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1、本文仅供客户内部使用，版权归武汉易居投资有限公司所有，未经武汉易居投资有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,新华西美林公馆(二期）产品定位报告,谨呈：湖北长源房地产开发有限责任公司,报告整体思路,武汉市宏观经济环境,武汉楼市简析,城市规划对楼市的影响,汉口中心区市场简析,武汉区位具有九省通衢、承东启西、维系四方的地理优势，中部崛起地位明朗,中部崛起战略首次写入了党的十七大的政治报告，是国家区域发展的四大战略之一，这意味着世界诸多经济要素和生产要素将有可能向中部地区积聚，武汉经济圈发挥城市龙头优势的条件和时机日益成熟。,武汉城市圈,武汉市作
2、为华中第一大城市拥有“九省通衢”的地理优势，其经济发展的潜力不可低估；以武汉市为核心，加之周边黄石、孝感、黄冈等8个城市，正在通过经济一体化进程形成区域性经济格局，有望成为继长三角、京津豫、珠三角之后的第四个增长极。,宏观经济环境,2008年武汉城区居民人均可支配收入为16712.44元，同比增长16.4%；社会消费品零售总额达到1850.05亿元，比上年净增331.75亿元，全国排名第七。经济增长稳定，整体消费水平稳步提高。注：数据来源于武汉统计局,2008年武汉市经济发展情况经济增长稳定，整体消费水平稳步提高,宏观经济环境,历年经济指标武汉经济发展势头良好，正式步入新的发展阶段,武汉GDP
3、一直稳定增长，2004年以来，GDP增长幅度稳定在14.5%以上的水平；2008年武汉人均GDP突破3000美元，结合发达城市来看，该标志是传统社会与现代社会的“分水岭”，表明武汉经济步入了新的发展阶段。,从产业结构来看，各产业稳定小幅调整，未发生大跨度转变现象，产业结构健康发展，为GDP健康增长奠定良好的基础。,宏观经济环境,房地产发展概况结合房地产产业在GDP中的占比来看，未来拥有较大发展空间,房地产在总GDP及第三产业GDP中所占比例较小，并在近几年里呈现下滑趋势，2008年所占比例分别为3.48%及6.92%，约回归至2003年的水平；房地产作为支柱产业，合理应占GDP约6，而当前房地
4、产产出仅占GDP的3.5，表明未来有较大发展空间。,房地产随固定资产投资额度的增加而上涨，但自2005年以来，房地产投资的增长幅度便落后于城镇固定则产的投资增长率，城镇固定资产投资对房地产的依赖程度在降低。,宏观经济环境,据第五次人口普查表明，武汉市总人口达833万，其中城区人口超过500万，与1990年第四次普查相比，10年共增加16.57，平均每年增加11.07万人，年均增长率为1.49；833.24万常驻人口有效地保证房地产市场的相对持续发展。,历年人口及收入情况人口众多，可支配收入稳步上涨，是房地产业可持续发展的重要条件,注：数据来源于武汉统计局,宏观经济环境,武汉人民生活水平相对较高
5、且恩格尔系数比较低。但无论与国际标准相比较还是与国内其他城市相比，武汉的住房支出比重处于偏低水平。住房支出比重偏低与较低的恩格尔系数不协调说明房地产行业有较大发展空间。,宏观经济环境,人均住房需求情况人均住房需求仍有较大上升空间房地产市场需求及行业发展前景看好,住房支出比重应是和人民的生活水平协调发展的，人民生活水平可以通过恩格尔系数来衡量。,恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准,结合发达国家经验表明：人均住宅建筑面积达到35至40平方米之前，会保持较旺盛住房需求，房地产市场仍有较大发展空间！,武汉市虽在吸引外资的竞争中于上个世纪90年代败给上海，但上海的投资成本已大幅上升。从武汉与上海当前
6、房价来看，武汉的普通住宅价格仅为上海的13，豪宅价格仅为14，同时，武汉的劳动力成本不到上海的12，因此，武汉对外资显得比以往更具吸引力；,宏观经济小结经济快速增长，社会消费力旺盛，政策扶持，发展前景看好，武汉将成为外资首选城市,得天独厚的地理优势，人口众多的特大型城市，拥有稳定的经济基础及可持续的发展趋势，加之国家政策的扶持，武汉市未来发展前景看好，在长三角城市群中的地位越来越重要；,宏观经济环境,摩根斯坦利亚洲首席经济学家谢国忠曾在新财富杂志上发表文章武汉，下一个上海。,报告整体思路,武汉市宏观经济环境,武汉楼市简析,城市规划对楼市的影响,汉口中心区市场简析,房地产市场简析,历年施工竣工情
7、况供应量不断增长，需求压力将随之逐渐增加,2008年施工面积及新开工面积依然处于高位运行，并保持较高的增长幅度；但从竣工方面来看，出现了负增长状态，竣工面积下降；一般施工面积通常为竣工面积的34倍，如果倍数比小于3倍，有较大可能会出现供应短缺；大于4倍，将意味着未来供应量可能会放大；2008年施工与竣工比为4.36：1，预计未来供应量将逐步放大。,房地产市场简析,商品房销售情况2008年武汉楼市观望气氛浓厚,成交低迷,2008年成交出现萎缩，各项指标下滑幅度均超过30%，总销售金额回到2006年水平；随着国际形势的转变，国内宏观经济增长放缓导致消费者心理预期发生变化，市场观望气氛浓厚，加之市场
8、供应结构与消费者需求之间的矛盾，使2008年的楼市成交处于低迷状态。,房地产市场简析,商品房供求情况今年第一季度，武汉楼市量价齐，呈现回暖景象,09年1-2成交量持续上涨，楼市迎来了久违的量价双升行情。3月住宅成交量为108万平方米，环比增幅近一倍。1-3月成交近200万方，同比增长68%；随着政策预期的见底，开发商楼盘价格的积极下调，购房者消费信心的逐渐累积，久经压抑的刚需在3月集中爆发；从长远来看，整体经济的下行趋势并未改变，贸然提价不是可持续的发展策略，预计价格呈现“微涨”“平滑”现象是近阶段的主要表现。,房地产市场简析,存量房去化情况成交回升拉动存量房去化，但从数据来看965万平方米面
9、临形式依然严峻,今年2月，武汉市存量在逐步攀升了13个月后首次出现下降，从侧面反映出了消费者对市场的信心正在逐渐恢复；但965万平方米，约10万套的房屋存量，并随着未来供应量的逐步放大，存量房面临较长的销售周期及风险，未来去化形式依然严峻。,报告整体思路,武汉市宏观经济环境,武汉楼市简析,城市规划对楼市的影响,汉口中心区市场简析,1995年，武汉市编制完成武汉市城市总体规划(1996-2020年)，是建国以来武汉第六轮城市总体规划，该规划将武汉的城市定位为：我国中部重要的中心城市。,城市规划,总体规划修编中部地区中心城市定位，多元化规划配套设施，城市地位凸显,在2005年，武汉市对总体规划进行
10、了修编，武汉市政府审议通过城市总体规划修编(2006年至2020年)，按照原建设部审查组意见，将“我国中部重要的中心城市”调整为“我国中部地区的中心城市”。,中部地区中心城市,城乡一体化,开放性、多功能,国际化都市,城市规划,轨道交通十二条路线实现城乡一体化，为开放性、多功能的国际化都市奠定坚实基础,3条市域快线及9条市区线路，共设站309座；当前建设规模达227公里，城市圈网络总规模达拥有489公里；轨道交通为武汉“快捷易达，三镇直通，枢纽锚固，环环相扣，市域一体”打下基础。,城市规划,道路规划城乡道路体系继续完善，与轨道交通双核并进，引领武汉国际化进程,今年将开建道路工程6项：二环线汉口段
11、、机场快速通道、江北快速路、三环线东段、二七长江大桥两岸接线道路、沙湖通道，除沙湖通道为城市主干道级 外，其余道路均为全封闭、无红绿灯的快速路。,江北快速路衔接中心区与阳逻；机场快速衔接中去区与机场南门；沙湖通道缓解中心区道路压力；,城市规划,内环线交通整治规划综合整治，实现内环线车速六十公里每小时目标，畅通无阻指日可期,当前，武汉市内环线由解放大道中段、徐东路、长江大桥、武胜路等七条主干道和三座跨江桥梁构成，全长二十八公里；道路多为双向六车道，线上路口二十七个，立交道口八处，人行天桥十二座，地下通道三座，是衔接三镇中心城区的纽带。,武汉市内环线交通综合整治规划将内环线定位为“城市道路主骨架和
12、快速客运通道“，以建路口立交、拓宽断面、组合道路、调整公交和建设景观等手段来进行综合整治工作，预计该工做于2011年前完成。,武汉国际化都市的高端定位，除了道路规划以外，其他重点及专项规划众多；随着配套设施的完善，房产项目周边的配套逐步齐全，居住价值将更进一步。,国际化都市定位，城市配套设施的大力建设，完善了房产项目周边的配套，无疑将进一步提高房地产价值,城市规划对房地产影响,城市规划对房地产影响,城市规划对各片区的功能进行了定位，为各区域房地产开发明确了发展方向,武汉市城市总体规划20052020，确定了一个城市中心，6个新城组群的发展模式汉口地区王家墩片、新华片建设辐射中部地区的商务中心片
13、；武昌地区沙湖片和洪山片布局区域性公共服务设施，建设企业总部基地和行政商务区；汉阳地区主要相对集中布置区级行政中心、商业贸易和现代化滨水居住区；6个新城组群分别为：常福、吴家山、盘龙城、阳逻、江夏豹澥、纸坊北将建设成为卫星城，功能为转移主城区的部分产业和人口转移。,城市中心,大型商业、商务 中高端住宅,新城组群,中档住宅，辅助性商业,发展方向,城市房价领军阶级，对应中上阶层,中低价产品，被挤压的中低层客户,价格方向,本案地处新华片，是城市中心区域，发展目标明确,规范及完善交通体系，为房地产市场的良好发展奠定基础,交通是维系城市不同功能区的纽带，同时城市的形成发展与城市交通有非常密切的关系，交通
14、是始终贯穿于城市的形成与发展过程中的。房地产是城市进程的重要体现，武汉房地产市场将随着未来交通体系的发展而进一步得到提升；,李嘉诚：”地段、地段、还是地段“，准确道出房地产价值核心。开发商在拿地时，会充分考虑到地块周边的现状交通及未来规划，配套越好，投资价值越大;消费者在购房时，也会重点关注楼盘周边的交通配套，交通越便捷，对其吸引力度越大。从侧面反映出随着道路体系的完善，未来城市居住价值将越来越完善。,随着城市居住价值的拔高，从长远来看，房价上涨将是必然的趋势,城市规划对房地产影响,片区功能定位,发展方向明确，中心与非中心区房地产市场稳步前进,城市规划,国际化都市高端定位，良好发展基础,宏观经
15、济,经济稳步发展，前景看好，将成为外资首选城市,楼市现状,处于调整阶段，价格涨幅将趋于理性,楼市预判：居住价值的逐步提高，商品房价格从长远来看呈上涨趋势 市场长期向好，刚性需求带动U型调整，未来供略大于求 在交通体系的支撑下，中心城区与非中心城区产品互补发展,武汉房地产发展趋势,报告整体思路,武汉市宏观经济环境,武汉楼市简析,城市规划对楼市的影响,汉口中心区市场简析,汉口中心区指以长江、汉江、长江二桥、江汉二桥、黄埔大街、发展大道、青年路、硚口路范围内的区域；主要由中心商业区、汉正街片区、硚口片区、王家墩片区、西北湖片区、永清片区、滨江等区域组成。,汉口中心区概况浓厚的商业氛围，旧城历史景观和
16、独特滨江景观特色，是其房地产发展的主要特质,中高档住宅汇聚、商社云集、景观优美、服务高效、设施完善,汉口中心区,汉口中心区市场简析,近期商品房供求情况武汉商品房价格至高点，是武汉楼市的第一代言人,房价由去年5月出现峰值后受大市影响正式出现下行，今年3月价格及成交出现“小阳春”现象；由于需求压力的增加，同时受经济危机影响，各开发商为了规避风险，且市场繁荣现象是否真实尚步明朗,预计短期内不会有较大变化。,汉口中心区历来是武汉各大板块中价格领头羊，从侧面表明其不可撼动的第一价值备受认可；从均价月度走势图可以看出，成交均价呈现出波浪状走势，在去年5月和今年3月出现两个阶段性波峰。,汉口中心区市场简析,
17、区域市场发展状况汉口中心区房地产市场历经四大发展阶段，现进入全面绽放阶段,与城市规划相契合，区域市场发展至今项目多以地段作为第一卖点,汉口中心区市场简析,汉口中心区市场简析,从规模来看，规模型高档项目存在较少，同质化较为严重,E品国际,新长江国际,他她寓,君乐尚品,格格屋,红公馆,美林公馆,瑞安新天地,常阳永清城,两湖总都,晋合世家,西马名仕,同馨花园,小于10万平米1020万平米20万平米以上,从规模上来看，汉口中心城区大规模生活社区较少；,黄埔东宫,观湖铂金公寓,鑫城国际,日月华庭,顶锈晶城,云鹤上林苑,融科天城,时代天骄,台北名居,金色家园,时代广场,外滩棕榈泉,新华明珠,当前，汉口中心
18、区市场，主要以湖区及江滩一线江景住宅单价最高；其他区域个案则相对价格较低；结合城市发展来看，随着配套资源的逐步完善，预计汉口中心区价格跨度将受到居住价值的全面提高而越来越小。,汉口中心区房地产简析,从价格来看，因个案资源不同而导致价格跨度较大，未来价格差将逐步缩小,E品国际,新长江国际,他她寓,君乐尚品,格格屋,红公馆,美林公馆,瑞安新天地,常阳永清城,两湖总都,晋合世家,西马名仕,同馨花园,5000-7000 元7000-9000 元9000-10000 元,黄埔东宫,观湖铂金公寓,鑫城国际,日月华庭,顶锈晶城,云鹤上林苑,时代天骄,融科天城,台北名居,金色家园,时代广场,外滩棕榈泉,新华明珠,汉口中心区发展趋势预判,当前现状,高端、高价位项目主要集中在沿江片，紧随其后的是中心商业片（宝丰商圈、江汉路商圈）及新华路片；当前产品以居住功能为主；中心区价值倍受关注，大量高档项目面临激烈竞争。,发展趋势,价格差将随着中心城区规划及配套的陆续完善而逐步缩小；复合型产品成为突破点（如新长江国际、武汉天地），未来将成为主流产品，且价值大于单一物业。,报告回顾,
