房保障政策方面的研究和分析。具有新兴经济的典型特点新加坡的廉租住
6、房制度模式更是令人瞩目。世界各国公共廉租住房制度的从开始建立、发展到完善共分为三个阶段，因此，廉租住房制度发展得比较完善，值得我国学习和借鉴。（一）、研究视角综述从国内文献研究到视角来看，主要以是从政策设计、管理实施机制、政府可利用资源等角度着手说明现时廉租住房制度突出的问题和解决方法，并突出强调政府的主导地位，力求建立适合该区域，覆盖社会低收入阶层的多途径、多层次、多方式解决低收入家庭住房困难的制度。较具代表性的文献有：重庆科技学院人文学院社会学硕士研究生曾慧敏的我国城镇廉租住房制度的问题和对策分析等。（二）、研究内容综述从文献研究的内容来看，主要集中在分析国内现有廉租住房制度的优缺点及其成
7、因，并从资金筹集、进入机制、管理机制、退出机制等方面提出解决的政策，为我国廉租住房制度的可持续发展提供较为科学的理论设想、总结国外廉租住房制度发展较为成功的案例以提供借鉴，研究国内开展廉租住房制度城市或地区积累经验等方面。其中，保障体系是众多专家学者研究的焦点。较具代表性的文献有：四川大学康宇、殷松涛的浅析我国廉租住房制度问题、四川大学经济学院陈超、黄盛我国廉租住房制度现状与对策浅析，厦门大学法学院硕士研究生王悦我国廉租住房制度问题及对策探析等。三、研究内容1 绪 论1.1 选题的学术背景及实际意义1.2 国内研究文献综述1.2.1 研究视角综述1.2.2 研究内容综述1.3 研究方法与研究内
8、容体系1.3.1 研究方法1.3.2 研究内容体系2 廉租住房制度概述2.1廉租住房制度的含义和特性2.1.1 廉租住房制度的界定2.1.2 廉租住房制度的特性2.1.2.1 廉租住房制度供应住房的救助性2.1.2.2 廉租住房供应对象的确定性2.1.2.3 廉租住房所有权的公有性2.1.2.4 廉租住房运作过程的非盈利性2.2 我国廉租住房制度的发展历程2.3 广州市廉租住房制度的发展历程3 广州市廉租住房制度概况3.1 廉租住房制度的内容3.1.1 准入与退出机制3.1.1.1 广州市廉租住房政策的准入机制3.1.1.2 广州市廉租住房政策的退出机制3.1.2 廉租住房政策的供给模式3.1
9、.3 廉租住房政策的管理机制3.1.4 资金筹集机制3.2 广州市廉租住房制度的运行情况3.3 广州市廉租住房住房制度实施效果分析3.3.1 廉租住房户型结构较为合理3.3.2 社区基本设施不断完善3.3.3 廉租住房制度的受惠范围较为广泛3.4 广州市廉租住房住房制度存在的问题3.4.1 退出机制尚未完善3.4.2 责任主体模糊3.4.3 资金来源不充足3.4.4 廉租房制度建设滞后3.4.5 房源供给短缺4 国内外廉租住房制度研究及启示4.1香港的公屋制度4.1.1 管理和监督专业化4.1.2 资金来源多元化4.1.3 准入与退出机制严谨化4.1.4 房屋配套设施的人性化4.2 新加坡公共
10、廉租住房制度4.2.1 合理分配公屋，强调社会公平性4.2.2 大力建造公屋，实现居者有其屋4.2.3 集权式管理模式，建设和谐社区4.2.4 加大政府补贴，减少低收入家庭负担4.3 国际廉租住房制度的启示4.3.1 加强立法，完善的住房保障法律体系4.3.2 强化政府宏观调控作用，完善廉租住房的供应体系4.3.3 拓宽筹资渠道,确保建设廉租住房的资金供应4.3.4 完善社区配套设施，构建和谐社区5 完善广州市廉租住房制度的对策5.1 强化退出机制5.1.1 设立专门的廉租房退出机制的管理部门5.1.2 建立廉租房家庭收入跟踪管理制度以及个人信用制度5.1.3 引入有效的媒体监督机制以及民主监
11、督机制5.1.4建立奖惩有度的廉租住房退出方式5.2 明确政府责任5.2.1 制定政府工作目标5.2.2 成立相应的管理机构5.2.3 加强法律法规建设5.2.4 加大资金投入力度5.3 拓宽建设资金融资渠道5.3.1 非市场化融资5.3.2 市场化融资5.4 健全相关法律法规建设5.5 扩展供给房源的途径结束语附录参考文献四、研究方法、手段及步骤：主要采用文献分析法、数据分析法以及实证法相结合的研究方法（一）、数据分析法 根据历年的数据资料，分析广州市现行的廉租房制度发展状况。（二）、文献分析法通过文献资料，对我国廉租房制度的发展历程和现状进行分析，并分析总结国内外地方的成功经验，完善廉租住
12、房制度建设。（三）、个案访谈分析法对广州市入住廉租房低收入居民进行入户访谈调查，分析广州市廉租住房制度存在的问题。五、参考文献：1姚玲珍.中国公共住房政策模式研究M.上海财经大学出版社,2003.2周运清.中国城镇居民住房居住质量M.社会科学文献出版社,2008.3汪泽青,朱周斌.我国城镇廉租房制度论析J.华北电力大学学报(社会科学版),2008年第5期:36-39.4冯天翼.我国廉租房制度缺陷分析及对策选择J.社会发展报,2002年第12期:67-68.5朱记军,杨易.浅议我国廉租房制度J.中南财经政法大学研究生学报,2007年第1期:22-26.6马娆,孙玉娟.社会公平视下我国廉租房制度建
13、设的路径选择J.山西财政税务专科学校学报,2009年第4期:60-63.7王新.现阶段廉租房制度存在的问题与对策J.中州学刊,2010年第1期:133-135.8马光红,胡晓龙,施建刚.美国住房保障政策J.房地经济，2006年第287期:75-78.9韩立达,李耘倩.我国廉租房制度发展演变及对策研究J.城市发展研究,2009年11期:117-121.10孙磊,林楠.美国公共住房制度对我国廉租房建设的启示J.经济研究,2009年7期:61-64.11马智利,吴佳.我国现行廉租房制度运行机制研究J.农村经济与科技,2010年第21卷第05期:89-91.12曾慧敏.我国城镇廉租房制度的问题和对策分
14、析J.重庆科技学院学报（社会科学版）,2009年第3期:107-108.13高晓.现行廉租房制度存在的问题与对策浅析J.金卡工程经济与法,2010年04期：222.14康宇,殷松涛.浅析我国廉租房制度问题J.商场现代化,2009年1月:387.15李秋莲.廉租房供给模式优化:路径取向与制度规范J.求索,2010年第8期:84-86.16马万里.城市廉租房社区管理物业管理模式研究一以杭州为例J.商业研究.2008(2).17李静.关于我国城镇廉租房制度的思考J.黄河水利职业技术学院学报,第21卷第3期:96-99.18许云萍.廉租房制度推行的瓶颈与对策分析J.通化师范学院学报,第30卷第7期:3
15、1-34.19吴文生.廉租房退出机制的完善J.中国房地产,2009年7第343期:60-61.20余期江,庄浩.城镇廉租房制度建设中的政府职能定位J.天水行政学院学报,2004年第6期:29-32.21熊奇.廉租房融资途径探讨:市场化与非市场化J.知识经济,2010年04期:68.22谭勤舟.广州廉租房建设存在的问题及对策研究D.暨南大学硕士学位论文,2009.23胡金星,卢雅.我国廉租房融资来源现状、问题与对策研究J.中国房地产金融,2009年第8期:12-14.24曾奕子.我国廉租房建设的融资现状及其改进J.市场论坛,2007年第6期：38-40.25张子龙,邓贞,何景灵.从建设公共服务型
16、政府视角看廉租房配给中政府职责J.科技经济市场,2007年第8期:150.26钟华山.广州市住房保障制度与政策研究D.西北大学硕士学位论文，2008.27张睿,郑佳欣.广州廉租房保障范围和标准冠全国.2011-2-3.28李忠.关注廉租房J.中投顾问,2008年04期:4-32.29易忠.浅议我国城市廉租住房建设存在的问题及对策J.经济问题探索，2007(6).30黄颖.保障房首次住户满意度调查,配套不足仍是最大题.test/node2/201007/640886.htm.2010-07-02.31安卓.广州土地出让金5%用于保障房，仅为国家规定一半.第一财经报.http:/news. mai
17、nland/detail_2011_02/24/4826312_0.shtml.2011-2-24.32杨继瑞.和谐社会廉租房制度重构的思考与对策J.高校理论战线,2007年第05期:26-31.33DuneanMaclennanAlisonMore.TheFutureofSoeialHousing:KeyEeonomieestionsHousing StudieS，MVol.12，No.4，1997:pg531一547.广州市廉租住房制度研究摘 要“居者有其屋”是大多数国家政府的施政理念，城市居民的住房问题,尤其是中低收入者的住房问题越来越成为政府和社会关注的焦点。近年来，随着城市化的不断扩
18、增，沿海城市房价的不断上涨，超出国民人均收入增长的消费者物价指数已经给居民与政府形成了无限的压力和困扰，构建完善的廉租保障性住房制度有助于解决低收入群众的基本生活问题，体现社会保障的社会功能。广州市是我国最早建立低收入家庭廉租住房制度的城市之一，经过二十多年的发展，取得了一定成就，基本建立租金补贴和实物配租为主的廉租住房制度。广州市的“十二五”规划中强调搞好民生工程，建立幸福广州，因此，建设完善的廉租住房制度更是十分迫切。本文首先介绍廉租住房制度的概念和基本特征，接着回顾廉租住房制度的发展历程，介绍并总结国内外地区廉租住房制度的先进经验，论文简要对广州市的廉租住房制度工作取得的成绩进行归纳总结
19、，并结合实际通过实证调查指出广州市廉租住房制度存在的问题和不足之处，并针对这些问题作出相应对策。关键词：广州市；廉租住房；保障性住房制度；对策Empirical Study on low-rent housing system of GuangzhouAbstractHome ownership scheme is the most countries philosophy. The housing problem of city residents, especially of low-income resident has become the focus of government an
20、d society. With increasing development of the coastal city housing, the housing price has already exceed the Consumer Price Index and gave the pressure for government and resident. Guangzhou is one of the earliest cities which builds the low-rent housing policy. More than 20 years of development, Gu
21、angzhou has made certain achievements in basic establishment of rental subsidies and for the rental housing system .The Twelfth Five-Year Plan of Guangzhou lays stress on doing well on civil engineering to build the blest Guangzhou. Its pressing for government to rebuild the low-rent housing system.
22、First of all, this thesis introduces the concept and basis characteristics of low-rent housing system. And then, it looks back to the phylogeny low-rent housing system and introduce the advanced experience of other countries. Besides, this thesis introduce the achievement of Guangzhou low-rent housi
23、ng system in brief and point out the problem and disadvantage of low-rent housing system. According to above saying ,this thesis put forward some policy to solve these problems.Key words: Guangzhou，low-rent housing，low-income housing system，policy目录1 绪 论11.1 选题的学术背景及实际意义11.2 国内研究文献综述11.2.1 研究视角综述21.
24、2.2 研究内容综述21.3 研究方法与研究内容体系21.3.1 研究方法21.3.2 研究内容体系22 廉租住房制度概述42.1 廉租住房制度的含义和特性42.1.1 廉租住房制度的界定42.1.2 廉租住房制度的特性42.2 我国廉租住房制度的发展历程52.3 广州市廉租住房制度的发展历程53 广州市廉租住房制度概况73.1 廉租住房制度的政策内容73.1.1 准入与退出机制73.1.2 廉租住房政策的供给模式83.1.3 廉租住房政策的管理机制83.1.4 资金筹集机制93.2 广州市廉租住房制度的运行情况93.3 广州市廉租住房住房制度实施效果分析113.3.1 廉租住房户型结构较为合
25、理123.3.2 社区基本设施不断完善143.3.3 廉租住房制度的受惠范围较为广泛153.4 广州市廉租住房制度存在的问题163.4.1 退出机制尚未完善163.4.2 责任主体模糊183.4.3 资金来源不充足193.4.4 廉租房制度建设滞后203.4.5房源供给短缺204 国内外廉租住房制度研究及启示224.1 香港的公屋制度224.1.1 管理和监督专业化224.1.2 资金来源多元化224.1.3 准入与退出机制严谨化234.1.4 房屋配套设施的人性化234.2 新加坡公共廉租住房制度234.2.1 合理分配公屋，强调社会公平性234.2.2 大力建造公屋，实现居者有其屋234.
26、2.3 集权式管理模式，建设和谐社区244.2.4 加大政府补贴，减少低收入家庭负担244.3 国际廉租住房制度的启示244.3.1 加强立法，完善的住房保障法律体系244.3.2 强化政府宏观调控作用，完善廉租住房的供应体系254.3.3 拓宽筹资渠道，确保建设廉租住房的资金供应254.3.4 完善社区配套设施，构建和谐社区255 完善广州市廉租住房制度的对策265.1 强化退出机制265.1.1 设立专门的廉租房退出机制的管理部门265.1.2 建立廉租房家庭收入跟踪管理制度以及个人信用制度265.1.3 引入有效的媒体监督机制以及民主监督机制265.1.4 建立奖惩有度的廉租住房退出方式
27、265.2 明确政府责任275.2.1 制定政府工作目标275.2.2 成立相应的管理机构275.2.3 加强法律法规建设275.2.4 加大资金投入力度275.3 拓宽建设资金融资渠道275.3.1 非市场化融资285.3.2 市场化融资285.4 健全相关法律法规建设285.5 扩展供给房源的途径29结束语30附录31参考文献35致谢371 绪论1.1 选题的学术背景及实际意义近年来，随着城市化的不断扩增，城市居民的住房问题,尤其是中低收入者的住房问题越来越成为政府和社会关注的焦点。沿海城市房价的不断上涨，超出国民人均收入增长以及消费者物价指数，已经给居民与政府无限的压力和困扰。从长远来看
28、，构建健全的住房保障体系，体现政府的责任和义务，更有助于促进社会可持续发展；构建完善的廉租保障性住房制度更有助于解决低收入群众的基本生活问题，体现社会保障的社会功能。我国自1998年起初步建立以住有所居为目标的住房保障体系。住房保障制度大致分为两个部分，一是以中低收入群体为对象的经济适用房制度，二是以低收入群体为对象的廉租住房制度。但是，目前的住房保障体系覆盖面狭窄、供给房源短缺、管理实施机制缺乏等问题日益成为阻碍我国住房保障体系发展的重要因素。2011年省委十届八次全会提出“十二五”时期以“加快转型升级、建设幸福广东”的目标，而建设全省宜居城乡“首善之区”广州更要率先加快转型升级建设“幸福广
29、州”。幸福从哪里来？幸福要从生活来。对于人民来说，尤其是低收入困难家庭，住有所居、居有所安则是幸福的重要组成部分。广州市政府不断探索住房保障体系的发展道路，并于2010年率先启动以经济适用房制度、廉租住房制度以及公租房制度为基本框架的住房保障体系，成为解决民生问题的一大举措，也是住房保障体系发展的一个里程碑。尤其是在廉租住房制度上，更是有了一个飞跃的发展，不断放宽准入条件，逐步扩大受惠群众，不断完善监督管理机制，逐渐扩大退出机制渠道，逐步扩展供给房源的途径等，真正实现人人有房住，住有所居的目标。然而，在探索廉租住房体制的发展道路上，仍然存在廉租住房居民生活幸福度不足、管理机制的不完善、筹资渠道
30、的缺乏等一系列的问题。廉租住房制度作为保障性住房体系的重要组成部分，也关系到千家万户幸福的民生问题。广州市住房保障新体系的建立，开启了我国住房保障制度改革的新纪元。然而，广州的廉租住房制度仍在探索中，从制度的制定到具体的实施细节上还存在诸多问题。在这种情况下，广州廉租住房制度存在的问题和应对对策，以及为我国住房保障事业改革和发展提供哪些宝贵的措施和经验？这便是本文尝试分析研究的问题。1.2 国内研究文献综述国务院于1998年颁布关于进一步深化城镇住房改革加快住房建设的通知，提出了廉租住房的构想，并于1999年建设部颁布城镇廉租住房管理办法详细阐述了廉租住房制度的涵义，标志着我国进入住房保障体系
31、的新时代。然而，我国现有的廉租住房制度还不足以满足低收入家庭的需求，存在着许多的不足。国内的不少专家学者也就住房保障制度的可持续发展做出大量的研究。1.2.1 研究视角综述从国内文献研究的视角来看，主要是从政策设计、管理实施机制、政府可利用资源等角度着手说明现时廉租住房制度突出的问题和解决方法，力求建立适合该区域，覆盖社会低收入阶层的多途径、多层次、多方式解决低收入家庭住房困难的制度。较具代表性的文献有：重庆科技学院人文学院社会学硕士研究生曾慧敏的我国城镇廉租住房制度的问题和对策分析等。1.2.2 研究内容综述从文献研究的内容来看，主要集中在分析国内现有廉租住房制度的优缺点及其成因，并从资金筹
32、集、进入机制、管理机制、退出机制等方面提出解决的政策，为我国廉租住房制度的可持续发展提供较为科学的理论设想，总结国外廉租住房制度发展较为成功的案例以提供借鉴，研究国内开展廉租住房制度城市或地区积累经验等方面。其中，保障体系是众多专家学者研究的焦点。较具代表性的文献有：四川大学康宇、殷松涛的浅析我国廉租住房制度问题、四川大学经济学院陈超、黄盛我国廉租住房制度现状与对策浅析，厦门大学法学院硕士研究生王悦我国廉租住房制度问题及对策探析等。1.3 研究方法与研究内容体系1.3.1 研究方法主要采用文献分析法、数据分析法以及实证法相结合的研究方法。（一）、数据分析法根据历年的数据资料，分析广州市现行的廉
33、租住房制度发展状况。（二）、文献分析法通过文献资料，对我国廉租房制度的发展历程和现状进行分析，并分析总结国内外地方的成功经验，完善廉租住房制度建设。（三）、个案访谈分析法对广州市入住廉租住房低收入居民进行入户访谈调查，分析广州市廉租住房制度存在的问题。1.3.2 研究内容体系本文主要对广州市廉租住房制度政策进行研究，并运用访谈、数据对比等方法研究对广州现有层次的住房保障中存在不足之处进行分析，提出完善广州市廉租住房制度政策建议。首先简要概述廉租住房制度的理论基础，然后重点对广州住房保障制度政策现状及其主要问题进行重点阐述，分析廉租住房政策的现状及主要问题，再通过对国内外廉租住房政策的研究，总结
34、其重要经验，并指出其对广州市廉租住房制度的重要启示，最后提出完善广州住房保障制度的政策建议。从明确廉租住房保障的范围、调整现行的住房保障政策等方面提出建议。2 廉租住房制度概述2.1 廉租住房制度的含义和特性2.1.1 廉租住房制度的界定1999年建设部颁布城镇廉租住房管理办法中界定廉租住房的含义，是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。2007年颁布的广州市城市廉租住房保障制度实施办法(试行)对廉租住房保障制度作出界定，是指政府按照规定的条件通过发放租赁补贴、实物配租、公房租金核减等方式，解决城市低收入家庭住房困难的住房保障
35、制度。廉租住房制度是一种社会救助制度，也是一项保障性住房制度。国家以降低租金、实物配租、租赁补贴向无力购买住房的困难家庭或需要其他保障的弱势群体提供的最低住房保障制度。廉租住房保障办法中阐述，所谓城市低收入住房困难家庭，是指城市和县人民政府所在地的镇范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。廉租住房制度作为住房保障制度最重要的部分，是社会保障不断完善的体现，它的改革和发展也就与社会保障的研究有着密不可分关系。2.1.2 廉租住房制度的特性2.1.2.1 廉租住房制度供应住房的救助性廉租住房制度的供给是满足低收入阶层家庭的需求，保障低收入家庭最基本的生存权利。从这个角度上，这
36、类住房的供应具有一定社会救助性质。因此，廉租住房在性质上不同于商品房，也不同于由政府提供的经济适用房，这就决定了廉租住房的建设、供应和管理必须以政府为主导，企业为辅的运营方式。2.1.2.2 廉租住房供应对象的确定性与经济适用房、公共租赁房的供应对象不同，根据广州城市廉租住房保障制度实施办法规定，廉租住房制度的确立对象必须符合经济贫困标准和居住困难标准的双重衡量即“双特困家庭”。这是取得廉租住房租赁权的必须条件之一。2.1.2.3 廉租住房所有权的公有性由于低收入家庭难以购买商品住宅经济适用房，政府以最低价格出租房屋保障低收入群体的生存权利，因此廉租住房的所有权不是私有的，而具有公有性，低收入
37、家庭享有廉租住房的使用权。 2.1.2.4 廉租住房运作过程的非盈利性不同于商品房和经济适用房，廉租住房的主要受益群体是城市的低收入人群。因此，建立廉租住房制度所追求的是社会效益而不是经济效益，国家建设廉租住房的目的就是能够让低收入家庭实现居者有其屋。从这个角度上看，廉租住房制度在运作过程中无论是规划、建设、管理方面都必须具有非营利性。因此，政府必须尽量减轻廉租住房入住者的入住成本。2.2 我国廉租住房制度的发展历程国务院于1998年颁布关于进一步深化城镇住房改革加快住房建设的通知，提出了建立廉租住房的构想，并于1999年建设部颁布城镇廉租住房管理办法，此办法确立了廉租住房制度的涵义，标志着我
38、国进入住房保障体系的新时代。随后，建设部于2004年颁布实施城镇最低收入家庭廉租住房管理办法，对廉租住房的进入机制、监督管理机制、退出机制等作出明确的规定。2007年党的“十七大”报告中指出：“社会建设与人民幸福安康息息相关。必须在经济发展的基础上，更加注重社会建设，着力保障和改善民生，推进社会体制改革，扩大公共服务，完善社会管理，促进社会公平正义，努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，推进建设和谐社会。健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难”。温家宝总理在十一届全国人大一次会议上作政府工作报告中提出：“抓紧建立住房保障体系，要健全廉租住房制度，加快廉租住房
39、建设，增加房源供给，加强经济适用住房建设和管理，积极解决城市低收入群众住房困难。”2007年12月1日起实施的由建设部等九部委联合发布廉租住房保障办法正式取代旧的城镇最低收入家庭廉租住房管理办法，不断扩大覆盖范围，拓宽资金筹资，扩展房源获取途径等，使廉租住房制度真正实现人人有住房，居者有其屋的时代。2.3 广州市廉租住房制度的发展历程改革开放后，广州经济得到飞跃的发展，住房商品化以及城市化的发展不断加快。但是，一些家庭由于残疾、疾病、失业及退休等原因，收入来源十分有限，微薄的收入难以支撑其基本的生活，更难以解决自己的住房问题。因此，政府应肩负起解决这部分群体的住房问题的责任和义务。自1988年
40、起，广州市政府一直坚持着“公平共享，解困扶弱”的原则，不断拓宽廉租住房的保障范围，努力地实现对城市最低收入以及住房困难的家庭“应保尽保”的目标。经过10年的“三级跳”，广州市成为全国廉租住房保障范围最广以及保障标准最高的城市之一。至2007年，广州市政府一共投入城镇廉租住房保障的资金为19.34亿元，2007年投入的廉租房建设资金高达13.25亿元，投入的资金数额占过去10年来总投入的68%，为近年投入力度最大的一年，预计15万低收入家庭可享受保障钟华山.广州市住房保障制度与政策研究D.西北大学硕士学位论文，2008.。广州廉租住房制度的建设经历四个阶段，第一阶段是19982003年，广州市政
41、府以解决居住面积为5平方米以下的双特困户住房问题为目标的起步阶段。广州市政府于1998年制定了广州市廉租住房分配方案，正式开启对双特困户的住房保障工作，确立解决双特困户住房问题的大方向。截止至2003年底，广州市总共投入资金2.645亿元，通过扩建、改造和重建等多种方式，建设廉租住房共1770套，建筑面积达9.5万平方米，首次推出7期廉租住房，解决1041户人均住房面积5平方米以下，人均收入300元以下的特困家庭的住房问题，基本确立最低收入家庭户的住房保障体系和工作机制钟华山.广州市住房保障制度与政策研究D.西北大学硕士学位论文，2008.。这一阶段，廉租住房的供给方式主要以实物配租为主。然而
42、，由于双特困户的数量过多，房源紧缺，只能通过摇珠抽号的方式来确定入住廉租住房先后次序。第二阶段是在20052006年，随着广州市廉租住房制度的不断完善，保障范围扩展到人均居住面积7平方米以下的城市最低收入家庭。2006年廉租住房的保障范围扩展到人均居住的面积为10平方米以下的最低收入家庭。廉租住房的实物安置租金为每月每平方米1元。第三阶段是在2007年2010年，广州市政府不断加快完善廉租住房制度，根据2007年8月国务院出台的24号文，并结合实际制定了广州市城市廉租住房保障制度实施办法（试行），很大程度提高廉租住房的保障范围，逐渐简化、优化资格审核程序，逐步完善了廉租住房准入条件，分层次地对
43、保障对象给予帮助，科学完善了廉租住房动态审核退出机制，规范建立了廉租住房资金保障机制，家庭收入保障线从过去的年人均可支配收入4680元提高到7680元，成为全国目前廉租住房保障范围最广和标准最高的城市之一。截至2007年11月，5643个双特困的家庭的住房问题已经得到合理解决。5643户双特困家庭的住房问题的解决标志着广州市最低收入家庭的住房困难问题得到较高水平的保障。2008年起，双特困户家庭将以发现一户解决的一户的方式解决住房问题。第四阶段是从2010年至今，广州市不断扩大覆盖范围，广州市政府在2010年广州市政府工作报告中强调调整廉租住房申请标准，将申请人年均可支配收入由7680元调整到
44、9600元，提高住房保障普及度，并加快保障性住房建设进度，建设龙归城等大型社区，交通方便、设施齐全，旨在建设人性化的社区，提高人民的幸福度。3 广州市廉租住房制度概况3.1 廉租住房制度的政策内容住房作为人最基本的生活需求，是广大人民群众最关心、最直接、最迫切需要解决的实事之一。广州市为解决低收入家庭的住房困难问题，已经制定了相关政策，采取了一系列行之有效的措施。然而，仍有相当一部分低收入家庭既没有能力购买经济适用住房，又不属于双特困家庭，无法享受到政府的住房保障。实行城市廉租住房保障制度是贯彻落实党的“十七大”和十一届全国人大一次会议精神，切实关注和改善民生，构建社会主义和谐社会的重要举措，
45、是广州市贯彻落实国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号，下称国发24号文）、广东省人民政府关于切实解决城镇低收入家庭住房困难的实施意见（粤府20083号）、广州市关于加快住房和土地供应加强住房管理抑制房价过快增长若干问题的意见（穗国房字2007258号）、中共广州市委、广州市人民政府关于切实解决涉及人民群众切身利益若干问题的决定（穗字20072号）一系列政策文件的重要举措。2007年12月18日，广州市政府通过广州是城市廉租住房保障制度实施办法（试行），正式标志着以廉租住房为主导的住房保障体系确立。此办法对准入机制、筹资模式、政府房屋的供给模式，监督管理机制以及退出
46、机制有了明确的规定。3.1.1 准入与退出机制3.1.1.2 广州市廉租住房政策的准入机制根据广州是城市廉租住房保障制度实施办法（试行）（穗府200748号）（以下称办法）有关规定，申请廉租住房保障应当同时符合下列条件：一是申请人及共同申请的家庭成员具有本市市区城镇户籍，并在本市工作或居住；二是家庭年人均可支配收入、家庭资产净值符合政府公布的标准；三是无自有产权住房，或现自有产权住房人均居住面积低于10平方米；四是未享受过任何购房优惠政策；五是申请人及共同申请的家庭成员在申请之日前5年内没有购买或出售过房产。3.1.1.3 广州市廉租住房政策的退出机制根据办法第三十条规定，廉租住房保障采取合同制管理办法，即保障对象签订
