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1、谨呈：研祥集团,研祥西安高新区写字楼 项目基础研究及定位报告,2009.8.12,2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,2,本案目录,Part 1 市场篇Part 2 项目地块分析 part 3 项目发展方向思考part 4 项目物业发展建议part 5 项目经济测算,2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,3,Part1 市场篇,一、西安市经济基础二、西安市
2、写字楼经济基础三、西安市写字楼市场分析四、西安写字楼现状分析五、市场给予本案的启示,寻找易于成功的写字楼产品,4,一、西安市经济基础,Part1 市场篇,5,宏观经济环境,图表 2008年西安与全国70城市指标比照,资料来源：西安房地产信息网数据研究中心,庞大的人口总量所带来旺盛的需求能力对于地产以及经济发展行业来说影响积极，西安市的人口规模成为推动城市发展的主要推动力。,GDP反映出区域的经济表现和财力情况，西安市07年在70城市GDP总量排名中处于28位，经济发展相对于沿海及各一线城市相对滞后。,人均可支配收入是衡量居民消费力的主要指标，常被用来衡量生活水平的变化情况。2008年西安市的人
3、均可支配收入排名处于39位。,固定资产投资拉动房地产行业作用明显，西安市2008年全国70城市中排名第17位，城市环境的持续改善以及城市化进程的加快促进房地产发展。,6,西安市经济环境,西部大开发的桥头堡承东启西、东联西进关中城市群的核心,资料来源：西安市统计年鉴,进入21世纪以后，GDP连续保持着超过13的高增长率;固定资产投资近五年来以年均30%以上的速度高速增长。,2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,7,西安的经济总量仅为北京的五分之一深圳的三分之一,西安市总体经济水
4、平与其它省会城市相比处于落后水平。,西安市经济环境,8,西安市经济环境,西安城市居民人均可支配收入偏低，处于二线城市末流，远低于一线城市。,人均可支配收入直接影响着城市房地产市场的需求，也是城市居民购买力的重要衡量指标。西安市人均可支配收入处于二线城市中较末位置，远低于一线城市。西安市近年来人均可支配收入增长速度较高，尽管收入水平绝对值偏低，但增速较快，反映出市场上升空间较大。,资料来源：国家统计局网站,资料来源：西安市统计局网站,图表 我重点城市人均可支配收入比较 单位：万元,9,二、西安市写字楼经济基础,Part1 市场篇,10,西安市经济支撑产业,资料来源：西安市统计年鉴,二、三产业双轮
5、驱动的综合型城市，五大产业支撑十分清晰；五大主导产业增加值已占全市生产总值的50%左右；,主要在软件园内办公，少量租赁或购买商品房,批地自建,主要批地自建，少量租赁或购买商品房,租赁或购买商品房,基本在营业场馆办公,五大支撑产业,办公用房解决途径,西安市经济支撑产业,深圳2008年第一、第二、第三产业的比重分别为：0.1%：48.9%：51.0%西安2008年第一、第二、第三产业的比重分别为：4.7%：45.1%：52.2%,西安第三产业在自身产业结构里的比重与深圳相当，但绝对产值仍然落后很多。,2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免
6、费下载 0755-83513598 QQ:69031789,12,三、西安市写字楼市场分析,西安写字楼销售状况分析 区域分布及区域特点 西安市写字楼分类,Part1 市场篇,13,1、西安写字楼竣工量、销售量分析,西安写字楼销售状况分析,西安00-08年写字楼销售面积波动剧烈，05-08年销售面积围绕在23万平方米左右波动。从竣工面积和销售面积的关系来看，02-07年销售面积均小于竣工面积，显示出写字楼有效需求不足。09年同期相比08年销量又有所减少。,销售面积均及均低于竣工面积，写字楼市场有效需求不足。,14,2、西安写字楼价格走势,西安写字楼销售状况分析,西安市写字楼价格自00年以来，在波
7、动找那个不断上涨，01-04年保持平稳，价格在4800元/平方米左右。06-08年至今，价格大幅上涨，08年上半年至今，价格较为稳定，保持在5000元/平方米左右。西安市写字楼销售金额自07年四季度以来，持续下跌，显示出写字楼市场的消化能力有限。,西安市近年来写字楼价格波动中上涨，而销售金额自07年以来持续下跌。,15,西安写字楼销售状况分析,3、西安写字楼空置情况,经过多年余量累计，08年西安写字楼空置面积超过50万。,西安写字楼竣工面积在2003年以前持续增长，04年出现大幅度的下滑，05年恢复供给量，2005年2008年始终保持较大的供应量，竣工面积保持在2.5-3万平方米左右。,16,
8、城内：钟楼、和平路、西大街,西高新：高新路、科技路、唐延路、南二环西段,城北：未央大道,城南、城东、城西：除南二环沿线外，其它分布较为零散,西安写字楼区域分布及区域特点,17,城内：目前城区内已形成三个集中的写字楼街区：钟楼附近，由中大国际、中贸国际、时代广场、金钟大厦、中天国际大厦、新城国际、皇城国际大厦等构成；和平路，由金鑫国际大厦、盛唐国际、佳腾大厦、和平银座、都市创展中心等组成；西大街，已完成拓宽改造的西大街已被写字楼开发商看好，宏府广场、都府大厦是其中的先行者。城区内的写字楼市场的形成，与其传统的商业氛围、便捷的交通有着必然联系。,西安写字楼区域分布及区域特点,18,城南：写字楼集中
9、分布在长安路沿线、小寨商圈、南二环沿线、南二环，世纪星大厦、高科广场、亚美伟博广场、华融国际大厦、光丰大厦、熠源国际、西港国际大厦等项目已成为南二环商业地产的代表，这里既有东方文化的深厚底蕴，又有高科技技术含量的建筑，更与蓬勃发展的西安新城融为一体，形成新西安最重要的经济商圈之一。小寨商务圈，作为商圈那里已经足够成熟度，然而那里却集中着大量的对写字楼不感兴趣的个体经营者。,西安写字楼区域分布及区域特点,19,城北：目前城北的写字楼项目的主要分布在未央大道沿线，有天乙大厦、航天新都，第五国际、凯鑫国际大厦、经发国际大厦等。,城东：城东聚集了诸多军工纺织企业、高等学府、批发市场，东关正街被人认为是
10、它的办公集中区，所以有部分写字楼集中在那里。城西：城西作为前苏联援建的西安电工产业重镇，众多的机电、化工、医药等企业都落户在这里。尽管城西在逐渐改变自己原有的面貌，但是作为大中型企业还是不愿意选择此区域作为商务办公地点。,西安写字楼区域分布及区域特点,20,高新区：目前西高新的写字楼主要分布在高新路、科技路、唐延路、南二环西段沿线。高新路、科技路，分布高新比较早期的写字间，此外近年新建成的综合体写字间，高新国际商务中心、海星城市广场提升了高新区的整体商务形象；唐延路，05年后涌现了部分写字间，成为高新区小商务办公的集中区；南二环西段沿线，也分布了一些高新区写字间，其中218米的西港国际大厦作为
11、高新区最高的建筑物，成为高新区商务形象的代表作。由于针对入住高新区的企业有着更优惠的政策机制，使得高新区的写字楼发展相对更加迅速。,西安写字楼区域分布及区域特点,21,四、高新区写字楼现状分析,Part1 市场篇,高新区写字楼发展简介高新区写字楼分类高新区写字楼销售状况高新区写字楼租赁状况高新区写字楼客群结构高新区写字楼案例分析,22,西高新：1991年3月经国务院批准成立1991-2002年属一次创业时期：1991年6月，高新区启动了一期建设；1993年11月，接管并启动建设电子工业园；1996年4月，启动了高新区二期建设；2000年4月，启动建设长安科技产业园（现新型工业园）2003年高新
12、区进入了二次创业的新阶段,高新区写字楼发展简介,23,1、高新区写字楼项目分布,高新区写字楼发展简介,组团A：办公集中区（科技路、高新路、南二环附近）综合型写字楼集中区,组团B：办公集中区（唐延路沿线）公寓型写字楼集中区,组团C：尚未成型,高新管委会的辐射效应与政策导向，对产业的分布和区域的发展产生规律化聚集效应。,随着管委会搬迁，锦业路绿化面积日新月异。项目周边分布有永阳公园、木塔寺公园、奥林匹克公园、以及在建的150亩CBD中央公园，形成开阔洁净的宜居环境。以高新管委会“都市之门”为圆心辐射的政务中心、绿地笔克会展为圆心的商务核心，形成项目周边政经焦点。,24,高新区写字楼产品形态多元化,
13、高新区写字楼分类,25,高新区产品形态多元化,高新区写字楼分类,26,1、高新区写字楼成交情况,高新区写字楼销售状况分析,写字楼06年市场成交萎缩，07年受到整个房地产市场的大涨的影响，以及与住宅价格倒挂的出现，投资购买者增多，致使成交量得到进一步提升，08年遭遇经济危机，成交量有所下滑。,高新区写字楼成交量近年来呈现震荡走势，成交比重也较小。,27,2、高新区写字楼销售情况,综合型写字楼售价集中于6500-8500元/平方米，公寓型写字楼售价集中于4800-6000元/平方米，去货速度普遍较慢；,高新区写字楼销售状况分析,28,高新区写字楼整体租金水平较低。,相比同级城市成都、重庆等甲级写字
14、楼租金达80-120元/平米/月，西安高档写字楼租金较低，如长安国际租金为85元/平米/月。,高新区写字楼租金可分3个档次：,高新区写字楼租赁状况分析,29,写字楼客群主体为中小企业，购买及承租能力低。,企业结构导致大量企业购买写字楼，会综合考虑办公形象和办公成本，因此对面积的需求不会过大。,62%的公司的年收入在500万元以下,高新区写字楼客群结构,30,写字楼客群主体为中小企业，购买及承租能力低。,67.1%的公司租用的写字楼价格在50元/平米月以下76.8%的公司购买写字楼的价格在5000元以下,高新区写字楼客群结构,市场需求的主力面积集中在200以下。,74.2%写字楼客群面积在200
15、平米以下,高新区写字楼客群结构,写字楼客群主体为中小企业，主力租住面积较小。,32,高新区写字楼客户以小型企业为主，行业集中在高新技术产品相关的制造业，占32.3%，其次为房地产和建筑业，各占10%；企业需求面积主要集中在100-250平方米；占67.7%。除看中高新区的区域优势外，较低的办公成本及较高的性价比是选择写字楼的主要因素；客户普遍渴望选择形象专业的写字楼办公，以体现公司的实力、形象。,高新区写字楼客户特征小结：,高新区写字楼客群结构,33,高新区写字楼案例分析,34,西港国际大厦,高档写字楼案例,35,豪华大堂,外立面,公共走廊,接待厅,36,租售周期长，出租率高，销售率低；销售价
16、格高，目标客群承受力有限是去货 慢的根本原因；原装进口电梯及设备，市场形象好，投入 成本高；整体项目体量大，后期项目承受较大的竞争,高新国际商务中心,高档写字楼案例,高新国际商务中心,高档写字楼案例,每层中庭,底商配套,老三届世纪星大厦,中高档写字楼案例,老三届世纪星大厦,中高档写字楼案例,40,位于西高新开发区科技路和高新一路交汇处，由一栋31层高级住宅，一栋25层高级写字楼，配以相连的4层裙楼组成。它集写字间、酒店、商业和行政办公多种功能为一体，是一座高品质的综合性商务楼。,海星城市广场,占地面积：31.13亩建筑面积：13.8万平方米。容积率 6.67 高层公寓：230270平米，均价5
17、800元；写字间：63176平米，均价5600元。开盘时间：2004-11-28,中高档写字楼,41,海星城市广场,中高档写字楼案例,42,旺座现代城,中档写字楼,旺座现代城地处高新区唐延路，由豪盛地产倾力打造。是一组大型商务办公综合空间群落，由一座商务办公酒店和七座办公楼组成。,43,旺座现代城,中档写字楼,44,案例参考总结,客户更为看重甲级写字楼外部形象及提升形象的配套（如泳池、园林）；建材、智能化等部分客户不敏感可考虑适当缩减建安成本。,案例参考总结,国际接待厅、高档会议室等不实用等功能配置可以减去，缩减成本；电梯、车位、大厅、电梯间等客户关注配套应着重提升；可考虑给予企业部分装修支持
18、，如吊顶、墙体刷白、网络接口处理等。,1.从客户需求看出客户需求以100200平米左右为主体；2.通过案例比较与客户需求调查，发现：客户更为看重甲级写字楼外部形象及提升形象的配套（如泳池、园林）；国际接待厅、高档会议室等不实用等功能配置可以减去，缩减成本；建材、智能化等部分客户不敏感可考虑适当缩减建安成本。电梯、车位、大厅、电梯间等客户关注配套应着重提升；可考虑给予企业部分装修支持，如吊顶、墙体刷白、网络接口处理等；,案例借鉴综合结论,47,五、市场给予本案的启示,Part1 市场篇,48,开发体量建议：高新写字楼市场竞争激烈，去货较慢，项目体量建议不宜过大。户型面积建议：高新区入住企业多为小
19、规模企业，对办公面积需求较小，主要需求200平米以下户型；产品类型建议：传统高档写字楼成功难度大，性价比成为写字楼制胜的主要竞争手段。,寻找易于成功的写字楼产品,市场启示：,49,Part2 项目分析,一、项目地块分析二、项目竞争项目情况,50,一、项目地块分析,Part2 项目地块分析,项目地块分析,项目交通分析交通现状,项目交通分析地块周边路网发达,可达性强区域尚未成熟,车流量少,现阶段交通便捷紧靠绕城高速,与市中心联系度高,未来交通分析随着区域成熟,未来区域与市中心联系度增强绕城高速车流量增大,对项目产生负面影响,项目周边路网发达、交通便捷、但目前无直达公交。,管委会的入住及周边大量正开
20、发或待开发项目，昭示区域是未来的发展热点，但同时表现了目前区域的不成熟。,一期,二期,项目位于高新区二次创业区域，未来潜力巨大。,本案,项目地块分析,项目基本情况,粤汉国际,N,S,旗远地产，综合性用地目前未开发,未开发,写字楼,本案,高新CBD,机场集团,项目处于高新区新兴的CBD规划区域，目前处于起步阶段，成熟度低,周边主要可利用资源包含都市之门、汇鑫、粤汉、西港、东航、绿地等商务写字楼项目的集群效应都市之门商务餐厅、商业步行街、假日酒店、饕界、SOHO同盟的购物商场等便利的配套服务高新区管委会及所有支撑服务体系金融服务业、现代服务业、高新区主导产业的企业总部、外商投资企业 等众多潜在的客
21、户资源千人会堂、笔克会展中心 等商务配套服务,项目本体特征：资源配套,永阳公园,笔克会展中心,奥林匹克公园（规划）,唐延路绿化带,都市之门,金鹰,项目地块分析,55,项目基本情况,研祥项目,1,2,Factor 1,Factor 2,Factor 4,西部机场集团,绕城高速及绿化带,英华达项目地块,科研用地，尚未开发,项目本体特征研究四至,东,西,南,北,基础数据：总占地：27亩容积率：3.5-4.5建筑面积：63000-81000平方米,56,二、项目竞争项目情况,57,区域竞争项目：,“都市之门”是高新区二次创业基地，是高新区新行政办公中心。整个项目投资33亿元人民币、占地229.95亩，
22、总面积达36万平方米，包含一栋西安高新行政办公中心、三栋甲级写字楼及千人大会堂、展厅等公共建筑空间。目前已经封顶，高新管委会于2009年8月进驻。,高端写字楼都市之门（高新管委会新址）,价格：8080元/平米面积：1263000多平米物业：15元/平米（包水、电悌）,58,区域竞争项目：,中高端写字楼汇鑫IBC,项目位于西安市高新区丈八东路与丈八一路交汇处，总建筑面积14万平米，由ABCD两栋双塔楼构成。AB座24层，CD座22层。价格：6800元/平米8折（5440元平米），精装面积：1001200平米物业费：1.5元/平米,总结：1、纯写字楼物业；2、紧邻都市之门和奥林匹克公园，地段优势明
23、显；3、目前销售情况一般；,59,区域竞争项目：,公寓型写字间粤汉国际,项目位于高新区锦业路38号绿地世纪城对面项目占地约3万平米，总建筑面积9万余平米。一期为两栋塔共22层，楼1至2层为商业裙楼。价格：4600元/平米面积：A座写字间 400800平米 B座公寓35-99平米，物业费：1.5元/平米,总结：1、项目为公寓型写字间；2、目前A栋销售，B栋未开始销售，销售情况不好；,60,区域竞争项目：,公寓型写字间绿地SOHO同盟,SOHO同盟是上海绿地集团西安业有限公司开发建设的两栋24层的甲级写字楼。该项目位于高新中央商务区核心区都市之门西侧，是西安唯一LOFT办公商务楼。集成现代商务产业
24、基地，与高新管委会仅一步之遥，成为中小型企业基地。销售价格：4800元/平米左右销售情况：06、07年销售情况较好,2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,61,地块SWOT分析,S（优势）：1、地块方正；2、位于高新CBD核心位置；3、交通便利，紧邻2条城市主干道以及绕城高速；,W（劣势）：1、地块周边未开发，地块成熟度不高；2、地块及区域配套不足；3、地块旁无城市公交；,T（威胁）：1、高新区写字楼竞争激烈；2、规模不大，难形成规模优势；,O（机会）：1、CBD近23年将逐
25、步发展成熟；2、大量企业入住将形成浓厚商务氛围；3、笔克将带动区域会展经济的融入；4、高新管委会的进驻将促进区域快速发展；,62,项目地块总结：,经过项目地块分析，开发基点落在两大问题：Q1：项目地块成熟度不高，选择一个什么时机进入市场？Q2：周边写字楼竞争激烈，而且销售情况不佳的情况下，选择做什么样的物业成功机会大？,63,Part3 项目发展方向,一、项目开发体量建议,说明：写字楼租金按照第一年45元/平方米/月计算，之后每三年增长8%；写字楼出租率按照第一年16000平方米，第一年后每年消化8000平方米，最终稳定在90%的出租率；写字楼按照2万到6万平方米五种面积测算，地下面积和商业面
26、积均保持不变，各为6000平方米；财务按照18年周期计算；,写字楼体量为4万平方米时，内部收益率最高。,项目开发体量建议：,Part4 项目物业发展建议,2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,本案发展建议一：,本案写字楼单层平面做到12001500平米，较为适中。,原因:1、从客户需求看出客户需求以100200平米左右为主体;2、按照主力户型在200平米左右分割，如果合理分割，公摊小于30%；层面积过大，容易导致走廊面积多，公摊过大。,本案发展建议二：,本案写字楼产品需树立甲
27、级写字楼品质形象，便于支撑后期高租金、高出租率，易于项目资金回收。,原因:1、西安客户更为看重写字楼外部形象品质;2、高端形象写字楼易于出租，且租金较高；3、通过资金回笼比较，高租金项目成本回收期短。,本案发展建议三：,功能及配套具体设置使用面积(供参考),本案发展建议的具体配置：,写字楼底商业态划分：,项目整体规划指标,注：1.地下室面积按约120个车位及其它设施考虑 2.总车位数约320个，除地下车位外，其余车位设在地面停车场,按甲B写字楼标准设施：中央空调系统；无楼宇自控；安全报警；无综合布线 外墙：断桥铝合窗商场带通风、消喷系统,Part5 项目经济测算,2010年做前期准备2011年
28、开始建设，预计两年（2012年下半年完成工程建设）2013年正式运营,项目工程进度,建筑技术经济指标,建设投资估算依据,国家计委、原建设部（现为住房与城乡建设部）关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知（计价格200210号）；国家发改委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法的通知（计价格20021980号）；国家计委、原建设部（现为住房与城乡建设部）建设项目经济评价办法与参数（第三版，2006年）；国家发改委制定的建设项目前期工作咨询收费暂行规定（计价格19991283号）；陕西省建筑安装工程综合概预算定额（1999）；陕西省建设厅发行的陕西省建设工程其他费用定额；有关建设项目经济评价的基本参数
29、和指标。项目的初步建筑技术经济指标。,项目总投资估算表,注：未计算建设期贷款利息,出租收入估算前提,写字楼租金按照第一年45元/平方米/月计算，之后每三年增长8%；写字楼出租率按照第一年16000平方米，第一年后每年消化8000平方米，最终稳定在90%的出租率；商业出租第一年租金为60元/平方米/月计算，之后每三年增长8%；计算期为18年,出租收人估算表,2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,营业税金及附加估算表,损益表,项目现金流量表,2010年房地产营销策划大全移动硬盘版
30、！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,通过计算得出以下经济指标：内部收益率：6.53%(税前)；5.42%（税后）财务净现值：-1659万元投资回收期：12年（包括筹备期和建设期）,财务经济指标,不同经营期财务经济指标对比,经营时间越长，项目的财务分析指标越好,2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,THANKS!,2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,
