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1、南京整体商业市场概况,供应方面：自2010年12月以来商业供应直线下降，2011年2月商业供应环比1月下降64%；与2010年2月相比，同比下降92%。需求方面：2011年2月商业成交面积环比1月下降54%；与2010年2月相比，同比下降48%。,2010年2月至2011年2月，南京商业市场总供应108万方，去化62.6万方，供需比为1.73，整体呈供大于求的局面。,成交均价方面：南京商业成交均价年涨幅比较平稳，2011年2月成交均价为14580元/平米，相对1月，环比下降13%；与2010年2月相比，同比上涨16.7%。,2010年2月至2011年2月，南京商业整体年均价为14044元/平米
2、,成熟商圈,目前南京成熟的商圈有：市级商业中心新街口，市级副商业中心湖南路、夫子庙、中央门。新街口商圈主要以中高级百货业态为主；湖南路以精品店、时尚百货、特色美食为主；夫子庙、中央门分别以风味小吃、旅游工艺品专卖和服装百货批发为主。各商圈均已形成了各自的鲜明特色，加上服务型的社区商业，构成了南京整体商业格局。,成熟商圈简介新街口商圈,新街口商圈集中了商贸商务、金融保险、资讯服务等多项现代商业功能。据权威部门统计，新百、中央、金鹰等商家屡屡突破日销售额千万元大关，南京市每售出6元的社会消费品，就有1元是在新街口商业街区销售的，南京一小时都市圈的辐射力在新街口商圈得到了充分的体现。,新街口商圈将进
3、一步扩容，商圈综合竞争力将更为增强,新街口商圈由于过于密集问题已经逐渐暴露出来，如停车、商场内的消防等安全问题，同时由于中心区域已经没有可开发土地，向周边发展成为必然的趋势，从目前的情况看，长发银座、德基广场已经开始营业，而置地广场、520广场、大发等项目也已经进入开发阶段，新街口的含义将不断的扩展。按照政府的规划，未来新街口将建四条餐饮街和带状步行街：正洪街商业步行街、太平南路商业街的提档升级、建成东铁管巷“都市休闲步行街”、中山南路地下步行街，成带状步行街区；建设王府大街餐饮一条街、估衣廊、北门桥餐饮一条街、户部街餐饮一条街、洪武北路外国餐饮一条街，建成核心区内的景观休闲带。从中可以看到政
4、府已经扩大了新街口的范围，长江路、户部街、太平北路等区域均纳入到其范围之中。由此必然会形成新的以此商业开发热潮。,成熟商圈简介中央门商圈,中央门商圈以生活日用品、小百货为经营特色，各种餐饮、休闲、娱乐场所齐全，属大众化经济实惠型商圈。中央门商圈在经营业态上以服装、皮革、箱包等商品的批发大市场为主，与以大商场和中高档商务区为主的新街口商圈、以精品店见长的湖南路商圈形成错位、相互补充。,中央门商圈,成熟商圈简介夫子庙商圈,夫子庙商圈依托全国著名的风景点夫子庙带来的大量中外游客，区域内的人流量大，但整体消费处于中低档次，主要消费群为外来人口。商家的业态以具有地方特色的餐饮、小吃、古玩为主。区域较高档
5、次的消费集中于餐饮为主，近年来时尚品牌流行服饰发展较快。,夫子庙商圈,成熟商圈简介湖南路商圈,湖南路商圈主要街区构成：湖南路商圈主要由4部分组合，分别是湖南路、狮子桥、中山北路及马台街。除商场外，湖南路商圈主要经营产品以服装、餐饮、饰品店为主，客群主要是年轻人和青年人，湖南路和狮子桥街区目前商家经营状况较好,在既有老商圈继续优化组合的基础上，河西将规划发展成为市级商业中心,随着河西、江宁和江北大量人口的导入，区域型商业将随之发展，从近年来这三大区域商业用地集中上市也证明了政府发展区域商业的决心，未来区域商圈将不断发展。根据规划：全市共有两大市级商业中心 新街口：新街口商业地区，承担为南京市服务
6、和辐射南京都市圈乃至更大范围的服务功能，是以金融贸易、商务办公和大型商业为特色的现代化商贸中心。河西：规划作为新街口商业中心的补充，建设高档次、多功能的综合商业中心，承担为本市居民服务和辐射周边城市的功能。其中商业设施主要分布在经四路以东和纬九路以北。充分利用地铁1号线、2号线和6号线交汇的元通枢纽站的地下空间，使商业网点和办公、金融等其他设施连为一体。鼓励设置：市区购物中心、百货店、大型专业店、专卖店、餐饮网点、自动售货亭、文化娱乐网点。适度设置：大型超市、便利店、中型超市、生活服务网点。限制设置：家居建材商店、仓储会员店、农贸市场。,目前全市规划有35个商业中心，分为市级中心、市级副中心、
7、区级中心三个级别。从目前南京商业市场情况来看，较为成熟的依然是中央门、湖南路、新街口、夫子庙四大商圈。四大商圈在业态分布、功能定位、客群年龄等方面存在一定程度的互补性。未来新街口商圈将不断扩容，商圈综合影响力将更强，而新区中河西地区由于规划起点较高，因此后续发展潜力较大。中央门、湖南路、夫子庙等老商圈将进一步优化配置、合理规划、提档升级，从而进一步提升自身竞争力。,南京整体商业市场概况总结,河西商业市场,数据时间：2010.2-2011.2,数据时间：2010.2-2011.2,供应方面：建邺区商业供应占据全市最大比例为30%，2010年2月至2011年2月，总供应量为28.3万方。需求方面：
8、全市商业成交比例最大的为江宁区，2010年2月至2011年2月，总成交11.8万方，建邺区商业成交仅占14%，总成交7.7万方。供需比：建邺区2010年2月至2011年2月期间，供需比为3.7，市场表现：供大于求，供需失衡严重,建邺区市场供需严重失衡，目前市场表现为供应远大于需求,低,价,河西商业经营档次定位概览,普价,金盛,博桥,河西融侨,宝船会所,河西万达广场,华润万象城,低端,中端,高端,5万,10万,体量,档次,新城市广场,金陵,嘉业国际,茂亚百货,西祠街区,南湖新天地,公寓面积：26万平方米机动车停车位：7000个非机动车停车位：30000个建成时间：2010年总投资：17亿元人民币
9、,占地面积：39万平方米建筑面积：120万平方米商业面积：27万平方米酒店面积：5万平方米写字楼面积：31万平方米,一：南京建邺万达广场-河西项目概况,15,南京建邺万达广场,购物中心内设有一条长达450米的三层室内步行商业街，面积达4万平方米，是目前南京最长的室内步行街。南京万达广场内配置了3个总面积近5万平米的大型城市广场，广场拥有7000个机动车停车位和30000个非机动车停车位，车位规模创下南京之最。室内步行街是万达广场的灵魂和纽带，整体呈U字形设计，内有28部扶梯，4部观光梯，2部垂直梯，动线流畅易达，八大主力店通过步行街全部融为一体，客流可以在主力店与步行街之间、主力店与主力店之间
10、充分互动。“步行街长450米，是南京最长的室内步行街，建筑总面积4万平方米，三层总长1350米，内设24个与主力店相互联通的通道，步行街采用全自然采光天井设计，视觉通透，2个大型阳光中庭开业后将成为南京建邺万达广场的客流集散中心，同时也是商家品牌展示的最佳空间，整体设计时尚现代，行走步行街中没有逛街的疲劳感。,16,业态分布,万达购物中心业态分布,三大商业组合 购物中心南京一站式购物中心集零售、高档餐饮、休闲娱乐于一体主力店有万千百货、南京万达国际电影城、国美电器、大玩家、TESCO(乐购超市）、大歌星KTV、南京爱童、奇迹健身、内蒙古小肥羊等 商业街沿街的特色商铺餐饮、酒吧、零售店等多种商业
11、形态并存 酒店 引进五星级希尔顿酒店,万达广场宣传主题：1.城市综合体，弱化传统主城概念2.宣传主力店的进驻，强化经营客户信心3.万达品牌形象树立，增强投资者信心,万达购物中心项目整体宣传主题,推广主题：购物一站式、美食全球化、娱乐新领域,18,万达购物中心动线规划,垂直电梯,扶手电梯,19,百货,B1,F1,F2,F3,F4,电影院,大卖场,健身,酒店,地下停车场,家居,百货,娱乐,零售,零售,家居,百货,万达购物中心业态分布,纵向业态分布,电器,大卖场,百货,餐饮,家居,家居,百货,F5,电影院,KTV、娱乐,万达购物中心分层业态规划及品牌商家,中庭广场区域多为主力品牌商家，面积在200左
12、右,万达购物中心分层业态规划及品牌商家,一层业态组合比例,业态规划及组合策略说明：项目在业态组合当中采取主力商家与次要品牌商家相结合，利用主力商家来带动周边及整体商业氛围，同时配备部分配套餐饮、中国移动，最大化体现人性化所在，满足消费者需求的同时，可以提升消费者的购物舒畅程度；,万达购物中心购物功能商家调查,22,二层,主力商铺面积：60左右,中庭广场区域多为主力品牌商家，面积在200左右,万达购物中心分层业态规划及品牌商家,23,二层业态组合比例,万达购物中心分层业态规划及品牌商家,业态规划及组合策略说明：项目在二层配备娱乐、儿童主题等特色性主题商业，加以带动整体二层商业氛围，同时主力店与次
13、主力店相互搭配，使整个二层主力店“处处可见”，从而提升消费者认同感,三层,主力商铺面积：60左右,中庭广场区域多为主力品牌商家，面积在200左右,万达购物中心分层业态规划及品牌商家,三层业态组合比例,万达购物中心分层业态规划及品牌商家,业态规划及组合策略说明：以特色餐饮为主，配备同庆楼大型餐饮，满足不同消费者需求，进一步促进与发挥餐饮的目的性消费需求,万达购物中心典型餐饮商家调查,四层,万达购物中心分层业态规划及品牌商家,万达购物中心娱乐功能商家调查,万达购物中心主要商家列表,万千百货：建筑面积38000平米,万千百货整体风格充分运用了云锦元素，融聚经典与现代于一身。万千百货分为地下一层，地上
14、五层；400平米中庭贯穿六层，通透大气。商业区停车位3000辆，非机动车停车位7000个。负一层设运动达人馆，集合了运动、户外、牛仔、烟酒、滋补、药房等；一至五层分别为国际名品馆、都会名媛馆、时尚潮人馆、绅士新贵馆和家饰童趣馆。22座扶梯、4部直梯，全部采用进口日立品牌，让顾客在各楼层通达快捷。在服务上，万千百货也打破了传统百货规律，在商场内专门设立了咖啡区、SPA区，让顾客充分体验到一流的服务理念。,万达购物中心主力商家资料,万达国际影城：经营面积6000平米,万达购物中心主力商家资料,有近100个包房，共有11个影厅，2800多个座位。其中，影城最大的1号厅能够容纳414人，拥有南京电影院
15、最大的银幕，采用了万达院线首部双机3D数字设备，同时也是全球最先进的3D放映设备,大歌星KTV：5000平米,万达购物中心主力商家资料,大玩家超乐场是目前国内室内第一品牌的电子游乐城，也是2008年北京奥运会电子娱乐中心的独家运营商。,大玩家超乐场：5000平方米,万达购物中心主力商家资料,经营范围覆盖0-12岁的孩子及准妈妈的吃、穿、用、住、玩、学的各个方面，20000多种商品均精挑细选，同时提供孩子成长所需的各种特色服务；“奇乐儿”，大型软体玩具、新型科技玩具、智力启蒙玩具、DIY手工玩具、欢乐互动、集体游戏，兴趣课程等真正使孩子们快乐玩耍；南京建邺万达广场还引进了江苏最大的儿童教育公司赛
16、德儿童教育，致力于儿童德、智、体、美、劳等全方面的提升。,孩子王：6000多平米,万达购物中心主力商家资料,中华老字号同庆楼酒店在建邺万达广场的经营面积达到7000平米，共有69个包厢和一个零点宴会大厅,万达购物中心主力商家资料,同庆楼：7000平米,关键因素,规模,运营,定位,340000平方米,业态齐全、品质优秀的综合性商业中心,引进大歌星、万达影城等近15家主力店，并协助小业主招商,总体评价：相对成功,个案评价,二：嘉业国际SHE WALK购物广场,项目位置为庐山路与奥体大街交汇处，商业面积5.8万平方米，嘉业国际城大型女性主题商业街区“SHEWALK”;目前只有部分楼层的部分商铺已经签
17、订合约，招商入住率不到50%。没有主力业态，图1中的广告LOGO为目前签订租赁合同的品牌。租金价格：一楼3.5元/平方.天；二楼2.53元/平方.天；三楼2.32.5元/平方.天；四楼22.3元/平方.天；五楼1.82元/平方.天。外面商铺两层100多平米，年租金10万。业态配比：招商：主题零售55%、时尚餐饮35%、休闲健身10%,36,嘉业国际SHE WALK购物广场,总建筑面积：36436.98平米总长度：258.176米总用电量：5000KV/A总煤气量：总管直径 200毫米荷载：室内0.00为 4.0KN/m2 楼面为 3.5KN/m2总车位：1136个,个案评价,关键因素,规模,运营,定位,20000平方米,以女性购物为主题,开发商总体定位统一招商管理,总体评价：已营业，暂无人气,三：新城市广场,龙江新城市广场,B-缤纷大道,B-业态分析,龙江新城市广场,一层-时尚大道,一层-业态分析,龙江新城市广场,二层-活力大道,二层-业态分析,龙江新城市广场,三层-星光大道,三层-业态分析,龙江新城市广场,四层-美食大道,四层-业态分析,龙江新城市广场及附近餐饮,餐饮美食主要品牌商家 租金约1.8-5.5元/天,关键因素,规模,运营,定位,280000平方米,综合性商业中心,引进上影、金润发等主力店。,总体评价：相对成功,个案评价,
