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1、中体奥林匹克花园A/C地块市场定位及营销推广策划报告目 录上册 市场研究及背景分析第一部分总体市场研究一、经济、房地产行业以及政策背景要素点评及对项目的影响二、北京低密度别墅市场研究及2006年别墅市场预期三、北京经济型别墅市场对比分析（竞争区域分析）第二部分区域市场研究一、区域市场价值分析（板块发展、交通、配套、环境等要素）二、区域房地产市场分析1. 区域房地产市场供应量分析2. 区域房地产市场供应格局3. 区域房地产市场价格走势分析4. 区域市场目标客群分析（客户深度访谈）5. 区域市场项目总体销售情况三、区域项目深度竞争分析1. 总体规划对比分析额和2. 产品对比分析3. 价格对比分析4
2、. 销售情况对比分析5. 广告推广思路对比分析四、区域市场研究总结下册 项目定位、产品概念设计建议及营销推广策略第三部分项目本体条件分析一、项目A、C地块区位及地块价值条件分析二、项目SWOT分析及应对策略第四部分项目定位一、项目A、C地块市场方向键以及发展战略二、目标市场定位三、目标客群定位四、项目产品定位建议及概念性设计建议五、A、C地块价格定位建议第五部分项目营销推广策略一、 项目市场价值及机会点挖掘二、 项目总体推盘思路三、 项目营销推广策略四、 项目广告推广策略第一部分总体市场研究一、宏观市场背景要素点评及对项目的影响（一）2005年宏观经济运行情况分析根据国家统计局发布信息，200
3、5年1-8月份，我国经济平稳运行，工业继续保持稳定增长态势，全社会固定资产投资快速增长，消费市场保持稳定，物价涨幅稳中趋降。由于国家统计局没有公布2005年1-8月居民人均可支配收入的同期增长幅度，所以没有此指标走势图。详细情况见下图。数据来源：国家统计局 根据北京统计局发布信息，北京市1-8月份经济稳步增长，生产、投资、消费、居民收入和财政收入平稳增长，对外经济发展继续强势增长。2005年1-9月全国宏观经济指标走势宏观经济指标增长幅度工业增加值16.3%全社会固定资产投资27.7%房地产开发投资23.6%社会消费品总额一三.0%（数据来源：国家统计局）数据来源：北京市统计局 与全国1-8月
4、宏观经济指标的相对比，北京宏观经济有个明显的特征：全社会固定资产投资和房地产开发投资增长的幅度远赶不上全国的 增长幅度。详细情况见下表。（二）2005年宏观经行业市场发展状况1、全国房地产市场发展状况根据国家统计局发布的国房景气指数报告显示，1-8月全国房地产行业发展概况如下：2005年1-8月全国房地产主要发展指标指标单位全国05年1-8月与去年同比涨幅土地开发亿平方米1.1-2.3%房地产开发投资亿元892022.3%房屋施工面积亿平方米一三.1一八.9%本年资金来源亿元1271222.8%商品房空置面积亿平方米1.0810.5%（数据来源：国家统计局）（1）土地开发-1-8月份，全国完成
5、土地开发面积1.1亿平方米，同比下降2.3%。（2）房地产开发投资-1-8月份，全国完成房地产开发投资8920亿元，同比增长22.3%。其中，完成商品住宅投资6010亿元，增长21.5%；完成经济适用住房投资3一五亿元，下降一三.8%。（3）房屋施工面积-1-8月份，全国累计完成房屋施工面积一三.1亿平方米，同比增长一八.9%。其中，住宅施工面积10.一五亿平方米，增长19.2%；办公楼施工面积54一五万平方米，增长11%；商业营业用房施工面积1.67亿平方米，增长19.2%。（4）本年资金来源-1-8月份，全国房地产开发企业到位资金12712亿元，同比增长22.8%。其中，国内贷款2374亿
6、元，增长10.9%；企业自筹资金4374亿元，增长38.8%；利用外资165亿元，增长26.8%。（5）商品房空置面积-到8月末，全国商品房空置面积1.08亿平方米，同比增长10.5%。其中，商品住宅空置面积0.60亿平方米，增长3.8%。（6）商品房销售价格-1-8月份，全国新建商品住宅平均销售价格为2996元/平方米，办公楼平均销售价格为6786元/平方米，商业营业用房平均销售价格为5223元/平方米。 2、北京房地产市场发展状况根据北京市建委发布的2005年1-8月北京房地产市场信息显示，北京房地产行业的发展概况如下：2005年1-8月北京房地产主要发展指标指标单位北京05年1-8月与去
7、年同比涨幅房地产开发投资亿元7857%开放当年资金到位亿元一五35.5一三.4%商品房施工面积万平方米8503.67.6%商品期房供应面积万平方米一八82.4-20.9%商品房空置面积万平方米385.423.7%预售商品房买卖价格元/平方米728322.7%（数据来源：北京市建委）（1）房地产投资开发-1-8月，全市房地产开发投资完成785亿元，同比增长7%，低于上年同期一三.8个百分点；其中，商品住宅开发投资完成392.1亿元，同比下降1.3%。（2）开发当年资金到位-1-8月，全市房地产开发当年到位资金一五35.5亿元，同比增长一三.4%；其中国内贷款同比增长8.2%，外资同比下降47.3
8、%。（3）商品房施工、新开工情况-1-8月，全市商品房施工面积为8503.6万平方米，同比增长7.6%，增幅比上年同期低4.7个百分点。其中，商品住宅施工面积为5851.2万平方米，同比增长6.7%，增幅比上年同期低2.4个百分点。1-8月，全市商品房新开工面积一五81.9万平方米，同比下降4.7%。其中，商品住宅新开工面积1079万平方米，同比下降一五.1%。（4）商品期房供求情况-1-8月，全市期房批准预售面积一八82.4万平方米，同比下降20.9%，预售成交面积1473.4万平方米，同比下降20.2%。商品期房预售成交面积为当期批准预售面积的78.3%，比上年同期高0.6个百分点。其中商
9、品住宅期房批准预售面积1488.4万平方米，同比下降25.1%，预售成交面积一三39.1万平方米，同比下降22.7%。（5）商品房空置面积情况-截至8月底，全市空置一年以上（下同）商品房面积385.4万平方米，同比增长23.7%，增幅比上年同期高30.8个百分点。其中，商品住宅空置面积为266.3万平方米，涨幅为9%，占商品房空置面积的69.1%。（6）预售商品房买卖价格-1-8月，全市商品期房买卖平均价格7283元/平方米，同比上涨了一三45元/平方米，涨幅为22.7%。其中，商品住宅期房买卖价格为6625元/平方米，同比上涨了1027元/平方米，涨幅为一八.4%；其中8月份，全市商品住宅期
10、房预售均价6820元/平方米，比7月份低237元/平方米，环比降幅为3.4%;全市房价在3月份走高以来，4-8月，全市商品住宅期房每平方米平均售价在6805元至7一三6元之间波动，波幅在340元以内，全市商品住宅期房预售价格总体保持平稳。根据北京市建委、市统计局公布的数据，北京房地产市场的开发投资、本年资金来源、施工面积均有较大幅度的下降；1-8月，北京住宅市场吸纳率为72.7%，住宅市场的空置率5%。二、2005年北京别墅市场研究及06年别墅市场发展预期（一）、北京低密度住宅市场发展回顾 1990-1995年：外销大幕开启但好景不长尽管在1992年之前的80年代末就已经有了自称为“别墅”的产
11、品，但这些都是“土房子”，坡地、水景等设计都还没有引入。从全国而言，别墅最初进入市场时受到追捧，主要是因为在上个世纪90年代中国市场经济快速发展，一批先富起来的人有了对别墅产品的需求，而外籍置业者也开始关注丽京花园、御京、明珠园、嘉林等老牌项目。经过一段时间的市场消化后，别墅市场开始萎缩，业界认为其主要原因是市场份额小和产品的跟风，一些匆匆上马的项目从产品形态上完全失去了市场方向。由于没有形成专业的设计师和建筑材料的缺乏，当时的产品开发比较粗糙，有一部分被人们比喻为“宾馆”。种种原因造成大量积压和一部分项目的停工、烂尾，爆破别墅成为人们比较常见的事情。 1996-1999年：过度开发后徘徊不前
12、在北京别墅产品发展史上，1996-1999年几乎是一片空白。由于此前高档物业的过度开发，1995年国务院发出通知，别墅等高档住宅及度假村原则上不再批准立项，以后建设也要严格审批，别墅市场开始处于徘徊不前的状况。从此，高档别墅在供应上出现了断档，大约在亚北出现了一些中档的别墅在延续，如王府花园、蓬莱别墅、八仙别墅等，在市场上还可以看见。供应市场的别墅主要是一二年前开工，或者因总体市场下滑而推迟入市的烂尾项目或已经推出项目后期工程支撑着市场，而产品的设计创新也基本处于停滞不前的状态。 2.1.3 2000-2005年：政策高压下市场开始回暖2000年之后，别墅市场越来越活跃，出现了一批较好的项目，
13、北京别墅市场开始渐有起色，这期间政府连续针对别墅市场出台多项限制性措施，但由于需求的增加，各个区域别墅市场仍然在逐步扩大。一些“亚别墅”类产品如叠拼式、错层式别墅、联排式别墅等开始出现于市场以一种新的形式功能和产品设计提高了性价比，扩大了别墅的消费层次，如康城等项目一直持续开发到目前。目前，北京别墅主要分布在东北四环顺义机场路沿线的东北地区、亚北往昌平扩伸带、海淀区及上地的京城北部地区。别墅产品的内部结构和功能分区上更加合理，与普通住宅拉开了越来越大的差距，反映在户型设计上，针对不同收入层次的消费者很多项目的后续开发户型设计都做了较大调整。按照业界的基本判断，别墅市场的消费心理分界以总价300
14、万元以上、100万300万元之间和低于100万元分为三个明显的消费群体。相应的户型分布大约是300平方米以上、200300平方米和低于200平方米，高端产品多为大户型。（二）.2005年上半年北京别墅市场回顾2005年上半年，共推出容积率1.3以下项目28个（包括已上市项目新开二期或三期），新上市的别墅面积在100万平方米以上。其中57%分布于京城东北、北部及西北，32%分布于东部及东南，而西南方向仅推出3个项目，西部及南部均无新项目推出。从别墅项目所在区县来看，朝阳占8个，昌平区6个，占新开别墅的半壁江山；顺义、海淀、大兴别墅继续发力，分别有3个项目推向市场。从别墅项目所在片区来看，东部泛C
15、BD别墅区、亚奥京北别墅区分别达到7个和6个，占据新增别墅供应的头两把交椅，而西山别墅区也释放出巨大能量，新开别墅项目达到4个。2005年上半年新推低密度住宅中，容积率0.5以下的项目占到总数的43%，可见随着住宅郊区化及产品设计的不断提高，纯别墅项目正在成为主流，例如龙湾别墅的北美小独栋及优山美地C区的中式住宅都代表了人们对于产品及密度的追求。可以看出，未来以独栋、双拼形式为主的纯别墅项目供应量增长更为迅速。根据北京房地产信息网统计，2005年上半年与2004年同期相比，别墅及高档公寓销售套数略有减少，但销售价格略有提高，供需平衡，市场相对稳定。北京低密度住宅随着市场需求多元化、郊区化居住理
16、念的发展等各项因素的影响，已经成为2005年上半年住宅供应的主流。大致分为两类，一为郊区别墅，二为城市低密度住宅，开发商在低密度产品的打造上更加的用心，以满足不同人群对于居住品质的需要。亚北、中央别墅区依然是北京低密度住宅的主要集中地。而北京东部区域经过长时间的沉默后，上半年推出了中海安德鲁斯庄园、尚东庭、水郡长安、珠江国际城叠墅、Peking House等众多低密度项目，面向CBD高端人群，成为主要的集中区域。远郊区县的低密度项目作为第二居所，也正在为人们所接受，但上半年无大的供应量投入市场，部分开发商持观望态度。从产品形式上看，2004年中式别墅成为低密度产品中新的亮点，2005年上半年又
17、新推出了优山美地C区、东方太阳城等新的中式项目。从各板块区域新开盘项目来看，大致情况如下：亚北区域2005年上半年主要推出楼盘有壹千栋、紫庐、亚运新新家园二期等项目，开发商颇具实力，其中壹千栋项目规划一三02套独栋别墅，成为京城规模最大的独栋别墅区。中央别墅区上半年共推出新盘2个，龙湾别墅小独栋和优山美地C区中式别墅，两项目产品都具有一定的特色，在区域内形成差异化，避免竞争，对客户群体进行了很好的细分。东部及东南部上半年开盘项目较多，共9个低密度项目，为近年来开盘量最多的一次。其中，中档楼盘主要为尚东庭、样本等项目，高档楼盘主要为Peking House、中海安德鲁斯庄园等城市低密度项目。此次
18、不同类型、不同价位的低密度项目面市，意味着京城东部低密度住宅已经正式崛起，围绕着北京东扩等城市规划的展开，房地产开发的脚步已然开始跟进。然而，东部区域由于周边自然环境的限制，不易做出十分高档的低密度住宅，而主要以联排及叠拼等密度稍高的产品居多。东南亦庄区域开发项目经过去年、前年的消化，多数低密度项目已经结案，样本情境洋房的出现带有稀缺性。怀柔、密云远郊区域上半年仅有鸿福天地开盘面市，市场变化不大。远郊低密度项目多数作为第二居所，正在被人们逐渐认同，良好的自然环境成为老年人养老的好去处，未来京承高速的开通，将很大程度促进该区域的热销。（三）2005年下半年别墅市场新增供应分析2005年下半年，北
19、京新开34个别墅项目，其中有9个项目为老项目的后期产品，新上市的别墅面积在3一五万平方米以上。从别墅项目所在区县来看，昌平区9个，顺义、朝阳占4个，占新开别墅的半壁江山；海淀、丰台别墅继续发力，分别有3个项目推向市场。从别墅项目所在片区来看，八达岭昌平别墅区达到8个，占据新增别墅供应的头把交椅，而东部泛CBD别墅区和城南别墅区继续释放出巨大能量，新开别墅项目分别各达到4个。 新开别墅区域分析从新开别墅的区县分布来看，新开别墅集中在昌平、朝阳、大兴、海淀、顺义、怀柔、通州、密云等8个区。昌平、朝阳、顺义占据新开别墅的半壁江山，共17个项目（昌平9个，朝阳和顺义各4个），海淀、通州、丰台分别以3个
20、项目尾随其后，怀柔、密云、房山也有各2个项目推出，大兴、石景山区也各有1个项目入市。从新开别墅的板块分布来看，八达岭昌平别墅区、东部泛CBD别墅区领跑各片区。八达岭昌平别墅区新开别墅8个，其中雪梨澳乡4期、Other.villa渡上2期、北一街8号2期等3项目为老项目的后期产品，华源静林湾等4项目为全新推出的别墅项目。东部泛CBD别墅区新开别墅5个，其中有3个新项目。城南别墅区有中体奥林匹克花园等4个别墅项目上市，西山别墅区中央别墅区、亚奥京北别墅区各有3个别墅项目上市。潮白河别墅区有2个项目入市。怀柔、密云、房山等远郊别墅区有6个项目入市。 新开别墅产品结构分析从容积率来看，容积率在0.4以
21、上的别墅项目占到七成以上。在新开盘的别墅中，容积率在0.4以下的项目为11个，0.4-0.8的项目为一五个，0.8-1.4的项目为8个。容积率0.4以下的项目主要集中在八达岭昌平别墅区和中央别墅区；价格也相对较高，这两个别墅区内容积率0.4以下的项目均价在6500以上。从物业结构来看，联排成为新开别墅的主流。虽然新开别墅以联排为主的项目只有4个，占新开盘总数的11.76%；但是在19混合型开发的别墅中有10个联排占有较大比例。其次为独栋，以独栋为主的项目达到10个，占新开盘总数的29.41%，且集中在金碧湖畔、中海瓦尔登湖别墅、无双等几个项目。以叠拼项目为主的很少，主要是在混合型开发别墅中占有
22、一小部分的比例。 新开别墅价格分析每平方米10000元以下的项目占据市场主流，达到72%。在新开的31个别墅中，单价每平方米在6000元以下的别墅为9个，6000-10000元的14个，10000-一五000的5个，一五000以上的3个。单价在每平方米10000元以下的别墅分布相对分散，遍布各大别墅区域，尤以南部的东部泛CBD别墅区、城南别墅区、亦庄经济开发区别墅区和远郊的怀柔、密云等别墅区域为多。每平方米10000元以上的别墅分布较为集中，主要在八达岭昌平别墅区、西山别墅区和中央别墅区，中海瓦尔登湖、庐师山庄、御墅临枫等是这些高价位别墅的典型代表。（四）、2005年下半年北京别墅市场交易情况
23、分析关于北京低密度住宅市场的交易情况，我们结合北京市房地产信息网所发布的数 据进行分析；同时鉴于相关部门信息发布的滞后性，重点分析了第三季度的交易情况，使用环比的方法力求展现出整体低密度住宅市场的发展走势。至于进入第四季度的两个月来的交易情况，我们会根据市场研究部检测的结果予以补充分析。1、总体销售情况2005年第三季度北京低密度住宅市场整体销售情况类别销售套数销售面积(平米)销售金额(元)预售一八583387644000308500过户53497167704111200总计 23874359314704419700环比增长(%)-一三.76%-11.89%-25.95% 根据北京市房地产信息
24、网，北京市2005年第三季度低密度住宅销售（预售和过户）套数为2387套，环比增长-一三.76%,;销售面积为435931平米，环比增长-11.89%；销售金额约为47亿元，环比增长-25.95%。本季度各种销售数据都有一定幅度的下跌，其中销售套数和销售面积的降幅比较均衡，表明市场波动较为平缓。 销售套数分析2005年第三季度北京低密度住宅市场销售套数类别销售套数环比增长(%)预售一八58-23.36%过户53450.85%总计 2387-一三.76% 根据北京市房地产信息网，第三季度低密度住宅预售套数为一八58套，环比增长-23.36%；过户套数为534套，环比增长50.85%；北京市低密度
25、住宅整体销售为2387套，环比增长-一三.76%。 销售面积分析2005年第三季度北京低密度住宅市场销售面积类别销售面积（平米）环比增长(%)预售338764-23.一三%过户9716779.58%总计435931-11.89% 根据北京市房地产信息网，第三季度低密度住宅预售面积为33.88万平米，环比增长-23.一三%；过户面积为9.71万平米，环比增长79.58%。总体来看，第三季度北京市低密度住宅整体销售面积为43.59万平米，环比增长-11.89%。在销售面积构成上，预售占77.71%，过户占22.29%。预售的平均每套销售面积为一八2.33平米，过户的平均每套销售面积为一八1.96平
26、米；与第二季度相比，预售客户平均成交面积无明显变化，而过户客户的平均成交面积增长了约19%。 销售总金额分析2005年第三季度北京低密度住宅市场销售总金额类别销售面积（元）环比增长(%)预售4000308500-31.89%过户70411120046.67%总计4704419700-25.95% 根据北京市房地产信息网，第三季度低密度住宅预售金额为40亿元，环比增长-31.89%；过户金额为7亿元，环比增长46.67%；总体来看，第三季度北京市低密度住宅整体销售金额为47亿元，环比增长-25.95%。 整体成交均价分析2005年第三季度北京低密度住宅市场成交均价类别成交均价（元/平米）环比增长
27、(%)预售1一八08-11.40%过户7246-一八.33%总计19054-14.17%根据北京市房地产信息网，第三季度低密度住宅预售均价为1一八08元/平米，环比增长-16.22%；过户金额为7246元/平米，环比增长-一八.33%；总体来看，第三季度北京市低密度住宅整体销售均价为19054平米/元，环比增长-14.17%。2、各区县销售情况 由于北京市房地产交易网把销售分为预售和过户两种，所以，我们在分析各区销售情况时，从预售和过户两个方面来论述详情。 各区县预售分析2005年3季度北京市各区县低密度住宅预售情况区县/统计销售套数销售面积(平米)销售金额(元)朝阳区1050一八336624
28、92867700海淀区254359一八344857700丰台区一八122886一五0643400通州区16207911648200顺义区7031078319412300大兴区57一五28397一三7000昌平区6626235324688600合计16943168453741254900 根据北京市房地产信息网，2005年第三季度北京市各区县预售详情如上表。朝阳区和海淀区仍然是低密度住宅预售成交热点区域，丰台和大兴区预售情况环比增长很大，增幅分别为4500%和一八5%。其他区域的市场表现相对稳定，变化幅度不大。 各区县过户分析2005年3季度北京市各区县低密度住宅过户情况区县/统计销售套数销售面
29、积(平米)销售金额(元)朝阳区25043589348942500海淀区9016826一三6289600丰台区30460325874500通州区275716一八172100顺义区35447124600大兴区99772654400昌平区721632090903700延庆县1231657271200合计49391740637232600根据北京市房地产信息网，朝阳区和海淀区在低密度住宅过户情况依然占头两把交椅，昌平区跃居第三位。丰台区在过户情况的环比增幅为650%，可见丰台区的低密度住宅市场进入下半年以来交易非常活跃。3、客户群构成分析由于北京市房地产交易网把销售分为预售和过户两种，所以，我们在分析
30、客户群构成情况时，从预售和过户两个方面来详细论述。 别墅预售客户群分析根据北京市房地产信息网，2005年第三季度北京低密度住宅预售客户群，按照预售面积排名前三是：外省个人、本市城镇居民、华侨及港澳台同胞；预售均价前三名的客群分别是：外国行政企业经济组织、华侨及港澳台同胞、外省市个人。2005年3季度北京市低密度住宅预售统计-买方性质买方性质/统计销售套数销售面积(平米)销售金额(元)本市城镇居民购买5991053891146330000本市农民购买33982906900外省市个人购买607984991178853900军人购买2201一八37200华侨、港澳台同胞购买2384687165792
31、4300外国个人购买233526286一五478500国内行政、事业单位购买9216552177327000国内企业单位购买7314191161932600外国行政、企业、经济组织购买114031577一八100合计一八583387644000308500 别墅过户客户群分析根据北京市房地产信息网，2005年第三季度北京低密度住宅过户客户群，按照过户面积排名前三的是：本市城镇居民、外省市个人、外国个人。通过销售(预售和过户)客户群分析，可以看出外省市个人在的购买比例不断上升。2005年3季度北京市低密度住宅过户统计-买方性质买方性质/统计销售套数销售面积(平米)销售金额(元)本市城镇居民购买2
32、6949751334960900本市农民购买24064一八一三00外省市个人购买177303一八216312700军人购买2645一八75000华侨、港澳台同胞购买142一三519458400外国个人购买47955182982000国内行政、事业单位购买9一八11一八665100国内企业单位购买1220492一五20000外国行政、企业、经济组织购买24974一五5800合计534971677041112004 分析结论 根据北京市房地产信息网的数据分析，可以发现2005年第三季度低密度住宅市场呈现出如下特征： 进入下半年后，北京市低密度住宅市场需求进入疲软期，第三季度的市场交易经济指标和第二
33、季度相比销售套数、销售面积、销售金额都有所减少。 朝阳、海淀仍然是北京低密度住宅市场的热点区域，这与西山别墅区、八达岭昌平别墅区、亚奥京北别墅区、东部泛CBD别墅区积极持续的放量和消化有关，购买客户对这两大区域的自然景观和投资前景比较看好。 外省市个人已经成为北京低密度住宅市场上一支重要的消化力量。伴随着城市经济的发展和城际界限的边缘化，在京工作的外省市个人和外省的财富阶层均把置业眼光瞄向市场上的中高端产品。华侨、港澳台同胞和外国个人的购买也出现稳定增长趋势。“外地+外国”的客群组和也说明北京的房地产市场的前景逐渐被看好。（五）、2005年下半年北京低密度住宅板块市场分析西山（香山）板块中央别
34、墅区八达岭高速沿线亚奥京北区城南阳光别墅区亦庄京津塘沿线潮白河别墅区东部泛CBD别墅区1、八达岭昌平别墅区2005年下半年八达岭昌平别墅区新盘统计项目名称行政区属产品结构建筑面积(万平米)容积率均价(元/平米)开盘时间保利垄上昌平独栋36.00.6285002005-7-24Other.villa渡上二期昌平独栋/双拼/联排3.50.3969002005-7-一八雪梨澳乡四期海淀双拼5.80.47110002005-7-12华远静林湾昌平联排4.80.7678002005-9-25北一街8号二期昌平联排3.50.748002005-9-23无双昌平独栋6.10.5290002005-10-22
35、亚美利加别墅昌平独栋/双拼/联排16.00.57/2005-10-一五中海瓦尔登湖别墅昌平独栋10.00.2140002005-10-30八达岭昌平别墅区是2005年下半年新增别墅供应的主角。截止到11月底，八达岭昌平别墅区有个8新盘上市。新批准上市别墅面积85.7万平米。由于该区域前两年大批新项目上市，本年度上半年以消化老项目为主，下半年供应量较大。物业结构和价格呈现出较大的差异性，从联排到双拼再到独栋，品种齐全；价格从每平米4500元到一五000元，每个价格档次都有相应项目供应。2、东部泛CBD别墅区东部泛CBD别墅区上半年入市项目体量较大，因此下半年新项目较少，新批准上市别墅面积50.7
36、万平米，新上市的别墅以联排为主。目前，该区域内除了水郡长安和PEKING HOUSE之外，价格都在8000元/平米以下，是北京市公认的新兴中产阶级宜居别墅带。2005年下半年东部泛CBD别墅区新盘统计项目名称行政区属产品结构建筑面积(万平米)容积率均价(元/平米)开盘时间世爵源墅朝阳联排/叠拼/空中别墅10.80.8463002005-8-20中海安德鲁斯二期朝阳独栋/双拼/联排/叠拼14.00.7368002005-8-20和安花园别墅通州独栋17.00.2147002005-9-一八国花园通州独栋7.10.一五67002005-12-25尚东庭二期通州叠拼/联排1.80.935000200
37、5-9-243、亚奥京北别墅区亚奥京北别墅区下半年市场放量较小，有三个新项目上市，新批准上市别墅面积25.1万平米。结合上半年的在售面积63万平米来看，该区域内的竞争将会日益加剧。受到宏观调控政策的影响，该地区还有一大批别墅等待适合的入市机会，如复地元墅、大河之翼等。2005年下半年亚奥京北别墅区新盘统计项目名称行政区属产品结构建筑面积(万平米)容积率均价(元/平米)开盘时间鸿华高尔夫庄园朝阳双拼/叠拼7.01.498002005-8-28东方普罗旺斯昌平独栋/双拼/重叠5.3北京洋房昌平类别墅12.81.359002005-11-194、潮白河别墅区潮白河别墅区域坐拥北京稀缺的临水景观，地理
38、位置决定了区域的别墅项目最合适的定位成功人士休闲、度假的第二居所。下半年有两个新项目上市，新批准上市别墅面积为一三.3万平米。目前该区域别墅产品价位在300020000元/平方米之间，其中以600010000元/平方米之间的产品居多，后期开发的别墅产品将以中高端产品为主，将是未来几年别墅市场竞争最激烈的地区。2005年下半年潮白河别墅区新盘统计项目名称行政区属产品结构建筑面积(万平米)容积率均价(元/平米)开盘时间金碧湖畔顺义独栋11.00.3485002005-9-11易郡二期顺义独栋/双拼/四合院2.30.385002005-9-305、西山别墅区西山别墅区独特的地理位置和良好的自然、教育
39、环境，西山别墅区成为继中央别墅区之后北京别墅新的制高点。区域内以中高档别墅为主，单价都在10000元/平米以上。下半年共有三个新项目入市，新批准上市面积7.3万平米，受到土地资源有限的影响，新项目为充分利用土地，以联排别墅为主投放市场。2005年下半年西山别墅区新盘统计项目名称行政区属产品结构建筑面积(万平米)容积率均价(元/平米)开盘时间香山81号院海淀联排1.50.6230002005-9-1庐师山庄石景山联排/双拼3.30.51一三0002005-11-12御墅临枫海淀联排/花园洋房/公寓2.51.34140002005-11-196、中央别墅区中央别墅区是北京起步最早的别墅据基地，由于
40、前两年的集中放量，目前以消化老项目为主。区内独栋项目占到75%，单价12000元/平米以上的项目占到67%。从整年市场表现来看，上半年只有龙湾别墅一个新项目开盘，而下半年开开盘的新项目是丽嘉花园、卓锦万代和水青庭A-SELECT，新批准上市别墅面积17.8万平米。2005年下半年中央别墅区新盘统计项目名称行政区属产品结构建筑面积(万平米)容积率均价(元/平米)开盘时间丽嘉花园顺义独栋6.40.38一八4002005-8-20卓锦万代朝阳独栋/联排6.10.5200002005-10-22水青庭A-SELECT顺义独栋/双拼/重叠5.31.0485002005-12-257、城南别墅区城南别墅区
41、经过近两年的发展，已经颇具规模。产品形态和档次以中低端的联排为主，价格多在6500元/平米之内。下半年市场表现相对于上半年而言更为活跃，共有四个项目入市（其中三个为老项目的后期产品），新批准上市别墅面积共有63.4万平米。该区域的特点是老项目利用持续开发，逐步提升产品的价值，如翡翠城五期“福提岛”价格已经达到7500元/平米。2005年下半年城南别墅区新盘统计项目名称行政区属产品结构建筑面积(万平米)容积率均价(元/平米)开盘时间北京花园三期丰台独栋3.90.39125002005-9-5中体奥林匹克花园丰台联排/多层/板楼30.00.9356002005-11-26大溪地二期丰台联排/双拼/
42、独栋一八.30.778002005-8-一八原生墅二期大兴联排/公寓11.20.8268002005-11-58、其它别墅区下半年北京远郊地区如怀柔、房山、密云各有两个新盘上市，新批准上市别墅面积合计57.1万平米。由于这些项目的地域偏远，自然环境较好，旅游资源丰富，一般定位于度假型别墅，通过良好的营销手段也能获得市场认同。2005年下半年其它别墅区新盘统计项目名称行政区属产品结构建筑面积(万平米)容积率均价(元/平米)开盘时间My.villa怀柔独栋20.00.560002005-7-23提香草堂二期房山双拼/独栋/联排4.40.4264002005-8-1巨龙花园密云独栋/双拼/联排/四合
43、院6.00.0836002005-9-1翠堤花墅密云独栋/双拼/联排3.90.5845002005-9-10山水墅怀柔独栋/双拼/联排2.40.3658002005-10-30加州水郡房山联排一五.00.6558802005-10-一五（六）、未来北京低密度住宅发展趋势预测观点一：明年供应量大明年北京低密度市场供应量仍然很大。由于北京近两年成交土地主要集中在朝阳区，并且以四环以外为主，同时京承高速、六环路等高速路相继修建，为大量已经出让的土地提供了开发条件，从2005年度昌平八达岭别墅区、亚北地别墅区、东部泛CBD别墅区新项目大量浮出水面即可看出端倪。这些新增项目的消化时间将持续2-3年。观点二：供应量集中在北部和东部由于2005年度朝阳区的成交土地比例最大，因此北部和东部仍然是低密度项目的集中区域。主要供应组团仍然是立汤路、北六环路、京顺路沿线。此外，东部的高碑店、通州是新兴的低密度项目节点。观点三：局部地区价格有下降趋势在同一别墅带内，同类项目的集中供应、项目规划容积率的提高，容积率的提高势必带来单价的下调。新政下达后，高价位项目都出现了客户持币待购的情况，虽然这种情况将在一段时间内恢复正常，但是不排除一些项目以多种形式给与客户优惠、变相降价的可能性。观点四：成交开始踊跃
