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1、宝安鸿基集团物业接管验收工作手册序号文件编号文件名称版本/状态一、文件部分1HKP/C-JG-001名词与术语解释C/02HKP/C-JG-002引用法规、技术标准C/03HKP/C-JG-003接管验收条件C/04HKP/C-JG-004接管验收方法及技术要点C/05HKP/C-JG-005房屋常见裂缝检查及处理办法C/06HKP/C-JG-006机电设备接管验收标准C/07HKP/C-JG-007供配电系统验收接管作业规程C/08HKP/C-JG-008给排水设备设施验收接管标准C/09HKP/C-JG-009给排水设备设施验收接管作业规程C/010HKP/C-JG-010暧通设备设施验收
2、接管标准C/011HKP/C-JG-011暧通设备设施验收接管作业规程C/012HKP/C-JG-012电梯设备设施验收接管作业规程C/013HKP/C-JG-013消防设施验收接管作业规程C/014HKP/C-JG-014智能化中控系统设备验收接管作业规程C/015HKP/C-JG-015智能化对讲系统设备验收接管作业规程C/016HKP/C-JG-016园林绿化工程验收接管作业规程C/017HKP/C-JG-017接管验收组织与实施C/018HKP/C-JG-018工程质量缺陷整改C/019二、记录表格部分20MR/C-JG-001业主房屋接管验收表D/021MR/C-JG-002商铺接管
3、验收移交表D/022MR/C-JG-003楼宇建筑接管验收记录D/023MR/C-JG-004楼宇给排水接管验收记录D/024MR/C-JG-005楼宇电气接管验收记录D/025MR/C-JG-006楼宇接管验收记录D/026MR/C-JG-007公共机电设备验收单D/027MR/C-JG-008物业设施接管验收单D/028MR/C-JG-009室外给排水验收单D/029MR/C-JG-0010工程资料移交清单（一）D/030MR/C-JG-010工程资料移交清单（二）D/031MR/C-JG-011工程资料移交清单（三）D/032MR/C-JG-012房屋公用部位及设施移交清单D/033MR
4、/C-JG-013供配电系统验收记录D/034MR/C-JG-014电气安装隐蔽工程验收记录表D/035MR/C-JG-015配电柜（盘）及动力柜工程验收表D/036MR/C-JG-016给排水设备设施验收表D/037MR/C-JG-017给水系统验收表D/038MR/C-JG-018排水系统验收表D/039MR/C-JG-019变频水泵房验收表D/040MR/C-JG-020空调系统验收表D/041MR/C-JG-021采暖系统验收表D/042MR/C-JG-022电梯系统验收表D/043MR/C-JG-023消防设施验收表D/044MR/C-JG-024智能化中控系统设备验收表D/045M
5、R/C-JG-025智能化楼宇对讲设备验收表D/046MR/C-JG-026绿化工程竣工验收单D/047MR/C-JG-027房屋附属设施设备移交清单D/048MR/C-JG-028接管验收记录D/049MR/C-JG-029工程质量问题处理通知单D/050MR/C-JG-030钥匙移交清单D/051MR/C-JG-031钥匙领（借）用情况登记表D/052MR/C-JG-032房屋返修申报表D/053MR/C-JG-033房屋返修处理情况登记表D/054MR/C-JG-034设备设施遗留问题及处理情况记录表D/055MR/C-JG-035资料遗留问题及处理情况记录表D/0一、物业前期管理广义上
6、物业前期管理是指物业规划设计至接管入伙期间，物业公司对咨询、策划、监理、代理销售等服务项目的计划、组织、领导、用人和控制。狭义上物业前期管理是指项目的管理合同签订后开始，到接管入伙阶段。前期管理一般分为前期介入、接管验收和项目入伙三部分。前期服务是指物业公司配合开发商完善物业管理工作而适当参与的管理服务过程。二、物业竣工验收 工程项目在竣工之后，施工单位需向建设单位办理交付手续。在办理交付手续时需经政府主管部门专门组织的验收委员会对竣工项目进行验收，在认为工程合格后办理工程接收手续，把产品移交个建设单位。竣工验收是对其设计质量和施工质量的全面检验。竣工验收后标志着物业可以交付使用。三、物业接管
7、验收 接管验收是指物业公司接管开发商或业主委员会委托管理的新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的接管验收。物业公司代表全体业主（包括现有业主和未来业主）从确保物业日后的正常使用与维修的角度出发，会同开发商、施工单位等对物业质量进行的综合评定。对新建房屋而言，接管验收是开发商向物业公司移交物业的过程，是在竣工验收之后进行的再检验。接管验收标志着物业正式进入使用阶段。物业的接管验收包括主体建筑、附属设备、配套设备以及道路、场地和环境绿化的验收。因接管验收的技术性很强，一般由物业公司组织有关专家参与，该项目管理处提供辅助人员作配合。接管验收一般应在入伙前十天完成。四、物业
8、项目入伙入伙亦称入住。是指入住人收到书面入住（入伙）通知并办理完结相应手续；入住人收到入住（入伙）通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为入住。入伙准备工作一般从入伙前三个月开始，该时间段亦包含其它管理工作如接管验收准备、接管验收，装修管理培训等。应统筹安排工作进程。五、管理处 物业公司的分支机构，亦被称为分公司。一般负责一个项目（小区/大厦）的物业管理工作。管理处一般在项目入伙前三个月组建，根据管理需要，在入伙前人员陆续就位。本手册依据以下法规、技术标准规范编制。1、物业管理条例国务院第379号令2、业主公约示范文本3、物业服务收费管理办法国家发改委、建设部发改价格20031864号4、建设
9、工程质量管理条例国务院令第279号5、住宅室内装饰装修管理办法建设部令第110号6、住宅工程初装饰竣工验收办法建监（1994）392号7、建筑安装工程质量检验评定标准GBJ300305-889、房屋接管验收标准（ZBP 30001-90）10、建筑物防雷设计规范（GB 50057-94）11、电气装置安装工程施工及验收规范（GBJ147-90、GBJ148-90、GB 50168-92、GB 50169-92、GB 50170-92、GB 50171-92、GB 50182-93 、GB 50254-96、GB 50258-96、GB 50259-96）12、民用建筑电气设计规范（JGJ/T1
10、6-92）13、民用闭路监视电视系统工程技术规范（GB50198-94）14、火灾自动报警系统施工及验收规范（GB 5016692）15、自动喷水灭火系统设计规范（GB 500842001）16、自动喷水灭火系统洒水喷头的性能要求和试验方法（GB 5135-85）17、自动喷水灭火系统湿式报警阀的性能要求和试验方法（GB 797-89）18、室内消火栓（GB 3445-93）19、消火栓箱（GB 1456l-93）20、防火门用闭门器试验方法GA 93-199521、地面辐射供暖技术规程JGJ142-2004物业接管验收是在大楼竣工验收全部合格的基础上，物业公司代表全体业主以满足住户居住安全、
11、使用功能正常为主要内容的再检验。应满足的条件为： 1、土建、设备、智能化及园林绿化各分部、分项工程全部施工完毕，并通过政府专业验收，通过小区综合验收 2、供电、给排水、卫生、道路、电话、有线电视、燃气、消防、智能化、主题公园等设备和设施能正常使用。3、开发商在楼宇资料报交市建筑档案馆的同时，应移交一份给物业管理公司存档。包括：（1）产权资料房地产的产权资料是国家房地产部门依法对各类房地产进行管理的依据；是房地产管理部门确认产权、税务部门依法征税、司法部门处理产权纠纷的必要凭证，也是产权人参与产权租赁、交易、抵押的必要凭据；物业管理公司将以产权资料为依据，收取或分摊有关费用，行使管理职能，防止发
12、生私拆、乱改、违章搭建，损坏房屋结构和公共设施等行为，维护公有设施，共有部位和绿地不受侵犯，维护发展商及各租户的权益。接管验收时检索提交的产权资料主要有： a.项目批准文件 b.用地批准文件c.建筑执照 d.小业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单e. 拆迁安置资料 f.房地产平面图 g. 面积测绘报告； （2）市府验收合格资料 a.工程竣工验收证书 b.消防工程验收合格证 c.小区综合验收合格证书 d.用电许可证 e.供用电协议书 f.用水审批表、水费收缴合同书 g.卫星地面接收设施许可证h.电视共用天线合格证 i.电梯使用合格证 注：煤气、电话由政府相关单位负责维修保养及验收。 （3）工程
13、技术资料a.建筑、结构、电气、给排水、空调、电梯、智能化、煤气等工程的全套竣工图纸及各类公共设备使用说明书、调试报告等。 b.地质勘察报告 c.工程合同及开、竣工报告 d.工程预决算分项清单 e.图纸会审记录 f.工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录) g.隐蔽工程验收记录 h.沉降观察记录及其沉降观察点布置图 i.竣工验收证明书 j.钢材、水泥等主要材料的质量保证书 k.新材料、构配件的鉴定合格证书 l.水、电、空调、采暖、电梯等设备及卫生洁具的检验合格证书 m.砂浆、混凝土试块试压报告 n.供水、供暖管道的试压报告o.机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录
14、4、一般操作和维修保养手册递交要求发展商在物业移交前，须递交设备/系统的操作和维修保养手册（以下简称“手册”），以确保物业管理公司操作人员能尽快掌握验收设备/系统的操作和管理，一般有以下建议：（1） 承包单位须在设备/系统验收前一个月递交手册，以便物业管理公司的操作人员有时间了解该验收设备/系统的基本情况。（2） 手册内所有内容应以中文编印，文字、插图和表格等效果清晰。（3） 每一系统应独立成册，以减少每册的厚度，不同内容或章节应以塑料索引标签分隔，并附有清楚的目录指示，以便操作人员翻查参考。（4） 为使手册便于使用，并经得起在日常维修的工作环境下多次反复翻阅而不易破损，手册应采用优质的A4标
15、准纸张编印，配上坚硬的封面和书背，并以胶质塑料或其它耐磨损的材料作保护。（5） 手册须同时附有本项目的“竣工图”目录，按所属系统分列有关系统的章节内。如某一图纸同时适用于多个系统时，则需在每个有关系统章节内同时列出。若递交手册时尚未完成竣式图，须提供最终的施工图，并附详细的设计修改说明，竣工图最迟在免保修期开始后的六个星期内呈交。（6） 系统操作需提供的技术资料（至少包括以下内容）：a. 系统正常运作程序和在不正常情况时的应变程序。b. 详尽介绍每个独立系统如何调节、控制、监察和调校说明。c. 系统内所有的管道和接线图，并说明主要设备和部件的规格和功能。d. 提出每个系统的可调节部件和保护装置
16、的最初调校参数。e. 预留一定的空位以便加插最后调定的参数。f. 系统中有关供电，配电屏和控制屏的详细说明。（7） 操作需提供的技术资料（至少包括以下内容）：a. 设备正常启闭程序和出现异常情况时停机程序。b. 详尽介绍每台独立设备如何调节、控制、监察和调校说明c. 所有设备的原厂所发的随机文件、图纸资料，包括每块电路板的电路图，以及所有电子元件的布置图。如有需要，还需提供部件分解图，以显示各部件的位置。d. 列出所有设备的生产制造厂商、型号、系列编号、经调试运行后所设定的参数。e. 所有设备的产品说明书、合格签证书、生产厂测试报告以及性能指标图表等资料。（8） 系统/设备维修保养需提供的技术
17、资料（至少包括以下内容）：a. 所有系统/设备检查手册b. 设备更换部件的程序和要求c. 从整个系统到设备的维修保养说明，调校的操作程序和寻找故障的方法d. 执行运作和维修保养程序时应特别注意事项。e. 常见故障处理和解决方法。f. 提出系统/设备保养制度，列明主要设备每天、每周、每月、每季、每年及五年需记录和维护保养内容和方法。（9） 安全保险需提供技术资料（至少包括以下）：a. 各类设备的保护操作程序。b. 对各项系统操作时可能发生的事故危险应作的预防、应变和保护措施说明。- 电气事故保护- 机械事故保护- 火灾和爆炸事故保护- 化学事故保护- 在处理燃料和化学物品出现的事故保护- 急救和
18、事故报告（10） 设备或控制系统所采用的电脑专用软件，需提供的技术资料（至少包括以下内容）：a. 软件内容目录表打印本。b. 流程图、数据表和程序说明。c. 特殊的软件和工具的使用说明。d. 程序设计和系统使用手册。e. 应用的基本软件、专用工具和通用软件资料，便于物业管理处进一步修改和发展软件。（11） 列出每一种型号设备、材料和附件的供应厂商和代理商名单，并详细列明这些厂商的地址、电话及图文传真号码。（12） 列出承包单位提供给业主的所有备品、备件和专用工具清单。根据该物业产权性质及使用特点，将接管验收分为对小业主室内的专有部分的验收和对业主共有部位、公共设备设施的验收两大部分。物业公司代
19、小业主将其室内部分接管，入伙时移交小业主，专有部分的验收以小业主验房的最终意见为准。专有部分的验收应先进行，以便于小业主进行装修。公共设备设施的验收可相对晚些开始，该部分与业主无关，验收技术含量较高，应组织专家实施。接管验收重点是对物业的使用功能及安全进行检验，其验收方法与竣工验收不完全相同。接管验收要清点设备、设施、装置等数量，故要全检，而不象竣工验收按10%的点抽检。接管验收多对影响使用功能、安全的事项进行检查，不需要向竣工验收那样按验评标准对所有项进行检查。接管验收采用的检验方法主要有：看、嗅、听、摸、敲、量、试验（试机）、对照图纸清点等。常用工具为：捣棍（小锤）、卷尺、靠尺、电笔、万用
20、表、绝缘摇表、接地电阻测试仪、红外测温仪、电子测漏仪及其他辅助工具如梯子、PVC吹烟管、电吹风等。一、专有部分（业主室内）的验收1、土建验收标准：建筑安装工程质量检验评定标准（GBJ301-88）检验要点：观察梁、板、墙体是否有裂缝；抹灰层、地面垫层是否有超标空鼓；门是否开闭自如、锁、猫眼、拉手等五金是否齐全；窗、铝合金推拉门是否开闭自如、五金是否齐全、玻璃是否完好；卫生间防水、坡度是否正常等。检查项目及检验要点：检查项目检查内容相关文件住宅使用说明书、住宅质量保证书、商品房预售合同房屋主体1. 套内空间：外窗窗台距地面净高、阳台栏杆高度、防护栏杆垂直杆件间净距、室内净高；2. 顶棚：是否平整
21、、无空鼓、开裂、脱落；3. 墙面：是否平整、洁净、颜色均匀，无开裂、爆点；4. 地面：是否平整、无开裂；5. 阳台：是否平整、无开裂。门1. 门框：是否稳固、周正，安装牢固；2. 门扇：是否外观平整，漆面完好无流坠、漏刷和磕碰，色泽一致；3. 门锁：是否牢固，操作轻便，均匀锁紧；4. 门把：是否牢固，操作灵活；5. 门轴：是否平整牢固，转动平稳；6. 猫眼：是否完好，视野清晰；7. 门铃：是否按钮完好，加电有声。窗户1. 窗框：是否稳固、周正，表面平整；2. 窗扇：是否安装牢固、开关灵活，关闭严密；3. 玻璃：是否完好（安全玻璃的使用）；4. 把手：是否完好、牢固、灵活；5. 密封：是否窗缝严
22、密、窗框严密；6. 窗台：是否完好、无裂缝、浸水；7. 窗前护栏：高度是否符合规范、安全、稳固、无妨碍。安装1. 电源总闸：是否完好、有效；2. 电表：是否完好，底数；3. 电开关：是否牢固、完好、灵活（个数）；4. 电插座：是否牢固、完好、有电（个数）；5. 灯座：是否牢固、完好、有电（个数）；6. 灯开关：是否牢固、完好、有效（个数）；7. 电话插座：是否牢固、完整（个数）；8. 信息插座：是否牢固、完整（个数）；9. 有线插座：是否完好、稳固（个数）；10. 水表：是否完好、底数；11. 阀门：是否闸完好；12. 上水管：是否水管完整，无明显磕碰；13. 下水管：是否封口完整，下水通畅；
23、14. 空调洞：是否位置合理，附件齐全。外立面外墙装饰施工质量（根据具体的装饰材料）（此项针对联体别墅和独幢别墅）2、电气验收标准：建筑安装工程质量检验评定标准（GBJ303-88）检验要点：清点电气装置是否齐全；检查开关箱安装是否规范，有无回路标签，试验小断路器分合及漏电保护器；检查电能表是否正常；开关电灯；试验对讲图像、声音是否清晰。3、给排水验收标准：建筑安装工程质量检验评定标准（GBJ302-88）检验要点：开闭水龙头检查给水是否正常，暗埋给水管道是否有渗漏；用水桶向地漏等排水管道灌水，观察是否有堵塞现象。4、燃气：验收标准：建筑安装工程质量检验评定标准（GBJ302-88）检验要点：
24、气表是否安装规范；管口是否用堵头封堵，管有无暗敷设现象。5、供暖：验收标准：地暖设计行业标准地面辐射供暖技术规程JGJ142-2004检验要点：管道打压是否正常，保暖是否完好，额定压力0.6Mpa，试验压力是额定的1.5倍，一次温度是90-110度，二次温度是4050度，室内温度必须在16度以上。二、共有部位、公共设备的验收1、共有部位验收标准：建筑安装工程质量检验评定标准（GBJ301305-88）检验要点：分项工程检验要点屋面保证项防水层无渗漏，通过观察，必要时进行测试广告牌、沿口等固定牢固屋面金属物体均做可靠防雷接地基本项无非法占用、改建及搭建女儿墙完整无污染隔热层完好，面层砖无破损屋面
25、管网及避雷带无损坏或锈蚀天面无积水、杂物排水沟、排水口完好畅通楼层保证项防火门完好开闭灵活消火栓内物品齐全，按钮等功能正常消防通道通畅灭火器的数量、位置、压力正确应急照明、诱导灯正常基本项楼层号、房号、疏散标志标识清楚公共部分无加建、改建天棚完好墙面无碰坏、无污迹、无脱落地面完好无破损，梯踏步无缺棱、掉角公共照明完好消火栓外封条、门锁完好地下室基本项地面、墙面及顶棚无渗漏顶棚、墙面无损坏及污迹照明系统完好水池周围整洁无污染隐患管线表面整洁、无锈迹、有明显标志主要入口处有平面示意图，导向标识清楚车场地面划线清晰，无大面积起砂现象外墙面保证项墙面完好，无污迹门窗及玻璃完好外墙面转无空鼓外墙、窗口无
26、渗漏空调安装位置统一，冷凝水集中排放，支架无锈蚀招牌类、霓虹灯安装合理美观，无安全隐患或破损公共设施保证项室外排水通畅，井盖完好、无缺游乐设施设备完整、无安全隐患，有安全指引平面图、路标、提示标识等各种标志齐全基本项辖区道路完好无损通透式围栏完好、无锈迹路灯完好停车场地、垃圾中转站、工具房等公共场所（地）完好建筑小品、雕塑等完好无损园林绿化基本项绿地、植物数量品种符合设计土质符合植物生长，厚度正确无死苗、无虫害2、公共设备（1）供配电系统验收标准：建筑安装工程质量检验评定标准（GBJ303-88）；电气装置安装工程施工及验收规范（GBJ147-90、GBJ148-90、GB 50168-92、
27、GB 50169-92、GB 50170-92、GB 50171-92、GB 50182-93 、GB 50254-96、GB 50258-96、GB 50259-96），建筑物防雷设计规范（GB 50057-94）检验要点：分项工程检验要点供电系统保证项安全防护装置完善，无安全隐患、无虫、鼠害油变压器安装地点是否符合规范要求，工作接地是否良好，温度、噪声是否正常干式变压器通风、工作接地是否良好，温度、噪声是否正常双回路电源切换，电气、机械互锁正确无故障停电记录基本项设备接地牢固电缆沟内干燥、无积水、无杂物操作工具齐全，有绝缘胶垫、绝缘鞋、手套等各种控制柜、电源柜功能正常，无异味，无异常噪音各
28、种仪表指示正确断路器电流值整定正确母线、端子无过热、松动现象电气井接地规范，电缆敷设规范设备、机房清洁，油漆完好应急灯正常，机房温度正常（2）给排水系统验收标准：建筑安装工程质量检验评定标准（GBJ302-88）检验要点:分项工程检验要点给排水系统保证项水泵电机温度正常各层水压正常按规定对供水设施设备进行清洗、消毒，水质符合卫生要求潜水泵工作正常，排水通畅基本项压力表工作水泵运行正常，阀门开关灵活，泵体和阀件无滴水现象水泵运行无异常噪音，润滑良好水池水位有标尺，显示正确，进水浮球阀工作正常设备、机房清洁，油漆完好应急灯正常，机房温度正常蓄水池人孔封闭良好并上锁，通气孔有纱网封隔污水池池盖完好，
29、排水沟通畅 排水系统畅通，抽查68个井化粪池进、排水正常，封口严密，无太大异味雨水井、污水池、下水道内无大量沉积物（3）消防系统验收标准：火灾自动报警系统施工及验收规范GB 5016692，自动喷水灭火系统设计规范GB 500842001，自动喷水灭火系统洒水喷头的性能要求和试验方法GB 5135-85，自动喷水灭火系统湿式报警阀的性能要求和试验方法GB 797-89，室内消火栓GB 3445-93，消火栓箱GB 1456l-93，防火门用闭门器试验方法GA 93-1995。检验要点分项工程检验要点消防系统保证项自动喷淋系统放水试验喷淋泵启动，水压正常消火栓系统中有水、总阀打开、系统处在自动状
30、态消火栓箱按钮、消防中心均能启动消防泵水泵结合器未被圈占、堵塞探头报警率不小于95%，报警位置与控制器显示位置相同警铃工作正常防排烟、正压送风系统与报警系统联动正常消防中心可启动风机，风机风量正常气体自动灭火装置气压正常，处于自动状态，消防中心有放气反馈信号消防广播正常备用电源切换正常基本项消防中心、机房清洁温度正常设备清洁，油漆完好电控箱、电瓶等工作电压正常风阀、防火阀完好，状态正确（抽取10个点）风机运行噪声、震动正常，润滑到位消防对讲通话清晰消火栓、喷淋头无漏水现象烟感、温感、警铃、扬声器固定牢固管理机软件有备份，系统误报率低出口指示灯荧光显示板正常出口指示灯指示发光管正常灭火器压力在正
31、常范围防火卷帘门就地手动正常防火卷帘门与探测器联动正常防火卷帘门在消防中心手动正常（4）闭路监视系统验收标准：民用建筑电气设计规范JGJ/T16-92，民用闭路监视电视系统工程技术规范GB50198-94检验要点分项工程检验要点CCTV基本项监视器图像清晰摄像机布点合理，云台控制灵活，无监视死角控制矩阵、图像分割器工作正常设备接地良好，抗干扰强录像机工作正常，录像效果清晰（5）周边防范系统验收标准：请施工方提供检验要点周边防范系统基本项周边防范系统报警正确，误报率低红外对射布点合理，无监视死角树木对对射影响小设备接地良好，抗干扰强与摄像头联动正常（6）公共天线系统验收标准：民用建筑电气设计规范
32、JGJ/T16-92检验要点分项工程检验要点CATV基本项图像、伴音质量好天线防雷措施完整，安装接闪器、避雷器设备接地良好，抗干扰强频道放大器功能正常频率变换器功能正常调制器功能正常混合器功能正常声源信号源功能正常（7）局域网、综合布线验收标准：请施工方提供；参考民用建筑电气设计规范JGJ/T16-92检验要点分项工程检验要点综合布线基本项设备接地良好，抗干扰强交换机、HUB、服务器工作正常，安装规范布线规范INTERNET接入（带宽、传输率）正常终端数据接口（RJ45）正常（8）背景音乐验收标准：请施工方提供；参考民用建筑电气设计规范JGJ/T16-92检验要点分项工程检验要点背景音乐设备基
33、本项声压符合设计、音质较好矩阵控制器工作正常功放工作正常音箱安装牢固、防雨线路敷设规范（9）门禁对讲验收标准：请施工方提供检验要点分项工程检验要点门禁对讲基本项可视对讲图像、声音清晰，电锁开启关闭正常接地规范解码器、电源安装规范布线规范室内机安装规范（10）电梯验收标准：建筑安装工程质量检验评定标准（GBJ306-88）检验要点分项工程检验要点电梯保证项电梯准运证、年审合格证无故障停机、关人现象报警装置工作正常轿厢应急灯正常应急时可迫降至首层消防电梯消防操作功能正常基本项操纵箱各种开关功能正常 厢内楼层指示信号齐全、清晰，监控装置运作正常厢内与消防中心和机房的对讲正常安全触板或光电应正确、照明
34、有效轿门与轿壁应无碰撞，无摩擦轿厢内无杂乱广告机房门应安全、可靠，应有“机房重地 闲人免进”标识机房墙壁完整，无孔洞机房应有通风及防雨设施，平层标志齐全有照明、电插座、灭火器、对讲等有电梯松闸扳手和盘车手轮，井道照明灯完好曳引机应完好，保洁、滴油应符合国家标准控制柜在电梯运行时应无较大的噪音各功能开关正常，油杯有油轿顶绳头组合完整、无锈蚀，有防锈漆各层门付门锁齐全，安装正确，无锈蚀各层门门头脚盖板滑块齐全层门与门框无摩擦，无碰撞导轨支架无松动，压板牢固井道壁与轿厢地坎间的水平距离不得超标层站指示信号按钮清晰、齐全底坑照明、急停开关有效补偿链、缓冲器补应安全、可靠大小轨道有接油装置（11）车场管
35、理验收标准：请施工方提供检验要点分项工程检验要点车场保证道闸开启灵活，无砸车现象基本项读卡器感应灵敏，出临时卡正常交通装置、标志完好，划线清晰设备表面清洁无锈蚀系统收费、控制软件正常房屋裂缝的类型按其性质分，可有结构性裂缝和构造性的裂缝，前者影响房屋使用安全，后者影响房屋的表观质量，但也须修复。裂缝产生的原因很多。因房屋的不均匀沉降引起裂缝、因温差引起应力变化产生裂缝、因胶结材料级配不合理产生裂缝、因构造措施不科学产生裂缝、因施工工艺流程错误产生裂缝、因养护不当产生裂缝等等。从裂缝产生的部位看，可分为墙体裂缝和楼板裂缝。1.0房屋裂缝检查内容：1.1检查房屋有否裂缝验房时首先要仔细检查卧室、客
36、厅等靠近阳台的地面和平顶处有无裂缝,是什么样的裂缝。一般来讲与房间外墙(横墙承重)平行的裂缝虽属质量问题，但基本不存在危险，修补后无碍。若楼板底面出现与外墙垂直的裂缝就有问题了，墙角处楼板面与外墙出现呈45度斜角的裂缝说明该房屋有沉降,存在结构性质量问题。其次要看阳台板表面(悬臂板)有否平行外墙裂缝，若有也属结构性质量问题，两侧墙面有否裂缝,若有裂缝也属严重的质量问题。最后是看承重墙是否有裂缝,若裂缝贯穿整个墙面并穿透到另一面，表示该房屋存在安全隐患。1.2检查房屋地基基础地基基础应重点检查基础与承重砖墙连接处。在墙面处如有斜向阶梯形裂缝、水平裂缝、竖向裂缝等状况均属安全隐患。当地基部分有下列
37、两种现象之一者应评定为危险状态：1.地基沉降速度连续两个月大于2毫米/月，并且短期内无终止趋向。2.地基产生不均匀沉降使上部墙体产生开裂，其裂缝宽度大于10毫米,且房屋局部倾斜率大于10毫米/米。1.3检查房屋倾斜程度虽然检查房屋的倾斜度需要专门的仪器,但购房者用目测的方法在房屋四周取不同的角度,不同距离观测也能发现问题。也可在房顶或较高处某窗口用细绳栓上一重物,沿墙放下到墙脚,检查墙体倾斜程度。发现墙或柱有倾斜，其倾斜率大于0.7%，或相邻墙体连接处断裂成通缝的，则都有结构安全隐患。2.0裂缝性质及处理办法2.1 墙体局部/大面积细微裂缝（现场标示）（需注明具体房间），系粉刷层开裂，违反建筑
38、装饰装修工程质量验收规范（GB 502102001）第4.2.5条“抹灰层面层应无爆灰和裂缝”，该类裂缝属非结构性裂缝，不会对房屋主体结构安全造成影响，处理办法是在裂缝表面涂刷防水涂膜以封闭细微裂缝；2.2 墙面45斜向裂缝（现场标示）（需注明具体房间），此类裂缝是由于主体结构不均匀沉降造成，该裂缝在主体结构沉降趋于稳定（45年）之前，还会有所发展，因此，建议业主加强沉降期的观察，发现裂缝可用涂料封涂，待结构裂缝趋于稳定后，再进行系统修补；2.3 窗台下墙面纵向裂缝（现场标示）（需注明具体房间），系两种不同材料的拼接部位处理不当或温差而引起的裂缝，窗台与墙体属不同材质，窗台是砖砌，而墙体是钢筋
39、混泥土现浇结构，两个部位受力承重均不同，因此，处理不当会在结合处形成裂缝。此类裂缝随着时间推移会逐渐趋于稳定，不会对结构安全造成隐患；2.4 墙面有横向裂缝（现场标示）（需注明具体房间），属于填充墙的沉降裂缝，对房屋结构安全不会有影响，建议将裂缝部位凿除，重新用水泥砂浆修补；2.5 墙面有纵向裂缝（现场标示）（需注明具体房间），系两种不同材料的拼接部位处理不当或温差而引起的裂缝，可采取如下措施进行处理：在两种材质结合部位覆盖20cm宽的钢丝网片，然后在网片上粉刷一层水泥砂浆，适当润湿养护；2.6 地面呈斜向45度裂缝（现场标示）（需注明具体房间），此类裂缝是由于变形作用产生的，包括干缩及湿度作
40、用。此类裂缝对正常使用带来不利影响，但一般对结构承载力不构成有害影响。处理办法主要是表面耐久性封闭，即在混凝土表面涂刷防水涂膜以封闭微细裂缝；2.7 当裂缝较细，数量不多时，可将裂缝用水冲洗后，用水泥浆抹补；如裂缝开裂较大较深时，应沿裂缝凿去薄弱部分，并用水冲洗干净，用1:2.5水泥砂浆抹补。此外，加压灌入不同稠度的改性环氧树脂溶液补缝，效果也较好。3.0相关记录表格：楼宇接管验收记录表1.0 本标准参考有关各机电工程竣工验收标准2.0 本标准适用于机电设备3.0 验收程序3.1 验收标准3.1.1机电设备资料的移交（原件、复印件均可）3.1.1.1各机电设备系统竣工图3.1.1.2竣工验收证
41、明书、准用证3.1.1.3供水、供气试压报告3.1.1.4机电设备说明书、原理图、调试记录、订购合同、合格证、进口设备的产地来源证或商检证明等。3.1.2交接验收前根据以上资料核对设备位置、数量、品牌规格和功能是否符合设计和合同要求。3.1.3现场验收机电设备安装质量3.2 供配电设备接管验收标准3.2.1低压配电柜（盘）3.2.1.1盘柜外观A、盘柜应安装牢固、端正，高度符合设计要求。组合柜柜体间连接紧密，接缝平整（水平误差1/1000，垂直误差小于其高度的1.5/1000）D、表面清洁、完整、无机械损伤和油漆脱落。C、盘面的设备编号（柜号）、用途标牌、操作标志以及其它标志应完整齐备，标识内
42、容正确，各种仪表、指示灯应工作（指示）正常、清晰。D、盘柜外表色差应符合要求。E、盘柜的操作手柄、按钮、控制开关应操作灵活、可靠，盘柜前后门应开关灵活、密实，锁闭可靠。F、盘柜上、下端进出线（电缆）孔缝隙应使用绝缘材料封堵密实。G、盘柜应接地可靠成组配电柜接地点不少于2处，接地电阻小于1欧姆。3.2.1.2盘柜内部A、所装电器元件如互感器、接触器、断路器等，应布置合理、安装牢固、端正，功能正常，绝缘良好。D、所有一二次接线，应布线整齐、规范，连接牢固、可靠线路号等标志清楚、齐全，且绝缘良好。C、所有一二次接线压接导线的螺杆、螺栓必须有垫片和弹簧垫，且带电裸导体间的距离不小于4MM。带电导体与金
43、属外壳间的绝缘电阻不小于5兆欧。D、手车或抽屉式开关柜在推入或拉出时，应推拉灵活，无卡阻现象，触头与主触头动作顺序正确，动静触头中必线调整一致，接触紧密。“接通、断开、试验”位置标志清晰，功能正常，同规格型号的抽屉式开关相互换性能好。E、柜内应清洁无灰尘和其它金属碎屑等。3.2.1.3试验检查A、双电源切换箱（柜）、市电和备用电源自动切换试验，应市电优先自动切换。电容补偿柜、自动切换电容的动作正常可靠。D、市电、发电机互投联锁柜必须具备电气、机械双重联锁功能，且要求满足市电优先原则。C、盘柜在工作时，不应发出明显振动和噪声，开关不应有发热现象。3.2.1.4检查设备安装记录，查阅母排及开关的相间绝缘记录及其它工程数据。3.2.1.5对随机配备的辅助操作工具及图纸资料的验收交接。3.2.2高压配电柜3.2.2.1外观整齐、清洁，无机械损坏和脱漆，安装端正、牢固。3.2.2.2盘面的设备编号（柜号）、用途、标牌、操作标志及其它标志应完整齐备，应有验电孔，并配备专用高压验电器。3.2.2.3配备专用高压操作工作，工作必须符合高压试验标准高压。开关操作灵活，动作可靠功能正常。3.2.2.4高压柜整体特别是断路器工作室必须呈密闭状态，不可有孔或缝隙，且柜体有足够的强度。3.2.2.5检查高压开关试验调整记录。3.2.2.6检查高压柜“五防功能”是否正常。五防标准为：1）防止误跳
