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1、创世纪项目市场调查报告 创世纪项目市场调查报告 销售部：张伟、吴暕、刘瑞 2015年4月30日 为深入了解阳泉市房地产市场状况，我们做了深入的市场调查：【调查目的】通过对房地产市场住宅项目、商业与住宅综合项目、商业项目、单身公寓、星级酒店项目、写字楼项目等进行充分深入市场调研，把握目前当地房地产市场发展动向，时刻了解市场动态，为项目营销提供开发思路，为本案的产品定位及市场定位奠定市场基础。【调查方法】1、通过走访相关政府职能部门，生活社区、学校等，获取相关宏观数据信息。2、通过对本区域楼盘个案调查获得市场信息。3、通过房产开发公司销售及管理人员访谈进行业内调查。4、通过科学计算和专业分析获得调
2、查结论。【调查过程与结果】进行市场调查，获得数据分析结果，为项目产品定位提供有力依据。以下做逐一做了阐释：一、周边市场总体情况在建、在售的住宅项目相对阳泉市场上就有的项目来说，规模上逐步扩大，在阳泉房地产市场销售势头方兴未艾的大环境下，产品品质、档次、价格、客户群体上均存在较为激烈的竞争。阳泉在售住宅项目整体情况分析今年阳泉商品住宅供应量仍然保持增长势头，楼盘规模也趋向大盘方向发展，高层物业在经历了市场认可周期的考验后，受到普遍接受，多层住宅因销售迅速越来越成为稀缺品，高层物业充斥市场。根据对市场的了解，待售的住宅项目中滨河世纪城二期、太行国际新城、恒大花园、尚领鉴筑均为小高层和高层物业，德业
3、居待售产品以及滨河世纪城一期剩余产品有部分多层。其余规模较小的住宅项目都仅剩下了少量可售房源。高层住宅已经越来越成为市场的主流。二、楼盘个案分析滨 河 世 纪 城开发商阳泉市金联置业建设有限责任公司总用地面积394505.34平方米总建筑面积658416.4万平方米项目位置原阳泉刚铁公司销售价格住宅均价2900元/、店面均价13000元/层 数多层、二期小高10层，高层26层销售现状一期封顶；二期开始动工，规划户数500户左右户 型二室、三室、四房、错层、复式跃层等销售去化市区，矿区，平定，盂县，郊区功能定位商住两用，主打商业街工程进度一期封顶，二期在建项目优势项目劣势项目优势：地处闹市区，交
4、通便利，会吸引附近及市区、矿区、郊区等高收入的居民。地理位置决定了它的商业价值，吸引了很多中高型的投资者。沃尔马加盟。项目劣势：楼间距小，商业与住宅太近，社区嘈杂。恒 大 花 园开发商阳泉恒大房地产开发有限公司总占地面积88亩绿化率40%项目位置开发区大连路54号销售价格均价2750元/付款方式一次性、分期付款、银行按揭规划户数342（住宅）27（别墅）其中B区198户层 数8层销售现状正在销售B区，剩60%左右，/A区剩约35套主力面积116-147价格范围2700-2860元/户 型两室两厅一卫、三室两厅一卫、三室两厅两卫功能定位住宅、别墅客 源市区、矿区、平定、郊区、盂县项目优势项目劣势
5、优势分析： 与滨河世纪只一路之隔，交通十分便利，周边配套设施齐全，小区周边环境优美，东靠占地98万平方米的北山公园，小区占地88亩，水景设计独特，户型多样，以别墅为主的小区是阳泉市首家。劣势分析：和滨河靠得太近，较高定价会失去一部份高消费人群。户型偏大，水景设计造价高，增加了建筑成本。德 业 居开发商阳光房地产开发有限公司总占地面积120亩总建筑面积一期5万平方米项目位置南大东街（协和医院东侧）总套数一期210套绿化率40%付款方式一次性9.7折，建行提供七成贷款功能定位商住楼规划形态多层、高层（1栋18层，8栋23层）高层均价2680元/主力面积82106占70%多层均价2250元/销售进度
6、一期销售户 型一室一厅一卫，二室二厅一卫，三室二厅二卫，四室二厅二卫销售去化平定、义井附近居民、矿区、市区占一小部分，团购近80套。项目优势项目劣势优势： 项目规模大，交通便利，户型多面积配比多样，客户选择度较广。劣势：加格较高，离市区远，销售人员素质较低。备 注二期工程2个月后公开。物业费，0.3元/太 行 国 际 新 城开发商阳泉太行房地产开发有限公司总用地面积463000总建筑面积164000项目位置阳泉市矿区中心赛鱼路段住宅面积90000商业总面积50000投资商山西太行房地产开发有限公司主力面积100-120绿化率40%层 数18层（底商2层）规划户数两期共计1024户，一期512户
7、均 价一期住宅2480元/容积率3.08建筑密度34.6%面积配比住宅90-130底商60-200，一托二销售主力面积100-120客 源矿区居民、从商的人交付日期2008年4月交付，二期5月开盘项目优势项目劣势优势分析：1000米步行街，阳泉最长。楼盘规模较大，修建桃河边5万儿童公园，交通便捷，户型好。劣势分析：环境污染严重，环境脏乱。备 注2007年1月24日开盘销售85%。三、住宅市场高层与多层市场供应与销售状况：高层与多层套数比例：项目名称占地面积总建筑面积住宅建筑面积高层套数所占比例多层套数所占比例德业居126.04亩84027.0925万 23万一期5万1500套68%700套一期
8、210套32%尚领鉴筑3800471204.2万276套100%0%滨河世纪城268816.0390万31多万1800套70%800套30%太行国际新城46300016.4万9万1024（一期512）100%0户0%恒大花园88亩58666.968万7.5万342户100%0户0%别墅27套住宅供应量对比：市场供应量对比：15002761800102434270080001000200030004000套数高层多层物业类型住宅市场供应量对比图恒大花园太行国际新城滨河世纪城尚领鉴筑德业居四、面积总体对比及销售去化进度分析：名 称主力面积销售情况名 称主力面积销售情况尚领鉴筑127170销售70%
9、恒大花园116147销售60%销售190余套销售205套国际新城100120销售85%以上滨河世纪城90120一期82%销售440余套多层销售500余套，高层990套德业居82106一期多层销售90%多层销售近190套06年阳泉住宅推售总面积、规划套数、多层和高层的比例分别是多少？高层占总体比例多层占总体比例总销售面积（平米）72.4万86%11.3万14%规划户数（户）494276%150024%已售户数（户）182537%69046%待售户数（户）311763%81054%五、工程进度及交房时间统计目前阳泉市场住宅项目的总建筑面积为65.4万平米，规划户数近5000户。待售户数为3800余
10、户。其中多层住宅项目的待售售户数为800余户，高层住宅待售户数为3000余户。待售住宅项目交房时间分析交房情况在售楼盘现 房尚领鉴筑06年底前恒大花园、德业居一期、河世纪城一期07年底前德业居二期08年以后滨河世纪城二期交房时间多层高层户数所占比例户数所占比例现 房60040%100020%06年底80053%150031%07年底前1007%180036%08年以后70013%六、20052007年初住宅市场价格分析：2005年总体销售价格对比：（各项目均价合计为：1512元/）多 层漾泉小区鸿龙小区联丰商厦阳光小区南山小区丰泽园佳禾城市绿洲均 价1400135014501650158016
11、001555平均范围105857=15122006年总体销售价格对比：（各项目均价合计为：2029元/）项目名称平均销售价格项目名称平均销售价格多 层 均价1853元/鸿龙小区1350元/金花园1948元/丰泽园1680元/美丽家园1980元/佳禾城市绿洲1750元/德丰紫城苑1580元/紫薇花园2080元/德丰苑2300元/德业居2100元/高 层 均价2526元/尚领鉴筑2400元/恒大花园2680元/滨河世纪城2500元/2007年初总体销售价格对比：（各项目均价合计为：2621元/）项目名称平均销售价格项目名称平均销售价格多 层 均价2450元/德业居2200元/滨河世纪城2700元/
12、高 层 均价2700元/尚领鉴筑2700元/太行国际新城2480元/恒大花园2750元/滨河世纪城2900元/城区待售住宅项目价格分析类别单价（元/平米）所占比例(%)高层200002000-2500152500-2800652800-30001530005多层18002000302000260070住宅市场价格走势图：七、高端住宅市场调查恒大花园别墅套数：总价：100150万元/套每个别墅配有专用的私家车库二、单身公寓调查情况阳泉在建的单身公寓项目有滨河世纪城，一栋楼的单身公寓。滨河世纪城单身公寓销售面积2520规划户数约45户均价2800元/面积范围5060户型规划一室一厅一卫工程进度封顶
13、销售进度40%备注因为是东西方向户型，销售有难度三、写字楼市场调查情况阳泉写字楼市场特点市场经济条件下，需求是引导市场发展的根本动力。早期写字楼市场的发展，主要源于不断涌入的外地公司对位于成熟商务区，可租赁使用的办公场所的需求。我司对阳泉市写字楼进行调查后发现，阳泉写字楼供应量很少，其原因是受城市传统的经济结构和行业类型特点的影响。但随着阳泉城市经济发展水平的提高、产业结构的调整、新型的城市规划，特别是建设园林城市的总体发展目标，为文化、旅游等产业提供了发展的契机。目前写字楼供应量已经不能满足阳泉经济发展的步伐。写字楼供应状况规模效应是城市商务活动发展的一个重要阶段，而阳泉没有商务活动聚集的区
14、域，所以大规模的写字楼项目在阳泉是一个空白点。目前阳泉市较为正式的写字楼有泉中路的泉美大厦，以及开发区的远东大厦。众多企业均为自建的单位办公楼，还有很大一部分租赁社区商业项目的底商作为办公地点。个别酒店也有写字间向外租赁，如钱江大酒店。目前在用写字楼：开发区远东大厦开发区远东大厦地址开发区大连路远东家具城大楼512层总建筑面积11000规划面积范围59层20140/间；1012层50160/间工程进度正在加盖1012层，计划2007年12月底竣工投入使用销售单价2700元/（2006年59层销售单价2500元/）租金0.65元/天，即273元/年入住单位目前153家，已经租出152间行业类型有
15、：房地产公司、旅行社、家装公司等闲置写字楼：泉美大厦泉美大厦位于阳泉市中心，总占地面积7200平方米，建筑占地面积 3000平方米，总建筑面积30000平方米，楼高29层，96.8米，建筑高度居全市之首，大厦是按三星级标准建造的集餐饮、住宿、购物、康乐为一体的多功能综合性旅游涉外设施。大厦主楼设旋转餐厅，有标准豪华套房200余套，大小会议室、多功能厅10余个，购物中心、咖啡酒吧、健身房、棋牌房、保龄球室、桑那、美容美发、地下停车场、医疗保健一应俱全，镭射地板舞池，包间，卡拉功能齐全。大厦设有中西俱备的大小宴会厅和包厢式餐厅，可同时供600人就餐。泉美大厦目前处于闲置状态。新建楼盘项目：美隆国际
16、、滨河世纪城部分规划建设写字楼美隆国际：商业项目规划建设占地面积2856的商务楼。滨河世纪城写字楼规 模12层，底商4层、公司自用1012层。出售5层销售面积800平米均价2900元/规划间数40间销售进度基本售罄平均面积100/间备 注写字楼市场供应量小，所以销售顺利酒店项目写字间：钱江大酒店经营形式出租规划面积约80间数1间位 置钱江大酒店7层朝向阴面租金3000元/月/间。含物业费、水电等费用备 注目前没有租出去四、商业市场调查情况一、街区商业分布情况阳泉市目前整体商业分布以兴隆街为中心，呈放射状分布格局，其他区域商业零星分布，不成规模。目前主要商业集中在兴隆街附近，主要的商业形式就是市
17、场类商业。阳泉市目前在售的商业项目主要是以租赁形式经营。1、总体租金表 主要街道店面租金价格对比区位租金总体平均租金德胜街100元/月90元/月天成巷70元/月沙江小市80元/月兴隆街110元/月新建路70元/2、主要街区租金走势：德胜街天桥以东开始，总体平均100元/月左右天成巷租金走势总体平均70元/月左右新建路租金总体走势，平均租金在70元/月兴隆街租金走势总体平均在110元/月此地段可以说是阳泉多年以来最为繁华的地段，在阳泉人的心理当中，是逛街购物的必去之处。经过调查问卷分析，周边店面的租金平均在90元/，按此计算，再加上周边现有销售分析，店面销售价格应该在12000元/左右。黄金地段
18、租金总体走势：由于周边与附近没有在售项目，那我们依据租金走势，计算此地段的店面价格，按月租金平均在90元/月，那么店面的价格应该在12000元左右。3、区位地价：从阳泉土地挂牌成交的信息资料了解到，2006年一共挂牌了11块土地，总体成交平均价在60万左右。分析区位情况：位 置信 息各区域街道情况德胜街德胜东街多为高层建筑，经商人遍部在此，临近火车站，西街多为政府办公用房。新建路属于比较清淡的区域，建有少量的底商和住宅楼。兴隆街是该区位是全市最繁华的商业街，商场、专卖店等遍布一条龙，人流拥挤。桥北街多为两层商业，只有两栋住宅楼，但都已经老化。河边街面临桃河，全部多层商住楼。桃河路沿街只有底商，
19、无住宅，纯属商业用房。华胜街同桥北街一样，多为三层以下的商业用房，住宅极少。二、社区商业 滨河世纪城、太行国际新城滨河世纪城滨河世纪城二期商业二期商业包括沃尔玛超市、银座百货大楼、品牌店等建筑面积20万平米模式大型商场，两层规划间数500间均价13000元/规划商场共4层价格一层：2000030000元/面积规划10无限大二层：700015000元/同上三层：经营数码产品四层：高级影院、咖啡厅、夜总会等备注商场开盘时间2007年3月18日备注从2月初开始售VIP卡，至3月19日，共售出100张，其中办理认购手续的近90张，成交率20%左右，其中一层占70%。从销售量来说没有达到他们的希望值，但
20、客户来访率依然较高，销售态势良好。滨河世纪城二期商业调查情况A区沿街店面 均 价一层29400元/经营业态米兰精品大街 二层1000012000元/米兰精品大街 男女时装专卖 时尚提包专卖B区步行街 均 价一层2100023000元/经营业态米兰精品大街二层1000012000元/米兰精品大街 男女时装专卖 时尚提包专卖C区中心广场店面 均 价一层1860020000元/经营业态彼得财富广场二层1000012000元/彼得财富广场D区店面 均价内街一层14600元/经营业态男女时装专卖 时尚提包专卖 运动与休闲鞋城 流行前线 时尚潮流街区二层1000012000元/沿街一层20000元/经营业
21、态运动与休闲鞋城 流行前线 时尚潮流街区二层1000012000元/总销售面积：约4万A区B区C区D区660034001660086004800产品形态：独立店面面积规划：面积可自由分割太行国际新城太行国际新城商业建筑面积5万平米模式步行街区2层规 划农贸市场面 积2000商业10000 1000米风情商业街酒店8400餐饮15000 商业街的主力业态超市4000洗浴中心2700夜总会4000会所600银行490备 注规划5万平米休闲娱乐儿童公园，长800米三、纯商业1、富百家布局规划消费特区特点物流特区布局规划时尚服装商业特区日用百货批发特区鞋帽箱包财富特区餐饮发展特区步行街区备注3/1对外
22、销售，拥有产权；3/2统一规划。排号客户：900组；排号费500元具体价格尚未公开2、美隆国际广场售楼部未公开3、金街布局规划大型超市建筑面积近万平米餐饮总汇中西饮食、各式快餐、咖啡、茶艺酒吧等明珠大卖场建筑面积11000平米，小面积大框架精品百货建筑面积15000平米娱乐休闲多功能区，建筑面积2000多平米室内步行街步行街宽16米，临街专卖店8000多平米，中庭面积500平米备注地下一层，地上五层，均统一规划，一、三、五拥有部分餐饮规划店位，其中五层约3000平米的餐饮部分整体外售。地下一层大型超市，部分为地下停车场。开盘时间：2007年4月。均 价一层13000元/二层10000元/ 三层
23、8000元/四层6000元/五层4000元/备注12层南侧大面积；35层小面积店面。具体面积范围根据登记客户需要进行分割联合。工程进度：2006年四月动工，2006年底封顶。五、酒店市场调查情况酒店市场供给现状分析我们将调查区域锁定为星级酒店以及住宿房间数目60间以上的酒店宾馆项目。调查区域内的酒店供应主要有四星级的北冰洋大酒店；三星级的景隆花园酒店、钱江大酒店、阳泉宾馆；涉外二星级墨玉宾馆；规划中在建的四星级太行国际酒店项目；以及两家房间数目在60间以上的普通酒店，分别为东方宾馆和森海大厦。2006年阳泉市酒店平均入住率处于上升趋势，酒店级别普遍不高，但经营状况比较良好，市场缺乏较高档次的酒
24、店。阳泉市酒店总体供应量分析名称星级房间数酒店定位墨玉宾馆涉外135间涉外酒店景隆花园酒店65间休闲娱乐型酒店北冰洋大酒店64间综合性商务酒店钱江大酒店80间综合性商务酒店东方宾馆65间休闲娱乐型酒店森海大厦60间休闲娱乐型酒店阳泉宾馆229间综合性服务酒店太行国际酒店400间建设中，未定泉美国际大酒店100间涉外商务酒店阳旅假日酒店标准75间旅游休闲酒店从周边酒店总体的供应量来看，已经有773间房的供应量，可容纳约1550人，太行国际酒店和泉美国际大酒店还没有正式营业，泉美国际大酒店今年5月份正式营业，太行国际大酒店尚在施工中，将成为阳泉首家能同时容纳700多人入住的四星级酒店。整体来讲供应
25、量比较客观，但是阳泉的酒店项目建造时间比较早，虽然有些进行了改造，但酒店外观无法改变，目前矿区太行国际新城项目规划建成总建筑面积8400平米的四星级国际大酒店，定位尚未明确公开。阳泉酒店很多为国有企业酒店，经营模式较为陈旧，定位高档的新型国际大酒店有待开发，为阳泉三角地五星级国际大酒店的开发提供了有利的市场契机。周边酒店配套设施与服务分析 配套设施项目名称中餐厅西餐厅会议室展览设施洗浴酒吧健身房娱乐中心购物商店商务中心迎宾车队旅行社墨玉宾馆景隆花园酒店北冰洋大酒店钱江大酒店东方宾馆森海大厦阳泉宾馆太行国际未定泉美国际大酒店阳旅假日酒店从上表可以看到各酒店的硬件配套设施水平参差不齐，建设比较早的
26、一些宾馆各硬件配套设施比较落后。在从酒店管理来说，水平同样也是参差不齐，差异非常大。大多数酒店的都是由投资者自行进行管理。酒店价格分析对于酒店来说，由于其客房存在着多种类型，因此在价格分析时根据实际情况大体分为标准间、标准套间和豪华套间三种类型进行比较。名 称标准间折后价标准套间折后价豪华套间折后价墨玉宾馆8折双人三人双人三人豪华套单人套双人套豪华套单人套双人套268214288318230254528253230422202184景隆花园酒店9折套房一套房二套房一套房二28825948868843961919801782北冰洋大酒店2483861980钱江大酒店/8折246196269215
27、东方宾馆/8折180144250200森海大厦/7.5折168126250188阳泉宾馆太行国际泉美国际大酒店阳旅假日酒店198288486698从上表分析来看，以折后价分析，可获得到具体数据的唯一四星级酒店北冰洋大酒店标准间定价于248元，标准套间在386元，豪华套间1980元。今年五月即将开业的泉美国际大酒店价格尚未公开，太行国际新城项目酒店将于2008年开业，即将成为矿区唯一一家四星级国际酒店，预计会以自身高定位的优势在价格上高于其他同类型酒店。三星级酒店的价格与四星级相比价格较低，最明显的是以打折优惠吸引客户。部分三星级酒店有较为明显的客房细分，但商务套间市场供应量很少。阳泉宾馆目前正
28、在装修中，尚未营业。需求调查分析周边酒店入住率分析 注：阳泉宾馆、泉美国际大酒店、太行国际大酒店均为营业，不再数据统计范围内。根据对这些酒店的调查，大部分酒店的平均入住率都能达到40%以上，旺季入住率达到65%以上。如定位于综合性酒店、配套设施齐全的酒店全年平均入住率可达到65%以上，周末的客户较多，需要提前预订酒店。一般来讲，3月-10月，去除“五一”、“十一”为旺季， 11-2月为淡季。部分酒店以承接会议、团队的方式来保持一定的入住率。在旺季每逢团队预订，在市中心位置的酒店最多的时候能够达到100%的入住率，其他月份入住率则保持在40%左右。总体来讲，阳泉酒店业保持了良好的发展势头。周边酒
29、店的客户类型分析阳泉市对外经济交往水平在逐步提高，煤矿产业带动外向型经济发展，而本地经济发展在山西同等规模城市来讲比较发达，带动餐饮娱乐活动的增长。比较复杂的客户构成及客户需求，有商务客户、散客还有一些探亲访友的住客。但国外客户很少，以国内客户为主流，本地客户与外地客户相比以外地客户为主流。具体如下图： 从上图可以得出，阳泉缺乏旅游行业的支持，因此大部分酒店的客户主要还是商务客户为主。随着阳泉建设园林城市步伐的加快，旅游的客户所占比例也必将会增加占领酒店市场的份额。酒店市场分析小结：1、酒店的市场供应量适中，近期市区同时可容纳1600人入住；2、大多数酒店开发建设期较早，硬件配套设施不完备；3
30、、酒店整体经营情况较好，平均入住率在50%以上；4、酒店的客户构成主要以商务客户为主，境内客户为主流；5、目前四星级酒店有两家，其中泉美国际大酒店今年五月正式营业，与三星级酒店的价位差异不大；6、五星级酒店是阳泉市场的空白点。总 结随着阳泉经济的发展，临近两个省会独特的地理优势，以及建设园林城市步伐的加快，阳泉将成为山西省向外辐射的桥头堡，到阳泉从事经济活动人员会不断增多。然而阳泉地区原有旅馆、饭店均功能单一，缺乏鲜明特色，已不能满足阳泉经济发展和外事活动的需要及阳泉消费者的需求。因此，兴办一个功能齐全、档次较高、具有鲜明时代特色的五星级国际酒店势在必行。三角地五星级国际酒店项目的建成将极大地促进阳泉乃至全省旅游资源的开发，促进经济的发展，同时，也必将给投资者带来可观的经济效益。福州潘国荣房地产投资顾问有限公司秦皇岛分公司阳泉项目组 2007年3月37
