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1、凤城三路项目前期定位报告,谨呈：新长安投资集团,本体梳理,对本项目自身的审视,项目区位,项目地处经开区凤城三路与文景路交汇，毗邻文景路，是经开区核心区域，城市认知度较高。,项目地处经开区凤城三路与文景路交汇，毗邻文景路；市政府与项目地相距仅2公里，是未来发展的核心地带；位于经开区内，居住条件成熟，周边楼盘众多，是新兴人居板块；经开区作为现阶段城市热点开发区域，认知度相对较高。,老城区,经开区,城市发展轴,城市中心7KM,本案,距曲江新区12KM,汉长安城遗址3KM,距咸阳机场20KM,北客站5KM,浐灞生态区7.5KM,本案,距高新区10KM,项目交通,项目周边交通便利，与之相邻的文景路是北城
2、南北交通干道之一，到达钟楼车行仅15分钟，距地铁图书馆站仅一条街距离。,项目相邻的文景路是北城南北主干道之一，交通流量小；向南距北二环行车仅3分钟，到全市的通达性好；与包茂高速仅5公里，向北可直达泾河工业园；向北4公里可上北三环，西可去三桥，东可去浐灞；向西走朱宏路北上可直达机场高速；项目所在地凤城二路可贯穿南北通路，出行便利。,文景路,图书馆站,北三环,凤城五路站,包茂高速,未央路,北二环,朱宏路,机场专用高速,浐灞方向,三桥方向,凤城五路,凤城三路,本案,周边配套,项目周边目前商业氛围还不浓厚，但是未来发展潜力巨大。,周边商业体量较小，文景路仅有与凤城二路上的海璟国际、星舍两个商业；周边在
3、建及已居住楼盘众多，但商业仅供自身楼盘，缺乏大型商业综合体；配套设施完善，景观资源、医疗资源、教育资源均有；周围工厂即将面临搬迁，也会组成潜在客户群。,文景观园,海璟国际,海璟时代豪佳花园 二 期,海璟新天,海璟蓝寓,文 景公 园,中登城市花园,佳馨尊邸,经发大厦,陕西交通职业技术学院,长安医院,本 案,文景路,地块属性,地块面积较少且形状较为狭长，商业空间的打造受到一定局限。,文景路,本 案,87m,339m,71m,18m,12m,6m,17m,10m,长 安 医 院,凤城医院,四方科技,佳 馨尊 邸,文 景公 园,别克4s店,周边现状：周边多为住宅、及其配套设施，有些小体量商业仅满足社区
4、需求；土地现状：地面上仅有很少的工业厂房，总建筑面积不超过800平米；周边道路：文景路为经开南北通路之一；凤城三路较为狭窄，为本案不利因素；,凤 城 三 路,土地现状,项目四至及经济指标,周边为已建成项目，项目占地小，容积高，属于高容积插件型项目,文景路,凤城三路,长安医院 以 北,凤城医院,项目四至市政建设完善，较为平坦，适合项目的建设；项目西侧文景路是经开南北主要干道之一；凤城三路位于北侧凤城医院与项目之间；南侧紧邻长安医院，与长安医院仅一条10米宽的道路；,经济指标用地面积：26900平米；建筑面积:176886平米；容积率：6.576（暂定）,项目属性界定,北城核心，小型高容积、低占地
5、，插件型项目,项目地处经开区凤城三路与文景路交汇，经开区的核心地带。,区域位置,地块属性,项目四至,具有较高的商业价值，但地块面积较少且形状较为狭长，商业空间的打造受到一定局限。,周边为已建成项目，项目占地小，容积高，属于高容积插件型项目。,交通状况,项目周边交通便利，与之相邻的文景路是北城南北交通干道之一，到达钟楼车行仅15分钟，距地铁图书馆站仅一街之隔。,配套状况,项目所在区域各项生活配套完善，但商业氛围不足。,项目本体关键词北城核心，小型高容积、低占地，插件型项目,开发背景与核心问题,对开发背景和核心问题的解读,宏观背景,当前正处政策高压期，限购成为当前市场的重要拦路虎，但目前商业写字楼
6、目前不在限购范围，存在一定的机遇。,取消个人住房营业税优惠政策，两年变五年,拿地首付不低于50%,国11条 发布，遏制房价上涨成年度基调,国四条出台,连续3次上调存款准备金率,国土部发布“国十九条”,78家央企退出地产业务,银行取消7折利率优惠,二次购买普通房屋，不再享受契税优惠政策,银行提高二套房首付比重,二套房首付提至50%,新国十条发布,暂停发放第三套及以上房贷，首套房首付比例不低于30%,公积金存贷利率上调,贷款利率上调0.25%,银行取消7折利率优惠,第二轮调控提高购房成本,第一轮调控提高开发门槛,第三轮调控限制购房,国八条出台,持续加息，贷款收紧,沪、渝开始征收房产税,全国以及西安
7、版限购令出台,西安公布房价调控目标涨幅不高于15%,西安调整住房价格控制标准 增长幅度低于收入3.5%,陕西省商品销售明码标价规定实施细则出台,个人住房公积金利率上调0.25%,央行20日起上调存款准备金率0.5个百分点,国务院：坚定不移把房地产调控政策落到实处,国务院常务会议：房价上涨过快的二三线城市也要限购,个人住房公积金利率上调0.25%,区域发展,经开被规划为西安的新中心，加之行政中心的北迁，更进一步推动了北城的中心价值。,西安市政府办公大楼,第四轮西安市总体规划在城市布局方面，采取拉大城市骨架，发展外围新区；优化布局结构，完善城市功能，确定经开为西安的新中心。市政府各部门于今年3月1
8、日正式迁入新址，对外办公，随着行政中心的顺利北迁，更进一步推动了北城中心价值。,经开区 新中心,市政府北迁,区域发展,北客站的开通，地铁的开通，都加快了经开成为城市新中心的进程。,地铁2号线,西安北客站是西安交通骨架的重要组成部分，是西安建设铁路交通枢纽取得的阶段性成果，为西安国际化大都市的建设奠定了基础。它的建成开通，将会促进西安北部地区的快速发展。西安北客站的开通运营使陕西乃至西部地区全面步入高铁时代，随着全国高速铁路网的建成，西安也将与其他城市形成“一日交通圈”，为西安打造西部交通中心奠定了基础。正式通车运营的二号线，作为城市发展助推器，必将为北城的跨越式发展带来无尽的推动力和冲击力。被
9、称为“全国之冠、亚洲之最”的西安北客站1月运行，地铁二号线9月通车运行。在“十二五”开局之年，高铁时代、地铁时代都在城市新中心的北城迈入高速发展的轨道，加快了经开成为城市新中心的进程。,区域市场,区域写字楼、公寓市场极度稀缺，促使项目未来发展充满机遇。,区域未来写字间供应大约在15.9万，公寓在24.5万，面临北城的快速发展，市场处于供不应求的状态，未来发展充满机遇。,宏观背景,经开区商业,区域商业不均衡，文景路沿线商业基本空白为项目的未来发展提供机遇,经开区按照发展的布局规划及商业发展，可以大致分为四个商业辐射圈。其中凤城二路商圈大致范围由凤城三路北口至北二环，区域是目前经开区内发展最为成熟
10、，商业最为发达的区域。生活便利度极高发展处于饱和状态，缺乏大型高端商业。凤城五路商圈主要集中张家堡南端及凤城五路，目前拥有世纪金花国际购物中心，沃尔玛，奥斯卡国际影城等大型业态，并有星巴克，哈根达斯等小型业态陆续入驻。行政中心-凤城十路商圈大型商业无，小型商业零星布局，配套稍显匮乏。北客站商业圈形容的话，四个字，惨不忍睹。但未来发展，还是四个字潜力无限，区域现状大型商业小型商业无，仅有零星的村镇级小商店。,企业背景与目标,新长安集团之前在西安虽开发过项目，但还未成为西安知名企业，如何使通过该项目使企业品牌提升，并且实现利润最大化。,核心问题的界定,面对地块素质受限的项目,如何确保能够引爆市场树
11、立项目品牌？,打造标杆产品引爆市场，树立企业品牌。,R2,R1,地块面积较少且形状较为狭长，商业空间的打造受到一定局限。,核心问题,期望结果、我们想要什么？（针对目标的规范分析）,非期望结果（不作为、自然发展的结果）,Q1：小地块项目，如何实现项目的成功塑造？-如何提高土地利用率？,Q2：在地块狭长，是否可以成功塑造商业？-如何增加商业沿街面？,机会探索,以开发核心问题切入，探索项目发展方向,公寓机会探索,公寓市场总体分布,经开区公寓主要沿文景路和未央路两条南北主干道分布,1,2,3,4,5,6,7,区域市场,未央路土地开发的饱和带来了整个区域市场重心向文景路转移，而文景路将依托文景公园打造成
12、为北城未来的生态居住板块,文景路作为经开区规划的生态居住带，未来将形成北城的生态居住板块。,目前城北中轴未央路开发饱和，整体市场重心向文景路及明光路一带转移。,文景公园板块,公寓产品状况,市场上公寓共分70/50年两种，从市场来看，投资公寓的客户对年限抗性不大，而从目前来看综合用地性质的公寓不在限购范围,公寓产品状况,产品重点追求立面效果，且以此作为卖点，新颖、独特的立面造型受到客户认可,表：西安公寓项目立面风格及用材,“现在客户对楼体形象都比较在意，我们项目采用的是现代风格立面，沉稳、大气，这也是我们项目的亮点之一。”海璟国际置业顾问,海璟国际现代风格立面,海博广场纯玻璃幕墙立面,正尚国际咖
13、色外立面,星舍铝合金时尚风格立面,公寓产品状况,因主要面向纯投资客户，梯户比高，供需均以30-50紧凑一房为主；自住需求，面积相对宽松其中35-55一房及60-75两房去化最快,表：经开区主要公寓供应面积与主力面积,限于面积因素，户型设计无突出亮点，主要突出方正实用和功能间的完备,公寓产品状况,装修标准集中在1500-2000元/，均未配置家具家电，智能化与普通住宅无异，整体档次未完全拉开，同质化竞争严重,表：经开区公寓精装标准及智能化配置,公寓销售状况,由于不在限购范围，公寓产品的去化速度较快，并且多数综合型项目均将公寓产品作为其主要构成部分。,公寓销售状况,同项目中公寓消化速度好于普通住宅
14、，市场平均去化40-50套/月，以地段和项目品质作为基础，具有产品特色或配套突出的项目表现最佳,通过分析我们发现：市场各项目平均去化约40-50套/月，整体表现尚可，但项目间市场表现差异明显。拥有一定的地段和项目品质是项目热销的基础此外，都会通过产品特色取的良好的市场表现；海璟国际在合理的价格下，以配套取的良好的销售表现同时在区域类似的情况下，产品特色、配套、物管、项目品质也是影响价格的重要因素。,从我们项目的销售情况看，公寓住宅都卖的不错，而且公寓卖得更好一些，因为总价不高，加上我们项目品质很好，对投资和自住客户都很有吸引力。海璟国际置业顾问,我们项目属于高技术派，铝合金外立面围合16000
15、多盏LED灯,太阳能光伏供电，时尚、科技让销售变的比较轻松。星舍置业顾问,公寓客户分析,小户型公寓产品较好的投资回报率和升值空间吸引了大量投资客，除本土客户外，外地客户也占有较大比例,图：主要公寓客户置业目的,图：公寓客户客户来源分析,从整个市场看，投资客户是整个市场的主要来源，而从客户来源上看，除本地客户外，外地客户也占有较大比例，这也说明西安拥有较好的辐射能力。,“公寓总价比较低，出租后租金基本就可以还月供了，因为面积小，价格涨起来了也比较容易转手”海璟国际客户 王先生,数据来源：美城市场调研,公寓客户分析,纯投资客追求物业档次，细节不过于关注；刚需自住客看重户型、装修、物管等影响居住舒适
16、度的因素,产品需求分析,购置时对产品户型大小没有明显倾向；对装修细节不过多关注，但注重产品整体装修品质、档次；对楼宇形象及公共部分装修档次有一定的要求；看重物管公司是否知名，对服务内容关注不多,一般购置一室一厅的小面积户型；楼宇形象及公共部分装修档次较为关注注重产品的硬件配置，装修品牌，需要项目或这边提供齐全的配套，以满足各类租户需求看重物管公司是否知名，对服务内容关注不多,看重整个楼宇的形象及项目的档次，公共部分要大气；需要较高的硬件配置，关注楼宇安全与私密性注重产品的装修品质、用材品牌及装修细节对高科技运用有较强兴趣注重服务的水平，希望能够提供完善的服务能够提供商务、娱乐、日常生活配套,通
17、常购置一室一厅，要求户型实用性高，尺度合理，注重楼宇外观，公共部分装修要豪华；对产品装修品牌比较敏感，对物管服务关注度较高，能够提供休闲及生活配套,公寓市场总结,从发展趋势来看，公寓市场具有较大的发展潜力，且文景路是未来的主战场，这是机遇也是挑战。,1,2,4,3,主要沿未央路和文景路分布，而从发展来看文景路是未来发展的重点；,从产品打造来看，公寓产品趋于智能化、精装方向发展；,从销售情况来看，公寓的去化速度，目前好于住宅产品；,从客户需求来看，主要以投资需求为主，注重未来的发展前景。,办公机会探索,写字楼市场,西安写字楼尚处发展期起步阶段，市场以中低端写字楼和公寓式写字楼为主，高端写字楼项目
18、稀缺,探索阶段,起步阶段,发展阶段,成熟阶段,时间节点,供应量,大幅攀升,逐渐减少,客户特征,各种类型的企业,本地及外地中小型,本地中小企业,各种类型的企业,产品特征,中低档写字楼,中低档写字楼、商住楼,各种档次写字楼、商务公寓,高档写字楼,客户关注,地段、交通,地段、交通、性价比,地段、交通、配置,地段、配置、服务,较小,有所增长,03年之前,03年-07年,07年至今,2020年,表：西安经开区部分写字楼信息,“我们公司刚起步，还是想和其他公司一起办公比较正规一些，高新区和经开区客户比较多，主要考虑这两个地方”利君V时代写字楼租赁客户,写字楼市场,经开区写字楼供应普遍不高，高档写字楼更少，
19、这也是导致经开区办公物业需求紧张的原因之一。,写字楼市场,写字楼整体形象不高，配置、物业服务欠佳；难以达到展示企业形象及提高办公效率的效果,表：西安经开区写字楼配置情况,“西安目前写字楼整体供应水平不高，很多可以说算不上真正意思上的写字楼，硬件配置很落后，而且物业也是常规服务，达不到展示企业形象、提供办公效率的目的。”赛高街区物业人员,数据来源：美城市场调研,写字楼市场,经开区重点写字楼状况,写字楼市场,经开区写字楼产品打造水平限制了区域的办公产品的发展，区域缺乏高端的甲级写字楼来引领市场。,1,2,4,3,经开区写字楼主要沿未央路布置，且主要以中低端写字楼为主；,产品表现中低档为主，高端缺乏
20、；,产品价值未得到体现，溢价能力弱，去化慢；,客群以中小企业为主，看重产业群聚效应、政策优惠和价格。,商业机会探索,凤城二路商圈范围：凤城三路至北二环之间区域区域现状：为经开区目前发展最成熟、商业及交通最发达区域商业发展：拥有大型超市及中档集中百货，缺乏大型高端商业业态分布：以餐饮休闲为主，超市、银行、医院等业态齐全，生活便利。代表楼盘：赛高国际、华东服装城、天地时代广场、雅荷花园等,文景路商圈范围：文景路凤城二路至五路之间区域区域现状：区域处于发展阶段，商业配套少，但距未央路仅2公里，发展前景看好，周边楼盘文景观园等均已交房，课带动区域发展。商业发展：商业氛围不浓厚，仅有海璟国际、人人乐两家
21、大型商业。业态分布：业态种类匮乏，凤城二路有部分底商代表楼盘：海璟国际、人人乐,凤城五路商圈范围：凤城八路至凤城四路之间区域区域现状：规划中的未来经开区商业中心，商业密集度不高，但发展迅速。商业发展：商业气氛逐渐浓厚，多个大型商业将逐渐建成。业态分布：以高端购物场所及高端娱乐场所为主，提供生活便利的配套设施相对匮乏。未来在此将会建成双威理想城、银池丽舍云端、max未来等大型商业。代表楼盘：赛高街区、雅荷春天等。,长庆商圈范围：凤城五路长青路至太华路之间区域区域现状：为长庆油田所属区域，正处发展阶段。商业发展：大部分为楼盘底商，规划有大型商业综合体。业态分布：以服务性便利店为主，未来3年将建正尚
22、国际、紫薇希望城配套等大型商业。代表楼盘：兴乐园、兴盛园、紫薇希望城,张家堡商圈范围：凤城七路至凤城九路之间区域区域现状：正开发阶段，商业配套少，但未来在此建设的集中商业多。商业发展：正处发展阶段，未来发展利好。业态分布：无大型商业发展，有部分配套性底商，未来将会引进王府井等大型商业。,凤城九路商圈范围：凤城九路至凤城十二路之间区域区域现状：商业正处发展阶段，商业配套少，但此区域有白桦林居、海珀兰轩、首创国际、汇通太古城等大盘，未来将形成区域商业中心。业态分布：业态种类丰富，酒店、shopping mall、影院、奢侈品店等丰富业态组合，社区配套也较完善。代表楼盘：海珀兰轩、白桦林居、首创国际
23、城、汇通太古城等。,经开商业概述,经开区商业发展的轨迹是由南向北，由中间向两侧发展，目前形成了9大商圈,凤城二路商圈,因区域写字间较多，区域餐饮占较大比例，餐饮由高档到中低档不等；同时配有中等规模的基础生活配套设施，如人人乐与崇尚百货。高档餐厅大多分布在未央路沿线、凤城二路以西路段，商务简餐分布在凤城一路沿线、赛高国际底层。凤城一路沿线租金平均120元/月，凤城二路沿线租金平均90元/月，未央路沿线大型商业租金平均50元/月；该商圈早期售价较低，由于早期规划体量有限，缺乏大型集中商业，且该区域租金在近两年以5%10%上涨；该板块主要以基础生活与休闲配套为主，目前商业空间趋于饱和，未央路沿线已经
24、不能满足未来区域未来需求,凤城五路商圈,该板块属于经开区二次发展带动之下的新商圈核心，以赛高国际二期为区域代表；该商圈由于拥有教育、地段与地铁等的多重优势，后期楼盘开发层级明显较高，且目前该商圈代表经开的最高层级，以世纪金花、人人乐等中高档区域级商业为引擎为引进大型商业，该商圈的售价较低，而后期借势区域价值攀升，租金明显翻倍上涨随着MAX未来、海景时代等项目的招商入驻，该商圈的核心价值已将稳固向前,现有物业分析,未来物业分析,凤城五路,赛高国际,西安环球贸易中心,Max未来,海璟时代,文景路商圈,凤城二路至五路段仅有两家大型商业，周边均为大型工厂、医院、学校等，但周边楼盘众多，文景观园已交房，
25、星舍、凤城一号、银象花园、香樟园等楼盘也于2013年左右交房，未来人口密度大，是商业发展的好地段，再加凤城二路商圈向外扩张，间接影响文景路商圈的发展。,凤城二路,凤城五路,海璟时代,人人乐,长庆商圈,依托长庆工业园发展，区域内多为长庆职工楼盘。区域现商业氛围不浓厚，未来将有正尚国际、人人乐等大型商业进驻。商业租金平均200元/月,张家堡商圈,依托长庆工业园发展，区域内多为长庆职工楼盘。区域现商业氛围不浓厚，未来将有正尚国际、人人乐等大型商业进驻。商业租金平均200元/月,凤城九路商圈,区域未来主要商业项目,经开区内未来商业项目供应主要以综合体的形式呈现，主要集中在未央路两侧和地铁2号线附近。由
26、二该片区的发展推劢力度及人口导入驱劢性较大，未来商业的发展前景巨大。大体量贩物中心癿建成将很大程度上提升经开区的消费档次，幵实现各业态人流相于支撑，迚一步提升区域商业价值。同时对二非成熟的商业区域，一定规模的商业体量供应有助于未来共同培育市场，积累人气。,区域未来主要商业项目概况,商业市场总结,区域商业以未央路为主发展形势还未改变，并且呈现集中商业泛滥趋势，竞争较为激烈，本项目如何突破地域的限制，成功塑造商业是值得思考的。,1,2,4,3,在建项目大部分集中在未央路两侧及地铁沿线，占到了整个城北区域综合体项目的70%以上；其他主干道供应量较小；,各项目规划中，购物中心均为商业部分的重点，虽然地
27、理条件不尽相同，但宣传定位基本一致，均为大型中高端，发展方向也基本一致，今后竞争将十分激烈；,项目所在的文景路商圈，人流量较少，目前商业氛围不浓，商圈的成熟尚需时日。,市场上综合体项目的集中商业部分大多为自持或统一招商，这样可以维护既定的市场定位，充分实现资产的保值增值，不过这对开发商的资金要求也比较高；,公寓机会,办公机会,商业机会,从发展趋势来看，公寓市场具有较大的发展潜力，且文景路是未来的主战场，这对于项目是机遇也是挑战。,经开区写字楼产品打造水平限制了区域的办公产品的发展，区域缺乏高端的甲级写字楼来引领市场。,区域商业以未央路为主发展形势还未改变，并且呈现集中商业泛滥趋势，竞争较为激烈
28、，本项目如何突破地域的限制，成功塑造商业是值得思考的。,市场机会研判,区域商业以未央路为主发展形势还未改变，并且呈现集中商业泛滥趋势，竞争较为激烈，本项目如何突破地域的限制，成功塑造商业是值得思考的。,差异竞争,适度超越,差异竞争,核心策略,解决项目的开发策略,小地块项目，如何实现项目的成功塑造？如何实现办公物业的适度超越？,地块的占地面积较小，若要实现项目形象的成功塑造，则需要打造超标准的办公类物业，目前在经开区，已经有开始出现了超高层甲级写字楼项目，但这些项目还都在规划阶段。超高层甲级写字楼的塑造对于项目的形象塑造具有较大的意义，那么超高层甲级写字楼到底是不适合当前市场，需要我们进行市场的
29、验证。,在国外，超高层住宅与别墅一样成为财富人群权利和身份的象征；在香港，寸土寸金导致的超高层常态逐渐“传染”给内地；在上海、深圳、广州等一线城市，超高层住宅从起初出现时客户的抗拒，发展到现在的逐渐接受；2008 年类似成都等二三线城市超高层住宅开始出现了“井喷”。随着城市的迅猛发展和人口的集中，住宅的需求量扩大，城市中心地段的土地越来越稀缺。超高层住宅建筑通过“竖向型”增长，对有限土地高效集约的利用，提高了规模效益，为城市发展创造了新的空间。因此，对超高层住宅市场的探讨和研究具有十分重要的意义。而超高层的界定在不同国家也有所不同。,日本建筑大辞典将 15层以上定为超高层建筑。,the Uni
30、e Nation,Japan,china,联合国1972 年国际高层建筑会议上将 40 层以上即定超高层建筑,在中国，建筑规范规定 100米以上高度,属于超高层建筑。,超高层住宅概念,发展历程：从2000年开始，西安开始出现超高层，且均为写字楼,从2011年开始，西安市场上的超高层甲级写字楼开始呈现快速发展,发展历程,2011年,2011年,2011年,2011年,锦业时代 168米,西安环球贸易中心 268米,财富中心三期 150米,绿地中央广场 260米,西安环球贸易中心建筑高度：268M层数：56F用途：酒店及办公,正尚国际金融中心建筑高度：127M层数：33F用途：办公,在经开区，从2
31、011年开始，经开区已开始出现超高层办公物业,产品打造,已投入使用的超高层写字楼是区域的地标，而且产品打造方面已经成为了区域写字楼项目的标杆,已投入使用项目,市场上已建成超高层项目，除少数企业自用以外，其余项目均为高档写字楼，其内部的机电设备配置、装修情况以及物业服务几乎已经达到了5A写字楼的级别。如高新国际、西港大厦，不但是高新区的地标建筑，而且是区域中写字楼的标杆。,产品打造,规划中的项目已经呈现全市化发展，并且在产品打造上实现了对当前市场的超越,规划中项目,规划中的超高层项目，在项目体量和建筑层数上已经超越了目前市场上的超高层，并且呈现多元化的物业发展。,从西安市2011年写字楼物业成交
32、价以及个别超高层写字楼的成交价来看，超高层写字楼的价格要比同期高层写字楼的价格超出2000-6000元不等，同时可以看出，西港国际大厦去化周期达到了4年之久，按照平均去化速度来看月平均去化速度今晚1458/月。,销售价格,在高产品力的打造下超高层办公物业的销售价格与同期市场上的办公类物业均价相比，实现了较高的溢价，但是销售速度较慢，周期较长,出租价格,在高产品力的打造下超高层办公物业的租金大多实现在120元/平米/月高出了普通写字楼出租价格近一倍,根据调研，西安市写字楼的租金水平在68平米/月,从西安市超高层的客户情况来看，客户对高层与超高层的感知没有明显区别，价格的变化是影响客户购买与否的关
33、键因素；从入住的企业来看，以大中型国有控股公司，民营公司以及品牌房产商为主。,入驻企业,从入驻企业情况来看，超高层写字楼项目的入驻企业多为知名企业、上市企业等，他们较为注重公司的办公环境和企业形象,产品打造,销售价格,出租价格,入驻企业,销售速度,目前超高层写字楼是区域的地标，而且产品打造方面已经成为了区域写字楼项目的标杆，并且呈现不断升级的态势。,超高层办公物业的销售价格与同期市场上的普通办公类物业均价相比，实现了较高的溢价,价格是超高层办公物业销售的主要抗性，因价格较高，市场上的超高层办公物业销售速度普遍较慢。,在高产品力的打造下超高层办公物业的租金大多实现在120元/平米/月高出了普通写
34、字楼出租价格近一倍,从入驻企业情况来看，超高层写字楼项目的入驻企业多为知名企业、上市企业等，他们较为注重公司的办公环境和企业形象,市场总结,超高层作为西安市场的办公楼物业的顶级产品，其产品打造经历了市场的检验，但较高的价格是阻碍其发展的重要因素,那么，我们的项目是否可以建造超高层呢？,超高层研判,从销售价格来看，西安市场甲级写字楼目前售价在9000元左右，预计两年之后甲级写字楼的平均售价将达到近12000元。,2011年初甲级写字楼售价上涨幅度较大，主要是由二目前市场上写字楼主要以销售为主租赁为辅，且销售需求较大，而2011年推出的可售办公面积有限。另受限购令等政策影响，更多投资流向商业地产，
35、增长的需求增多和不足的供应使得近期写字楼销售市场活跃。,超高层研判,从建筑成本来看，参考全国超高层建筑的建设投资参考，超高层建筑单方的投资成本平均值在9800元/左右，若考虑通胀因素单方成本应在万元之上。,从建筑成本来看，打造高标准超高层写字楼需要10000元/从目前5A级写字楼的平均售价来看，在9000元/，预测未来两年将达到12000元/,如果要达到理想的利润率，则项目的平均售价则至少需达到12000元/。但这样的售价将会导致去化速度降低，对企业的现金流要求较高。,综上所述，若要建超高层写字楼，则对企业的现金流要求较高，从稳健角度来看，建议不建超高层写字楼，而建普通5A级写字楼,小地块项目
36、，如何实现项目的成功塑造？如何实现项目的差异竞争？,借鉴原则,城市新兴热点区域，小体量、高容积项目实现项目的高形象,研究案例：,案例选取标准：,如何利用有限空间塑造高形象的产品？,案例借鉴点：,西安 MAX未来,西安 莱安逸境,城市新兴热点区域小体量、高容积实现项目高形象实现成功销售,MAX未来,区域：Max未来位于常青二路与未央路交汇处东南角，基本脱离现阶段经开区商业中心辐射，属于商业新区,项目脱离现阶段经开区商业中心辐射,经开区现阶段商业中心位于凤城二路与未央路十字，由于业态构成及消费人群支撑等原因，呈小幅中心辐射状；本项目位于常青二路与未央路交汇处东南角，临近商业中心赛高国际街区，周边拥
37、有较多底商，但均处于未发售或者发售但尚未开业的阶段，商业发展处于初期，已经脱离现阶段凤城二路商业中心的辐射范围。,MAX未来,规划特色：项目为典型小体量、高密度项目，但在规划上通过变化的“L”型空间布置，使公寓、写字楼、商业三者有效结合一起。,项目整体建面为5.2万（不计地下），住宅户数441户，属于小体量，高密项目,集中商业,商业内街,写字间,公寓,项目在规划上采用了“L”型的空间排布，将公寓与写字间实现了最大面积；底层的商业，采用了集中商业与街区商业相结合的方式，有效的增加了沿街面，且对集中商业不造成影响；,内街入口,MAX未来,商业空间：项目沿主干道未央路展示面严重不足，但是通过商业内街
38、的形式将人流引导只内部，使独立商铺和集中商业能充分发挥效力,未央路主干道可展示面不足30米,常青二路：支路展示面70-80米,商业内街,商业销售情况仅剩二层商业未售，其余商业已售罄。商业一层价格：57万/；二层-三层2.2万/；4、5层开发商自行招商。,复式公寓商务区的小复式，与城市融为一体；赠送四大落地窗，更好观赏美景；动静分区，休闲娱乐两不误；布局紧密，充分利用每一方地。,复式公寓复式结构，增强空间利用；半赠送景观阳台与厨房，掏一分钱享两份福；全赠送落地飘窗，欣赏城市美景；动静分区，休闲娱乐两不误；,半赠送,全赠送,落地窗,圆角客厅,落地窗,写字间点式结构，可任意分割；落地窗，闲暇之余欣赏
39、窗外美景；户型方正，充分利用每一份空间。,MAX未来,产品打造：项目公寓产品面积控制紧凑，且加入了赠送面积，性价比较高，办公产品可自由分割，灵活度较大。,户型设计灵活多变，有赠送亮点，性价比高,办公产品可自由分割，灵活度大,MAX未来,标签营造：时尚现代外立面，智能建筑、光合建筑等高科技引入。,现代感极强的外立面设计,智能建筑引入：环境方面：1 舒适性；2 高效性；3适应性；4 安全性；5 方便性；6 可靠性功能方面：智能建筑八大系统 1综合布线；2楼宇自控；3智能家居；4照明系统；5门禁系统；6楼宇对讲；7监控系统；8防盗报警。,“光合建筑”技术引入“房子像植物一样发生光合作用。”即充分利用
40、阳光、空气和水三大生命要素，满足健康、舒适、节能环保的绿色人居需求。,“L”型布置利用有限土地，出更多面积,集中+街区内街型商业的特色与自我价值实现,高性价比产品带赠送的公寓，可自由分割的写字间,标签,现代感高科技时尚现代外立面，智能建筑、光合建筑等高科技引入,MAX未来,MAX未来形成热销的四大关键,高新核心区域，地块受限，高容积项目，如何实现价值标杆？,紧抓主流消费群的精神标签,莱安逸境以15万平米的中等规模和超过4的高容积率，却能超过融侨城，成为高新区域的绝对领袖项目，其原因在于无与伦比的设计感，为高新大量的年轻群体提供了名副其实的、情境感十足的“锋线生活”。,客群分析：客户来源：高新、
41、城西、及部分外地客群；客户构成：高新。城西的青年置业者；部分投资客客户年龄：26-50岁购买因素：产品、规划、地段、配套 莱安逸境置业顾问,莱安逸境,建筑设计扭转体形，琴体立面，打造城市新地标,琴体立面立面之于建筑，折射身份，催生荣耀。莱安逸境以琴体造型面对波澜壮阔的城市繁华，在繁华的城市环境中弹奏优雅动人的建筑乐章，灵动气韵，扑面而来。,材质&美学以沉稳细腻的建筑材质雕刻尊雅生活蓝本，立面镀膜双层中空LOW-E玻璃、楼面造型穿孔板、亚光陶瓷面砖将材质与美学融合，在琴体造型与赭石色泽的灵感呼应中使建筑美感达到灿烂顶峰。,扭转体型设计师充分考虑每户业主的景观朝向，以住区内部景观与城市公园景观为建
42、筑设计目及点，将建筑体形做扭转变化，自然环绕，美不胜收。,莱安逸境,规划与景观立体台地景观&亨利摩尔风格雕塑，脱颖而出,5M层高&架空层泛会所架空层泛会所5M层高，创造了舒适的空间体验高度，并完成有绿植铺进的架空层景观铺垫，与立体台地景观自然融合，浑然一体。,亨利摩尔风格&雕塑亨利摩尔风格主义现代雕塑错落有致地分布余社区，生活交融于艺术，自然流露出非凡的艺术鉴赏力与对生活的强列感知力，创造出生活的华丽升级。,运动休闲&景观互动景观设计兼具观赏性与参与性，设计师在景观布置、空间区分等各个方面匠心独运，道路伸展自如，宽窄有变，自势造形，因形成景，或自然悠闲晨练慢跑、夕阳漫步、嬉戏玩耍，或在篮球、羽
43、毛球等运动场地尽情挥洒激情的汗水。,莱安逸境,以线性商业街和集中主力店相结合，主力打造区域级配套让建筑最终成为城市地标,天幕艺术会所,恒温有氧泳池,下沉式情景广场,国际健身会所,500M线性商业街,架空层泛会所,莱安逸境,深圳财富广场,深圳财富广场未来形成热销的四大关键,建筑设计扭转体形，琴体立面,规划与景观立体台地景观&亨利摩尔风格雕塑,复合商业以线性商业街和集中主力店相结合，主力打造区域级配套让建筑最终成为城市地标,产品打造,精装超值单价，附带装修，户设置独立中央空调，节省物业费,案例对本项目的启示,业态布置：以街区服务型商业代替大型集中商业，对区域商业进行补足；,规划布置：有效的利用空间
44、，通过多样化的街区设置来改变沿街面的不足,商业空间：引入内街或线性商业，克服主干道沿街面的不足；,标签营造：标签化的建筑外立面设计和高科技住宅的引入,软性的物业服务；,项目整体定位思路,Q1：小地块项目，如何实现项目的成功塑造？-如何提高土地利用率？,Q2：在地块狭长，是否可以成功塑造商业？-如何增加商业沿街面？,项目整体诉求,项目初步设想,打造超高层写字楼,打造主题型box商业,超高层不可行，建议普通5A,可行,打造主题型box商业+普通5A写字楼,从西安经开区现有觃划以及未来几年区域市场发展趋势来看，建议以下业态：,项目周边为大片高档住宅，为项目商业提供强大人口支撑，潜在消费需求旺盛。经开
45、区整体未来商业供应巨大，且多为持有性质的大型购物中心。本项目可仍商业形态上迚行区隔。,酒店、办公公寓、soho商业,各个功能业态属性,项目整体定位思路,酒店部分起到提升项目整体形象，分担单一功能业态开发的市场风险，创造物业未来转售资产增值空间，同时多样化综合体项目的业态种类，为其他业态创造溢价，树立项目标杆性意义 集中打造高端甲级写字楼产品，有助于适合区域商务CBD发展规划方向,销售型产品可快速回笼资金,基于成功案例的借鉴，本项目价值打造标准,有效利用地块优势，将项目分为：形象核、现金核和驱动核三大组成部分。,规划布局,商业空间,产品打造,标签营造,将商业分为集中商业和街区商业两大部分，不同空
46、间承载不同价值,办公、公寓、soho、酒店、四大物业形态社区,通过标签建筑形态、标签服务、标签科技三大方面营造项目的标签感,项目核心KPI 体系,物业建议,以开发策略来制定项目发展方向,项目整体定位：,经开双核驱动首席智尚综合体,双核驱动：都市新核，公园新核,智商综合体：智能建筑多种建筑形态的城市综合体,基于核心价值之下，针对几大类客群的需求，项目的物业形态选择及其所承担的价值,项目规划的出发点,整体规划思路,凤城三路,文景路,项目东西深长，南北短，导致了沿文景路主干道街面有限，可能会影响商业的价值；那么如何将临街面的价值导入到社区内部？项目西侧文景路未来将是经开区主要景观道路，如何规划才能最
47、大化的体现出项目的形象价值？,地块现状东西长，南北短,放弃集中商业以BOX随意堆放的独立商铺为主的商业体,规划理念一,酒店,办公,精装公寓,SOHO,SOHO,SOHO,SOHO,城市广场,创业广场,凤城三路,文景路,企业总部区形象与驱动核,创业区现金核,矩阵式的建筑规划排布，满足了建筑的独立性与景观的通透性,“L”型的公寓的最大化的利用土地。,Soho底层的架空连廊设置将商业有效的结合一起,矩阵式的BOX独栋商业体，具有极强的昭示性,经开辐射圈,未央辐射圈,西安市核心辐射圈,本项目临近经开区的核心区域，经开区居住和工作的人群均在本项目的辐射范围内,经开区处于未央区的核心区域，但未央区较大，因
48、此项目对未央区的辐射有限,经开未来将成为城市的新核心，因此对全市部分人群具有一定的辐射,商业体量测算标准,【本项目未来辐射人口】82万人*【西安人均商业面积】1平米/人=【本项目所在匙域所需商业体量】82万平米【本项目所在区域所需商业体量】82平米-【经开匙现有及未来商业体量】76万平斱米=【本项目所需开发商业体量】6万平米,项目商业体量最大不能超过6万平米,项目未来辐射人口,西安市人均商业面积1/人,项目所在区域所需商业体量,项目未来辐射人口,经开区现有及未来商业体量,项目需开发的最大商业体量,商业空间,商业广场项目的形象，具有极大的昭示性,商业广场,1、商业广场具有极强的昭示性，可以将更多
49、的人流导入内街；2、商业广场可以为各商家提供一个举办各类活动的场地，具有极大的实用性；,商业BOX商业，以随意堆放的方式，即时尚又满足通透性,商业空间,BOX商业,STREET MALL（景观型购物中心）,成功案例借鉴上海海上海,1、按不同的建筑材质分为混凝土、金属、玻璃、红砖、木质5个不同的区域；营造5种不同的生活场景；2、不同的区域进驻不同的商业业态（休闲/原创/体验）3、独栋商业共分四组，单层面积150-380不等。,“Street Mall”设计理念,与传统的Shopping Mall不同，并非由大型的百货主导，而是由一系列解构的盒子组成，形成商业街的形式。划整铺为街铺，空间丰富多变，
50、使用灵活，营造富有特色极具吸引力的商业空间。并在人流导入口设置小型广场，以聚集人气。,“3+2”组合：底部三层布局，廊桥空间两层。,小资生活-以星巴克，休闲西餐为主餐饮彰显小资阶层的品位生活,品牌旗舰店-施华洛世奇、香奈儿、阿迪达斯的旗舰店富有高端感和昭示性,施华洛世奇旗舰店,阿迪达斯旗舰店,香奈儿旗舰店,时尚餐饮店-以必胜客、和风创作料理店为主的时尚餐饮,数字生活店-以苹果、索尼、佳能的数码体验中心为主,保留集中商业，在创业广场处设置少量box商业,规划理念二,酒店,集中商业,精装公寓,SOHO,SOHO,城市广场,创业广场,凤城三路,文景路,企业总部区形象与驱动核,创业区现金核,矩阵式的B
