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1、设备设施维修保养管理培训,目录,1.1、维修保养的等级分类,一、维修保养的等级划分,4,1.2日常保养日常保养是指经常性的保养工作，可在日常巡查时进行，由操作人员用较短时间完成的设备保养方式。,一、维修保养的等级划分,一、维修保养的等级划分,6,1.3一级保养 一级保养主要指对设施设备进行检查、检测，根据实际需要局部解体，进行清洗、调整、更换，公共设施刷漆保养。,一、维修保养的等级划分,一、维修保养的等级划分,8,1.4二级保养主要指机械、电气设备进行计划性的全面清洗、调整，部分解体检查和局部更换易损件，噪声、震动、泄露检测等。,一、维修保养的等级划分,一、维修保养的等级划分,10,一、维修保
2、养的等级划分,11,1.5日常维修、中修、大修,2.1、明确设备设施维修保养目标,二、维修保养计划的制定,2.2、维修保养计划的制定原则,二、维修保养计划的制定,二、维修保养计划的制定,2.3、维修保养计划制定的依据,2.4、设备设施维修保养计划制定的流程,二、维修保养计划的制定,三、维修保养的责任划分,1、年、月度保养计划的制定及费用预算2、大中修计划的制定及费用预算3、设备设施保养计划的实施及维修4、外委单位维修保养的日常监管,1、审核项目年、月度保养计划及费用预算2、审核项目每月维修材料的申购计划3、重点难点工作推进及技术支持4、维保合同签订及服务质量监督评价5、对项目设施设备保养情况进
3、行检查评比,1、物业管理中心对项目设备完好率进行收集统计，分析共性问题2、每季度对地区物业公司工程管理情况进行抽查,2.1、各部门在维修保养中的岗位职责,三、维修保养的责任划分,工程技工,工程维护部,维修部负责人,物业管理中心,2.2、维修保养计划各部门职责流程,每年12月25日前年度计划，每月25日前月度保养计划，报工程维护部部备案。,监督计划实施。,物业服务中心负责人,审核计划,组织人员审核各项目计划，根据实际情况3日内给出意见及技术支持。监督检查各项目设备维保计划的实施情况及外委单位维保服务情况。,工程技工负责日常运行、维护、重大事件及时上报管理。,设备完好率，重大设备改造进行数据收集统
4、计,每季度对地区物业公司工程管理情况进行抽查,四、设备保养的质量控制,4.1、设备保养达到的标准,四、维修保养的质量控制,4.2 设备设施保养流程,维修部负责人根据实际需求汇报,人员准备,物业服务中心负责人,工程维护部,备件准备,技术、安全管理培训,费用申请,维修保养计划,材料计划,综合管理部,申请支援,合同内,超过定额/紧急购置,工程维护部,呈批报告,可直接采购,招投标,审批完成,技术方案制定,物业服务中心负责人,项目实际情况,人员确认,内部协调,工程量、技术要求,人员到岗,检修开始前2天,工程维护部,维修部提前2月,运营管理部,直管领导,审核费用,供应商发货,备件入库,审批,工程量、技术要
5、求,协调人员,秩序维护部,客服部,现场安全,技术方案确定,根据上级部门意见确定技术方案,保养方案,通知解释,技术水平强,核查备件质量、数量,正常计划流程,检修,维修部负责人,四、设备保养的质量控制,4.3、日常维修保养质量控制方法,四、设备保养的质量控制,4.4、外委单保养质量控制,外委单位保养的项目:电梯、消防、智能化、暖通空调等,外围单位保养的原则：国家有特殊规定的项目。存在严重安全风险的项目。技术难度较大，目前物业无法保养的项目。,五、设备维修的质量控制,5.1、设备维修达到的标准,五、设备维修的质量控制,部位、故障,详细记录加强巡视,制定检修计划,确定故障原因,材料备件,日常巡查、故障
6、报修,通知厂家,质保期内,质保期外,客户服务部,有,领取备件,厂家发货,停水停电通知或安全围壁,重大事件上报,紧急申购,不能及时维修,运行管理部,公司领导审批,维修,维修部负责人,不能使用,能继续使用,汇报上级领导,维修方案,无,地区物业公司,物业管理中心,维修,档案记录,应急预案,解释通知,故障严重程度,留存转扣费用证据,维修技工现场及时维修处理,不能及时处理的,能及时处理的,人员材料准备,因维修对业主生活造成影响的,客服部、安保部配合,严重影响业主正常生活的,包括故障原因维修时间等,5.2 设备设施维修流程,五、设备维修的质量控制,5.3、设备维修质量控制方法,五、设备维修的质量控制,5.
7、4、外委单位维修质量控制,五、设备维修的质量控制,5.5、维护保养中的安全风险管理,安全风险管理就是指通过识别生产经营活动中存在的危险、有害因素，确定其风险严重程度，进而确定风险控制的优先顺序和风险控制措施，以达到改善安全生产环境、减少和杜绝安全生产事故的目标而采取的措施和规定。,五、设备维修的质量控制,5.6、现场安全注意事项,六、设备维修的成本控制,5.1、维修保养成本的构成,六、设备维修的成本控制,5.2 、维修成本的控制方法,六、设备维修的成本控制,5.3、人工成本的控制方法,5.4、设施设备升级改造的原则,六、设备维修的成本控制,1、设备部分技术性能下降，经过多次大修，技术性能仍不能
8、达 到设计要求和设备正常运行，增加运行管理成本。2、设备严重老化，技术性能落后、耗能高、效率低，经改造能提高设备利用率，降低设备维护成本和能耗。3、通过修理虽能恢复精度及性能，但经济上不如更新改造划算的设备；4、严重污染、危害人身健康及安全的，进行维修又不经济的设备；5、国家和有关部门规定淘汰的设备。,5.5、设施设备升级改造的成本控制,六、设备维修的成本控制,七、维修保养管理水平的提升,数据分析,以数据为基础，量化管理指标，从数据分析中找出设备管理中存在的共性问题。,数据分析,可视化管理,可视化管理,形象、直观地将潜在问题显现出来，任何人都能容易发现、整改。,资源共享,通过经验、方法、创新举措、技术人员、专业设备等方面的分享与共享发挥区域的整体优势。,资源共享,快速响应处理,构造上传下达的畅通渠道，保障指令的快速高效传递和执行，并且处理结果能及时反馈。,快速响应处理,区域管理,7.1、区域维修保养管理要点,七、维修保养管理水平的提升,管理水平提升,7.2、维修保养达到的目标,THE eND,
