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1、自动化学会智能建筑分会2010年学术年会,“三网融合”,政策解读与解决方案,2010年10月15日,提纲,“三网融合”的基本概念“三网融合”的政策信息通信网的相关概念“三网融合”的解决方案,自动化学会智能建筑分会2010年学术年会,三网融合的基本概念,（Part）,何为“三网”？,“三网融合”中的三网是指：以电话网（包括移动通信网）为代表的传统电信网；以因特网（Internet）为代表的数据通信网；以有线电视网为代表的广播电视网。“三网”代表现代信息产业中三个不同行业，即电信业、计算机业和有线电视业的基础设施。,三网融合的实质：全业务运营,狭义：是电信网、有线电视网与计算机网的融合与趋同；广义
2、：是电信、媒体与信息技术等三种业务的融合。从服务商角度看，是指不同网络平台倾向于承载实质相似的业务；从终端用户看，是指消费者用户装置（如电话、电视与个人电脑）的趋同。,纠正：“三网融合”“三网合一”,三网融合的本质：未来的电信网、电视网和互联网都可以承载多种信息化业务，创造出更多种融合业务，而不是三张网合成一张网，因此三网融合不是三网合一。,三屏合一,对用户而言，“一站式”、“一揽子”服务成为方向,Triple Play：1+1+1=7,Video,Data,Voice,视频电话电话机PCTV,交互电视实时投票网络录像TV-MAIL,VOIPPC电话TV电话,多媒体综合信息服务,三网融合的技术
3、基础,(1)数字技术使电话、数据和图像信息都可以统一编码传输和交换，而无任何区别。(2)光通信技术的发展为传送各种业务信息提供了必要的带宽，传输质量和低成本。(3)软件技术使三网络都能通过软件变更，最终支持各种用户所需的特性，功能和业务。(4)统一的TCP/IP协议的普遍采用，使得各种以IP为基础的业务都能实现互通。人类首次有了为三大网都能接受的通信协议。,自动化学会智能建筑分会2010年学术年会,“三网融合”政策解读,Part,“三网融合”已纳入国家战略,十一五规划明确提出：加强宽带通信网、数字电视网和下一代互联网等信息基础设施建设，推进“三网融合”2009年5月19日，国发200926号文
4、件国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知：落实国家相关规定，实现广电和电信企业的双向进入，推动“三网融合”取得实质性进展（工业和信息化部、广电总局、发展改革委、财政部负责）。,2010年1月三网融合政策出台,广电和电信双向进入,推进三网融合的总体方案(国发【2010】5号)文件：符合条件的广电企业可以经营增值电信业务、比照增值电信业务管理的基础电信业务、基于有线电视网络提供的互联网接入业务、互联网数据传送增值业务、国内IP电话业务。符合条件的国有电信企业可从事除时政节目之外的广播电视节目生产制作、互联网视听节目信号传输、转播时政类新闻视听节目服务，以及除广播电台电视台
5、形态以外的公共互联网音视频节目服务、IPTV传输服务、手机电视分发服务。广电部门负责建议、管理和运营IPTV和手机电视的集成播控平台，同时进行内容生产，宣传部门指导。电信企业仅负责IPTV传输、手机电视分发服务，其传输、分发网络应与IPTV、手机电视集成播控平台对接，确保广播电视安全播出并提供服务质量保证。,解读：承载业务的变化,三网融合前,三网融合后,交互式的多媒体通信业务,“三网融合”的两个阶段,2010年-2012年：重点开展广电和电信业务双向进入试点，探索形成保障三网融合规范有序开展的政策体系和体制机制。2013年-2015年：总结推广试点经验，全面实现三网融合发展，普及应用融合业务，
6、基本形成适度竞争的网络产业格局，基本建立适应三网融合的体制机制和职责清晰、协调顺畅、决策科学、管理高效的新型监管体系。试点的选择：以广电为主，20个左右城市试点的目标：政策体系、体制机制、监管体系,“三网融合”的五项重点工作（1）,按照先易后难、试点先行的原则，选择有条件的地区开展双向进入试点。符合条件的广播电视企业可以经营增值电信业务和部分基础电信业务、互联网业务；符合条件的电信企业可以从事部分广播电视节目生产制作和传输。鼓励广电企业和电信企业加强合作、优势互补、共同发展。广电：互联网接入、国际互联网出口、VoIP、网元出租电信：节目制作、IPTV随着技术的发展，频道、播控的概念日益模糊，“
7、传输”的概念很难清晰界定,基础电信业务与增值电信业务,电信管理条例：基础电信业务，是指提供公共网络基础设施、公共数据传送和基本话音通信服务的业务。增值电信业务，是指利用公共网络基础设施提供的电信与信息服务的业务。电信法草案基础电信业务，是指提供公共网络基础设施、公共数据传送或基本话音通信服务的业务。增值电信业务，是指利用公共网络基础设施提供的除公共数据传送和基本话音通信服务以外的电信业务。,基础电信业务,（一）固定网络国内长途及本地电话业务；（二）移动网络电话和数据业务；（三）卫星通信及卫星移动通信业务；（四）互联网及其它公共数据传送业务；（五）带宽、波长、光纤、光缆、管道及其它网络元素出租、
8、出售业务；（六）网络承载、接入及网络外包等业务；（七）国际通信基础设施、国际电信业务；（八）无线寻呼业务；（九）转售的基础电信业务。第（八）、（九）项业务比照增值电信业务管理。,增值电信业务,（一）电子邮件；（二）语音信箱；（三）在线信息库存储和检索；（四）电子数据交换；（五）在线数据处理与交易处理；（六）增值传真；（七）互联网接入服务；（八）互联网信息服务；（九）可视电话会议服务。,“三网融合”的五项重点工作（2）,加强网络建设改造。全面推进有线电视网络数字化和双向化升级改造，提高业务承载和支撑能力。整合有线电视网络，培育市场主体。加快电信宽带网络建设，推进城镇光纤到户，扩大农村地区宽带网络
9、覆盖范围。充分利用现有信息基础设施，积极推进网络统筹规划和共建共享。广电将加速双向改造，电信将加速FTTH广电网络整合，培育市场主体电信光纤到户之后，广电的带宽优势不复存在，IPTV、网络视频的技术形态、业务形态将升级,“三网融合”的五项重点工作（3）,加快产业发展。充分利用三网融合有利条件，创新产业形态，推动移动多媒体广播电视、手机电视、数字电视宽带上网等业务的应用，促进文化产业、信息产业和其他现代服务业发展。加快建立适应三网融合的国家标准体系。CMMB、手机电视、数字电视宽带上网文化产业、信息产业、其他现代服务业国家标准体系,“三网融合”的五项重点工作（4、5）,（四）强化网络管理。落实管
10、理职责，健全管理体系，保障网络信息安全和文化安全。（五）加强政策扶持。制定相关产业政策，支持三网融合共性技术、关键技术、基础技术和关键软硬件的研发和产业化。对三网融合涉及的产品开发、网络建设、业务应用及在农村地区的推广，给予金融、财政、税收等支持。将三网融合相关产品和业务纳入政府采购范围。可管可控：可控意味着不失控,趋势分析,短期、中期对广电利好，长期将激烈竞争双向改造、网络整合、高清互动将加速；电信的光纤到户提速针对广电的投资将大大增加宽带接入是直接的战场，国际互联网出口、IDC是核心内容与服务是最终成败的关键农村市场不可忽视,三网融合的终极目标,它不仅是将现有网络资源有效整合、互联互通，而
11、且会形成新的服务和运营机制，并有利于信息产业结构的优化，以及政策法规的相应变革。融合以后，不仅信息传播、内容和通信服务的方式会发生很大变化，企业应用、个人信息消费的具体形态也将会有质的变化。三网融合最终结果将推动包括电信、广电在内的信息通信网络的升级换代。快速提升国家信息基础设施技术与装备水平，是三网融合国家战略所追求的终极目标之一。,自动化学会智能建筑分会2010年学术年会,信息通信网的基本概念,Part,通信网的组成要素,通信网的构成要素包括硬件和软件。硬件是构成通信网的物理实体：终端设备交换设备传输系统通信网的软件则是指通信网要完成信息传递和交换所必需的协议、标准等。信令协议标准这些硬件
12、和软件是通信网实现通信服务和运营支撑的重要组成部分。,通信网的基本结构,通信网是能够在多个用户间相互传递电信息的网络。它通过各种通信手段和一定的连接方式，将终端设备、传输系统、交换系统等连接成为一个有机整体。,用户终端之间通过一个或多个节点系统连接,传输系统包括终端之间，终端与节点之间以及节点之间的各种传输介质和设备,在节点处提供信息交换和网络管理等功能,终端设备,终端设备是通信网中的源点和终点，是用户和通信网之间的接口设备。通常放在用户处，发送和接受用户信息以及与网络交换控制信息，实现呼叫和接入服务。,交换系统,交换系统是通信网的核心，其基本功能是完成交换节点的汇聚、转接和分配，实现一个终端
13、和它所呼叫的另一个或多个终端之间的路由选择和连接。交换设备以节点形式和相邻的传输链路一起构成多种拓扑结构的通信网。对不同业务的通信网，交换设备的性能要求也不同。,传输系统,传输系统是完成信号传输的介质与设备的总称。它在网络的节点之间提供通信路径来承载用户信息和网络控制信息。传输系统包括终端之间、终端与交换节点之间以及交换节点之间的各种传输媒介和设备，这些设备对信号进行放大，以使用户信息能被传送更长的距离而不被衰减掉。,通信网的类型,可以从不同角度划分类型，如：1按通信业务类型分类：电话通信网（如PSTN、移动通信网等）、数据通信网（如X.25,Internet、帧中继网等）、广播电视网等。,2
14、按通信服务的区域分类：农话通信网、市话通信网、长话通信网和国际通信网或局域网、城域网和广域网等。,3按信号传输方式类：模拟通信网和数字通信网。,4、按通信服务的对象分类：公用通信网、专用通信网等。,5、按通信的活动方式分类：固定通信网和移动通信网等。,现代通信网的分层结构（一）,现代通信网的分层可以从水平和垂直两个方面去理解。现代通信网根据网络功能从水平方向上可以划分为三层，用户驻地网(Customer Premises Network，CPN)接入网(Access Network，AN)核心网（Core Network，CN）,现代通信网的分层结构（一）,用户驻地网一般是指用户终端至用户网络
15、接口所包含的机线设备（通常在一个楼房内），由完成通信和控制功能的用户驻地布线系统组成，以使用户终端可以灵活方便地进入接入网。接入网泛指用户网络接口(UNI)与业务节点接口(SNI)间实现传送承载功能的实体网络，其作用是建立一种标准化的接口方式，以一个可监控的接入网络，使用户能够获得话音、租用线业务、数据多媒体、有线电视等综合业务。核心网由现有的和未来的宽带、高速骨干传输网和大型中心交换节点构成。,IB的信息设施系统在通信网中的地位,智能建筑设计标准（GBT 50314-2006）：智能建筑的信息设施系统包括通信接入系统、电话交换系统、信息网络系统、综合布线系统、室内移动通信覆盖系统、卫星通信系
16、统、有线电视及卫星电视接收系统、广播系统、会议系统、信息导引及发布系统、时钟系统和其他相关的信息通信系统。智能建筑的信息网络设施属于用户驻地网的范畴,现代通信网的分层结构（二）,现代通信网根据网络功能从垂直方向上可以划分为三层：,各种信息的应用,传送各种信息的网络,支持业务网的传输手段,支持全部三个层面的工作,现代通信网的分层结构（二）,传输网又称通信基础网，为了便于理解，我们可将通信基础网看成是一个以光纤、微波接力、卫星传输为主的传输网络。在这个传输网络的基础上，根据业务节点设备类型的不同，可以构建不同类型的业务网。通信基础网的带宽正在不断拓宽，因此它将逐步成为未来宽带通信的传输平台。,业务
17、网也就是用户信息网，它是现代通信网的主体，是向用户提供诸如电话、电报、传真、数据、图像等各种电信业务的网络。业务网可分为电话网、数据网、计算机网、综合业务数字网、蜂窝移动通信网、有线电视网、会议电视网以及智能网。,网络最终的目的是为用户提供他们所需要的各类通信服务，满足他们对不同业务服务质量的需求。应用层处于分层结构的最高层，应用层业务是直接面向用户的，主要提供传统电话业务、lP电话业务、智能网业务、广播电视业务、网络商务、交互型的宽带数据业务等。应用层包括两个方面的内容，即各类通信业务和各类终端技术。,再看三网融合,三网融合是指电信网、广播电视网、互联网分别在向下一代电信网、下一代广播电视网
18、、下一代互联网的发展和演进过程中，在技术上相互渗透，在传输层上实现互通，在应用层上共享相同的业务,都可以为用户提供打电话、上网和看电视等多种服务。三网融合是现代信息技术融合发展的必然趋势。,自动化学会智能建筑分会2010年学术年会,三网融合的解决方案,Part,三网基本特征对比,三网融合前,三网融合后,业务对网络的要求,交互式业务,多媒体业务,双工网络,宽带网络,接入网的特点,担负着为用户接入通信业务提供网络接口的作用。接入网的投资占全网投资的50%以上。用户对于业务的不同需求，直接影响用户接入网的网络结构和用户的接入方式。用户接入网是一个对于业务、技术、法规和成本都十分敏感的领域。,接入网：
19、瓶颈 竞争,接入网的升级路线图,带宽？,双向？,FTTH,CM+CMTS,EPON+EoC,解决之道,接入网“光进铜退”。EPON(FTTH)。接入网的宽带化，以适应多媒体信息传输之需。,光纤同轴混合接入（HFC)，包括CM+CMTSEPON（光纤到楼）+EoC传输网的双向化、机顶盒升级，以适应交互式信息业务之需。,广电,电信,共同点：光纤,光纤接入网的结构,光纤接入网:指本地交换机与用户设备之间采用光传输或部分采用光传输的系统。目前接入网的用户终端设备都属于电气设备，故以光纤作为传输媒质时，必须在发送端和接收端进行光/电转换。,光分配网（ODN）在OLT和ONU之间提供光传输手段，主要功能是
20、完成光功率的分配。,光分配的形式,以ODN中的光器件的种类，可分为有源光网络（AON）无源光网络（PON）,有源？无源？,无源光网络(PON)是一种采用点到多点（P2MP）结构的单纤双向光接入网，其典型拓扑结构为树型或星型，由网络侧的OLT、光分配网(ODN)和用户侧的ONU组成。根据ONU摆放的位置，PON系统可能的应用包括FTTH、FTTO、FTTB、FTTC等场合。,无源光网络系统参考模型,PON的分类,EPON的双工方式,EPON系统采用单纤双向传输。波长分配方案普遍遵循ITU-T G.983.3标准。,WDM,TDM,EPON工作原理下行,EPON工作原理上行,电信：基于EPON的F
21、TTH典型组网方案,自动化学会智能建筑分会2010年学术年会,FTTH的应用场景,EPON的树形结构,优点：跳接少，减少了光缆线路全程的衰减和故障率，便于数据库管理管理。缺点：光分路器后面的光缆数量大，对管道的需求量大。,优点：减少了对管道的需求，适用于用户比较分散的小区。缺点：增加了跳接点，即增加了线路衰减，出现故障概率增加，同时数据库的管理增加难度。,一级分光适用于商务楼、高层住宅等用户比较集中的地区、高档别墅区。二级分光适用于住户相对分散的住宅小区，管道比较缺乏的地区。,OLT,OLT中心机房,主干光缆,配线光缆,小区中心机房,区间接入光缆,分光器,用户接入皮线光缆,组网方式1：分光器集
22、中小区机房设置（一级分光）,光缆配线箱,PC,PHONE,IPTV,PC,E8-C,ONU,光缆交接箱,用户接入皮线光缆,用户接入皮线光缆,光缆配线箱,光缆配线箱,优点：可灵活进行用户配线，提高PON口的利用率便于管理维护可节省占用主干光缆数量缺点：占用配线光缆数量稍多适用场合：低层楼群，OLT距离楼群较远FTTH部署初期用户规模较小但在片区内较集中,组网方式2:光器楼道分散设置,光交接箱,OLT,OLT中心机房,主干光缆,二级主干光缆,小区中心机房,接入光缆,分光器,皮线光缆,皮线光缆,皮线光缆,分光器,分光器,光交接箱,PC,PHONE,IPTV,PC,E8-C,ONU,优点：可灵活进行楼
23、内用户配线；可节省占用主干、配线光缆数量。缺点：光分路器分散放置在各个大楼，不利于统一管理和维护不能充分利用PON口的带宽资源适用场合：高层楼宇，用户集中分布且楼内用户放号情况不明朗,(一级分光）,自动化学会智能建筑分会2010年学术年会,EPON在广电的应用,广电：EPON+EoC方案,EPON(以太网)到楼栋：FTTB ONU+区域EoC方案 EOC(以太网)进入楼栋：同轴网络上加入HPNA信号 HPNA带宽动态分配给各用户,什么是EoC？,Ethernet over Coax（EoC）就是一种通过无源设备在同轴电缆中传输以太网信号的技术。采用Ethernet Over Coax技术可以将
24、CATV信号和数据信号混频传输，避免楼道内的线路改造，完成HFC网络的双向化。EOC是当下双向网改造中最热门的技术之一。它以简单、稳定、安全及低费用等优点成为了双向网改造技术中的“宠儿”。,EPON+EoC,EoC方案的特点,由于是HPNA3.0（ITUT）国际标准，调制效率高，带宽利用率高，能达到的吞吐量也高。目前SA已经成功实施了小区多用户接入的试点。因为是ITUT标准，随着产品的逐步推广和规模化，会有更多芯片和产品厂家加入，使得价格进一步降低。该方案占用1228MHz的低频段，可覆盖最后一公里,而且由于每个局端设备带的终端数量很少，不会出现严重的噪声汇聚。,EOC的使用场景,EoC方案适
25、合在原有HFC网络基础上不需双向改造实现小规模的用户覆盖，使有线运营商能够以相对低的成本快速抢占市场，降低投资风险率，并能保证高质量的网络数据通信，支持除高清视频外的IPTV,VoIP，Multicast等各种增值业务。,自动化学会智能建筑分会2010年学术年会,广电的另一种模式,混合光纤/同轴电缆接入网,HFC（Hybrid Fiber-Coax），采用光纤到服务区，而在进入用户的最后1公里采用同轴电缆。是对现有有线电视网进行改造后，采用光纤主干传输系统与同轴电缆分配网相结合，形成的一种宽带接入网。,1基本结构,典型HFC网络结构,广电：CM+CMTS方案,在光传输部分，下行数据信号和CAT
26、V的下行信号采用频分(FDM)方式共纤传输，上下行数据信号采用空分(SDM)方式共缆不同纤传输；在电缆部分，上下行信号按FDM方式同缆传输。此方案适合已建HFC网络改造，可利用原网络中预留的光纤和无源分配到户的电缆网络组成双向传输系统；只需要在前端和用户端分别加装CMTS和CM即可实现双向传输。,CM+CMTS案例,CM+CMTS的适用场景,CM方案的最大优势在于高度集中，覆盖范围大，单从宽带接入业务考虑，CMTS可以分期投资，逐步扩充。CM的标准化、成熟度也是其它方案难以比拟的。适合已建成的有线电视网络，并已稀疏模式网络覆盖区域；大面积覆盖，低开通率情况下成本较低，前期投入少；技术标准及产品
27、比较成熟。CMTS价格太高是这个方案的致命弱点。短期内如果只作宽带接入和上网，每个信道实际接入服务200户以下，由于共享和非同时应用，上网速度还可以达到200k2M，如果作流媒体服务，每个用户都需要长时间、大流量，每个信道只能服务40户以下，成本就太高了。另外，反向噪声汇聚也是一个工程和维护头疼的问题。,CM+CMTS的适用场景（续）,需要对HFC光电传输链路部分进行双向改造；噪声汇聚效应影响系统的带宽和性能，同轴缆及接头质量要求较高，后续维护工作量较大；CMTS下行通道带宽有限，头端共享38Mbit/s，可开通用户数少；可承载业务有限，大带宽业务无法满足；后续系统扩容成本巨大。,自动化学会智
28、能建筑分会2010年学术年会,多谢,(Q&A),自动化学会智能建筑分会2010年学术年会,如何进行房地产市场分析,学习内容,理论部分,案例学习,为什么要进行房地产市场分析？,房地产市场分析的思路、步骤和方法,什么是房地产市场分析？,慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告,市场,为什么要进行房地产市场分析？,开发商,建筑师,消费者,1。评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议5。评估项目目标实现的可能性。,市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。,开发商是追逐利
29、润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断,具体起到哪些作用呢？,什么是房地产市场分析？,概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。,需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）,市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！,房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路,三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面供给、需求三个时段过去、现在、未来,区域市场分析,专业市场分析,项目市场分析,广州经济环境和房地产市场,广州住宅市场,项目所在地市场,例如：,区域房地
30、产发展处于何种阶段？,项目市场处于何种竞争格局？,竞争供给分析,客户需求分析,竞争供给分析,客户需求分析,竞争楼盘分析,客户需求分析,房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤,第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析根据对竞争
31、对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,区域经济环境分析,区域房地产市场分析,（一）基本内容,+,对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（二）基本资料的获得,区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费
32、支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数,数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,人均GDP与房地产发展关系,GDP增速与房地产发展关系,
33、房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,房地产市场预警预报指标体系,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准,恩格尔系数食物支出金额/总支出金额,与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低,2008年我国各主要城市的恩格尔系数,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第三步专业市场分析（住宅）,1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格2、住宅商品房供给总量
34、、供给结构分析（按面积进行划分）3、住宅商品房成交结构、产品特点分析4、住宅商品房成交价格分析5、专业房地产市场总结,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第四步项目市场分析（微观层面）,对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性,项目自身资源条件分析(swot分析),竞争对手分析,目标客户分析,现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应,目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式,找出项目的目标客户目标客户的置
35、业需求和偏好找出项目面对竞争市场的机会点,最终目标,S,T,O,W,内部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具（项目+环境+竞争）,SWOT分析的价值要素,S/W（优势/劣势）的价值要素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素,具体地说，针对一个地块的价值要素包括：地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度）环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间）项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等,O/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素经济形
36、势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等）微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向,观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。,SWOT分析,我们的战略,发挥优势，抢占机会,利用机会，克服劣势,减少劣势，避免威胁,发挥优势，转化威胁,优势 S,机会 O,威胁 T,劣势 W,进行房地产市场分析时常犯的错误,1。大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差
37、异性3。过于偏重对“二手资料”的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好,房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。,地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,补充几点市场分析方法的建议：,市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。,EXCEL表格示例1,EXCEL表格示例2,学习内容,理论部分,案例学习,自动化学会智能建筑分会2010年学术年会
38、,如何进行房地产市场分析,学习内容,理论部分,案例学习,为什么要进行房地产市场分析？,房地产市场分析的思路、步骤和方法,什么是房地产市场分析？,慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告,市场,为什么要进行房地产市场分析？,开发商,建筑师,消费者,1。评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议5。评估项目目标实现的可能性。,市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。,开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基
39、于对市场的理性判断,具体起到哪些作用呢？,什么是房地产市场分析？,概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。,需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）,市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！,房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路,三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面供给、需求三个时段过去、现在、未来,区域市场分析,专业市场分析,项目市场分析,广州经济环境和房地产市场,广州住宅市场,项目所在地市场,例如：,区域房地产发展处于何种阶段？,项目市场处于何种竞争格局？,竞争供给分析,客户需求分析,竞争供给分
40、析,客户需求分析,竞争楼盘分析,客户需求分析,房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤,第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。,房地产市场分析的思路、步骤和
41、方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,区域经济环境分析,区域房地产市场分析,（一）基本内容,+,对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（二）基本资料的获得,区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析1、投资：开发投资
42、额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数,数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,人均GDP与房地产发展关系,GDP增速与房地产发展关系,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,房地产市场预警预报指标体系,第二步区域经济环境
43、和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准,恩格尔系数食物支出金额/总支出金额,与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低,2008年我国各主要城市的恩格尔系数,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第三步专业市场分析（住宅）,1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格2、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行划分）3、住宅商品房成交结构、产品特点分析4、住宅商品房成交价
44、格分析5、专业房地产市场总结,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第四步项目市场分析（微观层面）,对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性,项目自身资源条件分析(swot分析),竞争对手分析,目标客户分析,现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应,目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式,找出项目的目标客户目标客户的置业需求和偏好找出项目面对竞争市场的机会点,最终目标,S,T,O,W,内部因素,外部因素,
45、SWOT分析,SWOT工具（项目+环境+竞争）,SWOT分析的价值要素,S/W（优势/劣势）的价值要素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素,具体地说，针对一个地块的价值要素包括：地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度）环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间）项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等,O/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政
46、配套、开发重点、热点等）微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向,观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。,SWOT分析,我们的战略,发挥优势，抢占机会,利用机会，克服劣势,减少劣势，避免威胁,发挥优势，转化威胁,优势 S,机会 O,威胁 T,劣势 W,进行房地产市场分析时常犯的错误,1。大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性3。过于偏重对“二手资料”的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好,房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。,地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,补充几点市场分析方法的建议：,市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。,EXCEL表格示例1,EXCEL表格示例2,学习内容,理论部分,案例学习,
