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1、福建抗战史迹旅游区项目说明书福建省国鼎旅游开发有限公司二一二年十一月七日目 录第一章 项目概况31.1 项目名称31.2 项目建设单位31.3 项目建设地点31.4 项目建设性质31.5 项目建设内容及规模31.6 项目总投资41.7 项目建设周期4第二章 项目建设背景及必要性52.1 项目建设背景52.2 项目建设条件72.3 项目建设的必要性和可行性7第三章 项目开发规划及市场需求分析93.1 项目开发理念及规划定位93.2 项目开发步骤及运营目标93.3 项目建设客源市场分析预测103.4 项目建设风险评做及对策123.5 周边项目分析143.6 SWOT分析14第四章 项目建设内容及投
2、资估算154.1 项目建设内容154.2 项目建设投资估算154.3 项目建设效益分析15第五章 项目建设的意义165.1 社会效益165.2 经济效益165.3 环境效益175.4 示范作用17第六章 项目整体功能定位186.1 功能规划186.2 总体功能布局236.3 效果图23第七章 规划设计257.1 景区规划257.2 道路规划257.3 生态规划267.4 其它规划26第八章 项目开发模式278.1 开发模式278.2 赢利模式278.3 收入来源27第一章 项目概况1.1 项目名称福建（福清）抗战史迹旅游区1.2 项目建设单位福建省国鼎旅游开发有限公司1.3 项目建设地点福建省
3、福清市阳下街道1.4 项目建设性质新建1.5 项目建设内容及规模福建抗战主要地区是福清、长乐、平潭和连江等地，领导福长平地区抗战并取得重大战绩和影响的是陈金来烈士组织领导的福平沿海抗日游击队第八中队（后为长乐抗日游击总队福清队、第三大队），陈金来的抗日游击队活跃在福清东阁、斗垣、海口、漈头、玉岭、石湖岭、七社（今南岭镇）和长乐的首祉（今松下）、江田、玉田、罗联、古魁以及闽侯的青圃、兰圃、荆溪等一带，其中以福清东区、北区和长乐的玉田、江田等地为最主要的抗日游击地。本项目拟以福清、长乐交界处石湖岭为建设基地，建设展现福清人民波澜壮阔、可歌可泣的抗战史迹的旅游景区，整合福清、长乐的红色旅游资源，打造
4、福建唯一的以抗日为主题的红色旅游和爱国主义教育的圣地。项目配套建设洞穴式酒店、夕阳红养生敬老院等设施，并以种植千亩珍贵林木以为依托，建设美丽福清，形成以红色旅游为主，生态旅游、休闲养生旅游、乡村旅游为辅的新型旅游区。项目拟用地1150亩，其中商业用地3450亩。1.6 项目总投资本项目静态总投资约为1.5亿元人民币。1.7 项目建设周期 本项目建设周期为3年，项目建设共分二期：1、一期 (20132014年,投资0.8亿元，主体：抗战史迹展现区、洞穴式酒店)2、二期 (20142015年,投资0.7亿元，配套：珍贵林木养生区、夕阳红养生敬老院)项目预计2015年全部建成，进行滚动开发、分期投入
5、运营。第二章 项目建设背景及必要性2.1 项目建设背景2.1.1 福清市红色旅游产业发展背景福清市位于海峡西岸中部沿海，与宝岛台湾隔海相望，距福建省会福州市50公里。位于珠三角和长三角地理中心,同三高速、沿海高铁、G324国道均由北向南贯穿全境。福清人民普遍具有勤奋好学、锐意进取的乡土精神，乡亲足迹遍及世界各地；福清地方特色鲜明、民风淳朴，素有海滨邹鲁之称。其旅游资源涵盖海洋文化、基督教文化、梦文化、南少林武术文化、民俗文化、生态文化等。福清旅游产业从单一景区发展到形成休闲、娱乐、观光、文化产业链，大约已走过15年的历程，客流量从建市初期的每年15万人左右发展到现在每年150万人以上，取得不俗
6、的成绩。但是，福清作为闽中红色根据地的核心地区，作为抗日游击战的主战场和抗战主体，红色旅游产业却相对薄弱，资源开发利用不足，资源整合基本阙如。十二五计划，国家以发展文化旅游产业为产业转型、升级的扶持重点，而红色旅游更是重中之重。因此，建设福清抗战史迹旅游区，提升福清的文化产业，完善福清旅游产业链，建设美丽福清，尙有巨大的发展空间。2.1.2 项目区基本情况一、区位优势。石湖岭位于福清市阳下街道王典自然村境内。项目区山势雄奇，高低不同，阴晴有别。与喧嚣闹市和工业开发区距离适中，空气清新、水质清澈。福清至长乐县道傍麓而过，是养生度假的理想用地。陈金来领导的抗日游击队长期在石湖岭一带进行游击活动，从
7、石湖岭出击骚扰福清北区一带的日军，打击在玉田、江田活动的鬼子，取得辉煌战果，使石湖岭不再是历史的望乡台，更是进行抗日及革命活动的圣地。二、文化优势。项目所在地处于福清与长乐交界处，是福清城北最高峰。至少从宋代开始，一直到民国为止，长期是福清前往福州的主要出口之一。古时福清人出门，临此县境边界，登高回望故乡，别有一番情味。当时古迹甚多，经过时代变迁，仅有自然美景留存。抗日战争时期，陈金来烈士领导的游击队，长期活跃在青炎主峰至漈头、玉岭、江田、玉田一带打击日军。1941年，他带领福清队从石湖岭出发，在长乐琅尾港伏击侵闽日军，击毙日马营警备司令，歼敌42人，是役得到民国政府重奖和中共华东局的嘉奖。因
8、此，石湖岭也是英雄峰，将石湖岭建成爱国主义教育基地，铭记抗日先烈的光辉事迹，具有十分重要的历史意义。三、名木葱郁。对项目区原有树林进行清理，遍种十万株海南黄花梨、紫檀木、印度檀香等名贵林木，并从全国各地移植各类景观植物及野生食用、药用植物百余种，名贵景观树木数千株，一年四季花香馥郁，树色缤纷，成为蔚为壮观的大型天然植物园。四、水景绮丽。项目区内有3条瀑布、1个小湖，为景区增添了动态气息。2.2 项目建设条件2.2.1 项目选址科学本项目拟选场址符合福清市城市总体规划的布局要求。项目所在地点地势错落有致，环境条件较好，作为陈金来抗日游击队的主要活动区，适合作为红色旅游基地的建设场地。2.2.2
9、项目建设设施较为完备项目所在地交通便利，项目建设的市政配套条件有保证，建筑材料来源充足。项目建设所需的供电可就近由城市电网接入，供水可由山中矿泉水保障。2.2.3 项目建设材料较为充足项目建设所用木材、草皮、石子、水泥、钢材等供应充足，完全能满足项目需要。2.3 项目建设必要性和可行性2.3.1 项目建设的必要性随着福清市旅游业的发展、人民生活的改善，文化产业的提升，成为提升福清城市形象的一个重要途径。红色文化旅游结合原生态养生度假旅游，吸引着众多人士，特别是各行各业成功人士向提升生活品质和文化品味升华。福清虽有几个爱国主义教育基地，但是完整展现福清人民英勇抗日事迹的旅游区却付之阙如。本项目拟
10、投入大量资金和精力，利用作为陈金来烈士后代、具有第一手材料的优势，充分挖掘福清波澜壮阔的抗战史实，激励后人发扬爱国爱乡精神，使福清红色旅游区成为福建省唯一或者最大的抗日事迹纪念基地。2.3.2 项目建设的可行性国务院关于加快发展旅游业的意见（国发200941号）提出“推动旅游产品多样化发展，实施乡村旅游富民工程”，福建省、福清市把文化旅游经济作为省市重点推进产业。提升福清总体社会发展水平，进一步加快了福清市文化旅游产业的发展步伐，是旅游产业发展的政策基础。第三章 项目开发规划及市场需求分析3.1 项目开发理念及规划定位3.1.1主题定位：福建抗日史迹展现 闽中红色根据地旅游3.1.2形象定位：
11、红色根据地 养生伊甸园3.1.3目标定位：打造福建抗战史迹旅游第一品牌3.2 项目开发步骤及运营目标3.2.1 项目开发总体目标大力实施红色文化旅游精品工程，注重保护核心独特资源本底质量和生态环境,着力提升红色文化旅游产品及配套养生度假产品的市场吸引力和竞争力,将石湖岭抗战史迹旅游区建成主题特色鲜明、生态环境良好、功能设施完善的，集名贵林木种植、自然文化景观和养老养生为一体的特色旅游目的地，建成国家4A级旅游精品景区。3.2.2 项目开发阶段目标项目约投资1.5亿元。项目建设共分二期：1、一期（2013-2014年，投资0.8亿元）建成石湖岭抗战史迹展现区主体，整合福清现有爱国主义教育基地漈头
12、革命历史纪念馆、斗垣革命烈士纪念室、东阁陈金来烈士纪念碑、郑盛龙岭寺、江镜泰山寺等景点，展现福清人民波澜壮阔的抗战历史。改造石湖岭上的地道地洞，使之成为集爱国主义教育和休闲度假、攀岩探险为一体的创新型景区，成为福清新的城市名片。建成后，视业态情况逐步整合长乐红色旅游景点。2、二期 (2015-2016年，投资0.7亿元)优化项目区的整体景观环境，全面启动世外桃源文化景观区、珍贵林木天然氧吧疗养度假区、养生敬老院的建设，完善旅游基础服务设施，建成4A级红色文化旅游度假区，使石湖岭旅游区在业内具有较大影响力，成为创新型的红色旅游景区。3.2.3 项目建设运营目标本项目系综合性红色文化旅游开发项目，
13、以爱国、爱乡教育为主，休闲度假、养生疗养为辅。改造后的地道地洞，部分可开辟为山洞式酒店和养生饮食厅进行经营，吸纳各类商务、旅游消费群体。景区自备红色景点公交，在所整合的各个景点间进行定时营运，以方便旅游者和附近群众。氧吧度假村和养老院的开发，主要针对国家干部、企业商界人士、旅外人士、海西城市周末消费群体和高层次的养老人士，以及喜好原生态观光、休闲探险等消费群体。项目建设后，保守预计初期年接待爱国主义教育游客6万人次，商务、疗养游客达5万人次以上，前者按每人最低消费50元，后者每人最低消费600元，利润率30%计算，预计该项目建设完成后，直接收益在1000万元左右，加上高尚疗养中心、养生敬老院收
14、益100万元左右，合计收益1100万元；长期接待爱国主义教育游客8万人次，商务、疗养等游客达10万人次以上，游客的消费力和利润率与初期相同，可直接收益1800万元左右，加上高尚疗养中心、养生敬老院收益200万元左右，合计可收益2000万元。预计建成后10年左右可收回投资。3.3 项目建设客源市场分析预测3.3.1 项目建设市场前景分析1、福清红色文化旅游市场分析。福清红色文化旅游目前尚是空白，周边的福州地区亦无专业或较大型的红色文化旅游区。而福清地区经济发达，民间资本雄厚，人民生活水平较高。临近的长乐市、福州市情况与福清市差距不大，合计人口500万左右。福州地区海外乡亲较多，福州又是福建省会，
15、是海峡西岸经济圈的中心，政经资源丰富，大有市场潜力。2、本项目市场分析。随着人民生活水平的提高，居民素质的提高，文化产业的提升迫在眉睫。而目前本项目市场产品短缺，与娱乐休闲类产品相对较多，文化旅游产品比较成熟比，创新型的红色文化旅游市场尚未挖掘，潜力巨大，可望占据旅游市场份额的20%以上。如果深入挖掘，扩张业态，完善产业链，则可望占据旅游市场份额的30%50%左右。3.3.2 项目建设市场总体定位以周边市场为主导，以海西市场为主体，逐步扩大至全国。1、周边市场。其中，一级市场：福州城市群；二级市场：福建沿海城市群；三级市场：海西经济圈其它重点城市。2、国内市场。其中，一级市场：珠三角市场，长三
16、角市场；二级市场：中南部省份市场；三级市场：国内其它市场。3.3.3 项目建设市场营销方案。1、完善交通服务配套，丰富产品型态，创造新型业态。2、加强影视媒体、平面媒体、户外媒体、网站、微博、手机平台等媒介的运用，形成全方位立体宣传。3、参加旅交会、展览会、市场促销以及举办全国性活动、巡展等多种措施搞好国内市场促销。4、通过与政府机关、学校、国企工会等机构合作，运用行业协会等形式做好目的地营销。5、利用联合推进、媒介融合、市场共享、战略联盟的形式，抓好客源地营销。6、策划文化网、旅游网、生活网、健康网等平台的顶级博主度假石湖岭旅游区，组织驴友、色(摄)友举办摄影节、攀岩大赛等一系列活动，扩大石
17、湖岭旅游区的知名度和影响力。7、实施一部电视宣传片（陈金来传奇），一首传唱歌曲，一套宣传口号，一位形象大使，一个吉祥物，一套系列丛书，一个专业网站，一个节庆活动等“八个一”工程。3.4 项目建设风险评做及对策3.4.1 主要风险因素 1、政策风险。本项目为国家提倡、引导、扶持的产业项目，基本没有政策风险，但工程建设中涉及环保、安全等方面问题，需以专业机构设计的方案为依据进行开发，以化解有关风险。2、市场风险。由于旅游投资项目自最开始时的市场分析到建成后进入市场，有一段时间差，当前的市场分析可能与未来的市场状况、竞争态势、市场需求的变化不完全匹配，对本项目市场前景造成一定影响。从本项目现有产品来
18、看，内容有以政府扶持的红色文化旅游为主体，商业性经营项目为依托的产品，可在很大程度上与其它旅游产品进行区隔，差异性高，在未来市场经营中市场风险相对较小。规避措施：一是在不损害主题内涵的前提下，逐步拓延景区经营的内容，实行产品多样化经营，利用各种手段分散市场风险，努力挖掘产品的独特性、唯一性等，增强产品的竞争力；二是加大促销力度，充分利用旅行社和各种旅游相关的机构、网站平台，积极开拓市场，保障景区客源规模；三是注重科学管理，提高运营效率，降低运营成本，注重质量，提供高于游客预期的高质量服务水平，让更多的游客满意。3、管理风险。由于本项目逐步涉及较多领域，将会面临一些管理问题，是必须面对的风险。规
19、避措施：精选不同专业、不同领域的人员构成精炼的管理团队；建立良好的运营模式，协调好不同业务之间的关系，形成良好的联动机制；建立对管理者的有效激励机制，建立与业绩高度相关的奖惩制度。4、资金风险。投资会面临一定的资金压力，可能存在一定的资金风险。规避措施：一是获得政府大力支持，化解政策风险和前期资金投入的风险；二是充分利用资源优势进行融资，注重收益控制，加速资金回笼，减少财务成本风险。3.4.2 区域间竞争风险。1、与各旅游区的竞争问题。福清已建成或在建的旅游项目有多个，与本项目相互之间存在一定的竞合关系。规避措施：一是突出本项目的特色与差异性，以独立的产品特征和吸引力与其它项目进行区隔；二是与
20、其它项目搞好战略联盟，进行市场共享，构造双赢局面。2、未来市场产品同质化问题。目前周边地区尚无原生态养生度假区，但市场培育之后，难免会有其他业者介入，部分产品可能出现同质化问题。规避措施：强力打造品牌形象，让一个抗战唯一史迹，一部福清抗战电视剧，一个洞穴式酒店，成为难以复制的拳头产品。3.4.2 项目建设风险规避措施一是尽早上马该项目，走在前面形成品牌；二是本项目产品独具特色，其它旅游度假区不可能全面复制。3.5 周边项目分析周边目前没有类似的项目。3.6 SWOT分析3.6.1 优势（Strength） 地理位置优越：离福清市区距离合适，毗邻福清、长乐各个主要经济开发区。资源优势：处于福清至
21、长乐的交通要道上，交通资源便捷。海陆空四通八达，离长乐国际机场仅约30分钟车程。文化优势：红色文化、抗战文化福清独有。模式优势：以万株珍贵林木为依托打造世外桃源文化景观、养生疗养中心，作为红色旅游的配套资源，确保本项目能够与其它旅游景区明显区隔并能够得到商业支撑。3.6.2 劣势（Weakness）处在原始山岭状态，红色旅游资源未挖掘，天然景观较少。红色文化素材，仰赖进一步的宣传和推广。在获得政府政策支持前，项目存在一定的运营压力。3.6.3 机会（Opportunity）模式创新，尚无同类竞争者；文化内涵，他人无法克隆。3.6.4 威胁（Threats）自然灾害或地质灾害，是本项目存在的可能
22、威胁。第四章 项目建设内容及投资估算 4.1 项目建设内容项目建设按照以下区域和功能建设：（一）福建抗战史迹展现区：共产党游击队抗日事迹纪念区、华侨抗战史迹纪念区、国民党抗日史迹纪念区等。（二）世外桃源文化景观区：十万株珍贵林木种植区、四季花田树海、文化景观、休闲湖景等。（三）养生疗养区：氧吧度假村、养生敬老院等。（四）山洞式酒店区：洞穴酒店、养生餐饮等。（五）山地主题探索公园：盘山步道、攀岩探险等。4.2 项目建设投资估算项目总投资估算1.5亿元，具体测算为：（一）石湖岭红色文化旅游区：0.8亿元。（二）石湖岭配套旅游区：0.7亿元。4.3 项目建设效益分析4.3.1 项目经济效益本项目建设
23、后，其综合经济效益前景可期。预计建成后可年均实现总收入0.6亿元，其中利润1800万元以上。4.3.2 项目社会效益本项目建设后，将有助于提高当地居民的文化生活水平，优化并提升当地投资环境，促进全民文化素质的增强，对建成“美丽福清”有极大的示范作用。第五章 项目建设的意义5.1 社会效益以抗日为主题的红色文化旅游景区在中国不多，福建至今没有。石湖岭抗战史迹旅游区的开发，将成为福建的唯一和首创。项目利用陈金来抗日游击队挖掘的地道地洞遗址，进行拓展改造，既重现福清军民的抗战史迹，又可将部分地洞扩展为洞穴式酒店，集商务、休闲与爱国主义教育为一体，以商业经营扶持红色文化旅游景区的生存。它的建成，将使福
24、清成为福建独具抗战主题和洞穴式酒店两大特色的旅游景区，必将极大提升福清旅游的知名度，有助于突出福清优势，促进建设“美丽福清”工作的开展，推动福清从工业立市向文化旅游产业、贸易服务立市转型。名贵林木区、野生珍稀植物种植区的建成，可极大丰富福清的生态资源，推动福清农业、林业从中等层次向最高层次跃升，促进人与自然的和谐共存，使建设中的福清特大型城市成为一个生态的城市、人间的福境。5.2 经济效益洞穴式酒店有独立房间300间，按入住率80%、年有效经营日350天，平均每个游客消费600元计算，年营业额可达5000万以上。景区游客按每年8万人次计算，平均每个客人消费50元计算，年营业额可达400万元。氧
25、吧度假村每年可接待12万人次，预期收入约300600万元。夕阳红养生敬老院可接纳100150位老人，年收入约1000万元。合计每年可产生的营业收入约在60007000万元。5.3 环境效益本项目的建设，不但大力保护原有环境，对原有环境进行优化治理，而且大力营造和谐美妙的自然环境：计划种植10万株以上名贵林木，移植50亩左右野生珍稀植物，100余亩特色果树，千竿翠竹，千株景树，构造完美原始的大自然生态环境。排污系统充分利用循环再生原理，变废为宝，达到零污染、零浪费的最佳效果。而且，在优化环境的过程中，采取措施保护水资源，使得本项目用水完全能够自行解决，无需外调；甚至，通过蓄水系统，在缺水时期可为
26、附近农村提供一定的农用水。项目区内所有路面都使用石子加草皮的方式铺设，没有特殊原因，绝不使用水泥。除洞穴式酒店外，其它建筑全部使用原木，最大限度地实现环保低碳的建设和生活。5.4 示范作用本项目以创新的模式、先进的理念、环保的作业方式，为旅游度假产业提供了最佳的范式，必为政府所重视、支持，并广受各界所认同、所推崇。它的成功运营，必为业界争相效仿，从而推动整个产业界的升级和转型，促进福清地区产业向最高层次发展，为福清地区总体社会的健康发展，实现绿色生态的、人与自然和谐共存的美好社会形态，起到良好的带头示范作用。第六章 项目整体功能定位6.1 功能规划6.1.1 抗战史迹展现区（含50亩商业用地）
27、石湖岭景区：以陈金来领导的抗日游击队为主体，陈金来领导下的陈亨源长乐游击队、福清华侨抗日游击队、国民党作战部队为辅，全面展现福长平波澜壮阔的抗战历史。6.1.2珍贵林木养生疗养区：在项目地块南部，在十万株名贵林木掩映之中，有逶迤车道同分布在山坡处的氧吧度假村、夕阳红养生敬老院相通，氧吧度假村目标客户为政府机构、国企、事业单位，养老院的目标客户为成功人士家庭的老人、政府部门退休干部、企业退休高管等。6.1.3 世外桃源景观区：在项目地块中部，种植桃树50亩、百株木棉树、百株枫树、20亩李树、20亩柚子树、20亩香椿树(红叶)、百株白玉兰、沿湖(池)种植千竹百柳，各间以相应的文化小品。改造瀑布以突
28、出其观赏价值。6.1.4 洞穴式酒店区（在抗日史迹展现区内）：在项目西北部区位，占地50亩。利用原有地道、地洞进行改造，开辟洞穴式酒店和养生餐饮区。6.2 总体功能布局福建抗战史迹展现区世外桃源文化景观区石湖岭福建抗战史迹旅游区珍贵林木养生中心洞穴式酒店餐饮区6.3 效果图6.3.1 迎宾道路效果图6.3.2 部分景观效果图路面为草皮路面为草皮路面为石板第七章 规划设计7.1 景区规划抗日史迹展现区望乡台攀岩探险世外桃源文化景观区养生度假区养生敬老院湖景观洞穴式酒店、养生餐饮区瀑布景观珍贵林木种植区瀑布景观瀑布景观7.2 道路规划7.3 生态规划排污系统分为生活污水、粪便污水、食物垃圾、生活垃
29、圾四个部分，其中粪便污水与食物垃圾蓄于熬制池，制成有机农家肥后循环利用于种植区，生活垃圾转入垃圾处理站处理。各景点处配置具有艺术文化气息的垃圾桶（箱），供游客丢弃垃圾使用。对水资源进行保护，以保证水资源的清洁卫生，提高水系景点的观赏价值。7.4 主体建筑规划景观区的建筑依据山势、水势及景观点分布状况建设，作为观赏、工作、居住或养生场所使用。以下是旅游区主体建筑：抗战史迹展现区遗址、遗迹洞穴式酒店养生敬老院氧吧度假村第八章 开发模式8.1 开发模式以珍贵林木为依托，独立进行前期开发；抗战史迹展现区、洞穴式酒店及养老院项目正式立项，进行主体开发；对部分功能模块进行招商，缓解可能存在的流动资金压力。8.2 赢利模式景点可设通票（也可分小门票）、企业优惠券、学校优惠券，盈利点是各种旅游团、自助游、家庭亲情游、企业文化活动、学校文教活动、机构疗养、休闲养生、养老等。8.3 收入来源珍贵林木、景观林木花果的销售收入抗战史迹展现区纪念品、服务收入世外桃源文化景观区的门票收入湖景区休闲的营业收入洞穴式酒店、养生餐饮的营业收入氧吧度假村、养老院营业收入27
