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1、2012年2月,杭州写字楼市场,写字楼需求演变过程：,企业发展初期，需要的仅仅是一个办公场地产品表现为小面积类住宅化,企业发展壮大，需要树立企业品牌和形象对地段，产品品质等展现企业形象办公需求,产品需求,企业发展,企业发展成熟、实力雄厚，需求开始多元化去中心化，多元化，个性需求,影响办公发展的因素分析杭州办公分布及其规律典型办公物业运营分析杭州办公市场供求分析杭州办公市场总结及趋势分析,报 告 目 录,1.影响办公发展的因素分析,通过大量案例总结，城市办公市场的发展一般经历四个阶段：,城市经济发展的初期，第三产业不发达，以垄断企业自建写字楼为主,市场化启动期：标准化写字楼开始建造，办公多以类住
2、宅（宜居宜办公）产品为主,市场化发展期：产品多元化，板块逐渐形成，客户开始细分，领先开发商和市场标杆项目出现,市场化成熟期：办公地段主导性弱化，分布分散化；客户充分细分，产品需求元化、个性化,影响城市写字楼市场发展的主要因素：,城市能级,按照城市的影响范围，城市可以分为全球性城市、地区型城市、区域型城市和本地型城市。城市等级越高，其写字楼市场的规模越大，本地型城市对高端写字楼的需求不高。,商务环境包括政策的透明度、政府的服务意识和服务效率。良好的商务环境将能够吸引企业进入，从而带动写字楼市场的发展。,现代服务业，尤其是金融业、专业服务业、房地产业、企业总部机构，是写字楼市场的主要需求来源，一个
3、城市现代服务业的发达程度直接影响了对写字楼的需求。,产业结构,基础设施,人才基础,商务环境,包括对外交通设施条件、城市交通设施、电力、电信基础设施等。完善的基础设施是城市写字楼市场发展的基础。,高素质人才是写字楼的主要就业人口，也是吸引金融业、企业总部、专业服务业的重要条件。城市的高素质人口规模及对高素质人才的吸引力是影响写字楼市场的重要因素。,根据城市现有经济发展水平和主要地产领域的活动水平作综合考量，就中国主要二三线城市进行发展级别界定。将全国主要二三线城市分为三个发展级别：增长阶段、起步阶段和萌芽阶段。从城市发展的角度，杭州目前处于增长阶段城市，杭州目前房地产指数落及经济指标均处于二线城
4、市中领先地位。,中国主要典型城市能级划分,城市写字楼发展水平评估模型,评估模型：第三产业总量反应了城市写字楼整体容量水平，经验值R可反映写字楼市场相对于整体房地产市场的发展水平,杭州：R=1.2,杭州：2893亿元,第三产业GDP,R,以第三产业总量及经验值分析，纵观全国典型城市办公发展模型，杭州同一线城市存在一定差距，目前尚处于中等发展水平，产品力为市场主导，标杆项目涌现,发展阶段预判,数据来源：2011年杭州统计年鉴,第三产业是影响办公发展的最重要推动因素之一；三产占比不高，及以小微企业为主体的的民营经济构成，直接影响杭州办公市场发展提升，办公市场尚处于处于发展期,相对于北京上海等一线城市
5、，杭州第三产业发展水平偏低；金融、房地产、教育等行业是办公物业需求的主力；由于邻近上海，杭州对众多国际一线企业的吸引力相对不高，也从侧面制约了杭州办公市场的发展。70%以上的生产总值、60%以上的税收、76%的外贸出口、90%以上的新增就业岗位由民营经济贡献,产业发展,数据来源：2011年上海统计公报,市场各行业写字楼置业需求模型,杭州第三产业发展中，对写字楼形象依赖度及承租能力强的金融、保险、法律等行业发展较为突出，高端办公市场的需求较大,市场机制,通过对大量案例研究总结，杭州办公发展主要受五大因素影响：,日益拥堵的旧有核心商务区仍然为主导，城市向外扩张伴随着产业转移，新的CBD中心及产业新
6、城，在政府的主力引导下，逐具雏形，未来随着市场的进一步成熟，将形成多元化多核心的市场格局,城市规划,传统区域：早期自发形成，发展成熟，配套完善，市场价值高钱江新城：城市新CBD，政府规划主导，发展前景好，市场价值高滨江/下沙/临平：城市外扩，产业转移，逐步发展成型，市场价值相对一般,完善的商业配套及便捷的交通条件对办公物业开发具有重要作用,商务配套及交通,城市传统区域虽然交通拥挤，但凭借其多年的商务氛围，及积聚的大量高档办公楼，综合租金较高，经营状况良好；而城市新区，因整体市场容量有限，且商务配套欠缺，开发多年，但办公物业入驻率仍低于传统城区；未来随着新区的逐渐成熟，商业配套的逐步完善，企业会
7、逐步向新区分流。,黄龙商圈,钱江新城,2.杭州办公布局及其规律,时间与空间进程,黄龙商务区是目前杭州高档写字楼最多的区域，品质相对较高，商务氛围浓郁，知名企业最为集中；该区域发展主要依靠浙大的高校资源以及西湖区政府的政策引导；庆春板块是杭州金融、保险和证券企业汇集的区域，国内外金融机构在该区域比例最高，庆春路也有“杭州华尔街”之称；文教板块是随着杭州加快高新技术产业发展相关优惠政策而快速发展的，该区域孵化了一大批知名的IT企业，近年来随着一些写字楼的相继落成，区域IT商务氛围越发浓厚；城北板块以北部软件园为核心，逐步形成一定的办公氛围，以企业总部形式为主；钱江新城是规划打造的CBD区域，发展前
8、景良好，市场表现优异，未来将是杭州重要的商务集聚区；滨江是杭州城市扩张中逐步形成的新兴商务区，未来发展需要依靠产业的发展带动，需要较长的时间；下沙办公主要以第二产业服务性行业为主，发展较为分散和缓慢。,杭州逐步形成以黄龙为代表的传统核心商务区、以钱江新城为代表的新兴商务区和以滨江为代表的伴随产业转移发展兴起的外围商务区共同发展的格局；依然处于单核式发展阶段,杭州办公布局,临平,顶级配置，设备多采用知名品牌原装进口；多有大堂和室外广场；注重科技和生态办公；入住企业行业影响力大，实力雄厚,平均租金区间(元/天/m2）,目前售价区间(元/m2）,物业档次,设备多采用知名品牌国内组装；大堂昭示性一般，
9、无室外广场落成较早，规划功能落后；入住企业规模较小,受区域价值局限，客户认知度较低，以本区域内小型企业为主,0.8-2.8,20,000-35,000,18,000-25,000,3.5-8,2.5-4.5,10,000-20,000,发展特征,黄龙和钱江新城是目前杭州写字楼租金水平最高的两个区域，武林和庆春等传统板块次之，整体租金水平分布呈现金字塔形状,3.典型办公物业运营分析,黄龙商务区/区域简介,黄龙商务区作为杭州传统顶级高档的商务圈，主要依托人文环境和政府配套形成的，代表杭州写字楼最高水平,区域范围：曙光路、杭大路、天目山路、玉古路围合的范围及周边辐射地带区域概况：上世纪九十年代末世贸
10、中心一期的交付标志着黄龙商务圈的开始，经过十多年运营，黄龙商务区汇集了10多幢风格鲜明的高品质写字楼区域特点：毗邻西湖风景区，自然环境优越；交通可达性高，商务氛围浓厚；写字楼品质较高租金水平高于其他商务区，高品质写字楼入住率高高端客户集中，国内外知名企业入驻比例高,西湖,黄龙商务区,黄龙商务区/运营现状,租金：3-7元/m2/天，多集中于4-4.5元/m2/天；,租金水平,经营现状,大部分物业以租赁为主；高品质的物业招租良好，出租率在90以上；区域汇集众多跨国公司和机构、国内精英企业分公司、办事处，甚至总部；政府部门集中，众多有国资背景的企业入住区域及周边写字楼汇集大量的餐饮、星级饭店，形成娱
11、乐中心投资客较活跃，以机构投资者居多；,核心驱动力,行政导向，商业、交通配套成熟教育、文化氛围聚集高素质人才省、市级的公建配套,目前本区域作为成熟办公的典范区域，产品及租金售价为杭州的最高水平，整体空置率最低,市场现状,区域内汇集了众多高品质的写字楼，但未来供应较少,黄龙商务区/楼盘扫描,黄龙商务区/入驻企业分析,黄龙商务圈作为传统的商务区，汇集了一大批高品质顶级写字楼；入驻企业普遍集中于高增长值和高附加值行业，如投资咨询、信息通讯、房地产、保险、文化传播等。,行业：多集中于高增长性和高附加值行业如投资咨询、信息通讯、房地产、保险、文化传播等；客户：国际国内知名企业驻杭机构、浙江省及杭州市著名
12、企业；以行业内的大中企业为主选择本板块办公的原因主要是为显示企业形象；注重办公品质及配套、交通的成熟度：,客户特征,黄龙商务区/典型个案（EAC欧美中心）,项目特色,A座,B座,C座,时尚的建筑外形：办公楼由W形（A座）和T形（B座）两幢建筑组成，同时C座为点式星级酒店式公寓；顶级的设计团队：产品所有设计及管理均由世界外顶级的团队完成超豪华的产品打造：绝大部分指标超过国际甲级写字楼设计水平，同事聘请国际知名物业。高品质的配套招商：除入驻企业外，商业配套均入驻国内外知名商家。国际顶级的入驻企业：奥克伍德、雷格斯等国际顶级企业的入驻为项目国际化的招商增色添码,EAC欧美中心作为黄龙区域高品质写字楼
13、的典范，强调豪华的阵容；通过高品质的产品打造，及重点的招商运营，使项目获得市场高度认可，吸引了大批国内外知名企业入驻并取得良好收益,钱江新城商务区/区域简介,钱江新城板块：新规划的行政中心板块，以超甲级写字楼为主，为近年政府主力打造的金融商务中心,区域范围：钱江新城东靠钱塘江、南至清江路(钱江三桥)、西临秋涛路，北至庆春东路，总占地面积约4.02平方公里。区域概况：核心区是新城内最早开始建设的政府投资项目，计划是作为行政办公、商业、旅游观光、市民休闲的场所，未来钱江新城将形成杭州新的中心级，取代黄龙顶级商务圈的地位。区域特点：定位高端，该区域定位为商业金融，休闲游憩、高档居住为主的多功能滨水区
14、，将规划建成钱江金融城。区位优势明显，与杭州主城区无缝对接，同时庆春隧道和地铁的开通，更为新城的价值的又一次飞跃创造契机。,钱江新城商务区/运营状况,租金：1.9-5.5元/m2/天，多集中于2.5-4.5元/m2/天；售价：3.3-4.5万元/m2物业管理费：8-15元/m2/月,租金/售价水平,经营现状,大部分物业以租赁为主；高品质的物业招租参差不齐，万银国际和迪凯国际出租率可达到九成，而东航大厦和华联UDC出租率仅在6成左右；目前区域尚不成熟，待租项目较多；,核心驱动力,钱江新城凭借即将建成的两座金融城，打造杭州以金融商务功能为主，商业酒店功能为辅的城市综合体，综合已经落成的市民中心，共
15、同推动钱江新城打造长三角南翼的金融中心。,钱江新城商务区/楼盘扫描,行业：多集中于高增长性和高附加值行业如金融服务类、实业集团类、进出口贸易类、房产和咨询服务类等；客户：国际国内知名企业驻杭机构、浙江省及杭州市著名企业；以行业内的大中企业为主；选择本板块办公的原因主要是为显示企业形象；注重办公品质、区域形象及交通的成熟度；,钱江新城商务区/入驻企业分析,钱江新城入驻企业多集中在，多集中于高增长性和高附加值行业如金融服务类、企业集团类、进出口贸易类、房产和咨询服务等大类；,客户特征,钱江新城商务区/典型个案,滨江商务区/区域简介,区域范围：滨江商务区地处杭州市南翼，由江南大道沿线及辐射地带组成，
16、现有写字楼基本以江南大道为轴心，高新园区及区政府为两点快速发展区域概况：区政府周边写字楼在07年后开始集中供应处于发展阶段，高新园区处于起步阶段。区域写字楼市场整体发展水平较低。区域特点：以IT、通信、动漫等高新技术产业为主导；企业总部大楼较多，部分对外租赁；区域交通良好，但与主城区难形成对接；区域整体市场供应量较大，竞争激烈；,钱塘江,区政府商务区,本区域写字楼市场沿江南大道为轴心，分两端快速发展，区域市场整体水平不高，依托城市扩张、区域产业和政府规划导向迅速发展；,滨江商务区/运营现状,租金：1.2-3元/m2/天，多集中于1.5-2元/m2/天；,租金水平,经营现状,销售个案较少，片区以
17、出租为主优惠政策招租的楼宇出租率在95左右；其他市场化楼宇出租率50%外资企业及高新技术企业较多，多受政府优惠政策主导企业总部较多，以实业及高新技术产业为主,核心驱动力,优惠政策，租金低廉；产业聚集，交通便利,市场现状,以总部经济为带动，随着政府规划导向，聚集了大量的高新技术产业，区域供应量较大竞争激烈并快速发展,高新板块,区政府板块,滨江区政府板块写字楼市场处于发展阶段，多为总部或集团大厦，少量销售型物业，大多以租赁为主，租金水平基本保持在1.6-2.4元/m2-天，虽存在个别差异，但平均出租率在80-90%,滨江商务区/区政府板块,滨江高新园板块办公楼物业处于起步阶段，多为总部或产业园区，
18、以租赁型写字楼为主，租金水平基本保持在1.5-2元/m2-天，平均出租率在85-95%。但总体饱和度较高，形象次于区府板块,滨江商务区/高新园板块,滨江商务区/入驻企业分析,滨江区写字楼入住企业以高新技术和现代服务产业为主导，相关细分行业中又以信息技术、贸易、装饰建材、金融服务、文化传媒等行业为主力。,行业：以信息技术、漫画、电子研发、文化传媒等高新技术类企业为主客户：电子科技自用客户及政府招商漫画、外资企业通信类客户为主,客户特征,华荣时代大厦（动漫之都）：华荣集团与政府合作开发，政府主导招租，开发商商负责带租约销售产权；目前整体运营情况良好，主要客户以网络科技、创意研发等新兴行业为主,电梯
19、厅,连廊,滨江商务区/典型个案（华容时代大厦）,办公市场板块梳理,黄龙板块发展最为成熟，钱江新城处于发展上升期、发展前景好；滨江板块以产业发展为主导，处于起步阶段，未来发展前景一般；目前整体发展单核性显著，但新区的兴起，未来将有所缓解,4.杭州办公市场供求分析,历年杭州的办公市场基本呈现供过于求的局势，11年政策的调控，整体供给有所减少，但随着经济的发展，办公需求正逐步释放，市场趋于规范，价格也是逐步走高,历年供求价分析,2011年杭州商品房全年供应445.63万方，办公全年供应26.79万方，办公供应占比比约6%；2011年杭州商品房全年成交247.97万方，办公全年成交26.54万方，办公
20、成交占比约11%。,纵观历年杭州的住宅，办公均价走势对比，可以发现杭城办公市场起点较高，中期一度商住倒挂现象严重，但受后期限购影响，同时随着办公市场的逐步成熟，价格逐步走高，并且超过住宅市场,单价对比走势分析,杭州办公物业的面积段走势从07年100方以下小面积占比超过7成，到11年只有四成来看，偏住宅话的销售型物业正在缩小，而真正意义上纯办公呈扩大趋势，办公市场逐步向正规化，品质化发展,面积段走势分析,租金结构比较,租金受区域影响变化明显，目前仍以传统中心区域为市场价格高位，新兴区域价格略低，但整体品质提升迅速；同区域内也以高品质产品获取高额租金；整体办公市场向高品质化发展,杭州办公呈现比较明
21、显的单核心特征，仍以中心区域为主要商务区，但是单核心正在不断扩张，次核心正在快速形成,整体主要以金融、咨询、房产及集团总部等对地段、形象要求较高，租金承受能力较强的行业占比较高，且主要集中在中心及钱江新城区域，其余以价格挤压为主，对地段及产品要求较低,从各物业的租金表现来看，地段性需求表现显著，以核心区的黄龙租金最高，其次政府主导的钱江新城，以高品质的定位规划，保持在第二梯队，其余外延区域，租金水平较低,分布特征,客户特征,租金特征,办公物业从07年100方以下小面积占比超过7成，到11年只有四成来看，偏住宅类的销售型物业正在减少，而真正意义上纯办公呈扩大趋势，办公市场逐步向大面积，正规化发展,面积特征,地段影响最大，产品形象次之，物业服务次之，配套影响有限,产品特征,杭州三产产值及占比较其他一线低，整体能级较低，再加之民营经济为主体的经济结构，直接影响杭州办公市场的扩容，钱江新城办公入住率有限亦能说明这个特征,容量特征,【Thank you！】,中国房产信息集团CRIC克而瑞杭州机构China Real Estate Information Corporation2012.02,
