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1、1暖通维保标准1.1 技术标准1.1.1 维保技术标准说明自维：子系统维保分类维保位置管理方式维保检查设备部位及环境维保检查项目维保检查标准检查方式标准下限标准上限计量单位操作步骤空调系统空调-制冷机房自维标准空调-制冷机房个空调系统-冷却水泵阀门开启灵活，紧固地角螺丝阀门开启灵活，地角螺丝坚固操作无无无空调系统空调-制冷机房自维标准空调-制冷机房个空调系统-冷却水泵压力表，温度表正常压力表，温度表正常；观察无无无空调系统空调-制冷机房自维标准空调-制冷机房个空调系统-冷却水泵擦拭外观，漏水检查。外观整洁，无漏水的现象观察无无无空调系统空调-制冷机房自维标准空调-制冷机房个空调系统-冷却水泵设
2、备运行状态正常运行无无无空调系统空调-制冷机房自维标准空调-制冷机房个空调系统-冷冻水泵阀门开启灵活，紧固地角螺丝阀门开启灵活，地角螺丝坚固操作无无无空调系统空调-制冷机房自维标准空调-制冷机房个空调系统-冷冻水泵压力表，温度表正常压力表，温度表正常；观察无无无空调系统空调-制冷机房自维标准空调-制冷机房个空调系统-冷冻水泵擦拭外观，漏水检查。外观整洁，无漏水的现象观察无无无空调系统空调-制冷机房自维标准空调-制冷机房个空调系统-冷冻水泵设备运行状态正常运行无无无空调系统空调-制冷机房自维标准空调-制冷机房个空调系统-换季板块-换季循环泵阀门开启灵活，紧固地角螺丝阀门开启灵活，地角螺丝坚固操作
3、无无无空调系统空调-制冷机房自维标准空调-制冷机房个空调系统-换季板块-换季循环泵压力表，温度表正常压力表，温度表正常；观察无无无空调系统空调-制冷机房自维标准空调-制冷机房个空调系统-换季板块-换季循环泵擦拭外观，漏水检查。外观整洁，无漏水的现象观察无无无空调系统空调-制冷机房自维标准空调-制冷机房个空调系统-换季板块-换季循环泵设备运行状态正常运行无无无空调系统空调-制冷机房自维标准空调-制冷机房个空调系统-换季板块-换季板式换热器阀门开启灵活，紧固地角螺丝阀门开启灵活，地角螺丝坚固操作无无无空调系统空调-制冷机房自维标准空调-制冷机房个空调系统-换季板块-换季板式换热器压力表，温度表正常
4、压力表，温度表正常；观察无无无空调系统空调-制冷机房自维标准空调-制冷机房个空调系统-换季板块-换季板式换热器擦拭外观，漏水检查。外观整洁，无漏水的现象观察无无无空调系统空调-制冷机房自维标准空调-制冷机房个空调系统-换季板块-换季板式换热器除锈刷漆，检修丝杆涂抹黄油后用套管保护好。无锈，套管涂抹黄油，保护好观察无无无空调系统空调-制冷机房自维标准空调-制冷机房个空调系统-换季板块-换季板式换热器设备运行状态正常运行无无无空调系统空调-制冷机房自维标准空调-制冷机房个空调系统-补水泵阀门开启灵活，紧固地角螺丝阀门开启灵活，地角螺丝坚固操作无无无空调系统空调-制冷机房自维标准空调-制冷机房个空调
5、系统-补水泵压力表，温度表正常压力表，温度表正常；观察无无无空调系统空调-制冷机房自维标准空调-制冷机房个空调系统-补水泵擦拭外观，漏水检查。外观整洁，无漏水的现象观察无无无空调系统空调-制冷机房自维标准空调-制冷机房个空调系统-补水泵设备运行状态正常运行无无无空调系统空调-制冷机房自维标准空调-制冷机房个空调系统-稳压罐除锈刷漆工作完成，无锈蚀操作无无无空调系统空调-制冷机房自维标准空调-制冷机房个空调系统-稳压罐检查压力表，有问题更换压力表无问题观察无无无空调系统空调-制冷机房自维标准空调-制冷机房个空调系统-稳压罐设备运行状态正常运行无无无空调系统空调-制冷机房自维标准空调-制冷机房环境
6、设施设备设施蝶阀-检查阀门开启关闭情况阀门开启关闭正常操作无无无空调系统空调-制冷机房自维标准空调-制冷机房环境设施设备设施蝶阀-除锈刷漆，执行机构加注黄油工作完成，无锈蚀操作无无无空调系统空调-制冷机房自维标准空调-制冷机房环境设施设备设施蝶阀-设备运行状态正常设备运行状态正常操作无无无空调系统空调-制冷机房自维标准空调-制冷机房环境设施设备设施闸阀-检查阀门开启关闭情况阀门开启关闭正常操作无无无空调系统空调-制冷机房自维标准空调-制冷机房环境设施设备设施闸阀-除锈刷漆，执行机构加注黄油工作完成，无锈蚀操作无无无空调系统空调-制冷机房自维标准空调-制冷机房环境设施设备设施闸阀-设备运行状态正
7、常设备运行状态正常操作无无无空调系统空调-制冷机房自维标准空调-制冷机房环境设施设备设施电磁阀-检查阀门开启关闭情况阀门开启关闭正常操作无无无空调系统空调-制冷机房自维标准空调-制冷机房环境设施设备设施电磁阀-除锈刷漆，执行机构加注黄油工作完成，无锈蚀操作无无无空调系统空调-制冷机房自维标准空调-制冷机房环境设施设备设施电磁阀-设备运行状态正常设备运行状态正常操作无无无空调系统空调-制冷机房自维标准空调-制冷机房环境设施设备设施电动调节阀（水）-检查阀门开启关闭情况阀门开启关闭正常操作无无无空调系统空调-制冷机房自维标准空调-制冷机房环境设施设备设施电动调节阀（水）-除锈刷漆，执行机构加注黄油
8、工作完成，无锈蚀操作无无无空调系统空调-制冷机房自维标准空调-制冷机房环境设施设备设施电动调节阀（水）-设备运行状态正常设备运行状态正常操作无无无空调系统空调-制冷机房自维标准空调-制冷机房环境设施设备设施电动调节阀（风）-检查阀门、风口开启关闭情况阀门、风口开启关闭情况正常操作无无无空调系统空调-制冷机房自维标准空调-制冷机房环境设施设备设施电动调节阀（风）-除锈刷漆工作完成，无锈蚀操作无无无空调系统空调-制冷机房自维标准空调-制冷机房环境设施设备设施电动调节阀（风）-设备运行状态设备运行状态正常操作无无无空调系统空调-制冷机房自维标准空调-制冷机房个空调系统-集水器保温检查和修复工作完成操
9、作无无无空调系统空调-制冷机房自维标准空调-制冷机房个空调系统-集水器压力表年度更换更换工作完成操作无无无空调系统空调-制冷机房自维标准空调-制冷机房个空调系统-集水器排污系统维护保养各项工作完成操作无无无空调系统空调-制冷机房自维标准空调-制冷机房个空调系统-集水器设备运行状态设备运行状态正常操作无无无空调系统空调-制冷机房自维标准空调-制冷机房个空调系统-分水器保温检查和修复工作完成操作无无无空调系统空调-制冷机房自维标准空调-制冷机房个空调系统-分水器压力表年度更换更换工作完成操作无无无空调系统空调-制冷机房自维标准空调-制冷机房个空调系统-分水器排污系统维护保养各项工作完成操作无无无空
10、调系统空调-制冷机房自维标准空调-制冷机房个空调系统-分水器设备运行状态设备运行状态正常操作无无无空调系统空调-热源机房自维标准空调-热源机房个空调系统-热力板块-补水泵阀门开启灵活，紧固地角螺丝阀门开启灵活，地角螺丝坚固操作无无无空调系统空调-热源机房自维标准空调-热源机房个空调系统-热力板块-补水泵压力表，温度表正常压力表，温度表正常；观察无无无空调系统空调-热源机房自维标准空调-热源机房个空调系统-热力板块-补水泵擦拭外观，漏水检查。外观整洁，无漏水的现象观察无无无空调系统空调-热源机房自维标准空调-热源机房个空调系统-热力板块-补水泵设备运行状态正常操作无无无空调系统空调-热源机房自维
11、标准空调-热源机房个空调系统-热力板块-热力循环泵阀门开启灵活，紧固地角螺丝阀门开启灵活，地角螺丝坚固操作无无无空调系统空调-热源机房自维标准空调-热源机房个空调系统-热力板块-热力循环泵压力表，温度表正常压力表，温度表正常；观察无无无空调系统空调-热源机房自维标准空调-热源机房个空调系统-热力板块-热力循环泵擦拭外观，漏水检查。外观整洁，无漏水的现象观察无无无空调系统空调-热源机房自维标准空调-热源机房个空调系统-热力板块-热力循环泵设备运行状态正常操作无无无空调系统空调-热源机房自维标准空调-热源机房个空调系统-热力板块-风幕板式换热器阀门开启灵活，紧固地角螺丝阀门开启灵活，地角螺丝坚固操
12、作无无无空调系统空调-热源机房自维标准空调-热源机房个空调系统-热力板块-风幕板式换热器压力表，温度表正常压力表，温度表正常；观察无无无空调系统空调-热源机房自维标准空调-热源机房个空调系统-热力板块-风幕板式换热器擦拭外观，漏水检查。外观整洁，无漏水的现象观察无无无空调系统空调-热源机房自维标准空调-热源机房个空调系统-热力板块-风幕板式换热器除锈刷漆，检修丝杆涂抹黄油后用套管保护好。无锈，套管涂抹黄油，保护好观察无无无空调系统空调-热源机房自维标准空调-热源机房个空调系统-热力板块-风幕板式换热器设备运行状态正常操作无无无空调系统空调-热源机房自维标准空调-热源机房个空调系统-热力板块-地
13、暖板式换热器阀门开启灵活，紧固地角螺丝阀门开启灵活，地角螺丝坚固操作无无无空调系统空调-热源机房自维标准空调-热源机房个空调系统-热力板块-地暖板式换热器压力表，温度表正常压力表，温度表正常；观察无无无空调系统空调-热源机房自维标准空调-热源机房个空调系统-热力板块-地暖板式换热器擦拭外观，漏水检查。外观整洁，无漏水的现象观察无无无空调系统空调-热源机房自维标准空调-热源机房个空调系统-热力板块-地暖板式换热器除锈刷漆，检修丝杆涂抹黄油后用套管保护好。无锈，套管涂抹黄油，保护好观察无无无空调系统空调-热源机房自维标准空调-热源机房个空调系统-热力板块-地暖板式换热器设备运行状态正常操作无无无空
14、调系统空调-热源机房自维标准空调-热源机房个空调系统-热力板块-热力板式换热器阀门开启灵活，紧固地角螺丝阀门开启灵活，地角螺丝坚固操作无无无空调系统空调-热源机房自维标准空调-热源机房个空调系统-热力板块-热力板式换热器压力表，温度表正常压力表，温度表正常；观察无无无空调系统空调-热源机房自维标准空调-热源机房个空调系统-热力板块-热力板式换热器擦拭外观，漏水检查。外观整洁，无漏水的现象观察无无无空调系统空调-热源机房自维标准空调-热源机房个空调系统-热力板块-热力板式换热器除锈刷漆，检修丝杆涂抹黄油后用套管保护好。无锈，套管涂抹黄油，保护好观察无无无空调系统空调-热源机房自维标准空调-热源机
15、房个空调系统-热力板块-热力板式换热器设备运行状态正常操作无无无空调系统空调-新风机房自维标准空调-新风机房个空调系统-空调末端-新风机组检查皮带的松紧度是否正常正常操作无无无空调系统空调-新风机房自维标准空调-新风机房个空调系统-空调末端-新风机组现场点动试验点动试验正常操作无无无空调系统空调-新风机房自维标准空调-新风机房个空调系统-空调末端-新风机组冷凝水排水水管灌水试验 灌水试验正常操作无无无空调系统空调-新风机房自维标准空调-新风机房个空调系统-空调末端-新风机组检查阀门、风口开启关闭情况阀门、风口开启关闭情况正常操作无无无空调系统空调-新风机房自维标准空调-新风机房个空调系统-空调
16、末端-新风机组清洗风机，翅片，过滤器，集水盘，过滤器各项工作完成，且设备运行状态正常操作无无无空调系统空调-新风机房自维标准空调-新风机房个空调系统-空调末端-新风机组设备运行状态设备运行状态正常操作无无无空调系统空调-步行街吊顶自维标准空调-步行街吊顶个空调系统-空调末端-新风机组检查皮带的松紧度是否正常正常操作无无无空调系统空调-步行街吊顶自维标准空调-步行街吊顶个空调系统-空调末端-新风机组现场点动试验点动试验正常操作无无无空调系统空调-步行街吊顶自维标准空调-步行街吊顶个空调系统-空调末端-新风机组冷凝水排水水管灌水试验 灌水试验正常操作无无无空调系统空调-步行街吊顶自维标准空调-步行
17、街吊顶个空调系统-空调末端-新风机组检查阀门、风口开启关闭情况阀门、风口开启关闭情况正常操作无无无空调系统空调-步行街吊顶自维标准空调-步行街吊顶个空调系统-空调末端-新风机组清洗风机，翅片，过滤器，集水盘，过滤器各项工作完成，且设备运行状态正常操作无无无空调系统空调-步行街吊顶自维标准空调-步行街吊顶个空调系统-空调末端-新风机组设备运行状态设备运行状态正常操作无无无空调系统空调-步行街吊顶自维标准空调-步行街吊顶个空调系统-空调末端-吊顶风柜检查皮带的松紧度是否正常正常操作无无无空调系统空调-步行街吊顶自维标准空调-步行街吊顶个空调系统-空调末端-吊顶风柜现场点动试验点动试验正常操作无无无
18、空调系统空调-步行街吊顶自维标准空调-步行街吊顶个空调系统-空调末端-吊顶风柜冷凝水排水水管灌水试验 灌水试验正常操作无无无空调系统空调-步行街吊顶自维标准空调-步行街吊顶个空调系统-空调末端-吊顶风柜检查阀门、风口开启关闭情况阀门、风口开启关闭情况正常操作无无无空调系统空调-步行街吊顶自维标准空调-步行街吊顶个空调系统-空调末端-吊顶风柜清洗风机，翅片，过滤器，集水盘，过滤器各项工作完成，且设备运行状态正常操作无无无空调系统空调-步行街吊顶自维标准空调-步行街吊顶个空调系统-空调末端-吊顶风柜设备运行状态设备运行状态正常操作无无无空调系统空调-空调机房自维标准空调-空调机房个空调系统-空调末
19、端-空调机组检查皮带的松紧度是否正常正常操作无无无空调系统空调-空调机房自维标准空调-空调机房个空调系统-空调末端-空调机组现场点动试验点动试验正常操作无无无空调系统空调-空调机房自维标准空调-空调机房个空调系统-空调末端-空调机组冷凝水排水水管灌水试验 灌水试验正常操作无无无空调系统空调-空调机房自维标准空调-空调机房个空调系统-空调末端-空调机组检查阀门、风口开启关闭情况阀门、风口开启关闭情况正常操作无无无空调系统空调-空调机房自维标准空调-空调机房个空调系统-空调末端-空调机组清洗风机，翅片，过滤器，集水盘，过滤器各项工作完成，且设备运行状态正常操作无无无空调系统空调-空调机房自维标准空
20、调-空调机房个空调系统-空调末端-空调机组设备运行状态设备运行状态正常操作无无无空调系统空调-空调机房自维标准空调-空调机房个空调系统-空调末端-组合式空调机组检查皮带的松紧度是否正常正常操作无无无空调系统空调-空调机房自维标准空调-空调机房个空调系统-空调末端-组合式空调机组现场点动试验点动试验正常操作无无无空调系统空调-空调机房自维标准空调-空调机房个空调系统-空调末端-组合式空调机组冷凝水排水水管灌水试验 灌水试验正常操作无无无空调系统空调-空调机房自维标准空调-空调机房个空调系统-空调末端-组合式空调机组检查阀门、风口开启关闭情况阀门、风口开启关闭情况正常操作无无无空调系统空调-空调机
21、房自维标准空调-空调机房个空调系统-空调末端-组合式空调机组清洗风机，翅片，过滤器，集水盘，过滤器各项工作完成，且设备运行状态正常操作无无无空调系统空调-空调机房自维标准空调-空调机房个空调系统-空调末端-组合式空调机组设备运行状态设备运行状态正常操作无无无空调系统空调-空调机房自维标准空调-空调机房个空调系统-空调末端-吊顶风柜检查皮带的松紧度是否正常正常操作无无无空调系统空调-空调机房自维标准空调-空调机房个空调系统-空调末端-吊顶风柜现场点动试验点动试验正常操作无无无空调系统空调-空调机房自维标准空调-空调机房个空调系统-空调末端-吊顶风柜冷凝水排水水管灌水试验 灌水试验正常操作无无无空
22、调系统空调-空调机房自维标准空调-空调机房个空调系统-空调末端-吊顶风柜检查阀门、风口开启关闭情况阀门、风口开启关闭情况正常操作无无无空调系统空调-空调机房自维标准空调-空调机房个空调系统-空调末端-吊顶风柜清洗风机，翅片，过滤器，集水盘，过滤器各项工作完成，且设备运行状态正常操作无无无空调系统空调-空调机房自维标准空调-空调机房个空调系统-空调末端-吊顶风柜设备运行状态设备运行状态正常操作无无无空调系统空调-冷却塔自维标准屋面个空调系统-冷却塔垃圾清洗无垃圾操作无无无空调系统空调-冷却塔自维标准屋面个空调系统-冷却塔脏物冲洗，排污冲洗干净操作无无无空调系统空调-冷却塔自维标准屋面个空调系统-
23、冷却塔设备运行状态设备运行状态正常操作无无无外委：子系统维保分类维保位置管理方式维保检查设备部位及环境维保检查项目维保检查标准检查方式标准下限标准上限计量单位操作步骤空调系统空调-制冷机房外委检查标准空调-制冷机房个空调系统-冷(热)水机组-压缩式冷水机组机组运行状况正常且出具维保报告观察无无无维保单位提供的维保照片拍照空调系统空调-制冷机房外委检查标准空调-制冷机房个空调系统-冷(热)水机组-吸收式冷水机组机组运行状况正常且出具维保报告观察无无无维保单位提供的维保照片拍照空调系统空调-制冷机房外委检查标准空调-制冷机房个空调系统-水处理加药装置加药装置运行状况正常且出具水质检测报告观察无无无
24、维保单位提供的维保照片拍照空调系统空调-新风机房外委检查标准空调-新风机房个空调系统-空调末端-新风机组新风机组运行状况正常且出具维保报告观察无无无维保单位提供的维保照片拍照空调系统空调-步行街吊顶外委检查标准空调-步行街吊顶个空调系统-空调末端-新风机组新风机组运行状况正常且出具维保报告观察无无无维保单位提供的维保照片拍照空调系统空调-步行街吊顶外委检查标准空调-步行街吊顶个空调系统-空调末端-吊顶风柜空调机组运行状况正常且出具维保报告观察无无无维保单位提供的维保照片拍照空调系统空调-空调机房外委检查标准空调-空调机房个空调系统-空调末端-空调机组空调机组运行状况正常且出具维保报告观察无无无
25、维保单位提供的维保照片拍照空调系统空调-空调机房外委检查标准空调-空调机房个空调系统-空调末端-组合式空调机组空调机组运行状况正常且出具维保报告观察无无无维保单位提供的维保照片拍照1.1.2 岗位频次系统设备工作分类工作名称频次岗位空调制冷机外委1、更换油过滤芯、油过滤网；2、检查各安全保护装置的规定值是否符合规定的数值；3、检查温度探头的测试是否准确，如有差异要进行调整 ；4、检查压力传感器是否正常，如不正常应校正；5、更换干燥过滤器； 6、根据油质情况，决定是否更换冷冻机油；7、根据水质情况决定是否清洗冷凝器中的水管；1次/月暖通技工中央空调水处理外委1、清洗中央空调冷凝器内存在的硬垢、空
26、调管道中存在的浮锈、污垢。2、冷却水每15天加药1次，排水调节水质1次；取水样化验1次；3、中央空调主机冷凝器每年一次的通炮、清洗。4、冷却塔使用期间每月至少一次的冲洗。5、机房过滤器的拆洗。 6、每月提供水质分析报告一份 7、停机后对整个空调系统进行湿化保养，再投放相关保护药剂1次/月暖通技工冷冻水泵、冷却水泵、冷却塔补水泵、冷冻水补水泵、热水泵自维1、水泵加注黄油，阀门加盘根，开启灵活； 2、紧固地角螺丝，擦拭外观，自动/手动切换正常； 3、压力表，温度表正常。无漏水的现象；4、监听水泵运转声音，如有异声更换轴承1次/半年暖通技工新风机组、风机盘管自维1、清洗过滤网2、清洗过滤器3、检查电
27、气系统4、检查管路保温状况 1次/季度暖通技工送、排风机自维1、检查皮带的松紧度是否正常；2、检查风道密闭情况；3、现场点动试验；4、清洁排风机、送风机、排风扇扇叶，轴承泵添加油脂；1次/季度暖通技工排油烟机、油烟净化器商户1、检查皮带的松紧度是否正常；2、检查风道密闭情况；3、电机运转及净化效果；4、其他附配件是否齐全；1次/月暖通技工301.2 操作指引1.2.1技术指引序号维保位置维保检查设备维保检查内容维保检查标准正确标准错误示例1制冷机房补水泵按照商管-空调-制冷机房自维巡后，保存数据。点击右上方同步按钮同步数据，进行维保结果提交。观察电流是否在额定 范围内 电流在正常值范围内X 电
28、流异常2热源机房集分水器除锈刷漆，检修丝杆涂抹黄油后用套管保护好无锈，套管涂抹黄油，保护好 套管涂抹黄油保护完好X 未定期除锈刷漆3制冷机房制冷主机擦拭外观，漏水检查。外观整洁，无漏水的现象 外观整洁X 外观有灰尘有灰尘4新风机房空调系统-空调末端-新风机组空调系统-空调末端-新风机组检查皮带的松紧度是否正常 皮带松紧适度X皮带过紧5新风机房空调系统-空调末端-新风机组清洗风机，翅片，过滤器，集水盘，过滤器各项工作完成，且设备运行状态正常 过滤网定期清洗X 过滤网脏堵严重6制冷机房冷冻泵电磁阀-除锈刷漆，执行机构加注黄油工作完成，无锈蚀 电机定期除锈X 电机锈蚀严重7新风机房空调系统-空调末端
29、-空调机组清洗风机，翅片，过滤器，集水盘，过滤器各项工作完成，且设备运行状态正常 风机翅片定期清洗X 风机翅片脏堵严重8热源机房空调系统-热力板块-地暖板式换热器擦拭外观，漏水检查。外观整洁，无漏水的现象 板换定期擦拭X 板换长期未擦拭1.2.2岗位职责岗位工作职责物业负责人1. 制定年度、月度、周、日维保计划。2. 对维保质量抽查。工程负责人1. 协助工程副总完成暖通维保方案。2. 培训、指导员工完成维保工作。3. 对维保质量抽查。暖通主管1. 协助工程经理完成暖通维保方案。2. 带领、培训、指导员工完成维保工作。3. 对维保过程监督。4. 对维保质量检查5. 抽查维保记录。技工1. 需持制冷设备操作证上岗，并将操作证复印件张贴于制冷机房。2. 根据维保计划，定期完成设备维保工作，并做好维保记录。3. 维保易耗品需及时提醒主管采购，维持最低库存。4. 维保工具保养良好，损坏需及时更换。5. 暖通技工需熟知本广场暖通设备种类、数量、安装位置、设备服务区域。6. 熟悉设备运行原理，遵守维保流程，牢记安全守则。
