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1、江津区城市报告,-重庆区投资发展部2011年3月11日,目录,江津区宏观环境分析江津区市场发展概况及竞争对手分析江津区市场发展机会及开发建议重点跟进项目（江津人民广场商业中心）详细情况介绍,重庆市总体规划及江津区所处区位图,江津区城市总体规划,江津区主城商圈版块分布情况,江津区概况,1、地理概况江津，是一个历史文化悠久的城市，以地处长江要津而得名。江津位于重庆西南长江之滨，距渝中区公路里程50公里；铁路里程65公里；水路里程72公里。，全区面积3200.44平方公里，人口147万，主城区人口约40万,一组街道包括几江街道、德感街道、双福街道、珞璜镇、白沙镇、油溪镇；二组镇街包括支坪街道、先锋镇
2、、李市镇、杜市镇、广兴镇、夏坝镇；三组镇包括石蟆镇、龙华镇、慈云镇、吴滩镇、石门镇、朱杨镇、贾嗣镇；四组镇包括柏林镇、中山镇、蔡家镇、嘉平镇、西湖镇、永兴镇、塘河镇、四面山管委会2、综合：2009年，全年实现地区生产总值249.3亿元，比上年增长16.5%，分产业看，第一产业实现增加值40.8亿元，比上年增长5.7%；第二产业实现增加值130.9亿元，比上年增长22.9%；第三产业实现增加值77.6亿元，比上年增长11.3%。三次产业对经济增长的贡献率分别为5.7%、73.4%、20.9%，人均地区生产总值19485元，同比增长16.1%。全年实现地方财政收入25.4亿元，比上年增加6.5亿元
3、，增长34.6%；是1950年的432.2倍，年均增长10.8%。其中一般预算收入16.0亿元，比上年增长38.9%；基金预算收入9.4亿元，比上年增长27.9%。全年地方财政支出43.8亿元，比上年增长30.7%；是1950年的23526倍，年均增长18.6%。其中一般预算支出33.6亿元，比上年增长36.0%；基金预算支出10.2亿元，比上年增长15.7%。3、工业 2009年，全年实现全社会工业总产值410.1亿元；实现工业增加值114.0亿元，比上年增长24.7%。2009年底，全区规模以上工业企业达到260家，本年新增51家；规模以上工业实现总产值310.7亿元，同口径比较增长35.
4、1%。,江津区概况,全年规模以上工业中，轻工业实现产值63.3亿元，比上年增长78.9%；重工业实现产值247.4亿元，比上年增长27.2%。国有企业实现产值31.4亿元，比上年增长18.7%；集体企业实现产值0.5亿元，比上年增长36.9%；股份制企业实现产值185.9亿元，比上年增长36.5%；外商及港澳台商企业实现产值85.4亿元，比上年增长36.4%；其他经济类型企业实现产值7.6亿元，比上年增长72.6%。中国名牌产品实现产值53.2亿元，比上年增长36.0%；重庆名牌产品实现产值50.8亿元，比上年增长46.2%。,2009年主要工业产品产量及其增长速度,全年完成全社会固定资产投资
5、197.0亿元，比上年增长35.7%；是有记载的1952年的218924倍，年均增长24.1%。分城乡看，城镇投资179.6亿元，比上年增长39.5%；农村投资17.4亿元，比上年增长6.0%。分产业看，第一产业投资13.6亿元，比上年增长60.2%；第二产业投资84.7亿元，比上年增长42.9%，其中工业投资84.4亿元，比上年增长43.1%；第三产业投资98.7亿元，比上年增长27.5%。从计划管理渠道看，建设与改造投资165.8亿元，比上年增长38.3%；房地产开发投资27.5亿元，比上年增长25.0%；其他投资（农户投资）3.7亿元，比上年增长13.0%。,4、国内贸易全年实现社会消费
6、品零售总额88.7亿元，比上年增长21.1%；比1949年增长456倍，年均增长10.8%。全区限额以上商贸企业170家，比上年新增68家。限上批发企业27家，比上年增加1家；限上零售企业60家，比上年增加20家；限上住宿餐饮企业83家，比上年增加47家。在限额以上批发零售业零售额中，汽车类同比增长61.3%，文化办公用品类增长53.8%，建筑及装潢材料类增长51.7%，日用品类增长25.4%，通讯器材类增长24.6%，化妆品类增长24.5%，家用电器和音像器材类增长19.9%，中西药品类增长18.8%，服装类增长14.4%，肉禽蛋类增长12.0%，粮油类增长8.8%，金银珠宝类增长7.3%，
7、石油及其制品类增长1.7%，家具类下降2.5%。,江津区概况,7、交通概况：江津区公路总里程和等级公路里程分别为4066公里和2705公里，重庆外环高速、渝泸高速公路贯穿其中，镇街公路通畅率100，行政村通达率100，公路密度为127.1公里/百平方公里；全区通航里程306公里，建有码头、渡口117个，其中1000吨级以上泊位15个，港口货物年吞吐量突破750万吨；成渝铁路、渝黔铁路过境段135公里。江津长江公路大桥成功回购、粉房湾长江大桥和中渡长江大桥建设蓄势待发；规划中的重庆都市轨道交通5号线将与粉房湾长江大桥连接，并在江津境内规划了4个换乘点，掀起了江津构建立体交通枢纽的高潮！,江津区城
8、市远景规划,008年7月30日，重庆市人民政府关于江津区城市总体规划的批复（渝府2008116号）批准重庆市江津区城市总体规划（2007-2020）。根据中华人民共和国城乡规划法第八条“城乡规划组织编制机关应当及时公布经依法批准的城乡规划”之规定，区人民政府依法将重庆市人民政府批准的重庆市江津区城市总体规划（2007-2020）等有关内容公布如下：1、城市性质重庆市区域中心城市之一，重庆重要的现代制造业基地、物流基地，区域性商业中心和旅游服务中心，宜居宜业的森林城市。2、城市规划区范围几江街道、德感街道、支坪街道、双福街道的全部行政辖区，总面积约343平方公里。3、规划期限与规模近期至2012
9、年，规划人口规模45万人，其中几江片区为15万人，德感片区15万人，双福副中心为14万人，支坪组团为1.0万人；建设用地规模42.75平方公里，其中几江片区为8.3平方公里，德感片区为18.75平方公里，双福副中心为15.7平方公里。远期至2020年，规划人口规模70万人，其中几江片区为15万人，德感片区为28.5万人，双福副中心为24万人，支坪组团为2.5万人；建设用地规模68平方公里，其中几江片区为8.3平方公里，德感片区为32.8平方公里，双福副中心为24.4平方公里，支坪组团为2.5平方公里。4、城市形态与功能分区中心城区远期城市架构为“一主一副一组团”，即几江-德感主中心、双福副中心
10、、支坪组团。城市发展方向以向北为主，逐步与重庆都市区西部地区融为一体，几江和德感共同构成江津中心城区的核心。几江是江津的行政、商业、文化中心和旅游服务中心；德感是重庆重要的现代制造业基地、物流基地和江津新的居住拓展区；双福副中心是江津中心城区以制造业为主的产业主要拓展区和居住主要拓展区，与九龙坡西部新城共同建设以信息电子、新材料、生物工程等高新技术产业基地；支坪组团是以居住为主的综合功能区。,江津区商业市场情况分析,1、平时购物时最常去的购物场所类型s 49.09%的被访者选择综合性超市，29.09%的人选择大型的购物中心，10.91%的人选择品牌专卖店，9.09%的人选择商业街，另外有1.8
11、2%的人表示以就近的原则选择购物场所。以上比例分布说明综合性超市和大型综合性购物中心近几年在江津的迅速发展，也已在消费者心目中建立起较深刻的印象，成为大家普遍接受的购物方式。传统商业街的地位有所下降，但也有一部分消费者仍然保留商业街情结。,2、选择以上购物场所的原因是什么被访者中36.62%表示主要是由于商品的品种齐全，29.58%的人觉得价格实惠，14.09%的人认为环境较为舒适，其次依次为选择“离家或单位近”的占9.86%，选择“交通方便”的占7.04%，选择其他的比例比较小，仅占2.82%。,3、一次外出购物消费的通常金额在外出购物中消费“100元以下”的占42.59%，消费“10020
12、0元”的占25.93%，消费“300400”元的占9.26%，表示不确定的占9.26%，拒绝填写此项的占7.41%，消费“200300元”的占3.70%，消费“400元以上”的占1.85%；可看出江津的普通消费者消费水平基本维持在中低档的水平，普通消费者中高消费的比例相对比较小。,4、近3年内，个人或家庭可能会增加的费用类型,被访者中选择“电器、电子”的占22.58%，其次是“流行饰品”占14.52%，住房12.90%,其他（汽车或再投资）12.90%，“娱乐、休闲”占11.29%，选择“家具”的占9.68%，选择“美食”的占8.06%，选择“装修”的占8.06%。,竞争对手情况文字描述,第一
13、竞争对手：重百商场位于小什字，2003年9月中旬开业，是江津区目前开业最早的专业百货商场，也只目前江津唯一的专业百货卖场，经营档次为中低档商品，项目门前休闲广场约5000，负一层：生活+电器，面积约3000，地面一层至三层为专业百货卖场，面积约7000，总面积约10000，2009年销售3.5亿元，2010年销售约5亿元。第二竞争对手：新世纪超市位于鼎山大道，2010年4月开业，是江津区目前品类最丰富、装修档次最高的生活超市卖场，项目临公交站，门前广场约500，一层：床用、小家电、方便食品、非食品、乳品、皮具、招商等；二层：生鲜、干副、良友、调料、熟食等。总经营面积约3600，18.5万/天销
14、售。,江津人民广场商业中心项目详细介绍,城市综合体是一个城市经济发展、社会开放、人才荟萃的标致，而现代SHOPPINGMALL尤其是奢侈品牌商业中心，则是一个城市商业繁荣、财富汇聚、社会安定的象征，是超级城市的城市名片和品牌魅力，国外如巴黎香榭里大道、东京银座、纽约第一大道、香港中环等，国内如北城天街、上海新天地、西湖天地等等。,项目定位：大型城市综合体-本着拓展江景、扩大城市空间原则，以滨江广场为核心，以轨道交通为纽带，以遗爱池为生态中心，打造集开放式步行街、SOHO公寓、中高端百货、主题卖场、休闲娱乐、城市住宅等于一体的圈层式城市综合体，从而进一步完善江津区城市功能与城市形象，提高区域经济
15、总量与商业档次，增加地方有效税源与财政收入，提供更多岗位促进就业并提升人口结构档次，最终增强江津的城市综合承载力和可持续发展能力！,二、项目规划设计：,一）、现状简析；二）、设计理念、规划结构分析、功能结构分析、交通设计原则、分期建设规划、建筑风格、技术经济指标,一）、现状简析：,城市大交通分析,一）、现状简析：,用地范围分析：,一）、现状简析：,交通分析：,一）、现状简析：,土地分析：,一）、现状简析：,现状建筑分析：,一）、现状简析：,现状环境分析：,1）、圈层式商业定位-以滨江广场为核心，商业梯度划分为：1#中心型的时尚商业圈层，2#步行街及生态商业圈层，3#商业商务圈层。有别于北城天街
16、流线型、带状发展的商业步行街体系。,2）、滨江界面的借景与综合利用-滨江公园有着得天独厚的江景资源，是市民集散、游玩、文化、休闲的自然场所，设计中以此为核心，并通过滨江路局部下沉，连同滨江广场与公园，形成本案的商业亮点。3）、轨道与山景公园的应用-利用轨道交通线形成观山观江的商业走廊。4）、近景资源-遗爱池的历史文化改造与重生，形成生态广场。5）、建筑形成城市地标。,观山观江圈层商业，江津HAPPY-MALL,观山观江圈层滨江商业-一石激起三层浪,观山观江圈层滨江商业-一石激起三层浪，沿江景面展开城市景观,1）、一主轴-本项目三点一线的城市商业主轴，城市观山观水的景观主轴：利用轨道交通形成带状
17、开放广场，北接滨江扩大公共空间，南接艾坪山公园，形成本项目城市主轴。有效将地块划分为东西两个地块有利于分期开发实施，并与滨江入口广场一气呵成，视觉通畅。贡献城市公共空间69000平方米,既缓解城市交通压力，有效疏缓人流，同时增加城市商业价值。,规划结构分析-一主轴、三核心三广场、三圈层、五长廊,2)、三核心、三广场-1#时尚核心-保留原抗战纪念馆，以修旧如旧的后现代手法，形成历史文化纪念点，并以此为中心连同滨江公园，形成1#时尚商业广场，开放空间面积约36000平方米。本广场设计要点在于将滨江路局部下沉形成下穿隧道，1#广场标高设计为204，充分让商业界面、滨江界面无边界连接，延展商业气氛与城
18、市界面。广场上设置采光玻璃顶，让隧道自然通风采光，同时让车库局部全明，减少新风系统成本。2#生态核心-保留遗爱池景观，保留原生态树种，保留市委办公大楼并进行立面改造，遗爱池下面不设置车库，遗爱池商业建筑以巴渝民居建筑风情为主，形成2#生态广场。3#商务核心-东门路与长风路交界口，是城市交通转弯的盲点区域，超高层公寓与商业纵深退界70米，左右退界105米，形成金角银边的商务广场，不但缓解交通，还提高城市商业商务价值，增加城市公共空间约10000平方米。,规划结构分析-一主轴、三核心三广场、三圈层、五长廊,1#时尚商业广场-保留原抗战纪念馆，以修旧如旧的后现代手法，形成历史文化纪念点，并以此为中心
19、连同扩大的滨江公园，形成1#滨江商业广场，开放空间面积约36000平方米。,2#生态广场保留遗爱池景观，保留原生态树种，保留市委办公大楼并进行立面改造，遗爱池下面不设置车库，遗爱池商业建筑以巴渝民居建筑风情为主，形成2#生态广场。,2#生态广场-保留遗爱池景观，保留原生态树种,3#商务广场-东门路与长风路交界口，超高层公寓与商业纵深退界70米，左右退界105米，形成金角银边的商务广场，不但缓解交通，还提高城市商业商务价值，增加城市公共空间约10000平方米。,3）、三圈层-三大主题商业圈层：1#时尚商业圈层：业态上以时尚百货、精品零售为主，建筑高度24米之内为主。2#生态主题商业圈层：业态上以
20、主题卖场、专业市场（家居、电器、布艺等等）为主，形成流线型步行街系统，作为主力商业的有效补充，商业建筑4层以下，塔楼住宅以24层为主，不高于33层低于100米。3#商务商业圈层：以大型仓储式超市为主，连同社区商业、风情街区。商业建筑低于24米，社区商业3层高，住宅33层，超高层公寓148米，形成商务广场。,规划结构分析-：一主轴、三核心三广场、三圈层、五长廊,灯光的圈层设计：1#广场为时尚色，粉红色系、黄绿色系为主；2#广场蓝绿色系为主；3#广场黄绿色系、绛红色系为主；圈层街道以透光性强的黄绿色系为主。,规划结构分析：一主轴、三核心三广场、三圈层、五长廊,二）、规划设计：,4)、五大商业长廊-
21、1#滨江景观商业长廊-城市形象展示廊；2#大同路商业长廊-城市主题商业展示与交通长廊，同将局部路段下沉形成隧道，保持地面1#广场的完整性；3#金叉井路45度内街商业长廊-强调导向性，连接路口与1#广场，并与抗战纪念馆形成视觉对景焦点。4#轻轨交通商业展示长廊-沿主轴线展开，大尺度的建筑为主，强调导向性与城市尺度的景观。5#45度休闲长廊-连接1#时尚零售商业广场与遗爱池生态广场，形成休闲长廊。,2、规划结构分析-一主轴、三核心三广场、三圈层、五长廊,功能结构分析：商业商住、商务相对分离，呈圈层划分。其中：、商业面积：200718平方米 住宅面积：383627平方米 商务兼住宅面积：71400平
22、方米 车库面积：144700平方米,利用原有城市道路形成主要过境交通及主要物流配送交通；绿色步行街实行人车适度分流，设置交通管理保障步行街效果。隧道与地下车库连通，保障地面广场通畅。其中，滨江隧道底标高为194，顶标高为202；大同路隧道底标高为197.5，顶标高为202；,交通设计原则,配套车位、停车场、出租车停靠点规划；总停车位：4135辆；,交通设计原则,结合拆迁安置可行性，整体分二期建设，具体以金叉井路为分期建设的依据。其中，还建区设置在东侧，易于启动。5栋高层面积约12万平方米。,分期建设规划,商业建筑时尚、硬朗、色彩明快，以黑白灰为基调；住宅、酒店式SOHO公寓，均为现代建筑风格，
23、黑白灰色系，强调干净利落的直线条，强调体块清晰。还建区的商业以巴渝风情的民居为主，青白灰调。,建筑风格,（浏览效果图）,建筑风格：（还建区效果图）,建筑风格：（遗爱池效果图）,建筑风格：（浏览效果图）,建筑风格：（商业街入口效果图）,二）、规划设计：,6、建筑风格：（商业街效果图）,建筑风格：（商业效果图）,建筑风格：（遗爱池生态广场效果图）,建筑风格：（遗爱池效果图）,建筑风格：（遗爱池周边效果图）,（商务广场效果图）,二）、规划设计：,7、技术经济指标：,项目优劣势分析,优势（Strength）：区位地段优势：项目地块原属区委及人民广场，乃新旧城结合部，北临滨江路商业区，东临东部新城高档住
24、宅区，南临长风路，西临东门路及奎星广场商业区。建筑规划优势：将是江津最高档次，面积最大（20万），且唯一一个集购物、休闲、文化、娱乐、高档居住于一体的大型购物中心SHOPPINGMALL。商业业态构成优势：其业态涵盖主力百货、大型超市、品牌商家、珠宝服饰、流行服装、电子电器、家居家私、影院运动、娱乐美食、KTV等诸多商业集成。交通优势：规划中的轻轨5号线车站落户本项目，对本项目人流、人气具有充分的保障；劣势（Weakness）：拆迁面积大、户数多，对整个项目的进展有一定的影响；商业面积过大，对市场需求是一种考验，招商难度也同比增加；由于商业发展及市场需要，开发商商业可售面积过少，资金投入大且回笼慢；机会（Opportunity）：滨江大桥的建设、“半小时经济圈”的逐渐形成必将带动该区域的整体繁荣；江津区经济处于高速发展阶段，年GDP增长保持13%以上，消费潜力巨大；城市人口增长快；政府领导在各个领域对本项目的重视、扶持力度大，这对本项目的发展十分有利；威胁（Threat）：成熟的重百商业街版块对本项目的前期经营有一定的对抗性；该区域正处于开发的初级阶段，离形成区域性商圈的时间较久，初步预计最少需要3-5年时间；城市总体的住宅及社区商业开发量较大，对后期的销售及招商有一定的冲击力；,汇报完毕，谢谢！,
