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1、银行金融科技业务研究第一节案例背景：商品房预售资金监管新规出台商品房预售资金监管新规于2022年由住建部、人民银行和银保监会三部门联合出台。新规明确，预售资金监管额度根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额及项目交付使用条件等因素确定。在确保房地产项目竣工交付所需资金后，超出监管额度的资金可由房地产开发企业提取使用。2022年5月13日，中国银保监会印发关于银行业保险业支持城市建设和治理的指导意见（以下简称指导意见），引导银行业保险业更好推动社会主义现代化城市建设。指导意见要求，鼓励银行保险机构合理应用人工智能、大数据、云计算、区块链等新兴技术，提升城市金融服务能力和风险管控水平，并充分发挥资
2、金、技术、渠道、人员等方面优势，拓展线下网点和线上渠道的多元化城市服务功能。鼓励银行保险机构加大与政府在数据信息等方面的合作力度。指导意见指出，支持地方政府加强社会信用体系建设和信用信息共享开放，依法依规对失信行为实施惩戒，为银行业保险业支持城市高质量发展创造良好环境。总体来看，各地优化商品房预售资金监管政策主要体现在三方面：一是增加重点监管资金拨付节点。如徐州由原来的按预售批次调整为按栋支取重点监管资金。单体工程主体完成50%,重点监管资金支付到50%；单体工程主体验收，重点监管资金支付到60%；单体工程竣工验收，重点监管资金支付至180%；建设项目竣工备案，重点监管资金支付到90%；办理初
3、始登记，重点监管资金全额支付。二是提升重点监管资金拨付比例。如泸州明确，在工程进度达到主体封顶和竣工验收备案两个节点时，解控重点监管资金总额比例上限分别提高5%o三是允许使用银行保函替代预售监管资金。如阜阳允许房地产开发企业使用银行保函释放相应额度监管资金，支持企业使用银行在途按揭贷款资金顶抵监管额度。海口明确开发企业可凭商业银行出具的保函抵扣同等额度的监管资金,监管额度外的资金可由房地产企业根据需要提取使用。此外，部分城市采取允许提前提取预售监管资金、依据企业信用评级实行差异化监管等方式提升资金使用效率。事实上，预售资金监管制度设计的本意就在于规范房企合理使用项目预售资金，以保证项目顺利竣工
4、和交付，减少和防范停工、烂尾情况。但在实际过程中，或是因为监管不严，或是因为职责划分混乱，尤其是近两年，随着房企融资监管力度加大，现金流受限，各地期房“烂尾”现象不断。长期以来，预售资金问题一直颇受外界诟病，比如部分房企违规挪用预售资金致使项目无法复工，而严格监管又可能陷入囚徒困境，可能阻碍良性循环。“房地产是一个大循环,不能变成每个城市的小资金池”，统一的监管是势在必行。第二节案例引入：工商银行潍坊分行成功上线潍坊高密市商品房预售资金监管系统2022年6月7日，为保障当地房地产市场的有序、健康发展，强化预售资金监督管理，工商银行潍坊分行不断加强与高密市房产服务中心的信息互联互通，不断为向开发
5、商和房产管理部门提供更加方便、优质的金融服务而努力。工商银行潍坊分行成功上线潍坊高密市商品房预售资金监管系统。该系统可实现工行与高密市商品房房产服务中心预售资金监管系统的联网，对商品房销售资金实行全额监管，保障商品房完成竣工和综合验收。工行作为预售款监管银行，设立了商品房预售款监管专用账户用于预售款管理，一个资金监管账户可与同一项目多幢签约，并且该专户无网银功能,除司法查封强制划拨业务类型外的所有资金进账、出账均源于预售资金监管平台，并保证当日发生的记账金额与业务要求一致。在被监管楼栋监管终止前，通过监管部门、监管银行、预售人三方监管协议约束，购房人网签合同约定的销售资金也全额纳入监管，极大地
6、保护了预购人的合法权益，做到预售资金专款专用。在当前公共资源领域快速发展、金融服务技术条件不断提升情况下，通过实现银行、政府双方线上平台的互联互通、业务融合，可以充分发挥双方的平台优势，拓宽线上服务渠道；可以充分利用中国工商银行的网点、信息技术、客户资源优势，最大程度方便客户办理商品房预售资金收存、拨付、监管，并为客户提供线下银行服务产品。下一步，该行将以此为契机，进一步发挥科技赋能优势，贯彻新发展理念，服务新发展格局，通过更好的政银合作助力社会民生发展。第三节案例解析：银行商品房预售资金监管系统分析一、预售资金监管系统要素分析预售资金监管事关购房者切身利益，事关房地产金融风险防范，事关房地产
7、市场稳定。随着房地产市场形势的不断发展，既有的部分规定已经难以适应房地产市场预售资金监管工作的实际需要，出现了个别房地产开发企业违规挪用商品房预售资金等问题苗头，发现一些主要的共性问题。为加强商品房预售资金监管，防范房地产市场交易资金风险，为商品房项目的后续建设资金提供保障，保护购房者的合法权益，维护市场的健康稳定，银行上线该监管系统。表1潍坊高密市商品房预售资金监管系统要要素具体介绍技术支持可实现工行与高密市商品房房产服务中心预售资设豆了商M房预售款蓝管专用账户用于前二.堇承普记丽丽二面百西丽创新点孩区产无向锹访他修H法7而再j废;ii丞丽彳卜出账均源于预售资金监管平台,并保证当日发生的记I
8、一致资料来源：世经未来整理二、商品房预售资金业务类型商品房预售资金主要有交存和支取两种业务，预售资金交存指的是购买预售商品房的单位或个人按合同约定支付房价款，包括预售商品房按揭贷款和分期、一次性付款等各种款项；预售款支取是指预售商品房的房地产开发经营企业向购买预售商品房的单位或个人退款，或者按商品房建设进度进行预售款支取。三、商品房预售资金业务流程业务办理时，客户持住建局开具的交存通知书、划拨通知书到银行网点，银行将首先通过资金监管系统联动查询住建局端数据，核实此次业务办理的真实性，在对住建局系统返回信息与客户所出示的通知书对比无误后，银行再为客户办理资金动账业务，资金交存或支付成功后，银行通
9、过资金监管系统联动更新住建局端数据，告知住建局此笔业务办理情况。该系统上线后，商品房预购人和房地产开发经营企业可以在工行网点一站式实现对高密市商品房预售资金的交存、支取、凭证打印等功能，极大地提高了为群众服务的效率。四、同业银行商品房预售资金监管实践银行中国人民银行南京分行大泮银行中国建设银行梧州分行渤海银行南宁分行民生银行银行商品房预售资金监?具体措施关f商品房预售资金监管试点使用佛房地产开发企业可凭银行出具的保函，等额替换新建商I金，但对房企有要求：申请前的两年内无违规使用商品房法冻结、违规资金划扣、拖欠工程款和拖久开发企业申请等额资金保函替换后，预售资金监管账户内，金需求,且保函替换资金
10、不得超过项目预该行配合天津市商品房预售资金监管政策推出的业务品利监管中心系统对接，实现相关信息的实时传输，完成天津I：F简称“监管账户”）的开立、预售资金代收、预售资金销、POS缴费入账等操作，并为监管中心及房地产开发先在全市上线升级版商品房预售资金监管系统银行端，实端叮银行端数据实时交换共工使网，成功上线商品房预售资金监管系统，这个系统被视为新知对一”设监管账户，实行全程监管，确保预售资金用于戊合法权益。针为各地商乩房预售资金监管的要求.2门开“房管信息部门嫁接后，即可实现商品房预售资金“线上监管”专存、专款专用“。资料来源：世经未来整理第四节案例延伸：商品房预售资金监管概况一、预售资金监管
11、的一般规则和现状问题（一）商品房预售资金监管的一般规则关于商品房预售资金监管，国家只有原则性的规定，具体由各地制定管理办法和实施细则。根据各地商品房预售资金监管的规定，一般来说，商品房预售需要满足以下两项条件：一是取得四证，即土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。二是工程进度达标，即投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上。达到预售条件并申请预售以后，预售获得的销售资金都要进入监管账户。目前，各地对商品房预售房款(包括首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款和住房公积金贷款等)实施全额监管。(-)商品房预售资金监管现状(1)开发商多渠道“加杠杆”开发商普遍奉
12、行“快周转”，导致多渠道“加杠杆”，除了开发贷以外，还有土地购置“前融”，也就是土地款本由开发商自有资金支付，但也借助信托、私募、基金子公司等渠道，以“明股实债”的形式实现融资。此外，还包括拖欠上下游供应商货款、推迟与上下游结算、签发商票、ABS等供应链融资等，实质上也是“加杠杆”的形式。再加上开发商信息披露的不透明，甚至有意粉饰财务报表，导致作为债务偿还资金来源的预售款难以覆盖整体债务。(2)开发商挪用和套取预售资金为了加速周转，实现业绩上规模(比如“冲千亿”)，开发商普遍挪用和套取预售资金，甚至预售资金并未进入监管账户，这在近期出现债务风险的开发企业中，都存在类似案例。(3)缺乏预售资金监
13、管激励机制一直以来地方政府、开发商、施工单位、银行某种程度上是同盟关系。挪用预售资金用于地产投资，对扩大卖地买房、提高地价房价、增加贷款收益有好处，地方政府、监管银行强化预售资金监管的激励并不大，施工和监理单位也会配合开发商套取预售资金，一方面比较弱势，另一方面能扩大业务量。二、各地预售资金监管的新变化各地对预售资金监管的做法，一个共识是，目前各地对商品房预售房款实施全额监管、专户监管和专款专用，不允许开发企业直接收取或另设账户收存预售款。不过，多数城市在全额监管的基础上，测算从预售到交付期间的工程支出,将该金额作为预售资金的重点监管额度。对重点监管额度，严格按照监管节点的要求提取。对于非重点
14、监管额度，允许提取，但是要求优先用于工程建设。重点资金监管的四种模式模式种类具体介绍预传款定比例工程造价上浮定比例按照单方工程造价制定统一标准一盘一策”一般在10%-40%,如广东各地为10%,昆明为30%,H40%o上浮,定比例是为了防止不可预见事件的发生,保而江药壬麻还林而宿.-一福港区丁芾爹薮为工慈小银匚5嗝吴通通壬嬴髓丽菊QiI漏彳-_手菠万族后项,T席逋济而一口而云滓按照项目区位不同在3000-4000lT赤商两E66完7年万来云君一元京示福亍00晨完,年万来一一舌M下耳裹修鬲新虏顽百区杀痂装而费孩正标准纳入监管邯郸的监管标准由住建局组织相关C业机构结合因等因素综合测定资料来源：世经
15、未来整理三、优化预售资金监管技术细节在预售资金在确保“专户管理、专款专用”的前提下，要针对当前开发商普遍面临资金“期限错配”、资金链紧张的现状，要进行优化和调整。目前，很多民营房企陷入“融资收紧-流动性风险-预售资金收紧-停工-销售难回款难-流动性风险进一步加剧”的负反馈循环。要“松紧结合”：“紧”是为了“保交楼、保民生”守住最后的底线。当开发商企业层面陷入债务危机后，但项目是不受影响的，监管账户上的预售资金可以用于推进后续工程直至项目交付。而适度的“松”可以让资金链紧张的房企增加一些流动资金来源，减少现金流断裂的可能，或许有助于其渡过难关。（一）央行、银保监会2021年12月，央行、银保监会
16、出台关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知，鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目，其中提到“配合并购双方推动地方政府优化被收购房地产项目预售资金管理”。也就是，由于出险企业超融（超过合理资产负债率水平）现象明显，对收并购一方来讲，可能要注入很多资金到被收并购的企业，包括偿还债务、满足预售监管资金等。这就导致收并购一方参与的积极性比较低。为了提高收并购的效率，提高参与方的积极性，在确保资金封闭运行、项目和企业隔离的前提下，允许收并购一方可以灵活提取预售资金用于项目建设，促成复工复产、盘活存量资产、确保交楼的同时，以尽
17、快产出现金流，覆盖前期投入资金。（-）北京2021年11月6日，北京发布了商品房预售资金监督管理办法（2021年修订版，公开征求意见稿），体现了有“松紧结合”的原则。区住建部门全面接管监管账户或建立政府监管账户，实施封闭管理。另一方面，部分条款有所放松,开发企业可按单一楼栋或多楼栋分别申请用款，放款时限由过去的5个工作日缩短至2个工作日。同时，规定如果开发企业出具的现金保函额度和有效期可覆盖开发项目的重点监管额度和建设周期，可不进行预售资金监管。（三）烟台2022年1月20日，烟台发布预售资金监管新规，对信用等级为AAA级开发企业，商品房预售监管资金留存比例降低5个百分点（工程单位放工结束的不
18、予减免），对信用等级为AA级开发企业，商品房预售监管资金留存比例降低3个百分点。同时，在资金使用方面，烟台市住建局明确，上述3%-5%的预售资金监管解除后，须优先用于农民工工资支付。第五节案例指引：商业银行商品房预售资金监管模式改进建议建立和完善商品房预售资金监管制度，明确银行承担的责任，建立高效的商品房预售资金监管模式是我国房地产市场健康发展过程中亟待解决的问题。建议银行建立全新的商品房预售资金监管制度，具体改进建议如下：一、创新性与其他监管主体合作从我国的实践中可以看出，现行商品房预售资金监管的监管主体是商业银行。借鉴国外和香港第三方机构监管为主体的经验，创新引入以“业主委员会”为预售资金
19、监管主体，商业银行、担保单位、工程监理方单位、其他相关第三方机构（会计师事务所、律师事务所）监督相辅助的商品房预售资金监管模式。“业主委员会”是由该监管项目提前购房者的5%-10%组成，义务的对商品房预售资金进行监管，旨在保护他们自身的利益。只有利益直接相关者进行监管，才能保障监管的有效性。二、灵活使用商品房预售资金商业银行除了代收开发商的房屋预收款外还向开发商提供贷款，商业银行与开发商之间存在巨大的资金关系，是商品房预售资金监管的第二利益相关方。商业银行是专业的金融单位，由它辅助“业主委员会”进行资金支付是对商品房预售资金使用最有力的保证。担保单位和工程监理单位具备建筑工程方面的专业知识，可
20、以对工程建设情况做出的准确的判断，为预售资金的拨付进程提供有力的依据，协助“业主委员会”进行资金监管。其他相关第三方机构（如会计师事务所、律师事务所）定期进行关于商品房预售资金监管中资金拨付情况的信息披露，让广大购房者及时获得最新的工程建造进度消息。工程监理单位、担保单位、其他相关第三方机构的报酬由商业银行中商品房预售资金的存款利息支付。三、实行区别对待的动态监管策略对商品房预售资金的监管应根据不同情况实行区别对待：通过比较房地产市场的秩序，对房地产市场秩序混乱、市场主体诚信度不高的地区，监管应当严格，宁可牺牲市场效率为代价来保障购房人的合法权益；而市场较为规范，诚信环境较好的地区则可适当放松监管；通过比较房地产开发商的实力，对具有实力且信用评级高的房地产开发企业，可放松对其的监管，最大程度地发挥这些优秀开发商对房地产市场效率的贡献。
