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1、1,桂林商业地产及房地产市场调查2013年8月1日,目录,一、前言,二、桂林宏观经济调查,三、桂林商业地产状况调查,四、桂林房地产状况调查,五、项目周边市场调查,1,一、前言,本次调查的目的是：通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，充分了解桂林市宏观经济、商业地产行业状况、房地产行业状况、市场供需空间和价格趋势，为下一步工作：对项目的现有规划提出建设性建议、合理规划项目地块、明确项目定位、较准确的发挥地块环境特质和经济指标等提供有力支持。,2,经济因素分析,宏观因素分析,二、桂林宏观经济调查,3,二、桂林宏观经济调查宏观因素分析,4,（一）桂林概况 桂林市是世界著名的风景游览城市和中国历
2、史文化名城，是广西东北部地区的政治、经济、文化、科技中心。行政辖区：桂林总面积2.78万平方公里，其中市区面积565平方公里；全市辖五个城区12个县，即秀峰、叠彩、高新(七星)、象山、雁山区和临桂、灵川、兴安、全州、灌阳、资源、永福、阳朔、荔浦、平乐县和龙胜各族自治县、恭城瑶族自治县。人口：全市总人口493.8万人，其中市区人口72万人。地理位置：桂林市位于广西壮族自治区东北部，其北面与湖南省交界，西面和南面与柳州地区相连，东面与贺州地区毗邻，区位条件比较优越。,（二）交通网络 桂林位于泛珠三角、西南、东盟三大经济圈的结合部，地处成渝经济区、中部经济试验区、泛珠三角经济区、泛北部湾经济区的交汇
3、处，也是沟通中国与东部沿海经济的桥梁，贯通国内与东盟的枢纽。桂林区位显要，交通便利，已构筑航空、铁路、公路、水运等四通八达的复合式、立体化便捷的交通网络.公路方面：北接湖南的桂黄一级公路，南接柳州、南宁、北海的高速公路。筹建中的桂林至梧州高等公路建成后，将大大缩短桂林至珠江三角洲和港澳地区的距离。实现100乡镇通车。铁路方面：北接京广线，南接黔桂、枝柳动脉，湘桂铁路纵贯湘桂走廊，火车可直达国内主要城市。航空方面：桂林市两江国际机场设计年飞行量4.2万架，年旅客吞吐量1000万人次。目前拥有国际国内航线44条，21家航空公司飞行桂林机场，可通航29个国内城市和香港、澳门及日本福冈、韩国济州、汉城
4、、曼谷等。水运方面：水路有湘江和漓江，沿漓江经梧州与珠江相联，可直达广州，香港和澳门。,二、桂林宏观经济调查宏观因素分析,5,（三）桂林商业网点总体规划“双核”两个市级商业中心桂林的商业要成为“双核”型的城市即要建设两个市级商业中心。一为中山路北极广场至上海路口两大商业组团所形成的全市商业中心，一为城西新城区(琴潭区西城区)商业中心。“五次”五个商业副中心是指城北商业次中心、城南商业次中心、城东商业次中心、北部全州与兴安商业次中心和南部平乐与荔浦商业次中心。“八极”八个商业发展极是指阳朔、永福、恭城、资源、龙胜、灌阳、灵川各县域商贸中心及雁山镇商贸节点。将以市区为中心，通过有机整合桂林市域范围
5、内的商贸资源，构建市区与7县及雁山镇互动的商贸业发展格局。,二、桂林宏观经济调查宏观因素分析,6,（四）宏观环境因素分析1.城市规划与发展现在桂林的城市建设主要是向西发展，再造一座桂林城。同时向四周扩大城市面积，逐渐形成高新产业向东发展、高校学府区南移至雁山区、工业行政在西、商贸物流在北的城市格局，充分利用各区域的优势。临桂新区依然是目前桂林城市建设的一个主战场,也是全体桂林人民瞩目的焦点。,二、桂林宏观经济调查宏观因素分析,7,（五）宏观环境因素分析1.高铁的发展 贵广铁路：贵阳至广州快速铁路连接西南地区与珠三角地区的交通“大动脉”，贵广铁路跨黔、桂、粤三省区，全长857公里，建设工期6年,
6、总投资约180亿元,经过市区和龙胜、临桂、灵川、阳朔和恭城5省，2013年通车。湘桂铁路：华中、华东和华北等地区与广西、海南以及东南亚地区联系的重要铁路运输通道。湘桂铁路扩能改造客车设计行车时速为200公里，建设工期3年半。该铁路桂林段正线长度245公里，经过市区和全州、兴安、灵川、临桂和永福5县，总投资120亿元。“两铁”的建成对桂林的发展：形成2小时商务圈：在湘桂铁路改造完成以及贵广铁路建成后，将有两条快速、高标准的铁路经过桂林，桂林将成为“两铁”交汇的节点，其区域性交通枢纽地位会进一步凸显。未来，市民乘火车到长沙、广州、贵阳、南宁4个省会城市，最快只需2个小时左右。从旅游发展看,“两广”
7、铁路的建设将对“桂林国家旅游综合改革试验区”的建设产生极大的促进作用,桂林的第三产业增加值在国民经济所占比重在广西处于领先地位，2010年桂林旅游接待总人数达2246.33万人次。从城市规划看,贵广铁路的建设对城市的发展与走向将产生重要影响。从经济发展看，桂林是世界著名的风景游览城市和历史文化名城，是广西东北部地区商业集散中心，商业机构众多，商业交易活跃，形成 国营、集体、民营、外资、个体等多种经济成分和多种形式并存的商业流通格局，“两广”铁路的建设为桂林市经济跨越式发展带来了新机遇,必将带动区域经济合作迈上新台阶,使桂林更快地融入珠三角经济。从房地产发展看，拥有独特的山水风光的桂林将成为一二
8、线城市选择投资、自住的最佳选择城市，为桂林的房地产行业看到了未来的发展前景是巨大的。,二、桂林宏观经济调查宏观因素分析,8,（六）宏观环境因素分析 1.“1212”工程的建设“1212工程”是指“一桥两园十二路”，“一桥”为龙门大桥、“两园”为园林植物园、漓东公园、“十二路”分别是西二环 路、万福东路、建干北路、阳江南路、阳江北路、滨江南路、滨江北路、福利 路、芳香路、芳华路、站前路、临苏路等城市基础设施。这些项目的实施,将对进一步完善城市路网,疏解中心城区交通,改善城市交通环境和生活环境,缓解城市 交通压力,促进桂林 经济社会又好又快发展产生积极重大的作用。,二、桂林宏观经济调查宏观因素分析
9、,9,（一）地区生产总值 2012年全市地区生产总值1492.05亿元，按可比价格计算，比上年增长13.3%。其中，第一产业增加值274.51亿元，增长6.6%；第二产业增加值694.94亿元，增长18.9%；第三产业增加值522.60亿元，增长9.2%。第一产业增加值占地区生产总值的比重为18.4%，第二产业增加值比重为46.6%，第三产业增加值比重为35.0%。,二、桂林宏观经济调查经济因素分析,经济的快速增长，使桂林市民的消费力大大增加，加之经济外部环境好转，桂林整体的消费力将逐步加强，使桂林人民的购买力稳步提升，社会消费品零售总额也不断攀升。,10,（二）人均消费支出及增长 2012年
10、城镇居民人均可支配收入22300元，比上年增长12.2%。其中，工资性收入增长11.9%，转移性收入增长13.9%，经营性收入增长10.7%，财产性收入下降0.1%。人均消费性支出14470元，增长12.6%。城镇居民食品消费支出占消费总支出的比重为41.0%。农村居民人均纯收入7328元，比上年增长15.9%，农村居民食品消费支出占消费总支出的比重为44.4%。,居民消费价格指数中以居住指数升幅最高，食品指数的升幅仅次位列第二；居民的可支配收入中以食品消费支出比重最大，财产性收入呈下降走势；以上说明，桂林城镇居民的刚需消费不断涨价，居民工资的增长速度远不及各类消费支出的增长速度快。,(三）人
11、口以及主要经济指标于佛山的对比,二、桂林宏观经济调查经济因素分析,11,桂林的消费价格指数与佛山同步甚至有些指数高于佛山。,（七）城镇居民收入情况,二、桂林宏观经济调查经济因素分析,16,（八）经济因素分析小结,桂林公建设施的完善，是房价的推动力：两广高速铁路的开通预期、1212工程的启动、临桂收费站搬迁都刺激房价上涨。两广铁路开通将打通桂林与泛珠三角及云南贵州的地域限制，将带给桂林市经济发展加速，桂林市也将成为泛珠三角等地的后花园。,二、桂林宏观经济调查经济因素分析,11年3月10日临桂收费站搬迁，直接导致临桂楼盘普涨，11年1-3月，临桂碧园从3900元/涨到4100元/，年底要涨到500
12、0元/；香樟林从4200元/涨到4500元/，年底也将达到5000元/；新城福邸从3600元/涨到4100元/，涨幅5-13%。,17,63,十字街商圈,甲天下商圈,沃尔玛商圈,（一）桂林购物中心调查,联达广场商圈,（二）桂林写字楼情况调查,（三）桂林酒店情况调查,十字街商务区,甲天下、三里店商务区,火车站商务区,百货大楼商务区,秀峰区酒店调查,七星区酒店调查,象山区酒店调查,叠彩区酒店调查,雁山区酒店调查,三、桂林商业地产状况调查,在建商圈,三、桂林商业地产状况调查购物中心,（一）桂林购物中心调查桂林四大主要商圈：秀峰区的十字街商圈高新七星区的甲天下商圈象山区的联达商业广场商圈叠彩区的沃尔玛
13、购物广场商圈,项目所在商圈,19,1.商圈概况：处于桂林市中山路与解放路交汇处，南北贯通中山中路、东至解放东路、西到解放西路，是桂林目前的商业最集中、人气最旺的区域。此区域内业态丰富，客流量集聚非常多。,（一）桂林购物中心调查十字街商圈,三、桂林商业地产状况调查购物中心,20,2.零售业态：商圈内有五种不同的零售业态，分别是百货商店、超级市场、专营店、专卖店、便利店等。百货商店有4家：有微笑堂、梦之岛、王城商厦、桂林百货等；超市主要分布在4家百货商店内：有微笑堂超市、梦之岛优购超市、王城商厦超市和百货大楼超市等；专业店主要有苏宁电器、八桂、小香港、惠之林、王者通讯等。3.餐饮、旅游、娱乐业态：
14、餐饮饭店大约有50多家，如：小南国、金龙寨、稻香村、阿甘、澳门、集集小镇等；咖啡厅10多个，如：上岛咖啡、捷佳咖啡、闻莺阁、夏绿地、欧文等；酒吧10多家，如：爵色酒吧、61公路、丽会、伊人、麦克斯等；KTV约10家，如：金色铭人、国会、百迪乐、乐库等；宾馆、酒店，如：50多家，如：桂林大瀑布、喜来登、环球、杉湖、柏丽商务、金埔等；电玩城3个，如：玛丽奥、金港电玩、恒源电玩等；其他：银行30多家，停车场11个，公交站6个。1,（一）桂林购物中心调查十字街商圈业态种类,三、桂林商业地产状况调查购物中心,21,（一）桂林购物中心调查十字街商圈各路段业态分布,三、桂林商业地产状况调查购物中心,22,（
15、一）桂林购物中心调查十字街商圈业态分布示意图,三、桂林商业地产状况调查,十字街商圈主要购物中心及娱乐分布,十字街商圈主要商业大厦分布,23,4.商圈调查小结：由于十字街中心广场是桂林市最早规划出来的商圈，在附近大约有10个住宅小区，其中主要有王府花园、乐群园，以及一些政府机关单位宿舍，而周围有广西师范大学、桂林医学院等5所院校和桂林图书馆、漓江剧院、桂林日报社、体育馆、文化宫等单位，所以附近的居民受教育程度比较高，消费能力比较高，消费理念比较先进。由于桂林市是一个旅游城市，而十字街、正阳步行街、微笑堂等是桂林市区的一个标志，但凡是来桂林旅游的游客的必去之处，所以在十字街中心广场的流动人口量大，
16、6成以上都是外地人口。考虑到客流量大，而顾客的层次参差不一，购买水平也不一样，所以在中心广场内也有不一样的商店。档次低的有小香港商业中心；中档的八桂、桂林百货、王城商厦；高档的微笑堂和梦之岛。满足了不同消费层次的客户需求。,（一）桂林购物中心调查十字街商圈商圈分析,三、桂林商业地产状况调查购物中心,24,（一）桂林购物中心调查十字街商圈桂林中心广场,三、桂林商业地产状况调查购物中心,1.桂林中心广场中心广场1999年建成，是桂林群众集会与市民休闲、购物等多功能的最大广场。面积：总面积5.14万平方米，建筑面积3.7万平方米；区域：广场从东至西主轴线宽56米，东起体育馆，西至中山中路；布局：东为
17、圆形集会广场。西侧与中山中路连接处为地下商场的两个出入口。广场南北两侧为大片草地和绿荫休息带。广场地下为商场（数百家服装店）；外观：广场周围的高大建筑物（漓江瀑布大酒店主楼、八桂大厦等等）装有霓虹灯、射灯、装饰灯以及大功率的彩色旋转探照灯，各种彩色的光柱射向空中，光柱不停转向，使广场夜景更加美丽。,25,（一）桂林购物中心调查十字街商圈正阳步行街,三、桂林商业地产状况调查购物中心,2.正阳步行街 步行街位于市中心区，毗邻漓江、王城、象鼻山、独秀峰等重要景点，四周分布着“大宇”、“漓江”、“桂林”、“榕湖”、“桂山”、“环球”等星级酒店和饭店，附近有中心广场、工人文化宫、漓江剧院、体育馆、职工活
18、动中心等公共活动场所。同时，正阳路附近的滨江路、中山路经过扩建以后，缓解了桂林南北方向的交通压力，给正阳路步行街提供了优良的步行环境。在新的城市规划中，正阳路处于桂林市区旅游的中轴线，南端是杉湖码头，北端可从正阳门直达王城和独秀峰，这南北两头都是市区旅游者必到之处，正是由于正阳路优越的地理位置，使得它的客流量每天平均达到2万人次。,26,（一）桂林购物中心调查十字街商圈正阳步行街,三、桂林商业地产状况调查购物中心,2.正阳步行街 餐饮类：百味香、百味佳、老城隍里脊肉、2家葡京、街吧、婵娟、肯德基、彤妍物语、顶好唐记老坊、正阳汤城、老 陈记水煮鱼、on-line coffee、聚福林（桂林人）、
19、柏龙1634酒吧、普洱茶专卖、桂香坊、烟酒店、畔街酒吧、阳光酒廊等。服饰类：服装：女人心、361、宜适衣（E11）、简（GEN）、华伦天奴、歌力思、超值俱乐部、名媛服饰、英宝、乱 了.、西街往事、2家雅婧、U.ouslan、龙凤吉祥、播、2家衣衣不舍、婵之云、绿、佐丹奴、乔丹、特步、E.XUN、阿依莲、小魔怪、苿希、匹克、ka bi sports、Cabbeen、PUMA、耐克等。鞋类：红蜻蜓、康莉、伊思Q等。包类：城市生活、有伊、拉丁红、庖丁、嘉妮精品、企鹅、黑眼睛、天使眼、红谷、艾伦尼服饰等。饰品类：德缘玉坊、流行美、只爱、哎呀呀、心语、可爱多、Zippo、印象民族手工艺品、翠缘玉坊等。生
20、活用品类：雪芙莲、夜巴黎、汇美舍、谭木匠等。除此之外，还有专门提供给游客选购的各种纪念品。,27,（一）桂林购物中心调查十字街商圈梦之岛百货,三、桂林商业地产状况调查购物中心,2.梦之岛百货位于桂林市中山中路20号，香港商业街南与桂林百货遥相呼应，北与桂林市中心广场俯首相望，形成了桂林市区中高档零售商业格局。这里商铺林立，是桂林商业与金融交流的中心区。,28,（一）桂林购物中心调查十字街商圈梦之岛百货,三、桂林商业地产状况调查购物中心,29,3.微笑堂：楼层及面积：总建筑面积5万平方米，营业面积3万多平方米（1-7层），其中地下超市649.1平方米，地下停车场2017.5平方米约70个车位。,
21、（一）桂林购物中心调查十字街商圈微笑堂,三、桂林商业地产状况调查购物中心,30,（一）桂林购物中心调查十字街商圈桂林小香港商业城,三、桂林商业地产状况调查购物中心,3.桂林小香港商业城 桂林小香港商业城是桂林市建成较早、运营较为成熟的大型综合市场之一，兼营批发和零售。最早的“小香港”是一些做服装生意的客商在上世纪八十年代初自发成立的，旧址在市中心的依仁路上，现在“小香港”的经营地则是早几年桂林市进行大规模城市改造后新建的，新建后的“小香港”较过去更为规范、成熟，当然人气也更加旺盛。可以这样说，如今的“小香港”是桂林市服饰流行时尚的“风向标”。现在的“小香港”共有商铺800余间，建筑面积达400
22、00平方米，分为A、B、C、D、中区以及花灯区，经营品类包括有各种名优品牌的男女服饰、鞋子、箱包、工艺品、数码产品以及桂林地方特色小吃等。,31,（一）桂林购物中心调查甲天下广场商圈商圈概况,1.甲天下广场商圈概况：主要商业网点和消费人群：桂林南城百货国展购物公园、桂林国际会展中心、鑫海国际商城，土特产商品零售店群、珠宝玉石市场等，该商圈规模仅次于十字街商圈，消费人群也大多为城市居民。商业定位：随着七星区高端住宅小区，如金地怡和东岸、彰泰兰乔圣菲、东晖国际公馆等名盘的不断涌现，片区消费能力持续提升，逐渐发展成为集休闲、娱乐、餐饮、购物于一体的综合性商业中心区,三、桂林商业地产状况调查购物中心,
23、32,（一）桂林购物中心调查甲天下广场商圈,三、桂林商业地产状况调查购物中心,十字街商圈主要购物中心、酒店、娱乐业态分布,33,（一）桂林购物中心调查甲天下广场商圈,三、桂林商业地产状况调查购物中心,34,1.南城百货 地理位置：桂林市漓江路26号 位于桂林市甲天下广场西侧，集大型百货超市、各品牌专卖店、电脑城于一体。规 模：总经营面积5万平米，投资1.6亿，商城经营面积38000，甲天下电脑城12000。周边概况：位于三里店商业圈，紧临城市交通主动脉，占据桂林市商业新中心龙头地段，地位显赫，是高尚住宅、大学学府、高新技术产业园区密集地。交通路网：16路、23路、32路、33路、54路。,三、
24、桂林商业地产状况调查购物中心,（一）桂林购物中心调查甲天下广场商圈南城百货,35,1.南城百货 开发经营方式：南城百货有深圳一家民企开发，公司引入全新的经营理念,以百货、超市、家电有机结合为一体的综合性购物中心，由三大业态（百货、家电、超市）组成一站式购物中心。定 位：将国际标准与本土管理相结合，商品的定位为“中高档、系列化、品牌化”，为顾客提供有针对性的、符合顾客需求的品牌商品组合。目前档次：中高端品牌 目前物业情况：管理比较严谨，服务比较到位，商场内秩序性较强。停车场：无地下停车场，采用露天停车。车辆基本停靠在甲天下广场。商场门口有29个画线车位，收费5元/次（8小时内），超过8小时加收一
25、次。有购物车可推至商场门口停车场及出租车上落站，并设专人岗位服务。目前经营情况：出租率约90%。周一到周五的人气较差，大部分人是来此闲逛打发时间。晚上到甲天下广场散步休闲或者运动者很多，大多顺便进入商场逛。双休和节假日人流较多。租金情况：B卖场：按照整年营业额进行返点收取作为租金，返点在5%-15%之间，主要根据卖场所在区域和位置进行返点设置。A、B区间的商铺：租金是50-300元/不等收取。,三、桂林商业地产状况调查购物中心,（二）桂林商圈调查甲天下广场商圈南城百货,36,A区各楼层业态分布及面积,三、桂林商业地产状况调查购物中心,（一）桂林购物中心调查甲天下广场商圈南城百货,37,三、桂林
26、商业地产状况调查购物中心,B区各楼层业态分布及面积（一至四楼大堂挑空，为品牌百货经营区）,（一）桂林购物中心调查甲天下广场商圈南城百货,38,三、桂林商业地产状况调查购物中心,（一）桂林购物中心调查沃尔玛广场商圈,39,1.广运美居商贸城,广运美居商贸城是桂林市小商品批发零售的龙头，拥有10年老字号、老码头的品牌支撑，是继中心广场、甲天下广场之后的核心商圈。2006年沃尔玛超市进驻广运商城，作为其进军桂林市场的第一站。,三、桂林商业地产状况调查购物中心,（一）桂林购物中心调查沃尔玛广场商圈广运美居商贸城,40,广运美居商贸城租金售价一览表,三、桂林商业地产状况调查购物中心,三、桂林商业地产状况
27、调查购物中心,1.广运美居商贸城,（二）桂林商圈调查沃尔玛广场商圈广运美居商贸城,2）调查分析：调查结论：广运美居商贸城，从规划定位、商业功能定位到项目整体包装、销售到招商、经营旺场等商业后期运作，整体而言，较为成功，成功经验值得借鉴。但其劣势也应引以为戒，主要包括：1、消费群定位模糊，导致商品档次和人群层次参差不齐，缺乏对主要目标群体的号召力和向心力；2、规模商业群的直接对外展示效果不佳，可视性不够；3、人流导向引导欠缺，消费人群停留时间难以保证，难以真正形成一站式购物、休闲、游乐最终吸纳最大化消费的 SHPINGMOLL魅力。4、停车位容量及车辆出行便捷性乃至对消费群体的全称人文关怀有待提
28、升。,调查小结：1）租金 A区一楼KFC：面积约700平米，租金8万元/月，2011年售价3.1万元/平方米（整栋出售）；二、三楼沃尔玛超市：面积约2万平米，租金单价20元/平方米，递增率每年20，2011年售价2.5万元/平方米（整栋出售）；A区二、三楼由于有沃尔玛超市带动人流量，因此租金相对于一层要高；B区、C区两区二层由于位置比较偏僻，且经营业态范围与一层基本类似，没有竞争力，可以说目前基本上没有什么生意，这样一来也影响了整体铺面的售价和租金，因此二层铺面的售价和租金一直都没有随着市场价上涨，有些铺面即使涨了，但是涨幅也不是很大！,42,1.联达商业广场 概况：联达商业广场位于桂林市环城
29、西路，毗邻黑山生态植物园，是广西重大利用外资项目，桂林市重点工程，联达商业广场项目于2005年10月开工建设，2008年竣工，项目于厦门连发集团投资开发，桂林市建筑设计院七所设计，总投资约5亿元人民币，占地面积6.98公顷，建筑面积8.87万平方米，营业面积 9万平方米左右，建筑密度30%，容积率0.73，绿化率42%，地面停车位120辆，地下停车位130辆，是国内首家迪斯尼式园林景观型的集购物，休闲，娱乐，旅游于一体的大型商业中心区，该商业广场于2008年5月16日顺利营业，商场最高人流量达十几万人，2008年5月至今，一度成为桂林市经济社会发展的新亮点，,三、桂林商业地产状况调查购物中心,
30、（一）桂林购物中心调查联达商业广场商圈联达商业广场,43,三、桂林商业地产状况调查购物中心,（一）桂林购物中心调查联达商业广场商圈联达商业广场,44,三、桂林商业地产状况调查购物中心,（一）桂林购物中心调查联达商业广场商圈联达商业广场,定位：国内首座集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光为一体中国园林式大型购物中心。业态布局：共五层，其中地上四层、地下一层，分别由1号楼“快乐家园”、2号楼“普罗旺斯”、3号楼“贩独基地”、步行街及1001乐园五个部分组成。其中业态分布如下：1#楼:主业态是人人乐连锁超市（桂林第一家大型超市，总面积近2万平方米）+快乐家园大型卖场+专卖店+美食广场等。2#楼:TOO大摩
31、百货+普罗旺斯主题百货。3#楼：贩独基地（彷基地建筑，内设室内大型攀岩壁，多以低端零售服饰为主）+二三线品牌专卖店+潮流服饰店。4#楼:梦露影城：占地4000平方米，拥有6个豪华影厅1000个座位，包括可躺着看的VIP豪华厅和来自鸟巢的立体3D设备影厅,是以国际五星级标准设计建造的现代化影城，是桂林最大、影厅最多、最豪华的影城，和自助式KTV，电玩城。,45,（一）桂林购物中心调查联达商业广场商圈联达商业广场,售价、租金、物业费用,以上是2010年的租金，根据现在的市场可能会有点涨幅 加盟品牌饮食：麦当劳、肯德基、卡乐美食广场、豪客来牛排、上岛咖啡娱乐：1001乐园、梦露影城、梦幻都市自住KT
32、V、ET电玩城、联盛台球城百货超市：大摩百货、人人乐超市、屈臣氏、惠之林化妆品家电：星达家电、万盟手机城服饰：阿迪达斯、耐克、李宁、安踏、班尼路、宝岛眼镜,三、桂林商业地产状况调查购物中心,46,（一）桂林购物中心调查在建商业项目百年荟城,三、桂林商业地产状况调查购物中心,46,百年荟城市广场占地面积:23460平方米建筑面积:90268平方米工程进度:正在建设中产权年限:70年投资商:桂林市兴达房地产开发有限公司地理位置：百年荟城市广场位于象山区中山南路桂青路，占据中山路中心板块，联达广场旁边。定位：桂林市中心新一代首席城市综合体，集住宅、购物、餐饮、娱乐、休闲等多项功能于一体。项目将被打造
33、成为中山路上具有影响力的大规模城市新中心，改变桂林市中心的商业格局；优越的地理位置将使项目成为国际、国内一线品牌进驻桂林市场的首选，全面引领未来桂林城市生活新潮流。建筑规划：项目地下一层为设计有立体机械车库。裙楼一、二层为主力百货、大型超市、国际品牌旗舰店、概念展示厅、休闲餐饮、VIP会所及各种休闲娱乐设施等。三层以上为小户型复式公寓及高档住宅，局部商务办公，层数7-13层。,（一）桂林购物中心调查在建商业项目万福广场,三、桂林商业地产状况调查购物中心,46,万福广场占地面积:占地面积95亩，约63000平方米建筑面积:90268平方米工程进度:2012年5月底开始动工，2014年3月底可交付
34、使用，预计2014年年底正式开业。现正售卖商铺。地理位置：项目位于桂林市象山区凯风路901号，红太阳家居广场斜对面。市场定位：“国际级都市旅游休闲餐饮娱乐目的地”，集精品酒店、休闲MALL、酒吧街、餐饮街、文化街等多种功能于一体的、满足广泛消费群体及游客的国际商业中心。建筑规划：整个地块临街长约480米，纵深83米至165米不等，总建筑面积约15万平方米，计划商业面积12万平方米，停车及相关配套面积2-3万平方米，停车位置2000个左右。建成后将成为未来桂林市规模最大、功能最全、业态最丰富的综合性国际商业中心。项目计划分三期进行建设，划分为三大主题功能区：综合性商业休闲MALL、特色休闲娱乐区
35、、精品酒店区。,（一）桂林购物中心调查在建商业项目恒大桂林广场,三、桂林商业地产状况调查购物中心,46,恒大桂林广场建筑规模：总建筑面积62万平方米，总投资：约60亿人民币；项目规划：包括28万平方米高端商业中心、1个SOHO办公、2个公寓、1个准七星级酒店、首期4幢高端居住社区等。地理位置：位于桂林市叠彩区桂林火车北站站前区，东临北辰路，南至桂林供销社仓库，西靠火车北站站前广场，北至邮政分拣中心。服务群体：得天独厚的人气商圈，雄踞新商圈核心，零距离对接北站交通枢纽，直接垄断高铁、长运和公交运载的消费大军，网络商务、旅游、居住和休闲消费客群。,（一）桂林购物中心调查在建商业项目花样年广场,三、
36、桂林商业地产状况调查购物中心,46,花样年占地面积:建筑面积:工程进度:市场定位：桂林首席城市综合体，大型购物广场+水岸风情商业街+高层观景住宅+LOFT国际商务公寓+国际五星级品牌酒店+知名品牌幼儿园建筑规划：,（一）桂林购物中心调查在建商业项目雁山新城,三、桂林商业地产状况调查购物中心,46,雁山新城开发商：雁山新城项目是由桂林安厦集团与袭汇集团共同开发项目性质：综合商业服务项目，也是雁山区旅游胜地建设的重点项目之一。项目规模：占地150万亩，总建筑面积达到25万，其中商业体量相当于2个联达商业广场其商业体量相当于2个联达商业广场、3个微笑堂商厦。项目规划：商业步行街、大型购物中心、电影城
37、、美食城、娱乐城、星级酒店、商务写字楼、大学生公寓和住宅小区等等各类型商业和生活配套功能一应俱全。功能定位：是集购物、餐饮、休闲娱乐、生活服务、商务办公、居住等多功能于一体的“一站式复合型商业核聚区”。项目进度：项目一期工程建设商业步行街及主入口商业广场，预计于2014年一期工程建成并投入使用。,（一）桂林购物中心调查计划建设商业项目万象城广场,三、桂林商业地产状况调查购物中心,46,万象城广场将进驻桂林2013年6月25日下午，自治区在香港举办“香港工商界投资广西介绍会暨桂港经贸合作项目签约仪式”，双方共签约24个项目。其中桂林市与香港投资方签约3个项目，占总数的1/8，数量为广西第一，总投
38、资超过30亿美元；投资19.34亿美元的桂林航空旅游产业城项目，在24个签约项目中投资额最大，华润置地有限公司出资10亿美元在秀峰区建设桂林万象城大型商业旅游城市综合体项目，届时万象城将进驻桂林。此3大项目分别为：文化旅游休闲项目，由香港中旅国际投资有限公司出资1亿美元，在桂林旅游发展（集团）总公司下辖景区景点建设大型游乐园、五星级酒店及其配套设施；桂林万象城大型商业旅游城市综合体项目，拟建设包含商场、酒店、写字楼的城市综合体，由华润置地有限公司出资10亿美元在秀峰区建设；桂林航空旅游产业城项目，实施地点位于兴安县，项目内容涵盖航空旅游、支线运营、航空产业园、休闲度假等，由香港桂龙航空产业集团
39、有限公司出资19.34亿美元兴建。,（二）桂林写字楼调查十字街商务区调查,三、桂林商业地产状况调查写字楼,（二）桂林写字楼调查十字街商务圈调查小结,三、桂林商业地产状况调查写字楼,48,1、结构特征：十字街商圈写字楼因地段和建造时代背景的原因，多为框架结构小高层，底部有大体量的商业面积（约占了总面积的1/3），其中除了大世界南北楼、南方大厦、文化大厦外，其他被抽样调查的几栋大楼均含有部分普通住宅产品。绝大部分为内廊式布局，走道宽度从1.8米到2.4米不等，吊顶后净高仅为2.6米左右，灯光昏暗，显得阴暗压抑。,2、租售情况：抽样调查的十字街写字楼出租率基本达到了100%，在各大楼公告栏还可以看到
40、部分求租广告，区域内优质办公场所处于供不应求的状态，这主要得益于十字街地处市区核心、交通方便、周边配套完善等无可比拟的优势。写字楼租金水平在30元/平/月50元/平/月之间，物业管理费从1元/平/月3.5元/平/月之间（部分楼宇含公共维修费用、垃圾处理费）电梯和空调费按面积公摊；物业管理水平参差不齐。入住企业具有对号入座、跟风扎堆的趋势，例如：大世界写字楼多以对形象有较高要求的、有一定实力的企业为主保险、航空、律师和会计师事务所、装饰公司等；八桂大厦多以小公司为主，如小美容院、培训学校、底部商业办公室等抽样调查的写字楼物业已经出售给业主，业主自行招商。,3、服务配套及周边环境：地处桂林最繁华地
41、段，十字街商圈，交通便捷，商业气氛浓，周边商务配套齐全。写字楼老旧，保洁、安保服务差，整体形象较差；物业部门基本只负责卫生和安保，停留在收取物业费的阶段，没有统一管理的理念，管理混乱，无法提升物业的价值。品质感较差。,4、设施设备：电梯、可视监控、火灾报警系统、自动灭火系统、网络等实施基本具备。其中，八桂大厦用电装机总容量2800千瓦伏（商业部分65W/，写字楼部分55W/，住宅4KW/户）,已经不能满足现在的标准：商场100W/、写字楼70W/、住宅64KW/户。去年7月以来，正跟供电局沟通用电改造的问题，新增一台1000千伏安变压器要约100万元，800千伏安变压器要约80万元。,（二）桂
42、林写字楼调查甲天下商务区、三里店商务区调查,三、桂林商业地产状况调查写字楼,49,1、结构特征：多为内廊式、单元式设计，中软现代城、盛景中心、鑫海国际等年新式写字楼层高皆达到了或超过3.3米，空间相对舒适；2、租售情况：该片区因地段和软硬件的差异，出租率也有较大差异，品质高的写字楼基本满租，地段和品质差的写字楼则出租率较低。3、服务配套及周边环境：南城百货商圈办公、商业氛围较浓厚，地段好，周边各种配套完备，附近写字楼基本满租；三里店大圆盘商圈居住氛围较浓厚，办公分为较差，写字楼品质和出租率均低一个档次；,（二）桂林写字楼调查火车站商务圈调查,三、桂林商业地产状况调查写字楼,50,1、结构特征：
43、多为内廊式、单元式设计，层高2.8米，大部分楼宇内廊走道狭长，灯光昏暗，环境较差。2、租售情况：该片区被抽样调查的几栋大楼出租率达到了90%，其中民航大厦、华侨大厦整体作为酒店使用。3、服务配套及周边环境：该片区内有火车站和汽车站，交通拥挤，周边环境比较嘈杂。物业较差，只有保安和保洁负责日常管理。,（二）桂林写字楼调查火车站商务圈调查,三、桂林商业地产状况调查写字楼,51,1、结构特征：多为内廊式、单元式设计，中软现代城、盛景中心、鑫海国际等年新式写字楼层高皆达到了或超过3.3米，空间相对舒适。2、租售情况：该片区因地段和软硬件的差异，出租率也有较大差异，品质高的写字楼基本满租，地段和品质差的
44、写字楼则出租率较低。3、服务配套及周边环境：南城百货商圈办公、商业氛围较浓厚，地段好，周边各种配套完备，附近写字楼基本满租；三里店大圆盘商圈居住氛围较浓厚，办公分为较差，写字楼品质和出租率均低一个档次。,（二）桂林写字楼调查分析小结租金对比,三、桂林商业地产状况调查写字楼,分析：1、目前桂林写字楼平均租金最高的是十字街商圈，其次为甲天下广场商圈。两个商圈的地理位置都得天独厚，从目前来看，十字街的配套资源更为丰富和成熟，从长远来看甲天下商圈的写字楼租金成长空间更大，成长速度更快。2、租金最低的为火车站和三里店大圆盘商圈，原因为：a.火车站附近环境嘈杂，周边环境差，写字楼老旧；b.三里店大圆盘附近
45、商业和办公气氛相对较差，以商住楼为主，缺乏高品质的写字楼。3、影响租金水平的主要因素有：地段、办公环境、物业服务和管理水平、配套资源等。,52,（二）桂林写字楼调查分析小结管理费,三、桂林商业地产状况调查写字楼,分析：1、写字楼物业管理费相对较低，在13.5元/平/月之间，公共用电、电梯运行费、空调、维修费多为按面积公摊。2、底部商业物业管理费相对较高，如：八桂1-4层商场管理费为10元/平/月，加上维修费、电费公摊等费用到了2030元/平/月；大世界底部商场物管费采取包干价13.6元/平/月的收取方式。3、写字楼物业管理公司分两种：一是开放商旗下子公司；二是外聘的物业公司。4、桂林写字楼物业
46、公司基本只负责保洁和安保，停留在收取物业费的阶段，没有统一管理的理念，管理混乱，无法有效提升物业的价值和租金价格。原因为：a.物业管理费低，物业公司无法更多地投入人力、物力；b.物业公司、开发商、进驻企业缺乏意识。,53,（二）桂林写字楼调查分析小结售价,三、桂林商业地产状况调查写字楼,分析：1、以上抽样调查结果显示，桂林市区写字楼均价为8653元/平；受地段、配套和品质等因素的影响，写字楼价格差别较大，其中位于十字街的大世界写字楼价格最高，抽样：大世界3楼，面积158.64平，总价175.9万，月收益4300元/月，回本周期34年（没有考虑租金的逐年递增）；底部商业抽样：八桂大厦，二楼电梯旁
47、，面积28平，总价250万，单价8.92万/平，租金268元/平/月，月收益7500/月，回本周期28年（没有考虑租金的逐年递增）；2、桂林写字楼多为自由间隔出售，部分写字楼整层出售（桃源大厦，每层建筑面积约500，整层出售。,54,（二）桂林写字楼调查分析小结面积间隔,三、桂林商业地产状况调查写字楼,以写字楼的面积和间隔数据来分析，我们发现：1、桂林写字楼每层面积多在1000平方米至2000平方米之间。2、关于间隔取向，出现品质较高写字楼户型间隔面积相对较大的现象，从中反映出客户群与写字楼档次的关系：客户对高价、高档次的写字楼有大面积间隔的需求；而低价格和档次低的写字楼，以小面积间隔为主。3
48、、从销售模式看，目前桂林写字楼一般都是自由间隔出售，销售面积可大可小。4、房地产企业、装饰公司、投资担保公司、旅行社、保险公司、银行等租用面积较大，对写字楼的形象更为注重；律师事务所、会计师事务所、设计公司、航空公司、人力资源公司虽注重写字楼形象，但是因为行业特性的要求，租用的面积一般不大。总体来说，桂林企业缺乏相应的意识，比较关注写字楼地点与外观的因素，而对物业服务、智能化等软件则不太敏感；,55,（二）桂林写字楼调查分析小结写字楼小结,三、桂林商业地产状况调查写字楼,1、桂林企业对写字楼的品质要求不高，比较关注写字楼的地段、建筑外观和内部装饰等因素，对写字楼的物业服务、智能化等软环境则不太
49、敏感；这也反映了桂林写字楼市场具有很强的可引导性。2、地段好、区域配套资源丰富、品质高的写字楼在出租市场处于供不应求的状态。十字街商圈的写字楼出租率基本为100%；百货大楼和火车站附近环境比较嘈杂，出租率依然非常理想。3、物业管理意识的薄弱。目前桂林写字楼开发商和进驻企业都不注重物业管理，很多服务项目更多的是停留在口头的承诺上，物业管理还停留在收取物管费的阶段，没有统一管理的理念，管理混乱，无法有效提升物业的价值和租金价格。在写字楼开发和管理过程中若注重提升物业管理水平，提高服务质量，将能很好地区隔市场，提升产品的竞争力。4、桂林缺乏高端智能写字楼。桂林市中心写字楼大多老旧不堪，管理和形象较差
50、；甲天下广场周边新建的写字楼虽然在设计和管理方面相对上了一个档次，但是很多理念和服务依旧停留在概念承诺上，缺乏实在的内容。随着桂林城市的发展，国家旅游综合改革试验区和全国服务业综合改革试点区域的建设，符合现代城市发展方向的高端智能写字楼将具有较大的市场空间。5、桂林中低端写字楼还将继续存在，并具有较大的市场需求。桂林是一个三线城市，推行“旅游兴市、工业强市、农业稳市、文化立市”的发展方针，以旅游服务业为主，工业欠发达，中小企业居多，受到成本和发展意识等因素的影响，桂林中低端写字楼因价格较低，还将具有其市场空间。6、桂林写字楼开发受城市发展空间的制约较大。占有核心资源的市中心已经处于开发饱满的状
