武昌领秀苑营销策划方案89p.ppt

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1、2010年武汉市场基本状况,解读2010年武汉房地产研究,2010 年度以来，武汉市第一、二、三产业都取得不同程度增长，地方财政收入与地方一般预算收入都不断增加，经济发展速度加快。武汉市规模以上工业增加值呈上涨趋势，在一定程度上带动相关产业发展，为武汉市经济起飞奠定坚实基础。2010 年前三季度武汉市人均可支配收入总值达到21106元，生活水平提高的同时，消费水平也在不断攀升，其中，居民消费价格指数上涨 3.2%。经济快速运行对整个社会带来的利好是多样性的。2010 年，武汉市完成固定资产投资3212.72 亿元，比去年同期增长 26.6%，其中房地产开发投资 852.8 亿元，比去年同期增长

2、36.4%。尽管 2010 年楼市陷入调控“怪圈”，越调越涨，买方市场却异常火爆。一方面，社会发展带动整个居民收入水平增加，刺激居民消费的同时，一部分闲钱流入房地产投资；另一方面，2010 年以来，通货膨胀率较为明显，物价上涨，为避免纸币贬值，更多人愿意将钱投入房地产以保值增值。,武汉市场经济,2010年1月10日，国务院办公厅出台关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（“国十一条”），增加保障房和普通商品房有效供给，抑制投资投机性购房需求，由此拉开了新一轮房地产调控的序幕。但随后几个月的市场并未降温，房价呈继续上涨趋势。从统计数据来看，一季度，全市商品住房销售 294.51万平方米，同比增加

3、39.7%；销售套数 28345套，同比增加41.41%；平均价格为 5690.97元/平方米，环比上涨 2.61%，上涨145 元，同比上涨14.54，上涨705 元。2010年4月17日，国务院出台关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（“国十条”），随后的几个月，信贷、土地、税收等政策密集出台,但调控所起效果延续周期不长。5月30日，武汉市房地产市场信息网的数据显示：当日商品房销量为148套，为 2010年最低，5月的销量较4月下降 35%。本次调控后，仅3 个区的楼盘价格在一次调控后没有出现下跌。但从总的趋势来看，上涨仍然占据上风，102个楼盘在一次调控后出现价格上涨，而下降的仅24个

4、盘。9 月全国及重点城市显著升温，房价的再度上涨导致中央及相关单位在9 月底密集出台了相关政策，包括严格的信贷政策，将首套房的首付比例统一提高至 30%，全国限制第三套房按揭贷款等。二次调控后主城各区均有楼盘房价上涨，且所占数量均达到37%，其中东西湖区24个楼盘在售，而上涨楼盘达到 19个，占比79.17%。总体来看，尽管调控政策连连加码，2010 年武汉楼市却陷入越调越涨的怪圈，政策效应递减。,市场政策调控,2010 年，新政压力下，信贷紧缩的风声渐紧，但是即便是被砍断了几乎所有的融资渠道，最让开发商担心的仍然不是资金链的问题，而是土地。眼看着政府的“天平”将逐渐偏向保障性住房用地，此时不

5、抓紧扩大土地储备，更待何时？着眼武汉市土地交易市场，境内外房产大鳄纷至沓来，不惜重金抢滩攒地，地块密集上市，成交量大涨，地王被刷新，楼面地价一再上涨，甚至与房价持平，土地供应增多了，房价却没降下来。2010 年 11 月的土地供应量达到 117.34 公顷，绿地以总价 53.98 亿拿下武昌车辆厂地块。汉阳两宗地块楼面地价分别达到 7704 与 8063 元/平方米，,1 小时内连续两次刷新单价地王记录。12 月 7 日的土拍，武昌滨江商务区一宗地块拍出了 8755 元/平米的楼面地价，再创新高。2010年4月17日，国务院首次提出遏制房价过快上涨问责制。,新政策土地给力,2010年7月 29

6、日，轻轨一号线通车了；8月 26日，鹦鹉洲长江大桥开工了；10月 18日，武鄂高速和左段开通营运，武汉城市圈 1 小时快速交通网形成了；12 月 1 日，二七长江大桥3个桥墩主塔全部施工合龙了，12月30日，全长91公里的武汉三环线全线贯通了,2010 年武汉城市建设飞速发展，一方面是政府加大扶持力度，另一方面，经济的腾飞推动城市规划进一步实现。交通线路的完善以及生活配套设施的改进，促进武汉人居环境的大大改善。城市规划建设的快速发展给武汉市房地产业发展带来诸多利好。交通路网延伸之地，人流物流中转加快，买房所受区域限制减小，新的居住组团开始形成；另外，随着交通路网辐射面积的扩大，交通沿线房产地产

7、不断升值，房价将呈上升趋势。,交通规划给力,武汉市市场综述,一级市场：2010年武汉土地市场共成交地块200宗，共成交土地面积1471万平米，土地成交总金额约为779亿元，总土地出让金额全国排名第六位。二级市场：2010年，武汉商品住房累计新增供应1177.79万平方米，较上年有大 幅增长，涨幅为107.08%;商品住房销售面积为1159.46万平方米，同 比减少7.96%成交套数为113079套，同比减少6.13%。商品住房销售 均价为6184.49元/平方米，同比上涨17.44%。总的来讲：2010年，武汉住宅市场整体呈“量微缩价急升”的态势。一手房市场方 面，成交均价升幅17.44%、成

8、交面积同比下滑7.96%。,宏观经济概况,据省统计局按照GDP核算制度统一下算结果，2010年武汉市GDP达到5515.76亿元，比2009年的4620亿元增加近900亿元，同比增长14.7%，GDP总量在中部六省省会城市中继续保持第一。其中第一产业增加值170.04亿元，增长2.6%;第二产业增加值2532.82亿元，增长17.8%;第三产业2812.90亿元，增长12.5%。市居民人均可支配收入20806.32元，增长13.2%;农民人均纯收入8294.8元，增长15.8%。CPI为3%。,新政对市场影响,2010年来，受前期市场销售火爆推动，各房地产企业加大投资力度，房地产投资增速在一直

9、呈高速增长，“国十条”出台后，开发投资增速开始明显回落。上半年，全市房地产开发完成投资436.50亿元，增长51.6%,增幅高于全社会固定投资24.2个百分点，有力拉动了全市投资较快增长。2010年16月，全市房地产开发投资增幅较12月、13月、14月、15月分别回落41.9、21、14.5和7.5个百分点，增幅逐月回落。房地产开发投资占全社会固定投资的比重为27.2%，比上年同期提高了4.3个百分点。,2010新政市场影响,2010年，中央宏观调控的主要目的有三个，一是调控房价,需要注意的是调控不是调低,而是控制房价涨幅，避免房价上涨过快；二是调整结构，保障性住房建设是调整供应结构的举措,而

10、一系列“限购令”和“限贷令”则是直接干预需求结构。从先后出台的调控手段来看，非常全面、系统、专业。就武汉楼市而言，取得了较为明显的效果。第一，首先看房价调控。尽管在调控下房价依然上涨，但今年武汉楼市的供应量并不大，而大众较为强烈的通胀预期，刺激着房地产投资与消费，市场面还是存在着阶段性的供不应求局面，可以想象，如果不是宏观调控政策的密集出台，今年的武汉房价势必大涨，而不是目前这样平稳的增幅。从这个角度来说，调控政策在武汉市取得了明显的效果。第二，其次来看结构的调整，宏观调控也取得了一定的成果。中央调整楼市结构，主要是从加大保障性住房建设、加大土地供应量两方面着手。2010年，尽管保障房的有效供

11、应依然不足，但武汉的土地供应量接近4000万平方米（建筑面积），远远超过2009年，但是这些供应需要经过1-2年的时间才能正式进入市场,短期内对目前的供求格局影响不大。从需求面来看，尽管武汉也推行了限购限贷政策，但投资者的热情并没有受到太大影响，导致投资需求没有被有效地控制，但这也说明投资者依然看好武汉楼市发展。,新政对市场影响,2010年新增情况,2010年，武汉全市新增总建筑面积1579.88万方，其中商品住宅新增面积为1199.28万方。主城区新增总建筑面积1009.0万方，其中商品住宅新增面积801.28万方;远城区新增总建筑面积570.89万方，其中商品住宅新增面积398.00万方。

12、,2010年武汉商品住宅的新增供应总共为1199.28万方，其中主城区和远城区分别为801.28万方和398.00万方，主城区商品住宅新增供应占三分之二。,2010年武汉主城区商品房和商品住宅新增供应面积分别为1009.0万方和801.28万方，分别较去年大幅增加43.42%和32.32%。与去年新增面积变化相比，今年主城区新增方面有两大特点：1、今年新增主要集中于下半年，而去年下半年新增方面表现平平;2、商品住宅新增面积较去年增加的同时，非商品住宅的新增更是一大亮点，其中，2010年主城区非商品住宅新增较2009年大幅增加109.12%(远城区同样如此，非商品住宅的新增大幅增加)。,2010

13、年新增情况,2010年主城区供应面积,2010年武汉主城区商品房和商品住宅新增供应面积分别为1009.0万方和801.28万方，分别较去年大幅增加43.42%和32.32%。与去年新增面积变化相比，今年主城区新增方面有两大特点：1、今年新增主要集中于下半年，而去年下半年新增方面表现平平;2、商品住宅新增面积较去年增加的同时，非商品住宅的新增更是一大亮点，其中，2010年主城区非商品住宅新增较2009年大幅增加109.12%(远城区同样如此，非商品住宅的新增大幅增加)。,主城区各片区住宅新增面积和占比,主城区各片区住宅新增面积和占比如下表：,2010年武汉市各片区商品住宅新增情况如下图：,主城区

14、：关山片(东湖高新)、汉口中心区和武昌中心区占据前三，分别为174.4万方、118.2万方和117.1万方，另外，东西湖片也在百万方以上，达110.6万方，排第四;远城区：黄陂区和江夏区继续保持前二地位，分别为137.6万方和114.9万方。,2010年武汉楼市成交概况,2010年，据亿房研究中心的统计数据显示，全市新房共成交130595套(平均每日销售新房358套)，其中商品房成交120448套(商品住宅成交97599套、商铺和写字楼成交22849套);经济适用房和定向限价房成交10147套。在全市商品住宅成交的97599套中，主城区成交66130套(另外有9346套由于07年09年延期集中

15、备案而在月报中被剔除，特此说明)，远城区(黄陂、江夏)成交22123套。成交套数方面：武汉(10大主城区+江夏、黄陂两区)商品住宅成交88253套，较去年减少5034套，减幅5.40%;其中，主城区商品住宅成交套数66130套，较去年减少10.46%，远城区(江夏、黄陂两区)成交套数22123套，较去年增加13.83%。另外商铺和写字楼成交套数较去年也有所增加。成交面积方面：武汉(10大主城区+江夏、黄陂两区)商品住宅成交面积947.91万方，较去年减少4.30%。其中主城区商品住宅成交692.41万方，较去年减少10.25%，但商品房成交面积845.40万方，较去年有所增加，增幅3.47%，

16、今年非住宅的成交贡献明显;远城区(江夏、黄陂两区)商品住宅成交255.50万方，较去年增加13.93%。成交金额方面：武汉主城区商品住宅成交金额460.22亿，较去年增加2.63%;远城区商品住宅成交金额93.33亿，较去年增加32.01%。,主城区楼市成交情况,2010年，据亿房研究中心的统计数据显示，武汉主城区在售楼盘368个，成交均价6646.62元/平方米，较去年价格水平上涨834.09元/平方米，楼市价格涨幅14.35%;主城区共销售套数66130套，与去年相比减少7722套，减幅10.46%，平均每天销量为181套。,2010年武汉主城区楼市量跌价升。年初，继09年楼市火爆局面，武

17、汉楼市量价齐升;受4月中旬楼市调控影响，5月-8月，武汉主城区楼市量跌价滞(受楼市调控影响，这几个月的成交量下跌也是致使全年成交量较去年有所减少的关键所在。)而随着“金九银十”的来临和通货膨胀的助推，从9月开始，主城区楼市重新量价齐升。,主城区各区域成交均价与去年均价对比,汉阳中心区、武昌中心区、古田片和青山区涨幅最大，基本上在30%以上。,主城区楼市成交情况,主城区各区域成交套数与2009成交套数对比：,与2009相比，二七后湖片区和东西湖片的成交量有所增加，而其他片区成交量都有所减少，其中青山区减幅最大，达50.84%，武昌中心区减少绝对值最多，相比减少了3500多套,主城区楼市成交情况,

18、2011年武汉楼市走势,从政策层面来看，宏观调控松动的可能性不大，2011年还会有新政陆续出台，比如房产税、交易税等;从城市发展层面来看，对武汉而言，2012年是一个关键点，武汉大道等一批重大城建工程将在2012年完工，武汉的城市价值将迅速提高，甚至有可能成为中部地区的首个一线城市，不要以为武汉永远都只是一个二线城市。在此背景下，2011年武汉的购房需求不会明显减弱。从供应层面来看，一是要看保障房明年有多大规模入市，二是要看商品住房市场上，开发商何时不再犹豫，积极开盘销售。预计，2011年上半年的供求基本平稳，但是下半年会出现供大于求的局面，4月份将会成为市场的分界点。如果供应大增，则房价涨幅

19、将趋缓，甚至略有下降。开发商应该及时调整策略。从市场结构层面来看，一、二环内的项目将随着城市改造进度而增多，房价会进一步上涨，二环外则较为平稳，甚至略降，市场将呈两极分化趋势。从产品层面来看，2011年的豪宅将增多，中心城区200平方米以上的户型会大量增加，商铺、可售型写字楼这三类产品将会大受欢迎。,2011年武汉楼市走势,2011年2月武汉主城区商品住宅成交走势分析,2011年二月份(2月1号-2月28号)，据亿房研究中心的统计数据显示，全市新房共成交5193套，其中商品房成交4678套(商品住宅成交3470套、商铺和写字楼成交1208套);经济适用房成交515套。在全市商品住宅成交的347

20、0套中，主城区成交2536套，远城区(黄陂、江夏)成交934套。,2011年2月武汉主城区商品住宅成交走势分析,住宅价格走势,二月份(2月1号-2月28号)，据亿房研究中心的统计数据显示，目前武汉主城区在售楼盘348个，成交均价7289.13元/平方米，较上月价格水平上涨124.15元/平方米，楼市价格涨幅1.73%，与去年同期相比增幅15.52%。本月主城区销售套数2536套，较上月减少4123套，减幅61.92%，平均每天销量为91套;与去年同期相比增加55.77%。,二月份武汉主城区楼市量跌价升。2月，主城区成交量较上月大幅下滑。除开春节因素影响，新“国八条”、限购令、取消优惠利率等楼市

21、调控政策措施的影响力也在逐渐显现，造成很多投资投机需求离场和很多刚性需求日益观望或被迫无法购买，从而导致成交量大幅减少;另一方面，受春节和政策因素影响，开发商开盘放量也出现明显减少，这也是导致成交量大幅减少的主要原因之一。而成交价格方面，本月在售楼盘项目大多仍维持在春节前的价格水平，成交均价仍有所惯性上涨，但涨幅较前几个月有所减小，目前武汉主城区楼市并未出现新的实质性打折优惠、价格明显下调情形。,住宅价格走势,二月份武汉市主城区每周楼市走势分析,二月，主城区楼市周成交量一路走低，前两周成交量仅1200套左右，不及一月第四周成交量水平，在第三周成交量下滑至800套以下之后，第四周成交量跌至低谷，

22、仅550套左右，跌至去年三月份以来周成交量的最低水平;周成交均价方面，二月前两周成交价格较一月仍继续微幅上涨，但从第三周开始，成交均价涨幅明显减小，上涨势头明显减缓。受备案因素、计算周期、以及部分楼盘退房影响，周成交总量以及个别楼盘周成交量波动较大，周走势累计数据与月度数据存在较大误差，月度数据以月度走势图为准，周走势图仅作参考。,武汉片区商品住宅成交均价及销量情况(单位：元/平方米 套),二月，武汉十大主城区成交均价较上月都有所上涨，其中东西湖片和二七后湖片环比涨幅最大，分别达2.57%和1.86%，不过各个片区涨幅与上月相比均有所减小，尤其汉阳中心区、青山区、汉口中心区和古田片等片区本月成

23、交均价涨幅均在1%以下;各大片区在售项目价格上调方面大大减少，大多项目基本维持新“国八条”和春节前的价格水平，但同时也未出现实质性优惠打折、价格下调情形。与去年同期相比，汉阳中心区、古田片区、二七后湖片区、沌口片和关山片的成交均价涨幅都在20%以上，区域内部分新项目对区域价格拉升效应明显。,二月，主城区十大片区成交量环比上月均有所减少，除古田片区和青山区成交量减幅低于20%外，其他各大片区成交量减幅均在47%以上，其中沌口片、二七后湖片区环比上月减幅在八成以上，汉阳中心区、关山片和南湖片成交量也环比大幅减少六成以上。成交量的大幅减少，一方面跟本月上市项目较上月大幅减少有直接关系(如沌口、二七后

24、湖片区);另一方面，一直以来供应、成交均占主角的关山片、东西湖片、汉口中心区和武昌中心区成交量均出现下滑近五成之多的事实，说明了近期的楼市政策已开始影响购房者的心理预期和购房步伐，从而导致成交量减少。但与去年同期相比，除沌口片、汉阳中心区和关山片成交量有所减少外，其他主城区的成交量较去年同期均有较大幅度增加，今年春节当月主城区整体成交量好于去年。,武汉片区商品住宅成交均价及销量情况(单位：元/平方米 套),2010年武汉市场基本状况,武昌核心片区房地产研究,区域划分,中南路片区的范围南起武珞路，北到洪山广场，武珞路西起武珞路五巷，东到中南大酒店。该区域的核心部分为武珞路、中南路沿线两侧、贯通丁

25、字桥延线交汇雄楚大道。中南路商圈是武昌几个重要商圈之一，它占据了武昌主要干道武珞路和中南路，区域内拥有省政府和武汉铁路局等政府和事业单位，是武昌重要的政治、金融、商业中心。,区域商业环境,武昌核心片区占据城市内环线的核心地段，这个片区内有两大商场中南商场、亚贸广场、银泰百货；两大家电卖场苏宁和国美。中南丁字桥片区是武昌商业中心作为改革开放后兴起的第一波商圈，曾是时尚用品的集散地，先天地理位置优越。另外销售服装、食品、通讯产品的小店铺不计其数。这一条街的娱乐设施也比较完善，有KTV，有西餐厅，还有演艺场。近年来这段路上又兴建了中建广场、鹏程广场，而中南写字楼也在不断升级，配套越来越完善。门类齐全

26、，品种丰富，商业氛围可见一斑。,区域市政配套,医 疗 区域内分布中南医院、人民医院、市七医院、华夏医院、省直门诊、市职业病防治院等。教 育武汉大学、武汉音乐学院、武汉美术学院、武汉中学、武汉小学、水果湖中学、水果湖小学、十五中、二十五中等。购物场所 中南商业大楼、银泰百货、世纪中商百货、家乐福、武商量贩店、中百仓储等金融证券 工商银行2、华夏银行、交通银行3、中国银行3、建设银行3、招商银行、农业银行等饮食酒店 白玫瑰大酒店、洪山宾馆、湖北饭店、五月花大酒店、新大地酒店、京汉大酒店、中南大酒店、巴山夜雨、亢龙太子酒轩等娱乐休闲洪山广场、八一电影院、九九城堡、葡国城堡、康霸洗浴中心、滚石音乐厅等

27、,区域交通环境,武昌核心片区出行极为便利，30多条公交线路，通达武汉三镇。区域内包括了中南路、武珞路、中山路等城市主要干道，公交站点中南路站、中南路后站汇集了电1、电6、电8、72、411、520、540、576、581、586、583、587、601、702、709、729、723等多条线路，雄楚大道拥有529、571、556、590、777、903、613等多条公交线路遍布武汉三镇及远郊近城，可谓四通八达。,区域轨道交通,武汉轨道2号线设计为地下轨道，一期工程从汉口马池路到武昌鲁巷，线路走向为：从马池路到常青花园为地面轨道，过张公堤后“入地”，下穿汉口火车站常青路航空路，向东拐至中山公园循

28、礼门中山大道，再向南经江汉路，下穿长江；江南经三层楼和平大道积玉桥螃蟹甲中山北路，经洪山广场中南路武珞路珞喻路，终点到鲁巷。全程约27公里，沿线共设21座车站。轨道交通4号线一期工程起自武昌火车站，经紫阳东路-中南路-中北路-岳家嘴-中北路延长线至武汉火车站，在岳家嘴设车辆段。线路全长17km，共设13个车站。两条线路均在2012年建成通车。到时，此区域的交通体系更加发达。,2010年区域房地产分析,供应量,成交量,价格分析,从供应量上看，武昌区全年供应量为91.23万方，其中12月份供应量最大，达到16.71万方。从成交量上看，武昌区全年共成交10968套，8月份成交量最大，达到1881套。

29、从成交均价上看，武昌区9月份成交均价最低，11月份达到最高，为10735元/平米。2010年1-2月份，随着福星惠誉国际城，水岸星城，分别以1万/平米和1.1万/平米开盘，武昌中心区楼市集体均价“破万”大幕渐渐开启，此后，包括金地国际花园等在内的积玉桥等多家楼盘价格相继“破万”。目前，在武昌中心区，除了传统的高端住区积玉桥片区之外，包括徐东、中南、中北、沙湖等在内的武昌中心区众楼盘基本上价格均已过万。,三月武汉楼市走势,2011年三月第一周(2月24号-3月2号)，据亿房网研究中心的统计数据显示，全市新房共成交1284套，其中商品房成交1205套(商品住宅成交969套、商铺和写字楼等非住宅成交

30、236套)，经济适用房成交79套。在全市商品住宅成交的969套中，主城区成交690套，远城区(黄陂、江夏)成交279套。一、武汉主城区商品住宅成交情况目前全市主城区在售楼盘347个，成交均价7328.61元/平方米，较前一周价格水平上涨20.13元/平方米，楼市价格涨幅0.28%，与去年同期相比增幅16.72%。本周主城区销售套数690套，较上周增加137套，增幅24.77%，平均每天销量为99套，与去年同期相比减少26.75%。,主城区十大片区商品住宅均价比较图,主城区十大片区商品住宅销售量比较图,三月武汉楼市走势,市场综述1、主城区商品住宅成交情况本周主城区销售套数690套，较上周增加13

31、7套，增幅24.77%，平均每天销量为99套。2、主城区不同价格区间商品住宅销售情况本两周主城区楼盘成交均价主要集中在8000-10000元/平方米，占到了整体成交量的44.64%，较上周增加3.77%;其次是6000-8000元/平方米，占总成交量的28.12%，较上周减少3.17%;10000元/平方米以上，占总成交量的8.55%，较上周减少1.58%;5000-6000元/平方米，占总成交量的14.06%，较上周增加2.67%;5000元/平方米以下占总成交量的4.64%，较上周减少1.69%。,三月武汉楼市走势,2011年三月第二周(3月3号-3月9号)，据亿房网研究中心的统计数据显示

32、，全市新房共成交1558套，其中商品房成交1440套(商品住宅成交1087套、商铺和写字楼等非住宅成交353套)，经济适用房成交118套。在全市商品住宅成交的1087套中，主城区成交855套，远城区(黄陂、江夏)成交232套。一、武汉主城区商品住宅成交情况目前全市主城区在售楼盘347个，成交均价7338.65元/平方米，较前一周价格水平上涨10.04元/平方米，楼市价格涨幅0.14%，与去年同期相比增幅16.64%。本周主城区销售套数855套，较上周增加165套，增幅23.91%，平均每天销量为122套，与去年同期相比增加39.71%。,三月武汉楼市走势,主城区十大片区商品住宅均价比较图,五、

33、主城区十大片区商品住宅销售量比较图,三月武汉楼市走势,市场综述1、主城区商品住宅成交情况本周主城区销售套数855套，较上周增加165套，增幅23.91%，平均每天销量为122套。2、主城区不同价格区间商品住宅销售情况本两周主城区楼盘成交均价主要集中在6000-8000元/平方米，占到了整体成交量的46.20%，较上周增加18.08%;其次是8000-10000元/平方米，占总成交量的24.68%，较上周减少19.96%;10000元/平方米以上，占总成交量的11.23%，较上周增加2.68%;5000-6000元/平方米，占总成交量的13.10%，较上周减少0.96%;5000元/平方米以下占

34、总成交量的4.80%，较上周增加0.16%。,三月武汉楼市走势,2011年三月第三周(3月10号-3月16号)，据亿房网研究中心的统计数据显示，全市新房共成交1689套，其中商品房成交1553套(商品住宅成交1081套、商铺和写字楼等非住宅成交472套)，经济适用房成交136套。在全市商品住宅成交的1081套中，主城区成交816套，远城区(黄陂、江夏)成交265套。目前全市主城区在售楼盘346个，成交均价7348.13元/平方米，较前一周价格水平上涨9.48元/平方米，楼市价格涨幅0.13%，与去年同期相比增幅16.24%。本周主城区销售套数816套，较上周减少39套，减幅4.56%，平均每天

35、销量为117套，与去年同期相比增加2.38%。,武汉主城区商品住宅成交情况,三月武汉楼市走势,主城区十大片区商品住宅均价比较图,主城区十大片区商品住宅销售量比较图,三月武汉楼市走势,目前全市主城区在售楼盘346个，成交均价7348.13元/平方米，较前一周价格水平上涨9.48元/平方米，楼市价格涨幅0.13%，与去年同期相比增幅16.24%。本周主城区销售套数816套，较上周减少39套，减幅4.56%，平均每天销量为117套，与去年同期相比增加2.38%。本周武汉主城区楼市，成交均价方面，主城区整体成交均价保持平稳，部分片区成交均价出现小幅回落(南湖片成交均价下跌幅度较大，达0.8%，不过其主

36、要是由于宝安阳光花园香樟里这个项目的成交均价低于整个片区均价而拉低了区域均价的结果，并非出现实质性价格下跌。)，但各片区成交均价基本上仍未出现实质性下跌;成交量方面，在部分项目的推盘作用下，本周成交量较上周继续有所增加，其中武昌中心区、南湖片、东西湖片、青山区和汉口中心区的成交量基本上在百套以上，尤其南湖片和青山区增幅明显，不过整体主城区周成交量仍低于今年一月的平均周成交量水平，大多数项目成交量仍然较低。本周武汉远城区楼市，成交均价方面也保持平稳，成交量方面仍延续二月份的市场低迷状况，成交量环比上周继续有所减少。,三月武汉楼市走势,2010年武汉市场基本状况,领秀苑项目营销策划方案,项目研究,

37、领秀苑是由湖北华亚投资有限公司兴建，项目位于武汉市武昌中南核心区域雄楚大道与丁字桥路旁,整个项目占地2.9万平方米.主要户型有3室二厅二卫，2室二厅二卫，一室一厅一卫符合90、70政策。,项目研究,项目周边配套：道路交通：本项目位于主干道雄楚大道边，与武昌火车站、长途客运站、长江一桥距离较近，出行武汉三镇，非常便捷，周边有武珞路、中南路、丁字桥等重要城市干道，项目对外交通较为便利。规划轨道交通二、四号线途经该区域。拥有几十条公交线路直达武汉三镇。周边商业配套设施：中南商业大楼、银泰百货、亚贸广场、世纪中商百货、家乐福、武商量贩店、中百仓储等教育配套设施：武汉大学、武汉音乐学院、武汉美术学院、武

38、汉中学、武汉小学、水果湖中学、水果湖小学、十五中、二十五中等晒湖小学等。医疗卫生配套设施：区域内分布中南医院、人民医院、市七医院、广州军区总医院，华夏医院、省直门诊、市职业病防治院等。休闲景观配套设施：洪山广场、施洋公园、长春观、八一电影院、九九城堡、葡国城堡、康霸洗浴中心、滚石音乐厅等,项目研究,区域内居住氛围、商业氛围、商务环境差异较大，楼盘开发物业类型、产品差异较大。以中南路为核心轴的范围内，形成中商为核心的商业区，商业氛围浓厚，商务环境较好，但居住环境较为嘈杂，以开发写字楼、商业物业为主。随着中南路核心商圈的不断发展壮大，区域内各种形态的物业均受到一定程度的市场偏好，销售状况比较良好。

39、目前在推但尚未开盘的项目有中南国际城D座、华润置地公馆等项目。位于中南路向洪山区域现正在开发及在售项目也相对较少，,现阶段主要在推的有滨湖名邸D三期及百瑞景项目，而往武汉华师方面主要以商业为主，现阶段在建项有水务地产开发的未来公馆。由于今年新政刚刚出台，中南核心片区在售及在建项目较少，供需较少，领秀苑项目的推出无疑将给中南片区注入一道清泉，而中南核心片区房地产面市价从9000左右到13000左右。,滨湖名邸3期,百端景,中南国际城,华润置地公馆,亚贸SOHO,项目所在地,项目研究,在售楼盘分析,滨湖名邸3期物业地址 武昌武珞路586号(原武汉锅炉厂内)开盘时间 2009-11-28入住时间 2

40、011-11-18装修状况 毛坯容 积 率 2.20绿 化 率 43.10%户 数 总共 854 户 当期 352 户物 业 费 1.60元/平方米月开 发 商 湖北滨湖房地产开发有限公司物业公司 武汉江天物业管理有限公司售楼地址 武珞路586号江天大厦一楼（亚贸附近）滨湖名邸三期堂朝房价 均价9300元/平方米在售面积为82,95平方.其中95平方房源仅剩一套顶楼优惠为贷款99折,一次性98折.项目优势:地理位置佳,周边配套齐全.户型面积适中.价格适中.售楼部位置明显.项目劣势:剩余房源均为82平方2房,选择性较小.82平方不是南北朝向.客户分析:首套购房者,改善性住房,周边拆迁人群,少量投

41、资型.客户分布:洪山区附近,南湖区域,以及少量外来务工者.,在售楼盘分析,滨湖名邸3期,百瑞景物业地址 武昌武珞路586号(原武汉锅炉厂内)开盘时间 2010-11入住时间 2012-06装修状况 毛坯容 积 率 2.10绿 化 率 35%项目共105万方户 数 总共 2134 户物 业 费 2.00元/平方米月开 发 商 中铁大桥局集团武汉地产有限公司物业公司 武汉万嘉弘泰物业服务公司百瑞景中央生活区房价 均价11000元/平方米在售面积为90-167平方.优惠为:贷款99折,一次性98折.二期东区预计5月份开盘,均价预计13000元/平方米,面积为89-92左右的两房.二期现在入大桥会,则

42、可减免5000元现金.认筹和开盘还有其他优惠.项目优势:地理位置佳,自身配套全.房型较多,选择性广.售楼部功能性强.项目劣势:售楼部位置不够显眼,交房日期靠后.在同等区域内价格较高.客户分析:首套购房者,改善性住房,周边拆迁人群,少量投资型.客户分布:洪山区附近,南湖区域,以及少量外来务工者.,在售楼盘分析,百瑞景,亚贸SOHO物业地址 洪山武珞路628号(亚贸楼上)开盘时间 2010-12入住时间 2011-09装修状况 精装修容 积 率 1.20物 业 费 3.50元/平方米月开 发 商 武汉市亚洲贸易广场股份有限公司物业公司 武汉亚贸物业管理公司亚贸SOHO房价 均价10500元/平方米

43、在售楼层7-17楼 目前推7-9楼,在售面积为48.5、51、52、60、72.7平方米优惠为95折项目优势:不限购,.地理位置佳,周边配套广.小户型适合投资型客户.也可以做写字楼.项目劣势:产权只剩下32年.买来自住的话,晒衣服的地方为最大的问题.公摊较大为35%.客户分析:投资者,买来做写字楼者.在限购范围内的人群.客户分布:洪山区,外来务工者,限购范围内的人群.,在售楼盘分析,亚贸SOHO,华润置地公馆物业地址 武昌中南街民主路624号（洪山广场附近）开盘时间 2011-04入住时间 2012-12容 积 率 3.00绿 化 率 37%户 数 总共 412 户物 业 费 3.45元/平方

44、米月开 发 商 华润置地武汉（有限）公司物业公司 华润置地（武汉）物业管理有限公司售楼地址 武昌区民主路624号（粗茶淡饭酒店旁）总建筑面积约4万平米，共3栋囊括高层、小高层和多层三种物业形态，一栋多层7楼，一栋小高层11楼，一栋高层33楼。占地面积:13743平方米 建筑面积:40000平方米 开工时间:2010-01-01竣工时间:2011-09-01代理商:壹城行置业景观设计单位:上海天华建筑设计有限公司整合推广公司:培根广告目前认筹2万开盘享受95折目前推51-115平方米精装平层，85.8平方米精装复式。预计4月9日开盘项目优势:地理位置佳,周边配套广.项目本身也有一些配套,绿化率高

45、,户型较多选择性高,小户型适合投资型客户.项目劣势:精装修对于有些客户来说超出了理想范围.客户分析:投资者,买来做写字楼者.首次购房者,改善型住房.客户分布:洪山区,外来务工者.,在售楼盘分析,华润置地公馆,中南国际城D座物业地址 武昌中南路街武珞路442号（中南商场附近）开盘时间 2011-04入住时间 2012-06容 积 率 5.53绿 化 率 30%户 数 总共 300 户物 业 费 1.80元/平方米月开 发 商 武汉市铭源投资有限公司物业公司 湖北新世纪物业管理有限公司售楼地址 武珞路456号新时代商务中心一楼大厅西南向（纽宾凯新时代国际酒店附近）目前推40-156平方米毛坯平层，

46、预计4月中旬开盘目前办理优惠申领单可优惠减免5000元现金.地上32层，地下2层 地下停车位125个占地面积:10000平方米 建筑面积:56700平方米 投资商:武汉市铭源投资有限公司建筑单位:中建三局工程有限公司代理商:武汉市易居投资有限公司建筑设计单位:中信集团武汉市建筑设计院整合推广公司:武汉市铭源投资有限公司项目优势:地理位置佳,周边配套广,户型较多选择性高,小户型适合投资型客户.也可以做写字楼.项目劣势:建筑密度高,楼间距密.客户分析:投资者,买来做写字楼者.首次购房者,改善型住房.客户分布:洪山区,外来务工者.,在售楼盘分析,中南国际城D座,2010年武汉市场基本状况,领秀苑项目

47、客户分析,客户构成？,领秀苑,客户分析,分析总结：通过我们市场的以上各项目的结论得出中南片区的客户群体主要是以洪山片区，及南湖区域客为主，少量的投资户及外来务工人员。,客户群体分析,首次置业者，以价格是首要考虑因素；二次置业者：、为改变居住环境及条件而购买，对产品档次及品位要求高：如开发商的实力、建筑规划、园林、户型、交通、生活配套、教育等。、为子女购买，购买面积相对较小，对产品要求高；、以投资为目的，要求产品品质高且有增值空间的物业。,武昌区客户,武汉市客户,一家3-4口人，喜欢在武昌区域购置教育资源好的中、大户型；购房目的有三：、为子女教育，选择教育资源好的项目，、为投资，偏好未来升值潜力

48、大的物业；、为面子：希望能在中心城区生活,外来客户,一家3-4口人，主要在武昌区域打工者购置中、小户型；购房目的：主要是寻求价格洼地，寻求投资增值潜力的物业投资。,客户分析,核心客户,重点客户,游离客户,偶得客户,本项目客户定位，在遵循“把握区域客户主流”上深挖区域客户主流的中高端，对应项目价值及开发品牌的目标，致力于“城市中坚阶层”。,客户分析,年龄在30-45岁之间，有一定人生阅历，事业有一定成就，基础较为良好，有一定经济实力。,他们有个性，他们是高质生活的追求者，他们追求时尚消费注重享受，强调心理、感官快乐,精明能干，社会活跃性高，是行业的主流代表。科技、贸易、文教以及政府公务与事业单位

49、等，私企业主、企业中高管、政府公务员等，作为各行业的先锋发言人，容易接受新生事物。,奋斗、拼搏是他们性格中最为显著的印记，自强不屈，是他们典型的特征。他们不屈服于挫折、苦恼，他们是坚强、自信的人、是掌握自己命运的人，勇于直面人生，心胸宽广。,客户分析,1、区域主流客户来源为武昌本地及周边区域，以公务员、大中学院教师及个体私营主为主；2、外来客户在武昌及中南核心商区打工、经商的外地客户。3、客户对区域未来配套、交通及教育资源认同高，户型、价格及地段为主要考虑置业因素，性价比的打造是关键；4、本项目根据开发目标及项目发展，遵循把握区域主流基础上深挖中高端，致力于“城市中坚阶层”。,客户分析总结,客

50、户分析,2010年武汉市场基本状况,领秀苑项目SWOT分析,对于任何一个房产开发项目而言，清晰掌握自身所具备的优势与劣势，威胁点和机会点，对于项目的成功推进是置关重要的。因此，结合前期市场调查的情况和对项目自身状况的分析，就项目的状况分析如下：,潜力优势：本项目地处城市主干道雄楚大道及丁字桥路区域，受中南路沿线快速改造与中南黄金 商圈大范 围扩张的双重推动，其所处区域潜力十分看好；地段优势：本项目所处区域为中南最中心地段，为中南商业与居民最为集中的地方，也是武昌商业规划 最佳的地方，地段优势明显；配套优势：本项目处于中南商业核心区域周边市政、商业、医疗、教育等各类配套极为完善；交通优势：本项目