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1、一、项目分析与定位二、项目整体营销思路三、项目一期营销策略四、实现销售目标的保证性措施,目 录,项目产品分析,项目四周邻近四条主干道，交通优势明显；紧邻东风渠、文博广场，外部景观优势突出；本案紧邻两大核心商圈、实验中学等，商业及文化资源丰富；综合，本案具备很高的居住价值及投资价值。,项目产品分析,本案一期产品主要以90以下的两房和2+1房产品为主，户型紧凑、布局合理；另有大量的赠送面积，超附加值是本案产品的最大卖点。,周边在售楼盘扫描,本项目,银堤漫步均价：6500元/,正弘数码公寓均价：6800元/,正弘蓝堡湾均价：6900元/,圣菲城银堤漫步,四期：总共8栋楼，全部为高层。销售均价：650
2、0元/成交均价：6300元/销售情况：19#、20#、23#于2009年10月31日开 盘，目前剩余66套，加推21#，目前 正在排号，已排10号左右总 套 数：403套（21号楼）开始销售时间：21#于2009年11月23日开始排号优惠政策：1千元购VIP卡，可冲抵房款15000元客户构成：主要以周边区域内上班族（公司高 管）、个体户等为主，占70%左右；外地客户占30%左右。分析：项目居住价值较高，操盘思路明晰，定位精准，户型面积紧凑合理。对于本案具备较高的参考意义。,户型配比：（21号楼）,17#,18#,19#,20#,21#,22#,23#,24#,正弘数码公寓,项目规模：五栋精装修
3、高层（32层）总建筑面积：155873.98总 套 数：1410套(1#、3#号楼)销售价格：均价6800元/(含精装修)，优惠后 均价约为6600元（含精装修）销售情况：2009年11月28日开盘，截止开盘共排号 1900多号，开盘当天成交1000套左右。优惠政策：排号2000元选房可冲抵房款10000元。客户构成：主要以周边专业市场个体商户和为子女 教育购房为主。分析：本案主要以投资性小户型为主，单价较高。对于本案借鉴意义不大。,户型配比：(1#、3#号楼),正弘蓝堡湾,项目概况：一期由10栋高层共1147户组成总建筑面积：25.39万销售价格：均价6900元/总 套 数：1157套（一期
4、）销售情况：11月7日开始排号，12月5日开盘，截止开 盘排900多号，12月5、6号销售726套。优惠政策：VIP认筹客户开盘当天选房1万抵3万客户构成：其中有200多套为正弘置业关系户购得（市区政府官员及建筑商、材料商），其他 客户主要为市区政府高官、地市政府官员、市区个体户等；年龄主要在40-60岁之间分析：本案前期有过策略上的失误。单纯从项目上分 析，并不十分适宜居住，且主力户型面积偏大，总价过高。与本案竞争关系不大。,户型配比：,周边项目对外均价主要集中在6500-6900元/之间；购房客户主要以周边个体商户及企业白领等为主；银堤漫步与本案产品较为相似，最具借鉴意义；,水木观点：,目
5、前区域供给量小，而周边具备大量的高端客户资源。这为本案塑造高端形象及冲击高端市场价格提供了很好的市场契机。,客户、价格定位,区域人群特征扫描,文化路、东风路是目前河南省内最大的电子产品批发零售聚集地，包括个体商户近万家，服务人员数十万人。,农业路、经三路两侧高档写字楼密集，拥有大量的高收入白领阶层。,区域客群扫描,项目一期客户定位,区域内在售项目客户主要以周边科技市场、办公楼客户居多，并且自用客户比例相对较高，结合本案的产品、位置及区域市场特征等，我们认为本案的主力购买客户为：,以本项目目前的产品建议为依据，本案基准价格的确定采用通过市场比较法推算现时价格（销售均价）。遵循市场比较法定价原则，
6、结合项目周边其他可比竞争物业的竞争因素以及价格，我们选取了同建筑形态的三个项目“正弘数码公寓”、“正弘蓝堡湾”、“圣菲城银堤漫步”.作为本项目的市场价格类比项目。,价格定位市场比较法,结合区域市场情况，评定上述9项定价因素影响之权重，综合分析评定物业综合素质，参考周边同类楼盘之价格水平利用“市场比较法”制定整体平均价格。,市场比较法,根据加权平均及修正得出本项目住宅物业的参考均价为：6706.452元/。,市场比较法,价格定位,通过市场比较法：6706.452元/,结合本案的地段优势及区域产品的稀缺性，项目一期明年上半年入市：整体均价为：6900元/,作为英地公司开山之作，本案将是英地公司在地
7、产领域里程碑式跨越的一步，以此来奠定英地在地产界的地位。因此，英地不仅仅是在造房子，更应该是借此展现英地品质服务的窗口！结合本项目情况、销售周期以及建立英地公司品牌的需求，首先确立本案高端形象，项目整体采用低开高走的整体营销策略，一期以较低销售价格入世，以短、平、快的策略，迅速建立项目的知名度，并确立英地公司的品牌影响力和美誉度，以英地置业专业的团队、科学的开发理念、良好的服务态度，为后期的开发以及英地公司的良好发展奠定良好基础。,项目整体营销思路,项目一期营销策略,推盘步骤,1、销售目标(总销售金额按8.5亿元计算）,2、销售周期,开盘后12个月，进场后15个月完成销售率达到95%.,3、价
8、格策略,首先结合社区大条件既：交通、市政配套、街区环境与景观、建筑规划设计、小区规模和配套、小区区位、社区成熟度、楼宇设施和交房标准、开发公司及物业管理品牌等，分别制定出每栋楼均价标准具体标准。其次根据每一个户型的朝向、通风、采光、开间、楼层、景观、结构、面积制订出具体价格。整体均价暂定6900元/平米，两批房源的均价建议如下：,4、媒体推广策略,鉴于本案的高端形象与气质，推广渠道以报纸、户外、网络为主线，确立项目形象，电台、分众作为备选，根据不同节点销售信息的发布，增加短信和DM夹报等媒体形式的组合策略。,5、营销费用预算及分解,项目一期总销金额按8.5亿计算，营销推广费用以总销金额的2%计
9、算，为1700万。营销费用分为五大类：,5、推广费用预算及分解,项目一期总销金额按8.5亿计算，推广费用以总销金额的7 计算，为595万。推广费用月度分解如下：,5、月度推广费用分解,实现销售目标的保证性措施,首先利用现场高档次包装和各种媒体的组合轰炸，让项目在郑州市场上高调亮相出现，达到“郑州地产市场上又一大盘登陆”的效果，吸引郑州全城人民的关注，引起项目被追捧的高度关注度。与此同时，案场销售管理严格有序、销售团队气势十足、销售任务赏罚分明，从各方面保证项目运营顺畅，在郑州市场上再一次掀起高度认可的抢购效果，同时，公司的品牌形象高度提升。,一、公开亮相期,二、认筹、开盘、持续期,在项目认筹开
10、盘与热销中，通过项目现场的销售策略执行，配合以有效、全面的媒体推广及各种活动营销（房展会、开盘活动、抽奖活动等等），达到项目在郑州市场上认购的最高火爆度。同时，案场有力执行有效的、高精准度的销售策略及促销手段，配合以最专业的、高杀客能力的的置业顾问，以“客户就是上帝”、“开发商、代理商、客户”三方共赢的目标，实现项目在短时间内最大的成交量，开发公司品牌同时稳步提升，利润自然得以最大化实现。,三、收尾期,在项目尾盘销售和办理入伙时期，我司秉承一贯“态度决定一切”的服务理念，善始善终，将为客户及开发公司做好后期的每一个细节工作，按时完成本项目的全部销售任务和开发公司的品牌化建设历程。,我公司具有专
11、业且经验丰富的市场部，对中原房地产市场和客群有着透析的认知了解，6年的项目操作累积，我们拥有大量的客户资源和大批购房团的稳定关系（如温州商会购房团、泉州商会购房团、林州商会、福州商会等）；同时水木良行牵手水木锦正投资公司，拥有着近百位身价过亿的合伙投资人，稳固的高端客户资源，定期举办产品说明会，为项目的快速热销保驾护航。,四、其他保证措施,THANKSTHE END,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswS
12、XOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFF
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