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1、乌兰浩特蒙元文化广场项目市场调研与分析目 录1 兴安盟概况与历史沿革11.1 概况1.2 历史沿革1.3 兴安盟公共服务设施概况2 乌兰浩特市概况 41.1乌兰浩特基本概况1.2乌兰浩特市经济及建设情况1.3乌兰浩特市招商引资优惠政策（试行）3 市调分析 161.1产品分析1.2价格分析1.3开发及销售情况1.4现有商场及酒店情况4 项目分析 194.1项目概况4.2项目地在地图中的位置4.3平面示意图4.4项目交通出行分析4.5项目SWOT分析5 项目投资估算与盈利分析 235.1编制依据5.2投资估算5.3盈利分析6 项目实施计划及进度247 项目市场定位分析 257.1基本原则7.2 战
2、略构想7.3 小区蓝图7.4 项目定位附件：相关附图1 兴安盟概况与历史沿革11 概况兴安盟位于内蒙古自治区的东北部，因地处大兴安岭山脉中段而得名。兴安盟东北与黑龙江省相连，东南与吉林省毗邻，南部、西部、北部分别与内蒙古的通辽、锡林郭勒盟和呼伦贝尔市相连。西北部与蒙古国接壤，边境线长126公里。兴安盟在国内处于东北经济区，在国际上处于东北亚经济圈，地理位置优越。 兴安盟南北长380公里东西宽320公里，总面积近6万平方公里。全盟总人口近160万，是以蒙古族为主体、汉族占多数，由蒙、汉、朝鲜、回等20多个民族组成的大家庭。兴安盟地广人稀，密度平均为每平方公里26人。 由于历史原因，兴安盟区划几经
3、变更。1980年，经国务院批准恢复兴安盟现辖三旗一县二市。即：科尔沁右翼前旗、科尔沁右翼中旗、扎赉特旗、突泉县、乌兰浩特市、阿尔山市。乌兰浩特是兴安盟盟委、盟行署所在地，也是科尔沁右翼前旗、乌兰浩特市党委和政府的所在地，是全盟政治、经济和文化中心。 兴安盟属中低丘陵地区，大兴安岭山脉以从西到东面的走向纵贯兴安盟西部。地貌形态可分为四个类型：中山地带、低山地带、丘陵地带和平原地带。中山地带处在兴安盟的西北部。为大兴安岭主脊线。这一带覆盖着以兴安落叶松、杨、桦为主的森林和次生林，是内蒙古自治区的木材生产基地之一。低山和丘陵地带占据了全盟的大部地区。这一地区的土壤主要是钙土和黑土，土质肥沃。平原地带
4、为松嫩平原和松辽平原的边缘，地势平坦，土壤肥沃，兴安盟的稳产和高产田大都集中在这一带。 兴安盟属温带大陆性季风气候。全盟无霜期为95天145天，大部地区在110天130天，年降水量平均400毫米500毫米，适合一季作物生长。12 历史沿革近年来，考古工作者在兴安盟境内陆续发现了许多“新石器时代”的遗物，证明大约在距今三千年至一万年间，兴安盟就有人类活动。 春秋战国时期到秦代，这里是东胡人的游牧之地。汉、魏、晋时期为鲜卑属地。南北朝时期为室韦地。唐代时期，本地区分别隶属于室韦、松漠、饶乐三个都督府。辽代为上京道泰州辖地。金代为临潢府泰州辖地。金朝在大定年间开始修筑规模宏大的金长城，总长近5000
5、公里，在兴安盟境内通过的共有4条。元代，兴安盟地区归辽阳行省州所辖。元太祖成吉思汗在统一中国北方后，分封近戚功臣，兴安盟一带为其三弟帖木哥斡赤斤的封地。明朝为泰宁卫辖地。清代，居住在兴安盟一带的是科尔沁蒙古。清廷对蒙古地区的管理，沿袭了满洲八旗制度，拆散蒙古部落，编成盟旗，使其互相制约，无法联合。 民国时期，延续了清代的蒙古封建王公制度，盟旗的设置和区域均未改变。 值得一提的是，震惊中外的“中村事件”就发生在兴安盟科右前旗的察尔森镇。此事外后来被日本侵略者作为一个借口发动了“九一八”事变。 “九一八”事变后，日寇的铁蹄践踏着我国东北的大好河山。1932年6月，兴安盟在“伪满洲国”统治下设立兴安
6、省，省府驻王爷庙（今乌兰浩特市）。 1945年8月，苏联对日宣战后，王爷庙的日伪分子处于极度混乱状态。8月11日，伪“兴安陆军军官学校”400多名青年军官学生起义，投向人民的怀抱。后来，他们在中国共产党的关怀领导下，成为内蒙古人民革命斗争的一支武装力量。 1946年1月16日，内蒙古东部葡些民族上层人士，在兴安盟的葛根庙召开了东蒙人民代表大会，宣布成立东蒙自治政府，并建立了东蒙自治军。兴安盟也同时成立，上属东蒙自治政府，下辖五旗一街：西科前旗、西科中旗、西科后旗、喜扎嘎尔旗、扎赉特旗、王爷庙街。 对兴安盟人民来说，最光荣、最值得纪念的事情是：1947年5月1日在王爷庙成立了内蒙古自治区政府。
7、抗日战争胜利后，为了推进内蒙古自治运动的统一，于1945年11月在张家口成立了内蒙古自治运动联合会。1946年3月，内蒙古自治运动联合会和东蒙自治政府的代表洪于承德，经过反复协商，4月3日正式通过决议，确认中国共产党是内蒙古自治运动的领导者，民族区域自治不是独立自治。“四三”会议后在东部区成立了自治运动联合会东蒙总分会。5月15日，东蒙总分会在王爷庙召开节东部地区临时代表会议，宣布撤销东蒙自治政府，成立由东北人民政府和内蒙古自治动联合会双重领导的兴安省人民政府。 随着自治运动的深入发展，内蒙古地区的各族人民要求成立自治政府的呼声十分强烈。中共中央于1947年3月发出批示，决定成立统一的内蒙古自
8、治政府。内蒙古自治运动联合会遵照中央指示，在王爷庙隆重召开了有各盟旗、各民族、各阶层392名代表参加的内蒙古人民代表会议，选举产生了以乌兰夫为主席的内蒙古自治政府。5月1日，内蒙古自治区宣布正式成立，从此，全国第一个少数民族区诞生，为中国实行少数民族区域自治树立了光辉的典范，王爷庙改为乌兰浩特市。 内蒙古自治政府成立以后，兴安盟的建制和归属，曾经变更了几次。1947年自治政府成立不久，兴安盟归自治政府直接领导。1952年，内蒙古成立东部区行政公署，驻乌兰浩特市，兴安盟的建制随之撤销。原兴安盟与呼纳盟合并，改称呼伦贝尔盟。1969年随着内蒙古自治区行政区划的变更，原兴安盟的扎赉特旗随呼伦贝尔盟划
9、归黑龙江省，科尔沁右翼前旗、突泉县划归吉林省白城地区，科尔沁右翼中旗随通辽划归吉林省。1979年，内蒙古自治区恢复原建制，扎赉特旗、科尔沁右翼前旗、突泉县划回呼伦贝尔盟，科尔沁右翼中旗仍属通辽。1980年，经国务院批准，恢复兴安盟建制，直到现在。 13 兴安盟公共服务设施概况兴安盟公共服务设施概况如下： 宾馆：富丽豪华、舒适典雅的兴安宾馆贵宾楼、迎宾楼、仁达宾馆、乌兰浩特市宾馆、科右前旗宾馆、乌钢宾馆等均为良好食宿场所。 学校：大中专院校、高中和完全中学124所、小学校935所、自然科学院所6个。 医院：旗县以上各类医院29所，全盟各级各类医疗单位共有病床8000余张。 娱乐场所：装修豪华、娱
10、乐项目众多的夜总会、休闲广场、保龄球馆、洗浴广场，为您消闲娱乐提供了良好的环境水源：乌兰浩特市自来水主支管道共256公里，日供水能力10万立方米。 电力：兴安盟电网通过220千伏安、右乌线与东北电网相连，乌兰浩特市北郊主变容量12.6万千伏安，担负全网供电，年供电量三亿度以上。 热能：乌兰浩特热电厂装炉三台总容量225吨，装机二台总容量2.4万千瓦，取暖期热水采暖24小时连续供应。兴安盟的交通运输情况综合如下： 铁路：兴安盟境内有白阿、通霍两条铁路干线543公里，有乌兰浩特市开往北京、长春、哈尔滨、白城等地的始发直达列车。 公路：111国道、302国道、S202国道贯穿兴安盟南北，全盟公路干支
11、相连、县乡相通、通车里程已达2665公里。 航空：机场距乌兰浩特市10公里、机场设施完备，可起降大中型客机，现已开通乌兰浩特北京呼和浩特和乌兰浩特至北京两个航线。乌兰浩特至北京两地天天有往返航班。2 乌兰浩特市概况21 乌兰浩特基本概况乌兰浩特，蒙古语意为“红色的城市”，坐落于内蒙古东部，大兴安岭南麓、科尔沁草原腹地，地理坐标介于北纬45.5546.18，东经121.51121.20之间，西南邻吉林省洮南市，其余方位均与科尔沁右翼前旗接壤（见图一）。1947年5月图一：乌兰浩特位置图1日，全国第一个少数民族自治政府内蒙古自治区人民政府在这里诞生，乌兰浩特市也因此成为内蒙古自治区的“红色摇篮”。
12、乌兰浩特市是兴安盟政治、经济、文化、交通中心，现辖4个镇、7个街道办事处（乌兰浩特市隶属内蒙古自治区兴安盟，为兴安盟行政公署所在地，县级市，下辖兴安办事处、爱国办事处、和平办事处、胜利办事处、铁西办事处、都林办事处、五一办事处，乌兰哈达镇、义勒力特镇、居力很镇、永联镇），总面积865.15平方公里，共有蒙古、汉、满、朝鲜等17个民族，总人口29万人。乌兰浩特市地处东北经济圈。凭借优越的地理位置，几年来，乌兰浩特市委、政府坚持实施“工业立市、乳业强市、科教兴市、旅游富民、城市化带动、开放促发展、经济民营化 ”七大战略，扎实推进工业化、城镇化、产业化进程，国民经济实现了持续、快速、健康、协调发展。
13、工业发展迅速，依托资源优势和区位优势，初步形成了以 “电力、化工、冶金建材、以乳业为重点的家畜产品加工、制药和烟草”六大支柱产业为主的产业格局。工业经济在国民经济中已经占据了主导地位。2002年、 2003年启动建设的乌兰浩特经济技术开发区和四镇民营工业园区已初具规模，“一区四园”的工业布局基本建立。农村经济结构渐趋合理，以蒙牛乳业、草原兴发、吉林德大、金百灵米业等加工企业为龙头，先后建成了奶牛、肉鸡、肉羊养殖基地和优质稻米、无公害蔬菜种植基地，农业产业化水平进一步提高。特别是奶牛养殖发展迅猛，2004年全市奶牛存栏总数突破8.5万头。第三产业蓬勃发展，交通运输、餐饮娱乐、房地产等传统服务业得
14、以改造和提升，金融、保险、咨询、法律服务等现代服务业广泛兴起，为经济发展注入了新的活力。教育、科技、文化、卫生等社会事业全面推进，先后荣获全国“两基”工作先进市、全国科技工作先进市、全国双拥模范城、自治区五星级文明城市和“十佳”文明城市等殊荣。2004年，全市地区国内生产总值完成35.8亿元，同比增长18.8%，其中第一产业增加值3.2亿元，同比增长23.1%，第二产业增加值16.1亿元，同比增长29.6%；第三产业增加值16.5亿元，同比增长9.2%。财政收入完成3.77亿元，同比增长35.9%，其中地方财政收入完成15161万元，增长56.0%。城镇居民人均可支配收入7250元，农民人均纯
15、收入 3203元。 乌兰浩特市交通通讯发达快捷，城市功能健全完备。111国道、302国道纵贯全境；乌兰浩特民航机场可起降大中型客机，已开通至北京、呼和浩特等地的往返航班；白城阿尔山铁路纵贯南北，开通了直达北京、长春、哈尔滨等城市的客运和旅游列车。乌兰浩特地处东北经济圈，距沈阳600公里，距长春430公里，距哈尔滨500公里，距大连1100公里。铁路、民航示意图如下图二示：图二：民航铁路示意图现代化通讯设施一应俱全，通讯网络连通海内外。城市基础设施日臻完善，主要街路改造一新，建成了中小城市并不多见的污水处理厂和垃圾处理场，改造建设了五一广场、站前广场和市政广场，市容市貌日新月异。 乌兰浩特市旅游
16、资源丰富。坐落在罕山之巅的成吉思汗庙闻名遐迩，与远在鄂尔多斯市的成吉思汗陵遥相呼应，并称“东庙西陵”。乌兰浩特曾因清朝札萨克图旗第三代郡王在此建立家庙而旧称“王爷庙”，现正启动建设的王爷庙复建工程，将再现红城 300年的厚重历史。五一会址、乌兰夫办公旧址等著名的革命遗址，生动地记录了内蒙古自治区的诞生历史。周边的阿尔山天然温泉群和原始森林，葛根庙遗址，远古游牧部落岩洞、岩画，国家级自然保护区科尔沁湿地等自然景观，美丽神奇，引人入胜。蒙古、朝鲜等少数民族热情奔放、豪爽好客、能歌善舞、古道淳朴的民风，让人宾至如归。目前，乌兰浩特正致力于建设以蒙元文化、红色文化为主线，以成吉思汗庙为品牌，以自然风光
17、、历史文化、革命传统、民族风情为载体的文化名城和区域旅游中心。 乌兰浩特市是一座开放的城市。自 1987年被国务院批准为甲级开放城市以来，乌兰浩特市不断加强对外交流，扩大对外合作，现已与俄罗斯、韩国、日本等国家和国内许多地区建立了良好的文化交流和经济协作关系。为了进一步提升对外开放和招商引资水平，乌兰浩特市正在打造东北地区投资环境最佳城市，突出建设廉洁高效的行政环境、公平诚信的市场环境以及和谐有序的人文环境，以最优惠的政策、最优化的环境、最周到的服务掀起新一轮的对外开放热潮。22 乌兰浩特市经济及建设情况221经济总量持续增长，运行质量明显提高 2004年全市地区生产总值完成35.81亿元，增
18、长18.8%，总量占全盟的35.7%，均量是全盟平均水平的2.1倍。其中第一产业增加值完成3.18亿元，增长23.1%；第二产业增加值完成16.1亿元，增长29.6%；第三产业增加值完成16.53亿元，增长9.2%。经济结构进一步优化，三次产业比为9:45:46。全社会固定资产投资完成27.33亿元，增长64.5%，占全盟的51.5%。财政收入完成3.77亿元，增长35.9%，占全盟的41.5%，其中地方财政收入完成1.52亿元，增长56%。GDP含税率达到10.5%，比上年提高1个百分点。 1）工业经济大幅提速增效。全口径工业增加值完成12.68亿元，增长35.4%，占GDP的比重达到35.
19、4%，比上年提高4.3个百分点。规模以上工业增加值完成10.12亿元，增长47.6%。工业企业实现税收2.85亿元，增长17.7%。39个工业重点项目开工33个，竣工22个，累计完成投资7.15亿元。特别是蒙牛二期、白医制药、绿色有机肥、金谷粮油等扩产改造项目的竣工投产，对全市经济发展起到了巨大的加速作用。经济技术开发区和四镇民营企业创业中心的基础设施进一步完善，对项目的承载力大大增强。开发区新入驻企业3家，总数达到13家，完成工业增加值1.85亿元，比去年翻了一番；创业中心共引进项目62个，实现工业增加值3300万元。2）农业经济结构得到优化升级。畜牧业在大农业中的主导地位进一步巩固，增加值
20、占一产的比重达到70.9%。尤其是乳业发展迅猛，新增奶牛2万余头，总数突破6.2万头，占全盟的53.9%。种植业结构进一步优化，水稻、蔬菜和饲料播种面积占总播种面积的35.6%，对大灾之年增加农民收入起到了十分关键的作用。农田水利基本建设得到加强，新增水浇地1.15万亩，治理水土流失面积2万亩。加大封山禁牧力度，生态建设方式发生根本转变。农产品加工转化能力日益增强，产值在300万元以上的农产品加工企业达到27家，实现销售收入8.2亿元，出口创汇110万美元。3）第三产业发展步伐明显加快。旅游业进一步发展壮大，全年接待游客67.9万人/天，旅游收入首次突破亿元。旅游建设项目进展顺利，王爷庙复建项
21、目完成一期工程，投资6000万元的四星级宾馆项目开工建设，投资3亿元的蒙元文化一条街项目达成开发建设协议。成吉思汗庙旅游景区通过专家组验收，晋升为国家3A级旅游景区。加强与周边地区旅游资源的衔接，在自治区规划的东部4条黄金路线中，有3条经过我市，增加了我市旅游客源和知名度。房地产业快速发展，全年房地产开发建设面积达到33.7 万平方米，实现投资2.3亿元。一期建设12万平方米的物流中心正式启动运营，成为全盟首家集仓储运输、包装配送等功能于一体的大型物流服务平台。全社会消费品零售总额实现21.12亿元，增长19.5%。4）招商引资取得重大突破。全市上下把招商引资作为推动经济发展的“第一动力”，积
22、极谋划项目，主动出击，广泛洽谈，践行践诺。特别是出台关于进一步扩大乌兰浩特地区对外开放加快经济发展的补充规定、关于鼓励引进国内外资金和向上争取资金奖励办法，实行部门与企业服务明白卡制度和重点企业挂牌保护制度，改善了经济发展环境，实现了招商引资新跨越。全市共引进项目92个，引进国内资金 8.46亿元，增长59%；引进外资386.6万美元，增长46.4%。向上争取资金6781万元，增长39.6%，是当年地方财政收入的44.6%。这些资金对于我们深化改革、加快发展、维护稳定起到了至关重要的作用。2。2。2城市建设力度加大，综合服务功能日臻完善 围绕市委年初提出的建设拥有50万人口的区域性中心城市的目
23、标，树立经营城市的理念，采取市场运作的方式，掀起了城市开发和建设的新一轮热潮。1）城市重点项目建设进展顺利。罕山街公铁立交桥开工建设，桥梁基础已经完工，今年10月竣工投入使用。乌市与前旗新址连接路完成路基铺设，具备了通车条件。投资1.2亿元的城市管道燃气工程动工建设，已完成部分路段和室内管线铺设任务。滨河小区开发建设用地24万平方米，完成工程投资2.6亿元。市政广场一期工程和综合办公大楼二期工程建设基本完成。妥善解决第二热源经营权移交问题，全力支持企业扩网改造，确保了城市东部原有和新增供热面积正常供暖。2）硬化、绿化、亮化和净化工程快速推进。完成丝绸路、复兴东街综合改造工程，改善了道路通行条件
24、。安排专项资金150万元，治理小巷24条。城区新增绿地面积 8万平方米，绿化覆盖率达到26.64%，人均公共绿地面积达到16.3平方米。圆满完成联胜街、团结街、乌兰街排污排水，爱国南路排洪明渠清障清淤，污染源调查整治，给水管网改造和环卫设施建设工程任务，城市功能得到提升，市容市貌明显改善。2。2。3 各项改革纵深推进，社会事业蓬勃发展 坚持用系统、全面的观点，加大改革创新力度，整体推进各项社会事业，促进了经济社会协调发展。1）各项改革成效显著。按照因企施策、分类指导、依法实施的原则，采取破产、重组、出售等方式，完成了红云酒业、百货大楼、市宾馆等9家企业改革。特别是抓住金融部门集中处置企业不良贷
25、款的有利时机，化解10余家企业银行抵押资产9000万元，为企业的改革和启动铺平了道路。扎实推进行政审批制度改革，认真贯彻行政许可法，减少审批项目和环节，加快了政府职能转变。完成中小学内部管理体制、农村卫生院“县办县管 ”体制改革和计划生育工作综合改革，各行各业呈现出新的生机和活力。 2）社会事业协调发展。坚持科技兴工和科技兴农，进一步加强了科普知识宣传和适用技术推广。全年共举办科技培训班378期，培训农民3.5万人次；推广区级先进适用技术10项、盟级18项。新建兴安二小、一中、四中、五中教学楼，配备多媒体电教设备，安装远程教育网，进一步改善了办学条件。成功承办乌兰浩特国际女子网球挑战赛和首届“
26、友好城市杯”老年门球邀请赛，提高了我市知名度和影响力。组织“与祖国同行?激情广场大家唱”系列文化活动，开展文化娱乐场所专项整治行动，形成了健康向上的文化生活氛围。高度重视非典、禽流感等重大传染病预防工作，有效防止了疫情传入。深入开展爱国卫生运动，全面实施食品放心工程，保障了群众生命健康安全。统计、审计、外事、红会、残联、民兵、双拥、民族宗教、机关事务管理等工作都取得新进展。金融、税务、工商、质监、电力、气象等垂直管理部门充分发挥职能作用，较好地服务了全市经济发展大局。3）精神文明和民主法制建设稳步推进。通过开展公民道德建设十大标兵评选、千里文明大通道创建和五星级文明出租车竞赛等群众性精神文明创
27、建活动，使广大群众在参与中受到教育、得到提高。认真办理人大代表建议和政协委员提案，办结率达到100%，绝大部分建议和提案得到较好落实。积极推进政务公开，深入开展行风评议，使“树立行业新风，优化发展环境”这一主题得到进一步弘扬。严格落实安全生产责任制，加大监督、检查和整改力度，全年无重大安全事故发生。高度重视群众来信来访，加强隐患排查和预案工作，及时处理信访突出问题，切实保障了群众合法权益。开展全警大练兵和“平安红城”创建活动，严厉打击各种违法犯罪行为，有效维护了社会稳定。2。2。4 社会保障体系逐步完善，人民生活水平不断提高 始终关注社会弱势群体，加大扶贫帮困力度，增强社会保障功能，人民群众共
28、享了改革发展成果。 1）社会保障工作得到加强。五大险种全面实施，同时推进，新增参保人数12071人，总数达到69448人，全年发放社会保险金4713万元。城镇居民最低生活保障和环卫工人工资标准进一步提高，12000人从中受益。就业和再就业力度加大，安置就业4486人。政府出资83万元开发公益岗位，安排360名“4050” 人员就业。全年劳务输出9972人，比上年增加6525人。2）扶贫帮困机制不断健全。在全盟率先成立慈善协会，向上争取和向社会募集资金50万元。深入开展扶困再就业援助行动，全市党政机关、事业单位捐款78万元，帮扶 1000名下岗失业特困人员。提高农村特困人口救助标准，市级财政救助
29、比例由每年每人100元增加到200元，全年发放救助金18.5万元。推广流动畜群扶贫方式，购进优质绒山羊624只，扶助贫困户104户。3）城乡居民生活水平进一步提高。城镇居民人均可支配收入达到7250元，比上年增加699元，比全盟平均水平高784元；农民人均纯收入达到3203元，比上年增加585元，比全盟平均水平高1163元。居民储蓄存款余额达到25.5亿元，比年初增加4.4亿元。城乡居民家庭恩格尔系数分别达到29.5%和46.9%。城市居民人均住宅建筑面积达到21.4平方米，住宅成套率达到53.3%,均比上年有所提高。23 乌兰浩特市招商引资优惠政策（试行） 第一章 总 则 为进一步推动乌兰浩
30、特市对外开放事业的发展，给企业和投资者创造良好宽松的发展环境，根据国家和自治区的有关法律、法规和政策，结合乌市实际，特制定本优惠政策。 第一条在乌兰浩特市境内兴办的中外合资经营企业、中外合作经营企业、外商独资企业和来我市投资兴办企业及兴办其它公益事业的本市外的投资者（统称外地投资企业）可享受与优惠政策相应的各项规定。本市境内符合条件的投资者，可参照执行。 第二章税收优惠政策 第二条凡是符合本政策第一条之规定的，乌市各涉税部门要认真执行国务院办公厅转发国务院西部大开发办关于西部大开发若干政策措施实施意见的通知（国办发200173号）、内蒙古自治区鼓励外商投资优惠政策内蒙古自治区扩大横向联合优惠政
31、策（内政发1999112号）及内蒙古自治区加快发展第三产业若干政策规定文件中的各项税收减免及返还政策。 第三条在乌市新办交通、电力、水利、邮政、广播、电视企业，其业务收入占企业总收入70以上的，内资企业（指市外国内投资企业，下同）自生产经营之日起，2年内免征企业所得税，3-5年减半征收企业所得税；外资企业（指国外和港、澳、台投资企业，下同）经营期在10年以上的，自获利年度起（以财税部门认定为准，下同），两年内免征企业所得税，3-5年减半征收企业所得税。 第四条 对经营期在10年以上的生产加工型内资和外资企业，自获利年度起，企业所得税5年内先征后返，第6-8年企业所得税先征后返50%，第9年到经
32、营期满，企业按正常税率缴纳企业所得税；增值税市级财政可用部分，在企业投产后5年内全额返还。 实际经营期不满10年的，应当追缴已返还的企业所得税和增值税税款。 第五条以产品出口为主的外资企业，适用国家现行的出口退（免）税政策。企业所得税返还期满后，凡当年出口产值超过本年度产品总值60%的，经市财政部门核准，超出部分的企业所得税由市财政按10%比例返还。 第六条从事服务性行业和公益事业的外资企业，自获利年度起，企业按确定税率上缴所得税，由市财政按50%比例返还。 第七条企业的外国（含港澳台）投资者，将从企业分得的利润直接再投资该 企业增加注册资本，或者作为资本投资开办其它外资企业，经营期不少于5年
33、的，经投资者申请，由市财政核准，其再投资部分已缴纳的企业所得税税款由市财政全额返还。 第八条市外科研单位和大专院校在乌市设立的机构，从事技术开发、转让、培训、咨询、承包、服务所得的技术性服务收入，企业所得税和营业税由市财政全额返还。 第九条来乌市以技术、专利、名牌商标、设备等作价投资入股和以“三来一补”（来料、来样、来件加工、补偿贸易）形式兴办的内资合作项目，从获利年度起，3年内企业所得税全额先征后返。 第十条凡在乌兰浩特新办的独立核算的从事公用事业、商业、物资业、对外贸易业、旅游业、仓储业、居民服务业、饮食业、教育文化事业、卫生事业的企业或经营单位，自开业之日起，报经主管税务机关批准，可减征
34、或者免征企业所得税一年。乌兰浩特市的劳动服务企业（集体经济性质）凡当年安置失业人员超过本企业职工总数的60，可免征所得税三年；凡当年新安置失业人员分别占本企业职工30、20、10，可分别享受二年减征所得税50%、40%、30%的照顾。 第十一条凡列入国家及自治区城市基础设施的建设项目，盟、市确定的重点工程项目及市区内特殊地段改造工程，住宅小区在2万平方米以上的开发项目、大型市场开发等，销售营业税按50%返还。 第十二条兴办企业和房地产开发进行房屋拆迁时，拆迁契税实行先征后返。 第三章土地使用优惠政策 第十三条外资企业在批准的建设期内，土地使用费实行先收后返。其中，从事教育、环保、医疗卫生、科研
35、培训及其他社会公益事业的，免交土地使用费；利用现有企业场地兴办企业、经营期在10年以上的，从开业年度起8年内免交土地使用费。 第十四条将乌市国有退化草牧场、荒山、荒地、荒漠、荒滩、荒沟开发为建设用地的，在达到合同规定的开发规模后，其土地出让金由市财政先收后返80%。 第十五条 以租赁方式取得土地使用权并兴办工业加工项目，投资规模在100万元以上（含100万元）、300万元以下的，2年内免收土地年地租；投资规模在300万元以上（含300万元）、500万元以下的，3年内免收土地年地租；投资规模在500万元以上的（含500万元），4年内免收土地年地租。 第十六条以出让方式取得土地使用权并兴办工业加工
36、项目，投资规模与上款一致的，土地出让金分别按20%、30%、50%的比例返还。 第十七条凡在市工业园区投资兴办工业加工项目，投资密度每亩30万元、总投资额在500万元以上的，土地出让金先收后返80%；投资密度达不到每亩30万元以上、总投资额在500万元以下的，土地 出让金按现行收费标准先收后返60%。 第十八条凡外地投资者购买现有企业，启动生产经营的，土地出让金先收后返50%。 第十九条凡外地投资者从事商业、旅游等经营项目，以出让方式取得土地使用权的，土地出让金先收后返30%。 第二十条凡投资兴办学校、幼儿园、敬老院等社会公益事业和社会福利事业的，土地出让金先收后返80%。 第二十一条开发商成
37、片拆迁居民住宅，开发建设住宅楼2万平方米以上的，土地出让金可享受经济适用住房政策，先收后返80%；非住宅土地出让金先收后返50%。 第二十二条 沿街进行住宅开发和商业网点、娱乐设施等商业服务性开发建设，打通拓宽城市道路的，原红线以内占道部分和退红线部分，土地出让金先收后返80%，其余部分土地出让金先收后返50%。 第二十三条 购买国有荒山、荒地等未利用地进行造林、种草等生态建设的，土地出让金先收后返80%，实行土地使用权50年不变。 第四章费用减免政策 第二十四条对从事产品出口、高新技术、能源、交通、基础设施建设和原材料生产的企业，按项目分类，城市基础设施配套费按50收取。 第二十五条经济适用
38、住房按5元/平方米收取城市基础设施配套费，非住宅和其他建设项目按10元/平方米收取城市基础设施配套费。 第二十六条 经济适用住房人防工程建设费按国家、自治区最低标准收取；其他建设项目人防工程建设费可采取一事一议的方法给予适度照顾。 第二十七条开发施工现场免收占道占地费、环境噪声污染费。环境影响评价费按环境保护法和建设项目环境保护管理条例有关规定最低限额收取。 第二十八条房屋拆迁管理费按照征收标准的50%收取。 第二十九条凡在乌市工业园区兴办企业，其自有生产和办公用车按照盟委20028号文件执行。对外地在乌市投资企业的违规车辆（肇事车辆除外）不罚款、不扣车、不扣证。 第三十条凡配合城市建设进行的
39、各种管线铺设和地上线路转为地下的，减半征收各项费用，需要破路的，道路恢复费据实交纳。 第三十一条免收园林绿化费和异地绿化费。 第三十二条建筑垃圾处理费按3元/立方米收取。 第三十三条自来水、供暖、电业、电信、通讯等垄断经营行业，在经营、收费、服务中要严格执行国家计委、财政部和自治区有关文件规定，已明令取消的收费项目必须取消。不得超范围、超标准收费。? 第三十四条放宽市场准入条件，对 外地投资不设产业门槛，除国家明令禁止的行业和领域外，外地投资者均可投资兴办，并享受相关优惠政策。 第三十五条凡外地投资企业投资额超过800万元的，可自带符合资质等级且与工程类别相符的施工队伍，但必须到盟建设行政主管
40、部门进行资格审查。 第三十六条凡大型投资项目、特殊投资项目、高载能投资项目、铁西区房地产开发项目和铁西区的其他投资项目以及洮儿河以东地区房地产开发项目和其他投资项目，可采取一事一议的办法，优惠政策可在现有基础上再行优惠。 第五章公共服务领域优惠政策 第三十七条成立乌市行政审批领导小组，为招商企业提供一条龙式行政审批服务，严格按照各部门向社会公开的服务承诺制度规定的时限办理所有审批手续。市级以上重点项目，涉及盟级部门审批的，可报盟有关部门备案，边建设边办理有关手续。 第三十八条乌市各行政审批部门要把审批项目、审批程序、所需材料、收费标准、受理时限、投诉监督电话等向外界公开，接受投资者和社会监督。
41、各部门在接到企业提交的行政审批申请后，要立即为企业提供全程跟踪服务。 第三十九条由纪检、监察部门的行政效能投诉中心负责处理外地客商的投诉和立案查处工作，并定期召开座谈会，征求客商对我市投资环境的意见。 第四十条凡外地投资者（包括随其来乌的管理人员、工程技术人员）子女入托、入学，经乌兰浩特市对外开放领导小组办公室认证并出具相关手续后，享受乌市居民同等待遇。 第四十一条投资规模较大的外来企业可以设立集体户口；凡有固定住宅、有相对稳定收入的外来人口，办理落户手续只收取工本费；根据出入境管理的有关规定，简化境外人员出入境手续，取消对外国人住宿地点的限制。 第四十二条对外资企业和投资额较大、拉动作用较强
42、的区盟级内资企业，实行重点保护；对投资在500万元以上的市级企业实行挂牌保护。确需检查收费的，必须经市委或政府分管领导批准。 第四十三条 外资企业在地方行政事业性收费方面享受国民待遇，按中国企业、公民收费标准收费，并可使用人民币结算。涉及对招商企业的行政事业性收费，均按最低限收取。其中市直行政事业性收费统一由乌兰浩特市财政预算外资金管理局收取，然后分头划拨。 第四十四条 外资企业在生产和流通中需要短期周转资金和其它必需的信贷资金，经开户银行审核，按照放贷程序优先放贷。外资企业可以用现汇、固定资产或国家允许的其它财产向银行抵押，申请人民币贷款。 第四十五条在外资企业工作的外籍职工（包括其家庭成员
43、），凭本人所在单 位的有效证件，在市内的食宿、交通、医疗等方面，实行与国人同一收费标准。 第四十六条实行首问负责制，外地客商来乌市办理业务，无论首先咨询到哪个部门、哪名工作人员，都要热情接待并负责将客商带到办事地点。对外地投资企业要求批复和解决的申报文函，受理部门自受理之日起，在3个工作日内做出答复，需要报上级部门批复的，要全力协调办理。 第四十七条对外地投资企业在供水、供电、电信等配套设施服务方面，各有关部门要给予大力帮助和支持。供水指标适度放宽，并根据企业发展及时予以调整；供电部门要加强电力调度，对符合双电源供电或专线供电条件的，企业提出申请后，要及时予以配置，并给予适当的优惠。任何配套供
44、应服务部门不得以任何借口对外地投资企业终止或停止服务，遇有特殊原因应提前通知有关企业，讲明原因，并向乌兰浩特市人民政府汇报。 第六章奖励政策 第四十八条凡引进国内外资金联合投资兴办或独资兴办企业，根据投资规模和企业对地方经济的拉动作用，待企业建成投产后，给予引荐人一次性奖励。特别重大的招商引资项目，可采取“一事一议”的办法给予引荐人重奖。 第四十九条所有奖金发放，必须经当地会计师事务所对招商引资企业验资（或资信证明），并经乌兰浩特市对外开放领导小组办公室进行资格认证，由乌兰浩特市政府审核后，由市政府向引荐人发放奖金。 第七章附则 第五十条对投资在2000万元以上的项目，采取“一事一议、特事特办
45、”的办法给予政策扶持。 第五十一条横向联合的企业，外地投资者的投资比例达到25%以上的，享受内资企业的优惠政策；达不到25%的，可享受部分优惠政策；在多个或一个项目方面联合的，联合的项目可单独享受相应的优惠政策。 第五十二条本优惠政策所称的税费返还资金是指市级财政可用部分资金，所称税收减免是指先征后返，每年年底由市财政一次性返还。 第五十三条本优惠政策所涉及的政策性减免的有关税费，必须经乌兰浩特市对外开放领导小组办公室进行资格认证，并颁发资格认证书，由市政府审核后方可兑现。 第五十四条国家、自治区出台的有关政策规定优于本优惠政策或本优惠政策未涉及的，执行国家和自治区规定。 第五十五条本优惠政策
46、由乌兰浩特市对外开放领导小组办公室负责解释。本优惠政策自发布之日起施行。3 市调分析3.1产品分析近几年,乌兰浩特市产品形式也趋于多样化,有面向中层消费的多层中挡住宅，也有适合单身白领一族的小户型公寓，也有面向低收入家庭的经济适用房。3.2价格分析目前乌兰浩特市住宅价格都在11001400元/平方米之间，门市房按地理位置不同20003300元/平米不等。项目地住宅价格情况表：表一楼盘名称住宅价格（元/平米）门市价格（元/平米）面积范围（平米）金地佳园14203280滨河小区1300（1-5层）1320（6-7层）2000240070120和谐家园110014002450锦绣家园1490300080903.3开发及销售情况2004年度住宅及商业用房开发销售情况表：表二名 称面积（单位M2）总施工面积336848总竣工面积234736住宅开发面积261015商业用房开发面积75438住宅销售面积149593商业用房销售面积48042从上表可以看出，2004年乌兰浩特市住宅总体销售率为57%，商业用房销售率为64%。3.4现
