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1、,商场开业前物业筹备工作指引,2,1.0 商管物业部与商场物业部职责对照,3,1.0 商管物业部与商场物业部职责对照,4,2.0 物业管理成本预算,注：每年商管物业部编制“预算指引”发给各项目，作为编制预算的参考，详见附件02,能 源 电费 水费 燃气/燃料费,维护保养 保洁费用 保安费用 中央空调费用 电力系统费用 消防系统费用 电梯/扶梯费用 排污系统费用 建筑物维护费用,垃圾清运费用 四害消杀费用 绿化维护费用 停车场费用 保险费用 其它费用 资本性费用,5,3.0 物管人员招聘与入职,人员招聘 物业经理在开业前六个月到位；工程师在开业前4至5个月到位（根据现场情况确定）；编制物业部人员
2、入职计划。注：“入职计划”详见附件06,6,4.0 物业后勤用房,后勤用房名称外包保安办公室外包保安更衣室/休息室外包保洁办公室外包保洁更衣室/休息室保洁普通仓库保洁药剂仓库,工程加工间工程仓库工程油漆仓库市场部仓库员工用餐区收银员更衣室,后勤用房位置确定要求不得占用租赁面积尽量在地下室或屋面,工程危废仓库清洁危废仓库,注：后勤用房标准参照物业后勤用房标准执行，详见附件13。,7,5.0 物业前期介入（设施设备调查与熟悉）,调查、熟悉商场物业最新的施工图商场机电设备的技术参数业态分布图纸租户区域、公共区域交楼标准工程缺陷及需改进工程建议工程缺陷需改进工程建议,注：交楼标准，详见附件14。,8,
3、6.0 机电设施设备交接计划,交楼计划（详见PCG报告机电系统交接计划）机电系统交接计划（共分为8大类）楼层区域交接计划（按项目楼层分类）图纸资料交接与培训计划（共分为8大类）租户铺位交接（交楼标准由总部提供）,注：机电设施设备交接计划，详见附件08。,9,7.0 商场物业和相关资料的移交与接管流程,总包,商场团队,开始,主要资料：1、行政管理文件2、工程文件 1)项目基本资料 2)设计基础材料 3)工程管理文件 4)施工文件 5)竣工验收文件 6)工程合同及三算表,依据交接书接收资料,项目部,图纸/资料交接流程,主要资料：1、行政管理文件2、工程文件 1)项目基本资料 2)设计基础材料 3)
4、工程管理文件 4)施工文件 5)竣工验收文件 6)工程合同及三算表,注：交接书，详见附件15。,10,7.0 商场物业和相关资料的移交与接管流程,工程/机电系统交接流程,No,Yes,协调和组织验收检查的执行,工程承包单位,商场团队,项目部,开始,维保期结束前组织再次联合验收,更新最终缺陷单传递项目部,缺陷单传递项目部,缺陷单传递承包单位,承包单位缺陷整改,跟踪承包单位缺陷整改,缺陷整改验收,接管,11,8.0 法律法规和内部规章制度,收集与商场营运相关的法律法规（含国家和地方）物业管理条例、收费管理办法用电、用水、用气相关法规环保类相关法规等（参照ISO14001标准执行）建立物业部的档案系
5、统参照ISO9001标准建立档案系统建立健全内部标准操作手册（参照总部模版编制）租户手册 租户装修手册详见附件04和05建立健全物管营运表格（参照总部模版编制）参照ISO9001标准编制,12,9.0 物业收费标准,收集当地物业管理收费政策与标准当地城市其它同类商场的收费情况当地物业管理收费标准（政府标准）当地相关政府职能部分的收费标准（水电气费用等）当地的装修管理收费标准（装修押金、工本费等）编制、报批、执行物业服务收费标准物业管理收费一览表（详见附件03）物业收费标准应获得公司管理层和投资部审批,13,10.0 外包服务/工程/物资和采购的管理,项目采购园林绿化垃圾（生活、装修）清运中央空
6、调水处理锅炉系统维保化粪池、隔油池清理消防系统维保发电机维保机电工具（电气、空调等）工程改造（机电和土建）虫害控制等,集团/区域大宗采购外包清洁服务（含外墙清洗、开荒）外包保安服务对讲机清洁设备中央空调维保服务电梯维保服务商场保险（财产一切险、第三者责任险和营业中断险）,注：外包服务合同已确定统一截止日期，详见附件16。,14,11.0 租户区域的移交和二次装修的管理,租户商铺交接铺位交接（详见附件交接单）商铺移交情况汇总商铺缺陷汇总租户区域的开荒（如玻璃幕墙）,商铺区域的二次装修管理装修设计介绍会（TDC负责）缴纳装修相关费用装修图纸审核（设计和工程图纸）装修现场管理二次装修的竣工验收（设计
7、验收、工程验收，详见附件）退还装修押金,注：移交和二次装修流程，详见附件17。,15,13.0 租户铺位消防的二次报批,注：1、租户铺位法定资质文件和消防报批文件资料等，详见附件18。2、租户其它法定资质文件，详见附件19。,商铺消防报批流程 特殊情况的处理,1、正常的情况下，租户是按照本程序自行 向当地的消防局报批；2、实际情况，商场的整体消防验收会在商 场开业前1个月内才进行，为不影响小租 户和商场主力租户同时开业，需商场管理中 心和项目部与当地消防主管部门协调。3、管理中心将商场租户消防报批工作统一由分 包给有资质的供应商协助租户办理消防报批 手续。,16,14.0 确定商场的交通组织方
8、案并报当地交警审批,前期准备了解周边的交通状况并进行分析（市政进出项目出入口分布）了解和熟悉停车场的结构布局车流量估算（区分平时和节假日）编制交通组织方案编制车辆交通组织平面图（含私家车、的士车、货车、巴士、非机动车等），标明车辆行驶、停放和出入口方向车辆管制办法应急事件的处理（丢车、破坏、车卡丢失等）车场保安、保洁岗位安排需与主力租户协调事宜免费购物巴士停放区域开业当天VIP车辆停放区域交通组织方案向当地交警报批或备案,注：车场管理SOP和交通组织图，详见附件20。,17,15.0 开业/大型活动安全管理,各类大型活动应事先进行安全管理评估 制定详细的现场安全工作应急预案，预案应包括：活动的
9、时间、地点、内容及组织方式；安全工作人员的数量、任务分配和识别标志；活动场所消防安全措施；活动场所可容纳的人员数量以及活动预计参加人数；治安缓冲区域的设定及其标识；入场人员的票证查验和安全检查措施；车辆停放、疏导措施；现场秩序维护、人员疏导措施；应急救援预案。,承办者必须制定安全工作方案，在活动举办日的前20日向当地公安机关提出安全许可申请，取得安全许可后方可实施，具体详见大型群众性活动安全管理条例 详见附件21。,18,16.0 开业前的培训与应急预案演习,内部培训管理中心人员培训（主要是商场总经理和物业部同事）外包保安进场、服务标准外包保洁进场、服务标准与开荒计划 注：开业前5天，项目进入
10、保洁状态，需临时聘请适量的保洁员协助公共区域和租户区域保洁开荒火灾预案培训及演练（含其他应急预案及培训，参照ISO9001标准执行）开业现场管理方案培训与演练（保安岗位安排详见附件22）租户培训应急预案的培训服务规范培训（参见租户手册）消防演习与当地消防局共同进行消防演习与主力租户和其他租户进行消防演习,19,17.0 开业的准备,开业当天岗位安排管理中心人员外包保安外包保洁总包施工单位人员当地政府部门配合（派出所、交警、城管等）物资工具对讲机礼宾栏铁马锥形筒备品备件警戒带流水牌,开业仪式（配合推广部确保安全）铁马的布置方案（详见附件23）电梯、坡梯停运的紧急处理预案开业通知函件分发给各租户开业当天车场管理方案（机动车和非机动车）开业当天人流管理紧急处理预案,注：开业工作清单，详见附件24。,END,
