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1、0,分析员：宁静鞭（SAC 执业证书编号：S0080511010003）2012年11月,动人春色无须多，2013选个股,法律声明一般声明本报告由中国国际金融有限公司（已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格）制作。本报告中的信息均来源于我们认为可靠的已公开资料，但中国国际金融有限公司及其关联机构（以下统称“中金公司”）对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的信息、意见等均仅供投资者参考之用，不构成所述证券买卖的出价或征价。该等信息、意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对任何人的个人推荐。投资者应当对本报告中的信息和意见进行独立评估，
2、并应同时考量各自的投资目的、财务状况和特定需求，必要时就法律、商业、财务、税收等方面咨询专业财务顾问的意见。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，中金公司及/或其关联人员均不承担任何法律责任。本报告所载的意见、评估及预测仅为本报告出具日的观点和判断。该等意见、评估及预测无需通知即可随时更改。过往的表现亦不应作为日后表现的预示和担保。在不同时期，中金公司可能会发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。中金公司的销售人员、交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和/或交易观点。中金公司没有将此意见及建议向报告所有
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4、（英国）有限公司（“中金英国”）仅向中金英国分类为专业投资者及/或合格对手方的客户提供，本报告并未提供或者打算提供给任何他人使用。中金公司亦可依据其他国家或地区的法律法规和监管要求于该国家或地区提供本报告。特别声明在法律许可的情况下，中金公司可能会持有本报告中提及公司所发行的证券头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。因此，投资者应当考虑到中金公司及/或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突。投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据。研究报告评级分布可从http:/,2,我们的结论：五大金股拿一年，地产小票择时换,中国城镇化的方向城镇化速度：未来
5、10年，城镇化“降速提质”，年增速放缓至1个百分点。城镇化趋势：城市间更加均衡发展，大城市郊区化，农村工业化助推小城镇加速发展。中长期的住房市场存量住宅：我们估计，城镇存量住宅200亿平米，全国超过420亿平米购房人群：二线城市约40%住宅被地级市购房者买走。区域分布：买房集中于三四线，三线城市市辖区已经户均一套房。潜力需求：每年刚性需求67亿平米，弹性需求2.53亿平米。2013年行业指标预测行业整体较为平稳：投资增速仍将下移，预计将降速至10%左右；全国销售面积小幅增长4%，房价小幅上涨5%，主要因结构性因素；新开工同比小幅回暖5%。政策中性，保民生控房价：整体方向依然是控房价；放松将滞后
6、于其他行业，限购难以放松。投资机会梳理A股投资建议：趋势前低后高；从配置行业到精选个股，分享个股盈利增长推动的稳定20%回报看好ROE持续提升的公司，集中度提升，周转至上的公司是首选。推荐：五大金股：万科、招商、保利、金地 和荣盛。中南、廊坊发展（未覆盖），阳光城（未覆盖）为何看前低？通胀开始上行，房价在高位依然是个压制估值持续提升的重要因素为何有后高？改革释放红利，土地供应增加、房价风险释放，长期政策风险消除；开发商盈利率开始恢复。,3,1,什么是新型城镇化,4,中国的城镇化还能走多远？,2010年全国第六次人口普查数据显示，当时城镇常住人口6.66亿人，城镇化率达到49.7%；未来的城镇化
7、进程中，农村可转移人口迁移将起到决定性作用；,来源:国家统计局，中金公司研究部,2010年我国一半人口居住在城镇，一半在农村,城镇人口的具体定义,5,新型城镇化是降速提质的城镇化，城乡一体化，农民属地化,2011年我国城镇化率首次突破50%，城镇化进程正式迈入新的阶段；我们预测，在乐观、中性与保守情形下，中国的城镇化率最高可分别达到72.8%，65%以及62%；,来源:中金公司研究部,未来城镇化率测算的三种情形,6,乐观情形下，我国城镇化率可达72.8%,在乐观情形下，我国城镇人口最多可达9.76亿，城镇化率达到72.8%；,来源:CEIC，日本统计局，中金公司研究部,假设未来农业劳动力人口占
8、劳动力比例下降至15%,假设未来我国人均耕作面积达到16亩,7,中性和悲观情形下，我国城镇化率可分别达65.1%和62.2%,在中性情形下，我国城镇人口最多可达8.72亿，城镇化率达到65.1%；在悲观情形下，我国城镇人口最多可达8.33亿，城镇化率达到62.2%；,来源:CEIC，日本统计局，中金公司研究部,中性情形：假设未来农业就业人口占农村人口比例下降至25%,悲观情形：农村可转移劳动力达到1.67亿,8,理由1：农民工回流中西部和就近就业已经形成趋势,农民工分布与第二产业地理分布类似,外出农民工中53%在本省就业,资料来源：CEIC，国家统计局，中金公司研究部,37%的农民工在本乡镇就
9、业,外出农民工地理分布,9,理由2：政策逐渐从遏制大城市发展到遵循城市发展规律,城市化政策导向的变化,资料来源：中金公司研究部,10,理由2续：农地确权及潜在流转机会将提供物质基础,征地补偿、农地流转和农地确权政策动态,资料来源：中金公司研究部,11,理由3：农村工业化，三元结构形成将助推小城镇发展,乡镇企业发展将使得农民就近就业，形成三元结构,资料来源：CEIC，中金公司研究部,12,行业的中长期方向,2,13,中长期的住房市场存量住宅：我们估计，城镇存量住宅200亿平米，全国超过420亿平米。购房人群：人口向一二线集中，二线城市约40%住宅被地级市购房者买走。区域分布：买房集中于三四线，三
10、线城市市辖区已经户均一套房。潜力需求：每年刚性需求67亿平米，弹性需求2.53亿平米；但购买力整体并不强。长期隐忧：人口出生高峰已经在1990年过去，未来住宅刚需萎缩程度或将超预期。,14,住房存量？全国约420亿平米，城镇有200亿平米,六普的人均住宅面积,数据来源：第六次人口普查数据,中金公司研究部,数据来源：住建部，第六次人口普查数据，中金公司研究部；注：住房口径包括所有商品住宅、自建房、房改房、职工家属宿舍和集体宿舍等所有专供居住的房屋。,人口统计与住房统计口径对应关系,数据来源：国家统计局，中金公司研究部,全国存量住房分布测算,14,15,人口主要流向一二线城市,户籍非农业人口变动,
11、资料来源：中国城市统计年鉴，中金公司研究部,市辖区人口增速比较,户籍总人口变动,16,购房人群分布,三线城市每年约有3.8%的本地人口购房,资料来源：住建部和各地住建委，中金公司研究部,省会城市每年约40的住房由省内其他城市居民所购买,一线城市买年约1.7%的本地居民购房,17,三线城市是销售主战场,三线城市市辖区销售,资料来源：国家统计局，中金公司研究部,三线城市的人均居住面积明显高于一二线,三四线城市住宅销售,18,三线城市市辖区已经实现户均一套房,信贷支持下的房地产销售额测算,资料来源：住建部，国家统计局，第六次人口普查数据，中金公司研究部；注：三线城市主城区仅指251个地级市市辖区的城
12、市部分；为中金估计数。,三线城市住宅存量测算,19,潜在需求？我们测算，每年刚需有6亿平米，改善型2.53亿,数据来源：国家统计局，中金公司研究部,每年商品住宅潜在刚性需求大约6亿平方米，潜在改善型需求约2.53亿平方米,20,潜在需求分析（续）,改善型需求测算,数据来源：第六次人口普查数据,中金公司研究部；注：为中金估计数；我们假设，当前人均居住面积8平方米以下的家庭的改善型需求主要通过廉租房等保障房来实现，不产生商品住宅购买需求。,城市化需求,数据来源：第六次人口普查数据,中金公司研究部；注：为中金估计数,拆迁需求测算,数据来源：第六次人口普查数据,中金公司研究部;注：为中金估计数。,城镇
13、婚房需求,数据来源：国家统计局,中金公司研究部,21,购买力如何？支付能力总体偏弱，一二线尤其严重,2011年房价收入比国际比较,数据来源：NUMBEO，中金公司研究部；注：NUMBEO采用用户自行上传当地房价数据的方式获取样本，计算当地房价收入比，计算使用的每户可支配收入按人均工资的1.5倍估计，每套房屋面积按100平方米估计；按照NUMBEO的计算，中国房价收入比在20倍左右。,2010年家庭户首付储蓄比,数据来源：CEIC，CREIS,中金公司研究部；注：假设同上,支付能力近年来持续走弱,数据来源：CEIC,CREIS,中金公司研究部。注：假设同前。,2010年房价年收入比和月还款月收入
14、比,数据来源：CEIC,CREIS,中金公司研究部；假设条件：假设家庭户人均购房30平方米，平均首付比例40%，贷款期限20年，贷款利率5年以上期基准；,22,长期隐忧：六普数据显示，人口红利在快速衰减,美国历年人口出生情况,数据来源：Datastream，中金公司研究部,日本历年人口出生情况,六普的城市人口年龄结构,数据来源：六普数据,中金公司研究部,两次人口普查的全国人口年龄结构,数据来源：五普数据，六普数据，中金公司研究部,数据来源：Datastream,中金公司研究部,23,而长期房价和逆抚养比相关性强,澳大利亚,数据来源：Datastream，中金公司研究部,日本,英国,数据来源：D
15、atastream,中金公司研究部,美国,数据来源：Datastream，中金公司研究部,数据来源：Datastream,中金公司研究部,24,2013年行业研判,3,25,2013年全国市场将以平稳为主基调行业全国整体较为平稳：投资增速仍将下移，预计将降速至10%左右；全国销售面积小幅增长4%，销售额9%；房价小幅上涨5%，主要因结构性因素；新开工同比小幅回暖5%。重点城市供应量下滑5%10%，一季度供应相对少。重点城市销售上半年同比或将负增长。通胀抬头之下，重点城市房价上半年有上涨压力；但信贷还是偏紧，全年大涨很难。政策中性，保民生控房价：整体方向依然是控房价；放松将滞后于其他行业，限购难
16、以放松。新政策将集中在土地流转和税制变化：土地流转路径先征地补偿提升，再确权，最后做试点流转；税制变化主要集中在房产税/级差印花税。,26,行业主要指标预测,销售面积预测,开发投资预测,资料来源：国家统计局，中金公司研究部,销售金额预测,销售价格预测,27,行业主要指标预测（续）,在建面积预测,土地购置面积预测,资料来源：国家统计局，中金公司研究部,竣工面积预测,新开工面积预测,28,经济方向：筑底回升，但信贷依然可能偏紧,数据来源：国家统计局，中金公司研究部,各项经济指标,29,银行新增信贷或只有9万亿，房地产销售难有大幅增长,基于按揭支持下的销售测算,资料来源：中国人民银行，国家统计局，中
17、金公司研究部,30,房价2013年上半年有上涨压力，但中长期难涨价,数据来源：WIND，中金公司研究部；注：阴影部分为预测值,实际利率与房价负相关关系明显,31,政策研判：控房价保民生；土地、税制变化是看点,数据来源：中金公司研究部,近年来房地产行业政策及政策预期,32,不同级别城市销售表现分化,2012年以来一二线城市销售表现强于三四线城市,资料来源：CREIS，中金公司研究部,33,9个主要城市住宅销售2013年上半年同比或将负增长,来源:CREIS，中金公司研究部；注：阴影区域为中金预测值,住宅销售与供应量,居民储蓄仅小幅边际改善，主要是低基数影响，购买力实际增长有限,34,二线城市主要
18、靠中小户型刚需释放支撑,深圳商品住宅成交结构,南昌商品住宅成交结构,资料来源：CREIS，中金公司研究部,武汉商品住宅成交结构,上海商品住宅成交结构,35,2013年主要城市供应小幅下滑5%10%；库存还将维持高位,来源:CREIS，中金公司研究部；注：阴影区域为中金预测值,预计2013年9个主要城市新增供应小幅下滑，但绝对量依然较高,当前主要城市存货总量仍在高位,36,对比2011年底，当前库存结构中刚需产品明显不足,来源:CREIS，中金公司研究部,青岛可售商品住宅户型结构,南昌可售商品住宅户型结构,37,开发商在一二线补库存,来源:CREIS，中金公司研究部,9大城市土地成交面积回升，主
19、要在补一二线城市/刚需产品消耗,而新开工已经小幅收缩了一段时间，意味着明年供应存在一定瓶颈,38,开发商资金压力有所减缓,来源:公司数据，WIND，中金公司研究部,主要上市开发商短期偿债压力远低于2008年,净负债率也下降到65%左右,39,信托到期可能成为2013年开发商资金链主要压力,来源:用益信托网，中国信托业协会，中金公司研究部,我们估计2013年将是房地产信托到期的另一个高峰,房地产信托发行和成立情况,40,2013年上半年房地产信托到期金额较大,我们估计投向房地产的集合类信托2013年2月-7月将集中到期,资料来源：用益信托网，中金公司研究部,41,投资机会梳理,4,42,股票：前
20、低后高，从2012配置行业到2013精选个股A股投资建议：前低后高，看好ROE持续提升的公司，建议从配置行业转到精选个股，分享个股盈利增长推动的稳定20%回报为何看前低？房价高位依然是个压制估值持续提升的重要因素理由1：基本面：2011年重点城市增长基数较高，2012年将放缓理由2：估值：相对大盘PB估值并不便宜，房价不能涨将限制估值提升理由3：流动性：产业政策面看中性，但货币政策依然是稳健，流动性有风险理由4：持仓：目前地产仓位较高，远超2011年底的低配为何有后高？改革释放红利，土地供应增加、房价风险释放，长期政策风险消除；开发商盈利率开始恢复。股票推荐：集中度提升，周转至上的公司是首选。
21、1）还是看好资源聚集能力强的一二线城市，龙头地产更具优势，推荐排序：万科/招商/保利/金地 2）大城市圈周边（受益郊区化），或者经济发展快，住房条件差区域（住房提升潜力大）的三线城市也值得关注；对应开发商排序：荣盛发展、中南建设3）特殊模式的公司，比如廊坊发展（未覆盖）、阳光城（未覆盖）,43,主要城市住宅销量略微领先地产板块表现,主要城市住宅销量与中金A指地产指数表现,资料来源：CREIS，彭博，中金公司研究部,44,地产股相对大盘估值,地产股相对大盘PB估值（全部及剔除银行、石化）,资料来源：彭博，WIND，中金公司研究部,45,地产历史持仓,基金地产配置,资料来源：WIND，中金公司研究部,46,中金重点覆盖房地产公司估值一览,中金重点覆盖A股房地产上市公司估值表,资料来源：彭博、中金公司研究部,精品资料网（http:/）成立于2004年，专注于企业管理培训。提供60万企业管理资料下载，详情查看：http:/,
