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1、,启航媒体推介书,2011.03.20,LCD系统播放文件要求影像视频：1.影像尺寸：1280 x720像素 2.帧速率：24帧速/秒3.数据速率：4597kbps刷屏图片：1.全屏尺寸:1280 x1920像素 分屏尺寸:1280 x1050像素2.水平垂直分辨率:150DPI3.位深度:244.格式要求：JPG BMP SWF,数码刷屏（分屏）,影像视频（分屏）,数码刷屏（全屏）,82cm,90cm,190cm,15cm,42cm,媒体尺寸及表现形式,53cm,精致画面:-细腻表现产品品质,彰显品牌魅力-也适合以平面为主,没有视频广告片的客户,广告曝光几率大-高频次播放,较短的播放循环时间
2、,因而每个广告的曝光几率大增.-投放方式灵活,适合创意投放,精准定位:-学生和教师-都受过很系统的高等教育,有较高的文化修养.,媒体优势,大厅,门口,通道,收盘处,显示屏放置至于学生必经之处,无可回避！每天早、午、晚三餐,至少二次曝光,大大 提高可视几率！,媒体位置,资料来源：央视市场研究（CTR）2008年所作专项报告。,媒体受众频次,受众分析受众每天每人进入餐厅2次一上，平均逗留30分钟，多次接触到广告媒体，时间集中，密度大，保证发布效果。工作日 双休日 早餐 60%-午餐 94%62%晚餐 83%53%,-以上广告执行款到刊播的原则,由客户提供广告画面素材.-如出现运营故障问题48小时内
3、解决.-最低发布周期为1个月，低于发布周期增加20广告款项.-安装服务费:180元/幅.,媒体刊例价格,数据来源：中国高校网,1.惊人的当下消费能力-大学生属青年群体对商品有强烈的购买欲望，容易诱发超前消费-容易产生群体消费是年轻人中的主流消费群体-大部分大学生为独生子女，有非常高的消费能力2.品牌消费未来的中坚力量-学生在大学时期是对品牌概念形成的关键阶段-未来社会政治和经济生活中将扮演重要的角色,1.高校：中国未来精英阶层的制造地,当下消费凶猛的细分市场2.大学生：2800万优秀的未来精英，是未来消费品的主流和市场消费的主力军3.食堂：高校学生每日三餐所到之处，人流较为密集，每餐30分钟，
4、确保媒体宣传效果4.媒体：高清晰电子显示屏5.适合客户：教育培训、通讯类、食品饮料类、服装类、运动类、金融类等广泛客户群体,媒体关键词,大学生的消费特征,-消费个性化、多元化。-大学生消费不够理性。-追求时尚和品牌。-消费具有阶段性。-课外学习消费的比值大幅度上升。-大学生对品牌的忠诚度很高。,据统计:08年全国大学生年均支出达到15,850元，其中50%为纯消费性支出,高于全国城镇人均支出；大学生每年“非学费”和“非住宿”等消费性市场容量达到2,000亿元(据权威人士预测08年已达到2800亿元),数据来源：CMMS2008大学生消费行为和生活形态研究报告,大学生消费汹涌澎湃,刺激大学生消费
5、的因素,家庭物质生活的提高,当代大学生对时尚的追求,大学生欲望的虚荣心,大学生的从众和刺激,社会环境的影响,数据来源：21世纪中国大学生消费与生活形态研究,高校学生的消费特点,专业销售队伍,执行队伍,售后服务队伍,维护队伍,了解客户的市场行销策略分析客户的广告投放需求选择最恰当的投放组合提供完善的媒体解决方案,专业的制作队伍保障所发布内容的统一性,监管清洁维护每5个高校/人的专业维护队伍，每天对每个媒体点巡视3次。分组维护和监督，1人督导13个专业工程维修人员，于48小时内排除故障,上刊后5个工作日内提供照片版监测报告。所发布广告内容由公司统一制作，保证品质的统一,我们的服务模式,媒体覆盖,五
6、环内,六环内,北京市,北京同济启航文化传媒有限公司 苗立敏 运营总监 地址：北京市朝阳区八里庄西里住邦2000-3#M301室 邮编：100093 电话：13910223039 传真:010-59795067-666,感谢聆听，启航期待与您携手,如何进行房地产市场分析,学习内容,理论部分,案例学习,为什么要进行房地产市场分析？,房地产市场分析的思路、步骤和方法,什么是房地产市场分析？,慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告,市场,为什么要进行房地产市场分析？,开发商,建筑师,消费者,1。评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位4。推
7、荐最具竞争力的产品建议5。评估项目目标实现的可能性。,市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。,开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断,具体起到哪些作用呢？,什么是房地产市场分析？,概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。,需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）,市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！,房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路,三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两
8、个方面供给、需求三个时段过去、现在、未来,区域市场分析,专业市场分析,项目市场分析,广州经济环境和房地产市场,广州住宅市场,项目所在地市场,例如：,区域房地产发展处于何种阶段？,项目市场处于何种竞争格局？,竞争供给分析,客户需求分析,竞争供给分析,客户需求分析,竞争楼盘分析,客户需求分析,房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤,第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预
9、测。第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,区域经济环境分析,区域房地产市场分析,（一）基本内容,+,对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（二）基本资料的获得,区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均G
10、DP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数,数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈,房地产市场分析的
11、思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,人均GDP与房地产发展关系,GDP增速与房地产发展关系,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,房地产市场预警预报指标体系,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准,恩格尔系数食物支出金额/总支出金额,与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低,2008年我国各
12、主要城市的恩格尔系数,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第三步专业市场分析（住宅）,1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格2、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行划分）3、住宅商品房成交结构、产品特点分析4、住宅商品房成交价格分析5、专业房地产市场总结,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第四步项目市场分析（微观层面）,对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性,项目自身资源条件分析(swot分析),竞争对手分析,目标客户分析,现有、潜在竞争
13、项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应,目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式,找出项目的目标客户目标客户的置业需求和偏好找出项目面对竞争市场的机会点,最终目标,S,T,O,W,内部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具（项目+环境+竞争）,SWOT分析的价值要素,S/W（优势/劣势）的价值要素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素,具体地说，针对一个地块的价值要素包括：地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度）环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是
14、匮乏）地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间）项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等,O/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等）微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向,观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。,SWOT分析,我们的战略,发挥优势，抢占机会,利用机会，克服劣势,减少劣势，避免威胁,发挥优势，转化威胁,优势 S,机
15、会 O,威胁 T,劣势 W,进行房地产市场分析时常犯的错误,1。大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性3。过于偏重对“二手资料”的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好,房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。,地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,补充几点市场分析方法的建议：,市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。,EXCEL表格示例1,EXCEL表格示例2,学习内容,理论部分,案例学习,
