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1、第四讲-物业房屋维修管理,一、房屋维修管理概述,二、房屋维修工程,三、房屋维修日常养护,第四讲-物业房屋维修管理一、房屋维修管理概述二、房屋维修工程,一、房屋维修管理概述,1、含义,狭义：仅指对房屋的养护和修缮,广义：包括对房屋的养护、修缮和改建,一、房屋维修管理概述1、含义 狭义：仅指对房屋的养护,2、原因,自然因素 使用因素 生物因素 地理因素 灾害因素,2、原因 自然因素,2、原则,经济、合理、安全、实用 为用户服务 区别对待 预防为主，护、管、修相结合 等价有偿,2、原则 经济、合理、安全、实用,1、质量管理,二、房屋维修管理及其内容,（1）房屋的质量等级鉴定（2）危险房屋的管理,制定
2、划分危房的标准建立健全危险房屋的鉴定机构监督检查排险工作情况,1、质量管理 二、房屋维修管理及其内容（1）房屋的质量,l物业经理人物业管理智库-http:/,房地产E网-http:/,l物业经理人房地产E网-http:/www.fdcew.,2、施工管理,选择维修施工队伍 维修施工的组织准备 维修施工的技术交底 施工调度与管理,房地产E网,2、施工管理 选择维修施工队伍www.f,2、档案管理,房屋新建工程、维修工程竣工验收时的峻工图及有关房屋的原始资料；现有房屋及附属设备的技术资料和可能的产权资料；技术档案资料,2、档案管理 房屋新建工程、维修工程竣工验收时的峻工图,三、房屋维修管理的意义,
3、是延长房屋寿命的保证 能缓解我国目前房屋紧张的状况 是搞好房产经营工作的基础 可以充分发挥投资效果,三、房屋维修管理的意义 是延长房屋寿命的保证,二、房屋维修工程,1、含义,对房屋的维修活动和过程。,二、房屋维修工程1、含义对房屋的维修活动和过程。,2、特点,项目多、范围广 有严格的标准 技术性较强,2、特点 项目多、范围广,二、分类,翻修工程 大修工程 中修工程 小修工程 综合维修工程,二、分类 翻修工程,三、考核指标,房屋完好率 房屋维修工程量 质量合格率 小修养护及时率,三、考核指标 房屋完好率,三、房屋维修日常养护,1、含义,物业管理部门为确保房屋的正常使用所进行的经常性、持续性的小修
4、养护和综合维修工作。,三、房屋维修日常养护1、含义物业管理部门为确保房屋的正常,1、具体内容,小修养护 计划养护 季节养护,1、具体内容 小修养护,二、一般程序,项目收集 计划编制 任务落实,二、一般程序 项目收集,三、考核指标,定额指标 经费指标 服务指标 安全指标,三、考核指标 定额指标,服务指标 1、走访查房率 2、养护计划率 3、养护及时率,服务指标,第五章 房屋设备管理,一、房屋设备管理概述,二、给、排水系统管理,三、供电系统管理,四、供暖系统管理,五、电梯设备管理,第五章 房屋设备管理一、房屋设备管理概述二、给、排水系统管,1、含义,是对房屋内部附属的和相关的市政、公用各类设备、设
5、施的简称，是房屋建筑实体的组成部分。,一、房屋设备管理概述,1、含义 是对房屋内部附属的和相关的市政、公用各类,2、分类,1、卫生与机械设备,室内给水设备室内排水设备热水供应设备供热设备,房地产E网,2、分类 1、卫生与机械设备 室内给水设备www.fdce,2、电气工程设备,供电及照明设备 防雷及接地装置 娱乐及办公设备 运输设备,2、电气工程设备 供电及照明设备,3、房屋新型设备,房屋的装饰性设备 房屋的库房设备,3、房屋新型设备 房屋的装饰性设备,2、房屋设备管理及发展方向,1、含义,对房屋设备的使用、日常维护、维修与更新的管理，或者说是指以一定的科学管理程序和制度，按照一定的质量和技术
6、要求，对各种房屋设备进行的管理。,根本目的：确保设备的完好率和正常使用。,2、房屋设备管理及发展方向 1、含义 对房,2、内 容,（1）基础管理 资料档案管理 标准化管理 规章制度管理 加强教育培训,2、内 容（1）基础管理,（2）运行管理 劳动组织管理工作 建立、健全设备运行管理制度,（2）运行管理,（3）安全管理（4）维修管理（5）更新改造,（3）安全管理,1、含义,房屋建筑物内部附属的各种冷水、热水、开水供应和污水排放的工程设施的总称。,二、给、排水系统管理,2、意义,不仅直接影响到人们的工作和生活，而且影响到物业功能能否得到发挥。,1、含义 房屋建筑物内部附属的各种冷水、热水、开水,给
7、、排水设备的验收与检查,严格验收接管制度 加强日常检查巡视,给、排水设备的验收与检查 严格验收接管制度,给水系统的管理,（1）范围界定（2）给水系统的管理 作好房屋给水系统设备的基础资料 建立正常的供、用水管理制度 大力宣传节约用水 作好供水量的计量和计费,给水系统的管理（1）范围界定,排水系统的管理,（1）范围界定（2）措施 重视巡视检查与维护工作 建立健全排水设备设施档按 加强教育宣传工作,房地产E网,排水系统的管理（1）范围界定房地产,制定用水规定,制定用水规定,三、供电系统管理,1、重要性,供电部门把电力直接送到用户单位 供电部门把高压电送到小区或高层楼宇，通过该地区变电站再送到各用户
8、单位,2、方式,3、分工原则,三、供电系统管理1、重要性 供电部门把电力直接送到用户单位,供电系统的基本内容和方法,掌握设备情况，建立各项设备档案对供电设备进行正常维护与保养采取多种方式作好宣传工作 进行承包责任到人加强对有关人员的培训建立24小时运行及维修值班制度，支持用户投诉，及时排除故障,供电系统的基本内容和方法掌握设备情况，建立各项设备档案,避雷设施的管理,避雷设施的管理,四、供暖系统管理,1、重要性,热源 舒热 散热,2、组成,四、供暖系统管理1、重要性 热源2、组成,区域锅炉房供热系统 热电厂供热系统 分户供暖系统,3、方式与工作原理,区域锅炉房供热系统3、方式与工作原理,供暖系统
9、管理的特点和原则,（1）特点 管理的系统性 明显的季节性 突出的经营性 环保要求高,供暖系统管理的特点和原则（1）特点,（2）原 则 经济可行 集中供暖，保护环境 关联管理“用户至上，服务第一”,（2）原 则,供暖系统的管理,（1）组建管理和队伍建设(2)供暖锅炉房的管理 接管管理 运行管理 操作管理 锅炉及附属设备的维护,供暖系统的管理（1）组建管理和队伍建设,热网管理,1、供暖管网的接管2、热网设备维修,房地产E网,热网管理1、供暖管网的接管房地产E,采暖用户的管理,订立供暖条款，确定供暖双方权利与义务编制用户手册供暖费用的收取,采暖用户的管理订立供暖条款，确定供暖双方权利与义务,1、电梯
10、的含义与组成,含义：电梯通称升降机，是由一台电动机拖动一个金属制成的轿箱在建筑物的井道中并在专设的轨道上作垂直降升运动，达到乘人载物的目的。,五、电梯设备管理,组成：传动设备、升降设备、安全设备、控制设备,2、意义,1、电梯的含义与组成 含义：电梯通称升降机，是由,基础管理,1、电梯管理组织的建设2、运行管理制定合理的运行制度服务范围记录与表报制度,3、经营管理,基础管理1、电梯管理组织的建设3、经营管理,设备管理,1、设备的接管验收验收程序验收标准及有关规定其它有关问题,房地产E网,设备管理1、设备的接管验收房地产E,2、维修管理,电梯维修等级、周期与要求 维修工程的审批 注意事项,2、维修管理 电梯维修等级、周期与要求,3、基础资料管理,设备档案 维修资料,3、基础资料管理 设备档案,1、对司机、维修人员的安全要求,持证上岗 制定安全操作规程 加强培训与考核工作,四、安全管理,2、设备安全管理措施,3、对住户的安全教育,1、对司机、维修人员的安全要求 持证上岗四、安全,
