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1、徐汇滨江规划布局及出让工作计划汇报,徐汇区规划和土地管理局,2011.9,一、徐汇滨江概况,（一）徐汇滨江用地情况,区位关系示意图,徐汇滨江北起日晖港，南至徐浦大桥，由黄浦江两岸综合开发规划控制范围内的南延伸段WS3(B)、WS5(C)、WS7(D)三个单元组成，岸线8.4公里，土地面积7.4平方公里。另外，徐浦大桥往南还有岸线近3公里，总岸线长度约11公里。,WS3（B）单元,WS7（D）单元,WS5（C）单元,WS3(B)单元：规划总用地约1.8平方公里，以生命科学和健康产业为特色的综合国际商务区。WS5(C)单元：规划总用地约4.4平方公里，以世博会为契机，重点发展商贸、办公、航空配套服
2、务等内容，大力发展现代服务业，同时带动发展地区商业、航空文化等功能，形成滨江核心商务区。WS7(D)单元：规划总用地约1.2平方公里，为商务区配套、促进商务发展、与商务功能互动的滨水生态国际社区。,（二）徐汇滨江功能体系,二、徐汇滨江核心商务区规划情况,（一）规划范围,徐汇滨江核心商务区，北至瑞江路、南至龙水南路、西至丰谷路、东至黄浦江；约1.4平方公里用地，占WS5(C)单元用地的32%，岸线长度约2.5公里。,WS3（B）单元,WS7（D）单元,WS5（C）单元,徐汇滨江核心商务区,总用地约140公顷，其中：公共绿地：约36公顷城市道路用地：约36公顷可开发用地面积：约65公顷总建筑面积：
3、约195万平方米，开发用地的平均容积率约3.0。,用地约140公顷,（二）用地及建设规模,（二）用地及建设规模,我区划定的市区联合推进的总部集聚区位于核心商务区中部及南部，可开发用地面积约为33.2公顷，共20个地块组成，约占整个核心商务区内可开发用地的51%。地上建筑面积总计约118.4万平方米，平均容积率约为3.6。,其中：（1）已出让地块：2幅（机场1、3号地块）（2）拟协议出让地块：1幅（新材料研发中心）（3）拟邀标出让地块：2幅（湖南广场项目）（4）拟划拨地块：2幅（民航四大中心）（5）拟公开出让地块：13幅，用地面积约为16.8公顷，地上建筑面积约为53.6万平方米,已出让地块,拟
4、协议出让地块,拟邀标出让地块,拟划拨地块,图例：,滨江C单元核心商务区地块示意图,（三）功能定位,避免与老牌的商务集聚区（如陆家嘴、外滩、古北中心等）和新兴商务集聚区（如北外滩、虹桥枢纽、世博基地等）产生同质化竞争。将重点发展方向定位在商务办公、金融贸易、科技、航空、文化、旅游等方面。徐汇滨江在上海建设国际贸易中心、国际文化大都市、时尚创意之都的过程中将努力发挥核心载体的作用。,1.总体定位1）全市平衡，错位竞争，扬长避短,竞争,错位,徐汇滨江地区在竞争领域中具有商务高端化、购物精品化、娱乐时尚化的独特优势。,1.总体定位1）全市平衡，错位竞争，扬长避短,滨江核心商务区的土地分为四个价值区：公
5、共价值区：龙腾大道以东区域，主要是滨江公共开放空间和商业文化特别发展单元，凸显公共价值。一级价值区：龙腾大道以西、云谣路以东区域，为滨江第一层面的开发用地，景观价值最高。二级价值区：云谣路以西、云锦路以东区域，为滨江第二层面的开发用地，交通条件更为便利。三级价值区：云锦路以西区域，作为腹地空间开发与滨江开发的联系枢纽地区。,一级价值区,二级价值区,三级价值区,公共价值区,1.总体定位2）土地价值分析,总部经济及金融配套服务中心 航空服务业集群 科技金融中心、创新创业服务中心 时尚文化消费中心和新媒体中心,2.四大功能发展目标,3.功能的空间布局结构,一带两轴 公共开放空间带：以滨江公共绿地和步
6、行系统带动沿线商业、文化、休闲、旅游功能的发展。龙耀路功能辐射轴 是实现规划区联系徐汇区腹地和浦东片区，承担区域内外交通联系，发挥功能辐射效应的重要轴线通道。云锦路功能发展轴 云锦路利用现状飞机跑道空间形成带状绿化广场,通过轨道交通带动云锦路两侧地块的综合开发。五个功能片区 时尚文化主题园区，商贸企业总部办公区，民企总部办公区、航空服务业集聚区，能源科技服务区。,航空服务业集聚区,能源科技服务区,龙耀路功能辐射轴,云锦路功能发展轴,时尚文化主题园区,民企总部办公区,商贸企业总部办公区,4.业态细化,规划倡导该地区土地使用的兼容性，采用复合型建筑功能的综合开发，同时加强对现状产业建筑与历史建筑的
7、保护与利用，以适应未来城市发展的需求。建筑功能共分为以下七大类：商业建筑 办公建筑 文娱建筑 酒店建筑 文化展示建筑 航空服务建筑 市政设施建筑 所有地块开发均可复合多类建筑功能。,业态功能布局图,（1）商业、餐饮功能,商业功能布局图,徐汇滨江商务区的商业功能，应充分体现多样性，结合不同的地理区位细化功能，激发地区活力，营造多元精彩的商业氛围。主要类型分为以下五类：A.主要公共活动带周边活力休闲B.轨道交通站点周边特色精品C.主要生活性道路沿线综合生活服务D.大型广场空间周边大型购物休闲E.滨江活动带沿线奢侈名品,云锦路特色公共活动带,轨道交通站点,轨道交通站点,云谣路生活性街道,广场,广场,
8、广场,龙腾大道,A,B,D,C,E,4.业态细化,（2）文化、会展功能,文化功能布局图,特色文化展馆,穹顶剧场,游艇展馆,文化机构区,艺术品展销,为了打造国际滨水示范区，在规划商务商业开发用地中注入文化元素，比如可以结合新建筑设置剧院、博物馆、画廊等文化功能。,4.业态细化,音乐产业基地,国际保税商品展示区,文化展示区,5.总部集聚区,陆家嘴,世博,一般滨水区,一般滨水区,核心滨水区,徐汇滨江主动对接世博滨江，建立徐汇滨江总部商务区，争取一并纳入市级总部集聚区，开展市区联动推介出让，引进国内民营企业总部。,徐汇滨江,5.总部集聚区,集聚区位于龙兰路以南、丰谷路以东、黄石路以北、龙腾大道以西，约
9、33.2公顷可开发用地，地上建筑总面积约118.4万平方米，平均容积率3.6。共20个地块，其中已出让地块2幅，拟协议出让地块1幅，拟邀标出让地块2幅，拟划拨地块2幅，剩余公开招标出让地块13幅，标志性建筑高度约250米（暂定，最终以市府批准的附加图则为准）；,滨江C单元核心商务区地块示意图,6.游艇博览、文化创意及保税商品展示功能,为凸显徐汇滨江商务功能的高端化，规划考虑在滨江公共开放空间内以商业文化特别发展单元为核心向两侧延伸区域，打造游艇博览、文化创意及保税商品展示特色功能区。,6.游艇博览、文化创意及保税商品展示功能,游艇码头拟布局在龙耀路与龙腾大道交汇处，即核心商务区的中心位置（紧邻
10、世博水门），西邻滨江标志性建筑，北临直升机场，南靠滨江商务文化特别发展单元；该区域将整合水泥厂音乐文化主题园及游艇博览销售平台，打造上海市区内第一个集游艇产业、文化创意产业及保税商品展示为一体的特色区域。,集游艇产业、文化创意产业及保税商品展示为一体的特色区域,世博水门位置,1.区域交通“水陆空”三位一体交通模式,直升机停机坪,游艇码头,轨道交通站点,轨道交通站点,（四）交通体系组织,公交枢纽,交通枢纽,水上交通：时尚休闲的游艇营运。地面交通：轨道交通11号线、12号线，公交枢纽站，滨江有轨电车、自行车等。空中交通：商务化，休闲化的直升机客运。,2.内部交通“四层空间”立体交通模式,核心商务区
11、内路面交通打造“地上两层和地下两层“的四层立体交通模式。,（四）交通体系组织,地上二层：人行平台,地面层：车行路网,地下一层：公共步行系统,地下二层：车行环路,三、徐汇滨江已出让土地情况,（一）B单元出让情况,滨江B单元已出让地块4幅，土地面积约13.65公顷，建筑总量约41.59公顷。其中，商办建筑总量约32.99公顷，占比79.32%；住宅建筑总量约8.60公顷，占比20.68%。,滨江B单元已出让地块示意图,宛平南路159街坊,龙华路1960地块,斜土街道107街坊船厂路地块,叠加地块,斜土街道107街坊船厂路地块,叠加地块,斜土街道107街坊船厂路地块,叠加地块,斜土街道107街坊船厂
12、路地块,已开工地块：斜土街道107街坊船厂路、龙华路1960号、宛平南路159街坊城建地块。未开工地块：斜土街道100街坊叠加地块，设计方案正在深化，预计明年上半年可开工。,（二）C单元出让情况,滨江C单元已出让地块4幅，土地面积约5.04公顷，建筑总量约17.67公顷，商办用地为主，商办建筑总量约16.11公顷，占比91.18%；教育科研用地建筑总量约1.56公顷，占比8.82%。,滨江C单元已出让地块示意图,长桥街道375街坊世博还产用房,北滩加油站,机场1号地块,机场3号地块,已开工地块：长桥街道375街坊地块（世博动迁还产房）。未开工地块：龙华街道183街坊北滩加油站、龙华机场1号地块
13、，两地块的设计方案正在深化当中，预计今年内可开工。龙华机场3号尚未交地。,四、徐汇滨江计划供地情况,（一）供地计划概况,民航四大中心项目用地,（一）供地计划概况,2011年下半年、2012年徐汇滨江计划供地12幅，土地面积约35.95 公顷，建筑总量约82.29公顷。其中：划拨用地2幅，土地面积约7.22公顷，建筑总量约30公顷，分别为滨江188N-W-1、188N-X-1民航四大中心地块，计划2012年底前完成供地。出让地块10幅，土地面积约28.73公顷，建筑总量约52.29公顷。商办用地为主，商办用地建筑总量约 31.97公顷，占比 61.14%；住宅用地建筑总量约14.55 公顷，占比
14、27.83%；科研用地建筑总量约5.77公顷，占比11.03%。,（二）出让地块情况,1、2011年下半年计划出让地块滨江B5-4（xh129b-04)地块，商办用地；兆丰路东块（xh128E-03)，住宅用地；滨江188S-K-1地块（上海湖南广场），商办用地；滨江188E-B-1地块（滨江文化主题园），商业文化特别发展单元。,兆丰东块,滨江B5-4,（二）出让地块情况,1、2011年下半年计划出让地块滨江B5-4（xh129b-04)地块，商办用地；兆丰路东块（xh128E-03)，住宅用地；滨江188S-K-1地块（上海湖南广场），商办用地；滨江188E-B-1地块（滨江文化主题园），商
15、业文化特别发展单元。,滨江文化主题园,上海湖南广场,（二）出让地块情况,（二）出让地块情况,2、2012年计划出让地块滨江C10-4地块（286B-4），住宅用地，百联集团捆绑开发住宅地块；滨江188S-D-1地块，商办用地，意向用地单位上海电力实业；滨江188N-T-1地块，商办用地，意向用地单位有徐家汇商城集团、六百股份、华鑫证券、长甲地产；滨江188S-M-1地块，商办用地，意向用地单位有永达汽车、首创置业、中交股份、万达信息、分众传媒；滨江188S-G-1地块，科研用地，拟建新材料研发中心；滨江188S-O-1地块，商办用地，意向用地单位有加拿大KFS国际建筑师事务所。,滨江188N-
16、T-1地块,滨江188S-M-1地块,滨江188S-D-1地块,滨江188S-G-1地块,滨江C10-4地块,滨江188S-O-1地块,（三）其他地块,剩余地块预计于2012年腾地，计划2013年出让。目前在接触中的企业有：,五、后续工作,滨江C单元城市设计已公示，市府领导已听取汇报，预计在9月底批复。明年重点推进滨江B单元控详修编工作，落实国际社区理念。为了提升滨江地区的环境品质，进一步完善立体交通体系，建议滨江地区的公共基础设施建设应尽快启动。核心商务区内的规划道路应今年启动道路建设计划，地下环路与规划道路统一设计、统一建设，确保明年上半年开工。建议可采用BT方式由城建集团承建地下环路。,今年下半年及明年上半年拟出让地块中与地下环路相关联的地块,谢 谢！,徐汇区规划和土地管理局,2011.9,
