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1、天津大学管理学院硕士学位论文房地产项目管理和风险对策“运河公馆”项目计划管理案例研究姓名：刘林松申请学位级别：硕士专业：项目管理指导教师： 房地产项目管理和风险对策“运河公馆”项目计划管理案例研究学位论文原创性声明本人郑重声明：今所呈交的房地产项目管理和风险对策“运河公馆”项目计划管理案例研究论文是我本人在导师指导下进行的研究工作及取得的科研成果。尽我所知，文中除了特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包括其他人已经发表或撰写的内容及科研成果，也不包含为获得天津大学或其他教育机构的学位或证书所使用过的材料。作者签名： 日期： 2010年11月12日学位论文版权使用授权书本人完全了解天津大学有关保
2、留、使用学位论文的有关规定， 即：学校有权保留送交论文的复印件，允许论文被查阅、借阅或网络索引； 学校可以公布论文的全部或部分内容，可以采取影印、缩印或其他复制手段保存论文。(保密的论文在解密后应遵守此规定) 作者签名： 导师签名： 日期： 2010年11月12日摘 要房地产开发项目建设周期长、投资数额大，管理及组织协调复杂，对市场反映敏感。在各个时期的不可预见因素很多，与时间相关的外界因素和内部因素的变化都会影响开发项目的投资收益。因此，本文对于项目计划的编制进行了深入的研究，取得了初步成果。项目计划是一种思考的过程，是一种使项目范围、具体目标和战略明确的过程，是对于一个关于如何启动、维持和
3、终止项目的合理判断。一个项目计划的主要功能，就是为项目经理提供一份从项目开始到结束的路线图。项目计划需要足够的信息，以便使项目经理在整个实施过程都清楚：还有什么未做完、何时做、用什么资源做、由谁做、任务何时完成及结果应符合什么规格。本文对项目计划的编制方法进行了较系统的分析。作者通过对房地产开发企业项目建设管理的考察和调研，发现多数开发项目的开发商，项目建设常常是匆匆忙忙开工、忙忙碌碌施工、紧紧张张交工，工程建设项目管理目标总不能自如实现。主要问题就在于缺乏一个完善的项目计划，并严格按照计划。针对这些问题，经过学习国内外其它项目的管理经验并结合项目管理实际， 从项目管理实际操作的感受，就开发商
4、整体运作方面影响工程建设项目进展的主要因素，即从房地产开发商的项目开发流程的操作层面针对项目管理的关键难点进行了探讨分析。主要从两方面提出了房地产企业项目管理对策：一是加强项目计划管理；二是严格项目实施监控，对项目的风险因素和应对措施进行研究分析。本文结合“运河公馆”项目工程实践，进行了全过程的项目计划编制、项目面临风险因素的分析和应对措施的管理实证研究。在参考国内外有关项目管理的最新资料的同时，针对本项目的特殊情况进行了执行运作方面的思考，形成了一套房地产项目计划编制和风险应对的思路模式。即，按照项目计划的编制顺序， 从项目目标和范围的确定、创建工作分解结构、定义各项具体活动、建立项目实施网
5、络图、对项目活动的历时估算、资源计划安排、构建责任矩阵、估算项目成本、管理风险防范十个方面着手来规范和科学的编制一个完整的项目计划(项目计划成果包括前期手续办理计划、项目总进度计划、资源安排计划、工程成本、风险防范计划)来保证项目实施的成功。【关键词】项目工作结构分解项目进度计划风险规避AbstractReal estatc projects feature long construction periodlarge investment, complicated managerncnt andcoordination and sensitive with marketThere are va
6、rious unprcdictablP factors in different time，and the change ofexternal and internal factors correlated with time influences greatly the retBrn on investment ofthe developing project The systematic analysis in formulating method ofproject planning has been carried out in this articleProject planning
7、 is a process ofthinking and ofclarifying the objective，target and slaategy,also is a rational judgment on how to launch, maintain and terminate the projectThe project planning aims at prviding the project management with the process map from the beginning ofthe project to the end vroject planning r
8、equires sufficient essential information,which will make project management aware that what not have done,when to start,what resources arenceded, who is responsiblewhen to bc done and the specification for thx completed task.The writer has found the developers ofmultiple developing projects were ras
9、h in project deployment,projecI implementation and hurried in project handovier through the study and investigation ofdeveloping projects management，and the project objectives have not been achieved as expoctatinn in the engineering construction managementThe major problem is the workable andcomplet
10、e project plan is not available or the plan is not closely followed Focusing on these problems,after studying the project management experience home and abroad and combining the practicethe key points ofproject anagement,which hnpact the progress in the overall operation,has been probed and analyzed
11、 in the operation ofroai estate dovdoping process from the point ofview in the practical 01 Two conntcl-mckqulcs have been pointed out in the real estate project management,firstly strengthening tlle project planningand,next rigorously monitoring the projcct progress；additionally the study shall be
12、conducted in project dsks and actions In conjunction with engineering practice，in this article the project planmag study and the analysis ofproject risks and actions have been initiated completely in the project namedYunHe Garden”sponsored by Nanjing XX Estate CoLtd Meantime referring to the latest
13、information about the project nmnagement from home andabroad,a reference model ofproject planning andrisk management has been worked out under the creative lllinl(ing ofproject operation in special situation Key words Project work structure breakdown,project progress planning, risk prevention第1章 引 言
14、11研究背景房地产是指房产和地产的合称，是房屋与土地在经济关系方面的体现。随着房地产行业的高速增长，房地产企业之间的竞争越来越激烈，房地产项目的实施和管理成为房地产企业走向成功的重要韵取胜因素。以下几个方面的环境变化也使得房地产项目实旌企业更加重视项目管理过程的计划编制与管理过程风险的防范。1)环境保护的迫切要求中国近年能源消耗的速度远高于实际经济增长的速度，这是令人忧虑的。目前全世界都在密切关注环境问题，能源消耗问题，最近京都议定书开始生效。这对房地产也提出了新的要求，工程建设不仅要营造一个“绿色”的外在环境， 更要重视房屋内在的绿色环保。因此，在房地产开发中，应该选用环保绿色建筑材料、采用
15、新的节能技术运用于房屋建设，以确保室内环境指数达标，并使得今后的运行能耗费用更低。对大型房地产企业和小型房地产公司的机会是均等的， 谁对环保因素关注得多，创新的多，就能赢缛更多的市场空问。2)政府的调控近年来出台一系列政策法规，例如：经济适用房必须五年之后才能上市交易； 取消了外地户口人员购买房屋的限制；住房信贷全面展开；取消内销和外销商品房销售许可证的核准事项；推进住房分配货币化；央产房上市交易；加快房地产二、三级市场发展；加速城市建设、危旧房改造和住房建设等，这些政策法规为实现京城楼市的持续健康发展提供了政策与法律的保障。3)国家采取适度从紧的金融政策国务院在2004年4月27日下发通知，
16、将房地产开发固定资产投资项目(不包括经济适用房)资本金比例从20提高到35及以上。中国人民银行自04年4 月25开起提高存款准备金率05个百分点，即存款准备金率由现行的7提高到75。从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。中国人民银行自2007年3月18 日起，同步上调金融机构人民币存贷款基准利率027个百分点，以及一系列的信贷政策相继出台，各大银行纷纷采取相应措施提高个人住房按揭贷款门槛，使得房地产开发商的融资成本加大。中国将继续执行稳健的财政和货币政策，货币政策将继续保持连续性与稳定性。商品房预售的条件由以前正负零结构工程完
17、工就可办理变成主体结构封顶才能进行商品房预售，这对房地产商的资金要求无形中提高了。4)外地、外资及外行纷纷进入，投资回报率下降房地产市场的高利润率吸引大量新进入者投资，南京房地产市场呈现出前所未有的“外资、外地和外行”投资的“火爆”景象，投资热、“圈地”热已成为南京房地产市场的一大“风景线”，“人才战、产品战、市场战”也在升级，房地产行业的投资回报率逐年下降。目前有关部门统计的平均回报率约896，标志着房地产暴利时代渐渐结束。12研究的目的虽然房地产企业在意识上已经比较重视项目计划的编制，但在实际操作执行的大多数房地产开发项目往往是有项目计划却无法执行，项目计划与实际工程状况不匹配，比如，分包
18、的招标和材料设备的采购与项目总进度计划不吻合，导致工程进度需要用材料或设备时还没到场，担误工程进度，还不需要用到的材料设备却又提前到现场，增加现场堆放和保管的难度，这样现场的管理便一片混乱； 还有资金的使用计划往往也与实际的总进度计划不配套，导致进度款的支付滞后或不足：最终的结果是项目进度延期、增加了不必要的成本。项目目标的成功实现有三点标志：项目是否按时或者提前完成，项目成本是否等于或低于预算，项目在符合事先约定的要求方面是否达到令客户满意的程度。房地产开发项目要成功的实现项目目标，与周密科学的计划编制密不可分，应该在项目启动之前认真编制一个具体的、完善的、有针对性的项目计划。本文以“运河公
19、馆”项目计划管理，来探索怎样来规范和科学的编制一个完整的项目计划来保证项目实施的成功。13研究的意义房地产工程项目是为完成某一独特的产品或服务所做的一次性努力，它是特定的，有时甸性的，通常涉及多门专业学科，并且总是暗藏冲突。一般说来，每个建设项目都是独特的，有具体的可交付成果和完成日期。由于房地产建设项目具有建设周期长、投资大、风险因素多的特点，因此，多数房地产企业在艰难的取得开发项目的土地之后，为了尽快的完成项目，收回投资产生经济效益，管理层急于开始工作，受命执行项目的项目经理难于集中精力来制定一个切合项目实际的项目计划，往往也不愿意花时间来编制项目计划，而通常会凭借以往的经验和感觉匆匆开工
20、。但是，不管项目管理者的工程经验多么丰富、直觉多么准确， 当今纷繁复杂、日新月异的项目环境中，单凭个人的经验去冲去拼，难免出现问题和状况，然后再被动的解决问题和制定弥补性的行动计划，这样反而浪费不少人力和物力资源。本文通过项目计划编制理论和方法与具体的项目计划编制实践相结合，实例研究如何规范地编制一个完整的项目计划来保证项目实施的成功，形成比较完成项目计划编制方法和体系，把项目计划编制的方法运用于房地产开发项目，既丰富了企业自身的项目计划管理经验，提高了企业管理水平，又可为其它类似的房地产项目的计划编制管理提供了有益的借鉴。第2章项目计划编制的前期准备21 运河公馆”住宅小区项目介绍211地理
21、位置及用地规划条件“运河公馆”住宅小区项目为某部门建设的职工住宅小区，属于经济适用房性质。工程位于建业区广渠路36号3地块住宅用地。地块位置西距东三环约500米，南距建设路约150米，东距大望路约450米，北距湖南路约500 米；用地西面道路红线宽30米，道路现已基本建成；其他三面为规划道路，北面道路红线宽35米，东面道路红线宽30米，南面道路红线宽25米，东面建筑红线与道路红线间为约30米宽的城市绿化带(hl-8地块，5300时)；东南面为居住用地，西南面为医疗卫生用地；北面为居住用地；东面为中小学用地；西面为现状居住小区。建设用地面积约89l公顷，(含约495平米畸零用地)，容积率32，建
22、筑密度30，建筑限高80米，建筑控制规模约285160平米，绿地率30%。212本项目工程的设计规模及范围1)工程设计内容及项目组成本工程由地上12栋单体建筑，地下两层汽车库(局部地下三层)及其相关配套用房和市政设施组成。其中1#楼为职工活动中心，2#楼为小区配套用房，82#楼为代建住宅，其余均为职工住宅。2)工程设计规模总建筑面积407373m2，地下二层局部地下三层，地上二十八层。建筑高度(檐口最高点)7975米，总户数： 2343户3)建设范围包括用地范围内的工程各主体建筑的建筑、结构、给捧水、采暖通风、空调、供配电、弱电等工程内容和小区市政综合管网、道路、景观工程。4)小区一次规划，一
23、次性开工建成。213设计指导思想及其特点1)品质优先，和谐均衡设计原则是在满足高密度高容积率的前提下创造和谐、均衡的社区空间，力争不同户型的均好性，最大限度满足各个户型的朝向、日照、通风、私密性、景观以及内部功能，以求创造和谐宁静的居住环境。2)创造舒适的室外环境在社区内部保留尽可能多的绿地，让老人、孩子和年轻人，都拥有充足的户外活动场地，形成安静又生机盎然的社区氛围。成为居住者释放压力，远离都市喧嚣的港湾。3)本着节约的原则，合理控制建造成本本工程为公务员住宅，既要庄重大方又要经济适用。设计时，应从各方面统筹考虑，节约成本，尽量降低造价。21，4小区技术经济指标满足项目业主的设计任务书、项目
24、的范围和产出物目标的前提下，按照建筑工程设计规范、建筑物节能设计规范、民用建筑工程消防设计规范、人防工程设计规范的要求和南京市规划委员会的规划意见要求，项目工程设计人员制定小区的技术经济指标如下表。表21小区技术经济指标项目单位数量备注规划建设用地面积面M89478总建筑面积M407373其中地上建筑面积M288064其中住宅M285221配套用房M3632地下建筑面积M120897人防总面积M40989容积率3.21建筑基底面积M18188建筑密度%23.4绿地率%30.8建筑层数层地上24，地下2建筑高度m80.89居住户数户2433居住人数人7890机动车停车波位数辆3452其中地下停车
25、数辆2456地面停车数辆125自行车停放数量辆547222项目目标和范围的确定定义项目范围建立了制定项目计划的平台。确认项目目标和范围首先收集和整理项目相关信息，有效的项目计划取决于相关信息的质量，一般应通过多种渠道收集有关的历史资料、上级文件、调查有关的政治、经济、技术、法律信息， 召开必要的专家会，对于编制计划有关的问题进行分析预测，对信息的收集和整理尽可能做到及时、全面、准确。通常来讲，只有在项目启动时进行了充足的需求分析之后，才能在计划编制中确定项目目标。项目目标是指一个项目为了实现预期成果必须达到的各项标准，必须至少包括成本、进度和质量度量标准，这些目标往往都是合同界定的。由于项目计
26、划要设计实现目标的每个细节，因此，计划过程中确定的目标应该是现实的、面向结果的、可度量的、定量的，并且应该是简单的，而且与项目成员有关，能够起激励作用。编制项目计划的第一步就是为项目确定一个界限，划定属于本项目应该做范围，确定项目的目标和项目主要的可交付成果。确定项目范围，其结果需要编写正式的项目范围说明书，并以此作为将来项目决策的基础。“运河公馆”项目范围说明书摘要如表22所示。表22 “运河公馆”项目范围说明书摘要范围检查表：目标或任务要求描述编制单位：南京某置业有限责任公司项目开发的合理性：根据南京和当地三家中介机构的可行性研究，结合某部各相关职能部门的市场调查和测算，南京某置业有限责任
27、公司认为开发“运河公馆”项且是可行的，能够实现某部解决机关干部职工住宅的目标。项目目标的简要描述：为保证开发项目成功，必须满足三个主要标准。质量：结构工程达到“长江杯”，初装修符合南京市住宅工程装修标准暂行规定； 时间：整个开发时间为2年零3个月，2007年6月30日正式开始，到2009 年lO月正式全部结束； 成本：整个小区开发成本计划为193814万元。项目可交付成果：高层、小高层住宅合计约284663 M； 社区中心会所、体育会所，商业、居委会等配套设施用房合计约5342时； 地下车库(含人防)面积合计约119309时，停车位2240个； 大门、围墙、绿化、道路、景观大道等。项目里程碑:
28、 2007年12月1日开始基础土方工程施工； 2008年4月1日取得施工许可证，基础结构工程正式开工； 2008年7月1日完成ooo砼结构工程的施工； 2008年12月30日完成地上主体结构工程封项； 2009年9月30日项目范围全部工程完工，具备住房入住条件。制约因素:公司项目管理人员满足不了开发需求，需要引进专业的项目管理公司代为项目管理； 整个项目开发资金巨大，由于本项冒属于国家公务员住宅性质的建设项目。工期预先确定，房屋售价预先确定，工程建设需要提前合理安排和筹集，多种途径并用。假设条件：国家宏观政策，主要是货币、财政、投资政策在3年内不作大的变动 南京地区气候条件在3年内不出现异常大
29、的变化。南京市政府对投资环境不作大的不利修改。 经济不会出现大的波动，物价相对平稳。界定项目范围对项目管理来说可以产生以下作用： 1)提高费用、时间和资源估算的准确性项目的工作边界定义清楚了，项目的具体工作内容明确了，就为项目所需的费用、时间、资源的估计打下了基础。2)确定进度测量和控制的基准项目范围是项目计划的基础，项目范围确定了，就为项目进度计划和控制确定了基准。3)有助于清楚地分派责任项目范围确定也就确定了项目的具体工作任务，为进一步分派任务打下了基础。正确地确定项目范围对项目成功非常重要，如果项目的范围确定得不好，容易导致项目在执行过程中变更太多，有可能最终造成项目费用的提高、意外变更
30、、延长项目完成时间、降低劳动生产率、影响项目组成员的干劲。房地产开发企业应该提高管理层对项目范围界定的认识，准确界定项目范围，在接下来的项目计划才可以越来越细化和确定。23建立工作分解结构项目的目标和范围虽然已经确定，但无法具体操作完成项目。接下来，我们必须根据目标把粗线条的、涵盖面较大的、不能具体操作的任务和工作，分解成较小的且容易管理、实旌和检验的包含具体细节的可操作的任务和工作。也就是建立项目分解结构。项目分解结构一般采用WBS(Work Breakdone Structure)方法，具体方法法是系统安排项目工作的一种常用标准技术。进行项目分解，即把项目整体系统地分解为内在联系的若干工作
31、任务。通过工作分解结构可以达到以下目的，明确和准确说明项目的范围；为各独立单元分派人员，规定这些人员的相应职责：针对各独立单元，进行时间、费用和资源需要量的估算，提高时闯、费用和资源估算的准确度；为计划、预算、进度计划和费用控制奠定共同基础，确定项目进度测量和控制的基准；可以将项目工作与项目的财务目标联系起来i能够确定工作内容和工作顺序；便于明确划分和分派责任；便于估算项目整体和全过程的费用。23，1项目结构分解常用方法项目结构分解通常用到以下一些方法，一般情况下，确定项目的具体结构需要组合以上几种方法进行，在WBS的不同层次使用不同的方法。1)按产品结构进行分解如果项目的目标是建设一个生产一
32、定产品的工厂，则可以将它按生产体系、按生产一定产品分解成各子项目。2)按平面或空间位置进行分解即一个项目、子项目可以按几何形体分解。3)按功能进行分解功能是项目建好后应具有的作用，它常常是在一定的平面上起作用，所以有时又被称为“功能匾”。功能的要求对项目的目标设立和技术设计有特殊作用， 工程项目的运作实质上是个功能的组合。4)按要素进行分解一个功能面又可以分为各个专业要素。例如：消防工程可以分为消火栓系统、消防喷淋系统、火灾自动报警系统等。5)按项目实施过程进行分解每一个项目单元作为一个相对独立的部分，必须经过项目实施的全过程。 按实施过程分解则得到各种项目实施活动。232项目结构分解的步骤“
33、运河公馆”项目有以下一些特点：项目容积率高，施工场地狭小；一次性开工面积大，各专业工种交叉作业多，工期紧；项目前期手续不完善，外部对工程的影响因素很多；资金需求量大；并且要求在预算范围之内和预定的工期之内完工。对于不同性质、规模的项目，其结构分解的方法和思路有很大的差别，但分解过程却很相近，其基本思路是：以项目目标体系为主导，以项目的技术系统说明为依据，由上面下、由粗到细进行。本项目 按以下五个步骤来进行结构分解： 第一步，将项目可交付成果分解成单个定义的且任务范围明确的子交付成果；“运河公馆”住宅小区的建成必须经过三个阶段，即工程前期手续办理阶段、工程建设施工阶段、工程竣工收尾和房屋销售阶段
34、，所以可以分解的第一层次， 将项目目标按项目的进程阶段来划分为三个子交付成果。第二步，研究并确定每个子交付成果的特点和结构规则，它的执行结果以及完成它所需的活动，以作进一步的分解；工程前期手续办理按照实旌过程进行分解为第二层次，即“项目策划”，“立项”、“土地审批”、“钉桩成果”、“勘探和测绘”、“工程设计”、“规划和开工手续”，根据活动的任务情况，第二层次的活动再继续分解第三层次的交付成果，例如，“项目立项”分解为“申报立项资料准备完成”、“取得立项批复”、“招标范围和招标方式核准”，第三层次的交付成果仍然可以进一步分解，直到分解到子交付成果为可直接执行为止。第三步，确定每个子交付成果的详细
35、程度是否己经达到了足以编制出恰当的成本和工程估算。对每个的子交付成果，如果以足够详细则进入步骤五，否则进入步骤四因为不同的子交付成果可能有不同的分解层次。第四步，确定子交付成果的组成元素。组成元素应当用切实的、可验证的结果来描述，以便于绩效测量。组成元素的定义应该依据项目工作实际上是如何组织和完成的。切实、可验证的结果即可包括产品，也可包括服务。在每个组成元素上若不满足则重复步骤三。第五步，核实分解的正确性。最底层相对项目分解来说是否时必须而且充分？如过不是的话，就必须修改组成元素(添加、删除或重新定义)。每项的定义是否清晰完整?如果不是的话，描述则需要修改或扩展。每项是否都能恰当地编制进度和
36、预算?是否能够分配到接受职责并能够圆满完成这项工作的具体组织单元(例如部门、项目团队或个人)?如果不能，需要作必要的修改，以便提供合适的管理控制。233项目结构分解的结果按照上面的分解步骤，将“运河公馆”项目按其在结构或实施过程的顺序逐层分解成相互独立的、相互影响的、相互联系的项目单元，项目结构分解的结果为按照不同阶段划分列出树型分解结构如图21所示。图21 。运河公馆”整体项目树型分解结构工程前期准备阶段第二层次的详细工作分解结构结果(如表23所示)，本项目共有12幢单体建筑，工程施工阶段以下的第三层次土建工程的工作分解结构结果以其中的一幢单体建筑10#楼的工作分解结构为例进行任务细分(如表
37、24 所示)，其余11幢单体住宅楼的土建工程与10#楼类似，工程施工阶段以下的第三层次的机电安装工程、小区市政管线工程、室外道路工程、园林景观工程的工作结构分解方法类似，由于篇幅所限不再一一列出。工程前期准备阶段工作分解结构1 项目前期准备阶段11 项目策划111 项目建议书(代可行性研究报告) 112 项目策划、定位(含拟建方案) 113 项目投资估算12 项目立项121 申报立项资料准备1211 项目申请报告(工程咨询机构) 1212 城市规划意见(规委) 12。13 项目用地预审意见(国土局) 1214 对环境影响评价文件的审批意见(环保局) 1215 交通流量的评价意见(交通局) 12
38、2 取得立项批复(发改委与建委共办) 12，3 招标范围和招标方式核准13 土地审批手续(国土局) 131 签订土地出让合同(划拨) 132 建设用地预审资料准备(申请表、申请报告、可研) 133 取得建设用地预审南京市国土资源局意见13，4 取得国有土地使用权证14 钉桩办理141 向规委申请发钉桩通知单142 委托建设用地钉桩143 取得钉桩成果通知单15 勘探及测绘151 委托测绘单位152 配合规划地形图图测(预测) 153 配合规证建筑面积图测(预测) 154 委托地勘单位、签订合同(含办理市场招标手续) 155 完成地质勘探报告(初勘) 156 完成地质勘探报告(详勘) 157 完
39、成销售面积预测(图测) 16 设计工作161 产品标准的确定162 项目规划及方案的确定163 完成项目初步设计164 工程旌工图设计165 大市政工程设计166 小区市政工程设计167 小区景观工程设计17 规划及开工手续171 办理规划意见书(立项后开始) 172 办理建设用地规划许可证173 办理建设工程规划许可证17。4 办理施工总承包及监理招标手续175 办理建设工程施工许可证176 房屋价格审批(国管局房改办或南京市房改办) 表24单体住宅楼工作分解结构(土建部分) 任务编号 任务名称1 10#楼土建工程11 基坑土方工程111 土方机械开挖112 土钉支护113 基槽清理114
40、打钎拍底12 地下车库结构工程121 基础混凝土垫层122 基础底板防水工程123 基础底板、基础梁钢筋混凝土工程124 地下室钢筋混凝土墙125 地下室外墙防水工程126 地下室钢筋混凝土项板127 地下室顶板防水工程128 基坑肥槽回填土工程13 主体结构工程131 混凝土及钢筋砼工程i311 钢筋砼柱13112 钢筋砼墙1313 钢筋砼梁1314 钢筋砼平板1315 钢筋砼楼梯1316 钢筋砼挑檐1317 钢筋砼雨蓬1318 钢簏砼台阶132 砌筑工程1321 加气混凝土砌块墙1322 混凝土构造蕊柱1323 混凝土构造圈粱1324 加气混凝土条板墙13。25 轻钢龙骨纸面石膏板墙132
41、6 零星砌体133 屋面工程1331 屋面水泥粉煤灰页岩陶粒找坡层1332 屋面水泥砂浆找平层1333 3+3 SBS改性沥青防水卷材防水层1334 1：25水泥砂浆保护层1335 聚苯板70曲I厚保温层1336 1：25水泥砂浆找平层1337 屋面缸砖面层134 脚手架工程1341 外墙脚手架工程1342 内墙脚手架工程L 343 满堂脚手架工程I4 外墙装饰工程141 外墙抹灰工程142 外墙保温工程1。43 外墙贴面砖工程144 外墙涂料工程15 室内装饰工程151 楼地面工程152 墙、柱面、天棚抹灰工程15。3 门窗工程154 栏杆、栏板、扶手工程155 装饰线条156 变形缝157
42、 油漆工程15，8 建筑配件工程第3章项目进度计划的制定31定义各项具体活动对工作分解结构中规定的可交付成果或半成品的产生所必须进行的具体活动进行定义，说明各项具体活动的工作范围和工作内容。住宅楼的士建工程工作结构分解的工作包为例来说明各项具体活动的定义，例如：地下室钢筋混凝土墙活动定义工程内容为墙混凝土制作、运输、浇筑、振捣、养护；加气混凝土砌块墙工程内容包括砂浆制作、砂浆运输、砌块材料运输、砌筑砌块、勾缝；楼地面工程的子交付成果水泥砂浆楼地面工程内容包括基层清理、材料运输、垫层铺设、找平层、铺防水层、抹面层并压平抹光。通过对WBS中的每项可交付成果的活动定义，列出包括项目范围内全部活动的活
43、动清单。32建立项目实施网络图活动排序的目的是确定各活动间的依赖关系，以便进一步编制切实可行的进度计划。项目任务之间的逻辑关系不外乎由两种情况决定，一是工艺特点决定的工艺逻辑关系，如房屋建筑必须先完成基坑土方开挖工程才能施工基础结构工程，只有先完成地下的基础结构工程才可以开始地上结构工程的旆工，然后再一层一层的往上进行结构施工，先地下后地上，先结构后设备安装和装饰施工，结构工程也要先施工柱再施工墙和梁，然后才能旋工板，在结构施工工艺中，模板架设完成才能绑扎钢筋，钢筋绑扎完成才能浇注混凝士，工艺逻辑关系决定的进度计划是相对不可调整的，只能尊重其内在规律作好相关安排；二是项目具体管理者因组织该项目
44、任务实施过程中考虑各种因素后安排任务决定的逻辑关系， 因此计划的编制应重点放在由组织关系决定的任务上，合理组织以充分利用之， 可以达到使项目任务均衡、有序得到开展，如在图纸深化设计完成必须给施工招标及进场留出足够的时间，设备采购应尽量提前，应留出加工期或供货期。321活动排序的三种方法1)前导图法(PDM) 这是一种利用方框(节点)代表活动，并利用表示依赖关系的箭线间节点联系起来的编制项目网络图的方一法。此法的优点是活动之间的关系可以四种先后关系。完成一开始一后续工作的开始依赖于前置工作的结束。完成一完成一后续工作的完成依赖于前置工作的完成。开始一开始一后续工作的开始依赖于前置工作的开始。开始
45、一完成一后续工作的完成依赖于前置工作的开始。在这四中关系种除了完成一开始依赖关系在现实工作中较常用外，其余三种依赖关系很少用，仅被编制进度计划的职业工程师象征性地采用。2)箭线图法(APM) 这是一种利用箭线代表活动，而在节点处将活动联接起来表示依赖关系的编制网络图的方法。箭线图法制使用完成一开始依赖关系，所以为了正确地确定所有逻辑关系，需要使用虚拟活动。箭线图法虽不如前导图法用的多，但在某些应用领域仍然是可供选择的方法。3)条件图法(图形评审技术和系统动态模型) 此方法的优点是：允许有诸如回路(例如，必须重复多次的试验)的非顺序性活动或条件分枝(例如：只有检查发现错误时才需要修改设计)的存在
46、。而前导图法(PDM)和箭线图法(ADM)都不允许存在回路或条件分支。活动排序的结果是项目网络图，项目网络图是项目活动及其逻辑关系的图解表示，见下图32 图32某个项目的项目网络图(虚线代表虚拟活动) 322施工阶段关键线路网络围“运河公馆”整个项目的构成情况：项目整体由地下车库和地上的12个单体建筑组成，其中地上12个单体建筑的地下楼座部分和地下车库是联成一体的，地上12个单体建筑出000以后，各个单体是相对独立的，12幢单体建筑的楼层分别有8层至28层不等。运用前导图法(PDM)和箭线图法(ADM)从建筑工程自身工艺关系出发，总体上理顺项目里程碑任务的工艺逻辑关系是：基坑土方工程一地下车库结构一28层单体高层建筑主
