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1、,项目拓展城市布局及拿地策略,产业/地产业务版块2020.01,目录,2019房地产市场总结,一二线城市,三四线城市,永不落幕”的一线城市与“正在崛起”的新一线城市受城市发展边界、人口控制目标等限制，一线城市供应规模严重受制约，刚需市场也越来越多的被二手房所承接，新建商品房地产市场规模增速明显放缓，但需求和资金开始向周边城市溢出，加速区域一体化进程，一线城市依旧是中国房地产市场发展的第一梯队。随着城镇化进程的加快推进，越来越多二线城市的城市建设快速扩张，迎来了周边区域价值快速提升，城市人口吸附力急剧增强，商品房成交规模也逐年放大，典型如成都、合肥、武汉、郑州、重庆、杭州、苏州、南京、天津等9大
2、“新一线”城市商品房成交金额占到全国的23%，成交面积占到全国的18%。而且，就是未来发展潜力综合分析来看，各项评价指标也明显领先，人口导入能力较佳、市场供不应求、基建快速发展是这些城市的共有特征。,三四线市场火热难以持续尽管当下三四线城市成交火热，但这类城市经济基本面及收入水平并不出众，房价过快上涨必将抑制成交量继续上行空间。更为重要的是，三四线城市人口长期净流出，新增购房需求以本地自住及投资性需求居多，普遍存在着可持续性较差的通病。短期内存量购房需求急剧释放之后，后续置业需求将难以为继，极端情况下甚至会出现成交断档期，届时成交量将缓步回落至正常水平。,SUMMRY,2019房地产市场总结,
3、一线城市及外溢有效城市北、上、广、深外溢有效城市重点考虑的是时间距离，而不是物理距离。一个半小时以内的“市内”轨道交通才是可靠的！本地没有产业，完全依靠人口“外溢”的区域没有前途。城市产业定位：模块和生产加工城市（比如仓储、金融、保险、产业园区、科研基地）；养老、养生城市，会议和度假中心,SUMMRY,启示及关注点：,2019房地产市场总结,傍大款,细分市场,在一二线城市，地价越来越贵，连万科、保利这样的千亿房企都需要联合作战才能拿到，小房企单打独斗基本上没戏。所以，我们应适当和其他地产企业进行联合拿地或者采取股权投资等方式来落地项目。,除了住宅，商办、酒店、公寓等以往的常规项目可以利用当前优
4、势持续探索诸如绿色科技住宅、长租公寓、特色酒店、文化旅游，产业地产等垂直细分领域做一个“小而美”的地产公司,SUMMRY,2020拿地拓展战略取向,公司战略布局,战略取向,一、规模扩张型，主要考虑销售额和资金周转率指标。此类项目强调快速开发，快速销售，快速回笼资金，通过提高资金周转率，减少资金的沉淀，来提高盈利能力。二、现金流收益型，此类型的项目主要侧重高投资回报率高，能够提供可观的现金流。三、战略培育型，此类型的项目比如南京金牛湖项目，需要三到五年或者恒大进入后带来的培育周期，但可以在项目培育成熟后转变为现金流收益型或规模扩张型。,项目拿地拓展战略取向：,一、公司拿地拓展战略取向,产业/地产
5、业务版块2020.01,目录,1,第一梯队城市及拿地策略,拿地拓展战略取向,第一梯队城市：,项目拿地方式及策略探讨,拿地拓展战略取向,第一梯队城市：,北京、上海、深圳、广州及紧邻周边城市，以及例如海南、雄安等具有资源性、稀缺性项目的全国重点城市。,城市描述：,项目拿地方式及策略探讨,北京、上海及广州等一线城市是经济和政治具有重要作用的大都市，在城市规模、基建、财政收入、消费、对人才吸引力等各层面，均领先于其他城市。因此，从房地产发展来看，一线城市市场容量大、需求旺盛，宏观调控影响比较有限且周期较短，产品销售相对畅旺。,拿地拓展战略取向,第一梯队城市：,项目拿地方式及策略探讨,从表中，我们可以看
6、出大陆新增人口3536万人，而城镇常驻人口增加量为10219万人，与总人口比较，净增加6683万人，农村进城务工人员大量涌入城镇。这就是推动房价上涨的动因。,拿地策略：,“三旧”改造项目：广佛地区及珠三角区域的“三旧”改造项目、长租公寓项目及海南、雄安项目等作为优先考虑并加快推进。,“销售稳健型”的大中型项目及“短平快”的中小型项目.,拿地拓展战略取向,项目拿地方式及策略探讨,拿地策略：,土地一级开发项目(含资源性及稀缺性项目)：具有成片的、在城市发展方向区域内、由政府主导、产业带动、整合其他 相关产业的土地一级开发项目或一二级联动开发项目，规模大致1000亩及以上。目的是以相对较少的资金投入
7、控制较大规模土地资源。例如颐养大健康、足球竞技、绿色生态食物区块产业项目。,拿地拓展战略取向,项目拿地方式及策略探讨,一、公司拿地拓展战略取向,产业/地产业务版块2020.01,目录,2,第二梯队城市及拿地策略,第二梯队城市：,成都、合肥、武汉、郑州、重庆、杭州、苏州、南京、天津等9大“新一线”城市,随着城镇化进程的加快推进，越来越多二线城市的城市建设快速扩张，迎来了周边区域价值快速提升，城市人口吸附力急剧增强，商品房成交规模也逐年放大，商品房成交金额占到全国的23%，成交面积占到全国的18%。而且，就是未来发展潜力综合分析来看，各项评价指标也明显领先，人口导入能力较佳、市场供不应求、基建快速
8、发展是这些城市的共有特征。,城市描述：,拿地拓展战略取向,项目拿地方式及策略探讨,拿地策略：,项目甄选标准 项目以中小规模优先考虑，或者项目规模较大但付款条件比较宽松。经评估预测项目开发后住宅产品平均售价不低于15000元/平方米，而初 步投资估算下，销售净利率不低于25%。,拿地拓展战略取向,项目拿地方式及策略探讨,拿地策略：,转让或者合作开发项目或土地招拍挂项目 股权转让或项目公司收购项目必须是权属清晰，来源合法。合作开发模 式可灵活多样，可以使用合作双方的成熟品牌，我司对项目拥有同股同权的控制权。例如：重庆江北项目与天健地产的合作，此类合作的项目未来积极寻求多个城市获取多个中小规模项目，
9、当多个项目的土地平均地价水平达到一定水平，则具有规模成本优势。,拿地拓展战略取向,项目拿地方式及策略探讨,一、公司拿地拓展战略取向,产业/地产业务版块2020.01,目录,3,第三梯队城市及拿地策略,第三梯队城市：,人口、人均GDP、人均可支配 收入、房地产投资额、商品房销售量/额、均价六项指标方面均位居全国前100名。以及全国100强房企已经进入的城市（如成都、西安、太原等）。在资金富余的情况下，我们在资金能力允许的范畴内可适当拓展第三梯队城市。,第三梯队的城市中，有不少城市在人口、人均GDP、人均可支配 收入、房地产投资额、商品房销售量/额、均价六项指标方面均位居全国前100名。也就是说这
10、些城市本身的地位和辐射力都比较高，房地产开发的前景较好。因此，我们可以在这些城市中进行 筛选，一旦选中，就利用品牌优势，迅速介入，提高市场份额及影响力。,城市描述：,拿地拓展战略取向,项目拿地方式及策略探讨,拿地策略：,项目甄选标准 项目获取途径主要是股权转让或者项目收购，土地成本较低，投入资 金小，能快速实现资金回笼。项目规模以中等优先，项目产品销售均 价不低于6000元/，项目开发销售净利率不低于25%。,附全国100强城市名单+TOP100房企名单。,拿地拓展战略取向,项目拿地方式及策略探讨,地产项目可进入城市区域筛选模型为快速遴选出适合我司地产项目进入的城市及区域，节省人力和时间，现搭
11、建该筛选模型。模型指标分两大部分，分别为“可进入门槛指标”与“经营风险评估指标”。筛选流程为：评估意向项目是否满足“可进入门槛指标”，如是，则可进行下一步的“经营风险评估指标”评估，并移交产业地产筹备组进行可行性研究等详细评估工作；如否，则终止该项目的跟进工作。,拿地拓展战略取向,项目拿地方式及策略探讨,拿地拓展战略取向,项目拿地方式及策略探讨,附表一：百强城市名单,拿地拓展战略取向,项目拿地方式及策略探讨,附表二：TOP房企名单（2019中国房企品牌价值排名）,拿地策略：,对于第三梯队城市的选择，我们将严格按照意向城市进入的评估标准进行筛选。,战略层面该不该进入该城市 主要是深入分析该城市的
12、房地产现状及发展前景，包括城市在背景 区域中的角色和定位、城市产业发展及外部环境的变化带给房地产 业的机遇和风险、横向观察周边城市的房地产发展状况以及其它发 展商在该城市表现等方面。,拿地拓展战略取向,项目拿地方式及策略探讨,拿地策略：目前风险性强重要提示,拿地拓展战略取向,项目拿地方式及策略探讨,1、人口净流出的区域：暂不进入如东北三省；2、政策稳定因素的区域：暂不进入如西藏、新疆；3、地方财政发展GDP增速在6%以下，预算计划收入为负增长的城市：暂不进入如从2018年各地级市一般公共财政预算收入同比增速来看，共有50个地级市的财政预算收入增速为负值，共涉及18个省份，其中广东省最多有2个地
13、级市，其次是山西（7个）、江苏（6个）、江西（6个）、黑龙江（5个）、陕西（4个）、辽宁（3个）等。4、距第三梯队城市中心直线距离超过30公里的产业用地，商业用地原则上不适宜有利用现金流回收项目的开发；5、一至三梯队城市中心，体量超过10万平米以上的商业综合体项目，原则上需要谨慎专业评估，例万达城市综合体、新城控股吾悦广场综合体常规商业比例规模也不超过这个标准。,拿地策略：目前风险性强重要提示,拿地拓展战略取向,项目拿地方式及策略探讨,一、公司拿地拓展战略取向,产业/地产业务版块2020.01,目录,4,拿地的分析思路与关注的指标,立足于完整的项目资源体系，梳理出项目现状下的优劣势，盘点对于销
14、售会产生影响的要素,项目资源是项目开展的起点，项目资源体系的每个环节上都有可能产生相对于市场上其他项目的竞争优势，即价值,项目资源体系,拿地拓展战略取向,拿地的分析思路与关注的指标1GDP,综合体承载着多项城市功能，因此基于城市规划和区域特征，判断项目的规划利好和有力支撑,城市中心发展方向城市未来发展规划研究,区域未来的发展站位区域功能的现状盘点,城市背景研究,区域价值盘点,分析内容,分析工具和视角,解决问题,站位城市及区域功能层面，找到项目未来销售实现方面的规划利好和有利支撑,拿地拓展战略取向,拿地的分析思路与关注的指标1GDP,总量指标：GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业
15、人数、接待入境旅游人数结构指标：产业结构及布局、就业人口结构水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划政策环境：限购、限贷、房产税、蓝印户口,数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈,拿地拓展战略取向,拿地的分析思路与关注的指标1GDP,投资：开发投资额土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量房地产景气指数、价格指数,数据
16、来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈,拿地拓展战略取向,拿地的分析思路与关注的指标1GDP,GDP增速与房地产发展关系,拿地拓展战略取向,拿地的分析思路与关注的指标1GDP,人均GDP与房地产发展关系,拿地拓展战略取向,拿地的分析思路与关注的指标1GDP,拿地拓展战略取向,拿地的分析思路与关注的指标1GDP,房地产市场预警预报指标体系,拿地拓展战略取向,拿地的分析思路与关注的指标1GDP,人口红利与棚改,1,如果地方政府没能抓住这三年棚改的央行定向放水，就会错失城市改善
17、的最后机遇。,拿地拓展战略取向,拿地的分析思路与关注的指标2人口红利与棚改,去库存只要做好三件事：一是减供应，二是涨房价、三是增需求！当市场库存积压时，政府借助棚改去了库存、涨了地价、改善了城市、消弭了债务。其实道理也很简单，当市场需求100套房子时，我们究竟应该是供应100套房子呢？还是120套房子呢？如果我们开盘，推出100套房子，我们需要邀约多少组客户才能达到100%去化率呢？显然，100组客户肯定是远远不够的，甚至120组都不够，毫无疑问，营销总们需要至少150组客户，而且在产品还不错的情况下，才有可能达成100%去化率。当然，这就必然导致供不应求。,三四线城市究竟是什么原因，导致不少
18、三四线城市突然买不到房了呢？1、城市人口的婚姻刚性需求。2、城市人口的改善性需求。3、进城农民的刚性需求。,人口红利与房地产税,2,人口规模是该城市房地产市场发展的基础。决定了城市未来房地产购买客户是否具有基本支持。,拿地拓展战略取向,拿地的分析思路与关注的指标2人口红利与房地产税,1、从市场来看，人口净流入地区房租将上涨，推动房价上升。,空置房子很少的区域，房东可以很轻易地把大部分房地产税转移给房客。而且因为房地产税是同时开征，业主们几乎是同时行动，租客并没有博弈的空间，只能被动接受。,2、从地方政府来看，他们将在房地产税和卖地收入之间求得平衡，稳中有升是最佳选择。地方政府如果想要做出政绩，
19、就必须有钱进行各种建设、完善各种保障体系，而钱的来源很多时候就是“卖地”。,二、弱三四线等房屋空置率比较高的人口净流出地区，房价可能下降。不发达地区有不开征房地产税的可能。但是一旦开征，人口净流出地区，有大量空置房屋存在，楼市的变化会按下面的步骤走：开始征收房地产税，空置房屋的业主将在这前后抛售房屋、出租房屋。房屋供应大量增加，房价下降、房租下降。地方政府征收房地产税出现困难，只能继续卖地来满足财政需求。房屋供应继续增加，房价继续下降,一、人口净流入、基本没有空置房屋的地区，房价稳中有升。,如阜阳、亳州、乐山等三四线城市,拿地拓展战略取向,拿地的分析思路与关注的指标3现行售价比,当年开发：利润
20、为零；等待开发：25%也亏。,如温州、南京、青岛、东莞、中山等,拿地拓展战略取向,拿地的分析思路与关注的指标3现行售价比,经验指标当年城市平均单价1000015000的市场按4000元/M2经验值取单方楼面开发成本按25%利润水平控制反推拿地水平拿地楼面地价：4700元以上为风险值；,楼面地价的计算方式：出让价出让亩数容积率,当年开发：利润为零；等待开发：25%也亏。,拿地拓展战略取向,拿地的分析思路与关注的指标4年度供需比,二、公司重点关注项目及拓展拿地方式,产业/地产业务版块2020.01,目录,1,土地一级开发项目,公司重点关注项目,土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域
21、范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。,土地一级开发的界定,定义,北京模式重庆模式云南模式武汉模式,公司重点关注项目,土地一级开发的界定,北京市目前为政府主导型和企业主导型两种土地一级开发模式并存。,政府主导模式,企业主导型模式,公司重点关注项目,北京土地一级开发模式,典型的政府主导型模式土地一级开发的主体是市政府，代表市政府实行一级开发的机构是九个国有控股集团(城市建设、高速公路、高等级公路、水务、地
22、产、水利投资、开发投资集团、渝富)。,公司重点关注项目,重庆土地一级开发模式,云南运作模式是将开发后的土地进行招、拍、挂，所得价款在扣除开发成本后，在开发企业与政府之间进行分成，并且政府向企业承诺一定的保本收益率，此类土地的性质多为住宅商业用地。如云南城投负责开发的环湖东路项目、中天城投旗下公司开发的渔安安井项目，以及绵世股份、龙元建设采取的都是这种模式。,公司重点关注项目,云南土地一级开发模式,公司重点关注项目,1、与当地政府的土地储备中心合作2、与当地市一级政府的土地整理机构企业合作,1、在规范性强的地区，采用招投标方式参与2、在缺乏政府垄断性整理机构的部分地区，采用协议委托方式参与3、在
23、财政紧张的地区，采用融资方式参与4、以项目主导方介入，与政府共同成立城投公司，以城投公司为主体参与,土地一级开发模式解析,从参与项目方式上讲，无论是政府主导模式还是企业主导模式，企业参与分以下方式,无论是政府主导模式还是企业主导模式，都分两种具体的合作方式,项目拓展拿地方式及应注意问题,目前国内一级土地开发的现状,各个地方政府需要资金，有强烈的卖地冲动，但紧张的地方财政却无法支持大量的土地一级开发；因此，地方政府很乐意借助外来资金进行一级土地开发。国家对土地利用的政策不断收紧，主要政策集中在二级市场，但最近开始逐步规范一级市场，不断完善一级市场管理法规，这就与地方政府的利益产生冲突。,土地一级
24、现状和存在的问题,项目拓展拿地方式及应注意问题,目前国内一级土地开发的现状,对开发商来说，随着二级土地市场的拿地越来越规范，寻租空间越来越少，最近都将眼光放在一级市场，期望能达到曲线拿地的目标。刚好在国家对一级开发市场缺乏法律法规控制的情况下，可以跟地方政府一起合作。在一级市场的博弈中，往往地方政府更能和开发商有共同的大利益，他们的分歧仅仅是相互分多少的问题，两者都一起打如何在非竞争环境中获得国家土地收益的主意，因此，开发商要用好地方的政策，同时要很技巧地规避国家大的法律法规的约束。,土地一级现状和存在的问题,项目拓展拿地方式及应注意问题,目前国内一级土地开发存在的问题,土地开发计划和建设用地
25、指标的问题地区经济发展水平和补偿价格以及地价的问题征地补偿和安置的问题成本核算的问题收益分配的问题如何做帐的问题如何实现出让金利润分配返还的问题如何与规划协调的问题一级开发融资难的问题,土地一级现状和存在的问题,项目拓展拿地方式及应注意问题,什么样的土地一级开发可以参与,A、经济快速成长的城市；B、二、三线政策环境宽松的城市；C、建设用地指标相对宽松的城市；D、最好是有国有开发公司的城市；E、一把手项目；F、班子在预见的投资回报时间内稳定，需要政绩；G、项目地段好；H、项目周期不会太长；,土地一级开发应注意事项,项目拓展拿地方式及应注意问题,谈判应注意事项,土地一级开发应注意事项,A、建设用地
26、指标一定要保证；B、了解清楚成本核算规定才决定是自己包干还是政府包干；C、一定要很清晰如何实现利润的财政返还；D、一定清晰各种合作方式如何做帐，尤其是在政府包干的环境下的发票问题；E、一定要明确该地的规划问题，明确该地块的强制性控制规划已经被上级审批，避免中途规划变更对自己不利。,二、公司重点关注项目及拓展拿地方式,产业/地产业务版块2020.01,目录,2,“短、平、快”项目,公司重点关注项目,“短平快”的中小型项目是项目规模3-20万平方米，项目总投资资金可控、产品消化速度快，能实现快速资金周转，财务指标的销售净利率2530%，平均售价不低于6000元/平方米，交易方式为土地招拍挂拿地、股
27、权转让或项目公司收购等。,短平快项目,土地招拍挂制度,土地招拍挂方式,土地招拍挂制度是国家土地资源出让、买卖的招标、拍卖、挂牌制度的简称，具体是指国家在土地出让或者买卖程序中的“招标”“拍卖”“挂牌”交易的政策或规定。该方式作为我国经营性用地出让的指定方式，对规范土地市场、提高政府的对城市土地的管理水平、促进房地产市场的有序发展等方面都有着重要意义。,A、土地招拍挂,拍卖、招标、挂牌三种方式主要区别,土地招拍挂方式,A、土地招拍挂,项目拓展拿地方式及应注意问题,招拍挂方式拿地注意事项,土地招拍挂方式,1、事前详尽勘查土地，对于土地瑕疵和异议及时咨询清楚。2、将相关资格文件准备齐备，保证金按时支
28、付。3、对竞争对手进行背景调查。4、制定竞拍策略，各种出价的成本利润核算清楚，设置竞拍底限。5、高调亮相或低调出击。高调亮相展示势在必得的气势，报名时广为宣传，在气势上压倒对手；低调出击在于报名截止前几天亮相，避免成为竞争对手的研究对象。6、竞拍时除现任何异常情况都要及时与领导沟通情况。,以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，至少应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成产业用地、商业用等建设用地条件的优先；,项目土地转让条件
29、,B项目土地转让,项目土地转让条件和手续中的法律问题,（）转受让方应具备房地产开发经营资格（但受让方受让项目后作自用情形的除外）；（）转让方已取得项目所在地块的建设用地批准证书或房地产权证；（）转让方持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；（）项目土地使用权为出让取得的，房屋建设应达到开发投资额的百分之二十五以上。,项目土地转让条件和手续中的法律问题,项目转让需要办理的法律手续包括：（）项目土地使用权为划拨取得的，应办理土地使用权出让手续；（）项目土地使用权的变更登记手续；（）房地产开发项目转让的备案手续，具体向房地产开发主管部门办理；（）建设工程规划许可证及建设工程施工许可证的更名手续，
30、具体向规划管理部门和建设管理部门办理；（）其他根据有关政府部门要求需要办理更名或备案的手续。,公司股权转让,在实践操作过程中，投资者往往避开直接的项目转让形式，而是以房地产公司股权转让的方式实现房地产项目转让的，即投资者将其持有的目标企业的股权转让给他人，从而使受让方间接取得房地产开发项目的所有权益，达到降低成本，利益最大化的目的。,C、公司股权转让,公司股权转让利弊,利：1、股权收购方式手续简单。2、股权收购方式可以节省费用。3、开发快捷。弊：1、风险较大.2、谈判的时间较长。3、股权性质对转让带来的限制。,公司股权转让的项目本身法律风险防范策略,1、应当对目标公司的外部环境和内部环境进行详
31、细的调查和评估。2、对目标公司转让项目本身进行详细调查，这一阶段是决定项目转让成功与否的关键性阶段。3、通过签订合同，将股权转让存在的法律风险降低到最低。4、必须按照有关法律法规的规定，合法有效而履行股权转让合同。,通过股权转让方式拿地应注意的法律问题,1、拟收购股权的性质。股权的性质将首先决定了股权交易手续、主体迥异。2、转让方的声明与保证。3、付款安排。4、交接手续及股权转让手续办理的时间限制。5、合同解除权。,二、公司重点关注项目及拓展拿地方式,产业/地产业务版块2020.01,目录,3,三旧改造项目,立足珠三角，重点关注在土地征收、拆迁补偿等方面法律风险较低或可控，与村集体合作阻力较小
32、的城中村改造项目，如郑州王砦村改造项目。,三旧改造项目,“三旧”改造是在城市发展到一定阶段后，土地集约化发展要求下，针对“旧城镇”、“旧厂房”和“旧村居”的改造：“旧城镇”改造“旧厂房”改造“旧村居”改造,优势：1、前期投入少，启动资金低；2、可享受各类优惠政策，如出让金、税收、事业性收费等；3、大部分成本可通过贷款运作；4、一旦操作成功具有排他性和可复制性。劣势：1、旧改程序复杂，流程繁冗，对口单位多；2、存在较大不可预见风险，如村违约、审批通不过、交易、拆迁风险等；3、谈判时间长，需长时间跟进，谈判并维护好公共关系，前期人力、物力需求大。,三旧改造项目,二、公司重点关注项目及拓展拿地方式,
33、产业/地产业务版块2020.01,目录,4,合作项目,合作开发模式可灵活多样，可以使用合作单位成熟品牌，对项目享有同股同权的控制权。,合作项目,房地产项目合作开发是指具有房地产开发资质的一方与提供建设用地使用权或提供资金、技术、劳务等一方或多方在共担风险、共享收益条件下合作开发房地产项目。,合作开发类型,法人型合作开发 合伙型合作开发,项目拓展拿地方式及应注意问题,房地产项目合作,法人型合作开发,合作开发各方组成项目公司，并以项目公司名义办理有关手续，合作开发的权利义务由公司项目章程具体明确，不再由合作协议书来规范。而且在该种情况下，房地产合作开发的合作人即成为项目公司的股东，合作人不再以合伙
34、的连带责任承担民事责任，而是以项目公司的注册资本为限承担有限责任。,项目拓展拿地方式及应注意问题,房地产项目合作,合伙型合作开发,合作开发各方未组成项目公司，以投资各方名义共同办理有关手续，合作方式、投资及权益分配比例均由合作协议约定。由于该类合作开发，涉及法律审批手续复杂、繁琐，同时双方签订的项目合作开发合同过于简单，在实践中常常存在大量的法律纠纷，且相当部分行为因此而无效，不受到法律的保护。根据当前法律规定，房地产合伙型合作开发行为要合法有效，合作双方必须共同获得政府有关部门对土地使用、规划许可、项目施工许可等所有行政审批手续。同时，合作协议里的“保底条款”是无法律效力的。,The End！,
